Báo cáo tóm tắt Dự án CT2 - Thành phố Giao lưu

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB
­­­­­­­­ o0o ­­­­­­­­
Số:       / CV­MBLAND
V/v: Báo cáo tóm tắt Dự án CT2 ­ Thành 
phố Giao lưu.

CỘNG HÒA XàHỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập ­ Tự do ­ Hạnh phúc
­­­­­­­­­­­­­­ o0o ­­­­­­­­­­­­­­
                                 Hà Nội, ngày     tháng      năm 2014

BÁO CÁO TÓM TẮT
Kính gửi:

Ban Tổng Giám đốc MBLand

Thực hiện nhiệm vụ phát triển đầu tư theo định hướng kinh doanh đã đề  ra, Công ty CP Địa  
ốc MB đã tiến hành tìm kiếm, tiếp xúc đánh giá và lựa chọn ra dự  án thích hợp để  phân tích,  
nghiên cứu phương án đầu tư. 
Phòng Kế  hoạch Đầu tư  kính gửi Ban Tổng Giám đốc báo cáo tóm tắt đánh giá hiện trạng, 
hiệu quả đầu tư dự án Khu nha ̀ở cao tâng CT2 – Khu đô thi Thanh phô Giao l
̀
̣
̀
́
ưu – Từ Liêm ­ 
Hà Nội như sau:  
I.

GIỚI THIỆU DỰ ÁN
1. Vị trí dự án:

­

Tên dự án: Khu nha ̀ở cao tâng CT2 – Khu đô thi Thanh phô Giao L
̀
̣
̀
́
ưu

­

Địa điểm xây dựng: số 234 Phạm Văn Đồng – Từ Liêm – Hà Nội.

­
­

Phía Bắc: cạnh Metro
Phía Đông: tiếp giáp đường Phạm Văn Đồng, dự án Habico tower, CT3 Cổ Nhuế ­ 
Nam Cường
Phía Nam, Tây: tiếp giáp Trụ sở bộ Công An và phần còn lại của khu đô thị Thành phố 
Giao lưu 

­

Trang 1 | 7


­
II.

Chủ đầu tư: CTCP ngôi sao an bình (ABSC) ­ CTCP Đâu t
̀ ư va Xây d
̀
ựng Quôc tê 
́ ́
VIGEBA (VIGEBA).

ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN
1. Về pháp lý dự án:
­

Văn ban sô 192/CP­CN ngay 11/02/2004 cua Thu t
̉
́
̀
̉
̉ ương Chinh phu vê viêc phê duyêt
́
́
̉ ̀ ̣
̣ 
chu tr
̉ ương đê Công ty Cô phân Đâu t
̉
̉
̀
̀ ư va Xây d
̀
ựng Quôc tê VIGEBA lam chu đâu t

́ ́
̀
̉ ̀ ư 
dự an Khu đô thi “Thanh phô Giao l
́
̣
̀
́
ưu”;

­

Văn ban sô 1694/UB­KH&ĐT ngay 20/5/2004 cua UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc cho
̉
́
̀
̉
̀
́ ̀ ̣ ̀ ̣
 
phep đâu t
́ ̀ ư va giao Chu đâu t
̀
̉ ̀ ư thực hiên d
̣ ự an Khu đô thi “Thanh phô Giao l
́
̣
̀
́
ưu”;

­

Quyêt đinh 3823/
́ ̣
QĐ­UBND ngay 18/6/2004 cua UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc thu
̀
̉
̀
́ ̀ ̣ ̀ ̣
 
hôi 973.977 m2 đât tai Thi trân Câu Diên va xa Cô Nhuê, huyên T
̀
́ ̣
̣ ́
̀
̃ ̀ ̃ ̉
́
̣ ừ Liêm va ph
̀ ường Mai 
Dich, quân Câu Giây; giao cho Công ty Cô phân Đâu t
̣
̣
̀
́
̉
̀
̀ ư va Xây d
̀
ựng Quôc tê VIGEBA

́ ́
 
đê đâu t
̉ ̀ ư xây dựng Khu đô thi “Thanh phô Giao l
̣
̀
́
ưu”;

­

Quyêt đinh 4437/QĐ­UB ngay 15/7/2004 cua UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc bô sung,
́ ̣
̀
̉
̀
́ ̀ ̣
̀ ̣
̉
 
thay thê môt sô Điêu, Khoan tai Quyêt đinh sô 3823/QĐ­UBND ngay 18/6/2004 cua
́ ̣
́
̀
̉
̣
́ ̣
́
̀
̉  

UBND thanh phô;
̀
́

­

Quyêt đinh 154/QĐ­UBND ngay 01/9/2006 cua UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc Phê
́ ̣
̀
̉
̀
́ ̀ ̣
̀ ̣
 
duyêt Quy hoach chi tiêt Khu đô thi “Thanh phô Giao l
̣
̣
́
̣
̀
́
ưu” ty lê 1/500 tai Xa Cô Nhuê,
̉ ̣
̣
̃ ̉
́ 
thi trân Câu Diên, huyên T
̣ ́
̀
̃

̣ ừ Liêm va ph
̀ ương Mai Dich, quân Câu Giây;
̀
̣
̣
̀
́

­

Quyêt đinh 155/QĐ­UBND ngay 01/9/2006 cua UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc Ban
́ ̣
̀
̉
̀
́ ̀ ̣
̀ ̣
 
hanh Điêu lê quan ly xây d
̀
̀ ̣
̉
́
ựng theo Quy hoach chi tiêt Khu đô thi “Thanh phô Giao l
̣
́
̣
̀
́
ưu”;

­

Quyêt đinh 749/QĐ­UBND ngay 15/02/2007 cua UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc cho
́ ̣
̀
̉
̀
́ ̀ ̣
̀ ̣
 
phep tiêp tuc th
́ ́ ̣ ực hiên va điêu chinh môt sô nôi dung tai Quyêt đinh sô 3823/QĐ­UBND
̣
̀ ̀
̉
̣ ́ ̣
̣
́ ̣
́
 
ngay 18/6/2004 va Quyêt đinh sô 4437/QĐ­UB ngay 15/7/2004 cua UBND thanh phô;
̀
̀
́ ̣
́
̀
̉
̀
́

­

Quyêt đinh 1354/QĐ­UBND ngay 11/4/2007 cua UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc điêu
́ ̣
̀
̉
̀
́ ̀ ̣
̀ ̣
̀ 
chinh, bô sung môt sô nôi dung tai quyêt đinh sô 749/QĐ­UBND ngay 15/02/2007 cua
̉
̉
̣
́ ̣
̣
́ ̣
́
̀
̉  
UBND thanh phô;
̀
́

­

Quyết định số 352/QĐ­UBND ngày 21/1/2008 của UBND thanh phô Ha Nôi vê viêc phê
̀
́ ̀ ̣ ̀ ̣

 
duyêt Bao cao đanh gia tac đông môi tr
̣
́ ́ ́
́ ́ ̣
ường cua D
̉ ự an xây d
́
ựng va kinh doanh khu đô
̀
 
thi “Thanh phô Giao l
̣
̀
́
ưu” cua Công ty Cô phân Đâu t
̉
̉
̀
̀ ư va Xây d
̀
ựng Quôc tê VIGEBA
́ ́

­

Biên ban Ban giao môc gi
̉
̀
́ ới ngoai hiên tr

̀ ̣ ường giưa S
̃ ở Tai nguyên môi tr
̀
ường va Nha
̀
̀ 
đât Ha Nôi va Công ty Cô phân Đâu t
́ ̀ ̣ ̀
̉
̀
̀ ư va Xây d
̀
ựng Quôc tê VIGEBA ngay 06/6/2007.
́ ́
̀

2. Tình trạng dự án:
­

Trang 2 | 7

Đang làm móng 03 tòa A1, A2, A3


3. Phương án hợp tác:
­

­

MBLand đề xuất mua lại diện tích kinh doanh phần căn hộ của 02 tòa ngoài cùng: tòa 

A2, A3 với vị trí như sau:

Thông số cụ thể diện tích 02 tòa A2, A3 như sau (thông số chưa điều chỉnh căn hộ nhỏ):
Tên tòa 
nhà

Loại A2
Loại A4
Loại A5
Loại B1
Loại B2

Diện tích 
(m2)
63.2
66.8
74.2
102
102

Loại A4
Loại A2
Loại B1
Loại B2

66.8
63.2
102
102

Tên căn hộ
Loại A

A2
Loại B

Loại A
A3
Loại B

SL/1 tầng
2
2
4
1
4
6
2
1
4

SL/25 
tầng
50
50
100
25
100
325
150

50
25
100
325

Diện tích kd 
(m2)
3,160.0
3,340.0
7,420.0
2,550.0
10,200.0
26,670.0
10,020.0
3,160.0
2,550.0
10,200.0
25,930.0

4. Về chi phí đầu tư:

­

Tổng mức đầu tư ( đã bao gồm lãi vay, VAT):                    856.126  tỷ đồng

5. Về phương án kinh doanh và doanh thu dự kiến:

Trang 3 | 7

5.1. Đánh giá thị trường:
­

Qua khảo sát một số  dự  án lân cận đã thi công xong phần thô hoặc đã đưa vào khai  
thác sử dụng có giá bán như sau:

Tên dự án:

CT2A Cổ Nhuế

Mô hình dự án:
Hiện trạng dự án:
Vị trí:
Gía bán:
Diện tích căn hộ bán:
Diện tích đất xây 
dựng:
Số tầng:
Tầng hầm:
Chủ đầu tư:

Chung cư
Đang xây thô
Ngõ 643A đường Phạm 
Văn Đồng, Cổ Nhuế, Từ 
Liêm, Hà Nội.
­ Gía gốc: 19­20 triệu/m2
­ Gía thứ cấp: 21 
triệu/m2
73,2­133,9m2

 2.785 m2

21 tầng
02 tầng
Công ty cổ phần đầu tư 
xây dựng Vinaconex – 
PVC
Thời gian dự kiến giao  Quý III/2014 
nhà:
Tiến độ bán hàng:
Hiện tại chủ đầu tư đã 
bán hết.  Thị trường hiện 
tại đang giao dịch một số 
căn với giá 21tr/m2 + 30
triệu tiền chênh.

Chung Cư CT3 Cổ Nhuế 

­Gía gốc: 22.5 triệu/m2
­Gía thứ cấp: 25­26  
triệu/m2
67 ­ 103 m2
3.416 m2

Chung cư OTC1 Cổ 
Nhuế
Tổ hợp tttm & căn hộ
Đang hoàn thiện
KĐT mới Resco ­ xã Cổ 
Nhuế ­ Huyện Từ Liêm ­ 

TP Hà Nội
­ Gía gốc:17,5 triệu/m2
 ­Gía thứ cấp: 20,5 tr/m2 
(đã có VAT)
56 ­ 125 m2 
5.769 m2

17­19­21 tầng
02 tầng
Công ty CP Tập đoàn Nam 
Cường

9­12 tầng
02 tầng
Công ty Kinh Doanh Dịch 
Vụ Nhà Hà Nội

Quý IV/2013

Quý I/2014

 Chủ đầu tư đã bán hết. 

Giao dịch trung bình. 2 tòa 
cao 9 tầng đã xây xong 
thô và đang hoàn thiện, 
tòa 12 tầng đang cất nóc.

Tổ hợp chung cư cao cấp
Đã đưa vào sử dụng

khu đô thị mới Cổ Nhuế, 
Huyện Từ Liêm,Hà Nội

Giao dịch thị trường thứ 
cấp tốt trong 3 tháng gần 
đây : Giá đã tăng từ 
22.5tr/m2 lên 25 tr/m2 khi 
tòa nhà đi vào bàn giao.

5.2. Đánh giá chung:

­

Qua so sánh với các dự  án trên và dựa vào tình hình thị  trường hiện nay mức giá mà  
Phòng KH­ĐT kiến nghị là : 19.5­21.5 triệu đồng/m2 sàn thương phẩm.

­

Dự  án được xây dựng tại 234 Phạm Văn Đồng – Từ  Liêm – Hà Nội. Ngay cạnh Bộ 
Công An.

­

Nguồn cung xung quanh khu vực còn tương đối nhiều như: Resco, The Sparks…

­

Tiến độ bán hàng các dự án ở mức độ trung bình: CT2A, Resco…

5.3. Phương án kinh doanh:

­

MBLand sẽ đàm phán mua phần diện tích căn hộ khả mại của 02 tòa như trên với mức  
giá khoảng 16 triệu vnđ/m2 (đã bao gồm VAT và nội thất cơ bản).

­

Giá bán đề xuất khoảng 19 triệu vnđ/m2 (đã bao gồm VAT và nội thất cơ bản)

Trang 4 | 7


­

Ngoài việc mua 02 block kể trên, MBLand ký hợp đồng phân phối độc quyền cho toàn 
bộ dự án thành phần (07 tòa) trong vòng 03 năm.

­

Dự kiến thời gian ban toàn bộ 02 block của MBLand mua trong vòng 2­3 năm (xem cụ 
thể trong bảng tính).


Cơ cấu nguồn vốn cụ thể:
NGUỒN VỐN
Vốn chủ sở hữu
Vốn vay
Vốn khác
WACC



GIÁ TRỊ
164,526
103,301
588,299
856,126

TỶ TRỌNG
19.2%
12.1%
68.7%
100.0%

CHI PHÍ
12.0%
12.0%
9.0%
9.9%

Giá 
.

5.4. Hiệu quả đầu tư:
Theo phương án kinh doanh tài sản trình bày  ở  trên, dự  kiến hiệu quả  khai thác khu đất  
như sau:



NPV: 54.128 triệu đồng



IRR: 28,3 %



Lợi nhuận trước thuế: 123.286 triệu đồng



Thời gian thu hồi vốn: 2,5 năm

III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Trên cơ sở đánh giá tổng quát về pháp lý, tính khả thi, hiệu quả tài chính của phương án đầu 
tư vào khu đất như trên, Phòng Kế hoạch & đầu tư nhận thấy đây là một dự án hiệu quả  về mặt  
tài chính.
Kính trình Tổng Giám Đốc quyết định để Phòng  Kế hoạch ­ Đầu tư thực hiện các công việc 
tiếp theo.
Xin trân trọng cảm ơn.!

Nơi nhận:
­ Như kính gửi;
­ Lưu VT, QLĐTXD, KHĐT, TCKT.

Trang 5 | 7

PHÒNG KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ