Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.25 MB, 123 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
HOÀNG NGUYỆT ÁNH
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội 2011
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
HOÀNG NGUYỆT ÁNH
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60 44 80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NG ƯỜI H ƯỚNG D ẪN KHOA
HỌC:
PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN
Hà Nội 2011
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011
Tác giả luận văn
Hoàng Nguyệt Ánh
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình
của các thầy cô, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè. Đó là nguồn động viên giúp tôi
hoàn thành luận văn này, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó.
Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn
đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu luận văn và cho
tôi những ý kiến nhận xét, góp ý quý báu.
Đồng thời, tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, phòng Sau đại học,
Ban chủ nhiệm khoa Địa lý – trường Đại học Khoa học Tự nhiên – ĐHQGHN,
cùng toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Địa lý đã dạy bảo, tạo điều kiện cho
tôi trong thời gian học tập vừa qua.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn bè đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ
tôi hoàn thành luận văn.
Do điều kiện thời gian và kiến thức còn hạn chế nên luận văn không tránh
khỏi thiếu sót. Rất mong nhận được sự thông cảm và ý kiến đóng góp của các
thầy cô giáo, các bạn để luận văn hoàn thiện, làm cơ sở tham khảo và ứng dụng
trong thực tiễn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011
Tác giả luận văn
Hoàng Nguyệt Ánh
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
.....................................................................................................
3
MỞ ĐẦU
..................................................................................................................
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
NƯỚC TA
................................................................................................................
5
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
...........................................................
5
1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới
..................
5
1.1.1.1. Định giá đất tại Đức
....................................................................
5
1.1.1.2. Định giá đất tại Úc
......................................................................
8
1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore
...........................................................
9
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
..................................................
11
1.1.3. Giá đất tại Việt Nam
........................................................................
14
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
.................................................
18
1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
.............
22
1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất
......................................................
22
1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất
...................................................
23
1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị
.....................................
24
1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
...........................................
26
1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai
................................................
26
1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện
hành ở Việt Nam
........................................................................................
27
1.2.2.1. Tiền sử dụng đất
.......................................................................
27
1.2.2.2. Giá đất công cụ tính các loại thuế về đất đai
........................
28
1.2.2.3. Phí và lệ phí
...............................................................................
29
1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
.......................
29
1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản
.................................................
30
1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
.................................................
30
1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản
.............................................
31
CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN
..................
34
TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
......................
34
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
...................................................................
34
2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
...........................................................
34
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên
...................................
34
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
....................................................................
34
2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên
.................................................................
35
2.1.1.3. Nhận xét chung
..........................................................................
36
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
................................................................
36
2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế
....................................................
36
2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa xã hội
.................................................
38
2.1.2.4. Nhận xét chung
..........................................................................
39
2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
................
40
2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó
...........................................
40
2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận
.................................................
41
2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai
......................................................
41
2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản
...............................................................................
42
2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011
..............................
42
2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định
......................................................
42
2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn
.................................................
46
2.2.2.1. Điều tra thị trường
.....................................................................
46
2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố
47
.................................................................................................................
2.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 76
2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa
bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011
.......................................................
81
2.2.3.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định
...............................................
81
2.2.3.2. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại
địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011
.............................................
85
2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại
địa bàn nghiên cứu
......................................................................................
92
2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất
.................................................................
92
2.2.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
.............................................
93
2.2.4.4. Phí và lệ phí
...............................................................................
94
2.2.4.5. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
.......................
95
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC
VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
.........................
100
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị
................
100
3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá
............................................................
100
3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương
.....................................
101
3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị
trường bất động sản
.............................................................................................
104
TÀI LIỆU THAM KHẢO
.....................................................................................
110
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
LỜI CAM ĐOAN
.....................................................................................................
3
MỞ ĐẦU
..................................................................................................................
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
NƯỚC TA
................................................................................................................
5
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
...........................................................
5
1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới
..................
5
1.1.1.1. Định giá đất tại Đức
....................................................................
5
1.1.1.2. Định giá đất tại Úc
......................................................................
8
1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore
...........................................................
9
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
..................................................
11
* Địa tô
................................................................................................
11
* Lãi suất ngân hàng
...........................................................................
13
* Quan hệ cung, cầu
...........................................................................
13
1.1.3. Giá đất tại Việt Nam
........................................................................
14
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
.................................................
18
* Các yếu tố tự nhiên: là yếu tố của bản thân đất đai, yếu tố tự
nhiên là yếu tố tồn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa đất.
Nhóm các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
...................
18
* Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu có ảnh hưởng đến giá cả
hàng hóa nói chung cũng như đến giá đất nói riêng.
.................................
19
* Chính sách điều tiết của Nhà nước
................................................
20
* Các yếu tố xã hội
............................................................................
21
1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
.............
22
1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất
......................................................
22
1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất
...................................................
23
Bảng 1.1: Khung giá đất ở tại nông thôn
...............................................................
23
Bảng 1.2: Khung giá đất ở tại đô thị
......................................................................
23
1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị
.....................................
24
1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
...........................................
26
1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai
................................................
26
1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện
hành ở Việt Nam
........................................................................................
27
1.2.2.1. Tiền sử dụng đất
.......................................................................
27
1.2.2.2. Giá đất công cụ tính các loại thuế về đất đai
........................
28
1.2.2.3. Phí và lệ phí
...............................................................................
29
1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
.......................
29
1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản
.................................................
30
1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
.................................................
30
1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản
.............................................
31
CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN
..................
34
TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
......................
34
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
...................................................................
34
2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
...........................................................
34
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên
...................................
34
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
....................................................................
34
a. Vị trí địa lý
......................................................................................
34
b. Khí hậu, thủy văn
...........................................................................
35
2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên
.................................................................
35
a. Tài nguyên đất
................................................................................
35
b. Các nguồn tài nguyên khác
.............................................................
35
2.1.1.3. Nhận xét chung
..........................................................................
36
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
................................................................
36
2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế
....................................................
36
Bảng 2.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thanh phô Lang S
̀
́ ̣
ơn giai đoạn 20062010
37
............................................................................................................................
2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa xã hội
.................................................
38
Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thanh phô Lang S
̀
́ ̣
ơn năm 2010
................................
38
Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất và dân số theo địa bàn phường, xã
.....................
38
2.1.2.4. Nhận xét chung
..........................................................................
39
2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
................
40
Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn năm 2010
......................
40
40
2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó
...........................................
40
2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận
.................................................
41
2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai
......................................................
41
2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản
...............................................................................
42
2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011
..............................
42
2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định
......................................................
42
* Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để làm căn cứ
........
42
* Nguyên tắc khi xác định giá các loại đất: Căn cứ vào thực tế khu
vực, vị trí đất, khoảng cách tới đường giao thông (đối với nhóm đất nông
nghiệp); khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố
và điều kiện mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh
doanh và cung cấp dịch vụ (đối với nhóm đất phi nông nghiệp).
.............
43
* Một số nội dung quy định áp giá bảng giá đất tại đô thị (giá đất ở
tại đô thị và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị)
43
.......
Bảng 2.4: Giá đất ở tại một số tuyển phố chính
..................................................
44
Thành phố Lạng Sơn năm 2011
.............................................................................
45
2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn
.................................................
46
2.2.2.1. Điều tra thị trường
.....................................................................
46
2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố
47
.................................................................................................................
a. Khu vực Trung tâm Đường loại I
................................................
47
* Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1)
.......................................
48
Bảng 2.5: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV1
.....................................................
49
Bảng 2.6: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV1
.....................................................
50
Bảng 2.7: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV1
......................................................
51
Bảng 2.8: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV1
......................................................
52
* Khoảng 2: Từ 8 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2)
.........................................
53
Bảng 2.9: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV2
......................................................
53
Bảng 2.10: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV2
....................................................
54
Bảng 2.11: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV2
....................................................
55
Bảng 2.12: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV2
....................................................
56
* Khoảng 3: Từ 7 000 – 8 000 nghìn đồng/m2 (KV3)
...........................................
57
Bảng 2.13: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV3
....................................................
57
Bảng 2.14: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV3
.....................................................
58
Bảng 2.15: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV3
....................................................
58
Bảng 2.16: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV3
....................................................
59
b. Khu vực cận Trung tâm đường loại II, III
...................................
59
* Khoảng 1: Từ 3 000 – 3 400 nghìn đồng/m2 (KV4)
...........................................
60
Bảng 2.17: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV4
....................................................
60
Bảng 2.18: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV4
....................................................
61
Bảng 2.19: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV4
....................................................
62
Bảng 2.20: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV4
....................................................
62
* Khoảng 2: Từ 3 400 – 4 000 nghìn đồng/m2 (KV5)
...........................................
63
Bảng 2.21: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV5
....................................................
63
Bảng 2.22: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV5
....................................................
64
Bảng 2.23: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV5
....................................................
64
Bảng 2.24: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV5
....................................................
65
* Khoảng 3: Từ 4 000 – 5 000 nghìn đồng/m2 (KV6)
...........................................
66
Bảng 2.25: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV6
....................................................
66
Bảng 2.26: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV6
....................................................
67
Bảng 2.27: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV6
....................................................
68
Bảng 2.28: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV6
....................................................
69
c. Khu vực xa trung tâm – đường loại IV, xã Hoàng Đồng
...............
69
* Khoảng 1: Từ 500 – 1 100 nghìn đồng/m2 (KV7)
..............................................
70
Bảng 2.29: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV7
....................................................
70
Bảng 2.30: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV7
....................................................
71
Bảng 2.31: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV7
....................................................
72
Bảng 2.32: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV7
....................................................
73
* Khoảng 2: Từ 1 100 – 1 700 nghìn đồng/m2 (KV8).
..........................................
73
Bảng 2.33: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV8
....................................................
73
Bảng 2.34: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV8
....................................................
74
Bảng 2.35: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV8
.....................................................
75
Bảng 2.36: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV8
.....................................................
76
2.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 76
a. Yếu tố xã hội
..................................................................................
76
b. Yếu tố vị trí
....................................................................................
77
Bảng 2.37: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở qua các khu vực
..............
77
c. Yếu tố cá biệt
.................................................................................
78
Bảng 2.38: Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá đất
...................................
79
d. Yếu tố khác
....................................................................................
80
2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa
bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011
.......................................................
81
2.2.3.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định
...............................................
81
Bảng 2.39: Giá đất thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2009 đến năm 2011
............................................................................................
82
2.2.3.2. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại
địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011
.............................................
85
Bảng 2.40: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
.........................
85
Bảng 2.41: Biến động giá đất ở tại một số vị trí cụ thể năm 2009 và 2011
........
87
2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại
địa bàn nghiên cứu
......................................................................................
92
2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất
.................................................................
92
Bảng 2.42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường . 92
Bảng 2.43: Thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
.....................
93
2.2.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
.............................................
93
2.2.4.4. Phí và lệ phí
...............................................................................
94
2.2.4.5. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
.......................
95
Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực hiện các dự án trên địa bàn các xã/phường
95
............................................................................................................................
Bảng 2.45: Giá đền bù về đất ở tại dự án nghiên cứu
..........................................
96
Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù tại dự án nghiên cứu
....................................
96
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC
VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
.........................
100
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị
................
100
3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá
............................................................
100
3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương
.....................................
101
Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đô thị một số tuyến phố trên địa
bàn thành phố Lạng Sơn
..................................................................................
102
3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị
trường bất động sản
.............................................................................................
104
TÀI LIỆU THAM KHẢO
.....................................................................................
110
Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất ở thành phố Lạng
Sơn……………………………...Error: Reference source not found
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh với
xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực (đầu vào) của sản xuất kinh doanh và
sản phẩm (đầu ra) đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những
yếu tố quan trọng.
Quản lý đất đai một cách hiệu quả là mục tiêu chung của cả thế giới, tuy
nhiên các quốc gia khác nhau sẽ có cách quản lý khác nhau. Ở Việt Nam, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
bằng các công cụ: quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài chính và pháp
luật.
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để
quản lý đất đai. Quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý giá
đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà còn là
công cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và
ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất
nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một
cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai,
đảm bảo công bằng về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài
nguyên đất đai trong xã hội.
Bên cạnh đó tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính
đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo
chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển
đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ
chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá,
dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính,
bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn
chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất
và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn
1
cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị
trường khu vực…”.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước, đòi hỏi chúng ta phải có cơ chế, chính sách phù hợp
nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó
định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là
một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước, làm cơ sở quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện
chính sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước,
tạo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu
kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và
hiệu quả.
Cùng với cả nước, Lạng Sơn (với những ưu thế về vị trí địa lý, các tuyến
đường giao thông (đường sắt và đường bộ), các cửa khẩu (quốc tế, quốc gia),
các cặp chợ đường biên) đã và đang thu hút các nhà đầu tư trong hoạt động sản
xuất, kinh doanh trên nhiều lĩnh vực; tốc độ đô thị hoá tương đối nhanh, nhu cầu
về vốn đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, các cụm công nghiệp, các khu
vực kinh tế cửa khẩu… có vai trò quan trọng nhằm phát triển kinh tế xã hội
trên địa bàn tỉnh; song song với điều đó, xuất hiện hàng loạt vấn đề về quản lý
phát triển đô thị mà mọi đô thị đang đòi hỏi. Thành phố Lạng Sơn được coi như
điểm đến hấp dẫn của giới đầu tư bất động sản trong thời gian gần đây. Điều
này mở ra nhiều cơ hội cho một thị trường bất động sản phát triển sôi động, tuy
nhiên cũng chính điều này khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu cơ
đất đai diễn ra tràn lan, sử dụng đất kém hiệu quả và gây thất thu cho ngân sách
Nhà nước.
Vậy chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở đô thị ở Lạng Sơn đã phù
hợp chưa? Hiệu quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố như thế
nào? Đâu là giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai và thị
trường bất động sản đối với thành phố Lạng Sơn?
Từ nội dung nêu trên, để tìm đến cơ sở khoa học trong việc xác định giá
đất, xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước
2
trong hoạt động tài chính đất đai và thị trường bất động sản, học viên thực hiện
đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và
phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng của thực trạng
này đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động
sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở đô thị ở nước
ta.
Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn năm
2011 và đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn 2009 – 2011.
Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất
đai và phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu.
Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử
dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng
hợp các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển
nhượng đất trên thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010.
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài
liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội và các tài liệu liên quan đến
giá đất khu vực nghiên cứu.
3
Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có
liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của
các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất ,
tiến hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với
giá đất do Nhà nước quy định.
Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về
thực trạng giá đất và tiến hành phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản
lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản.
5. Phạm vi nghiên cứu
Do hạn chế về thời gian thực hiện nên học viên chỉ điều tra và xác định giá
đất ở tại ba trục đường chính mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn.
Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất cả 12 đoạn đường ở cả 4 vị trí.
Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
Trên đường Lê Lợi điều tra tất cả 4 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại
mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
Trên đường Bà Triệu điều tra tất cả 9 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó
tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
6. Bố cục của luận văn
Luận văn được chia thành 3 chương không kể phần mở đầu, kết luận và
phụ lục:
Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta
Chương 2: Giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong mối quan hệ với
quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác
quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên
cứu
4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Ở NƯỚC TA
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển, hệ thống
pháp luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá
bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và một
số quốc gia đang phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan
định giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ
và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho
ngân sách quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động
của cơ quan định giá tại một số nước:
1.1.1.1. Định giá đất tại Đức
Định giá đất là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét
vuông đất trong khu vực xây dựng và phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản
cũng như giao dịch các hàng hóa và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh
tế thị trường một cách độc lập căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi
người đều có thể mua hoặc bán theo giá cả công bố trên thị trường địa sản.
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các nhân tố.
Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm
các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ các tri thức chuyên môn
có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả
giao dịch một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch
một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên
tục động thái của thị trường địa sản, thông qua nghiên cứu và quan sát các yếu tố
cơ cấu tài sản, nhà cửa giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay
về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm các kỹ sư định giá, kiến trúc sư,
công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu
quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền
tương ứng.
5
Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do
một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Ủy ban Định giá đất đai. Vị trí
của ủy ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở bang Saxe thì
bố trí trong cục địa tịch, lãnh đạo cục địa tịch là Chủ tịch của ủy ban; còn ở bang
Morson thì nằm trong cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ
cục tài chính sang cục địa tịch. Bất luận là Ủy ban nằm ở cục nào thì chức quyền
của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất
kỳ ai. Để tránh thiên lệch thành viên của ủy ban được thay đổi 4 5 năm một lần.
Dưới ủy ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này
là cơ quan thường trực, thường đóng ở cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức
đều có Ủy ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì ủy ban định giá cao cấp
phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.
Nhiệm vụ của Ủy ban định giá:
+ Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì
Ủy ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa
đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản:
> Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định
của “Sổ tay Luật Xây dựng”.
> Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền
đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định của pháp luật.
> Chủ địa sản người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người
thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng.
> Cơ quan tòa án và tư pháp.
Kết quả định giá loại đất của Ủy ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong
việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản, khi mua bán trao tay địa sản,
đối với Nhà nước có tác dụng trọng tài, khi đất đai bị trưng dụng xác định mức
đền bù, ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài
sản công hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu
chuẩn ở nước ta.
Ủy ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi
ra còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.
6
Ủy ban định giá lãnh đạo, thẩm tra giá cả mua bán và thu nhập, biên tập
số liệu cần thiết khác nhau cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công
chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Ủy ban định giá.
Ủy ban định giá cần phải giữ cho địa sản phó bản kết quả định giá.
Nếu không có quy định và thỏa thuận khác thì kết quả định giá của Ủy
ban định giá sẽ không có hiệu lực ràng buộc.
Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.
Ở Đức cứ cách một đến hai năm, Ủy ban định giá các Bang tiến hành chỉnh
lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của
từng khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả
tham khảo công khai tương tự giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
Quyền hạn của ủy ban định giá: Ủy ban định giá được thuyết minh đối với
địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền dền bù
trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu thập giá cả giao dịch và số liệu
cần thiết cho việc định giá, Ủy ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và
những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ
địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý
của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó. Tòa án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp
và tư vấn nhà nước đối với Ủy ban định giá.
Những quy định pháp luật có liên quan.
Với sự đồng ý của nghị viện liên bang, với hình thức pháp lệnh nhân danh
Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu nhập số liệu
cần thiết để định giá.
Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành
lập ủy ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong
những tình huống đặc biệt mà “Sổ tay luật xây dựng” không đề cập, quy định
nhiệm vụ của chủ tịch, quy định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng, quy định
tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo công bố giá
cả đất dai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng, quy định
tiền bổ trợ của Ủy ban định giá.
7
1.1.1.2. Định giá đất tại Úc
Cơ quan định giá đất ở Úc đượ c thành lậ p năm 1979 với nhiệm vụ cung
cấp giá trị khách quan vốn có của đấ t nhằm phục vụ cho Nhà nướ c và khách
hàng theo lu ật đị nh; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đấ t
đai để đưa ra sự đánh giá đấ t vì mụ c đích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu
cầu quốc gia) và dịch vụ.
Cơ cấu định giá gồm hai bộ phận: b ộ ph ận đị nh giá đấ t (khu trung tâm
thủ đô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch v ụ tổng h ợp. B ộ ph ận đị nh giá
gồm hai nhóm:
Nhóm 1: định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nh ằm m ục đích đị nh
mức thuế và đánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc:
Định giá chung để phục vụ cho th ống kê tổ ng thể;
Định giá tạm thời;
Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
Nhóm 2: dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ đị nh giá phụ c vụ thuế trướ c
bạ, dịch vụ đị nh giá sản phẩm và tư vấn các loại dị ch vụ đị nh giá khác.
Hàng năm vào thời điểm 30/06, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể đị nh
giá đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặ c 5 năm
một lần ở khu v ực nông thôn) và thống kê đị nh giá tổ ng thể (5 năm một lần
ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô).
Phươ ng pháp định giá đất ở Úc.
Phươ ng pháp tổng hợp: là phươ ng pháp phân tích giá bán hiện tại, so
sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua đó tìm đượ c tỷ lệ khấu hao. Phươ ng
pháp này dùng để nghiên cứu định hướ ng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đạ i
diện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm.
8
Phươ ng pháp so sánh trực tiếp: là phươ ng pháp so sánh với chính lô
thửa đất bằng cách điều chỉnh những thay đổ i về giá trị . So sánh với nhữ ng
lô có điều kiện tươ ng tự ở xung quanh.
Phươ ng pháp kinh doanh trung bình lợi tức hoặc kinh doanh trung bình
tiền lãi ròng: xuất phát từ cơ sở lý luận giá trị đấ t bằ ng tiền bán nó khi gử i
vào ngân hàng với lãi suất hiện hành sẽ thu đượ c tiền lãi tươ ng đươ ng với
khả năng sinh l ợi hàng năm của đất.
Giá trị của đất =
Tiền thuê đất x 100%
Lãi suất ngân hàng
Phươ ng pháp giả thuyết và phát triển (sử dụng để xác đị nh giá trị chư a
cải tạo): phươ ng pháp hình thành trên giả thuyết ở một lô đấ t trống tưở ng
tượ ng sẽ xây dựng một ngôi nhà sử dụ ng tiềm năng đấ t đai cao nhất, có hiệu
quả nhất, từ đó tính giá trị đã cải tạo của đấ t. Phươ ng pháp này chỉ đượ c áp
dụng khi các phươ ng pháp xác đị nh giá trị thực của đấ t không có khả năng áp
dụng.
Phươ ng pháp phân chia nhỏ mang tính giả thuyết phân tích bất biến:
việc đị nh giá vùng đất trống hoặc chưa sử dụng thích hợp với việc phân chia
nhỏ đượ c thiết lập dướ i quan điểm thiết lập giá tn thị trườ ng hiện tại cho
đất đai.
Phươ ng pháp định giá đất nông nghiệp: việc xác định giá đấ t nông
nghiệp dựa trên các yếu tố về độ màu mỡ tự nhiên bắ t nguồn từ các điề u
kiện tự nhiên như: loại thổ nhưỡ ng, lượ ng m ưa, v ị trí đị a lý, đị a hình.
1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore
Ở Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại văn phòng đăng
ký đất Văn phòng này có nhiệm vụ tham m ưu h ỗ tr ợ cho Nhà nướ c trong
việc xây dựng chiến lượ c qu ản lý đấ t đai; thực hiện việc qu ản lý giao dịch
9
đối với việc bán đất công cho các dự án đầ u tư và cho tư nhân. Văn phòng
này còn thực hiện việc cho thuê đất công và ngăn chặn việc mua bán đấ t củ a
Nhà nướ c bất hợp pháp.
Khi đưa ra các phươ ng thức bán đấ t, cho thuê đấ t, văn phòng đị nh giá
đất lập ra dự th ảo các phươ ng pháp bán đấ t, các văn bả n pháp lý về quả n lý
và sử dụng đất công để trình lên cấp Bộ. Cấp B ộ căn cứ vào tình hình thự c
tế và tính khả thi để ban hành các văn bản pháp luật về đấ t đai.
Việc thu h ồi đất do Nhà nướ c giao, trưng thu đấ t và mua đấ t của tư
nhân chỉ đượ c thực hiện khi qu ỹ đấ t đó sẽ đượ c sử dụ ng vào mục đích công
cộng.
Công tác đị nh giá đất tại Singapore đượ c sử dụng vào mụ c đích tính
thuế và tính giá trị cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án tái phát
triển và thực hiện vi ệc qu ản lý bất động sản.
Nhận xét: Qua nghiên cứu công tác định giá đất của các nướ c: Đức, Úc
và Singapore tôi xin đượ c rút ra một s ố nhận xét sau:
Trong th ời đại ngày nay, nền kinh t ế phát triển, hầu hết các nướ c đề u
sử dụng công cụ định giá đấ t và tổ chức các cơ quan (doanh nghi ệp) chuyên
ngành hoạt động về đị nh giá đấ t, đị nh giá bấ t động sả n.
Công tác đị nh giá đất để phục vụ các mụ c đích:
+ Yêu cầu của qu ốc gia, đánh thuế, thu thu ế, tr ưng mua đấ t... của
Nhà nướ c.
+ Tư vấn dịch vụ cho đầu tư , thực hiện các giao dịch dân sự về
đất đai, bất động sản.
+ Tư vấn pháp luật như giải quy ết tranh ch ấp, khi ếu ki ện…
10
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai
là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có
thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân
hàng, quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai
Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá
đất”( Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên đất). Theo thuật ngữ của kinh tế
học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở
hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta
sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã
hội tư bản làm nền tảng.
Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập
trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ,
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người
sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình.
Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải
nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả
đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách
khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt
bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp đó
được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ.
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do
công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó
phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và
sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ.
11
Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất
của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:
Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những
mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn.... Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I
và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết
quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ
sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công
lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều
kiện tự nhiên khách quan đưa lại.
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh
của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa
các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường
cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp
thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là
giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư
hữu ruộng đất.
Xuất phát từ đị nh nghĩa của Mác về giá cả đấ t đai là ''địa tô đượ c tư
bản hoá theo tỷ suất lợi tức hi ện hành''(Ngô Đứ c Cát (2002), Kinh tế tài
nguyên đất). Khi nghiên cứu thị trườ ng b ất động sản, các nhà kinh tế trên cơ
12
sở công trình nghiên cứu địa tô của Mác, đư a ra công thức xác đị nh về mặt lý
thuyết giá cả đất đai căn cứ vào đị a tô và lãi suất ngân hàng:
Địa tô
Giá cả đất đai =
Tỷ suất lợi tức hiện
Giá đất tỷ lệ thuận v ới đị a tô và tỷ lệ nghhành
ịch với lãi suấ t ngân hàng. Sau
khi cho thuê, ngườ i sở hữu mất quy ền s ử d ụng m ảnh đấ t đó, đổ i lạ i là
khoản tiền thu đượ c từ việc thuê đấ t. Nếu đem gử i số tiền đó vào ngân hàng
thì sẽ thu đượ c khoản lợi tức tươ ng đươ ng hoặ c cao hơn đị a tô thu đượ c khi
sử dụng mảnh đất đó.
* Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết
định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao
cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi
suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tương đối dài.
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi
đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân
hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân
hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với
giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm,
trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi
tiền vào ngân hàng, do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà
tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó
tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu
hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch
với lãi suất ngân hàng
* Quan hệ cung, cầu
13
