Nghiên cứu nhân tố gây gia tăng chi phí các dự án cao tầng thực hiện theo phương thức thiết kế - thi công

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

LÊ QUANG VINH

NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ GÂY GIA TĂNG CHI PHÍ CÁC DỰ ÁN
CAO TẦNG THỰC HIỆN THEO PHƯƠNG THỨC THIẾT KẾ &
THI CÔNG
“A Study On Factors Inducing Cost Overruns of High-Rise Building
Projects Carried Out Using Design & Build Aprroach”
Chuyên ngành: QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Mã số :

60 58 03 02

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tp. Hồ Chí Minh - Tháng 7.2019


NGHIÊN CỨU ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA - ĐHQG TP.HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Anh Thư ....................................................
Cán bộ chấm nhận xét 1:

TS. Nguyễn Thanh Phong ............................................

Cán bộ chấm nhận xét 2:

TS. Đỗ Tiến Sỹ ...............................................................

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG TP.HCM ngày
...... tháng ........năm 2019
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn Thạc sĩ gồm:
1. Phản biện 01:

TS. ĐỖ Tiến Sỹ ..........................

2. Phản biện 02:

TS. Nguyễn Thanh Phong ........

3. ủy viên Thư ký: TS. Trần Đức Hoc .....................
4. ủy viên:

TS. Lê Hoài Long ......................

5. Chủ tịch hội đồng: PGS.TS Luong Đức Long ........
Xác nhận của Chủ tịch Hội Đồng đánh giá Luận văn và Trưởng Khoa Quản lý chuyên ngành sau
khi luận văn đã sửa chữa (nếu có).

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

TRƯỞNG KHOA


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Độclập - Tự Do - Hạnhphúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: LÊ QUANG VINH

MSHV:

1570019

Năm sinh:

12/06/1991

Nơi sinh:

Bình Định

Chuyên ngành:

Quản lý xây dựng

Mã số:

60 58 03 02

TÊN ĐỀ TÀI:

I.

NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ GÂY GIA TĂNG CHI PHÍ CÁC DỰ ÁN CAO TẦNG THỰC
HIỆN THEO PHƯƠNG THỨC THIẾT KẾ - THI CÔNG
NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

II.
-

Xác định các nhân tố chính gây gia tăng chi phí các dự án Tổng thầu thiết kế - thi công.

-

Đánh giá tầm quan trọng của nhân tố gia tăng chi phí được xác định

-

Rút ra các so sánh tương quan các yếu tố gây gia tăng chi phí của đề tài so với các nghiên cứu
trước.

-

Đề xuất một số chiến lược để quản lý và Quy trình thực hiện dự án cao tầng theo phương thức
Thiết kế - thi công để kiểm soát và giảm thiểu gia tăng chi phí.

III.

NGÀY GIAO:

IV.

NGÀY HOÀN THÀNH:

V.

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. NGUYỄN ANH THƯ
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS. NGUYỄN ANH THƯ

Tp.HCM, ngày 10 tháng 06 năm 2019
CHỦ NHIỆM BỘ MÔN
TRƯỞNG KHOA

TS. ĐỖ TIẾN SỸ

TS. LÊ ANH TUẤN


LỜI CẢM ƠN
Luận văn Thạc sĩ xem như một bước tiến tiếp theo trên con đường học thuật, nhằm đánh giá lại
toàn bộ kiến thức đã tiếp thu qua các môn và quá trình nghiên cứu thực tiễn suốt hai năm cao học.
Do khối lượng công việc và dữ liệu khảo sát tương đối lớn, mà kiến thức bản thân còn hạn chế nên
luận văn chắc chắn có nhiều sai sót, tôi rất mong sự chỉ dạy, góp ý của quý thầy cô.
Đầu tiên tôi xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Anh Thư đã tận tình chỉ dạy, nhiệt tình
giúp đỡ tôi không những trong quá trình làm luận văn, chỉ dẫn thêm cho tôi những kinh nghiệm
thực tế quý báu. Đồng thời tôi xin cảm ơn các thầy cô trong bộ môn Quản lý xây dựng đã truyền
đạt kiến thức cho tôi suốt hơn hai năm qua.
Tôi xin cảm ơn tất cả bạn bè của tôi, đặc biệt là các bạn trong lớp XD09KSTN và Cao học QLXD
2015, tất cả đồng nghiệp và đối tác đã giúp đỡ tôi thật nhiều, chia sẻ tài liệu, hướng dẫn sử dụng
các phần mềm chuyên ngành, giúp đỡ trong quá trình thu thập dữ liệu nghiên cứu.

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn những người thân trong gia đình đã luôn ủng hộ tinh thần, và luôn động
viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn, đó là nguồn động lực lớn để tôi phấn đấu học tập,
nghiên cứu và làm việc tốt hơn.
Tp.HCM, Ngày 12 tháng 06 năm 2019

LÊ QUANG VINH


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong những năm gần đây, số lượng các Chủ đầu tư ở các dự án cao tầng đã tăng thêm. Ngoài những
Chủ đầu tư chuyên về bất động sản thì những Chủ đầu tư ở các ngành khác cũng lấn sân sang. Tuy
nhiên, ở những Chủ đầu tư mới này đa phần đội ngũ bên dưới và kinh nghiệm quản lý Xây dựng chưa
nhiều; ngoài ra với mong muốn nhanh chóng triển khai dự án và hạn chế các phát sinh không đáng
có, do đó, họ hay liên hệ các nhà thầu lớn, uy tín và có năng lực để thực hiện Tổng thầu thiết kế và
thi công cho toàn bộ dự án.
Đa số những dự án này đều triển khai hợp đồng trước khi có đầy đủ thiết kế chi tiết, vậy nên tính rủi
ro cao trong bài toán chi phí sẽ được đề cập và cân nhắc giữa hai Bên. Một nghiên cứu về các nhân
tố gây gia tăng chi phí trong dự án cao tầng thực hiện theo phương thức thiết kế thi công sẽ giúp chỉ
ra các nhân tố để các bên lưu ý và xem xét tron suốt quá trình thực hiện.
Sau khi thực hiện khảo sát và dùng phương pháp phân tích thành tố chính ta và xác định nhân tố gây
gia tăng chi phí. Tác giả so sánh lại với các nghiên cứu liên quan để so sánh và đưa ra kết luận cùng
phương hướng để quản lý dòng chi phí cho dự án.
In recent years, the number of investors in high-rise projects has increased. In addition to the
investors specializing in real estate, the investors in other sectors also encroached into the
construction zone. However, in these new investors, most of their construction management
experience is not much; in addition, with the desire to quickly implement and limited claims.
Therefore, the contract is high value often, reputable and competent contractors to implement the
General Design and Construction Contractor for the entire project.
Most of these projects have implemented contracts before having sufficient detailed design, so the
high risk in the cost problem will be mentioned and considered between the two parties. A study of

the factors that increase costs in a high-rise project implemented by the construction design method
will help to point out the factors for the parties to pay attention and consider during the
implementation process.
After conducting the survey and using principal element analysis method and determining the factors
causing cost increase. The author compares it with related studies to compare and draw conclusions
with the same direction to manage the project cost line.


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Anh Thư.
Ngoài các dữ liệu sử dụng của nghiên cứu khác đã có trích dẫn rõ ràng, các số liệu, kết quả nêu trong
luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.

Tác giả

LÊ QUANG VINH


MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Giói thiệu chung..................................................................................................1
1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu ...............................................................................3
1.3 Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................4
1.4 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 4
1.5 Đóng góp của nghiên cứu.................................................................................... 4

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 Các định nghĩa ....................................................................................................6
2.2 Quy trình Thiết kế - thi công dự án Xây dựng điển hình theo phương thức
Thiết kế - thi công .......................................................................................................9

2.3 Thực tế quy trình áp dụng phưong thức D&B cho các dự án cao tầng của
các Nhà thầu tư nhân ở Việt Nam ............................................................................10
2.4 Các nghiên cứu trước ........................................................................................ 15

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Quy trình nghiên cứu ........................................................................................ 22
3.2 Thu thập dữ liệu ................................................................................................ 23
3.3 Phân tích dữ liệu................................................................................................ 24


CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU
4.1 Quy trình phân tích dữ liệu .............................................................................. 32
4.2 Thống kê mô tả .................................................................................................. 33
4.3 Kiểm định thang đo........................................................................................... 40
4.4 Phân tích nhân tố thành phần chính PC A .................................................... 45
4.5 Sắp xếp và so sánh các nhân tố có ảnh hưởng đến chi phí ........................... 69

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 Kết luận ............................................................................................................. 83
5.2 Kiến nghị ........................................................................................................... 84

PHỤ LỤC 01: Bảng câu hỏi khảo sát
PHỤ LỤC 02: Tài liệu tham khảo
PHỤ LỤC 03: Danh mục hình ảnh, bảng biểu


MỤC LỤC HÌNH ẢNH
Hĩnh 1.1: Biểu đồ biến động của ngành Xây dựng và GDP ......................................... 1
Hĩnh 2.1 Vòng đời Dự án .............................................................................................. 6
Hĩnh 2.2 So sánh hai quy trình thực hiện mô hĩnh DBB và D&B ................................. 6

Hĩnh 2.3 Sơ đồ thể hiện phương thức Thiết kể - Thi công ............................................ 9
Hình 2.4 Sơ đồ các bước trong giai đoạn

Tiền concept .......................................... 11

Hình 2.5 Sơ đồ các bước trong giai đoạn

Concept ................................................. 12

Hĩnh 2.6 Sơ đồ các bước trong giai đoạn

Thiết kế cơ sở. ....................................... 13

Hĩnh 2.7 Sơ đồ các bước trong giai đoạn

Thiết kế kỹ thuật .................................... 14

Hĩnh 3.1 Sơ đồ quy trĩnh nghiên cứu .......................................................................... 23
Hình 3.2 Sơ đồ quy trình kiểm tra độ tin cậy của dữ liệu khảo................................... 27
Hĩnh 3.3 Sơ đồ quy trĩnh phân tích PC A .................................................................... 32
Hình 4.1 Quy trình phân tích so liệu khảo sát............................................................. 33
Hình 4.2 Biểu đồ thể hiện so lượng người đã tham gia dự án D&B ........................... 34
Hình 4.3: Biểu đồ thể hiện tỉ lệ dự ản D&B người được khảo sát đã từng tham
gia .............................................................................................................................. 34
Hình 4.4: Biếu đồ thể hiện quy mô dự án D&B người được khảo sát đã từng tham
gia .............................................................................................................................. 36
Hình 4.5: Biếu đồ thể hiện đơn vị công tác người được khảo sát đang công tác.... 37
Hình 4.6: Biếu đồ thể hiện thời gian công tắc của người được khảo sát .................... 38

Hĩnh 4.7: Biểu đồ thể hiện vị trí công tác của người được khảo sát ......................... 39
Hĩnh 4.8: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biển thiên của mô hình ............ 48
Hĩnh 4.9: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mô hình ị sau khỉ
loại bỏ biến TK06) ...................................................................................................... 51
Hĩnh 4.10: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mô hình ị sau khỉ loại
bỏ biến TK06, TC10) ................................................................................................... 54
Hĩnh 4.11: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biển thiên của mô hình (sau khỉ loại
bỏ biến TK06, TC10, VT26) ........................................................................................ 57
Hĩnh 4.12: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mô hình (sau khỉ loại
bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07) .................................................................. 60
Hĩnh 4.13: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mô hình (sau khỉ loại
bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07, TC08) ....................................................... 63
Hĩnh 4.14: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mô hình (sau khỉ loại
bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15) ................................. 63
Hĩnh 4.15: Biểu đồ thành phần nhân tố giải thích trị biến thiên của mô hình (sau khỉ loại
bỏ biến TK06, TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05) ...................... 67


MỤC LỤC BẢNG BIỂU
Bảng ỉ.ỉ: Dự án cao tầng (Giá trị >1000 tỉ VNĐ) thực hiện theo hĩnh thức D&B
.................................................................................................................................... 2
Bảng 2.1 So sánh giữa hai gói thầu DBB và D&B ....................................................... 7
Bảng 2.2 Tổng hợp các nhân tố gây gia tăng chỉ phi ở các nghiên cứu trước .......... 22
Bảng 3.1 Bảng ma trận đơn vị chuấn.......................................................................... 29
Bảng 3.2: Bảng đánh giá hệ sổ KMO ......................................................................... 29
Bảng 3.3 Bảng đảnh giả hệ số Factor Loading .......................................................... 30
Bảng 3.4 Bảng kích thước mẫu tối thiểu ứng với hệ số tải Factor Loading ............... 30
Bảng 4.1 Bảng thống kê số lượng người tham gia thực hiện dự án D&B Loading. 30
Bảng 4.2 Bảng thống kê loại hình dự án D&B .......................................................... 35
Bảng 4.3 Bảng thống kê quy mô dự án D&B ............................................................. 36

Bảng 4.4 Bảng thong kê đơn vị công tắc.................................................................... 37
Bảng 4.5 Bảng thong kê thời gian công tắc ................................................................ 38
Bảng 4.6 Bảng thong kê vị trí công tắc ....................................................................... 39
Bảng 4.7 Bảng thong kê quy mồ dự án và so năm kinh nghiêm ................................. 40
Bảng 4.8 Bảng thong kê chức vụ và so năm kinh

nghiêm ....................................... 40

Bảng 4.9 Bảng kiểm định thang đo nhóm Thiế kế...................................................... 41
Bảng 4.10 Bảng kiểm định thang đo nhóm Thi công .................................................. 42
Bảng 4.11 Bảng kiểm định thang đo nhóm Quản lý ................................................. 42


Bảng 4.12 Bảng kiểm định thang đo nhóm Nhân công - thiết bị .............................. 43
Bảng 4.13 Bảng kiểm định thang đo nhóm Vật tư .................................................... 44
Bảng 4.14 Bảng kiểm định thang đo nhóm Tài chính............................................... 44
Bảng 4.15 Bảng kiểm định thang đo nhóm Yếu tố khác ........................................... 44
Bảng 4.16 Bảng kiểm định thang đo của tẩt cả các biến khảo sát ............................. 46
Bảng 4.17 Bảng đánh giá hệ sổ KMO......................................................................... 46
Bảng 4.18 Hệ số KMO và kiểm định Bartlett’s Test của mô hình ............................. 47
Bảng 4.19 Bảng giải thích tồng Phương sai mô hình ................................................ 49
Bảng 4.20 Bảng Ma trận kết quả xoay nhân tố mô hình Varimax. ............................. 49
Bảng 4.21 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khỉ loại biến TK 06) ...................... 50
Bảng 4.22 Bảng giải thích tổng Phương sai của mô hình (sau khỉ loại biến TK06) 51
Bảng 4.23 Bảng ma trận xoay nhân tố mô hình Varimax (sau khi loại biến TK06) 52
Bảng 4.24 Bảng hệ sổ kmo Bartlett’s Test (sau khỉ loại biến TK 06, TCỈO) ........... 52
Bảng 4.25 Bảng giải thích tong Phương sai của mô hình (sau khi loại biến TK06,
TC10)..................................................................................................................... ..53
Bảng 4.26 Bảng ma trận xoay nhân to mô hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10)............................................................................................

’. ...................... 55
Bảng 4.27 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khỉ loại biến TK 06, TC10, VT26).55
Bảng 4.28 Bảng giải thích tong Phương sai của mô hình (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26)....... ..................................................................................................... ..56
Bảng 4.29 Bảng ma trận xoay nhân tố mô hình Varimax (sau khi loại biển TK06,
TC10, VT26)..... .................... .. ................................................................................. 58
Bảng 4.30 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khỉ loại biển TK 06, TC10, VT26,
QL17, TK07) ... .................................................................................................
...58


Bảng 4.31 Bảng giải thích tổng Phương sai của mô hình (sau khỉ loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07) ...................................................................................... ..59
Bảng 4.32 Bảng ma trận xoay nhân tố mô hình Varimax (sau khi loại biển TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07).... .................................................................................. 61
Bảng 4.33 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khỉ loại biến TK 06, TC10, VT26,
QL17, TK07, TC08)..........................................................................................
...61
Bảng 4.34 Bảng giải thích tổng Phương sai của mô hình (sau khỉ loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08) ........................................................................... ..62
Bảng 4.35 Bảng ma trận xoay nhân tố mô hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TCỈO, VT26, QL17, TK07, TC08) ........................................................................... 64
Bảng 4.36 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khỉ loại biến TK 06, TC10, VT26,
QL17, TK07, TC08, QLỈ4, QL15) ....................................................................
...64
Bảng 4.37 Bảng giải thích tổng Phương sai của mô hình (sau khỉ loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QLỈ5) ....................................................... ..65
Bảng 4.38 Bảng ma trận xoay nhân to mô hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15) ..................................................... 66
Bảng 4.39 Bảng hệ số kmo Bartlett’s Test (sau khỉ loại biến TK 06, TC10, VT26,

QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05) .... .....................................................
...67
Bảng 4.40 Bảng giải thích tong Phương sai của mô hình (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05) ............................................ ..68
Bảng 4.41 Bảng ma trận xoay nhân to mô hình Varimax (sau khi loại biến TK06,
TC10, VT26, QL17, TK07, TC08, QL14, QL15, TK05)..... ....................................... 69
Bảng 4.42 Bảng tổng hợp các nhóm có biến với tải nhân tố Factor Loading >0.5.69
Bảng 4.43 Bảng đặt tên nhóm nhân tố gây gia tang chỉ phí. ...................................... 70
Bảng 4.44 Bảng giá trị trung bình của các biển trong tổng thể ................................. 72
Bảng 4.45 Bảng giá trị trung bình 5 biển có giá trị cao nhẩt trong tổng thể ............. 72
Bảng 4.46 Bảng giá trị trung bình của các biển trong nhóm Chủ đầu tư .................. 73


Bảng 4.47 Bảng giá trị trung bình 5 biển có giá trị cao nhất của Chủ đàu tư ........... 74
Bảng 4.48 Bảng giá trị trung bình của các biến trong nhóm Quản lý dự án ............. 75
Bảng 4.49 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất của Quản lý dự án.... 76
Bảng 4.50 Bảng giá trị trung bình của các biến trong nhóm Thiết kế ........................ 77
Bảng 4.51 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất của Thiết kế ................ 78
Bảng 4.52 Bảng giá trị trung bình của các biến trong nhóm Thỉ công ...................... 79
Bảng 4.53 Bảng giá trị trung bình 5 biến có giá trị cao nhất của Thi công ............... 80
Bảng 4.54 Bảng so sánh các giá trị trung bình và xếp hạng ...................................... 82
Bảng 5.1 Bảng tong hợp Nhóm nhân to và nhãn tô gây gia tăng chi phí trong dự án cao
tầng thực hiện theo phương thức Thiết kế - thi công .................................................. 84
Bảng 5.2 Bảng sắp xếp cắc nhân to gây gia tăng chi phí ở cả Chủ đầu tư và Nhà thầu thi
công ............................................................................................................................. 85
Bảng 5.3 So sánh các nhân to gây gia tăng chi phí giữa các nghiên cứu .................. 85


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1 Giói thiệu chung
Ngành xây dựng Việt Nam biến động theo chu kỳ.

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

2015F 2018F

----- Xây Dựng (LHS) ----------- GDP (RHS)
12%

10%
8%
6%
4%
2%

Nguồn: IMF, BMi, và FPTS tổng hợp

Hĩnh 1.1: Biểu đồ sự biến động của ngành Xây dựng và GDP
Theo như biểu đồ hình 1.1 trên, ta thấy rằng ngành Xây dựng có liên quan đến GDP. Sự
thay đổi GDP tang hay giảm thì ngành Xây dựng sẽ biến động ngay sau đó. Từ khi Việt Nam
bước vào thời kỳ Đổi mới (1986) đến nay (2018) thị trường Xây dựng đã thay đổi qua 3 giai
đoạn:
Năm 1990-1999: thời kỳ chính sách Đổi mới áp dụng, nền kinh tế bắt đầu phát triển theo
các nguồn đầu tư nước ngoài, do đó kéo theo ngành Xây dựng phát triển làm nên cơn “sốt” nhà
đất lần 1. Đỉnh điểm của sự phát triển là năm 1994 và dần giảm dần, giảm sâu so sự khủng hoảng
nền kinh tế Châu Á 1997
Năm 2000-2010: giai đoạn hồi phục nền kinh tế, bắt đầu nhiều nguồn đầu tư vào Việt
Nam, thị trường Xây dựng lại hồi phục. Đen năm 2008, thị trường chứng khoán sụp đổ kéo theo
thiếu hụt nguồn vốn cho ngành Xây dựng, đặc biệt các dự án lớn phải tạm ngừng. Do tâm lý e
ngại vào thị trường chứng khoán, nên đa số các nhà đầu tư lại đầu tư vào địa ốc gây nên cơn sốt

LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 1


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

nhà đất lần 3.
Năm 2010-nay: thị trường dần hồi phục và phát triển đỉnh điểm năm 2015 với hàng loạt
các “siêu” dự án.
Ngành Xây dựng liên quan chặc chẽ đến rất nhiều ngành liên quan của nền kinh tế. Vậy
nên nó ảnh hưởng và chịu ảnh hưởng mật thiết với nền kinh tế.
Sau thời kỳ suy thoái 2008-2013, ngành Xây dựng có dấu hiệu phục hồi với nhiều dự án
có quy mô, chi phí đầu tư ngày một lớn và yêu cầu cao về chất lượng, tiến độ. Nếu vẫn theo
cách tiếp cận: Thiết kế - Đấu thầu - Thi công thì những dự án này thường bị chậm tiến độ, và
khả năng cao là vượt chi phí ban đầu, điều đó làm cho hiệu quả đầu tư của Nhà đầu tư giảm lại.
Điều này gây một tâm lý e ngại và đòi hỏi Chủ đầu tư tìm một giải pháp mới làm sao mọi chi
phí phải được kiểm soát ngay từ khi hình thành dự án và đạt được mục đích kinh doanh đề ra
ban đầu. Do đó, cần có một phương thức tiêp cận mới đảm bảo chi phí, tiến độ và phải kiểm
soát phát sinh được đặt ra cho các Nhà thầu.
về phía Nhà thầu, việc chậm phản hồi từ đơn vị thiết kế cũng như Chủ đầu tư thay đổi
nhu cầu, thay đổi thiết kế, gây bị động và làm tăng chi phí, các phát sinh. Nhà thầu có nhu cầu
sử dụng kinh nghiệm của mình trong thi công để góp ý cho thiết kế được tối ưu, dễ dàng triển
khai và giảm thiểu rất nhiều phát sinh sau này. Do đó, việc chủ động trong công tác chuẩn bị,
thi công và công tác quản lý sẽ tốt hơn, giảm thời gian thi công, tiết kiểm chi phí cho các Bên.
Để thích ứng với những yêu cầu đó sau các cuộc biến động thị trường, các Nhà thầu lớn
ở Việt Nam đã thay đổi cách tiếp cận Dự án và theo xu hướng cạnh tranh và ngày càng phát
triển. Có thể tóm tắt quá trình thay đổi trong cách tiếp nhận các hợp đồng từ Chủ đầu tư của các
công ty xây dựng hàng đầu Việt Nam (Coteccons, Hòa Bình, Takco..) qua 04 thời kỳ như sau:
Thời kỳ 01: Thầu xây dựng
Thời kỳ 02: Tư vấn khối lượng
Thời kỳ 03: Đề xuất giải pháp
Thời kỳ 04: Design & Build.
stt

Tên dự án

Giá trị Hợp đồng
(tỉ đồng)

Năm

1

Masteri Thảo Điền

4.400

2014

2

The Gold View

3.000

2015

3

Diamond Lotus

1.300

2016

4

Everich 8

1.226

2016

6

Hồ Tràm Strip GĐ2

1.754

2016

LÊ QUANG VINH -1570019

Ghi chú

Trang 2


CHƯƠNG 1

8

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

Imperia

Sky
2.600
2017
Garden
Nguồn và )

Bảng 1.1: Dự án cao tầng (Giá trị >1000 tỉ VNĐ) thực hiện theo hình thức D&B
Theo Darren R. Hale (2009) thì so với mô hình hầu hết đều sử dụng từ trước đến nay là
Thiết kế - Đấu thầu - Thi công (DBB) thì mô hình Design & Build (D&B) có những thuận lợi
sau:
1.
2.
3.
4.
5.

Giảm rủi ro cho Chủ đầu tư
Tăng hiệu quả phía Nhà thầu
Có khả năng chất lượng tốt hơn
Giảm chi phí điều hành
Giảm tranh chấp trong suốt quá trình thực hiện

Do đó có thể nói, trong chiều hướng phát triển, mô hình Design & Build được xem là
phương thức thực hiện hiệu quả và phổ biến trên thế giới (Xia và Chan, 2010) nói chung và Việt
Nam nói riêng.

1.2 Xác định vấn đề
So với mô hình DBB thì mô hình D&B có nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, theo Phạm Quang
Thanh (2014), vì đặc thù của dự án D&B nên trước khi mời thầu và ký kết hợp đồng nên chưa
có thiết kế chi tiết. Do đó, mô hình D&B tồn tại các nhược điểm liên quan đến chi phí và rủi ro.

Cụ thể như sau:
1. Chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc dự toán chi phí và chọn Nhà thầu,
2. Nhà thầu xây dựng sẽ gặp rủi ro lớn về chi phí khi đáp ứng các nhu cầu từ Chủ
đầu tư,
3. Để chia sẻ rủi ro với Nhà thầu, Chủ đầu thường phải chấp nhận các khoản chi phí
dự phòng do Nhà thầu đưa ra.
4. Thiết kế &Thi công là một Nhà thầu, do đó Chủ đầu tư có thể đối mặt với rủi ro
là Tổng thầu đề xuất chọn các vật tư, vật liệu không phù hợp để giảm chi phí.
Hoặc, Chủ đầu tư yêu cầu sử dụng vật tư, vật liệu cao cấp hơn làm gia tăng chi
phí của Nhà thầu.
Thực tế thực hiện dự án D&B của học viên tại Masteri Thảo Điền, những vấn đề có liên
quan đến chi phí phát sinh thuộc Bên nào là vấn đề khó giải quyết giữa Nhà thầu cũng như Chủ
đầu tư. Ngoài ra, vì khó có thiết kế chi tiết trước khi ký hợp đồng, rủi ro về tài chính sẽ cao dẫn
đến giá hợp đồng sẽ gia tăng. Do đó, bài toán về kiểm soát gia tăng chi phí luôn là một trong
những vấn đề quan tâm đặc biệt ở cả hai bên.
Chính vì vậy, nghiên cứu của học viên được thực hiện về “Phân tích các nhân tố gây

LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 3


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

gia tăng chi phí cho dự án cao tầng thực hiện theo mô hình Design & Build” là phù hợp để
các bên lường trước khả năng rủi ro để có các giải pháp quản lý hiệu quả hơn là rất hữu ích.
1.3 Mục tiêu
1. Xác định những nhân tố chính gây gia tăng chi phí ở dự án Tổng thầu thiết kế - thi công

2. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của nhân tố gia tăng chi phí được xác định
3. Rút ra các so sánh tương quan của các yếu tố gây gia tăng chi phí so với một số nghiên
cứu khác
4. Đề ra những biện pháp để quản lý và thực hiện việc kiểm soát gia tăng chi phí trong các
dự án thực hiện theo mô hình Design & Build.
1.4 Phạm vi
1. Phạm vi thực hiện: Các dự án cao tầng triển khai theo mô hình D&B tại Việt Nam.
2. Thời gian thực hiện: Thừ tháng 3.2017 đến tháng 9.2017.
3. Đối tượng nghiên cứu: Các dự liệu về nhân tố gia tăng chi phí được thu thập từ các Tổng
thầu Thiết kế & Thi công và các Ban quản lý dự án cao tầng thực hiện theo mô hình
D&B.
4. Giới hạn nghiên cứu: Phương pháp định tính chỉ rõ các nhân tố gây gia tăng phí của dự
án cao tầng thực hiện theo mô hình D&B, do đó Nhà thầu, Chủ đầu tư cùng thảo luận
hoặc đưa ra một số biện pháp khắc phục để cùng hợp tác.
1.5 Đóng góp của nghiên cứu
1.5.1 về học thuật
1. Xác định các nhân tố chính gây gia tăng chi phí cho dự án cao tầng thực hiện theo mô
hình D&B.
2. Thiết lập công thức đánh giá mức độ gia tăng chi phí theo các nhân tố chính đã xác
định.
3. So sánh tương quan từ kết quả khảo sát với các nghiên cứu trước.
1.5.2 về thực tiễn
1. Nghiên cứu góp phần giúp cho Chủ đầu tư và Nhà thầu cùng nhìn rõ về các nhân tố
gia tăng chi phí trong suốt quá trình thực thiện dự án cao tầng D&B. Qua đó, hai Bên
cùng có các phương pháp quản lý rủi ro gia tăng chi phí.
2. Thống nhất các điều khoản trong hợp đồng, hạn chế tranh chấp khi phát sinh trong
quá trình thi công, qua đó mỗi Bên có thể thương lượng về giá khi hạn chế về rủi ro
chi phí.

LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 4


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

1.5.3 Hướng phát triển của đề tài
1. Tìm hiểu mức độ ảnh hưởng của các điều khoản hợp đồng đến gia tăng chi phí các
dự án xây dựng đặc biệt là các công trình cao tầng triển khai theo mô hình Thiết kế & thi công;
2. Nghiên cứu mô hình tính toán đơn giá thi công/diện tích sàn thông qua quy mô ở
các dự án xây dựng đặc biệt là các công trình cao tầng triển khai theo mô hình Thiết kế & thi
công;

LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 5


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

CHƯƠNG 2: TỎNG QUAN
2.1 Các định nghĩa
Quá trình triển khai một dự án:
vòng đời
dự án XD

chuẩn bị đấu tư

Vòng đời dự án

Thực hiện đầu tư

GDI
GĐ2
GĐ3
Nghiên
Nghiên Nghiên
cứu cơ
cứutìỄn cửu khá Thiết kể
hội đâu
khả thi
thi
tư
PFS
FS
E

Kết thúc đầu tư
GĐ5

GĐ4

xây dựng

GĐ6

Hoạt động đầu tư
1

Hàng hóa

Xây lap

p

c

2

3

80% 85% 100%

n

GĐ7

Đánh giá
Thanh lý
dự án

20% 10%

SXKDoanh
HĐ EPC (tông thâu) HĐ chia khóa trao tay

Hình 2.1 Vỏng đời Dự án
2.1.1 Thiết kế - Đấu thầu - Thi công (DBB): là quá trình thực hiện truyền
Sơ bộ

TMĐT

TMĐT

thống, phổ biến nhất trong các dự án xây dựng khi có sự phân chia một cách rõ ràng và
riêng biệt hai hợp đồng giữa Chủ đầu tư - Đơn vị Tư vấn thiết kế và Chủ đầu tư - Nhà
thầu Thi công (Mohsini và Davidson, 1992).
2.1.2 Thiết kế - Thi công (D&B): là quá trình triển khai dự án thông qua hợp
đồng giữa hai Bên: Chủ đầu tư và một Nhà thầu bao gồm cả hai công việc được thực
hiện thiết kế, thi công cho dự án (Songer ctg, 1997).
TRADITIONAL DESIGN, THEN BUILD/REMODEL
QUY TRÌNH THIẾT KÉ ĐẾN THI CÔNG TRUYỀN THỐNG

CONCEPTURAL DESIGN
GIAI ĐOẠNTH 1 ÉT KÉ ỸTƯỞNG

FINAL CONSTRUCTION
DRAWINGS

BID

CONSTRUCTION

OAUTHÁU

GIAI ĐOẠN THI CÔNG

BÃN VÉ KỸTHUẬTTHH CỦNG

Architect or Designer

Architect or Engineer

NHÃN SỰTHIÉT KỂ

NHAN Sự KỸ THUẬT

t ____

1

POSSIBLE REDESIGN
ĐIỀU CHÍNH THIẾT KỂ GHQ PHÚ HỢP

F
COST ESTABLISHED
HÌNH THẢNH GIÃ

DESIGN - BUILD PROCESS
QUY TRÌNH LÀM VIỆC THEM NHÕM CÙA CÙA DESIGN - BUILD

CONCEPTURAL DESIGN
GIAI ĐOẠNTH1ỄT KẾYTƯỞNG

FINAL CONSTRUCTION
DRAWINGS

CONSTRUCTION
GIAIOOẠNTHI CONG

BẰN VE KY THUẬT TH 1 CONG

Design - Build Team

Design - Build Team

NHOMLẰMVIEC

NHOMLAMVIEC

COST ESTABLISHED
HlNH THÀNH GIÁ

0L)ECOI<

Hình 2.2: So sánh hai quy trình thực hiện mô hình DBB và D&B
LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 6


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

(Nguồn )

Công việc

DBB

1. Cơ sở mời thầu Hồ sơ mời thầu

D&B
Các yêu cầu từ Chủ đầu tư

2. Tài liệu dùng để Bộ hồ sơ thiết kế, danh mục vật Thiết kế sơ bộ và dự tính chi phí
giao thầu
tư, phạm vi công việc
thực hiện
3. Giám sát quá
trình thực hiện

Chủ đầu tư quản lý trực tiếp /
gián tiếp qua Bên thứ Ba

4. Thanh toán

Đánh giá theo khối lượng thực
hiện /hạng mục hoàn thành

Chủ đầu tư quản lý trực tiếp /
gián tiếp qua Bên thứ Ba

Đánh giá theo khối lượng thực
hiện / hạng mục hoàn thành
Bảng 2.1 So sánh giữa gói thầu DBB và D&B

2.1.3 Các loại chi phí sử dụng trong lập kinh phí Dự án xây dựng:
Tổng mức Đầu tư của dự án là tập hợp tất cả các chi phí để thực hiện dự án, bao
gồm:
a) Chi phí sử dụng cho việc bồi thường, tái định cư
b) Chi phí cho xây dựng:
o Chi phí cho việc phá dỡ
o Chi phí cho việc san lấp, tạo lập mặt bằng
o Chi phí cho việc thi công công trình chính, công trình tạm, hạng mục
phụ trự
c) Chi phí đầu tư mua sắm thiết bị
d) Chi phí thực hiện quản lý dự án
e) Chi phí dành cho thuê tư vấn đầu tư xây dựng
í) Các chi phí khác
g) Dự phòng phí.
Chi phí gia tăng được xác định đơn giản khi chi phí cuối cùng của dự án vượt qua chi
phí đánh giá ban đầu (Avots, 1983).
2.2 Quy trình Thiết kế thi công dự án Xây dựng điển hình theo phương thức Thiết kế
& Thi công thực tế.
Thực tế trong nội dung phương thức này áp dụng cho các dự án cao tầng, Chủ đầu tư sẽ
làm rõ các yêu cầu đặt ra cho dự án và lựa chọn một nhà thầu duy nhất để ký kết hợp dồng,
giao cho họ chịu trách nhiệm toàn bộ cả việc thiết kế và triển khai xây dựng dự án. Hai Bên
sẽ thống nhất quan điểm tương tác. Nhà thầu có thể phát thảo, tư vấn cho Chủ đầu tư về dự
án:
LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 7


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

- Quy hoạch tồng mặt bằng, số tầng của dự án
- Thời gian vừa thiết kế vừa triển khai thi công dự án
- Kế hoạch bán hàng của Chủ đầu tư
- Giá trị trọn gói của gói thầu dựa vào kinh nghiệm thực tế thi công các dự án tương
tự của Nhà thâu
- Lợi nhuận dự kiến của dự án.
Đúng nghĩa Thiết kế thi công Nhà thầu Thiết kế - Thi công có thể thuê đơn vị Tư vấn
thỉêt kế, Nhà thầu phụ thỉ công để thục hiện dự án. Tuy nhiên, trách nhiệm chính vẫn là
Nhà thầu chính Thiết kế-thi công.

Hình 2.3: Sơ đồ thể hiện phương thức Thiết kế - Thi công
(nguồn Tạp chí Xây dựng sổ 4/2014)
So với cách tiếp cận truyền thống, Ưu điểm và nhược điểm của phương thức này như
sau:
a, về ưu điểm
- Thử nhất, cố sự tập trung trong trách nhiệm ờ hai hoạt động quan trọng là Thiết
kế và Thi công
- Thủ hai, tiết kiệm được thời gian hơn vì hai công tác quan trọng ưên cố thể gối
đầu nhau.
- Thứ ba, giải quyết thaỵ Chủ đàu tư cho việc truyền tải thông tin và phân xử giữa
02 đơn vị Thiết kế, Thi công.
- Thứ tư, nó làm giảm rủỉ ro cho Chủ đầu tư trong các công tác phát sinh mà đáng
lẽ họ phải gánh chịu
- Thứ năm, nó làm cho việc điều phối tốt hơn. Với kinh nghiệm của mình Nhà thầu
có thể tự điều phối/tối ưu Thiết kế đảm bảo thông tin thông suốt trong toàn bộ
thời gian thực hiện.
b. về nhược điểm

- Thử nhất, Chủ đầu tư khó dự tính chi phí khi không có thiết kế trong tay, chi phí
chủ yếu dựa vào báo giá và sự tin tưởng của Nhà thầu đã chọn.
- Thứ hai, Nhà thầu Xây dựng gặp rủi ro khi báo giá không có cơ sở về khối lượng
chi tiết dê thiếu sót ưong quá trình lập giá. Do đó, Nhà thầu sẽ có một khoản chi
phí dự phòng trong báo giá và điều này sẽ gây thiệt hại cho Chủ đầu tư.
- Thứ ba, Nhà thầu có xu hướng dung Thiết kế để bảo vệ mình, do đó Chủ đầu tư có
LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 8


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

rủi ro về chất lượng khi Nhà thầu có thể giảm bớt khối lượng, hoặc hạ chủng loại
vật tư trong quá trình thiết kế.
2.3 Thực tế quy trình áp dụng phương thức D&B cho dự án cao tầng của các Nhà
thầu lớn ở Việt Nam
Trong quá trình thực tiễn triển khai, các nhà thầu lớn như Central, Hòa Bình, tập đoàn
Coteccons chia làm 5 giai đoạn:
A. NGHIÊN CỨU KHẢ THI: Chủ đầu tư và Nhà thầu chia sẻ mong muốn cho
nhau, Nhà thầu tạo dựng niềm tin và Chủ đầu tư tin tưởng Nhà thầu. Mục tiêu
giai đoạn này là ký kết Hợp đồng hợp tác / Hợp đồng nguyên tắc.
B. THIẾT KẾ Ý TVỞNG: Nhà thầu xây dựng được phương án Concept thỏa mãn
đúng mục tiêu và kỳ vọng của Chủ đầu tư và 02 Bên ký Hợp đồng Thiết kế -Thi
công chính thức
c. GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ cơ SỞ: Hoàn thành TKCS bám sát Concept, có lộ trình
cụ thể để thẩm định BXD và đảm bảo đơn giá /m2 theo ngân sách dự án trong
Hợp đồng

D. GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ KỸ THUẬT: Hoàn thành TKKT, kế thửa TKCS
E. GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ THI CÔNG: Quản lý và kết nối hồ sơ thiết kế phụ
hợp tiến độ và đảm bảo các điều kiện hợp đồng
Cụ thể các giai đoạn như sau:

Hình 2.4: Sơ đồ các bước trong giai đoạn Tiền concept

LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 9


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

Hình 2.5 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Concept

LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 10


CHƯƠNG 1

HD: TS. NGUYÊN ANH THƯ

Hình 2.6 Sơ đồ các bước trong giai đoạn Thiết kế cơ sở

LÊ QUANG VINH -1570019

Trang 11