Thảo luận Hợp đồng 2

Buổi thảo luận thứ hai:
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG


VẤN ĐỀ 1: Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao
kết hợp đồng?
• Theo Khoản 2, Điều 404 BLDS 2005 quy định về Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự :
“2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận
được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.”
→ BLDS 2005 coi im lặng trong giao kết là một sự trả lời chấp nhận giao kết.
• Theo Khoản 2, Điều 393 BLDS 2015 quy định về Chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng:
“2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.”
→ Như vậy, BLDS 2015 đã bổ sung chế định về im lặng trong quá trình giao kết hợp
đồng tại quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, xem sự im lặng của bên được
đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc
theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.
Thực tế, trong thời gian qua, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc im lặng trong khi
nhận được đề nghị giao kết hợp đồng, BLDS 2015 quy định cụ thể vấn đề này nhằm hạn
chế những trường hợp phát sinh tranh chấp không đáng có từ việc im lặng này. Hơn nữa,
việc điều chỉnh này giúp mở rộng phạm vi, đối tượng điều chỉnh, phù hợp với thói quen,
tập quán giao kết hợp đồng, mua bán hàng hóa.
Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/ AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
trong tình huống trên là chưa thực sự thuyết phục:
Bởi lẽ, khi áp dụng Án lệ để giải quyết, thì cần xét đến điều kiện là “ áp dụng án lệ
để giải quyết các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý

1


giống nhau phải được giải quyết như nhau” (khoản 2 Điều 8, Nghị quyết
03/2015/NQ_HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)
Như vậy, nếu so sánh giữa vụ việc trong Án lệ số 04/2016/AL với vụ việc trong tình
huống này, chúng ta nhận thấy có sự khác biệt:
Thứ nhất, tình tiết trong Án lệ liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, còn tình
tiết trong tình huống đề cho liên quan đến tài sản của hộ (tức bao gồm tài sản chung của
vợ chồng và cả của 5 người con).
Thứ hai, Án lệ số 04/2016/AL chỉ dừng lại ở việc giải quyết khi người còn lại (vợ
hoặc chồng) không ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhưng có đủ các căn cứ được nêu ra
ở Án lệ thì phải khẳng định rằng người đó đồng ý với hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu áp dụng Án lệ số 04/2016/AL đối với tình huống này thì hệ quả là:
+ Khẳng định được: Ông Bùi đồng ý với việc chuyển nhượng đất vì tình huống có
nêu rõ : bà Chu, ông Bùi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Văn (tức đã có
căn cứ để chứng minh ông Bùi có biết và tham gia chuyển nhượng đất). Năm 2004, ông
Văn xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng, các bên đã làm thủ tục chuyển
nhượng, ông Văn đã được cấp giấy chứng nhận và gia đình ông không có ý kiến gì, tức
có thể ngầm hiểu rằng, ông Bùi biết và không phản đối.
+ Tuy nhiên, lại không giải quyết được cho trường hợp các con bà Chu ông Bùi yêu
cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu vì lý do chưa có sự đồng ý của họ.
Giả thiết rằng, trong 5 người con này, vào năm 2001 có người con chưa đủ tuổi nhận thức
về việc chuyển nhượng đất giữa cha mẹ họ và ông Văn và đến năm 2004 vẫn chưa đủ
tuổi nhận thức về việc ông Văn xây dựng chuồng trại và làm thủ tục chuyển nhượng thì
cụm từ “gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì” cũng không đủ căn cứ để khẳng
định người con này đồng ý hay không đồng ý. “Nay”, vì đề bài không nêu rõ thời gian,
giả sử là năm 2018 người con này đã có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới yêu cầu Tòa
án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng này là vô hiệu thì cũng chưa thể giải quyết được

thỏa đáng.
Do đó, rõ ràng, Án lệ số 04 chưa giải quyết được triệt để vụ việc tron tình huống đề
cho nên nếu chỉ áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng trong tình huống
trên là không hoàn toàn thuyết phục.

2




VẤN ĐỀ 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và
BLDS 2005 về chủ thể đang được nghiên cứu.
Điều 408 BLDS 2015: Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì
hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có
đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia
đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia
biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp
đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại
của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Điều 411 BLDS 2005: Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện
được
1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được
vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết

nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường
hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có
một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp
đồng vẫn có giá trị pháp lý.
+ Trong BLDS 2005: Các nhà lập pháp xác định nguyên nhân không thể thực hiện
được hợp đồng là do đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan. Vì vậy nếu
không thể thực hiện được vì lí do khách quan thì không thể áp dụng được. Trong thực
tiễn có những hợp đồng được Tòa án tuyên bố vô hiệu vì lí do chủ quan. Như vậy BLDS
2015 bỏ đi cụm từ “vì lý do khách quan” sẽ giúp cho đối tượng rộng hơn.
+Trong BLDS 2005: Các nhà lập pháp dùng từ “ký kết” thì chỉ áp dụng cho những
hợp đồng được lập bằng văn bản. Vậy những hợp đồng không được lập bằng văn bản như
3


lời nói sẽ không được áp dụng. BLDS 2015 thay bằng từ “giao kết” sẽ được áp dụng rộng
hơn.
Câu 2: Một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều 408
BLDS 2015 không? Vì sao?
Một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều 408 BLDS
2015, vì trong trường hợp này cả ông An và ông Bình không thỏa thuận với nhau về số
hiệu máy đã giao chỉ có nói hiệu của máy, điều này không thể xác định được vật để giao
đồng nghĩa với việc ngay từ lúc giao kết hợp đồng đã có đối tượng không thể thực hiện
theo đúng tinh thần Điều 408 BLDS 2015.
Câu 3: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng trên được xác định như
thế nào? Vì sao?
Theo Điều 116 BLDS 2015, hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, do vậy ta áp
dụng điều luật quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để
xác định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng.
Tuy nhiên Điều 132 BLDS 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao

dịch dân sự vô hiệu chỉ quy định các trường hợp: giao dịch vô hiệu do người chưa thành
niên, người mất năng lực hành vi, người có khó khăn trong nhận thức, người hạn chế
năng lực hành xác lập; do nhằm lẫn; do lừa dối; do người xác lập không làm chủ nhận
thức được hành vi, không tuân thủ quy định về hình thức; do vi phạm điều cấm; do vi
phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội. Như vậy BLDS 2015 không cho biết thời hiệu yêu
cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được.
Theo PGS.TS. Đỗ Văn Đại: “Do lý do làm cho hợp đồng vô hiệu trong trường hợp
này rất đặc biệt là “đối tượng không thể thực hiện” nên sẽ là thuyết phục khi chúng ta
theo hướng thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không bị giới hạn”1.

1 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 2017,
tr.778

4




VẤN ĐỀ 3: Xác lập hợp đồng giả tạo và nhằm tẩu tán tài sản

*ĐỐI VỚI VỤ VIỆC THỨ NHẤT
Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Giả tạo trong xác lập giao dịch là việc thực hiện giao dịch mà trong đó việc thể hiện
ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao
dịch.
Có hai loại giao dịch dân sự giả tạo:
Thứ nhất, giao dịch được xác lập để che giấu một giao dịch dân sự khác. Ví dụ: A
bán cho B một căn nhà, các bên thỏa thuận giá trị của ngôi nhà là 1.000.000.000 đồng.
Nhưng hai bên đã lập một hợp đồng trong đó chỉ ghi giá trị của ngôi nhà là 650.000.000
đồng để gian lận việc nộp phí trước bạ sang tên. Như vậy, hợp đồng ghi giá trị ngôi nhà là

650.000.000 đồng bị coi là hợp đồng giả tạo.
•

Thứ hai, giao dịch được xác lập nhưng không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
trong hợp đồng. Ví dụ: A phạm tội tham nhũng bị phát hiện, để tẩu tán tài sản A thỏa
thuận với B ký hợp đồng giả bán ngôi nhà của A cho B để tránh bị kê biên tài sản.
•

Trong cả hai trường hợp trên đều có đặc điểm chung là có sự thông đồng, nhất trí
của cả hai bên tham gia giao dịch dân sự nhằm tạo ra sự nhận thức sai lầm bên ngoài sự
việc. Các giao dịch dân sự giả tạo đều bị coi là vô hiệu, đối với ví dụ thứ nhất giao dịch bị
che giấu vẫn có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, trong giao dịch dân sự giả tạo, pháp luật một mặt quy định loại hành vi
này là vô hiệu đối với các bên, nhưng một mặt vẫn bảo vệ quyền lợi của người thứ ba khi
người đó không biết việc thể hiện ý chí đích thực của giao dịch giả tạo đó.
CSPL: Đ129 BLDS: Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao
dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ
trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ
ba thì giao dịch đó vô hiệu.”
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng?
Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
5


•

Đoạn của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng là: “Để
đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ngày 23/11/2013... đây là giao dịch giả tạo che dấu cho việc vay mượn…”, “Để đảm
bảo cho việc vay mượn, hai bên lập hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo hình thức đặt cọc 100.000.000 đồng…”

•

Các bên xác lập giao dịch giả tạo với mục đích: che giấu việc vay mượn giữa bà
Thúy và bà Trang. Áp dụng BLDS 2015 về lãi suất cho vay, số tiền bà Trang phải trả cho
bà Thúy đã vượt mức pháp luật cho phép và có thể cấu thành tội cho vay nặng lãi, vì vậy
hai bên phải xác lập giao dịch giả tạo để che giấu.
Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu?
“Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa Trần Thị Diệp
Thúy và bà Nguyễn Thị Thanh Trang theo hình thức "giấy thỏa thuận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất" ngày 23/11/2013 vô hiệu.
Bà Nguyễn Thị Thanh Trang có nghĩa vụ trả lại cho bà Trần Thị Diệp Thúy số tiền
đã nhận là 95.000.000 đồng (chín mươi lăm triệu đồng).”
Tòa án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức vô hiệu hợp đồng
bề ngoài (giả tạo).
Đồng thời Tòa án yêu cầu bà Trang phải hoàn tiền đã mượn cho bà Thúy, yêu cầu
hoàn tiền thể hiện Tòa án công nhận hợp đồng vay giữa bà Trang và bà Thúy có giá trị
pháp lý. Vậy Tòa án vẫn công nhận hợp đồng bị che giấu.
Như vậy ta thấy Tòa án đã giải quyết theo hướng vô hiệu hợp đồng giả tạo và công
nhận hợp đồng bị che giấu.
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu.
Hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che dấu nêu trên là
đúng với quy định của pháp luật, tại Điều 124 BLDS 2015.
Vì các bên đều thuận tình công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
giả tạo nên không cần thu thập thêm chứng cứ chứng minh đây là hợp đồng giả tạo, do

đó, Tòa án giải quyết theo hướng như vậy là xác đáng. Từ đó, Tòa án xét xử theo Điều
124 BLDS 2015 thì yêu cầu các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng bị che giấu. Và vì bà
6


Trang không cung cấp được chứng cứ chứng minh đã trả 180.000.000 trong 6 tháng nên
yêu cầu bà Trang phải trả cho bà Thúy 95.000.000 là hợp lý.
*ĐỐI VỚI VỤ VIỆC THỨ HAI
Câu 5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì: “Quá trình giải quyết vụ án thì vợ
chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam
kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng
bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất trên
cho anh là vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh và vợ
chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng,
nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và thực tế các bên
cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.”
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh
nghĩa vụ)?
Hướng xác định trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lý.
Theo Điều 124 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì: “1. Khi các bên
xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì
giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ
trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có
liên quan. 2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với
người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Trong trường hợp này thì việc giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh
với vợ chồng ông Vượng là một giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ

của vợ chồng bà Anh với bà Thu.
Bởi lẽ vợ chồng bà Anh đã tiến hành chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Vượng
với giá là 680 triệu đồng, trong khi giá trị thực tế của nhà đất là 5,6 tỉ đồng. Hợp đồng
này của vợ chồng bà Anh đã cho thấy tính đa nghi và không thực tế của việc chuyển
nhượng vì theo thực tiễn cuộc sống thì không có ai lại đi thực hiện một hợp đồng gây bất
lợi và thiệt hại cho mình như vậy, đặc biệt là trong trường hợp vợ chồng bà Anh đang nợ
tiền bà Thu và đã cam kết chuyển nhượng nhà đất trên cho bà Thu. Hành vi chuyển
nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Vượng là hành vi cố ý mong muốn xác lập một hợp
7


đồng với người khác (chính anh trai của mình) nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà
Thu. Ngoài ra, thủ tục chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông
Vượng chưa được hoàn tất, chưa tiến hành làm thủ tục sang tên nhà đất. Do vậy, căn cứ
vào khoản 2 Điều 124 BLDS 2015 thì giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là vô hiệu.
Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm
trốn tránh nghĩa vụ.
Theo khoản 2, điều 124 BLDS 2015: “Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo
nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Vậy, hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh
nghĩa vụ là: Hợp đồng chuyển nhượng đất của vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vương
bị vô hiệu. Nhà đất vẫn thuộc về vợ chồng bà Anh, vợ chồng bà Anh phải dùng nhà đất
đó để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bà Thu.


Vấn đề 4: Hình thức hợp đồng

Câu 1: Hợp đồng trong hai vụ việc trên có phải công chứng, chứng thực không? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.

Hợp đồng trong hai vụ việc trên đều phải công chứng, chứng thực.
Cơ sở pháp lý: Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Câu 2: Đoạn nào của các Bản án cho thấy hợp đồng không được công chứng, chứng
thực theo quy định?
•

Bản án số 67/2018/DSPT ngày 05/4/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương:
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Theo lời của nguyên đơn: “Việc chuyển nhượng có làm giấy viết tay không
công chứng chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển nhượng…”

8


+ Theo lời của bị đơn: “Việc chuyển nhượng có làm giấy viết tay không công
chứng chứng thực…”
+ Nhận định của Tòa án: “Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
bà Vân với ông Tám lập 11-8-1997 và ngày 04-4-2004 thì hợp đồng chuyển nhượng
đất viết tay không công chứng hay chứng thực là vi phạm về hình thức.”
•

Bản án số 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa:
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đoạn trong bản án cho thấy hợp đồng không
được công chứng, chứng thực theo quy định là: “Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc
được ký ngày 27/10/2007, mặc dù không đảm bảo về hình thức do không được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xác nhận nhưng….”
Câu 3: Trong Bản án số 67, Tòa án công nhận hợp đồng không được công chứng,
chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án công nhận hợp đồng vi phạm về hình thức là thuyết phục.
Mục đích của hợp đồng được ký kết là để thực hiện nên thực tế Tòa án thường hạn
chế tuyên hợp đồng vô hiệu. Mặc khác, theo Nghị quyết số 02/2004, trong trường hợp
hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức do không công chứng, chứng thực thì “nếu
sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu
năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ
quan nhà nước cho thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định thì Tòa án
công nhận hợp đồng”.
Như vậy Tòa án công nhận hợp đồng là thuyết phục.
Câu 4: Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức và hết
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu trong Bản án số 41 có thuyết
phục không? Vì sao?
Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng
thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, như vậy đã vi phạm một lỗi rất
phổ biến về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên lập luận của Tòa án trong việc xác định hết thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu tôi cho rằng chưa thật thuyết phục.
9


Trường hợp này ông Thành yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tuy nhiên ở đây ông
không hề yêu cầu tuyên bố vô hiệu do vi phạm hình thức. Ông Thành tuyên bố yêu cầu
vô hiệu do bất động sản chuyển nhượng có phần của các đồng thừa kế, tức ông yêu cầu

tuyên vô hiệu do hợp đồng có đối tượng không thực hiện được. Tôi cho rằng Tòa án dùng
yêu cầu vô hiệu hợp đồng do có đối tượng không thực hiện được để lập luận cho vô hiệu
hợp đồng vi phạm hình thức là chưa thật chặt chẽ.
Câu 5: Theo BLDS, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức?
Theo Khoản 2, Điều 132 BLDS 2015 quy định về hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu
yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức: “Hết thời hiệu quy định tại
khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch
dân sự có hiệu lực”.
Câu 6: Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi phạm
quy định hình thức và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu có
thuyết phục không? Vì sao?
Xét theo quy định pháp luật hợp đồng trên mắc lỗi vi phạm quy định hình thức rất rõ
ràng, tuy nhiên thực tiễn xét xử Tòa án thường theo hướng công nhận hợp đồng. Bởi lẽ
việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nhất là trong trường hợp vô hiệu chỉ do vi phạm hình
thức, sẽ không đem đến kết quả có lợi cho hai bên và cũng không đạt được ý nghĩa của
hợp đồng. Hợp đồng được tạo ra để thực hiện do đó Tòa án vẫn luôn ưu tiên công nhận
hợp đồng.
Trường hợp này Tòa án cũng đi theo hướng công nhận hợp đồng dựa trên lập luận hợp
đồng vi phạm hình thức nhưng đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu về mặt
lập luận tuy chưa thật chặt chẽ, nhưng nhìn chung việc công nhận hợp đồng là có căn cứ
và phù hợp thực tiễn.

10