Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường nhà đất ở hà nội

ĐẠI HỌC Qưốc GIA HÀ NỘI
KHOA KINH TẾ
#|>

m
K
*

T K Ẩ N ĐỨC PHƯ ƠNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỞNG NHÀ ĐẤT ở HÀ NỘI
■

■

■

■

Ngành: Kinh tê chính trị
M ã số: 60. 31. 01

L U Ậ N V Ă N T H Ạ C SỸ K IN H T Ê C H ÍN H T R Ị

NGUỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC ：PGS.

TS. Trần Đình Thiên

Phó V iện trư ở ng V iện K in h tế học V iệ t N am

Hà Nội -2006


MỤC LỤC
T rang
M Ở ĐẨU

1

M ộ t sỏ vấn để chung về th ị trường nhà đất

7

Đạc điểm về thị tnrờng nhà đất

7

1.1.1

Khái niệm thị trường nhà đấỉ

7

1.1..2

Đặc điểm của th ị ìrường nhà đất

9

1.1.3

Các chủ thể tham gia thị trường nlùi dấì.

13

1.1.4

Các yếu tố cấu Ịhành ílìị trường nhà đất

15

1.2.

Chức năng, vai trò của thị trườns nhà đất

20

1.2.1

Chức nãng của thị trường nhà dđỉ

20

1.2.2

Vai trò của th ị trường nlìà đất

21

Các nhân tố chủ yếu tác độ ng đến th ị trư ờ n g nhà đất

16

1.3.1.

Các nlìán ĩố nội sin lì

25

].3.2.

Các nhân tố ngoại sinh

27

Chức nãng quản lý của Nhà nước đối với thị trườngnhà đất

31

1.4.1

Tạo khung pháp lỷ phù hợp với ìhị ĩrường.

3i

1.4.2

Quy hoạch sử dụìỉg đổu k ế hoạch phát ĩriển nhả

32

1.4.3.

Cung cấp ílìônĩỊ tin và ỉổchức dịch vụ iư vấn.

33

Chương 1
1.1

1.3

Ị .4.

1.4.4 Tham ^ỉa định giá
1.4.5

Thực hiện các chính sách vĩ mỏ nhầmthúc đẩy sự hìnhỉluìnlỉ và phát

3?
35

triể n th ị írường

:hu.ơng 2

Thực trạng phát triển thị trường nhà đấtở Hà Nội
2.1

2.1.1

36

Quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà đấtở Hà Nội
Giai đoạn từ 1945 dến ỉ 980

36


2.1.2
2.2
2.2.1

Giai (loạn /980- 1993

36

T hị trường nhà đất Hà Nội tron g những năin gần đây

38

Các điều kiện pháp lý đảm bảo cho sự hình thành và hoại động của thị

38

ìrư ờiĩỊỊ
2.2.2

2.3

Thực trạng phát íriển của ỊÌỉị ỉ rường nhà íỉấỉ Ịỉcì N ội

42

Những đánh giá chung về thị trường nhà đất ơ Hà Nội

64

2.3.1

Thị írườỉĩỊỊ nhà đất đã hình ìhàìỉh và phát triển

65

2.3.2

77// trường nhà đất ỏ Hà N ội mang tính bất ổ/ì cỉịtih

68

2-3.3

T h ị trường nhà đất ở Hà N ội có nlìicht tiêm nãnịỊ pỊiúì íriừỉì

74

2.3.4

NhữnịỊ khó klìăn, hạn ch ế và nguyen nhân

76

Định hướng và các giải pháp phát triển thị trường nhà đất

83

Chương 3

ở H à N ội
3.1

Dự báo một số nội dung cơ bản về phát triển ở H à,N ội ảnh
hưởng tới thị trường nhà đất

83

3.2

Quan điểm, định hưóng phát triển thị trường ìihà đất ở Hà Nội

86

3.2.1

Quan điểm về phát triển thị trường nhà dất ỉrcn clịa bàn Hà Nội

86

3.2.2

Đ ịnh hướng phút triển th ị trường nhà dất â Thành p h ố Hù N ội

91

3.3

M ột SỐ giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà đất ở
Hà. N ội

94

3.3.1

G ìâi pháp về hoàn thiện cơ chế chính sách, klìĩỉỉiỊỊ khổ pháp ỉỷ nhằm
pháỉ ìriển th ị tì.ường nhà đaỉ.

94

3.3.2

Gicỉi pháp ĩác động đến nguồn cung về nhà dấi

3.3.3

G iải pỉiáp tác động đến cần về nhà đất

101

3.3.4

Qìdi pháp về lài chính thúc dẩy phát triển thị trườtỉịị nhà cỉất

105

3.3.5

Thực hiện các biện pháp bảo đảm sự phát ưìển dồng bộ của ìhị trưởng

108

99

nhà đất với các th ị trường khác
3.3.6

Gỉdỉ pháp tăng cường quản lý N lià nước dối với thị tncờng nhà dất

109

K Ế T L U Ậ N V À K IẾ N N G H Ị

114

Danh mục tài liệu tham khảo

117


LỜI MỞ ĐẦU

l. Sự cần th iế t của đề tà i
Bất động sản nổi chung, nhà dáì nói riéng, là nguồn tài sán lớn của mọi
quốc gia, mọi gia đình, là tư liệu sán xuấl dặc biệt, !à điều kiện tối ihiểu của
đời sống xã hội loài người đảm báo cho quá trình tái sán xuất xã hội tồn tại
và phát triển. Nhầ dất - loại hình lài sàn bất độníỊ sủn với lư cách thoả mãn
vật chất nhu cầu cuộc sống của con người được mua bán, trao đổi và trở
tlìành hàng hoá, từng bước từ thấp dến cao, từ cá biệt đến phổ biến hình
thành nên thị trường nhà, đất. Tuy nhiên, trong suốt nhiều năm cho dến năm
1993, thị trường nhà đất chưa được chính Ihức mua bán ircn thị trường, Nhà
nước không công nhận đất đai- yếu tố cơ bản của thị trường Iham gia vào
quá trình 'lưu ihông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của quá trình hình
thành và phát triển của thị trường, 111ực hiện đường lối Đổi mới do Đảng ta
đề xướng, cùng với quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập
tru n g sang k in h tế th ị Irư ờn g , vào cuối những nãm 80, đã xu ấ t hiệ n hành vi

chuyển nhượng quyền sử dụng đấl và nhà ở ngày càng gia lăng. Theo tinh
(hán của Luật đất đai 1993 quy dị nil hộ gia ctình, cá nhân ctirợc Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế, Ihế chấp
quyền sử dụng đất, song quyền này dược áp dụng hạn chế dối với tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Nhà nước cho phép kinh doanh mua bán nhà ở. Bộ Luật dân sự 1995 đã quy
dinh về hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về chuyển đổi quyền
sử dụng đất, quy định về cho thuê...; đó là những quy định về giao dịch dân
sự về đất đai, nhà

ở

tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành và từng bước

phát triển thị trường nhà đất.

N glii c|Liyct Đại hội Đan lị V I] I (lã I11(V ra chú tru'(inL> pliál Iriến inạitli thị
Irư ờng h à n g hoá d ịch vụ, tố chức quán lý vá htriVnn diU i !ố l (hị tn rò ìiũ lao
(i(:)ng, tjiu u i lý chặl chẽ [h ị Irư ò ìiy bát (lộ n i： sán, xây dựng Ih ị tn rò n g vón...
tu y n h iê n , còn sự phán b iệ l VC vice |>liál tric n c;k: lo:.ii h ìn li tlìị tiirù'n ü !m im
ứfi

ncn k in h tế. Đ ạ i hội IX và Đ ạ i hòi X d:ì c!ẽ cãp vù 1:1111 sâu sắc' hơn các nòi
•

•

•

•

• I

—

( l u n g v ổ p l ì á l l r i ể n đ ổ n g b ộ c á c l o ạ i h ì n l i t h ị ü i r ô ' i m UDiit* n e
t n r à n * ! d ị n i l h ư ớ n g x à h ộ i c h ủ Ĩì'j,hĩa b a o g ổ

1 1 1 ：i h ị

.

11

k i n h t e iliị

i n r ò n i i l ì ù i m h o á - c!ịch v ụ ,

ih ị trirờ n i： lài ch ính tiền tộ, th ị trirừ n ụ lao tlộ n u , thị lrư ờng bãi clộnu sán, lliị

Irường khoa hoc - cổng n g h ệ ...
/
Lu ạt đất đai 2003 hiện dang có hiệu "1ực và Luậl nhà ứ, Luậl kinh cloanli
.

bất động sản 2006 sáp có hiệu lực trong (hời gian tới là một hành lang pháp
lý quan trọng cho việc hình lhành và phát triển thị trường bất động sản nói
chung và thị trường nhà đất nói riêng.
l ạ i Hà Nội, việc hình thành và phát triển (hị trường nhà đất tro n g 【
hờL
gian qua không những góp phần làm đồng bộ hoá cấc yếu tố thị trường
trong nền kinh tế thị trường mà còn là tiền đc quan trọng để tạo lập và 111ực
hi ệ n c á c q u y h o ạ c h ph át tiển k in h tế- xã hội và đô thị, d ấ y n l i a n h tốc CÎÔ xf»y

dụng hạ tầng kinh lế, xã hội, kỹ thuật, độc biệt với mội đô thị lớn như Thủ
dò Hà Nội.
Trong những năm qua, thành phố Hà Nội đã ban hành nhicu chú
trươiìg, chính sácli và biện pháp nlìằm tạo lập và phát triển Ihị Irườiìg hất
động sản nói chung và thị trường nhà đất nói riêng. Thành 11ỷ Ha Nội klioá
X II (1996 - 2000) đã đề ra chương trình phái triển nhà ở đến nãm 2000
trong các chương trình công tác lớn của Thành uỷ Hà Nội. Ban chấp hành
Đảng bộ Thành phố Hà Nội khoá X III (2000 - 2005) đề ra 10 chương trình
công tác lớn, trong đó chương trình 05 về quản lý xây dựng và phát triển đô
thị; nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển đô thị là phát triển Thủ đô với

không gian mở, xúy dựng đổng bộ, hiện đại hạ tâng kỹ thuật, phát triển nhà


ở ... để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quy hoạch phút triển thành
•

•

•

•

•

»

I

J

phố, quản lý chặt chẽ thị trường nhà dâì. Ban chấp hành Đủng bộ Thành phố
klioá X IV (2006 - 2010) cũng làn〕rõ những vấn đe Irọng tâm irong phát
triển và quản lý đô thị, tập trung hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định
h ư ớ n g x ã hội c h ủ n g h ĩa , p h á t triể n đ ổ n g bộ c ác loại t h ị 【I.ường và c á c địn h

chế hỗ trợ thị trường trong đó có thị trường bâì động sán. Ngoài ra, trong chỉ
đạo diều hành của Thành phố, không íl vãn bản và đổ án liên quan đôn vấn
đề nhà, đất đã được ban hành và Iriển khai thực hiện Irong thời gian qua.
Tuy nliiên, trong suốt một thời gian dài, còn có nhiều khó khăn, hạn
chế Irong việc liình thành và phát triển thị trường nhà, dất. Thị trường nhà

đấl phát triển tự phát, manh mún chưa tương xứng với tiềm năng; việc quản
lý, tổ chức phăt triển Ihị trường còn nhiều hạn chế; phát triển thị trường chưa
đổng bộ với các thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, hiệu quả tích cực
của sự vận hành thị trường nhà đất đối với phát triển kinh tế - xã hội chưa
được phát huy. Hơn nữa, những biến động gần đáy trôn thị tnrờng nhà dâì
không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề xã hội bức xúc được các cơ
quan quán lý Nhà nước, công luíin và người dân hết sức quan tâm.
Xuất phất từ những đòi hỏi của 111ực tiễn, việc iựa chọn luận văn tốt
nghiệp với dề lài: 'I 'l l ực Ỉrạ iiiỉ và ỉỊÌái pháp pỉìát tri i'll lliị in íử iiịị tìlià d(ĩt ở
%

Ị là N ội " là rất cÀn íhiết, góp phrìn mội phiin nhỏ vào việc xây dựng chú
inrơnu, chính sách của Thà nil pho Irong chí dạo, dieu lùmh VC vấn dc phái
li'icn thị trơờtig nhà (iấl né]) liịa hàn.

2 . T ìn h h ììih m ỊỈiiên cứ u t ro iiịỉ và m ịoài II lí óc
»

T h ị i n r ờ n g n h à đ ấ t l à m ộ t b ộ p l i ạ n Ciíu i h à n h C|iiaii U ọ n u c ủ a lliị t r ư ì í n i i

bát dộng sán, yèĩi lố quan Irọng của 11011 kinli lố lỉiị iru'ùng. IÏC I 1 ihó iỊÍỚi tlã
có n h icu n u lìiê n cứu ca lý ih u y ế l và thực lien; có nliicLi kèì quá và k in li
t

nulìiệm quý cỏ the vận dụng và kế III ira. Đó là cấc ngỉiiên cứu VC nguổn gốc


cũng như lý giải về những n；
ở nẹại iroiìg quá trình chuycn lioá nguồn, lực
phát triển trong cuốn “ Bí ẩn của vốn” của Hcznando De Soto (2000);

Nghiên cứu của N aoki ：M ori (JBIC) vé “ tấi định cư không lự nguyện và thị
Inrờng nhà đất”；Nghiên cứu của JongMoon Song (Tổng côrtg ly phát tricn
nhà Màn Quốc - 2002) về “ chính sách và cơ chế phát triển nhà ở có thổ áp
dụng cho Việt Iiam ”； Nghiên cứu của Hạ Diện Tổ (Cục quan lý nhà dất
Thượng Hải, Trung Quốc - 2002) về “ phát triển thị trường nhà đất và bước
đầu xây dựng và phát triển đô th ị’，
.
ở tro n g n ư ớ c, v iệ c n g h iê n cứu VC th ị trư ờ n g nhà đ ấ t ở V iệ t Nam n ó i
chung và ỉ là N ội nói riêng cũng đã được liến hành thực hiện ở những quy
mô và cấp độ khác nhau. Trước hết phải kể đến các công, trình nghiên cứu
khá toàn diện về “ Phát triển đồng bộ các loại hình thị trường trong đó có thị
trường bất động sản” của GS.TSKH Lê Du Phong, GS. TSKH Lê Đình
Tiiắng (Đại học Kinh tế quốc dân), TS Lê Xuân Bá (Viện nghiên cứu quản
ị

lý kinh tế Trung ương) với

công trình “ Sự hình thành và phát triển thị

trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở việt Nam ”；Các nghiên cứu
về ‘‘Kinh nghiệm quốc lế về vấn đề còng tác giải phóng mặt bằng, tái dịnh
cư ở một số nước trong khu vực’，của TS. Đặng Thái Sơn (Viện nghiên cứu
địa chính), Nghiên cứu về “ Chính sách tái định cư ớ V iệl nam” của TS.
Phạin Thị Mộng Hoa (Ngân hàng Thế giới); Công trình về “ Phương pháp
định giá bất động sản’’ của TS. Hoàng Hữu Phê (Bộ Xây Dựng) và PGS.TS
Ngô T rí Long; Công trình nghiên cứu về ‘Thực trạng và giải pháp phát triển
thị trường bất động san" của TS Nguyễn Văn Xa (Bộ Tài Chính); Các
nghiên cứu về “ Phát triển đổng bộ các loại hình thị trường trên địa bàn Hà
N ộ i” ở Hà N ội của TS. Nghiêm Xuân Đạt, GS.TS Tô Xuân Dân, TS. Nguyễn
Thành Công (Viện nghiên cứu phát triển KT- X H Hà Nội); công trình

nghiên cứu về ” cơ chế, chính sách quản lý đất đai ở ngoại thành Hà N ội”
của TS. Đào Xuân M ùi. Ngoài ra, còn nhiều công trình nglìièn cứu VC quản


lý NI là nước vổ đât d a i, nhà ớ, q u y lioạch sứ ilụ iii ；cl；
u, (lịn h ui á liâ t... LÏUI các

cơ quan quan lý Nhà nưức Thành phò. Hà Nội và của các Iigliiện cíni sinh.
N hữ ng n g h iê n cứu Irên dã llìự c sự có những (lóng góp h iệ u quá vào quá

trình xây dựng các cơ chế chính sácli của Nlià nưức trong phát triciì thị
trường bất động sán nói chung và thị trường nhà (lãì nói riêiiụ như Luật cỉất
đai 2003, các văn bản pháp lý của T ru n g Ươnu V；
I 'rh à n h p h ố H à N ộ i... T u y

nhiên, những nghiên cứu này mới clií tập trung vào các vấn de xoay quaiìh
ih ị lrư ờ n g báì ttộ n g san, có m ộ t sỏ nghiên cứu liê n ÍỊIKIII den nhà ttrú ơ phạm
vi lá i (lịn li cư, đcn bù k h i g ia i p liỏ n g mạt bằng, chua có Iig h ic n cứu lìào
n g h icn cứu cụ thể nầo về th ị trư ờn ỉ；nlià đríl ớ ỉ là N ộ i. V ì ilìế , trẽ n c ơ sớ kế
ứùra các kết qua n g h iê n cứu nêu trên, việc lựa chọn luận vãn n lia m m ụ c d íclì

nghiên cứu làm rõ một số nội dung VC thị trường nhà ơấl ờ Hà Nội là rất cần
111 ic i.

3. M ục đích và ìihiệm vụ nghiên cừu
- M ục d ícỉì ： L u ậ n văn lập ư u n g nglìiôn cứu làm rõ c á c cfm cứ lý luận
và ill ực lien, mục đích của luận vãn ỉà pliân lích cơ sớ khoa học, Uìực íiciì
nội du ng những g ia i pháp nhằm phái Iriến tliị tn rờ n g lìhù (lâì liê n đ ịa bàn

Thònh pliố Hà Nội.

,

• N ỉiiệm vụ:
+ D ánh g iá tliự c Irạug hoạt dộng CÍI；1 111； irưòìiL' nhà ciáì ờ 1là N ộ i ; làm

iõ nguyCMi nhân của llìựi; trạng.
+ Đề xuất các giai pháp nham plì;u Iricn 111ị trường nhà cỉất ở Hà Nội.
i

4. Đ ối íư ọnịỉ vù phạm vi HỊ；hiên cứII
Thị trường nhà ctrú là một bộ pliận của thị trưòìig bãi dộng sảo và có
quan hệ mật thiết đến các thị trường hàng hoá - dịch vụ, thị Irưừng lao dộng,


tlặ nường vốn... (rong ncn kinh lc' ill ；trưừiiu. Đôi un.m'4 nghiẽii cứu cúa lie
lài tập trung vào thị trường nhà dất.
- Về không gian: Nghiẽn cứu tjiiá Irinh vận hành và phái Irión của tlìị
trường nhà tì ất ở Hà Nội.
- Vé thời gian: Chủ yếu nghiên cứu Irong vòim 10 năm Irứ lại dãv, dạc
hiệt tập tiling Irong vòng 5 năm g;*in (tây.
5. P h ư o H ỊỊ ị ì h á p tỉỊỉh iê ỉi c ứ u

.

Ti.ẻn cư sở sử dụng các plurt)ìig pháp chuiií；của kinh lố clìínli trị hục
Irong việc phân lích các hiện lượng, qiuì Irìnlì kinh 4Ố và cỊiian (licin, chủ
trương của Đáng và Nhà nước ta, luận văn sử dụng .các .phương pháp nghiên
cứu như: phân tích tổng hợp; so sánh, thống kc, chuyên gia, (lự báo...

6. D ự kiến những đóng góp m ói của Luận vũ11
Luận văn kế thừa, ũếp till! nhicu lài liệu nghiên cứu liôn quaiì (ten de
tài, trên cơ sở bổ sung, p h á t【
riển phù hợp với yêu cần của dối tinrng 11ỉ；
]liên
cứu. Ban thân lự nhộn thấy có niộl số ttổng góp mới sau dây:
ỉ
- Phàn tíclì, làm rõ Ihực trạng và nguyên nhún của những lổn lại, hạn
chế của llìị inrờng nhà dất Hà Nội.
- Đổ xu rú một số giải pháp chủ ycïi và II hững kiến nghị về cơ che, chính
sách nhằm phát Iriển thị trường nhà dãi ở Hà Nội.
7. B ố cục của luận vàn:
Ngoài phần mở đầu và kêì luận, luận văn uổin có 3 chương:
-

Chương 1: Một số vấn đề chung vé lliị lrường nhà clat

-

Chương 2: Thực irạng phái tri en thị Irưò.ns; nlià ciáì ờ [ là Nội

-

Chương 3: Định hướng và giải ph;ip phái triển thị trường nlùi cỉất
ớ Hà Nội.


cil ương 1
M Ộ T SỐ V Ấ N ĐỂ C IIU N G V lí T H Ị I RƯ ỜNG N H Ả Đ Â T

1.1. Đặc điểm của thị truòììịí nil à đát
1.1.1. K hái niệm th ị trường nhà dát
a. Nlu) (lất với tư cácỉì là hàiì^ hoá:
Không phai tãì cá nhà đất clou là liìuiL；huá. M 11011 trớ ihành hànu hoá,
Itlià dấi pliai được (lưa ra giao dịch irêii ihị 4rường; hơn nữa, CÙ1ÌU là hàng
1 t

hođ nhà đất như nhau, nhung việc có được tlíam gia lhị irườiiiĩ hay không
còn phai được luật pháp không ngăn cấm. Mặt khác có nhữiii；loại nhà đãì
rất khó có thể trở lhành hàng lioá vì nỏ là những tài sân công cộng.
Nhà (iũì vói lư cácli là hàng hoá, ngoài nliữnu (lặc cỉiém cliuui> cúa
hàng hoá còn có nliữni；đặc diổm riêng như sail：
- Phải được tạo lập trên mộl diện lích cụ the và phụ Ihuộc cliậl chẽ ỉủn
nhau. V í dụ, nếu mội mánh đất klìông phai là hàng lìoá thì nhà trôn tlàl sẽ
khó klìãn trong việc vận động với lư cách là hàng lioá.
- Đất dai và nhà cửa có Ihổ (lóng vai trò là lài s;in lài clìínii. Xét tlưới
gt>c cìộ các nhà đầu lư, tlấl dai dirợc (lùng làm phương tiện hào hicm giá trị
|)lìòng khi lụm phát, dặc biệt là ớ những lìiróc thị Inrờng tài chínli kém [)liát
tricn; các tổ elúrc tài chính cũng ưa tlìmg tỉát liai, nhà cửu như lài sãi) ihc
chấp k h i cho vay VI (tày là những là i sản k liô n g the c lìiiy c n (.lịcỊÍ iiư ợ c .

- Nhà dất là hàng hoá mà giá iliị tnrờim khỏnií những phủn ánh giá irị
bán thân cùa hàng hoá dó mà nó còn phan ánh nhữii'4 yếu lố lìhir lợi tliố vé
vị trí, địa hình, địa mạo và chấl lượng công Irình trên dâì.


- Đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia, lỉi phương tiện sống cluì
yếu của đại đa số người lao động, nhâì là ở các khu vực có lý Irọng san xuất
nông nghiệp cao, vì thế rất nhạy cùm về mặl chính irị, kinh 1C, xã hội.
- Nhà đất là loại hàng hoá không thổ cỉi dời (lược nên hổ sơ mỏ (ả VC

hàng hoá ghi nhộn sự biến dộng ihco thời gian vé hiện trạng, vé thay tỉổi
chu sở hữu, chủ sử dụng... iheo một quy trình pháp lý nhrú (lịnh là yếu tố
quan trọng trong quan hệ giao dịch của thị trường.
- Nhầ đất là hàng hoá có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư. Những
người thu nhập trung bình khó có điều kiện dể tham gia nếu không có sự hỗ
irợ cùa Ihị trường tài chính.
- Hàng hoá nhà đất luôn nầm trong không gian nhất dịnlì, có anh
hưởng trực tiếp đến cảnh quan, mối trường sống cùa dân cư trong khu vực.
Nhà đất là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, klioa học, kỹ thuật, nghệ
ihuậl, kiến trúc, văn hoá và môi trường... Chính vì vậy, việc lạo lạp nhà drú,
Ihị trường nhà đất không tránh khỏi sự chi phối bởi các quy phạm của các
lĩnh vực trên.
- Ngoài những đẠc điểm trên, mỗi loại hàng hoá nhà ílất cụ thế lại có
những đặc điểm riêng biệt về chất lượng, vị trí, mục dích sử dụng, loại hình
sở hữu, các thòng số định giá... Những độc diổm ìùiy là mộl tron g những yếu
tố xác định tính chrứ, quy mô ihị trường cùa lừng loại .hàng hoá nhà đất.

b. T hị trường nhủ ííấ t:
Thị trường nhà đất là hệ thống các mối quan hệ mà llìông qua đó các
giao dịch về nhà đất của các bên tham gia dược 111ực hiện. Phàn biệt Iliị
trường nhà đất với thị Irường Bất động san: Thị trường bất dộng sản bao
hàm các yếu tố rộng hơn, trong đó có thị trường nhà đất；thị trường các công
trình kiến trúc phục vụ cho các nhu cáu sán xuất (nhà xưửng, mặt bằng, kho
íàng), phục vụ cho các nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, khu vui


chơi giủi Irí...). T h ị trưòìig IIhà (ỉàì bao gổrn thị uường nỉlà ư và (hị (rường
dất đai. Tuy nhiên trong thực tế thị trường dất đai đónu vai trò trung lãm.
Khi

phân

tích, d á n h

giá

(lìị n ư ờ n g n h à drít, CÍÍC l ĩ n h

vực sau

dày

thường được chú trọng:
- Quyền sở hữu;
- Các vấn dề về lài chính;
- Cấu trúc thị tnrờng, trong đó vai irò của khu \'ực công (nhà IIước) và
khu vực tư Irong tạo lập và phát triển IhỊ trường;
- Nghiệp vụ thị tnrờng

( C ik

vấn dề về clịnh «iá. nr vấn, mỏi giới...);

- 下hông tin thị tnrừng.
Ngoài ra, kh i nhìn nhặn thị irường nhà đất ở những nước dang phát
Iriển, vấn đề thường được quan tâm là vấn đề thị lnrờng chính quy và phi
cliính quy. Thị trường chính quy được hiểu là thị tnrờng mà ở dó các hoạt
động giao dịch nhà dất được thực hiện Iheo đúng. Cịuy ciịnh của pháp luật,
còn thị trường phi chính quy lại liên quan dến các hoat (lông không tuân thù
I

i

hoặc tuân thủ không đáy đủ các quy định của pháp luật, ihị trường này vẫn
tồn lại; mức độ tổn tại của thị trường phi chính quy phản ánh những hạn chế
cúa hệ thống pháp luột và hiệu qua thực thi pháp luật của mõi quốc gia.

1.1.2 . Đặc điểm của th ị trư ờ n g nhà đất
a. D ặ c d iể tn CỈUI lu h iịỊ h o á nhà (ỉẩ l:

Đất đai là yếu tố ban đáu, yếu [ố không ihổ Ihiốu của thị tiirờiìg n!)à
dất. Nếu không có đâì đai, sẽ không Ihc có nhà và các công [rình kiên irúc.
Khi nghiên cứu về bản chất của loại lìàng hoá dất dai người la li lấy rằng dất
đai là loại tài sản đặc biệt, bao gồm hai mặt: bản thán đất đai (1) và vốn dất
đai (2). Đất đai là một loại tài nguyên, không phải là sán phẩm do lao dộng
lạo ra, nên ban đầu ban thần đất dai lự nhiên không có giá trị; vì ihc, ihco


C.Mác hán thân đất đai tự nhiên không phái là hàng lìoá những với điều kiện
cửa k i n h l ế h à n g hoá, đ ấ l đai lại có giá trị, I1Ó phái là m h à n g h o á tỉc kinli

doanh, mua đi bán lại. Đất dai chi trớ thành hàng lioá khi Ĩ1Ó dược (rao dổi
trên thị trường. M ột khi đã là hàng hoá thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhàm thoả mãn nhu cáu nào dó của con người. Tuy nhiên hàng hoá*(Ìất dai
là một hàng hoá đặc biệt, do đó nó có những đặc diểnì chủ ýếu sau:
»

t

- Là loại hàng hoá cố định, không thể di dời. Không có kha nàng di

chuyển vị trí xuất phát từ đặc diổm của đất dai và nhà cửa, một tầi sán- liàng
hoá bấl động sàn cố định về vị Irí, dịa diem, không có khả năng cliuyốn
dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng hay diện tích so với ban dầu.
VI vạy, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, bị giới hạn vé không
gian. Trong phạm vi hẹp là một thôn, xã hay lớn hơn là một quốc gia (trừ
vùng giáp hiển) thì diện tích đất tự nhicn khó thay đổi. Các công trình và vậi
kiến trúc gắn với đất cũng không thể di dời, do đó cũng cố định vổ vị trí, dị a
diểm. Đặc điểm riciỉg có này của liàng hoá nhà dấi sẽ ảnh hưởng lới thị
trường nhà đất, đến hoạt động kinh doanh và các giao dịch trẽn thị trường.
- Là loại hàng lioá có tínli líìu bén, da dạng, có ihc mua di bán lại
nhicii lần... Đấl đai là loại tài sản bị giới hạn vổ diện tích và số lượng,
không gián nhưng l ạ i 【
nang tính vô hạn về thời gian sử dụng và đặc lính của
(lất đai có thổ dược sử dụng vào nhicu mục dích khấc nhau, nên hàng hoá
dất đai được lách ra rất phong phú và da dạng. Mặi khác, do (lất (tai không
hao giờ mấl di, sau mội quá trình sử dụ nụ không bị haò IIÌÒIÌ VC tliộn tícli,
kích cữ hay vị trí nên khối lượng 'hàng lì()；
í cutìg cấp cho Ihị Ii ưừag không
lliể cạn. TliỊ 1rường là nơi chu yen hoá VỐ11 lừ liìiih thái hiện 'b(u sang giá ni,
là nhân lố quyết định lốc độ chu chuyển vốn, sự tăng inrờng cùa kinh doíinh
và cũng là sự phát triển của đất đai. Trong quá trình phái triển kinh tố - xã
hội, quá trinh kinh doanh nhà đrít cũng là quá trình tạo ra các sản phám nhà
ở Ciíc các công trình khác gần kicn với đất dai làm cho.cấc hàn i4 hoá nhà chít
phong pluì hơn.


- Là loại hàng hoá mang tính cá biệt và khan iiiếm: Trước hết tính cá
biệt và khan hiếm của hàng hoá này chịu sự quy định bởi tính cá biệt và
khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đrú đai ở phạm vi rộng là bề mật
trái đất đã được thiên nhiên quy định và ỏ phạm vi hẹp là trong một khu vực

cụ thể, nhất định. Chính điều đó làm cho dất dai mang lính cá biệl, mỗi
mảnh đất đều có những đặc tính riêng có và không có cái thứ hai tương tự.
Trên thị trường nhà đất cũng không thể có những công trình giống hột nhau
vì chúng ở trên những thửa đất khác nhau. Chính tính cá biệl dó cùng với sự
khan hiếm ảnh hưởng trực tiếp tới dến thị trườne; nhà đất thông qua cơ chế
giá.
- Là loại hàng hoá mang yếu tố không gian, kinh tế, lâm lý, xã hội:
Hàng hoá nhà đất cũng giống như các loại hình hàng hoá khác đều mang
các yếu tố không gian và thời gian, kinh tế, pháp lý, tâm lý và xã hội. Tuy
nhiên, hàng hoá nhà đất mang trong mình các yếu tố trên với những khía
cạnh riêng có:
+ Hàng hoá nhà đất chịu sự quy định của yếu tố pháp luật về các
quyền (mua bán, thế chấp, cho thuê....) và biện pháp thực hiện các hành vi
đó.
+ Việc mua bán, trao đổi, thuê mướn... hàng hoá nhà đất không làm
chuyển dịch hàng hoá di nơi khác; vì thế cung crìu hạng hoá này mang tính
chất vùng, khu vực sâu sắc; dẫn đến giá cả hàng hoá ở các vùng khác nhau
thì rất khác nhau.
+ Thị hiếu, tập quán và tâm lý xã hội còn lầ các yếu tố ảnh hưởng làm
tăng hoặc giảm nhu cáu về nhà đất, nhưng nó lại khác thị trường tiêu dùng
hàng hoá thông thường ố chỗ không phải tiêu dùng đơn thuần cho đời sống
hàng ngày của con người mà no còn liên quan đến cả vấn đề về an ninh, môi
trường, tâm linh, cộng đồng, gia đình. •.


12

b. Đ ặc diểm của thị trường nhả dđt:
Xuất phát từ những đạc điểm của hàng hoá nhà đất, thị trường nhà đấl
có một số đặc điểm chủ yếu sau:

- Độ kém hoàn hảo của thị trường nhà đấi: Mức độ hoàn hảo của thị
trường nhà đất thấp hơn của thị trường hàng hoá tiêu dùng và ihị trường lư
liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt
trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng dất, phát triển hạ táng kinh lế kỹ thuật, phát triển khu đồ thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...), trong
việc xác lập quyển bảo và bảo hộ quyền sở hữu nhà dất của công dân, của tổ
chức trong quá trình trao đổi loại hàng hoá này.
- Tính phức tạp irong quá trình giao địch so với các thị trường hàng
hoá khác: Tính phức tạp trong quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê...)Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, tư vấn,
kiểm định, thanh toán..)
- Sự khan hiếm ngày càng cao về đất đai: Sự khan hiếm ngày càng
cao của quỹ đất (do tổng cung không thay đổi), yếu tố đáu cơ trong thị
trường này mỗi khi có cơ hội'. Xuất phát từ đặc điểm của đất đai, đó là tính
có giới hạn và có điều kiệrì, có giới hạn, do tổng cung vể dất đai không thay
đổi; tính có điều kiện bởi các quyền do luật pháp quy định, ví dụ ở Việt
Nam, có sự tách biệt rõ ràng giữa quyền sở hữu thuộc về nhà nước và các
quyền sử dụng của người dân đối với từng loại đất đã dẫn đến những giới
hạn phát triển nguồn lực đất đai; không những thế, việc quy định cấc quycn
trong việc thực hiện quyền sử dụng và sở hữu đã làm.cho đất đai ngày càng
trở nên khan hiếm. Hơn nữa, trong điều kiện một ihị trường ihông thoáng,
thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng và kích thích các
hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đổng thời
cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức cao.


- Với tư cách là một bộ phận của thị trường bâì động .san, lliị trường
nhà đất chi phối mạnh mẽ thị trường các yếu tố đầu vào của các ngành sản
xuâì, kinh doanh. Hàng hoá bất động sản nói chung trong đó đặc biệt là nhà
đất có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu
vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh.
- Tính nhạy cảm của thị trường nhà điYt (thị trường nhà đất rât nhạy

cảm với các yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính Irị, văn hoá, phong lục và
tâm lý...).
- Cơ cấu cung- cầu của thị trường rất đa dạng (nliicu chủ thể có thổ (ham
gia với tư cách là người bán đổng thời là người mua). Do cư cấu cung - cáu rất
đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các (lối
tượng khác nhau tạo nên thị trường dẻ bị phân khúc, nên thiếu sự phối hợp
đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu qua của ihị trưòng.

1.1.3. Các chủ th ể tham gia th ị trường nhà đất.
- Người sở hữu nhà đất tham gia vào thị inrờng với tư cách người bán,
người mua, cho thuê, và đem thế chấp...
- Tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh nhà đất: đối tượng này được lổ
chức theo nhiều loại hình khác nhau như: doanh nghiệp kinh doanh và phát
Iriển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ táng, doanh nghiệp phát
triển quỹ đất... mỗi doanh nghiệp có thể thực hiện một hoặc nhiều giai đoạn
kinh doanh; ngoài ra cộ nhiều loại hình môi giới, dịch vụ, tư vấn... kể các tổ
chức llieo kiểu gia đình hoặc cá nhí\n.
- Nhà nước tham gia thị trường dất đai với lư cách là người chủ sờ
hữu, do đó, nhà nước không thể là người mua, mà chỉ đóng vai trò là người
bán trên thị trường. Trên thực tế, ở Việt Nam, Nhà nước tham gia thị trường
với tư cách là người bán ” quyền sử dụng” đất cho những người có nhu cầu
thông qua các hình thức: giao; đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh... và
nhũng hình thức này đều có thu tiền sử dụng... Nhà nước tham gia thị trường


Il

nhà dất bằng cách xây dựng khuôn khổ pháp lý cho thị trường, ill ực 丨
ũệíì các
biện pháp (chủ yếu bằng các biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường

nhà đất phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp Ihông tin vé nhà
đất, cung cấp dịch vụ cho thị trường... sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp
là chính phủ vào thị trường nhà đất được thực hiện chủ yếu Irên 2 mặl : thông
qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết kinh tế vĩ
mô, đồng thời thông qua việc quản lý thị trường mà có chính sách, biện pháp
điều tiết các quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường nhà đất.
- Các nhà thầu (là các doanh nghiệp xây dựng, các tổ chức, cá nhân
xây dựng) : đây là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng nhà ở,
công trình công nghiệp, thương mại dịch vụ... để tạo ra hàng hoá cho thị
Irường nhà đất.
- Các nhà tư vấn: Quá trình phát triển của thị trường nhà đất cũng như
việc thực hiện các giao dịch dân sự về nhà đất là một quá trình phức tạp nên
phần lớn các bên tham gia đều cần đến sự tư vấn của các chuycn gia trong
quá trình xây dựng và thực hiện các giao (lịch như: lư vấn về pháp lý, tư vấn
về quy hoạch, kỹ sư thiết kế, thi công, lắp đặt, chuyên viên về kinh tế, dịnh
giá, môi giới...
- Người tiêu dùng: là các tổ chức hoặc cú nhún, họ dùng hàng hoá vào
2 mục đích chủ yếu: dùng cho mục (lích sinh hoạt và (lùng cho mục đíclì sán
xuất kinh doanh.

*

Ngoài các yếu tố nêu trcn, còn phải kể đến yếu tố liền lệ. Kinh doanh
nhà đất Ciln có một lượng vốn tương dối lớn. Tiền vốn trong thị Irưừng nhà
đất được chia làm 2 loại: một dùng để phát triển thị trường (tức là để đáu lư
xây dựng nhà đất); một loại làm tăng khả năng của người tiêu dùng, loại này
được huy động để thực hiện các biện pháp hỗ trợ của Nhà nước như trợ cấp
bằng tiền, cho vay vốn lãi xuất tiiấp, cho vay đối với nhà đất được thế chấp.

1.1.4. Các yếu tô cáu thành thị trường nil à dát
a. Cimg, cầu vể nhù đất:
Cũng như các thị trường khác, thành【
ố hàng đầu của tlìị Irường nhà
đất ]à cung, cáu về nhà đất. Bên cầu được xác định từ nhu cầu vé sở hữu và
sử dụng nhà đất trong xã hội. Nhu cầu sở hữu nhà có khi không xuất phát từ
nliu cầu sử dụng phần vật chất của nhà mà xuất phát lừ mục tiêu kinh doanh
(xây nhà để cho thuê, để bán..), hoặc tích trữ lài chính. Nhu cầu sở hữu nhà
biểu hiện ở việc người chủ sở hữu liến hành việc xây dựng, tạo lập các hàng
hoá nhà đất m ới hoặc mua nhà đấl đã được tạo lập, xây dựng sẩn.
Khác với nhu cầu sở hữu nhà, nhu cầu sử dụng đất chủ yếu là nhu cầu
sử dụng phần vật chất của mảnh đất, chẳng hạn sử dụng đất để trồng trọt, để
xây đựng công trình, nhà xưởng... Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử
dụng đất không nhất thiết phải đổng thời là người sở hữu. Trên thựổ tế, để
đáp ứng nhu cẩu sử dụng đất, người sử dụng thường thực hiện việc thuê đấl
từ những người sở hữu. Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng đất đi
thuê lại đất, tức là thuê từ những người đi thuê với điều kiện người thuê
trước chưa hết thời gian thuê đất.
Việc xác định nhu cău về nhà cìất trong ngắn hạn, trung và dài hạn là
rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lộ lăng
dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mờ mang các hoạt động sàn xuất nông
nghiệp, công nghiệp; sự mở mang cùa các ngành kinh doanh bất động sản;
tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán.
Trên thực tế đã xảy ra không ít (rường hợp xác định sai nhu cầu nhà
đất do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong đó có khi mức cầu xác
định cao hơn hoặc thấp hơn so với thực tế. Mức cáu khi được xác định cao
hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiốin (cầu lớn hơn
curig) giả tạo về hàng hoá nhà đấl để cung bị kích lên quá mức; hoặc là gây

dư Ihừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi
xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dần đến việc các nhà kinh doanh cắt
giảm đầu tư lạo lập hàng hoá nhà dâì, gây ra tình trạng khan hiếm thực sự
loại hàng hoá này trên thị trường. Các loại tình trạng trên đều gày tác hại tới
hiệu quả chung của nền kinh tế.
Khi cầu lớn hơn cung thì thị lrường nhà đất thuộc về bên cung (do
cung quyết định); ngược lại, khi cung lớn hơn cầu thì thị trường nhà đất
thuộc về bên cầu (do cầu quyết định).

b. G iá cả nhà đất:
Dưới giác độ kinh tế chính trị học, khi ngliiôn cứu các vấn đề về đất
đai, không thể không nghiên cứu lý luận về địa tô của C.Mác. Vấn đề địa tô
- phạm trù kinh tế đặc thù liên quan chặt chẽ với vấn đề sử dụng đất đai, dặc
biệt liên quan các vấn đề về giá cả, là một trong những vấn đề cơ bản được
các nhà kinh tế quan tâm nghiên cứu.
C.Mác đã chỉ rõ đất đai và độ phì của đất không hiển nhiên tạo ra thu
nhập cho người chủ sử đụng hay chu sở hữu, inà do lao động tạo ra. Có thể
nói, địa tô là số tiền mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải trá cho chủ
sở hữu đất đai theo hợp đồng để được sử dụng dííl đai trong một thời gian
nhất định. Như vậy, ctịa tô là hlnli thái mà theo dó quyển sở lìĩru về dấl dai
được thể hiện về mặt kinh tế, tức ỉà đem lại thu nhập. Trong xã hội, ngoài
đất đai sử dụng cho nông nghiệp, còn có việc sử dụng cho các công việc xíly
dựng, khai thác hầm mỏ, công nghiệp, phát triển nhà cửa... do đó xuâì hiện
địa tô đất xây dựng, hám mỏ, công nghiệp... Tuy nhiên, địa tô không phụ
thuộc vào độ phì của đất như trong nông nghiệp mà phụ thuộc vào vị trí nếu là đất xây dựng, công nghiệp, phụ thuộc vào vị ìrí và chất ỉượng, chủng
loại khoảng sản, nếu là đất đai có hầm mỏ.


17

Việc nghiên cứu tư tưởng cúa C.Mác vổ dị a tó có nlìicu ý nghĩa irong
việc nghiên cứu các vấn đẻ về đất dai cũng như ihị trường đất đai. Vấn dé
«

địa tô liên quan đến nhiều nội dung đối với đất dai ở nước ta:
- Chính sách thuế sử dụng đất;
- Xác định mức giá khi đổn bù;
- Xác định mức giá đất khi đấu giá quyền sử dụag đất;
- Xác định mức giá khi góp vốn liên doanh, cho thuê;
- Xác định mức giá khi tính vào tài sản của doanh nghiệp Nhà nước
khi cổ phần hoá...
- Xác định mức giá để thực hiện chuyển nhượng;
- Xác định mức giá và thời gian giao quyền sử dụng đất cho các cá
nhân, hộ gia đình để khuyến khích Ihâm canh, bảo vệ và làm tâng độ màu
mỡ của đất đai;
- Việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ táng; hộ thống đường xá, thuỷ
lợi, hẹ thống các khu công nghiệp... sẽ tạo diều kiện nâng cao giá trị sử
dụng của đất đai.
Như vậy, nghiên cứu lý luíỊn vé địa tô có ý nghĩa quan irọng trong
việc giải quyết các quan hệ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, giá củ về dất
đai cũng như việc sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai.
M ỗi loại hàng hoá nhà đất đều tồn tại dưới hình thực hiện vậl và hình
thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác dộng qua lại với nhau, cliáng
hạn một ngôi nhà được xây dựng thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo,
nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhicn,
giá trị của hàng hoá loại này còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cùng
một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “ sốt nóng” thì giá của chúng có thể

GIA 丨ĩ!,.: THì.r VỈL
v .-u

(3 0 1 -


cao gấp nhiều lổn so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “ dóng băng” ,
giá lại hạ xuống, nhiều khi thấp hơn lúc bình thường.
Giá cả của nhà đất tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên Ihị
trường. K h i cầu lớn hơn cung, giá nhà đất thường bị dẩy lên cao và ngược !ại.
Tuy nhiên, giá cả nhà đất cũng giống như các loại bất động san khác CÒI1 phụ
thuộc vào nhiều yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “ độc
quyền” ，“ đầu cơ” , “ cạnh tranh không lành mạnh” ,., có những yếu tố xuất phát
từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu lư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ
sở hạ tầng, Nhà nước tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, Nhà nước áp dụng bán đấu giá các tài sản bất động san thuộc
quyền sở hĩrn của Nhà nước, Nhà nước quy định chính sách nhà ở cho người
có thu nhập thấp… có những yếu tố bắl nguồn từ tàm lý, thói quen của người
dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại hoặc không thích ở nhà
chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên mặt đường.
Nhìn chung, khi không bị những yếu tố thái quá chi phối, giá cả nhà
đất thường được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị những
động thái phát triển của một nền kinh tế, Với nền kinh tế đang trôn đà lăng
trưởng, phát Iriển thì giá nhà đất có xu hướng lăng lên; ngược lại, giá nhà
đất lăng lên thì nền kinh tế có thêm tín hiệu về tíìng trưởng.

c. T ổ chức kinh doanh:
Nếu không có các doíinh nghiệp kinh doanh tlịa ốc thì kliỏng (hc có
thị trường nhà đất. Doanh nghiệp ở đây có thể là hộ gia dinh, doanh nghiệp
tư nhân, doanh nghiệp nhà nước... ử phạm vi rộng cùa thị trường nhà đất,
doanh nghiệp nông nghiệp sử dụng đất để trồng các loại cây kinh doanh;

ở

phạm vi hẹp của thị trường, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc
tạo lập mặt bằng xây dựng để cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà


văn phòng, nhà hàng, khách sạn, kho tàng...; hoặc doa nil nghiệp kinh doanh
địa ốc trực tiếp xây dựng các công trình kiến Irúc dó để bán hoặc cho thuê
theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội.
Xuất phát từ những đặc điểm của nhà đất cũng như vé Iĩìặl nguyên
tắc, các hàng hoá nhà đất đều đòi hỏi được tạo lập theo quy hoạch: trổng cây
cũng phải có quy hoạch, xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây
dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt... Để đáp ứng
đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, có chuyên môn, vốn liếng...
mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoá nhà đất và tổ chức việc cung ứng
các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau,
sớm muộn cũng đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình
thức một doanh nghiệp kinh doanh nhà đất.
Trong phạm vi thị trường nhà đất, các doanh nghiệp kinh doanh nhà
đất bao quát một phạm vi khá rộng, không chỉ có dọanh nghiệp san ủi tạo
lập mặt bằng, mà còn có doanh nghiệp xây dựng hệ thống hạ tầng. Ngay cả
những tổ chức làm quy hoạch, lập kiến trúc cũng dần tổ chức theo các hình
thức kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính, ngíìn hàng trong những
tình hình cụ thể cũng có thể là người đóng góp cổ phần vào các doanh
nghi ộp kinh doanh nhà clất.

d. Các tổ chức trung gian troỉìiỊ thị trường nlìà (lấ l:
Hoạt động trong thị trường nhà đất khống chỉ có người mua, người
bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cđu nối. Do nhà dấl là
loại hàng hoá không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua bán

thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua
bán những hàng hoá Ihông thường khác. Trong những lrường hợp dơn giản,
người mua và người bán có thể trực tiếp thoả thuận với nhau, những trong


20

những trường hợp phức tạp hơn, người bán nhà đấl cần được quảng cáo,
người mua cẩn được g iớ i thiệu và tư vấn những thủ tục pháp lý... từ những
yêu cầu đó, thị trường nhà đất ngày càng xuất hiện nhiều tổ chức đứng ra
làm trung gian giữa người mua và người bán, trong đó nổi lên là:
+ Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức háo chí, phái thanh
truyền hình, thương mại điện tử... cung cấp thông tin về hàng hoá, giá cả
nhà đất.
+ Các tổ chức tư vấn giúp các bên mua, bủn nhà đất lìiểu biết vổ các
vấn đề pháp lý về nhà đất, thể thức giao dịch...
+ Các tổ chức m ồi giới không chỉ dừng ỉại ở chức năng tư vấn mà còn
tiến thêm trong việc đảm nhận việc tiếp cận với bên mua và bên bán để thực
hiện các giao dịch.
+ Các tổ chức định giá nhà đất được hình thành và hoạt động tại các
vùng có thị trường hoạt động mạnh. Họ làm các hoạt động thống kê về giá
cả, đưa ra những dự báo về giá cả... để các bên làm căn cứ dựa vào đó ỉàm
cơ sở để tiến hành giao dịch.

1.2. Chức năng, vai trò của thị trường nhà dát
1.2.L Chức nàng của th ị trư ờng nhà (tất
Trước hết, cần phải nói rằng, hiện đã tồn lại hình thái vộn dộng mới
của đất đai, phù hợp với phương thức phát triển mới. Đất dai là lài sản của
quốc gia nói chung, và là của các tổ chức cá nhân có quyền sở hữu nói
riêng. Đất đai đóng vai trò là một trong những yếu tố đầu vào cơ ban, cùng

với nguồn nhân lực, khoa học công nghệ và vốn tạo thành nguồn lực cơ bản
cho mỗi quốc gia và doanh nghiệp. Thị trường đất đai nói chung, thị lrường
nhà đất nói riêng một khi vận động và phát triển có hiệu quả sẽ góp phẩn tạo
thêm nguồn lực cho phát triển.


Trong nền kinh tế 111ị trường, cùng với sự plìát triển dồng hộ các yếu
lố th ị trư ờ n g ( th ị trư ờ n g tà i c h ín h , Ih ị trư ờ n g hàng hoá - d ịc h vụ, th ị Irư ờng

lao động, thị trường công nghệ...), thị trường bất động sản nói chung và thị
trường nhà đất nói riêng là một nhân tố quan trọng góp phần thúc đáy sự
phát triể n k in h tế - x ã h ộ i của m ỗ i nước và năng cao đ ờ i sống của các tầng

lớp dân cư. Thị trường nhà đất phát triển sẽ tạo diều kiện cho các Ihị trường
khác phát triển trong tổng thể đổng bô hệ thống các thi trường. Các dộng
thái của thị trường nhà đất, đặc biệt là thị trường đất đai có những tác dộng
ảnh hư ởng trự c tiế p và g iá n tiế p tớ i các th ị trư ờng khác, v í dụ th ị trư ờ n g dấi

dai biến động sẽ ảnh hưởng đến thị trường lài chính, chị trường vốn; thị
trường nhà phát triển tác động đến Ihị trường khoa học - công nghệ phát
triển, đặc biệl trong lĩnh vực xây đimg....

1.2.2. V ai trò của th ị trư ờng nhà đất
Trên cơ sở làm rõ chức năng của thị trường nhà đất, ta có thể đúnlì giá
về vai trò của thị trường nhà đất biểu hiện trên các mặt cụ thể sau đây:

a. Thúc đẩy sự hoàn thiện các cơ chế, cỉúnỉi sácỉi quản lý clấí đai, nhả ở
Thòng qua hoạt động và phát triển của thị irường nhà đất, Nhà nước tiếp
tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện các chính sách về đất dai, nhà ở. Thông qua thị
trường nhà đất, các giao dịch đan sự VC đất dai mới được thực hiện và chính ở

thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp với ihực liễn
của chính sách và cơ chế của nhà nước. V ì thế, thông qua thị trường, Nhà nước
đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách nhà đất và đổi mới công tác quản lý
Nhà nước về nhà đất nhằm (ạo
điều kiện cho các quan
hệ đất đai dược
•
1
♦ tliực
♦
礞

hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã
hội được thực hiện chủ yếu thông qua thị Irường, từ đó mở rộng và phát triển
thị trường nhà đất, khắc phục thị trường không chính thức, khắc phục tình
trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai, idiác phục hiện tượng Nhà
nước làm thay thị trường," Cũng thông qua thị trường giúp nhà nước đổi mới,

.


”

bổ su ng, h o à n thiện c ô n g lác q u ả n lý dấ t đai,

Cjuàn

lý nlìà cửa: tliiốl lập hệ

thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sàn, lập bản dồ địa chính, cấp

giấy chứng nhạn quyền sử dụng đấl... hoàn Ihiện hổ sơ ban đầu về đất đai ià
điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng tài sản nhà đất cụ Ihể. Thị
trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tố
giữa nhà nước với người sở hữu nhà đất, trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ
chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước.

b. T liúc dẩy sảtì xuất, kinh doanh, mủ rộtìg thị trưù.tiiị
Trước hết, thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ trạng Ihái hiện vật sang
trạng thái giá trị, là nhản tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng
trưởng kinh doanh nhà đất. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất
các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh nhà đất, vì chính ở
đáy xuất hiện các yêu càu về nhà dất, từ đó đòi hỏi xã hội không ngùng phát
triển thị trường nhà đấl. Sau là khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã
hội về tài sản - cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình
sản xuất xã hội - điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ... góp phấn thúc đẩy sản xuất phát Iriổn. Thị trường nhà đất
phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc sáp xếp, bố trí, phùn bổ sản
xuất kinh doanh theo quỵ hoạch và theo định hướng phát triển kinh lố của
mỗi địa phương và ở tám mỗi quốc gia.

c. Huy động vốn cho đầu tư phát triển, tâniỊ ngnồ/ì {/ui lìíiâtì sácli.
Trước hết, thị trường nhà đất phát triển chính là do yếu lố tăng đáu tư
cho lài sản cố định của nền kinh tế quốc dùn, kéo theo đó Jà sự gia lãng về
nguồn vốn đầu tư 1. V ì vậy, có thể nói, sự tăng trưởng của nhà đất trên thị
trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư. Thứ hai, phát Iriển thị trường nhà đấí
được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hoá được
1 N gười ta CÓ thể bỏ vốn đẩu tư dể phát íriển quỹ cìấĩ, phát triển nhà (lổ lạo ra lìhiểu hỉ\ng hoắ nhìi đíứ pluic
vụ ỉhị írường.