Thuyết minh dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở tại Đồng Nai

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU PHỨC HỢP THƯƠNG
MẠI DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở

Chủ đầu tư:
Địa điểm: Phường Long Bình, Tp. Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai

----Tháng 07/2019----


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU PHỨC HỢP THƯƠNG
MẠI DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở
CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

Tổng Giám đốc

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT

Giám đốc

NGUYỄN BÌNH MINH


MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ....................................................................................... 5
I. Giới thiệu về chủ đầu tư............................................................................. 5
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án...................................................................... 5
III. Sự cần thiết xây dựng dự án. ................................................................... 5
IV. Các căn cứ pháp lý. ................................................................................. 6
V. Mục tiêu dự án.......................................................................................... 8
V.1. Mục tiêu chung....................................................................................... 8
V.2. Mục tiêu cụ thể....................................................................................... 9
CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN ..................... 11
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án. ................................... 11
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án. ............................................. 11
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án. ................................................. 13
II. Quy mô đầu tư của dự án. ...................................................................... 17
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án. ..................................... 18
III.1. Địa điểm xây dựng. ............................................................................ 18
III.2. Hình thức đầu tư. ............................................................................... 18
III.3. Nhu cầu sử dụng đất .......................................................................... 18
IV. Phân tích các yếu tố đầu vào của dự án ................................................ 18
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH ....................................... 20
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình. .................................... 20
II. Phân tích lựa chọn phương án quy hoạch .............................................. 23
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng................................................................... 23
II.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật: ............................................................... 24

II.3. Phân khu chức năng ............................................................................. 25
CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN............................. 28
I. Phương án GPMB, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng. .......... 28
II. Các phương án xây dựng công trình. ..................................................... 28
III. Phương án tổ chức thực hiện................................................................. 29
IV. Tiến độ thực hiện .................................................................................. 29
CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG ................... 30
I. Đánh giá tác động môi trường ................................................................. 30
Tác động của dự án tới môi trường. ............................................................ 30
 Nguồn gây ra ô nhiễm ......................................................................... 30
 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường ...................................................... 31
II. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. ..... 32
3


III. Kết luận ................................................................................................. 34
CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN ........................................................................................... 35
I. Tổng vốn đầu tư của dự án. (1.000 đồng)................................................ 35
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. (1.000 đồng) ............................................. 38
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án. .................. 41
III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ................................................. 41
III.2. Kế hoạch vay ...................................................................................... 42
III.3. Các thông số tài chính của dự án. ...................................................... 43
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 45
I. Kết luận. ................................................................................................... 45
II. Đề xuất và kiến nghị. .............................................................................. 45
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ....... 46
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án .......... 46

Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. .................................. 46
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án. ............. 46
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án. ............................... 46
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án. ..................................... 46
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án. ............ 46
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án ...... 46
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. ....... 46
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án... 46
Phụ lục 10 Bảng phân tích độ nhạy............. Error! Bookmark not defined.

4


CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư

:

 GPKD

:

 Đại diện pháp luật :
 Chức vụ

: Tổng Giám đốc

 Địa chỉ trụ sở

:

II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở
Địa điểm xây dựng: Đường Bùi Văn Hòa, Khu phố 6, Phường Long Bình, Tp.
Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 1.176.928.407.000 đồng (Một nghìn một trăm
bảy mươi sáu tỷ chín trăm hai mươi tám triệu bốn trăm linh bảy ngìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (35%): 411.477.204.000 đồng.
+ Vốn vay (65%): 765.451.204.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Hiện nay nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang
gặp rất nhiều khó khăn. Với thời gian khủng hoảng kéo dài cùng với sự thay đổi
của cung cầu thị trường dẫn tới sự khó khăn của các doanh nghiệp sản xuất cung
ứng dịch vụ. Trước tình hình đó, đòi hỏi doanh nghiệp thực hiện việc rà soát dự
án đầu tư, xây dựng phương án điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở tại phường Long Bình,
thành phố Biên Hòa được UBND tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận đầu tư số
471043000238 chứng nhận lần đầu ngày 17/09/2009 và sau đó đã được đề nghị
điều chỉnh mục tiêu dự án là ‘đầu tư xây dựng chung cư cao cấp để bán; đầu tư
xây dựng và kinh doanh dịch vụ trung tâm thương mại và khu nhà ở”
Hiện tại, dự án trên đã được triển khai hoàn thiện bock công trình đầu tiên
(bock A) và đang trong quá trình xây dựng các chỉ tiêu hạng mục khác. Trong bối
5


cảnh Việt Nam vừa mới ký kết nhiều hiệp định mới, trong đó phải kể đến hiệp
định CPTPP - Với những cam kết mang tính toàn diện, tiêu chuẩn cao và cân

bằng, Hiệp định CPTPP sẽ giúp tăng cường mối liên kết cùng có lợi giữa các nền
kinh tế thành viên và thúc đẩy thương mại, đầu tư và tăng trưởng kinh tế trong
khu vực châu Á - Thái Bình Dương, bên cạnh đó mới đây nhất là ngày 30-6, Việt
Nam và Liên minh châu Âu (EU) đã ký Hiệp định thương mại tự do VN - EU
(EVFTA) và Hiệp định bảo hộ đầu tư giữa hai bên (IPA), chúng ta có thể thấy
được Việt Nam sẽ có cơ hội trở thành địa bàn thu hút mạnh đầu tư của EU và là
điểm trung chuyển, kết nối các hoạt động thương mại - đầu tư của EU tại khu vực
ASEAN. Không những vậy, Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì sức hấp dẫn đối với các
nhà đầu tư nước ngoài. Theo đó Việt Nam là nước hưởng lợi lớn nhất từ việc
chuyển hướng đầu tư do chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khi các công ty đang
tìm cách thay đổi chiến lược chuỗi cung ứng và chuyển bớt cơ sở sản xuất của họ
từ Trung Quốc. Nhận thấy được tiềm năng cũng như xác định được thị trường
thực tại về vấn đề nhà ở đang rất sôi động, Công ty Cổ Phần Đầu Tư Lê Bảo Minh
chúng tôi đã lên kế hoạch mua lại toàn bộ dự án này. Bên cạnh việc đời sống kinh
tế ngày càng phát triển, nhu cầu nghỉ ngơi để đảm bảo sức khỏe sau mỗi lần làm
việc mệt nhọc trong những chuyến đi công tác hoặc đến một nơi xa lạ mà chưa có
chỗ nghỉ ngơi là rất cần thiết, thực tế cho thấy tại Đồng Nai dân số đang ngày
càng đông khiến cho đất đai ngày càng khan hiếm và nhà chung cư đang ngày
càng được người dân ưu ái. Dự án nằm tại vị trí mặt tiền đường Bùi Văn Hòa, lại
gần với TP.Hồ Chí Minh, gần sân bay Long Thành đang được thực hiện nên cơ
bản rất thuận lợi cho quá trình triển khai và khai thác dự án.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu phức
hợp thương mại dịch vụ và nhà ở” tại Đường Bùi Văn Hòa, Khu phố 6, Phường
Long Bình, Tp. Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai nhằm phát huy được tiềm năng thế
mạnh của mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng
kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho một khu dân cư ổn định, lâu dài của đô
thị.
IV. Các căn cứ pháp lý.
- Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014;
- Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014;

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014;
6


- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp
- Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/01/2013 của Thủ tướng Chính phủ
về việc Phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2020
tầm nhìn đến năm 2030;
- Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng;
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng;
- Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
- Căn cứ Giấy chứng nhận đầu tư số 471043000238 được UBND tỉnh Đồng
Nai cấp cho Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam lần đầu ngày 17/9/2009 và thay
đổi lần thứ 3ngày 13/2/2015; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ 174365 được Sở Tài nguyên và Môi

trường cấp cho Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam ngày 30/12/2010;
- Văn bản số 903/SXD-QLKT&PTĐT ngày 16/06/2011 của Sở Xây dựng
Đồng Nai về việc Thỏa thuận lại tổng mặt bằng dự án khách sạn 5 sao và dịch vụ
kèm theo do Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam làm Chủ đầu tư tại phường Long
Bình, thành phố Biên Hòa;
- Quyết định số 5752/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố
Biên Hòa về việc Duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu khách sạn
hoa viên Haiyatt Việt Nam tại phường Long Bình, thành phố Biên Hòa;
- Văn bản số 3871/UBND-ĐT ngày 13/07/2013 của UBND thành phố Biên
Hòa về việc vị trí xây dựng chung cư thuộc dự án Khách sạn hoa viên HaiYatt
Việt Nam tại phường Long Bình, thành phố Biên Hòa.

7


- Giấy phép xây dựng số 66/GPXD-SXD ngày 24/07/2013 của Sở Xây dựng
tỉnh Đồng Nai.
- Văn bản số 881/UBND-ĐT ngày 25/01/2014 của UBND tỉnh Đồng Nai về
việc xử lý điều chỉnh mục tiêu đầu tư của dự án Khách sạn hoa viên Haiyatt Việt
Nam tại phường Long Bình, thành phố Biên Hòa.
- Văn bản số 337/SKHĐT-HTĐT ngày 25/02/2014 của Sở Kế hoạch và Đầu
tư tỉnh Đồng Nai về việc Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam điều chỉnh mục tiêu
đầu tư dự án khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam tại phường Long Bình, thành
phố Biên Hòa.
- Văn bản số 520/SXD-QLQH ngày 13/03/2014 của Sở Xây dựng tỉnh Đồng
Nai về việc Hướng dẫn Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam về các thủ tục liên quan
về quy hoạch xây dựng của dự án Khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam tại
phường Long Bình, thành phố Biên Hòa.
- Văn bản số 988/SXD-QLĐT ngày 12/05/2014 của Sở Xây dựng tỉnh Đồng
Nai V/v Góp ý hồ sơ điều chỉnh quy hoạch khu khách sạn hoa viên Haiyatt tại

phường Long Bình.
- Quyết định 1193/QĐ-UBND ngày 20/05/2010 của UBND Đồng Nai v/v
cho công ty Haiyatt thuê đất để xây dựng khách sạn hoa viên Haiyatt tại Phường
Long Bình, tp. Biên Hòa.
V. Mục tiêu dự án
V.1. Mục tiêu chung
-

Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Biên Hòa và các
tỉnh lân cận.

-

Là địa điểm dừng chân của các du khách trong nước và trên thế giới.
Thu hút khách du lịch – nghỉ dưỡng quốc tế đến với TP. Biên Hòa nói riêng
và vùng Đông Nam Bộ nói chung.

8


V.2. Mục tiêu cụ thể.
-

Đầu tư xây dựng chung cư cao cấp để bán;

-

Đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và các dịch vụ vui chơi, giải trí kèm
theo.

-

Đầu tư xây dựng Nhà liên kế và biệt thự song lập.

-

Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Biên Hòa và các
tỉnh lân cận.

-

Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân tại địa phương.

9


10


CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
1. Vị trí địa lý

Biên Hòa là một thành phố công nghiệp và là tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai,
thuộc vùng Đông Nam Bộ, Việt Nam.
Thành phố Biên Hòa là đô thị loại I, là đầu mối giao thông quan trọng của
vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có sông Đồng Nai chảy qua, cách trung
tâm Thành phố Hồ Chí Minh 30 km, cách thành phố Vũng Tàu 90 km. Biên Hòa
là thành phố trực thuộc tỉnh có dân số đông nhất cả nước, tương đương với 2 thành

phố trực thuộc trung ương là Đà Nẵng và Cần Thơ. Đồng thời cũng là Biên Hòa
cũng là thành phố trực thuộc tỉnh có nhiều phường nhất với 29 phường.
Thành phố Biên Hòa nằm ở phía tây tỉnh Đồng Nai, có vị trí địa lý:
Phía bắc giáp huyện Vĩnh Cửu
Phía nam giáp huyện Long Thành
Phía đông giáp huyện Trảng Bom
11


Phía tây giáp các thị xã Tân Uyên, Dĩ An, tỉnh Bình Dương và Quận 9, Thành
phố Hồ Chí Minh
2. Khí hậu:
Khu vực nghiên cứu chịu ảnh hưởng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa
mang tính chất nóng, ẩm đồng thời phân hóa sâu sắc theo mùa với các đặc trưng
của vùng khí hậu miền Đông Nam Bộ, hàng năm được chia làm 2 màu rõ rệt:
- Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10.
- Mùa khô từ thàng 11 đến tháng 4 năm sau.
Khu vực có đặc điểm khí hậu nóng đều quanh năm, nhiệt độ trung bình hàng
năm từ 25.4 – 27.20C và không chênh lệch quá lớn giữa các tháng trong năm.
Nóng nhất là tháng 4, tháng 5 nhưng cũng không vượt quá 300C, thấp nhất là
tháng 12, nhiệt độ không dưới 200C. Trung bình hàng năm có 2000 – 3000 giờ
nắng.
- Nhiệt độ:
 Nhiệt độ trung bình năm: 260C.
 Nhiệt độ cao nhất: 28.60C.
 Nhiệt độ thấp nhất:22.60C.
- Độ ẩm:
 Độ ẩm trung bình năm: 82%.
 Độ ẩm lớn nhất:

91%.

 Độ ẩm nhỏ nhất:

70%

- Chế độ mưa:
 Lượng mưa lớn nhất:

2503mm.

 Lượng mưa nhỏ nhất:

2014mm.

 Lượng mưa trung bình: 1487mm.
- Lượng bốc hơi:
 Lượng bốc hơi thay đổi theo mùa và lượng bốc hơi cao nhất vào các
tháng 2, 3, 4 còn thấp nhất tập trung vào các tháng 7, 8, 9.
 Lượng bốc hơi cao nhất: 178mm/tháng.
 Lượng bốc hơi thấp nhất: 51mm/tháng.
12


- Gió:
 Hướng gió chủ đạo là hướng Bắc – Nam và hướng Đông Nam
 Mùa hè: Hướng Bắc –Nam vào tháng 4.
 Mùa đông: Hướng Đông Nam từ tháng 2 đến tháng 5.
Tốc độ gió lớn nhất 10m/s.
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.

1. Kinh tế
Biên Hòa có tiềm năng to lớn về phát triển kinh tế với nền đất lý tưởng, khí
hậu thuận lợi cho việc xây dựng phát triển công nghiệp, có nguồn tài nguyên
khoáng sản với trữ lượng khai thác đáng kể, nhất là tài nguyên khoáng sản về vật
liệu xây dựng, thuận lợi về nguồn cung cấp điện, có nguồn nước dồi dào đủ cung
cấp nhu cầu sản xuất và sinh hoạt (sông Đồng Nai), ngoài ra nguồn nhân lực với
trình độ cao đã tăng cường nguồn lực con người cho yêu cầu phát triển công
nghiệp hóa - hiện đại hóa.Về cơ cấu kinh tế, năm 2017 công nghiệp - xây dựng
chiếm 64,08%; dịch vụ chiếm 35,84% và nông lâm nghiệp chiếm 0,08%. Tính
đến năm 2018, GDP/đầu người của thành phố cao gấp hai lần GDP/đầu người của
Việt Nam (khoảng 4500 USD).
Công nghiệp
Thành phố này cũng là trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước. Biên
Hòa có thế mạnh về công nghiệp và cũng là nơi đi tiên phong trong lĩnh vực Công
nghiệp đầu tiên của cả nước với việc hình thành sớm KCN Biên Hòa I (năm 1967)
- Khu kĩ nghệ Biên Hòa - Khu công nghiệp đầu tiên của cả nước sau ngày đất
nước Thống Nhất.
Thành phố Biên Hòa hiện có 7 khu công nghiệp
Khu công nghiệp Biên Hòa 1/Bien Hoa I Industrial Zone 335 ha
Khu công nghiệp Biên Hòa 2/Bien Hoa II Industrial Zone: 365 ha
Khu công nghiệp Amata/Amata industrial park 674 ha
Khu công nghiệp Loteco/The Long Binh Industrial Zone Development: 100
ha
Khu công nghiệp Agtex Long Bình/Agtex Long Binh Industrial Park AGTEX 28: 43 ha
13


Khu công nghiệp Tam Phước/Tam Phuoc Industrial Park: 323 ha
Bên cạnh ngành công nghiệp hiện đại, hiện thành phố vẫn còn một vài cụm
công nghiệp truyền thống, thủ công mĩ nghệ như:

Cụm công nghiệp Gốm sứ Tân Hạnh: 32ha
Cụm công nghiệp Dốc 47: 97ha
Cụm công nghiệp chế biến gỗ Tân Hòa: 39ha
Vùng thủ công mĩ nghệ đá Bửu Long
Vùng sản xuất gốm Tân Vạn, Bửu Long, Hiệp Hòa
Vùng sản xuất đồ gỗ và trang trí nội thất gồm Tân Hòa, Tân Biên
Tài chính - Thương mại
Tài chính ngân hàng cũng là thế mạnh kèm theo do sự phát triển công nghiệp
mang lại, hằng năm tỉ trọng dịch vụ tài chính được nâng dần và thay thế cho công
nghiệp, bước khởi đầu cho một thành phố phát triển của khu vực. Biên Hòa có
hơn 39 hệ thống ngân hàng của các ngân hàng trong nước, ngân hàng 100% vốn
nước ngoài, liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Với hơn
51 chi nhánh (CN), 92 phòng giao dịch (PGD), 27 quỹ tiết kiệm (QTK), trên 300
máy ATM.
Ngành thương mại cũng là điểm sáng trong phát triển kinh tế, với hệ thống
Trung tâm thương mại, siêu thị lớn của Big C, Mega Market, Co.op Mart, Lotte,
Vincom Plaza... cùng một số hệ thống siêu thị Điện máy, Nội thất lớn, cửa hàng
điện tử, điện thoại máy tính có uy tín cũng có mặt tại đây. Ngoài ra, các chợ truyền
thống cũng là nét đặc trưng nơi đây, nhiều chợ khá nổi tiếng như Chợ Biên Hòa,
Chợ Tân Hiệp, Chợ Long Bình,...
Du lịch

14


Từ hồ Tịnh Quang nhìn vào điện thờ chính trong khu Văn miếu Trấn Biên
Du lịch là tiềm năng kinh tế mang đậm chất một đô thị sông nước và cổ lâu
đời, đặc điểm thiên nhiên sinh thái nơi đây cũng khá phong phú, tuy nhiên, do
chưa có đề án phát triển du lịch nên nơi đây vẫn là một viên ngọc ẩn mình giữa
sự phát triển công nghiệp.



Khu du lịch Bửu Long - Vịnh Hạ Long trên cạn của miền Nam



Khu du lịch Văn Hóa Sơn Tiên



Khu du lịch Vườn Xoài



Khu du lịch sinh thái Cù Lao Ba Xê

Ngoài ra, Các địa điểm tham quan, văn hóa, du lịch khác cũng khá phong
phú:
Cù Lao Phố - xã cù lao giữa lòng Thành phố Biên Hòa cũng là một
điểm du lịch khá phong phú và đặc sắc, với nhiều di tích lịch sử như Chùa
Ông, Đền thờ Nguyễn Hửu Cảnh, Chùa Đại Giác, Đình Bình Quan, Đình Bình
Qưới,...




Chợ Biên Hòa - Đình Tân Lân - Thành kèn Biên Hòa

Văn Miếu Trấn Biên - Núi Bửu Long và các chùa cổ, tịnh thất, cốc
quanh núi (Chùa Bửu Phong, Chùa Long Ẩn,..)





Xóm đạo Công giáo tại khu vực Hố Nai, Tân Biên



Nhà thờ Tân Mai và làng bè Tân Mai



Đền Hùng phường Bình Đa
15


2. Xã hội
Dân cư
Dân số tính đến 2019 là 1.272.000 người.
Giáo dục
Do vị trí gần thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm giáo dục của cả nước nên vì
vậy mà thành phố Biên Hòa khá ít trường đại học và thêm nữa là trung tâm hành
chính, chính trị, văn hóa, kinh tế, giáo dục của tỉnh Đồng Nai nên các trường đại
học, cao đẳng và trung cấp chuyên nghiệp của Đồng Nai hầu như đều nằm ở Biên
Hòa. Ngược lại, thành phố Biên Hòa có rất nhiều trường THPT, THCS, TH và
phân bố ở rất nhiều khu vực trong thành phố phục vụ cho nhu cầu dân số quá tải
của thành phố Biên Hòa. Tuy nhiên hiện nay do dân số tăng đột biến nên những
năm gần đây có một số trường tiểu học phải học ca 3, đây là vấn đề nan giải của
ngành giáo dục Biên Hòa. Dân số như hiện nay đang là thách thức không chỉ của
ngành giáo dục mà còn là vấn đề cho các ban ngành và Ủy ban Nhân dân Thành

phố.
Thành phố ngày càng phát triển đã sinh ra nhiều Hệ thống trường dân lập
liên cấp theo tiêu chuẩn chất lượng đào tạo tương đương các trường công lập và
theo chuẩn quốc tế để đáp ứng cho nhu cầu học tập cho học sinh trên địa bàn thành
phố Biên Hòa.
Hiện thành phố có trường Đại học:


Đại học Đồng Nai



Đại học Lạc Hồng



Đại học Công nghệ Đồng Nai



Đại học Nguyễn Huệ



Đại học Mở TP.HCM (Cơ sở Biên Hòa)



Đại học Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Cơ sở Biên Hòa)

Ngoài ra thành phố có các trường Cao đẳng lớn:


Cao đẳng Kỹ thuật Đồng Nai



Cao đẳng Y tế Đồng Nai (Đề án nâng cấp lên Đại học Y dược Đồng

Nai)

16


Cao đẳng Mỹ thuật Trang trí Đồng Nai (Đề án nâng cấp lên Đại học
Mỹ thuật Đồng Nai)


Cao đẳng Công nghệ và quản trị Sonadezi (Đề án nâng cấp lên Đại
học Sonadezi)




Cao đẳng nghề Số 8.

II. Quy mô đầu tư của dự án.
Dự án tiến hành đầu tư các hạng mục với quy mô như sau:
- Khối chung cư: Dự kiến xây dựng 1 Block chung cư, trong đó:
+ Tầng cao: 15 Tầng + tầng hầm.

+ Tổng Số căn hộ: 224 căn.
- Khối cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại: 05 tầng + tầng hầm.
- Khối nhà ở liên kế.
- Khối biệt thự song lập

17


III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án được xây dựng tại Đường Bùi Văn Hòa, Khu phố 6, Phường Long
Bình, Tp. Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai.
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở được đầu tư theo hình thức
xây dựng mới.
III.3. Nhu cầu sử dụng đất
TT
Nội dung
I.1 Đất nhà ở chung cư (hiện hữu)
I.2 Đất nhà ở chung cư liên kế
1 Đất nhà liên kế LK1
2 Đất nhà liên kế LK2
3 Đất nhà liên kế LK3
4 Đất nhà liên kế LK4
5 Đất nhà liên kế LK5
6 Đất nhà liên kế LK6
7 Đất nhà liên kế LK7
I.3 Đất biệt thự song lập
1 Đất biệt thự song lập SL1
2 Đất biệt thự song lâp SL2

3 Đất biệt thự song lâp SL3
4 Đất biệt thự song lập SL4
II Đất công cộng dịch vụ đô thị
1 Đất thương mại dịch vụ
2 Đất dịch vụ khu ở
III Đất cây xanh công viên - TDTT
IV Đất Giao Thông
Tổng cộng

Diện tích (m²)
2.360
0
860
2.005
2.102
1.576
2.969
3.207
3.285
0
742
1.000
2.250
1.875
0
3.082
774
1.900
14.220
44.207,00

Tỷ lệ (%)
5,34%
0,00%
1,95%
4,54%
4,75%
3,57%
6,72%
7,25%
7,43%
0,00%
1,68%
2,26%
5,09%
4,24%
0,00%
6,97%
1,75%
4,30%
32,17%
100%

IV. Phân tích các yếu tố đầu vào của dự án
Về phần xây dựng dự án: nguồn lao động dồi dào và vật liệu xây dựng đều
có tại địa phương và trong nước nên nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào phục
vụ cho quá trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.

18

Về phần quản lý và các sản phẩm của dự án: nhân công quản lý và duy trì
hoạt động của dự án tương đối dồi dào, các sản vật đều có sẵn tại địa phương.

19


CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG
ÁN QUY HOẠCH
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp các hạng mục công trình xây dựng của dự án (1000đ)
STT

I
I.1
I.2
1
2
3
4
5
6
7
I.3
1
2
3

Nội dung

Xây dựng
Đất ở
Đất nhà ở chung cư (hiện hữu)
Đất nhà ở chung cư liên kế
Đất nhà liên kế LK1
Đất nhà liên kế LK2
Đất nhà liên kế LK3
Đất nhà liên kế LK4
Đất nhà liên kế LK5
Đất nhà liên kế LK6
Đất nhà liên kế LK7
Đất biệt thự song lập
Đất biệt thự song lập SL1
Đất biệt thự song lâp SL2
Đất biệt thự song lâp SL3

Diện
tích

Số
tầng

Diện tích
sàn (m2)

ĐVT

4420
7

Số lượng

Đơn giá

186

2360

15

30249

860
2005
2102
1576
2969
3207
3285

4
4
4
4
4
4
4

742
1000

2250

3
3
3

Thành tiền

292.508.902

2752
6416
6726,4
5043,2
9500,8
10262,4
10512

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

10
25

25
18
34
37
38

3.950
3.950
3.950
3.950
3.950
3.950
3.950

1335,6
1800
4050

m2
m2
m2

5
6
15

4.120
4.120
4.120

10.870.400
25.343.200
26.569.280
19.920.640
37.528.160
40.536.480
41.522.400
5.502.672
7.416.000
16.686.000


STT
II

III
IV
II

III
IV

Nội dung

4 Đất biệt thự song lập SL4
Đất công cộng dịch vụ đô thị
1 Đất thương mại dịch vụ
2 Đất dịch vụ khu ở
Đất cây xanh công viên - TDTT
Đất Giao Thông

Thiết bị
Thiết bị văn phòng và trung tâm
1 thương mại
Thiết bị hệ thống giao thông,
2 đèn đường
3 Thiết bị khác
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu
1 khả thi
2 Chi phí thẩm tra bcnc khả thi
Chi phí thẩm tra thiết kế xây
3 dựng
Chi phí thẩm tra dự toán xây
4 dựng

Diện Số
tích tầng
1875
3
3082
774
1900
1422
0

5
2

Diện tích

sàn (m2)
3375
7705
774

ĐVT
m2

Số lượng

Đơn giá
13

m2
m2

4.120
4.550
4.580
150
550

Thành tiền
13.905.000
35.057.750
3.544.920
285.000
7.821.000
17.000.000
2.000.000

10.000.000
5.000.000

1,63

(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%

(GXDtt+GTBtt) *
0,348
ĐMTL%
(GXDtt+GTBtt) *
0,059
ĐMTL%

5.044.995
8.691.842
1.077.091
182.610

0,098 GXDtt* ĐMTL%

286.659

0,094 GXDtt* ĐMTL%

274.958
21

STT

5
6
7
8
V
VI
VII
Tổng
cộng

Nội dung
Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu thi công xây
dựng
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh
giá hồ sơ mua sắm thiết bị
Chi phí giám sát công trình xây
dựng
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
Chi phí đất
Chi phí chuyển nhượng vốn góp
Dự phòng phí

Diện
tích

Số
tầng

Diện tích
sàn (m2)

ĐVT

Số lượng

Đơn giá

Thành tiền

0,069 GXDtt* ĐMTL%

201.831

GTBtt * ĐMTL%

59.330

1,401 GXDtt* ĐMTL%
0,73 GTBtt * ĐMTL%

4.098.050
124.440
59.403.200
760.000.000
34.279.468

0,35

3%

1.176.928.407

22


II. Phân tích lựa chọn phương án quy hoạch
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
- San nền: Thực hiện san nền và làm mặt bằng, tôn tạo địa hình.
- Cấp nước: Tiến hành xin nguồn cấp nước cho khu vực, khi tiến hành xây dựng
hàng rào và khu du lịch nghỉ dưỡng xong cũng là lúc đặt một trạm kỹ thuật riêng
đảm bảo các vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo tiêu chuẩn của khu du lịch
nghỉ dưỡng.
- Cấp điện: Phương hướng quy hoạch lưới cấp điện:
+ Nguồn điện: Lấy từ lưới 22 KV
+ Lưới điện: Xây dựng các pha độc lập nhằm đảm bảo an toàn về điện và tránh
rủi ro trong quá trình vận hành điện toàn khu.
- Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Toàn bộ hệ thống thoát nước bẩn sẽ được
gom theo đường ống riêng, dẫn về trạm xử lý chất thải xử lý vi sinh rồi đổ ra hệ
thống xử lý môi trường và đạt chuẩn của ngành môi trường.
- Rác thải được tập trung và đưa đến các bãi rác đã được quy hoạch.
- Đặc biệt dự án sẽ hướng tới yếu tố con người trong vấn đề VSMT để tạo ra hiệu
quả cao nhất và cũng thống nhất mở rộng hình ảnh tích cực của một khu du lịch
nghỉ dưỡng sinh thái tự nhiên.
- Cây xanh: Tổ chức trồng các loại cây xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm cỏ,
tiểu cảnh ... Đặc biệt lưu tâm phủ xanh những chỗ bị san gạt.
- Hệ thống giao thông: thực hiện đường nội bộ dự án.
- Hệ thống điều hòa trung tâm: Hệ thống tập trung thích hợp cho từng loại phòng.

Khách có thể tự điều chỉnh tại phòng ngủ. Các chỗ công cộng phải được điều
chỉnh khi đông người và tắt bớt ở một số nơi không có nhu cầu.
- Hệ thống PCCC trung tâm: Gồm chuông báo cháy, bộ dò khói và nhiệt tự động,
phải nghe rõ trong toàn bộ tòa nhà, bố trí các ống tự động được gắn liền vào tường,
các ống này được nối đến từng phòng ngủ, nguồn nước cứu hỏa phía ngoài, bình
dập lửa xách tay ở những vị trí quan trọng, lớp phủ amiant chịu nhiệt trong nhà
bếp, ...
Ngoài ra dự án sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống khác như:
- Hệ thống trung tâm liên lạc trung tâm


- Hệ thống camera
- Hệ thống lọc nước
- Các hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn khác
- Hệ thống tự động hóa trong quản lý và trong điều hành kỹ thuật chung
II.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:
- Chỉ tiêu sử dụng đất

: 12,3 m²/người. Trong đó:

+ Đất xây dựng

: 4,9 m²/ người.

+ Đất cây xanh

: 3,7 m²/ người.

+ Đất giao thông, sân bãi : 3,7 m²/ người.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa toàn khu : 40%.

- Hệ số sử dụng đất toàn khu

: 5 ÷ 5.1

- Chiều cao tối đa xây dựng công trình : 81,8m.
- Tầng cao:
+ Khối khách sạn : 19 tầng + tầng hầm.
+ Khối văn phòng & trung tâm thương mại : 03 tầng + tầng hầm.
+ Khối chung cư : 15 tầng + tầng hầm.
- Khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ : 6m.
- Chỉ tiêu cấp nước:
+ Khối khách sạn: 02 lít/m2 sàn.ngày.đêm.
+ Khối văn phòng & trung tâm thương mại: 02 lít/m2 sàn.ngày.đêm.
+ Khối chung cư: 180 lít/người.ngày đêm.
- Chỉ tiêu thoát nước

: 80% nước cấp sinh hoạt.

- Chỉ tiêu rác thải : 1,2 kg/ người/ngày.
Chỉ tiêu cấp điện:
+ Khối khách sạn : 3,5 kw/giường.
+ Khối văn phòng & trung tâm thương mại : 30w/m² sàn.
+ Khối chung cư : 4 kw/hộ.
+ Chiếu sáng đường, công viên: 5w/ha.
24


II.3. Phân khu chức năng
Khu đất quy hoạch tiếp giáp với đường Bùi Văn Hòa về phía Tây và đường
số 1 (đường vào Khu công nghiệp Loteco) về phía Nam, quy hoạch tổng mặt bằng

sử dụng đất như sau:
Khu Cao ốc văn phòng & Trung tâm thương mại và dịch vụ khu ở được bố
trí tại phía Tây Bắc khu đất, dọc tuyến đường Bùi Văn Hòa. Theo đó, Trung tâm
thương mại sẽ hợp tác với các tập đoàn thương hiệu lớn từ trong và ngoài nước
để đa dạng hoá dịch vụ hàng hóa cung cấp, có thể kể đến các tập đoàn như: Big
C, EMart, AEO, Coop, Nguyễn Kim, Chợ Lớn, Tập đoàn MWG, Mediamart, ...

25