Quy hoạch sử dụng đất xã Tam Hiệp - Thanh Trì - Hà Nội.pdf

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 1 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Lời nói đầu
Qua hơn mười năm đổi mới, nền kinh tế nước ta đã có một bộ mặt thay
đổi rõ nét. Để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước có nhiều vấn đề bức thiết
cần phải đặt ra, trong đó có vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung và quy hoạch sử dụng đất nông thôn nói
riêng là quá trình bố trí, sắp xếp các loại đất đai cho các ngành, các lĩnh vực trên địa
bàn nông thôn một cách hợp lý nhất. Nó là một khâu trong quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội, là một khâu không thể thiếu được trước khi đưa ra các chương
trình, kế hoạch phát triển kinh tế nông thôn ở nước ta.
Quy hoạch sử dụng đất nông thôn nó giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các
loại đất, xác định cơ cấu hợp lý sử dụng đất nông thôn. Mặt khác có thể kết hợp hài hoà
lợi ích trước mắt với lợi ích lâu dài, giúp cho quá trình sử dụng đất nông thôn đầy đủ,
tiết kiệm và hiệu quả cao hơn.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông thôn có ý nghĩa hết sức quan trọng góp
phần phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa
phương và các đơn vị cơ sở. Quy hoạch sử dụng đất nông thôn là căn cứ không thể thiếu
được để quy hoạch phát triển các ngành, các đơn vị kinh tế cơ sở.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, qua thời gian thực tập tại
phòng Địa chính - Nhà đất huyện Thanh trì, được sự giúp đỡ của thầy giáo Hoàng
Cường và cán bộ địa chính của huyện, xã. Em đã đi sâu vào nghiên cứu đề tài : Quy
hoạch sử dụng đất xã Tam Hiệp - Thanh Trì - Hà Nội.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 2 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Đề tài ngoài phần lời nói đầu và kết luận còn nội dung chia làm ba phần
như sau:
Phần I: Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất đai
Phần II: Phương hướng quy hoạch sử dụng đất đai xã Tam Hiệp Thanh Trì-
Hà Nội.
Phần III: Một số giải pháp thực hiện phương án quy hoạc sử dụng đất xã Tam

Hiệp giai đoạn 2000-2020.
Do trình độ và thời gian có hạn nên trong qua trình thực hiện đề tài không
thể tránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận được sự góp ý của thầy cô và các
bạn.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa đặc biệt là thầy
Hoàng Cường, cùng các bác, các cô tại cơ quan nơi thực tập đã tận tình giúp đỡ
em hoàn thành đề tài này.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 3 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Phần I:
Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất đai
1. Vai trò và ý nghĩa của sử dụng đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, boa gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát
nước, đường xá, nhà cửa. ..)".
Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động
vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo
chiều nằm ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ
văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác ) giữ vai trò quan trọng và có ý
nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài
người.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với
quátrìnhlịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu

không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng như
không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô
cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người
trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 4 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung
cấpnguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm
sứ. ..
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là
thước đo sự giầu có của mộ quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống,
bảo hiểm về tài chính,như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là
một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Luật đất đai 1993của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều
thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay !".
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý
nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại
quátrình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi
sinh tồn của xã hội lòai người.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từngngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tàng dự
trữ trong lòng đất( các ngành khai thác khoáng sản ). Quá trình sản xuất và sản
phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất

lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao
động( luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo....) và
công cụ hay phương tiện lao động ( sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình
sản xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh
học tự nhiên của đất.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 5 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh
thành tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ
bản- sử dụng đất.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật
chất,đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở
mức cao, công năng của đất đâi từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng
phức tập hơn là căn cứ của khu vực 1, vừa là không gian và địa bàn của khu vực
2.Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh
tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đấp ứng
nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ
càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển.
kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho
mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của
con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một
số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên
quan trọng và mang tính toàn cầu.
2. Khái nịêm và đặc điểm của qui hoạch sử dụng đất đai
2.1. Khái niện về qui hoạch và sử dụng đất đai
" Quy hoạch" ta có thể hiểu chính là việc xác địng một trật tự nhất định

bằng nhũng hoạt động như: phân bố, xắp xếp, bố trí, tổ chức. ...
" Đất đai " là một phần lãnh thổ nhất định( vùng đất, khoanh đất, vạc
đất,mảnh đất, miếng đất. ..) có vị trí, hình thể, diện tích với nhữnh tính chất tự
nhiên hoặc mới được tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất,
thuỷ văn, chế độ nước, nhiệt độ ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá
tính...) tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sự dụng đất vào các mục đích
khác. Như vậy, để sử dụng đất cần phải làm qui hoạch đây kà quá trình nghiên
cứu, lao động sáng tạo sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 6 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
lãnh thổ và đề xuất những phương hướng sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả và tiết
kiệm nhất.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đôí tượng của các mối quan hệ sản
xuất trong các lĩnh vực sử dụng đất đai. Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát
triển kinh tế xã hội,nó gắn chặt chẽ với quá trình phát triển kinh tế xã hội. Đất
đai là địa điểm, là nền tảng, là cơ sở cho mọi hoạt động phát triển kinh tế xã hội
của đất nước. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tượng kinh tế xã
hội thể hiện đồng thời ở tính chất: kinh tế( bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (
các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dụng bản đồ, khoan
định, sử liệu số liệu...) và pháp chế( xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền
sử dụng đất nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo phấp luật).
Qua phân tích ta có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ
thống các biện pháp của nhà nước( thể hiện đựơc đồng thời ba tính chất kinh
tế,kỹ thuật và pháp chế ) về tổ chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiết
kiệm nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoan định cho các mục đích và
các ngành ) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện
bảo vệ đất đai môi trường.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉ các mối quan hệ đất

đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng
caohiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa
đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc
điểm,điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế -
xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm
định hướng cho các cấp,các ngành trên địa bànlậpquy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất đai chi tiết của mình; Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển
sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh, văn hoá- xã hội.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 7 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của nhà
nước nhầm tổ chức lại việc sử dụng đất đai,hạn chế sự chồng chéogây lạng phí
đất đai,tránh tình trạng chuyển mục đíchtuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ
đất lâm nghiệp, lâm nghiệp ( đặc biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng
),ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, chanh chấp, lấn chiếm huỷ hoại
đất,phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất
hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng gây
ra các hiệu quả khó lường về tình hìnhbất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở tùng
địa phương,đặc biệt là trong những năm gần đây khi nhà nước hướng nền kinh tế
theo hướng thị trường. Một cơ chế vô cùng phức tạp.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụngđất
đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy
hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung bắt các đối tượng quản lý và sử dụng đất
đai theo khung đó. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh
giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của
mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Quy hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa rất quan trọng cho các ngành, các

lĩnh vực hoạt động trong xã hội. Nó định hướng sử dụng đất đai cho các ngành,
chỉ rõ các địa điểm để phát triển các ngành, giúp cho các ngành yên tâm trong
đầu tư phát triển. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai cũng góp một phần rất lớn
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
2.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại qui hoạch có tính lịch sử xã hội,tính
khống chễ vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.Các
đặc điểm qui hoạch sử dụng đấtđai được cụ thể như sau :
a. Tính lịch sử - xã hội.
Qua mỗi giai đoạn lịch sử lại có các chế độ cai trị khác nhau, lịch sử phát
triển của mỗi loại giai đoạn khác nhau. Chính vì thế, ta có thể nói rằng lịch sử
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 8 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
phát triển xã hội chính là lịch sử phát triển của qui hoạch sử dụng đất đai. Mỗi
hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt :
lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình
sản xuất ) và quan hệ sản xuất ( quan hệ giữa người với người trong quá trình sản
xuất ). Trong qui hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh mối quan hệ giữa người
với đất đai. Các công việc của con người như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết
kế...đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nhằm đưa đất đai vào sử dụng sao cho đầy
đủ,hợp lý và hiệu quả cao nhất. Quy hoạch đất đai thể hiện động thời là yếu tố
thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ
sản xuất,vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội.
Mặt khác, ở mỗi nứơc khác nhau đều có luật đất đai riêng của mình. Vì
vậy, quy hoạch sử dụng đất đai của các nước cũng có nội dung khác nhau. ở nước
ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của toàn
xã hội. Bởi vìvậy theo luật đất đai thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao đất cho các hộ gia đình và tổ chức
sử dụng. Điều đó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, tạo

điều kiện cho người dân làm chủ mảnh đất, tự tin trong sản xuất và đầu tư, giúp
cho việc bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền
kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn
nội tại của tùng lợi ích kinh tế xã hội và môi trường nảy sinh trong quá trình sử
dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
b. Tính tổng hợp
Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời ssống của con người và các hoạt
động xã hội. Cho nên quy hoạch sử dụng đấtđai mang tính tổng hợp rất cao, đề
cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa
học xã hội dân số và đất đai, sản suất công nông nghiệp, môi trường sinh thái. ...
Quy hoạch sử dụng đất đai hường động chậm đến việc sử dụng đất của sáu loại
đất chính: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô
thị,đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng, cũng như ảnh hưởng đến toàn nhu cầu
sử dụng đất đai của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 9 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Quy hoạch sử dụng đất đai lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng dất, nó phân bố,bố trí và điều chỉnh các nhu cầu đất đai; điều hoà các mâu
thuẫn về đất đai các ngành, lĩnh vực xác định và điều phối hương thức, phương
hướng phan bổ sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế -xã họi, bảo đảm cho
nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững phát triển bền vững, đạt tốc độ cao
và ổn định.
c. Tính dài hạn
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất đâi được thể hiện rất rõ trong
phương hướng, kế hoạch sử dụng đất. Thường thời gian của qui hoạch sử dụng
đất đai trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Căn cứ vào các dự báo xu thế
biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng như: sự thay đổi về
nhân khẩu học, tiển bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoáhiện đại hoá nông
nghiệp và các lĩnh vực khác, từ đó xác định qui hoạch trung và dài hạn về sử
dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến

lược, tạo căn cứ khoa học cho xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn
hạn.
Để đáp ứng được nhu cầu đất cho phất triển lâu dài kinh tế -xã hội, quy
hoạch sử dụng đất đai phải có tính dài hạn. Nó tạo cơ sở vũng chắc, niềm tin cho
các chủ đầu tư, tạo ra môi trường pháp lý ổn định.
d. Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô.
Với đặc tính trung và dài hạn, qui hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước
được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
đất.Nó chỉ ra được tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ
thể,chi tiết của sự thay đổi. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là qui hoạch mang
tính chiến lược,các chỉ tiêu của qui hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính pương
huớng và khái lược về sư dụng đất của các ngành như : phương hướng,mục tiêu
và trỏng điểm chiến lược của sư dụng đẩt đai trong vùng; cân đối tổng quát các
nhu cầu sử dụng đất của các ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng và phân bố đất đai
trong vùng; phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sư dụng đất đai
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 10 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
trong vùng ; đề xuát các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng sử dụng đất.
Quy hoạch có tính dài hạn, lên khoảng thời gian dự báo tương đối dài, mà
trong quá trình dự báo chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác
định, nên chỉ tiêu qui hoạch càng khái lược hoá qui hoạch sẽ càng ổn định. Do
đó, qui hoạch thường cóc giá trị trong thời gian, toạ nền tảng và định hướng cho
các nghành khác sử dụng đất đai, tạo nền tảng và định hướng cho các ngành khác
sử dụng đất đai theo phương hướng đã vạch ra.
e. Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Mỗi đất nước có các thể chế chính trịnh khác nhau, các phương
hướng hoạt động kinh tế xã hộikhácnhau, nên chính sách qui hoạch sử dụng đất
đai cũng khác. Khi xây dựng phương án phải quán triện các chính sách và quy

định có liên quan đến đất đai của đảng và nhà nước, đảm bảo cụ thể mặt bằng đất
đai của các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kinh tế chính
trị xã hội; tuân thủ các chỉ tiêu, các qui định khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái. Trong một số trường hợp ta có thể hiểu qui hoạch là luật, qui
hoạch sử dụng đất đai để đề ra phương hướng, kế hoạch bắt mọi người phải làm
theo. Nó chính sách cứng, là cái khung cho mọi hoạt động diễn ra trong đó. Vì
vậy, quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện tính chính sách rất cao. Nhưng không
phải thế mà qui hoạch sủ dụng đất đai là vĩnh viễn, không thay đổi.
f. Tính khả biến
Với xu hướng đi lên của xã hội, mọi sự vật hiện tượng luôn thay đổi. Vì
vậy, dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước, đoán truớc,theo nhiều
phương diện khác nhau, qui hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế trong một thời lỳ nhất định. Càng ngày xã hội càng phát triển,
khoa học kỹ thuật phát triển mạnh, đời sống của con người đòi hỏi càng cao, các
nhu cầu luôn biến đổi, cùng với những thay đổi đó các chính sách của nhà nước
và tình hình kinh tế cũng thay đổi theo. Do đó, các dự kiến qui hoạch là cần thiết.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 11 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Điều này thể hiện tính khả biến của qui hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là
qui hoạch động.
3. Những căn cứ quy hoạch sử dụng đất đai.
3.1. Căn cứ vào qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là qui hoạch tầm vĩ mô của
nhà nước, nhằm bố trí, xắp xếp các ngành nghề, các nguồn lực sản xuất xã hộisao
cho hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất. Quy hoạch tổng thể phất triển kinh tế xã
hội xây dựng mục tiêu, phương hướng và kế hoạch cho các hoạt động của toàn bộ
lĩnh vực trong xã hội. Góp phần thúc đẩy phất triển kinh tế đất nước một cách
toàn diện và bền vững.
Quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội là cơ sở cho các quy hoạch khác

xác định và định hướng thực hiện. Quy hoạch tổng thể định hướng cho các
ngành, các lĩnh vực hoạt động trong xã hội, nó vạch ra hướng đi ở tầm vĩ mô cho
các ngành các lĩnh vực nhằm thúc đẩy các ngành phát triển đúng hướng. Nó chỉ
ra nhu cầu của các ngành, trong đó chỉ rõ nhu cầu sử dụng đất của các ngành. Bởi
vì đất đai là tiền đề, là cơ sở, là nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất trong xã
hội. Từ bộ khung mà quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội xây dựng lên giúp cho
quy hoạch sử dụng đất đai cũng như các quy họach khác thực hiện một cách
nhanh chóng và hiệu quả cao.
Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một bộ phận của qui hoạch tổng thể
kinh tế xã hội. Qui hoạch sử dụng đất căn cứ vào bộ khung của qui hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội đã vạch ra sẵn, để cụ thể hoá và chi tiết hoá các chi
tiết các nhân tố của qui hoach tổng thể. Trong quy họach tổng thể phát triển kinh
tế xã hội đã xác định rõ qui mô, địa điểm và phương hướng hoạt động của tùng
vùng,từng lĩnh vực. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ việc can cứ ngay vào
qui hoạch tổng thể phất triển kinh tế xã hội mà bố trí, xắp xếpphân bố đất sao cho
đầy đủ, hợp lí và hiệu quả cao nhất, mà không phải làm lại qui hoạch từ đầu.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 12 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
3.2. Căn cứ pháp lý của qui hoạch sử dụng đất đai
ý chí của toàn đảng, toàn dân về vấn đề đất đai đã được thẻ hiện trong hệ thống
các văn bản pháp luật như hiển pháp, luật và các văn bản dưới luật. Những văn bản tạo
cơ sở vũng chắc cho công tác lập qui hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất đai, giúp giải
quyết về mặt nguyên tắc nhũng câu hỏi đặt ra: sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập qui
hoạch sử dụng đất đai.Trách nhiện lập qui hoạch sử dụng đất đai, nội dung lập qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thẩm quyền xét duyệt qui hoạch, kế hoạh sử
dụng đất đai.
a. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập kế hoạch sử dụng đất đai
Hiến pháp nưqớc cộng hào xã hộa chủ nghĩa việt nam năm 1992 đã
khẳng định " đất đaithuộc quyển sở hữu toàn dân", " nhà nứoc thốn nhất quản lý
đất dai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu

quả" ( chương II điều 18 ).
Điều 1 luật đất đai năm 1993 cũng nêu rõ: " đất đai thuộc sở hữu toàn dân
donhà nứơc thống nhất quản lý ".
Điều 13 luật đất đai xác định một trong nhựng nội dung quản lý nhà nước
về đất là: " quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất ".
Điều 18,điều 1, điều 13 có ý nghĩa rất quan trọng, nó cho t a biết đất đai
của nhà nước ta là do ngưòi dân làm chủ, nhân dân có quyền quýết định sử dụng
đất. Nhưng do tầm quan trọng của đất đai, nhà nước đúng ra làm người đại diện
cho nhân dân thống nhất quản lý đất đai và có quyển quyết định và định đoạt việc
sử dụng đất đai đúng mục đích và có hiệu quả. Nó cũng đặt ra yêu cầu phải quản
lý đất đai theo qui hoạch. Mặt khác, điều 19 luật đất đai cũng đã khẳng định :
căn cứ để quyết định giao đất là qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt . Tức là việc giao đất cho các đối tượng
sử dụng là phải dựa trên qui hoạch và phù hợp với qui hoạch.
ở điều 17 luật đất đai năm 1993 qui định rõ nội dung tổng quát của qui
hoạch sủ dụng đất. Vì vậy, công tác lập qui hoạch sử dụng đất đai mang tính chất
pháp lý rất cao. Do đó, để sử dụng và quản lý đất đai một cách có hiệu quả nhất
thiết là phải qui hoạch.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 13 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
b. Trách nhiệm lập qui hoạch sử dụng đất đai
Điều 16 luật đất đai năm 1993 qui định rõ trách nhiệm lập qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính, theo ngành cũng như
theo trách nhiệm của ngành địa chính về công tác này:
- Chính phủ lập qui hoạch. kế hoạch sử dụng đất đai của cả nước
-UBND các cấp( tỉnh, huyện, xã )lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
trong địa phương mình( qui hoạch theo lãnh thổ hành chính ), trình hội đồng
nhân dân thông qua trước khi trình cơ quan nhà nứoc có thẩm quyềnxét duyệt.
- Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc chính phủ căn cứ vào quyền
hạn của mình lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất dai cho ngành, lĩnh vực mình

phụ trách để trình chính phủ xét duyệt( qui hoạch ngành ).
- Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương và địa phương phối hợp với các cơ
quan hữu quan giúp chính phủ và UBND các cấp lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai (bốn cấp lãnh thổ hành chính, bốn cấp cơ quan ngành ).
c. Nội dung lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Điều 17(luật đất đai năm 1993) quy định nọi dung tổng quát của qui
hoạch kế hoạch sử dụng đất đai :
* Nội dung qui hoạch sử dụng đất đai bao gồm:
Một là, khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu
dân cư, nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng của từng đại
phương và cả nước. Tức là việc ta bố trí địa điểm và phân bổ quĩ đấtcho các
nghành theo nhu cầu sử dụng đất đai cho phát triển các ngành trên từng địa
phương trong cả nước.
Hai là, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai
đoạn phất triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước.
Xã hội ngày càng có xu hướng đi lên, nhu cấu sử dụng đất cho phất triển
các ngành ngày càng tăng. Do đó, việc bố trí, phân bổ và điều chỉnh lại quĩdất đai
cho các ngành là việc lên làm.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 14 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
* Nội dung kế hạch sử dụng đất đai boa gồm :
Một là, khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế
hoạch. Thường thời gian qui định từ 10 đến 20 năm và lâu hơn nữa. Do đó, để
cho quá trình thực hiện nọi dung qui hoạch đã làm đựoc dễ dàng người ta chia
thời gian qui hoạch thành các kế hoạch 5 năm hoặc 10 năm để thực hiện dần.
Hai là, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai cho phù hợp với qui hoạch kế
hoạch sử dụng đất đai được thực hiện trên cái khung mà qui hoạch sử dụng đất
đai chỉ ra. Do đó, kế hoạch sử dụng đất đai bị giới hạn trong cái khung đó và
được điều chỉnh cho phù hợp với qui hoạch.
d. Thẩm quyền xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

Điều 18 ( luật đất đai năm 1993 ) quiđịnh thẩm quyền xét duyệt qui
hoạch,kế hoạch sử dụng đất đai :
* Quốc hội qui định qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong phậm vi cả
nước.
* Chính phủ xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các cán
bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc chính phủ, của uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương.
* uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
của uỷ ban nhân dân các cấp dưới trực tiếp.
Ngoài các văn bản chính có tính pháp lý ở mức độ cao ( hiến pháp và luật
phấp đất đai ). Còn có các văn bản dưới luật cũng như văn bản ngành trực tiếp
hoặc gián tiếp đề cập đến vai trò, ý nghĩa, căn cứ, nội dung và hướng dẫn phương
phấp lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai như: nghị định 404/cp, ngày
7/11/79; nghị định 34/cp,ngày 23/4/1994; chỉ thị 247/ ttg, ngày 28/4/1995; chỉ
thị 245/ ttg, ngày 22/4/1996; thông tư 106/ QHKH?ĐC,ngày 15/4/19991;công
văn 518/ CV-ĐC,ngày 10/9/1997; qquyết định 657QĐ/ĐC,ngày
28/01/1995...Tuy nhiên, trong nhữnh năm qua việc ban hành một số văn bản dưới
luật để cụ thể hoá cơ sở pháp lý của qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, còn
chậm. Như chưa có nghị định của chính phủ về công tác lập qui hoạch, kế hoạch
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 15 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
sử dụng đất đai, các thông tư của tổng cục địa chính về công tác lập qui hoạch,kế
hoạch sử dụng đất.
3.3. Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất đai và tiểm năng đất đai.
Để qui hoạch sử dụng đất đai đạt tính hiệu quả cao, các nhà qui hoạch chỉ
căn cứ vào qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội,căn cứ pháp lý của qui
hoạch sử dụng đất mà còn phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và tiềm năng sử
dụng đất đai nữa. Tuỳ vào tiềm năng đất đai mỗi vùng, hiện trạng sử dụng đất đai
của từng nơi, các nhà qui hoạch phải nắm chắc tình hình sử dụng đất của từng nơi
đó như: tổng quĩ đất tự nhiên, quĩ đất cho phất triển các ngành, các vùng và tất cả

các thành phần kinh tế quốcdân. Từ đó, họ nắm được nhữnh thuận lợi cũng như
khó khăn, những vấn đề đạt được và chưa đạt được trong quá trình sư dụng đất.
Việc qui hoạch sử dụng đất phải dựa trên những số liệu thực tế của quá
trình sử dụng đất để biết, để đánh giá xen chỗ nào là qui mô thích hợp, chưa thích
hợp, sử dụng đất chư hợp lý, chưa tiết kiệm, phát hiện ra nhũng vùng, các thành
phần có khả năng mở rộng qui mô trong tương lai. Lấy nó làm căn cứ, làm cơ sở
cho việc bố trí, sắp xếp và phân bố đất đai sao cho đầy đủ, hợp lý và tiết kiệm cao
nhất.
4. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đai.
4.1. Tổ chức điều tra thu thập thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ.
Bước đầu tiên này rất quan trọng, nó là cơ sở để thực hiện các bước
sau.Do đó, trong bước này càng làm kĩ bao nhiêu thì càng tạo điều kiện thuận lợi
cho thực hiện các bước sau bấy nhiêu. Nội dung cụ thể phải thực hiện bao gồm
các công việc sau:
- Thu thập và phân loại các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ về đất
đai.thông qua các chỉ tiêu đặt ra, ta xuống tận cơ sở cần qui hoạch để thu thập
thông tin và ở các trung tâm lưu trữ tư liệu khác.
-Sau đó ta phải đánh giá độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập
được, dùng các chỉ tiêu kinh tế, kĩ thuật và môi trường để đánh giá xem độ sát
thực của thông tin được bao nhiêu phần trăm.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 16 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
- Từ đó ta nội nghiệp mới hoá thông tin, số liệu, bản đò.
- Xây dựng kế hoạch công tác ngoại nghiệp : Chính là xác định nhựng nội
dung, địa điểm cần khảo sát thực địa. Đưa ra các kế hoạch điều tra, đo vẽ bản bổ
sung, kế hoạch tiến hành khảo sát thực địa, xây dựng phương pháp, tổ chức điều
tra thông tin bổ sung. Sau đó ta phải kết hợp xử lý nội nghiệp và ngoại nghiệp
chuẩn hoá các thông tin, số liệu, bản đồ.
- Tổng duyệt các tài liệu, số liệu điều tra cơ bản, thông tin, bản đồ và
chọn các số liệu gốc.

- Xác định cơ sở pháp lý của bộ số liệu gốc.
4.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và kinh tế xã hội
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất đai: ta phải dựa trên các chỉ tiêu về qui
mô đất, cơ cấu đất đai, chủng loại đất đai và chất lượng đất đai. Từ đó đánh giá
mức độ biến động đất đai qua các năm. Phân tích nguyên nhân dẫn đến những
biến động đó. Đánh giá tình hình sử dụng đã hợp lý chưa, phân bổ, bố trí địa
điểm có phù hợp không. Rút ra nhũng mặt tồn tại và đã đạt được.
- Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối với đất đai,
dựa vào rất nhiều các chỉ tiêu như: GDP chung và GDP bình quân đầu người, thu
nhập, tiêu dùng tích luỹ của dân cư, chuyển dịch cơ cấu kinh tế ( theo ngành.theo
lãnh thổ ).
Về dân số, dân số trong nông nghiệp và phi nông nghiệp, dân số đô thị và
nông thôn. Tỷ lệ tăng dân số, dự báo biến động dân số trong tương lai.
Thực trạng phát triển của các đô thị: thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ và
các vùng ven đô. Từ đó ta đánh giá nhu cầu sử dụng đất đai cuả các đô thị đó
trong tương lai.
Đánh giá tốc độ phát triển của các ngành: công nghiệp, giao thông, thuỷ
lợi, xây dựng và dịch vụ du lịch, nghỉ mát, văn hoá thể thao. Dựa trên nhữnh chỉ
tiêu về qui ô, cơ cấu các ngành, nhu cầu phát triển của các ngành.
Đánh giá các chính sách mới của chính phủ về phất triển kinh tế xã hội
gây áp lực về cường độ sử dụng đất đai. Đánh giá mức độ tác dụng của các chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 17 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
sách đến đời sống nhân dân: khuyến khích làm giầu, mở cửa, đối tác với nước
ngoài, gọi vốn đầu tư, tác dụng mạnh mẽ của kinh doanh bất đống sản.
4.3. Dự báo các nhu cầu sử dụng đất đai
Dự báo nhu cầu đất nông nghiệp ( đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm và cây ăn quả, đất đồng chăn thả, diện tích mặt nước nuôi trồng thuỷ hải
sản ),dự báo nhu cầu đất phi nông nghiệp ( đất cho khu dân cư nông thôn, đất cho
phát triển đô thị, đất cho phát triển cây công nghiệp và dịch vụ, đất cho phất triển

giao thông, đất cho nhu cầu phất triển thuỷ lợi...). Ta phải dự báo được giá trị sản
xuất của các ngành như giá trị ngành nông nghiệp, giá trị công nghiệp, ngành
dịch vụ và ngành gia thông....Dự báo qui mô của các ngành, cơ cấu các ngành.
Những căn cứ dự báo nhu cầu sử dụng đất:
- Căn cứ vào mục tiêu, yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội, sự phát
triển của từng ngành.
- Căn cứ quí đất hiện có bao gồm cả số lượng,đặc điểm tài nguyên đất và
khả năng mở rộng diện tích cho một số muạc đích sử dụng.
-Căn cứ vào khả năng đầu tư và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và
công nghệ trong các gia đoạn. Từ đó có thể dễ dàng xác định được nhu cầu sử
dụng đất ứng với số vốn và khoa học kỹ thuật.
- Căn cứ vào lực lượng lao động, lịch sử và thực trạng năng suất cây
trồng, mức tăng trưởng bình quân hàng năm của từngngành. Lực luợng lao dộng
mà có trình độ tay nghề cao thì khả năng mở rộng qui mô sản xuất lớn và ngược
lại.
Thực trạng năng suấtcây trồng mà cao thì qui mô và cơ cấu cây trồng
cũng thay đổi. Do vậy, việc dự báo nhu cầu sử dụng đất luôn phải căn cứ vào các
nhân tố này.
- Nhu cầu về nguyên liệu cho ngành công nghiệp ( gỗ cho xây dựng, gỗ
để xản xuất hàng tiêu dùng, đất để sản xuất vật liệu xây dựng,) khi nền công
nghiệp vàng phát triển, nhu cầu về nguyên vật liệu cho ngành công nghiệp cũng
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 18 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
như các ngành khác ngày càng gia tăng. Điều đó, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất
đai đáp ứng cho các ngành luôn thay đổỉ.
- Căn cứ vào tốc độ gia tăng dân số, phất triển đô thị, các điều kiện về kết
cấu hạ tằng, tính kịch sử các tụ điẻm dân cư và các điều kiện địa hình, thuỷ văn.
4.4. Xây dựng phương án qui hoạch sử dụng đất đai
Sau khi ta dự báo đầy đủ nhu cầu sử dụng đất đai ( 6 loại đất chính ), xác
định được nhu cầu biến động của từng đất đai. Từ đó, ta xâu dựng dự án qui

hoạch sử dụng từng loại đất đai.Nội dung chính của bước xâu dựng phương án
qui hoạchsử dụng đất này là phân bố, bố trí từng loại đất đai cho các nhu cầu đẫ
dự báo theo các phương ánlựa chọn. Xác định rõ ràng vùng này là đất gì, qui mô
bao nhiêu, chuyển bao nhiêu đất nông nghiệp sang các ngành khác, phân bổ như
thế nào( bao nhiêu cho đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất vườn tạp trong khu
vực dân cư, đất ở dành ho chăn nuôi...). Tương tự như vậy, ta cũng phân bố quĩ
đất các loại cho các nhu cầu theo các chỉ tiêu đặt ra.
Việc phân bố quĩ đất đai trên là dựa vào một số căn cứ sau: căn cứ vào
mục tiêu phất triển kinh tế xã hội đẫ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, căn
cứ vào hiên trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực
và tính khả thi của việc khai thác mở rộng diện tích các loại đất.
4.5. Tổng hợp các phương án qui hoạch sử dụng từng loại đất đai.
Từ bước trên ta xây dựng song phương án qui hoạch sử dụng từng loại đất
đai. Trong bước này, ta tổng hợp toàn bộ các phương án qui hoạch sử dụng đất
chung. Từ đây ta xác định rõ được vùng nào có tổng diện tích bao nhiêu, đất
nông nghiệp chiếm bao nhiêu, đất khu dân cư, đất giao thông....chiếm bao nhiêu
và nhiệm vụ phải thực hiện của vùng đó.
Đó chính là việc ta hoàn thiện bản đồ qui hoạch sử dụng đất đai. Trên bản
đồ phản ánh toàn bộ phương hướng và nội dung đất đai trong tương lai. Nội dung
bản đồ qui hoạch sử dụng đất đai bao gồm :
- Ranh giới hành chính, các yêu tố chủ yếu, mạng lưới thuỷ lợi, mạng luới
giao thông.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 19 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
- Hiện trạng các loại đất theo từng mục đích sử dụng.
- các lọai đất theo qui hoạch: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu
dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng.
4.6. Kế hoạch thực hiện sử dụng đất đai.
Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đai đã được thể hiện rõ ở bước trên.Do
đó,ta chỉ việc xâu dựng từng bước đi cụ thể hoá các nội dung đó đưa vào thực tiễn. Ta

chia quá trình thực hiện qui hoạch sử dụng đất thành các gia đoạn,trong các giai đoạn
đoa a thực hiện nhũng nội dung cụ thể đã vạch ra sẵn trong phương án qui hoạch chung
.Phải chỉ rõ được cái gì làm trước, cái gì làm sau,thời gian hoàn thành mỗi giai đoạn là
bao nhiêu.Trong mỗi giai đoạn thực hiện sẽ gập phải một số vướng mắc,để giải quyết
những khó khăn đó thì cần cos nhũnh biện pháp nào hoặc có những giải phấp nào
để tháo gỡ.
5. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với các qui hoạch khác
5.1. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phất triển kinh tứ xã hội là tài liệu mang tính khoa
học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triểnkinh tế
xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về phát triển và
phân bố lực lượng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hoá và phát
triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việi xây dựng các kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ
phương hướng với một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của qui hoạch sử dụng
đất đai là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của
phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và
phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án qui hoạch phân phối sử dụng đất
đai thống nhất và hợp lý.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 20 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Như vậy, qui hoạch sử dụng đất đai là qui hoạch tổng hợp chuyên
ngành,cụ thể hoá qui hoạch tổng thể phất triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung
của nó phải được điếu hoà thống nhất với qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã
hội.
5.2. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch phát triển
nông nghiệp.

Qui hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh
tế - xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp,
bước đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển
đạt tới qui mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản
phẩm, . .. trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của
qui hạch sử dụng đất đai. Qui hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên qui hoạch và dự
báo yêu cầu sử dụng của các ngành trong nông nghiệp, nhưng chỉ có tác dụng chỉ
đạo vĩ mô,khống chế và điều hoà qui hoạch phát triển nông nghiệp. Hai loại qui
hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng cần thiết và không thể thay thế lẫn
nhau.
5.3. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội và phát
triển của đô thị, qui hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, qui mô, phương châm xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách toàn diện hợp lý
toàn diện, bảo đảm cho sự phát triển của đô thị được hài hoà và có trật tự, tạo
những điều kiện có lợi cho cuộc sốngvà sản xuất. Tuy nhiên, trong qui hoạch sử
dụng đất đai được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, qui mô và
cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai như bố cục không gian trong khu vực qui hoạch
đô thị.
Quy hoạch đô thị và qui hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, qui mô sử dụng đất, các chỉ tiêu
chiếm đất xây dựng. ...,trong qui hoạch đô thị sẽ được điều hoà với qui hoạch sử
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 21 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
dụng đất đai. Qui hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo điều kiện tốt cho xây dựng và phát
triển đô thị.
5.4. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai cả nước với qui hoạch sử
dụng đất đai của địa phương.
Qui hoạch sử dụng đất đai cả nước với qui hoạch sử dụng đất đai của đại

phương cùng hợp thành hệ thống qui hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Qui
hoạch sử dụng đất đaicả nước là căn cứ của qui hoạch sử dụng đất đai các địa
phương ( tỉnh, huyện, xã ). Qui hoạch sử dụng đát đai cả nước chỉ đạo việc xây
dựng qui hoạch cấp tỉnh,qui hoạch cấp huyện xây dựng trên qui hoạch cấp
tỉnh.Mặt khác, qui hoạch sử dụng đất đai của các địa phương là phần tiếp theo, là
căn cứ dể chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện qui hoạch sử dụng đất đai của cả
nước.
5.5. Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch các ngành
Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch các ngành là quan
hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Qui hoạch các ngành là cơ sở và
bộ phận hợp thành của qui hoạch sử dụng đất đai, nhưng lại chịu sự chỉ đạo và
khống chế qui hoạch của qui hoạch sử dụng đất đai.
Quan hệ giữa qui hoạch sử dụng đất đai với qui hoạch các ngành là quan
hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về qui hoạch theo
không gian ở cùng một khu vực cụ thể. Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ
về tủ tưởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ
( qui hoạch ngành ); một bên là sự định hướng chiến lược có tính toàn diện và
toàn cục ( qui hoạch sử dụng đất ).
6. Những phương pháp chính xây dựng qui hoạch.
6.1. Phương pháp cân đối.
Quá trình xây dựng và thực thi qui hoạch tổng thể sử dụng đất là quá trình
diễn thể của hệ thống sủ dụng đất dưới sự điều khiển của con người, trong đó đề
cập đến sự không cân bằng của hệ thống cũ và xây dựng hệ thống mới. Thông
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 22 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
qua điều tiết khống chế vĩ mô, thực hiện sự cân bằng tương đối về tình trạng sự
dụng đất ở một thời điểm nào đó.
Mục đích của việc áp dụng phương phấp cân đối:
- Điều hoà mối quan hệ giữa các ngành: nông nghiệp -lâmnghiệp -ngư
nghiệp.

- Điều hoà mối quan hệ giữa nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
- Điều hoà mối quan hệ giữa các ngành sử dụng đất phi nông nghiệp.
Nhiệm vụ chủ yếu của việc áp dụng phương pháp cân đối là xác định các
phương án cân đối và lựa chọn phườg án cân đối cho việc sử dụng các lại đất, lập
các chỉ tiêu khống chế các loại đất phi nông nghiệp, hướng dẫn phương án phân
phối và điều chỉnh sử dụng đất cấp dưới.
Nội dung của phương án cân đối:
- Phương pháp cân bằng chỉ tiêu sử dụng đất. Việc thực hiện phương pháp
này nhằm thống nhất được các chỉ tiêu khung và các chỉ tiêu sử dụng các loại đất
của các ngành. Phương pháp này dựa trên cơ sở mục tiêu,nhiệm vụ,khả năng phát
triển của mỗi ngành, nhu cầu về diện tích và đặc điểm của loại đất sử dụng cũng
như vị trí phân bổ các ngành để đưa ra dự thảo các chỉ tiêu sử dụng đất.Thôngqua
hộ nghị hoặc hội thảo giữa các ngành, tiến hành điều chỉnh các chỉ tiêu phân bổ
và sử dụng các loại đất
- Phương pháp cân đối tổng hợp: phương pháp này được thể hiện qua việc
xác định một cơ cấu tối ưu các loại đất trên cơ sở cân đối diện tích hiện có cũng
như tổng diện tích thờikỳ qui hoạch. Khi áp dụng phương pháp này cần lưu ý :
Một là, trên cở sở xem xét tầm quan trọng, xác định thứ tự ưu tiên về
phân bổ và sử dụng đất đai giữa các ngành cũng như trong nội bộ từng
ngành.Điều này có nghĩa xác định phân bổ và điều chỉnh qui mô sử dụng đất đai
cho các ngành,trong từng ngành phải đảm bảo yêu cầu có trọng điểm, toàn diện.
Hai là, ưu tiên dành đất cho sản xuất nông nghiệp.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 23 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
Ba là, xem xét đầy đủ khả năng cung cấp quí đất về số lượng, chất
luợng,vị trí. ...cũng như các tiềm lực về vốn, lao động công nghệ để điều hoà tối
đa yêu cầu sử dụng đất theo dự báo cho các ngành.
Trong quá trình sử dụng phương pháp cân đối phỉa quán triệt hai vấn đề
sau đây:
Một là, kết hợp phân tích định tính và định lượng. Phân tích định tính là

sự phán đoán các mối quan hệ tương hỗ giữa phát triển kinh tế, xã hội với sử
dụng đất, giữa các ngành và các bộ phận với sử dụng đất trên cơ sở điều tra và xử
lý. Đây là công cụ để giúp nhận thức được các số liệu có tính qui luật trong sử
dụng đất. Phân tích định lượng là dựa trên phương pháp số hoạ để lượng hoá mối
tương quan giữa sử dụng đất với phất triển kinh tế xã hội và với sự phát triển các
ngành, các bộ phận.
Quy hoạch sử dụng đất đai là công việc phức tạp và khó khăn. Nhiều vấn
đề sử dụng đất có tính qui luật, phương pháp định tính là công cụ đắc lực giúp
nhận thức đúng và làm rõ những qui luật đó. Trong trường hợp thông tin tư liệu
chưa hoàn thiện, việc phối hợp thống nhất giữa tri thức khoa học và phán đoán
kinh nghiệm có tác dụng vô cùng quan trọng. Phương pháp kết hợp đó được thể
hiện theo trình tự từ phân tích định tính,nghiêncứu đánh giá hiện trạng sử dụng
đát,phát hiện những vấn đề tồn tại và xu thế phát triển. Sau đó trên cơ sở những
thông tin,căn cứ thu thập được sẽ luợng hoá bằng phương phápsố học.Như
vậy,kết quả qui hoạch sẽ phù hợp vớ thực tế hơn.
Hai là, kết hợp phân tích vĩ mô và vi mô. Phân tích vĩ mô là nghiên cứu
phân bố và sử dụng đất trên bình diện rộng: tổng thể nền kinh tế quốc dân. Phân
tích vi mô là nghiên cứu phân bổ và sử dụng đất mang tính cục bộ từng
ngành,từng bộ phận.
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai bất đầu từ vĩ mô để xác định tư tưởng
chỉ đạo,mục tiêu chiến lược của qui hoạch tổng thể,đồng thời căn cứ tình hình
thực tế của các đối tượng sử dụng đất, cụ thể hoá, làm sâu thêu, hoàn thiện và tối
ưu hoá qui hoạch.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 24 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
6.2. Các phương pháp toán kinh tế và ứng dụng công nghệ tin học trong
qui hoạch sử dụng đất đai.
Do đặc điểm của đất đai rất đa dạng với nhiều chức năng sử dụng, nên
việc áp dựng phương pháp toán kinh tế về dự báo trong qui hoạch đất đai trở
thành hệ thống lượngtương đối phức tạp mang tính xác suất. Đó là một quá trình

đòi hỏi sức sáng tạo.
Để áp dụng phương pháp này, trước hết phải phân tích các nhóm yếu tố
ảnh hưởng đến việc dự báo sử dụng tài nguyên đất. Có thể chia làm hai nhóm:
Một là, nhóm nhu cầu phất triển kinh tế xã hội; bao gồm sản xuất lương
thực, thực phẩm, sản xuất nguyên liệu cho công nghiệp, phân bố công nghiệp xây
dựng, giao thông liên lạc, thành phố, các khu dân cư nông thôn, khu nghỉ
ngơi,đất quốc phòng,rừng đất chưa sử dụng. ...
Hai là, Nhóm tiến bộ khoa học kỹ thuật: gồm kỹ thuật canh tác, làm đất,
tưới tiêu, các phương pháp hoá học, vật lý và sinh học về cải tạo đất, các biệp
pháp nông, lâm, thuỷ,chống sói mòn....
Dự báo sử dụng đất có thể thực hiện theo trình tự: phân tích, đánh giá
hiện trạng sử dụng đất, dự báo tiềm năng và khả năng cải tạo đất, cân đối nhu cầu
sử dụng đất trong tương lai. Việc áp dụng phương pháp toán kinh tế và dự báo sử
dụng đất phải đạt mục đích lá xác định được hàm mục tiêu tối ưu: thu được lượng
sản phẩm tối đa với chi phí tối thiểu.
Hàm mục tiêu chứa đựng hai biến số: nhu cầu sử dụng đất và sản lượng
thu được với điều kiện ràng buộc là vốn, lao động để sử dụng và bảo vệ đất đai.
Trong công tác lập qui hoạch sử dụng đất đai các cấp, việc ứng dụng công
nghệ tin học và kỹ thuật tiên tiến như hệ thống thông tin địa lý ( GiS ) là một yêu
cầu cấp thiết, công nghệ tin học cho phếp tạo những thay đổi cũng như tạo điều
kiện cải tiến quá trình xây dựng các loại bản đồ phục vụ qui hoạch. Công nghệ
GiS giúp cho công tác quản lý lưu trữ và hệ thống hoá mọi thông tin cần thiết về
các loại bản đồ trên máy tính trong một thời gian dài, tạo khả năng bổ sung, cập
nhật thường xuyên và tra cứu dễ dàng tốt theo yêu cầu của công việc.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sinh viên: Lê Sỹ Hải
Bộ môn: Kinh tế-Quả lý địa chính 25 Lớp: Kinh tế-Quản lý địa chính K39
7. Vài nét tổng quát về qui hoạch sử dụng đất đai của một số nước.
7.1. Philippin
Tồn tại ba cấp lập qui hoạch: cấp quốc gia, sẽ hình thành những hướng
dẫn chỉ đạo chung, cấp vùng triển khai một khung chung cho qui hoạch theo

vùng và cấp quận, huyện. Chịu trách nhiệm triển khai cụ thể đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và
các quan hệ giữa các cấp lập qui hoạch khác nhau,đồng thời cũng taọ điều kiện
để các chủ sử dụng đất tham gia. ở philipin nhấn mạnh vai trò pháp luật cả ở cấp
quốc gia và cấp vùng. Pháp luật về sở hữu đất đai là hết sức quan trọng, ví dụ như
chương trình tái giao cấp đất, việc thực hiện các đồ án qui hoạch đất lâm
nghiệp,luật về các đất đai công cộng và luật về các khu vực có đất đai bị giảm
giá. Kinh nghiệm cho thấy cần phải có một luật chung về sử dụng đất đai và đôi
khi cũng thấy cần nâng caopháp lệnh về môi trường là một vấn đề đặt ra.
7.2. Braxin
Có thể thấy hai trường hợp về vai trò của chính phủ trong công tác lập qui
hoạch:
Một là, thiếu sự chỉ đạo của chỉnh phủ trong việc chỉ đạo triển khai các
dự án: không có quyết định của trung ươngvề cá dự án đặc biệt ở vùng
amadon.không có sự đánh giá tiến bộ thực hiện, xem xét tiềm năng phát triển của
vùng,việc nhập tự do từ miền nam nước này đã gây ra những vấn đề xã hội rất
nghiêm trọng.
Hai là,mặc dù đã có các khuyến cáo của các chủ sử dụng đất thuộc các
lĩnh vực khác nhau, những giải pháp triển khai cụ thể không được hình
thành,không có được sự lựa chọn và thực thi trong việc sản xuất nông
nghiệp,nghề cá và du lịch. ...trong những lĩnh vực có sự thành công cũng còn xa
vời mới thấy vai trò của chính phủ, các tổ chức nghiên cứu ở cấp trung ương cung
cấp các thông tin kém độ tin cậy, ví dụ về đất, về thuỷ nông, về kinh tế. ..