Bài giảng Định giá đất: Chương 3 - Bùi Nguyên Hạnh

1/9/2012

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
CÁC NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

BÙI NGUYÊN HẠNH

1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn
vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật.
hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của thị trường.

1. Khái niệm định giá đất
Định giá đất

nắm chắc tư liệu thị trường đất;
căn cứ vào thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất;
xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố;
dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất.
phương pháp;
nguyên tắc;

Tổng hợp để định ra giá cả cho một thửa hoặc nhiều
thửa đất
tại một thời điểm nào đó
với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất

1

1/9/2012

1. Khái niệm định giá đất
ĐGĐ được hiểu là sự ước tính về giá trị của
QSDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một MĐSD đã
được xác định, tại một thời điểm xác định.

2. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình
trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập
về bất động sản đó. Thông tin càng chính
xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì
định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu
tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu
thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến
định giá sai lệch giá trị của bất động sản.

2.1. Giá trị của thông tin trong định giá

Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người
mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác
hơn và giảm được rủi ro. Thông tin là một
loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn
sàng trả tiền để mua chúng.

Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh
lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa

chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ
vọng khi thông tin không đầy đủ.

2


1/9/2012

Thông tin thực
là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:

a) Quyền sở hữu, sử dụng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá theo đúng chế độ và quy định của Nhà nước.v..v..

b) Đặc điểm về đất đai
+ Diện tích
+ Kích thước
+ Vị trí
+ Địa hình

c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai
+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về những hạn chế của tài sản
Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.

2.2. Phương pháp xác định thông tin

Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín

hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn
liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong,
nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn
cấp hai.
Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là
tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét đến
các nguồn tin về đất đai như sau:

2.2. Phương pháp xác định thông tin

- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ.
- Văn tự, thông tin do chủ sử dụng, sử hữu cung cấp.
- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh
thêm về những thông tin đã thu được theo định
lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc
biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có.

3


1/9/2012

2.2. Phương pháp xác định thông tin
Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:
+ Văn tự về đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn…
+ Tên và địa chỉ chủ nhân
+ Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm
+ Những hạn chế hoặc giới hạn.
+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục
đích, thời gian.

+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.
+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.
+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ,
giao thông, tưới tiêu điện nước…

3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Thay
thế

SD hiệu
quả
nhất

3
NGUYÊN
TẮC ĐGĐ

Biến
động

Nguyên tắc thay thế

4


1/9/2012

3.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của
một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt

bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự
về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ
thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào
đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá
trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó.

3.1. Nguyên tắc thay thế

Khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch
vụ giống nhau hoặc tương tự như nhau thì
hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu
cầu cao nhất.
Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay
thế so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn
nhau mới quyết định.

3.1. Nguyên tắc thay thế
Khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều
kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất
đai để định giá cả đất đai.Thông qua điều tra
những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của
những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất
đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để
xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá,
nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong
định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở.

5


1/9/2012

3.1. Nguyên tắc thay thế

Khi định giá đất rất khó tìm được vật thay thế
có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống
nhau như các hàng hóa thông thường, vì
vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh
mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị
trường để xác định giá cả cho các thửa đất
chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

3.1. Nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một
trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện
hành vi, kinh tế hợp lý.
Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng,
là một trong những nội dung trung tâm của
nguyên tắc định giá.

6


1/9/2012

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
thông thường một thửa đất bao giờ cũng có
một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá
trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng
thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý
thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

“ Sử dụng hiệu quả nhất được
xem là một trong số các
nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
đất.”

7


1/9/2012

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi
nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm
đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn
liền với đất nếu có.
Với một bất động sản thuộc sở hữu chung,

người định giá không được kết hợp kết quả
tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập
để ước tính cho các mục đích sử dụng
khác với sử dụng mang tính độc lập đó.

Nguyên tắc biến động

Nguyên tắc biến động

8


1/9/2012

3.3. Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự
thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Các nhân tố hình thành giá thì luôn
nằm trong thế biến động.

3.3. Nguyên tắc biến động

Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải
nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các
nhân tố và quy luật biến động để căn cứ
giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho
tương lai.

Các nguyên tắc ĐGĐ

Các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa
chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp
với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc
cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc
trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm
được giá cả đất đai chính xác.

9


1/9/2012

4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC
4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số
nước Đông Nam Á và Trung Quốc
Thái Lan
Malaysia
Singapore
Trung Quốc
4.2. Định giá đất của Nhật bản
4.3. Định giá đất của Đức

5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chức năng của ĐGĐ ở Việt Nam
Tổ chức cơ quan tiến hành ĐGĐ
Các văn bản liên quan.

Tôi không bao giờ dạy học trò, tôi

chỉ tạo điều kiện để họ tự học.
học.

Albert Einstein (1879 – 1955)

10


1/9/2012

THANK YOU !

11