(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án số 1 khu đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.57 MB, 81 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
LÊ THỊ THANH HIẾU
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN SỐ 1 KHU ĐÔ THỊ
MỚI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THANH HÓA
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - Năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
LÊ THỊ THANH HIẾU
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN SỐ 1 KHU ĐÔ THỊ
MỚI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THANH HÓA
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số ngành : 8 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐỨC NHUẬN
Thái Nguyên - Năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được dùng
để bảo vệ một học vị nào.
Tác giả luận văn
Lê Thị Thanh Hiếu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa luận này,tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn
Đức Nhuận, thầy đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết khóa luận tốt nghiệp.
Tôi chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Quản lý tài nguyên và Phòng
Đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt kiến thức
trong những năm học tập. Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không
chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quí báu để
em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh
Hóa đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn thật tốt.
Cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên và là chỗ dựa vững chắc cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn./
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 06 năm 2019
Tác giả
Lê Thị Thanh Hiếu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2
2.3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................. 3
1.1. Cơ sở khoa học của giải phóng mặt bằng ................................................. 3
1.1.2. Khái quát về hỗ trợ ................................................................................. 3
1.1.4. Khái quát về thu hồi đất ......................................................................... 5
1.1.5. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................. 7
1.1.6. Nguyên tắc và điều kiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ................... 9
1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 11
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 13
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về giải phóng mặt bằng trên Thế giới .. 13
1.3.2. Những nghiên cứu và kết quả về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .... 16
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................... 27
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .............................................................. 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 27
2.1.3. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................ 27
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 28
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................... 29
2.3.3. Phương pháp xử lý thông tin ................................................................ 29
2.3.4. Phương pháp biểu đạt thông tin thu được ............................................ 30
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 31
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
3.1. Tình hình cơ bản tại địa bàn nghiên cứu và khái quát về dự án Số 1 khu
đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa. .................................................. 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .......................................... 31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 34
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa ................................ 37
3.1.4. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thanh
Hóa giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................................. 40
3.1.5. Khái quát về dự án Số 1 khu đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa
........................................................................................................................ 41
3.2. Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên dự án Số 1 khu đô thị mới
trung tâm thành phố Thanh Hóa ........................................................................ 42
3.2.1. Kết quả các đối tượng và điều kiện được bồi thường tại Dự án Số 1 khu
đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa ................................................... 42
3.2.2.Đánh giá thực trạng kết quả giải phóng mặt bằng dự Số 1 khu đô thị mới
trung tâm thành phố Thanh Hóa..................................................................... 45
3.3. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất xây dựng Số 1 khu đô thị mới trung tâm
thành phố Thanh Hóa đến đời sống của người dân........................................ 53
3.3.1. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các
hộ dân ............................................................................................................. 53
3.3.3.Tác động đến một số chỉ tiêu cơ bản..................................................... 55
3.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục ảnh hưởng của việc thu
hồi đất đến người dân ..................................................................................... 65
3.4.1. Khó khăn, tồn tại .................................................................................. 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................... 69
1. Kết luận ...................................................................................................... 69
2. Kiến nghị .................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 71
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTNMT
BTGPMB
CNH
GCNQSDĐ
GPMB
HĐBT
HĐH
KT – XH
TP
QHSDĐ
TĐC
TW
UBND
Chữ viết đầy đủ
Bộ tài nguyên môi trường
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Công nghiệp hoá
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Hội đồng bồi thường
Hiện đại hoá
Kinh tế - Xã hội
Thành phố
Quy hoạch sử dụng đất
Tái định cư
Trung ương
Uỷ ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trong thời kỳ hiện nay, đất đai thêm
những chức năng có ý nghĩa vô cùng quan trọng là tạo nguồn vốn và thu hút đầu tư phát
triển.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đốivới
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối
thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới,khu dân cư đang
được triển khai một cách mạnh mẽ. Vậy, để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân đang sử dụng.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một việc hết sức khó khăn,phức
tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm. Bởi công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Thực tế, qua nhiều dự án đã cho thấy công tác
giải phóng mặt bằng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Khó khăn lớn nhất của công tác giải
phóng mặt bằng là việc xác định giá bồi thường nhưng giá bồi thường lại luôn thấp
hơn so với giá thị trường,do vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân, họ luôn
cảm thấy mức giá bồi thường là chưa thỏa đáng. Đó cũng là lí do chính khiến cho
người dân không tình nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác giải phóng mặt bằng.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và thành phố Thanh Hóa nói riêng
trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai nhằm mục
đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và
góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nước. Để đảm bảo tiến độ
thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố thì công tác thu hồi, bồi thường và giải
phóng mặt bằng phải được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả. Tuy nhiên,
trên thực tế thì công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng còn gặp những trở ngại,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
khó khăn dẫn đến việc bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công còn chưa kịp thời, làm
ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn thành phố.
Xuất phát từ các vấn đề thực tế, và nhận thức được sự ảnh hưởng của việc bồi
thường giải phóng mặt bằng đến cuộc sống của người dân, tôi quyết định lựa chọn đề
tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án số 1 khu đô thị mới
trung tâm thành phố Thanh Hóa”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án số 1
Khu đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa đến đời sống, việc làm, thu nhập của
đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất giải pháp thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng và giúp ổn định
cuộc sống của người dân sau khi bồi thường giải phóng mặt bằng.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Nắm vững luật và các văn bản luật liên quan đến công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng.
- Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật Đất đai
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa
- Đề xuất những giải pháp có tính khả thi đối với công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của giải phóng mặt bằng
1.1.1. Một số khái niệm
Việt Nam là nước có nền kinh tế đang phát triển, nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã có những thay đổi về mọi mặt, với tốc độ phát triển nhanh
và đạt những thành quả hết sức quan trọng trong quá trình đổi mới đất nước. Do đó
đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức doanh nghiệp trong
và ngoài nước. Cùng với quá trình công nghiệp hoá tốc độ đô thị hoá ngày càng mạnh,
kéo theo những thay đổi đã làm ảnh hưởng rất lớn đến quá trình sử dụng đất, đất nông
nghiệp giảm dẫn đến đất phi nông nghiệp tăng lên. (Đất khu công nghiệp, đất đô thị,
đất giao thông, đất thuỷ lợi). Vì vậy việc thu hồi đất là không tránh khỏi.
Bồi thường là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất thu hồi cho người sử dụng đất và hỗ trợ là hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát
triển. Trong khi đó Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền
sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của
người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Luật đất đai, 2013).
Việc bồi thường có thể tiến hành bằng tiền hoặc bằng vật chất khác có thể do
các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thoả thuận của các chủ thể. Bồi thường
thiệt hại về đất đai thực chất là việc giải quyết mối quan hệ về kinh tế giữa Nhà nước
với người được giao đất, cho thuê đất và những người bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt
hại về đất phải được thực hiện theo quy định của nhà nước về giá đất, phương thức
thu hồi và thanh toán. Nó vừa đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất đồng thời cũng
đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người nhận đất thu hồi để sử dụng, tức là phải giải
quyết hài hoà lợi ích của cả ba đối tượng này.
1.1.2. Khái quát về hỗ trợ
Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định về nội dung hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. (Luật Đất đai, năm 2013)
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi
đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ khác.
1.1.3. Khái quát về tái định cư
* Trách nhiệm lập và thực hiện dự án tái định cư được quy định tại Điều 85 Đất
đai 2013 như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức
lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng
vùng, miền.
3. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc
cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
4. Chính phủ quy định chi tiết điều này.
* Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở
1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải
thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến
phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy
ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và
tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án
bố trí tái định cư. Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái
định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi
đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi
cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có
công với cách mạng. Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công
bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu
dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.
3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái
định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường,
hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền
đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư
tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.
1.1.4. Khái quát về thu hồi đất
Thu hồi đất là Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của luật này.
Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng
liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất đó cho phép.
Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng
1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau
khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
2. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và
một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di
chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt
bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố
công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu
hồi đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì
Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.
Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền
khiếu nại.
1.1.5. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại Điều 93 Luật Đất
đai 2013:
1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường
phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi
thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ
trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt
thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền
chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian
chậm trả.
3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền
bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì
phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường
để hoàn trả ngân sách nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Điều 30 nghị định 47 quy đinh về chi
trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:
1. Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền
được bồi thường quy định tại Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo
quy định sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
a) Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa
nộp;
b) Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản này
được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước. Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm
có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá
nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí
tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở,
mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa
vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;
c) Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
(nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường
thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được
hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
2. Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà
ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch
đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở
tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;
b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở
tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp
quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.
3. Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất
mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang
tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất.
4. Việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định
sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
a) Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Quy
chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất;
b) Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy
định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được
ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số
tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án. Trường hợp người được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương
án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án.
1.1.6. Nguyên tắc và điều kiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.6.1. Nguyên tác bồi thường
* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều
74, Luật Đất đai 2013:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
* Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 88, Luật Đất đai 2013:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị
thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất,
kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hạ
1.1.6.2. Điều kiện bồi thường
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy
định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp,
trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam 6 định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. 6. Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này
mà chưa được cấp.
1.2. Cơ sở pháp lý
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về
khung giá
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về đất đai của
Chính phủ;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định
chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12//2014 của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Thanh Hoá, về việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa.
- Quyết định số 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 của UBND tỉnh Thanh
Hóa quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 72/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 10 năm 2014 của UBND
tỉnh Thanh Hóa về việc Ban hành Quy định về hạn mức diện tích giao đất ở; hạn mức
diện tích giao đất chưa sử dụng để sử dụng vào mục đích nông nghiệp; hạn mức công
nhận diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn ao; hạn mức công nhận diện tích đất
nông nghiệp do tự khai hoang và diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 829/2015/QĐ-UBND ngày 13/3/2015 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc ban hành Bảng giá xây dưng mới nhà ở, nhà tạm, công trình kiến trúc
làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trọ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
- Quyết định số 830/2015-QD-UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành đơn giá bồi
thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa.
- Quyết định số 4925/2016/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành bảng giá xây
dựng mới nhà ở, nhà tạm, công trình kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường,
hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 1963/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2016 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc công bố Thủ tục hành chính liên thông thuộc thẩm quyền quản lý
của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại UBND cấp huyện, cấp xã trên địa
bàn tỉnh Thanh Hóa.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về giải phóng mặt bằng trên Thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số
lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những nước đang phát triển,
người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới
đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp
ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
* Chính sách bồi thường đất đai ở Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều
tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành
theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính
chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn
chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức
cao hơn giá thị trường.
* Chính sách bồi thường đất đai ở Hàn Quốc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ
các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất
định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được
thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn
hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền
mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với
giá gốc.
* Chính sách bồi thường đất đai ở Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước
và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông
nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu
hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số
lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc
thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên
cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những
người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị
thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào
sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán
ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường
hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ
theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số.
Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện
tại.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo
cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt
bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ
chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng
giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu
của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây
dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu
chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở
nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn.
Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với
mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá,
xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất
linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi
thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất, đã
xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định
cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực
sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền
địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc
thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập
thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt
là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng
sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm
phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16
1.3.2. Những nghiên cứu và kết quả về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của
giai đoạn mới. Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm,
định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp
hành Trung ương Đảng Khóa XI, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số
nhân dân.
Luật đất đai năm 2013 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy
đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó. Luật có
rất nhiều nội dung mới, trong đó đáng chú ý tập trung vào các vấn đề đang đặt ra
trong quản lý sử dụng đất đai sau:
- Quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm Nhà nước, những bảo
đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng
đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.
- Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp
nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp
và nông thôn theo hướng nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với
hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp; mở rộng
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân;
khuyến khích nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để tập trung đất đai; quy định
chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng nhằm đảm bảo mục tiêu
an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường.
- Hoàn thiện quy định về điều tra, đánh giá đất đai nhằm khắc phục bất cập hiện
nay đó là chỉ mới quan tâm về điều tra số lượng đất, chưa quan tâm đến vấn đề chất
lượng đất. Làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch,
kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của địa phương; quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ
và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp để vừa
đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của từng cấp.
Quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để làm cơ
sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
17
sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng
đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất, cho thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư.
- Tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến
tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai, khắc phục tình trạng “xin - cho”
trong sử dụng đất thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản
sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thực hiện định giá đất theo nguyên tắc phù
hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước; quy định cụ thể về cơ quan
xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất và tư vấn xác định giá đất.
- Hoàn thiện cơ chế nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai thông qua quy định Nhà
nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất; lập Quỹ phát triển đất, tạo quỹ
đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất; mở rộng các đối tượng thuê đất trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê. Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nói chung, để thực hiện dự án có sử dụng đất trồng
lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nói
riêng nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, khắc phục một cách có hiệu quả
việc giao đất, cho thuê đất tràn lan, kém hiệu quả trong thời gian vừa qua. Bổ sung
và hoàn thiện quy định về chế độ sử dụng đối với đất khu công nghiệp, khu công nghệ
cao và khu kinh tế, đất để xây dựng công trình ngầm để đáp ứng yêu cầu đặt ra của
thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
- Tăng cường hơn công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất,
góp phần phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và làm giảm các khiếu kiện
trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất
đai thông qua các quy định cụ thể về những trường hợp thật cần thiết Nhà nước phải
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng. Quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, thực hiện đăng ký đất đai trên
mạng điện tử; khung pháp lý về thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận
thông tin đất đai. Quy định việc tham gia của người dân, trách nhiệm giải trình của Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
18
nước trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, trong việc bố trí tái định cư, đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm.
Quy định cụ thể về việc giám sát đối với công tác quản lý, sử dụng đất của các cơ quan
dân cử, của công dân; hình thành hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng
đất trên phạm vi cả nước và các địa phương.
- Thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với
yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được
áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức
thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Mở
rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng
vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; quy định người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà
ở được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
- Quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất cho nhóm người dễ bị tổn
thương như phụ nữ, người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số. Luật quy định cụ thể
trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân
tộc thiểu số; quy định việc cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp quyền sử dụng
đất là tài sản chung của vợ và chồng; bổ sung quy định chính sách miễn, giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất cho người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số.
- Đã luật hóa và quy định cụ thể trong Luật nhiều nội dung, đặc biệt là các nội
dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất như thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .
Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai 2013, Chính phủ, các Bộ Tài nguyên
và Môi trường đã ban hành nhiều văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư cụ thể
hóa các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất và tái định cư, cụ thể như:
Nội dung cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
