Thuyết minh dự án resort highland tại đà lạt

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

HIGHLAND RESORT

Chủ đầu tư:
Địa điểm: Hồ Tuyền Lâm, Thành phố Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng

----- Tháng 05/2019 -----


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

HIGHLAND RESORT
CHỦ ĐẦU TƯ
Chủ tịch HĐQT

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT
Tổng Giám Đốc


Dự án HighLand Resort

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ........................................................................................6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ............................................................................6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. .....................................................................6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án. ...................................................................6
IV. Các căn cứ pháp lý...................................................................................8
V. Mục tiêu dự án. .........................................................................................9
V.1. Mục tiêu chung.......................................................................................9
V.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................9
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN......................10
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án......................10
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất. .................................................................10
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.........................................................................13
II. Quy mô sản xuất của dự án. ....................................................................16
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường ..............................................................16
II.2. Quy mô của dự án ................................................................................20
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.......................................21
III.1. Địa điểm xây dựng. .............................................................................21
III.2. Hình thức đầu tư. ................................................................................21
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. .........21
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án. .........................................................21
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án. .22
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH,
PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU ..............................................................................23
I. Phân tích qui mô công trình......................................................................23
II. Phân Khu chính. ......................................................................................24
II.1. Khu nghỉ dưỡng 5 sao: .........................................................................24
II.2. Khu dịch vụ nhà hàng, hội nghị: ..........................................................27
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

3


Dự án HighLand Resort

II.3. Khu thể thao, giải trí: ...........................................................................27
II.3. Các phân khu khác ...............................................................................28
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng. ......................................................................................................................30
II. Các phương án xây dựng công trình. ......................................................30
III. Phương án tổ chức thực hiện. ................................................................31
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ....32
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ ..........................................................................................33
I. Đánh giá tác động môi trường. .................................................................33
Giới thiệu chung: .........................................................................................33
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường. ....................................33
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án .................................34
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ............................................34
II. Tác động của dự án tới môi trường. ........................................................34
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm ..........................................................................35
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .......................................................36
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. ...37
II.4.Kết luận: ................................................................................................39
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN ............................................................................................40
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. ...............................................40
II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. .........................................47
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ..................................................47
II.2. Phương án vay. .....................................................................................47

II.3. Các thông số tài chính của dự án.........................................................48
KẾT LUẬN ........................................................................................................50
I. Kết luận.....................................................................................................50
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

4


Dự án HighLand Resort

II. Đề xuất và kiến nghị. ..............................................................................50
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ........51
1. Bảng tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án ........ Error!
Bookmark not defined.
2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. Error! Bookmark not defined.
3. Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án.Error! Bookmark
not defined.
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.Error! Bookmark not defined.
5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án... Error! Bookmark not defined.
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.Error! Bookmark
not defined.
7. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án........... Error!
Bookmark not defined.
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. ............ Error!
Bookmark not defined.
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án........ Error!
Bookmark not defined.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

5


Dự án HighLand Resort

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư:
 Giấy phép ĐKKD số:
 Đại diện pháp luật: Chức vụ: Chủ tịch HĐQT
 Địa chỉ trụ sở:
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: HighLand Resort.
Địa điểm xây dựng: Hồ Tuyền Lâm, Thành Phố Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư

: 4.632.253.661.000 đồng.

(Bốn nghìn sáu trăm ba mươi hai tỷ hai trăm năm mươi ba triệu sáu trăm sáu
mươi mốt nghìn đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động) (0%)

: 0 đồng.

+ Vốn vay (100%)

: 4.632.253.661.000 đồng

III. Sự cần thiết xây dựng dự án.

Từ năm 1897, toàn quyền Paul Doumer đã quyết định tìm kiếm một địa điểm
để xây dựng trạm nghỉ dưỡng dành cho công chức và binh lính Pháp ở Đông Dương
để đưa toàn bộ gia đình, người thân từ Sài Gòn đến ở. Và Đà Lạt là địa điểm duy
nhất được chọn. Vì vậy cho đến nay, người Sài Gòn vẫn coi Đà Lạt như một thành
phố đáng mơ ước và muốn được sinh sống.
Giờ đây, Đà Lạt không chỉ ở mức người ta chỉ có thể đến du lịch, mà còn được
phát triển một cách đồng bộ với nhiều địa điểm nghỉ dưỡng. Có được điều này là do
hạ tầng mở lối đã phá vỡ mọi khoảng cách. Hiện nay, giao thông đến với “Thành
phố ngàn hoa” đã thuận tiện hơn, chỉ cách Hà Nội 1 giờ 40 phút và cách TP.HCM
45 phút bay thẳng, tương đương thời gian bay từ Hà Nội và TP. HCM đi Nha Trang,
di chuyển vô cùng dễ dàng và thuận lợi. Những tuyến đường kết nối với Nha Trang,
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt
6


Dự án HighLand Resort

Vũng Tàu, Phan Thiết và các tỉnh lân cận đã được mở rộng. Đây chính là “ Tuyến
đường kết nối” chính với các sản phẩm đặc trưng của biển và rừng. Trong đó, Đà
Lạt chính là trung tâm và sở hữu sự khác biệt vượt trội so với 3 địa phương còn lại.
Với mục tiêu đón trên 7,15 triệu lượt khách và trở thành trọng điểm du lịch của
tỉnh Lâm Đồng, những năm qua, thành phố Đà Lạt đã tập trung thực hiện có hiệu
quả nhiều giải pháp phát triển du lịch mang tính bền vững. Hàng năm, UBND thành
phố đã chủ động chỉ đạo việc xây dựng kế hoạch, triển khai các văn bản, hướng dẫn,
chỉ đạo của các cấp liên quan đến công tác phát triển du lịch; Xây dựng các Phương
án, Quy chế quản lý các tuyến điểm du lịch; xây dựng Sơ đồ thông tin du lịch thành
phố để giới thiệu, quảng bá cho du khách thập phương. Công tác tổng hợp tình hình,
thông tin tuyên truyền đối ngoại cũng được tăng cường để hỗ trợ cho hoạt động du
lịch phát triển. Bên cạnh đó, Theo Quyết định mới của Thủ tướng Chính phủ về ban
hành một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Đà Lạt và vùng phụ cận, tỉnh

Lâm Đồng, TP Đà Lạt sẽ được ưu đãi nhiều cơ chế phát triển thành một TP du lịch
nghỉ dưỡng, sinh thái lấy con người, cây xanh làm chủ đạo theo hướng rừng trong
phố, phố trong rừng.
Đồng thời, hàng năm thành phố Đà Lạt cũng đẩy mạnh các hoạt động chỉnh
trang, trang trí đô thị, xây dựng các tuyến phố chuyên doanh, đẩy mạnh các hoạt
động văn hóa, văn nghệ thể thao, tăng cường các hoạt động đối ngoại như Hội đàm,
Hội thảo, giao lưu trong nước và qua biên giới trên nhiều lĩnh vực kinh tế, chính trị,
văn hóa thể thao du lịch, lĩnh vực y tế, giáo dục, tuyên giáo, lĩnh vực tư pháp… thông
qua đó, tăng cường các quan hệ hợp tác đồng thời giới thiệu những tiềm năng, lợi
thế, kết nối, phát triển du lịch thành phố. Vì vậy, lượng du khách đến với thành phố
Đà Lạt qua các năm đều tăng trưởng mạnh mẽ.
Mô hình bất động sản nghỉ dưỡng được đầu tư tại Đà Lạt sẽ góp phần giải
quyết được tình trạng quá tải về phòng nghỉ cho du khách vào mỗi dịp cao điểm,
cung cấp nhu cầu về cơ sở lưu trú cao cấp của các đối tượng có thu nhập cao, góp
phần gia tăng giá trị cho những nhà đầu tư cá nhân.
Trên tinh thần đó, công ty chúng tôi đã phối hợp cùng công ty Cổ Phần Tư
Vấn Đầu Tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu lập dự án “HighLand Resort” tại
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

7


Dự án HighLand Resort

Thành phố Đà Lạt nhằm góp phần phát triển ngành du lịch tại đây cũng như góp
phần phát triển kinh tế của địa phương.
IV. Các căn cứ pháp lý.
IV.1. Căn cứ pháp lý lập dự án.
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương khóa
X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn;
Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 về chính sách hỗ trợ giảm
tổn thất trong nông nghiệp.
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 về Chính sách tín dụng phục vụ
phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 57/2018/NĐ-CP ngày 17/04/2018: Về cơ chế, chính sách khuyến
khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn.
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng;

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

8


Dự án HighLand Resort

V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tương quan với
vùng, cả nước trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mô hình đặc trưng, có tính hấp

dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Đà Lạt phát triển.
- Phát triển du lịch Đà Lạt vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trị văn
hoá dân gian của các dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ
thống tài nguyên du lịch rừng và sông suối.
V.2. Mục tiêu cụ thể
- Khu HighLand Resort dự kiến thu hút hơn hàng ngàn khách du lịch, trong đó chủ
yếu là khách du lịch nước ngoài mỗi năm khi dự án đi vào hoạt động ổn định.
- Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế và giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động, nâng cao thu nhập của người lao động đặc biệt ở vùng sâu vùng
xa của tỉnh.
- Góp phần giải quyết công ăn việc làm cho người dân địa phương.
- Góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước nói chung cũng như Đà Lạt nói riêng.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

9


Dự án HighLand Resort

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất.
1. Vị trí địa lý
Thành phố Đà Lạt nằm trên cao nguyên Lâm Viên thuộc Tây Nguyên có diện
tích rộng hơn 400 𝑘𝑚2 nằm trọn trong tỉnh Lâm Đồng, phía Bắc giáp huyện Lạc
Dương, phía tây giáp huyện Lâm Hà, phía tây nam giáp huyện Đức Trọng, phía
Đông và Đông nam giáp huyện Đơn Dương.

Bản đồ hành chính Thành phố Đà Lạt. Nguồn: www.lamdong.gov.vn

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

10


Dự án HighLand Resort

2. Điều kiện tự nhiên
Bên trong cao nguyên, địa hình Đà Lạt phân thành hai bậc rõ rệt:
Bậc địa hình thấp là vùng trung tâm có dạng như một lòng chảo bao gồm các
dãy đồi đỉnh tròn, dốc thoải có độ cao tương đối 25-100 m, lượn sóng nhấp nhô, độ
phân cắt yếu, độ cao trung bình khoảng 1.500 m.
Bao quanh khu vực lòng chảo này là các đỉnh núi với độ cao khoảng 1.700 m
tạo thành vành đai che chắn gió cho vùng trung tâm. Phía Đông Bắc có hai núi thấp:
hòn Ông (Láp Bê Bắc 1.738 m) và hòn Bộ (Láp Bê Nam 1.709 m). Ở phía Bắc, ngự
trị cao nguyên Lang Biang là dãy núi Bà (Lang Biang) hùng vĩ, cao 2.169 m, kéo dài
theo trục Đông Bắc – Tây Nam từ suối Đa Sar (đổ vào Đa Nhim) đến Đa Me (đổ
vào Đạ Đờng). Phía Đông án ngữ bởi dãy núi đỉnh Gió Hú (1.644 m). Về phía Tây
Nam, các dãy núi hướng vào Tà Nung giữa dãy Yàng Sơreng mà các đỉnh cao tiêu
biểu là Pin Hatt (1.691 m) và You Lou Rouet (1.632 m).
Bên ngoài cao nguyên là các dốc núi từ hơn 1.700 m đột ngột đổ xuống các cao
nguyên bên dưới có độ cao từ 700 m đến 900 m.
Khí hậu: Do độ cao và rừng thông bao bọc xung quanh nên Đà Lat có khí hậu
ôn hòa dịu mát quanh năm. ước tính nhiệt độ trung bình của Đà Lạt không bao giờ
vượt quá 20-21°C kể cả những tháng nóng nhất, tuy nhiên Đà Lạt cũng không phải
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

11

Dự án HighLand Resort

là nơi có nhiệt độ thấp, trong những tháng mùa đông nhiệt độ trung bình thấp nhất
không dưới 10°C.
Đà Lạt có 2 mùa rõ rệt gồm : mùa mưa và mùa nắng.
Mùa mưa từ tháng 4 tới tháng 10 lượng mưa tập trung nhiều nhất vào 3 tháng 7,
9, 10 bị ảnh hưởng bởi gió mùa tây nam, trung bình năm 1562mm và độ ẩm 80%.
mùa hè thường có mưa đá vào buổi chiều.
Mùa nắng từ tháng 12 đến tháng 3 khoảng 2.258 giờ một năm, lượng mức xạ
mặt trời ở Đà Lạt không cao, nhưng đây lại là nguồn năng lượng chủ yếu để trao đổi
nhiệt giúp nhiệt độ thấp và tương đối ôn hòa.
Tại Đà Lạt còn có một hiện tượng thời tiết đặc trưng đó chính là sương mù, phổ
biến nhất là từ tháng 2 tới tháng 5 và từ tháng 9 tới tháng 10 bởi vì Đà Lạt nằm tại
cao nguyên có địa thế cao vút, suơng mù tập trung vào lúc sáng sớm hoặc buổi xế
chiều.
Thổ nhưỡng: Trải qua các hoạt động địa chất lâu dài, chủ yếu là quá trình phong
hóa và chịu ảnh hưởng sâu đậm của khí hậu, địa hình, hệ thực vật khu vực, trên bề
mặt địa hình Đà Lạt đã hình thành một lớp phủ thổ nhưỡng với các loại đất khác
nhau, mang tính đai cao rõ nét.
Quá trình phong hóa tạo đất ở Đà Lạt xảy ra tương đối mạnh mẽ và trong một
thời gian dài để lại lớp phong hoá dày. Quá trình này xảy ra trong điều kiện cận nhiệt
đới ẩm với sự rửa trôi alumosilicat và silicat, mang đioxyt silic và bazơ xuống các
tầng sâu.
Theo bảng phân loại mới dùng cho bản đồ đất của Việt Nam, các loại đất Đà Lạt
thuộc hai nhóm chính: nhóm đất feralit vàng đỏ phân bố ở độ cao 1.000 - 1.500 m
và nhóm mùn vàng đỏ trên núi phân bố ở độ cao 1.000 - 2.000 m. Các nhóm khác
như đất phù sa, đất than bùn, đất bồi tụ chiếm diện tích không đáng kể.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

12


Dự án HighLand Resort

I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.
Về sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp:

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

13


Dự án HighLand Resort

Đà Lạt là địa phương dẫn đầu cả nước về sản xuất nông nghiệp công nghệ cao.
Đáp ứng nhu cầu tham quan, thưởng lãm theo hướng du lịch vườn của du khách,
ngoài các làng hoa truyền thống, các cơ sở sản xuất nông nghiệp có quy mô lớn,
nhiều mô hình canh tác rau, hoa, dâu tây… nhỏ lẻ của nông dân Đà Lạt cũng tự phát
mở cửa đón tiếp du khách.
Trong sản xuất nông nghiệp, rau và hoa là thế mạnh của Đà Lạt. Nhà vườn Đà
Lạt ngày nay sản xuất rau hoa không còn như người nông cách nay vài chục năm mà
là những nông dân hiên đại đến mức có thể sánh họ với nhà khoa học chuyên ngành
nông nghiệp. Điều đáng nhấn mạnh nữa là nông nghiệp Đà lạt ngày nay có một ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển của du lịch. Mặc dầu chưa có những tour du lịch
nông nghiệp công nghệ cao mang tính chuyên nghiệp nhưng thực tế những năm qua,
một số nhà vườn, mô hình rau hoa, làng nghề nông nghiệp ở Đà Lạt là điểm đến
không thể thiếu của một số du khách khi đi du lịch Đà lạt. Quanh khu vực Thung
Lũng Tình Yêu hiện có đến hàng chục vườn dâu tây mà mỗi khi du khách đến tham

quan Đà Lạt đều ghé qua. Rồi nữa, làng hoa Thái Phiên khi được công nhận là làng
nghề truyền thống đã trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn của du khách.
Hoặc như, khi ghé thăm làng Gà Định An (dưới chân đèo Prenn), không ít du khách
đã ghé qua một số vườn rau công nghệ cao của người dân tộc thiểu số địa phương
để tìm hiểu xem “họ làm cách nào” mà một năm thu nhập đến trên dưới một tỷ đồng
trên mỗi hecta. Hoặc như với sản phẩm hoa, ngoài việc mua một bình hoặc một chậu
mang về làm quà. Du khách còn có nhu cầu tìm hiểu quy trình làm hoa tươi mãi mãi
ở làng hoa Vạn Thành hoặc một số cơ sở sản xuất hoa tronh thành phố.
Hiện nay, Đà Lạt có hơn 5.700 ha diện tích sản xuất Nông nghiệp Ứng dụng
Công nghệ cao, chiếm gần 55% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp địa phương
với thu nhập bình quân đạt 300 triệu đồng/1ha, trở thành địa phương dẫn đầu toàn
tỉnh cũng như cả nước trong lĩnh vực này. Đà Lạt có kế hoạch hình thành 3 vùng sản
xuất công nghệ cao với diện tích 600 ha đến nay và 01 vùng đã được công nhận vùng
sản xuất nông nghiệp công nghệ cao tại Phường 12. Thành phố cũng có 4/8 doanh
nghiệp toàn tỉnh được công nhận là doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao. Những
đơn vị này đóng vai trò tiên phong trong ứng dụng IOT. Mỗi thiết bị trong nhà kính
đều cảm biến, được kết nối với máy tính qua Internet, chế độ hoạt động được cài đặt
sẵn để kiểm soát vùng vi khí hậu trong nhà kính. Mặt khác, nông nghiệp thương mại
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

14


Dự án HighLand Resort

là thông qua các thiết bị tự động kiểm soát quá trình sản xuất một cách khắt khe cho
đến khi sản phẩm được đưa ra thị trường theo 1 chu kỳ khép kín, chặt chẽ bằng
công nghệ tem truy xuất nguồn gốc điện tử mã QR code.
Tài nguyên rừng Lâm Đồng phong phú, đa dạng, với trên 618 ngàn ha rừng với
tổng trữ lượng trên 61 triệu m3 gỗ và gần 662 triệu tấn tre, nứa. Rừng ở Lâm Đồng

nhiều vùng còn nguyên sinh, ban sơ với nhiều thực, động vật, chủng loại đa dạng,
đặc biệt của rừng Lâm Đồng là đặc dụng và phòng hộ. Nguồn tre, nứa, lồ ô khá dồi
dào, trữ lượng lớn, tập trung ở các huyện phía Nam như Đạ Huoai, Đạ Tẻh, Cát Tiên.
Do mưa nhiều, khí hậu ẩm ướt, đất đai phù hợp nên các loài tre, nứa, lồ ô có tố độ
tái sinh rất nhanh sau khi khai thác. Diện tích tre, nứa có đủ khả năng đáp ứng cho
yêu cầu chế biến khoảng 50.000 tấn bột giấy hàng năm. Rừng Lâm Đồng rất đa dạng
về loại, có trên 400 loài cây gỗ, trong đó có 1 số loài gỗ quý như: pơmu xanh, cẩm
lai, giỏ, sao, thông 2 lá, 3 lá, ngoài ra còn có nhiều loại lâm sản có giá trị.

Về phát triển kinh tế: ngành Du lịch, dịch vụ được xác định là ngành kinh tế
động lực của thành phố trong những năm qua và trong những năm tiếp theo. Tốc độ
tăng trưởng của ngành được duy trì và phát triển hàng năm, hiện nay đạt 65% trong
cơ cấu kinh tế toàn xã hội của địa phương. Các hoạt động dịch vụ ngày càng phát
triển nhưng còn mang tính dàn trãi, hoạt động xuất khẩu chậm phát triển. Ngành
Công nghiệp, xây dựng đang trên lộ trình phát triển với định hướng hình thành những
khu công nghiệp vừa và nhỏ tại các địa phương nông nghiệp nông thôn nhằm thu
hút đầu tư vào lĩnh vực chế biến nông sản phẩm để tham gia thị trường tiêu dùng
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

15


Dự án HighLand Resort

trong nước và từng bước tiến đến xuất khẩu. Thành phố đang chú trọng đầu tư phát
triển các ngành nghề thủ công mỹ nghệ, các ngành chế biến nông sản.

II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường
+ Những số liệu gần đây đã cho thấy sự tăng trưởng ấn tượng của ngành du lịch

Việt Nam. Theo Tổng cục Du lịch, tính đến hết tháng 10/2018, lượng khách quốc tế
ước đạt 12,8 triệu lượt, tăng 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ tăng trưởng
lượt khách quốc tế hàng năm đạt 30% trong 3 năm qua và đây là “con số rất nhiều
quốc gia mong muốn”. Năm 2017, Việt Nam xếp thứ 6 trong số top 10 điểm đến
phát triển nhanh nhất trên thế giới, thu hút 15 tỷ USD giá trị FDI vào lĩnh vực du
lịch, tạo việc làm và thu nhập trực tiếp cho trên 2 triệu người. Trình bày tại Diễn đàn
cấp cao du lịch Việt Nam 2018, đại diện BCG nhận định: “Việt Nam đã rất thành
công, ít nhất trong thập kỷ vừa qua. Ngành du lịch Việt Nam còn nhiều tiềm năng
phát triển chưa được khai thác hết”.
+ Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xu
hướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới các điểm
đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địa nhằm phát
triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang được gọi chung là du
lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism).
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

16


Dự án HighLand Resort

+ Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi Với 71% du khách có tham
khảo thông tin điểm đến trên Internet và 64% du khách đặt, mua dịch vụ trên mạng
trong chuyến đi đến Việt Nam, ứng dụng công nghệ số để phát triển du lịch đã trở
thành điều hiển nhiên. Năm 2017, Việt Nam đón 13 triệu lượt khách quốc tế. Theo
điều tra của Tổng cục Thống kê, 71% du khách có tham khảo thông tin điểm đến
trên Internet; 64% đặt, mua dịch vụ trên mạng trong chuyến đi đến Việt Nam"
Đi sâu vào các đặc thù của xu hướng du lịch, có thể lưu ý thêm một số điểm
như sau của thị trường khách quốc tế:
Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:

+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những
người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ
nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;
+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên
cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng
khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến
khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các
trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của nữ thương
nhân.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với
sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các
dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.
Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái,
thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là khách đến từ
các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu cao về an toàn
và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên. Vì vậy, cần triển

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

17


Dự án HighLand Resort

khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chương trình, dịch vụ thân
thiện với môi trường.
Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ

ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.
Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán
và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh
được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống
ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ, thiết
bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắm nước khoáng,
ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; các dịch vụ du lịch kết hợp
chữa bệnh thời đại như các bệnh gút, tiểu đường, tim mạch ..v.v.
Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du lịch
có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.
Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dò thị
trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino..v.v. đòi hỏi các cơ sở đa
dạng hoá các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tích lịch sử kết
hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạt động giải trí trên
biển.
Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn
dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.
Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh
nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ
cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam
(Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm
vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có
thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc
đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh
nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại
như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

18

Dự án HighLand Resort

Thứ sáu: Xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên
tỉnh, biệt lập. Đây là một xu hướng khiến các điểm du lịch ở các vùng xa trung tâm
đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng
lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương
mại. Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng
này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển
du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi
cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du
lịch cho từng khu vực.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

19


Dự án HighLand Resort

II.2. Quy mô của dự án
STT
I
1
2
3
4
5

6
1
2
3
4

Nội dung
Xây dựng
Khu nghỉ dưỡng 5 sao
Khu vực dịch vụ
Nhà hàng Á-Âu
Café sân vườn
Khu hội nghị
Khu Karaoke
Khu thể thao gồm
Hồ bơi ngoài trời
Hồ bơi trong nhà
Club
Sân Tennis
Gym
Yoga
Công trình phụ trợ
Hệ thống giao thông
Cây xanh, cảnh quan
Hệ thống tổng thể
Hệ thống cấp nước tổng thể
Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ thống thoát nước tổng thể
Hệ thống xử lý chất thải

Diện tích
(𝒎𝟐 )

Số tầng

150.000
15.000

8

900
400
500
300

3
1
3
3

1.000
60
150
100
200
200
10.000
2.000
119.190

1
1
2
1
1
1
1
1
1

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

Diện tích
sàn (𝒎𝟐 )

120.000
2.700
400
1.500
900
1.000
60
300
100
200
200
10.000
2.000
119.190

20


Dự án HighLand Resort

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Khu du lịch HighLand Resort được xây dựng tại Hồ Tuyền Lâm, Thành phố
Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng.

III.2. Hình thức đầu tư.
Khu du lịch dự án HighLand Resort được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
Nội dung

Diện tích (𝒎𝟐 )

1

Khu nghỉ dưỡng 5 sao

15.000

10,14

2
-

Khu vực dịch vụ

Nhà hàng Á-Âu

900

0,61

-

Café sân vườn

400

0,27

3
-

Khu hội nghị
Khu Karaoke
Khu thể thao gồm
Hồ bơi ngoài trời

500
300

0,34
0,20

1.000

0,68

STT

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

Tỷ lệ (%)

21


Dự án HighLand Resort

STT
4
6

Nội dung
Hồ bơi trong nhà
Club
Sân Tennis
Gym
Yoga
Công trình phụ trợ
Cây xanh, cảnh quan

Diện tích (𝒎𝟐 )
60
150
100

200
200
10.000
119.190

Tỷ lệ (%)
0,04
0,10
0,07
0,14
0,14
6,76
80,53

148.000

100

Tổng cộng

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào như: nguyên vật liệu và xây dựng đều có bán tại địa phương
và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự kiến
sử dụng nguồn lao động tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện
dự án.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

22


Dự án HighLand Resort

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU
I. Phân tích qui mô công trình.
Bảng tổng hợp quy mô công trình của dự án
STT

1
2
3
4
5
6

Nội dung
Xây dựng
Khu nghỉ dưỡng 5 sao
Khu vực dịch vụ
Nhà hàng Á-Âu
Café sân vườn
Khu hội nghị
Khu Karaoke
Khu thể thao gồm
Hồ bơi ngoài trời
Hồ bơi trong nhà
Club

Sân Tennis
Gym
Yoga
Công trình phụ trợ
Hệ thống giao thông
Cây xanh, cảnh quan

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt

Số tầng

Diện tích sàn (𝒎𝟐 )

8

120.000

3
1
3
3

2.700
400
1.500
900
1.000
60
300
100

200
200
10.000
2.000
119.190

1
1
2
1
1
1
1

23


Dự án HighLand Resort

II. Phân Khu chính.

II.1. Khu nghỉ dưỡng 5 sao:

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt

24


Dự án HighLand Resort

Khu nhà nghỉ sẽ được xây dựng trên tổng diện tích 15 ha, bao gồm 500 phòng,
khu Spa, khu dịch vụ Medical clinic.
Phòng nghỉ được thiết kế nổi bật bởi lối kiến trúc mở độc đáo rợp bóng mát
trong rừng thông, bên cảnh phong cảnh hữu tình của hồ nước. Với cách thiết kế
tinh tế, hài hòa, toàn bộ không gian bên trong và bên ngoài được kết nối một cách
nhẹ nhàng. Tường không được sơn mà được ốp gạch tạo nên vẻ độc đáo và mang
lại cảm giác thư giãn, thoải mái. Chủ nhân căn phòng luôn cảm nhận được nắng
và gió tự nhiên ở mọi lúc, mọi nơi.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt

25