Vai trò của thị trường bất động sản trong sự nghiệp phát triển đô thị Việt Nam

VẤN ĐỀ

HÔM NAY

VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
Nguyễn Mạnh Hà*

SỰ NGHIỆP PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ VIỆT NAM

Sau hơn 30 năm thực hiện

PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM

và hiện nay là khoảng 37,5%. Năm

đường lối “đổi mới”, đất nước ta

Công nghiệp hóa luôn gắn liền

1999 dân số đô thị Việt Nam khoảng

đã thu được những thành tựu

với quá trình đô thị hóa, không chỉ

18 triệu người, đến năm 2009 là

rất quan trọng trong phát triển

ở Việt Nam mà trên bình diện thế

khoảng 25,4 triệu người, tăng 7,4

kinh tế - xã hội và sự nghiệp công

giới. Cùng với xu thế toàn cầu hóa,

triệu người, năm 2017 khoảng 35

nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong

đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng

triệu người, với mức tăng khoảng

đó có đóng góp quan trọng của

mặt, theo thống kê vào năm 2007

1 triệu người ở khu vực mỗi năm

công tác quy hoạch và phát triển

dân số đô thị của thế giới đã vượt

trong 10 năm qua.

đô thị. Theo đó, thị trường bất

dân số nông thôn, dự kiến đến năm

Cùng với gia tăng dân số tại khu

động sản có vai trò quan trọng

2030 dân số đô thị thế giới xấp xỉ 5

vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ

trong quá trình phát triển đô thị

tỷ người. Trong 20 năm qua, ở Việt

tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp

Việt Nam bởi đây là một trong

Nam, quá trình đô thị hoá cũng đã

thoát nước…), các công trình dịch

những đầu kéo của nền kinh tế

diễn ra nhanh chóng trên phạm vi

vụ đô thị như bệnh viện, trường

đô thị, có tác động thúc đẩy các

cả nước, tỷ lệ đô thị hóa năm 1999

học, văn phòng làm việc, trung tâm

ngành kinh tế khác phát triển.

là 23,5%, đến năm 2009 là 29,6%

thương mại… đòi hỏi phải được

*Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Số 60.2018

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ

51


VẤN ĐỀ

HÔM NAY

Cùng với gia tăng dân số tại khu vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật,
các công trình dịch vụ đô thị

Thị trường bất động sản cung cấp
cơ sở vật chất cho các dịch vụ đô thị
thiết yếu như: Văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, kể cả các công
trình hạ tầng xã hội mà trước đây chủ
yếu do nhà nước đầu tư như: Trường

học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí …
Thị trường bất động sản phát triển
tạo điều kiện để thay đổi bộ mặt kiến
trúc đô thị với nhiều công trình kiến
trúc đa dạng, hiện đại.
Thị trường bất động sản là một

cung cấp kịp thời, với giá cả phù hợp,

nghèo thêm. Tại Việt Nam, từ những

trong những đầu kéo, đóng vai trò

đảm bảo đô thị phát triển một cách

năm đầu thập niên 90 của thế kỷ

quan trọng trong nền kinh tế đô thị,

bền vững. Chúng ta đã có nhiều bài

trước, nhà nước đã thực hiện chính

có tác động thúc đẩy các ngành kinh

học ở các nước đang phát triển trên

sách xóa bao cấp về nhà ở, nhà nước

tế khác phát triển, đặc biệt là sản

thế giới (Châu Phi, Nam Mỹ, Châu

không bỏ ngân sách đầu tư mà thực

xuất vật liệu xây dựng và thị trường

Á) có tốc độ tăng dân cư đô thị rất

hiện chính sách phát triển nhà ở theo

lao động. Lĩnh vực bất động sản tại

nhanh, nhưng hạ tầng đô thị phát

cơ chế thị trường. Tuy vậy, thị trường

các nước đang phát triển đóng góp

triển không theo kịp đã dẫn đến xuất

nhà ở của Việt Nam đã phát triển

7-10% GDP. Tại Trung Quốc, lĩnh vực

hiện nhiều khu ổ chuột, đô thị phát

mạnh mẽ, đáp ứng cơ bản nhu cầu

bất động sản năm 2016 đóng góp

triển thiếu bền vững, ảnh hưởng

của người dân đô thị, góp phần bình

6,9% GDP. Tại Mỹ, riêng lĩnh vực nhà

nghiêm trọng đến tốc độ phát triển

ổn giá nhà ở. Năm 1999 diện tích bình

ở đóng góp cho GDP trung bình

kinh tế, thậm chí thụt lùi.

quân đầu người tại khu vực đô thị của

15 - 18%. Tại Việt Nam, hàng năm

VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT

chúng ta xấp xỉ 10 m2/người, đến nay

tổng các khoản thu liên quan đến

ĐỘNG SẢN TRONG SỰ NGHIỆP

diện tích nhà ở bình quân đầu người

bất động sản chiếm khoảng 10%

PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM

tại khu vực đô thị đã là 26 m2/người.

tổng thu ngân sách nhà nước. Từ đó,

Thị trường bất động sản tạo lập

Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng

thúc đẩy sự phát triển của đô thị với

cơ sở vật chất của đô thị, đặc biệt là

được nâng cao, nhiều khu chung

phương thức lấy đô thị nuôi đô thị.

cung cấp nhà ở, tạo điều kiện nâng

cư cao tầng được xây dựng, tạo xu

cao chất lượng nhà ở của các dân cư

hướng sống mới của đô thị hiện đại.

thôn ra thành thị sinh sống. Như

trong phát triển đô thị thời gian tới

Trong quá trình quy hoạch và

đô thị cũ và đáp ứng nhu cầu nhà
ở cho người dân từ các vùng nông

Một số vấn đề cần được lưu ý

Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng
được nâng cao

chúng ta đã biết, 70% công
trình kiến trúc đô thị là
nhà ở, nếu không có
thị trường nhà ở phát

thực hiện quy hoạch phát triển đô
thị trong thời gian qua, vai trò
của thị trường bất động
sản ở lúc này, lúc khác,
nơi này, nơi kia còn
chưa được thực sự

triển sẽ dẫn đến đô

quan tâm và được

thị phát triển thiếu

coi là một phần

bền vững, giá nhà

quan trọng của

tăng cao do thiếu

tiến trình phát

hụt nguồn cung,

triển đô thị.

người

Một là, trong

nghèo đô thị càng

quá trình lập quy

làm

cho

52 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ


VẤN ĐỀ

HÔM NAY

hợp làm giảm sút điều kiện sinh
hoạt, đi lại của cộng đồng dân cư
trước điều chỉnh mà còn làm giá cả
bất động sản giảm sâu sau khi điều
chỉnh quy hoạch. Điều đó có nghĩa,
nhà nước có thể thu thêm được tiền
từ việc điều chỉnh, nhà đầu tư mới
thì có thể có thêm lợi nhuận, nhưng
giá nhà của người dân giảm do
điều chỉnh thì người dân gánh chịu,
không được bồi thường.

Thị trường bất động sản là một trong những đầu kéo, đóng vai trò quan trọng trong nền
kinh tế đô thị

Công cuộc công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước, cùng với đó

hoạch đô thị, khía cạnh thị trường bất

sát, lấy ý kiến cộng đồng, công

là tiến trình đô thị hóa sẽ được thực

động sản, cũng như khía cạnh kinh

khai trước và sau khi phê duyệt quy

hiện mạnh mẽ hơn trong thời gian

tế đô thị chưa được quan tâm đúng

hoạch, nhưng quy trình thay đổi,

tới, chắc chắn thị trường bất động

mức so với khía cạnh về kiến trúc, đôi

điều chỉnh quy hoạch lại đơn giản,

sản Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội để

khi làm cho quy hoạch đô thị chậm

thậm chí tùy tiện, không những ảnh

phát triển, Hiệp hội bất động sản Việt

được triển khai hoặc thiếu động lực

hưởng đến sự phát triển của cả một

Nam mong rằng các nhà hoạch định

để triển khai. Ví dụ, trong quy hoạch

khu vực đô thị mà còn ảnh hưởng

chính sách và các nhà quy hoạch đô

đô thị một số vị trí sinh lời cao thì lại

đến giá cả bất động sản của khu

thị quan tâm hơn đến thị trường bất

bố trí công sở, trường học, công trình

vực lân cận. Những thay đổi, điều

động sản trong quá trình quy hoạch

công cộng, trong khi các công trình

chỉnh quy hoạch của khu vực đô thị

và thực hiện quy hoạch đô thị sắp tới,

này có thể bố trí ở những vị trí khác

cũ còn có thể có lý do, nhưng điều

đồng thời những doanh nghiệp bất

nhưng công năng và tiện ích cũng

chỉnh quy hoạch, tăng thêm dân cư

động sản sẽ là những người đưa quy

không thay đổi.

vào những khu đô thị mới vừa được

hoạch đô thị vào cuộc sống một cách

Hai là, quy trình lập, phê duyệt

quy hoạch 5, 10 năm trước thì khó

sáng tạo, góp phần để hệ thống đô

quy hoạch đô thị được quy định

có lý do hợp lý. Những thay đổi, điều

thị của Việt Nam phát triển bền vững.

rất chặt chẽ, có nghiên cứu, khảo

chỉnh quy hoạch này, nhiều trường

Số 60.2018

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ

53