THUYẾT MINH TỔNG HỢP QUY HOẠCH PHÂN KHU ĐÔ THỊ N11, TỶ LỆ 1/5000 ĐỊA ĐIỂM: HUYỆN GIA LÂM; QUẬN LONG BIÊN - HÀ NỘI.

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

VIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG HÀ NỘI
HANOI URBAN PLANNING INSTITUTE - HUPI

THUYẾT MINH TỔNG HỢP
QUY HOẠCH PHÂN KHU ĐÔ THỊ N11, TỶ LỆ 1/5000
ĐỊA ĐIỂM: HUYỆN GIA LÂM; QUẬN LONG BIÊN - HÀ NỘI.

HÀ NỘI, THÁNG 11 NĂM 2012


ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

VIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG HÀ NỘI
HANOI URBAN PLANNING INSTITUTE - HUPI

THUYẾT MINH TỔNG HỢP
QUY HOẠCH PHÂN KHU ĐÔ THỊ N11, TỶ LỆ 1/5000
ĐỊA ĐIỂM: HUYỆN GIA LÂM; QUẬN LONG BIÊN - HÀ NỘI.

CƠ QUAN THẨM ĐỊNH VÀ TRÌNH DUYỆT

CƠ QUAN NGHIÊN CỨU LẬP QUY HOẠCH

SỞ QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC THÀNH PHỐ HÀ NỘI

VIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG HÀ NỘI

HÀ NỘI, NGÀY

THÁNG

GIÁM ĐỐC

NĂM 2012

HÀ NỘI, NGÀY

THÁNG

NĂM 2012

K/T VIỆN TRƯỞNG
PHÓ VIỆN TRƯỞNG

Lưu Quang Huy


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
************************

THUYẾT MINH TỔNG HỢP

MỤC LỤC

QUY HOẠCH PHÂN KHU ĐÔ THỊ N11, TỶ LỆ 1/5000
- Cơ quan nghiên cứu quy hoạch : Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội
- Chỉ đạo chung
Viện trưởng :

ThS.KTS. Lã Thị Kim Ngân
Phó viện trưởng :
KTS. Bùi Xuân Tùng
Phó viện trưởng :
ThS.KS. Lê Vinh
Phó viện trưởng :
ThS.KTS. Lưu Quang Huy
- Đơn vị thực hiện: Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.
Giám đốc:
KS. Dương Mạnh Quân.
P. Giám đốc:
KTS. Trịnh Quang Dũng.
P. Giám đốc:
KS. Đàm Nguyễn Hùng.
Chủ trì đồ án :
KTS. Nguyễn Hữu Trung.
Tham gia phần kiến trúc :
KTS. Nguyễn Hồng Dương.
KTS. Lý Thị Thu Trang.
KTS. Trịnh Thị Thanh Tú.
KTS. Đào Minh Ngọc.
Tham gia phần kỹ thuật hạ tầng :
- Giao thông :
KS. Nguyễn Bảo Long.
- Chuẩn bị kỹ thuật:
KS. Chu Minh Quang.
- Cấp nước:
KS. Nguyễn Thu Diễm.
- Cấp điện, chiếu sáng đô thị:
KS. Hoàng Thanh Hương.

- Thoát nước thải, vệ sinh môi trường: KS. Nguyễn Bảo Long.
- Đánh giá môi trường chiến lược: KS. Nguyễn Bảo Long

Hoàn thành
Chỉnh sửa:

6/2012
…/2012

A. CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ
B. THUYẾT MINH
C. PHỤ LỤC
D. BẢN VẼ


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

A. CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ

1


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

B. THUYẾT MINH TỔNG HỢP

2


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

MỤC LỤC
I.1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch: ...................................................................... 4
I.2. Mục tiêu và yêu cầu đối với khu vực lập quy hoạch: ............................................. 4
I.3. Căn cứ thiết kế quy hoạch: ..................................................................................... 4
II. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG PHÂN KHU ĐÔ THỊ ............................................... 5
II.1. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên: ................................................................... 5
II.2. Hiện trạng dân cư: ................................................................................................ 6
II.3. Hiện trạng sử dụng đất : ....................................................................................... 6
II.4. Hiện trạng kiến trúc – cảnh quan:........................................................................ 7
II.5. Phân tích hiện trạng hệ thống hạ tầng xã hội của các khu vực lân cận và đô thị
liên quan đến khu vực nghiên cứu: .............................................................................. 8
II.6. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật: ......................................................... 8
II.7. Các đồ án quy hoạch, dự án chuẩn bị đầu tư có liên quan: ............................... 10
II.7.1. Đánh giá thực hiện quy hoạch chung:
II.7.2. Quy hoạch, dự án có liên quan:
II.7.3. Đánh giá, phân loại các quy hoạch, dự án có liên quan:

10
10
11

II.8. Đánh giá chung:.................................................................................................. 12
II.8.1. Đánh giá quỹ đất xây dựng

II.8.2. Đánh giá chung hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
II.8.3. Đánh giá tổng hợp:

VI.1. Giao thông: ......................................................................................................... 27
VI.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật ............................................................................. 30
VI.3. Quy hoạch cấp nước........................................................................................... 32
VI.4. Quy hoạch Cấp điện ........................................................................................... 34
VI.5. Quy hoạch Thông tin liên lạc: ............................................................................ 35
VI.6. Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường .............................................................. 36
VI.7 .Tổng hợp đường dây đường ống ........................................................................ 37
VI.8. Chỉ giới đường đỏ - định vị tim đường:.............................................................. 37
VII. ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC .................................................... 37
VII.1. Phạm vi nghiên cứu đánh giá môi trường chiến lược: .................................... 38
VII.2. Mục tiêu đánh giá môi trường chiến lược:....................................................... 38
VII.3. Đặc điểm tự nhiên: ........................................................................................... 39
VII.4. Phân tích đánh giá hiện trạng và diễn biến môi trường: ................................. 40
VII.4.1.Đặc điểm hiện trạng và diễn biến môi trường khi chưa lập quy hoạch:
VII.4.2 .Đánh giá môi trường khi thực hiện quy hoạch:
VII.4.3. Đề xuất các giải pháp phòng ngừa, giảm thiểu, khắc phục môi trường:

40
43
43

VIII. QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG NGẦM ĐÔ THỊ ...................... 44

12
12
13

VIII.1. Hiện trạng không gian xây dựng ngầm đô thị: ............................................... 44
VIII.2. Quy hoạch không gian xây dựng ngầm đô thị: ............................................... 45

III. CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN. .............................................. 13

IX. QUẢN LÝ QUY HOẠCH XÂY DỰNG.............................................................. 46

III.1. Chỉ tiêu sử dụng đất, công trình: ....................................................................... 13
III.2. Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật: .................................................................................. 14

IX.1. Yêu cầu chung:................................................................................................... 46
IX.2. Yêu cầu về quy hoạch kiến trúc: ........................................................................ 47
IX.3. Yêu cầu về xây dựng hạ tầng kỹ thuật: .............................................................. 47
IX.4. Yêu cầu về bảo vệ môi trường: ........................................................................... 47

IV. BỐ CỤC QUY HOẠCH KIẾN TRÚC. .............................................................. 14
IV.1. Tính chất, chức năng và ý tưởng chủ đạo ......................................................... 14
IV.2. Quy mô dân số:................................................................................................... 15
IV.3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: ............................................................. 17

X. CÁC DỰ ÁN ƯU TIÊN ĐẦU TƯ ......................................................................... 47
XI. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 48

V. THIẾT KẾ ĐÔ THỊ .............................................................................................. 23
V.1. Đánh giá đặc trưng về môi trường và cảnh quan kiến trúc: ............................... 23
V.2. Các nguyên tắc, yêu cầu chung thiết kế đô thị: ................................................... 23
V.3. Giải pháp thiết kế đô thị phân khu: ..................................................................... 24
V.3.1. Cấu trúc không gian đô thị phân khu:
V.3.2. Phân vùng thiết kế đô thị:
V.3.3. Thiết kế đô thị đối với khu chức năng

V.3.4. Thiết kế đô thị đối với ô quy hoạch:
V.3.5. Thiết kế đô thị đối với các trục tuyến chính, quan trọng:
V.3.6. Thiết kế đô thị đối với các điểm nhấn trọng tâm:
V.3.7. Thiết kế đô thị đối với các không gian mở:

24
24
24
27
27
27
27

VI. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ........................................ 27
3


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

I. PHẦN MỞ ĐẦU
I.1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch:
Theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn
đến năm 2050 (viết tắt là QHCHN2030) đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại
Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, Phân khu đô thị N11 thuộc địa giới hành
chính huyện Gia Lâm, quận Long Biên, nằm trong chuỗi các đô thị phía Bắc sông Hồng,
đƣợc định hƣớng phát triển là đô thị Dịch vụ - Công nghiệp kết nối với khu vực Bắc Ninh,
Hƣng Yên, Hải Dƣơng, hình thành các chức năng dịch vụ công cộng chất lƣợng cao nhƣ
thƣơng mại, tài chính, ngân hàng, thị trƣờng chứng khoán, giới thiệu và quảng cáo sản
phẩm, các trung tâm đào tạo nghề, y tế chuyên sâu .v.v....
Phân khu đô thị N11 có vị trí nằm trên trục đƣờng quốc lộ 5 hiện có, tuyến đƣờng Hà

Nội – Hải Phòng và tuyến đƣờng Hà Nội Hƣng Yên, là cửa ngõ phía Đông thành phố
trung tâm, kết nối với các vùng phía Đông – Vùng Thủ đô Hà Nội ( Hƣng Yên, Hải
Dƣơng, Hải Phòng). Là khu vực có lợi thế về phát triển gắn với khu vực nội đô, tập trung
các công trình giao thông đầu mối về đƣờng sắt, đƣờng thủy, đƣờng bộ đây là điều kiện
thuận lợi để phát triển đô thị.
Nhằm cụ thể hóa Đồ án QHCHN2030 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt, đáp
ứng kịp thời công tác quản lý xây dựng đô thị, làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết, hƣớng
dẫn giải quyết các dự án, đồ án đã đƣợc cấp thẩm quyền phê duyệt trƣớc khi hợp nhất mở
rộng Thủ đô Hà Nội và lập các dự án đầu tƣ xây dựng theo đúng quy định, do vậy việc
lập quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000 là cần thiết.
I.2. Mục tiêu và yêu cầu đối với khu vực lập quy hoạch:
- Cụ thể hóa các định hƣớng của đồ án QHCHN2030 và Quy hoạch chung XD huyện
Gia Lâm, đáp ứng thời gian, yêu cầu quản lý nhà nƣớc.
- Xác định khung kết cấu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.
- Làm cơ sở tổ chức lập các quy hoạch chi tiết; Đề xuất danh mục các chƣơng trình
đầu tƣ và dự án chiến lƣợc; Kiểm soát phát triển và quản lý đô thị; Hƣớng dẫn, giải quyết
các dự án đầu tƣ xây dựng đã đƣợc cấp thẩm quyền phê duyệt trƣớc khi hợp nhất mở rộng
Thủ đô Hà Nội để phù hợp với các định hƣớng của QHCHN đƣợc duyệt.
- Khai thác hiệu quả quỹ đất xây dựng, nâng cao vai trò và phát huy đƣợc các tiềm
năng của khu vực trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của khu vực huyện Gia
Lâm, quận Long Biên và Thủ đô.
- Khớp nối đồng bộ, hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của các khu
vực đã xây dựng với các khu quy hoạch phát triển mới tạo nên một phân khu quy hoạch
đô thị khang trang hiện đại ở cửa ngõ phía Đông Thủ đô.
- Cải tạo, chỉnh trang các khu dân cƣ, làng xóm hiện có, xác định các chức năng sử
dụng đất phù hợp với tính chất và định hƣớng phát triển đô thị của khu vực, đáp ứng nhu
cầu đầu tƣ và phát triển trên địa bàn phía Đông Thành phố trung tâm.
- Xác định hệ thống các khu chức năng, tổ chức không gian, cấu trúc đô thị trong khu
vực lập quy hoạch phân khu, đảm bảo phát triển ổn định, bền vững.
I.3. Căn cứ thiết kế quy hoạch:

a) Các văn bản pháp lý:
- Luật Quy hoạch đô thị.

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

- Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt
và quản lý quy hoạch đô thị.
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không gian
kiến trúc cảnh quan đô thị;
- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không gian
xây dựng ngầm đô thị;
- Thông tƣ 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng về quy định hồ sơ của
từng loại quy hoạch đô thị;
- Thông tƣ 01/2011/TT-BXD ngày 27/1/2011 hƣớng dẫn đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc
trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/7/2005 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng về việc
ban hành hệ thống ký hiệu bản vẽ đồ án quy hoạch đô thị;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 689/QĐ-UBND ngày 30/01/2011 của UBND thành phố về việc phê duyệt
Nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000;
- Văn bản số 841/UBND-QLĐT ngày 29/9/2011 của Ủy ban Nhân dân huyện Gia Lâm về
việc tham gia ý kiến đồ án quy hoạch phân khu đô thị N9, N11 và GN tỷ lệ 1/5000;
- Văn bản số 10540/UBND-XD ngày 5/12/2011 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội về
việc khẩn trƣơng hoàn thành các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Văn bản số 4450/SCT-KHTC ngày 30/12/2011 của Sở Công thƣơng về việc cung cấp
thông tin nghành Công thƣơng phục vụ quy hoạch phân khu trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Văn bản số 318/SCT-KHTC của Sở Công thƣơng về việc góp ý quy hoạch phân khu đô
thị N11 ngày 08/02/2012;
- Văn bản số 229/TB-HĐTĐ về thông báo kết luận của Hội đồng thẩm định quy hoạch
phân khu đô thị thành phố Hà Nội (các đồ án quy hoạch phân khu đô thị N4, N11) ngày

20/01/2012 của Sở quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội;
- Văn bản số 870/SXD-NTCTN ngày 22/2/2012 của Sở Xây dựng về việc đóng góp ý
kiến triển khai nghiên cứu quy hoạch không gian ngầm đô thị vào các đồ án quy hoạch phân
khu;
- Văn bản số 173/UBND-QLĐT ngày 22/2/2012 của Ủy ban Nhân dân quận Long Biên
về việc tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cƣ đối với đồ án quy hoạch phân khu đô thị trên địa
bàn quận Long Biên;
- Văn bản số 449/BC-SCT-SQH&KT ngày 23/2/2012 của liên Sở Công thƣơng – Quy
hoạch – Kiến trúc về việc rà soát các nội dung giữa quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội
phần cấp điện và các quy hoạch chuyên ngành điện;
- Văn bản số 148/UBND-QLĐT ngày 5/3/2012 của Ủy ban Nhân dân huyện Gia Lâm về
việc tham gia ý kiến đồ án quy hoạch phân khu đô thị N9, N11, GN tỷ lệ 1/5000 lần 2 (tổ
chức lấy ý kiến cộng đồng dân cƣ);
- Văn bản số 3192/UBND-QHXDGT ngày 27/4/2012 của Ủy ban Nhân dân Thành phố
Hà Nội về việc hoàn chỉnh hồ sơ đồ án quy hoạch Phân khu đô thị N4 và N11 để trình duyệt;
- Văn bản số 293/TB-BXD ngày 11/10/2012 về việc thông báo kết luận của Thứ trƣởng
Bộ Xây dựng Nguyễn Đình Toàn về việc thực hiện triển khai các đồ án quy hoạch phân khu
tại Hà Nội;

4


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

b) Nguồn tài liệu, số liệu, bản đồ:
- Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm
2050 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày
26/7/2011;
- Quyết định số 228/2005/QĐ-UB ngày 19/12/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Long Biên tỷ lệ 1/2000 (phần quy hoạch sử dụng

đất và giao thông);
- Quyết định số 13/2008/QĐ-UB ngày 21/03/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Long Biên tỷ lệ 1/2000 (phần hạ tầng kỹ thuật);
- Quyết định số 47/2009/QĐ-UB ngày 20/1/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng huyện Gia Lâm tỷ lệ 1/5000;
- Các đồ án quy hoạch, hồ sơ quy hoạch đã giải quyết, dự án đầu tƣ xây dựng trên địa
bàn đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Các đồ án chuyên ngành:
+ Quy hoạch giao thông;
+ Quy hoạch cấp nƣớc, thoát nƣớc;
+ Quy hoạch phát triển điện lực Hà Nội và Quốc gia;
+ Quy hoạch mạng lƣới xăng dầu, thƣơng mại, chợ, công nghiệp;
+ Quy hoạch mạng lƣới giáo dục;
+ Quy hoạch mạng lƣới y tế;
+ Quy hoạch công viên cây xanh;
+ Quy hoạch nghĩa trang, rác thải;
+ Quy hoạch vật liệu xây dựng;
- Bản đồ đo đạc hiện trạng, tỷ lệ 1/5.000 đã đƣợc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
thẩm tra tháng 6/2011;
- Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các văn bản pháp luật hiện hành;

II. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG PHÂN KHU ĐÔ THỊ
II.1. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên:
a) Vị trí, giới hạn khu đất:
Phân khu N11 nằm ở phía Đông Thành phố trung tâm Hà Nội thuộc địa bàn
Phƣờng Thạch Bàn, Cự Khối – quận Long Biên, Thị trấn Trâu Quỳ, các xã Cổ Bi, Phú
Thị, Đặng Xá, Dƣơng Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Bát Tràng, Đông Dƣ – huyện Gia Lâm – Hà
Nội.
- Giới hạn cụ thể nhƣ sau:
+ Phía Đông Bắc giáp ga Cổ Bi dự kiến.

+ Phía Nam giáp khu đô thị Văn Giang (ECOPARK).
+ Phía Đông giáp xã Tân Quang tỉnh Hƣng Yên.
+ Phía Tây Bắc giáp đƣờng vành đai 3.
+ Phía Tây Nam giáp đê sông Hồng.
- Quy mô diện tích khoảng: 3111.80ha.
- Quy mô dân số khoảng: 160000 ngƣời.

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

Sơ đồ vị trí và phạm vi lập quy hoạch phân khu đô thị N11
b) Địa hình, địa mạo:
Khu vực nghiên cứu có địa hình bằng phẳng. Cao độ tự nhiên khoảng từ 3,5m đến 4,5m,
các khu vực dân cƣ, đất phi nông nghiệp, thị Trâu Quỳ có cốt nền cao hơn khu vực đồng
ruộng xung quanh khoảng 0,5-2m, cụ thể nhƣ sau:
+ Cao độ nền khu vực ao, hồ:
1,5m-2m
+ Cao độ nền khu vực ruộng canh tác: 3m-4m
+ Cao độ nền khu vực xây dựng hiện có: 4,5m-6m
c) Khí hậu :
Khu vực nghiên cứu cùng chung với khí hậu của Thành phố Hà Nội, trong vùng bị ảnh
hƣởng của khí hậu gió mùa:
- Nhiệt độ trung bình là:
23,4oC.
- Nhiệt độ cao nhất trung bình năm:
28,7oC.
- Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm:
16,6oC.
- Độ ẩm không khí trung bình năm:
84%.
- Lƣợng mƣa trung bình hàng năm là: 1.670mm.

- Số giờ nắng trung bình năm:
1640 giờ.
- Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa nóng: từ tháng 4 đến tháng 10, gió chủ yếu là gió Đông Nam, nhiệt độ cao nhất
38oC.
+ Mùa lạnh: từ tháng 11 đến hết tháng 3, gió chủ yếu là gió Đông Bắc; trời rét, khô,
nhiệt độ thấp nhất là 8oC.
Mùa mƣa, độ ẩm có lúc đạt 100%, độ ẩm trung bình hàng năm là 84,5%; bão thƣờng xuất
hiện trong tháng 7 & 8, cấp gió từ 8 – 10, có khi giật đến cấp 12.

5


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

d) Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình :
- Khu vực nghiên cứu chịu ảnh hƣởng chế độ thủy văn của sông Hồng, sông Đuống,
sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng Hải.
- Khu vực nghiên cứu thuộc vùng đất bồi châu thổ sông Hồng, với nền đất gồm lớp
Á sét (dày 2-5m), cát dày và đƣợc đánh giá thuận lợi cho xây dựng.
e) Cảnh quan thiên nhiên:
Khu vực nghiên cứu nằm trong vùng cảnh quan của sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng
Hải, nhiều kênh mƣơng, hồ, mặt nƣớc nối kết, xen lẫn vùng cây xanh nông nghiệp lúa và
rau màu. Một số di tích đình chùa nằm gắn liền với các thôn xóm, Các cụm làng xóm với
đặc trƣng kiến trúc của vùng Bắc Bộ.
II.2. Hiện trạng dân cư:
Hệ thống dân cƣ, làng xóm hiện có chủ yếu tập chung tại các khu vực thị trấn Trâu
Quỳ, xã Đông Dƣ, xã Đa Tốn, xã Kiêu Kỵ gắn liền với hệ thống di tích lịch sử văn hóa và
các làng nghề truyền thống. Nhà ở đô thị trong phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập chung tại
thị trấn Trâu Quỳ, xã Cổ Bi.

- Tổng quy mô dân số khoảng:
63.000 ngƣời
- Tổng số hộ khoảng
15.750 hộ
Tỷ lệ tăng tự nhiên:
1,45%/ năm
Trong đó:
Dân cƣ đô thị khoảng:
15.500 ngƣời
Với số hộ khoảng:
3.875 hộ
Dân cƣ nông thôn (làng xóm) khoảng:
47.500 ngƣời
Với số hộ khoảng:
11875 hộ
II.3. Hiện trạng sử dụng đất :
- Tổng diện tích trong ranh giới nghiên cứu khoảng: 3111,80 ha
- Thuộc ranh giới hành chính của quận Long Biên và huyện Gia Lâm, trong đó
quận Long Biên có diện tích khoảng: 149,99 ha, huyện Gia Lâm: 2961,81ha.
BẢNG THỐNG KÊ DIỆN TÍCH CÁC PHƢỜNG, XÃ TRONG PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Diện tích
Tỷ lệ
TT
Địa danh
(ha)
(%)
A
Quận Long Biên
149,99
4,82

1
Phƣờng Thạch Bàn
88,15
2,83
2
Phƣờng Cự Khối
61,84
1,99
B
Huyện Gia Lâm
2961,81
95,18
1
Xã Cổ Bi
194,61
6,25
2
Xã Đặng xá
94,16
3,03
3
Xã Phú Thị
88,98
2,86
4
Xã Dƣơng Xá
339,84
10,92
5
Xã Kiêu Kỵ

571,66
18,37
6
Xã Đa Tốn
730,49
23,47
7
Xã Bát Tràng
26,99
0,87
8
Xã Đông Dƣ
180,55
5,80
9
Xã Trâu Quỳ
734,53
23,60
10
Tổng Cộng
3111,8
100,00

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

- Khu vực nghiên cứu có phần lớn diện tích đất chƣa sử dụng vào mục đích phát triển
đô thị với quy mô khoảng 2070 ha chiếm 66,57% diện tích đất nghiên cứu; phần đã xây dựng
khoảng 1041,8ha chiếm 33,43% diện tích đất nghiên cứu.
BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
TT

Chức năng sử dụng đất

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

Ghi chú
Nhà văn hóa, nhà thi đấu, ủy ban, bệnh
viện,trạm y tế, chợ…

1

Đất công trình công cộng

22,99

0,74

2

Đất cây xanh TDTT

9,23

0,30

3

Đất trƣờng học, nhà trẻ, mẫu giáo

13,10

0,42

THPT, TH, THCS, Mầm non…

4

Đất dân cƣ, làng xóm hiện có

394,65

12,68

Tổng số dân khoảng: 63.000 ngƣời

5

Đất cơ quan, trƣờng đào tạo

320,19

10,29

Đại học Nông nghiệp, công ty, cửa
hàng, xí nghiệp…

6

Đất di tích, tôn giáo tín ngƣỡng

10,74

0,35

Đình, chùa

7

Đất công nghiệp

105,07

3,38

Nhà máy, cụm công nghiệp…

8

Đất an ninh quốc phòng

20,97

0,67

9

Đất kỹ thuật, hạ tầng đầu mối, bãi
đỗ xe

18,40

0,59

Trạm biến thế, bãi để xe, nhà ga, bãi
rác …

10

Đất đƣờng hiện trạng

78,97

2,54

Đê sông Hồng, đƣờng vành đai 3,
đƣờng Nguyễn Đức Thuận…

11

Đất nghĩa địa

39,34

1,26

12

Đất dự án

75,10

2,41

13

Đất nông nghiệp

1574,20

50,59

14

Mặt nƣớc

131,51

4,23

15

Đất trống

177,91

5,72

16

Đất khác

119,43

3,84

Tổng cộng

3111,80

100,00

Khu ĐTM, khu tái định cƣ…
Mƣơng Kiên Thành, sông Cầu Bây,
sông Bắc Hƣng Hải

(Chi tiết xem phụ lục)
a) Đất công trình công cộng:
- Trong khu vực nghiên cứu các công trình công cộng có diện tích khoảng: 22,99ha
chiếm 0,74% tổng diện tích nghiên cứu, với các công trình nhƣ: Nhà văn hóa huyện Gia Lâm,
nhà thi đấu huyện, công an huyện, chợ dân sinh, nhà văn hóa xã…
- Trụ sở UBND xã, trạm y tế, nhà văn hóa, chợ tập trung ở khu vực trung tâm các xã
tạo thành cụm phục vụ xã và các thôn.
b) Đất cây xanh thể dục thể thao:
- Trong khu vực nghiên cứu hầu nhƣ chƣa có đất cây xanh tập trung, chỉ có một số bãi
tập thể thao trên cơ sở đất trống, cây xanh sinh thái kết hợp dịch vụ câu cá...
6

Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

c) Đất trường học, nhà trẻ, mẫu giáo:
- Tổng diện tích đất trƣờng học, nhà trẻ, mẫu giáo khoảng: 13,10ha với chỉ tiêu
khoảng 2m2/ngƣời phần lớn các xã đều có đầy đủ hệ thống nhà trẻ, trƣờng học nhƣng quy
mô các trƣờng còn nhỏ, thiếu hạng mục, chỉ tiêu thấp so với quy chuẩn cần bổ sung, cải
tạo nâng cấp để đáp ứng nhu cầu phục vụ.
d) Đất ở:
- Đất ở làng xóm hiện có với diện tích: 394,65 chiếm khoảng 12,68% tổng diện tích
đất nghiên cứu, khu vực dân cƣ đƣợc hình thành từ lâu đời chủ yếu tập trung hai bên các
tuyến đƣờng giao thông chính, gắn liền với hệ thống di tích lịch sử, văn hóa và các làng
nghề truyền thống…Nhà ở đô thị trong phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung tại thị trấn
Trâu Quỳ, xã Cổ Bi. Nhà ở làng xóm đang dần đô thị hóa tự phát, thiếu sự kiểm soát nên
mất dần giá trị kiến trúc nhà ở truyền thống cũ. Do vậy, trong khu vực này cần lập dự án
riêng và quản lý xây dựng chặt chẽ.
* Lưu ý: Do nghiên cứu quy hoạch ở tỉ lệ 1/5000 nên độ chính xác có hạn chế. Trong
đồ án, đất ở bao gồm cả đường nội bộ, sân, vườn, các cơ sở sản xuất thương mại dịch vụ
nhỏ, lẻ, việc điều tra nghiên cứu cụ thể sẽ được xác định ở tỉ lệ chi tiết hơn.
e) Đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo:
- Đất cơ quan, trƣờng đào tạo có diện tích khoảng: 320,19ha chiếm 10,29% chủ yếu
nằm trong khu vực xã Trâu Quỳ, Dƣơng xá…đa phần đất cơ quan, đơn vị xây dựng hiện
đại trong những năm gần đây đóng góp cảnh quan không gian kiến trúc cho khu vực. Một
số cơ quan, đơn vị điển hình: Trƣờng đại học Nông nghiệp 1; Viện nghiên cứu rau quả;
Công ty Poochin vina…
f) Đất di tích, tôn giáo tín ngưỡng:
Tổng diện tích khoảng: 10,74 ha chiếm 0,35% bao gồm các đình, chùa, nhà thờ,
đền, nằm xen lẫn trong làng, xã, thôn xóm, với nhiều công trình có giá trị.
g) Đất công nghiệp:

Tổng diện tích khoảng: 105,07 ha chiếm 3,38% chủ yếu tại các xã Phú Thị, Dƣơng
xá và Bát Tràng. Trong đó cụm công nghiệp Phú Thị, cụm sản xuất làng nghề Bát
Tràng...đã có dự án đƣợc duyệt, còn lại các cụm công nghiệp nhỏ lẻ phần lớn đƣợc xây
dựng trƣớc đây không còn phù hợp sẽ đƣợc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phù hợp
với quy hoạch chung.
h) Đất an ninh quốc phòng:
- Đất quân sự có diện tích khoảng: 20,97ha chiếm 0,67% nằm chủ yếu ở thị trấn
Trâu Quỳ, xã Đa Tốn, Dƣơng Xá bao gồm các đơn vị: Trụ sở ban chỉ huy quân sự, trung
tâm huấn luyện chó nghiệp vụ, kho K612 thuộc Tổng cục công nghiệp Quốc phòng quản
lý...
i) Đất kỹ thuật, hạ tầng đầu mối, bãi đỗ xe:
- Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật bao gồm: trạm điện, ga Phú Thị, bãi đỗ
xe, bãi rác Kiêu Kỵ... có tổng diện tích khoảng: 18,40ha chiếm 0,59% tổng diện tích đất
nghiên cứu.
j) Đất đường hiện trạng:
Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có nhiều tuyến giao thông đầu mối đi qua
(đƣờng Nguyễn Đức Thuận; đƣờng vành đai 3, đƣờng Hà Nội - Hƣng Yên, đƣờng Hà Nội
- Hải Phòng, tuyến đƣờng sắt Quốc gia Hà Nội Hải Phòng, hệ thống đƣờng liên huyện,

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

liên xã . Trong đó tuyến đƣờng đê sông Hồng là tuyến đƣờng liên xã quan trọng, còn có vai
trò là phƣơng tiện kiểm soát lũ lụt.
k) Đất nghĩa địa:
Các nghĩa địa có diện tích khoảng: 39,34ha chiếm 1,26% thƣờng gắn liền với từng
thôn xóm của các xã, đây là một yếu tố quan trọng ảnh hƣởng không nhỏ tới công tác nghiên
cứu quy hoạch phát triển đô thị.
l) Đất dự án:
Có 4 dự án đã đƣợc các cấp thẩm quyền phê duyệt, đang triển khai xây dựng với diện
tích khoảng: 75,10ha chiếm 2,41% bao gồm: Quy hoạch đấu giá quyền sử dụng đất tại xã

Trâu Quỳ, khu tái định cƣ Trâu Quỳ, khu đô thị mới Đặng Xá 1, khu nhà ở xã Cổ Bi.
m) Đất nông nghiệp, cây xanh cách ly, đất không sử dụng:
- Đất nông nghiệp, cây xanh cách ly, đất không sử dụng chiếm phần lớn diện tích trong
ranh giới nghiên cứu. Trong đó đất nông nghiệp chủ yếu trồng lúa và một phần trồng cây ăn
quả; đất cách ly tuyến điện.
n) Mặt nước:
- Hệ thống sông mƣơng trong khu vực chủ yếu phục vụ tƣới tiêu cho nông nghiệp
(sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng Hải, mƣơng Kiên Thành...). Với đặc điểm tự nhiên nhiều
sông, hồ ao là yếu tố thuận lợi cho tiêu thoát nƣớc đồng thời cũng là cảnh quan tự nhiên cần
khai thác trong quy hoạch tạo nên đặc trƣng đô thị cho vực.
II.4. Hiện trạng kiến trúc – cảnh quan:
a) Cảnh quan tự nhiên:
- Khu vực nghiên cứu nằm kề cận với sông Hồng, sông Cầu Bây, sông bắc Hƣng Hải
là không gian cảnh quan thiên nhiên rất có giá trị, sẽ là cơ sở để tạo lập không gian cây xanh
mặt nƣớc, cải tạo môi trƣờng đô thị.
- Các cụm làng xóm với đặc trƣng kiến trúc của vùng Bắc Bộ, đang bị đô thị hóa tự
phát.
b) Kiến trúc công trình:
- Công trình công cộng bao gồm: Các công trình thƣơng mại, dịch vụ, chợ, siêu thị
phần lớn quy mô nhỏ chủ yếu phục vụ cấp xã. Tuy nhiên trong khu vực nghiên cứu các công
trình cấp huyện nhƣ: Nhà văn hóa, công an huyện, trung tâm thể dục thể thao huyện Gia Lâm,
bệnh viện đa khoa... là các công trình mới đƣợc đầu tƣ xây dựng, hình thức kiến trúc hiện đại
nhƣng chủ yếu xây dựng thấp tầng, chƣa gắn kết đƣợc với không gian xung quanh. chƣa có
khu trung tâm công cộng thƣơng mại văn phòng tài chính lớn, thiếu các không gian công
trình tạo điểm nhấn cho khu vực.
- Các công trình trƣờng học, trƣờng mầm non: Phần lớn là công trình đƣợc cải tạo
nâng cấp và xây dựng mới trong những năm gần đây, có hình thức kiến trúc tƣơng đối đẹp,
tầng cao khoảng 3-4 tầng, nhà trẻ, mẫu giáo đa số là 1,2 tầng, chất lƣợng trung bình, diện tích
nhỏ, cơ sở vật chất nhƣ trƣờng lớp, sân vƣờn, mật độ xây dựng thƣờng không đảm bảo đúng
theo quy chuẩn hiện hành.

- Công trình nhà ở: Nhà ở làng xóm xây dựng từ lâu đời, chủ yếu thấp tầng, gắn với
không gian cây xanh và vƣờn liền kề, tuy nhiên với tốc độ đô thị hóa tăng cao, tình trạng chia
lẻ đất để xây dựng thiếu sự kiểm soát, dẫn tới tình trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp,
hệ thống giao thông thiếu, đặc biệt là thiếu chỗ đỗ xe. Hầu hết các thôn xóm đều chƣa đƣợc
quy hoạch, kiến trúc khu vực này có thể chia làm 2 loại:
7


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

+ Loại thứ nhất: Làng xóm đang bị quá trình đô thị hoá tác động mạnh mẽ, làm
thay đổi bộ mặt thôn xóm, xây dựng mật độ tƣơng đối cao khoảng 50 – 70%, tầng cao
trung bình 3- 4 tầng, chất lƣợng công trình trung bình khá.
+ Loại thứ hai: Làng xóm chịu tác động ít hơn của quá trình đô thị hoá, còn giữ
đƣợc hình thức vốn có của nhà ở truyền thống vùng đồng bằng Bắc bộ nhƣ nhà có sân
vƣờn, mái ngói. Công trình cao trung bình 1- 2 tầng, mật độ xây dựng thấp khoảng 25 30%, chất lƣợng công trình trung bình.
Nhà ở đô thị: Bao gồm các khu nhà ở hiện có gắn với các tuyến đƣờng giao thông
chính, các khu tập thể của các cơ quan, xí nghiệp phần lớn nằm tại các khu vực thị trấn
Trâu Quỳ và xã Cổ Bi, kiến trúc công chủ yếu là nhà liền kế, đa phần những loại nhà này
đƣợc đầu tƣ vào những năm gần đây nên hình thức kiến trúc tƣơng đối đẹp. Đặc điểm cơ
bản kiến trúc là nhà ở kiểu liền kề tạo thành dãy phố kết hợp cửa hàng buôn bán nhỏ, mật
độ xây dựng tƣơng đối cao, chất lƣợng trung bình khá, tầng cao trung bình khoảng 3- 5
tầng trên các đƣờng phố lớn, 2- 3 tầng trên các đƣờng nhỏ, đƣờng nhánh.
Các khu tập thể, phần lớn đƣợc xây dựng những năm trƣớc đây, với tầng cao 2-4
tầng, hình thức kiến trúc trung bình.
Chƣa có công trình nhà ở cao tầng nổi bật.
- Công trình cơ quan, viện nghiên cứu, trƣờng đào tạo: Chủ yếu là nhà 3-7 tầng,
bám dọc tuyến đƣờng Quốc lộ 5 và đƣờng Đa Tốn, có hình thức kiến trúc trung bình.
- Công trình di tích, tôn giáo – tín ngƣỡng: Chủ yếu là đình, chùa, đền nằm trong
khu vực làng xóm. Với nhận thức ngày càng cao của ngƣời dân về giá trị di sản của các

công trình di tích, tôn giáo nên các công trình và quần thể di sản ngày càng đƣợc tôn tạo
bảo tồn, tuy nhiên cần có sự kiểm soát về hình thức kiến trúc để tránh tình trạng hiện đại
hóa các công trình di tích, mất đi hình thái kiến trúc dân tộc.
- Công trình công nghiệp, kho tàng: Chủ yếu nằm trong 2 cụm công nghiệp vừa và
nhỏ Phú Thị; khu làng nghề tập chung Bát Tràng đã và đang đƣợc đầu tƣ xây dựng nên
các tổ hợp công trình công nghiệp thƣờng có kiến trúc công trình hiện đại, tầng cao thấp
(1-2 tầng), tuy nhiên xây dựng theo từng nhà máy, xí nghiệp, công ty nên chƣa tạo đƣợc
sự thống nhất về hình thái kiến trúc công trình. Các nhà máy xí nghiệp đƣợc xây dựng
trƣớc đây chủ yếu là nhà mái tôn 1 tầng, hình thức kiến trúc xấu.
II.5. Phân tích hiện trạng hệ thống hạ tầng xã hội của các khu vực lân cận và đô
thị liên quan đến khu vực nghiên cứu:
Khu vực nghiên cứu nằm tại trung tâm huyện Gia Lâm do đó hệ thống trung tâm
hành chính (trụ sở Huyện ủy, Hội đồng Nhân dân, UBND huyện Gia Lâm), trung tâm
công cộng thƣơng mại dịch vụ, các công trình hạ tầng xã hội (bệnh viện, văn hóa, sân vận
động, đào tạo…) cấp thành phố và huyện chủ yếu nằm tại đây.
Hệ thống hạ tầng xã hội của huyện Gia Lâm cơ bản đƣợc đầu tƣ xây dựng có chất
lƣợng tốt, với hình thức kiến trúc tƣơng đối đẹp, với quy mô đủ phục vụ nhu cầu dân cƣ
hiện nay trên địa bàn huyện.
II.6. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:
a). Hiện trạng giao thông:
Khu vực nghiên cứu quy hoạch là đầu mối giao thông đƣờng bộ, đƣờng sắt, đƣờng
thủy trên sông Hồng. Hệ thống đƣờng liên huyện, liên xã cũng tƣơng đối phát triển.

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

Tuyến đƣờng đê sông Hồng là tuyến đƣờng liên xã quan trọng và còn có vai trò là phƣơng
tiện kiểm soát lũ lụt.
* Đường sắt:

Trong khu vực nghiên cứu có tuyến đƣờng sắt đi Hải Phòng chạy dọc theo Quốc lộ 5

(rẽ nhánh từ ga Gia Lâm).
Trong khu vực nghiên cứu có ga Phú Thị.
* Đường Bộ

Hệ thống đƣờng quốc lộ, đƣờng vành đai:
- Đƣờng quốc lộ 1A mới ( đƣờng vành đai 3) từ Cầu Thanh Trì lên phía Bắc đi Bắc
Ninh, đƣờng đang trong giai đoạn hoàn thiện, có mặt cắt thiết kế rộng 29,5m và 42m, chiều
dài hiện tại trong phạm vi nghiên cứu là 5355m.
- Đƣờng Nguyễn Đức Thuận (quốc lộ 5) đi Hải Phòng, chiều dài tuyến khoảng: 4582m,
mặt cắt gồm hai làn xe mỗi làn rộng 10,5m, dải phân cách trung tâm rộng 0,5m. Hiện tại
trong khu vực nghiên cứu đang triển khai đầu tƣ xây dựng tuyến đƣờng Hà Nội - Hƣng Yên
và đƣờng cao tốc Hà Nội- Hải Phòng. Mặc dù trên địa bàn có nhiều tuyến quốc lộ và đƣờng
vành đai đi qua nhƣng các tuyến này chƣa đƣợc xây dựng đồng bộ, thiếu các đƣờng thu gom,
cầu vƣợt dân sinh đấu nối với tuyến đƣờng của địa phƣơng nên thƣờng xuyên xảy ra sung đột
giao thông.
- Hệ thống đƣờng giao thông trong liên huyện, liên xã, liên thôn và trong các khu vực
đô thị:
Trong huyện còn có hệ thống đƣờng liên xã, liên thôn nối từ các điểm dân cƣ ra đƣờng
1A, đƣờng 5 và đƣờng vành đai 3. Hệ thống này có mặt cắt ngang 4- 10m, kết cấu mặt đƣờng
là đá dăm, hoặc bê tông thấm nhập nhựa, chất lƣợng thấp.
Hiện tại trên địa bàn huyện có nhiều dự án đầu tƣ xây dựng một số trục giao thông
chính: Đƣờng Phú Thị - Lệ Chi (rộng 23m); Đƣờng Dốc Hội- ĐHNN1- Bát Tràng (rộng
22m)...
Tại các khu vực phát triển mới, hệ thống giao thông khu công nghiệp và khu đô thị
đang đƣợc đầu tƣ xây dựng. Đây là các tuyến đƣờng đƣợc thiết kế theo tiêu chuẩn đô thị
(Khu đô thị Đặng Xá; KCN Dƣơng Xá...)
Mật độ các tuyến đƣờng từ đƣờng liên thôn trở lên (đƣờng có mặt cắt ngang rộng từ
4m trở lên) đạt khoảng 1km/1km2.
BẢNG TỔNG HỢP MẠNG LƢỚI ĐƢỜNG HIỆN TRẠNG
TT

1

Hạng mục
Giao thông đường bộ
Quốc lộ 1A mới ( đƣờng vành đai 3)
rộng 29,5; 42m
Quốc lộ 5, rộng 28m

Đơn vị

Khối
lượng

Ghi chú

5355

Quốc lộ 1A mới, đang
xây dựng, hoàn thiện
Dự kiến nâng cấp với
mặt cắt ngang rộng 60m
Tuyến đƣờng trong các
khu vực đô thị và
đƣờng liên huyện, xã
Tuyến đƣờng liên thôn

m

4582
14513

Đƣờng rộng 6m -10m

2

Đƣờng rộng 4m-5m
Giao thông đường sắt
Gia Lâm - Hải Phòng
Ga đƣờng sắt

30398
4,6
1

ga Phú Thị
8


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

3

Giao thông đường thuỷ
Sông Hồng
Sông Bắc Hƣng Hải

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

BẢNG THỐNG KÊ CÁC TRẠM BƠM TƢỚI

km
22,9
6,5

b). Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng:
* Hiện trạng nền:
- Khu đất lập quy hoạch có địa hình khá bằng phẳng, hƣớng dốc chủ yếu về sông
Cầu Bây và sông Bắc Hƣng Hải. Cao độ khu vực đã xây dựng trung bình khoảng từ 4,5m
đến 6,5m, khu vực chƣa xây dựng khoảng từ 3,5m đến 4,5m.
- Hiện nay, khu vực đƣợc bảo vệ khỏi lũ trên sông Hồng bằng tuyến đê Tả Hồng ở
phía Tây Nam với cao độ mặt đê khoảng 13 – 14m, còn thấp hơn so với cao độ chống lũ
tần suất 1% là 14-14,5m
- Các tuyến đƣờng Quốc lộ 5, vành đai 3 có cao độ khoảng trên 6,0m hiện nay đang
là các đƣờng phân lƣu nhân tạo của khu vực.
* Hiện trạng tưới nông nghiệp:
Có khoảng 5 trạm bơm tƣới và hệ thống kênh dẫn, hệ thống tƣới tiêu này phục vụ
chủ yếu cho khoảng 3500 ha đất canh tác, riêng trạm bơm Kim Đức hỗ trợ cho cả xã
Xuân Giao huyện Văn Giang, Hải Dƣơng. Hệ thống này không chỉ phụ thuộc vào điều
kiện thủy văn của các con sông, kênh mà còn phụ thuộc vào cơ quan quản lý. Sông Bắc
Hƣng Hải chịu sự chi phối điều hành chung của toàn bộ hệ thống thủy nông Bắc Hƣng
Hải.
* Hiện trạng tiêu:
Chủ yếu dựa vào hệ thống tƣới tiêu nƣớc nông nghiệp, nƣớc từ các khu vực thị trấn
và các điểm dân cƣ đƣợc thu gom và xả tự nhiên vào các kênh mƣơng tƣới tiêu nông
nghiệp. Tại một số các khu công nghiệp và các dự án phát triển đô thị đã xây dựng hệ
thống thoát nƣớc mƣa đƣợc tổ chức đồng bộ với hệ thống giao thông và hệ thống hạ tầng
kỹ thuật khác.
Khu vực nghiên cứu đƣợc chia thành một lƣu vực tiêu nƣớc chính thoát ra sông
Bắc Hƣng Hải. Do mực nƣớc sông Bắc Hƣng Hải tại cống Xuân Thuỵ và Tân Quang
trong những năm trƣớc đây thƣờng giữ ở cao độ lớn nhất là 3,5m, nên thoát nƣớc trong

khu vực này chủ yếu là tự chảy. Tại khu vực này có 4 tuyến sông, mƣơng thủy nông chính
xả vào sông Bắc Hƣng Hải. Đó là sông Cầu Bây, kênh Kiên Thành, sông Giàng và mƣơng
Cầu Đen- Gia Cốc.
BẢNG THỐNG KÊ CÁC TRẠM BƠM, KÊNH TIÊU
Kích thƣớc (m)

1

Sông, kênh,
mƣơng
Cầu Bây

H:4,0; B16-40

DT lƣu
vực (ha)
5023

2

Kiên Thành

H:2,0; B10

1043

3

Cầu Đen Gia Cốc

TT

Ghi chú
- Ra cống Xuân Thuỵ vào sông Bắc Hƣng Hải
- Một phần của quận Long Biên; Cổ Bi, Đông Dƣ,
Đa Tốn, Trâu Quỳ, Kiêu Kỵ, Đặng Xá, Phú Thị,
Kim Sơn, Dƣơng Quang, Dƣơng Xá
- Ra cống Tân Quang vào sông Dâu (Bắc Hƣng Hải)
- Cổ Bi, Đặng Xá, Phú Thị, Dƣơng Xá, Trâu Quỳ,
Đa Tốn
- Ra cống Hoàng Xá vào sông Bắc Hƣng Hải

1

Vàng ( Đặng Xá)

1/1000m3/h

2023

2

Dốc Lời

4/1000m3/h

320 ha đồng,
220 ha bãi

3

Thuận Phúc

3/1000m3/h

510

4

Kiêu Kỵ

2/1000m3/h

442

5

Báo Đáp

4/1000m3/h

Cổ Bi, Đặng Xá, một phần Dƣơng Xá,
Trâu Quỳ, Đa Tốn
Đặng Xá, Phú Thị và một phần Kim
Sơn
Một phần quận Long Biên, Đông Dƣ,
và một phần của Đa Tốn, Trâu Quỳ
Kiêu Kỵ và một phần Đa Tốn
Hỗ trợ trạm bơm tƣới Kiêu Kỵ và
Thuận Phú

Ghi chú: Khối lượng thống kê tại bảng này chỉ tính trong ranh giới lập quy hoạch
c). Hiện trạng cấp nước:
* Nguồn nƣớc:
- Chủ yếu đƣợc lấy từ nhà máy nƣớc Gia Lâm (giai đoạn1) có công suất 30.000m3/ngđ
cấp nƣớc cho khu dân cƣ các cơ quan xí nghiệp trên địa bàn thị trấn Trâu Quỳ có đƣờng kính
từ 150 - 400mm.
* Các hình thức cấp nƣớc hiện nay:
- Nƣớc máy từ nhà máy nƣớc Gia Lâm thông qua tuyến ống truyền dẫn D400 và tuyến
ống phân phối chính D200 dọc đƣờng Ngô Xuân Quảng cung cấp cho khu vực thị trấn Trâu
Quỳ.
- Phần còn lại chủ yếu dùng nƣớc giếng khơi, giếng khoan.
* Nhận xét: Hệ thống các công trình cấp nƣớc sạch trong khu vực thời gian qua đã
đƣợc quan tâm đầu tƣ, tuy nhiên quy mô còn nhỏ, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế. Để
đáp ứng nhu cầu phát triển cần xây dựng, bổ sung, hoàn thiện, nâng cấp các công trình cấp
nƣớc, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng.
d). Hiện trạng cấp điện:
*Nguồn cấp điện:

Nguồn cấp điện cho Hà Nội hiện nay đƣợc lấy từ hệ thống điện Quốc gia, trực tiếp qua
nhà máy Thủy điện Hòa Bình và nhà máy Nhiệt điện Phả Lại. Các hộ tiêu thụ điện của Hà
Nội nhận điện thông qua ba trạm nguồn nút 220 KV: Hà Đông (3x250MVA), Mai Động
(3x250MVA) và Chèm (3x250MVA).
Cấp điện cho các phụ tải của khu vực có hai trạm 110kV:
- Trạm 110KV Gia Lâm (E.2), nằm trên địa bàn phƣờng Việt Hƣng, quận Long Biên,
có công suất 2x63+25MVA điện áp 110KV/35-22-10-6KV cấp điện cho hầu hết phụ tải trên
địa bàn quận Long Biên và huyện Gia Lâm. Các tuyến trung thế cấp điện cho huyện Gia Lâm
gồm 4 tuyến 35KV và 2 tuyến 10KV.
- Trạm 110KV Sài Đồng B (E.15) nằm trên địa bàn phƣờng Sài Đồng, quận Long Biên,
trạm có công suất 2x40MVA điện áp 110KV/22/6KV cấp điện chủ yếu cho quận Long Biên,

ngoài ra còn cấp điện cho cụm CN Phú Thị thuộc huyện Gia Lâm bằng 2 tuyến 22kV.
Hai trạm trên đƣợc cấp từ 2 đƣờng dây 110KV Đông Anh- Phố Nối. Trên địa bàn
huyện có 2 trạm biến áp trung gian 35/6KV: Trạm trung gian Kim Sơn, công suất 4000KVA
và trạm trung gian Thừa Thiên, công suất 6300KVA đƣợc cấp từ 2 lộ 373 và 376 từ trạm
110KV Gia Lâm (E2).
*Mạng lưới trung thế: Lƣới điện trung thế trong khu vực huyện bao gồm 4 cấp điện áp
35; 22; 10; 6KV.
9


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Lưới 35KV: Chủ yếu đi trên không, gồm 4 tuyến cáp trục mạch đôi tiết diện chủ yếu
AC120, AC95, từ trạm 110KV Gia Lâm ( E2): Lộ 373 cấp điện cho phụ tải các xã Ninh
Hiệp, Đình Xuyên, Phú Thị, Kim Sơn, Dƣơng Xá; Lộ 376 cấp điện cho các xã Cổ Bi, Phú
Thị, Đông Dƣ, Dƣơng Xá và thị trấn Trâu Quỳ.
Lưới 22KV: Hiện tại lƣới 22KV (lƣới chuẩn) mới chiếm một tỷ trọng nhỏ trong lƣới
điện trung thế, lấy điện từ trạm 110KV Sài Đồng B qua 2 lộ cáp 472 và 475 tiết diện chủ
yếu AAAC240, XLPE240 cấp điện cho khu công nghiệp Phú Thị và tuyến 477 cấp điện
cho trạm Đông Dƣ 2.
Lưới 10KV: Lƣới 10KV đƣợc cấp từ trạm 110KV Gia Lâm (E2), gồm các 2 lộ cáp:
Lộ 973 tiết diện chủ yếu AC95 cấp điện cho xã Đa Tốn, Kiêu Kỵ và thị trấn Trâu Quỳ.
Lưới 6K: Lƣới phân phối 6KV tiết diện chủ yếu AC90, AC75, đƣợc cấp nguồn từ 2
trạm trung gian Kim Sơn và Thừa Thiên
* Trạm biến áp: Các trạm biến thế 6/0,4KV, 10/0,4KV, 22/0,4KV, 35/0,4KV có 4
loại cấu trúc: Trạm xây, trạm treo, trạm cột và trạm kiosk.
e). Hiện trạng thoát nước thải, quản lý chất thải rắn, nghĩa trang:
* Hệ thống thoát nước thải:
Khu vực chƣa có hệ thống thoát nƣớc thải sinh hoạt hoàn chỉnh, nƣớc thải sinh hoạt
từ các khu vực tập thể nằm dọc theo quốc lộ 5 và các đƣờng giao thông chính sau khi

đƣợc xử lý bằng bể tự hoại đƣợc thoát vào hệ thống thoát nƣớc chung của khu vực. Nƣớc
thải sinh hoạt từ các khu vực dân cƣ làng xóm đƣợc thoát vào các rãnh thoát nƣớc chung
dọc theo các tuyến đƣờng nội bộ, sau đó đƣợc thoát ra các mƣơng thoát nƣớc và đồng
ruộng xung quanh.
Hiện tại, cụm công nghiệp Phú Thị, làng nghề Bát Tràng và các nhà máy xí nghiệp,
cơ sở sản xuất khác đều chƣa có hệ thống thu gom và xử lý nƣớc thải, nƣớc thải sản xuất
hầu nhƣ chƣa đƣợc xử lý trƣớc khi xả ra nguồn tiếp nhận.
* Quản lý chất thải rắn:
Trong khu vực nghiên cứu hiện có Nhà máy xử lý rác Kiêu Kỵ với diện tích 14ha,
phƣơng pháp xử lý rác thải chính là chôn lấp và sản xuất phân bón từ rác thải. Hiện tại bãi
rác Kiêu Kỵ đang đƣợc đầu tƣ xây dựng giai đoạn 2.
Rác thải sinh hoạt đƣợc thu gom với tỉ lệ cao đối với khu vực dọc theo các tuyến
đƣờng chính trong khu vực nghiên cứu. Đối với khu vực dân cƣ làng xóm, tỉ lệ thu gom
rác thải chƣa cao, vẫn tồn tại những bãi rác tự phát gây mất vệ sinh môi trƣờng.
Rác thải công nghiệp của cụm công nghiệp Phú Thị và các nhà máy xí nghiệp sản
xuất hầu hết chƣa đƣợc phân loại mà đƣợc thu gom chung với rác thải sinh hoạt.
Trong khu vực nghiên cứu còn tồn tại một số bãi đổ chất thải rắn xây dựng gây ô
nhiễm môi trƣờng.
* Nghĩa trang:
Trong khu vực nghiên cứu hệ thống nghĩa địa có tổng diện tích khoảng: 40,05ha
nằm xen kẽ trong khu vực làng xóm hiện có.
* Hiện trạng môi trường đô thị:
- Khu vực nghiên cứu hiện có mức độ đô thị hoá chƣa cao, đặc trƣng chủ yếu vẫn là
khu vực nông nghiệp, nông thôn. Hiện trong khu vực chƣa có vấn đề nghiêm trọng về mặt
môi trƣờng.

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

- Hiện tƣợng ô nhiễm môi trƣờng chủ yếu xuất hiện tại các khu vực làng nghề, cụm
công nghiệp chƣa có hệ thống xử lý nƣớc thải, rác thải, các khu vực nghĩa địa, nghĩa trang

nằm xen kẽ trong các khu dân cƣ.
- Hệ thống sông, hồ, ao trong khu vực có một ý nghĩa cảnh quan quan trọng. Diện tích
này mới chỉ khai thác trên khía cạnh nông nghiệp và thoát nƣớc chung. Hiện nay mức độ ô
nhiễm hệ thống sông hồ đang ngày ngày một lớn, điển hình là hệ thống sông Cầu Bây do phải
tiếp nhận một khối lƣợng lớn nƣớc thải sinh hoạt và công nghiệp chƣa qua xử lý.
II.7. Các đồ án quy hoạch, dự án chuẩn bị đầu tư có liên quan:
II.7.1. Đánh giá thực hiện quy hoạch chung:
* Giai đoạn trước thời điểm 26/7/2011 (trƣớc khi QHCHN2030 đƣợc Thủ tƣớng
Chính phủ phê duyệt). Trong ranh giới nghiên cứu, phát triển đô thị đƣợc thực hiện theo các
quy hoạch sau:
- Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 (Quy hoạch
108) đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày
20/6/1998.
- Quy hoạch ngành gồm: Quy hoạch giao thông; Quy hoạch cấp điện;. Quy hoạch
mạng lƣới giáo dục; Quy hoạch 3 lực lƣợng giao thông, phòng cháy chữa cháy, cảnh sát cơ
động; Quy hoạch công nghiệp; Quy hoạch mạng lƣới xăng dầu; Quy hoạch vật liệu xây
dựng…
- Quy hoạch chi tiết quận Long Biên tỷ lệ 1/2000 (phần quy hoạch sử dụng đất và giao
thông) đã đƣợc UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 228/2005/QĐ-UB
ngày 19/12/2005;
- Quy hoạch chi tiết quận Long Biên tỷ lệ 1/2000 (phần hạ tầng kỹ thuật) đã đƣợc
UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 13/2008/QĐ-UB ngày 21/03/2008;
- Quy hoạch chung xây dựng huyện Gia Lâm tỷ lệ 1/5000 đã đƣợc UBND Thành phố
Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 47/2009/ QĐ-UB ngày 20/1/2009;
- Trên cơ sở các quy hoạch nên trên, sau 10 năm thực hiện Quy hoạch 108, một số quy
hoạch chi tiết tỷ lệ. 1/2000 và tỷ lệ 1/500 đã đƣợc nghiên cứu và triển khai đầu tƣ xây dựng.
Tuy nhiên, tỷ lệ các dự án đƣợc triển khai thực tế chỉ đạt khoảng 15-20%.
* Giai đoạn từ thời điểm 26/7/2011 đến nay (khi QHCHN2030 đƣợc Thủ tƣớng Chính
phủ phê duyệt):
- Trên cơ sở Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm

2050 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày
26/7/2011, các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch phân khu đang đƣợc nghiên cứu triển
khai nhƣ: Giao thông; cấp điện; cấp nƣớc; nghĩa trang; chất thải; thƣơng mại; giáo dục…
trong đó quy hoạch cấp điện, quy hoạch vật liệu xây dựng đã đƣợc phê duyệt.
II.7.2. Quy hoạch, dự án có liên quan:
Các quy hoạch, dự án và các chủ trƣơng đầu tƣ hiện đã và đang đƣợc nghiên cứu triển
khai trong ranh giới quy hoạch phân khu chủ yếu đƣợc thực hiện theo Quy hoạch chi tiết
huyện Gia Lâm, Hà Nội, tỷ lệ: 1/5.000 đã đƣợc UBND TP Hà Nội đƣợc phê duyệt.
Trong ranh giới nghiên cứu quy hoạch phân khu hiện có 37 đồ án quy hoạch, dự án
hoặc các chủ trƣơng đầu tƣ đã và đang đƣợc nghiên cứu triển khai. Bao gồm 22 dự án, đồ án
quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt, tổng diện tích khoảng: 1500ha; 15 dự án đã đƣợc cấp có thẩm
quyển chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ, tổng diện khoảng 200ha.
10


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

II.7.3. Đánh giá, phân loại các quy hoạch, dự án có liên quan:
Trên cơ sở các đồ án, dự án nêu trên, đối chiếu với Hồ sơ Quy hoạch chung xây
dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính
phủ phê duyệt, việc đánh giá phân loại nhƣ sau:
* Đánh giá phân loại:
Loại 1: Các đồ án, dự án đã đƣợc duyệt, đã đầu tƣ xây dựng và phù hợp theo định
hƣớng quy hoạch chung, sẽ đƣợc cập nhật vào đồ án, không điều chỉnh.
Loại 2: Các đồ án đã đƣợc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế hoặc UBND TP Hà Nội đã
chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ xây dựng, sẽ đƣợc xem xét để phù hợp theo định hƣớng
QHC xây dựng thủ đô HN đƣợc duyệt.
Loại 3: Các đồ án, dự án đƣợc duyệt nhƣng chƣa phù hợp, sẽ điều chỉnh để đảm

bảo phù hợp theo định hƣớng Quy hoạch chung và không gian cảnh quan của khu vực.
* Nhận xét chung:
Số lƣợng đồ án, dự án tƣơng đối nhiều, quy mô lớn chiếm khoảng 55% tổng diện
tích đất nghiên cứu, phần diện tích đất còn lại chủ yếu là khu vực dân cƣ hiện có, đất cây
xanh đô thị, mặt nƣớc, các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đầu mối...đƣợc định
hƣớng theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và kế thừa của quy hoạch chung xây dựng
huyện Gia Lâm đƣợc duyệt. Nhƣ vậy có thể nhận định quy hoạch phân khu đô thị N11
tƣơng đối ổn định về mặt quy hoạch sử dụng đất.
CÁC ĐỒ ÁN QUY HOẠCH, DỰ ÁN LIÊN QUAN
Thông tin về các đồ án quy hoạch
TT

Phân
loại

Tên Đồ án quy hoạch, Dự án đầu tƣ xây
dựng

Nhà thi đấu huyện Gia Lâm

1

Địa điểm

Đơn vị
đƣợc giao
lập quy
hoạch

Cơ quan, số QĐ phê

duyệt QH tỷ lệ 1/500
(hoặc QHMB)

140/2003/QĐ-UB
ngày 29/10/2003

Xã Cổ Bi,
Đặng Xá

Tổng công
ty thủy tinh
và gốm xây
dựng
Viglacera

122/2006/QĐ-UB
ngày 26/7/2006

4

Khu chức năng đô thị phục vụ dự án
ĐTXD các cơ sở CN sạch, kho tàng, trạm
xử lý nƣớc thải thuộc cụm CN Phú Thị

Xã Phú Thị

Tổng công
ty đầu tƣ
phát triển
hạ tầng

UDIC

1079/QĐ-UBND
ngày 08/3/2010 phê
duyệt QHCT

5

Nhà xuất bản phụ nữ

Xã Phú Thị

Nhà xuất
bản phụ nữ

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

6

Bãi đỗ xe tải

Xã Phú Thị

Công ty cổ
phần
Vinapco

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

7

Cụm CN tập trung vừa và nhỏ Phú Thị

Xã Phú Thị

Khu đô thị mới Đặng Xá 1

Khu đô thị mới Đặng Xá 2

3

Xã Cổ Bi,
Đặng Xá

Loại 1

Ghi chú

Đã xây
dựng
xong

Xã Cổ Bi, xã
Trâu Quỳ
Tổng công
ty thủy tinh
và gốm xây
dựng

Viglacera

2

Tình
hình
triển
khai

Đang
đầu tƣ
xây
dựng

Các đồ
án, dự
án đã
đƣợc
duyệt,
đã đầu
tƣ xây
dựng,

8

Khu Công nghiệp Dƣơng Xá A

Xã Dƣơng Xá

9

Dự án XD nhà văn hóa huyện Gia Lâm

Xã Trâu Quỳ

10

Khu tái định cƣ Trâu Quỳ

Xã Trâu Quỳ

11

Khu vực đấu giá quyền SDĐ tại xã Trâu
Quỳ

12

Đã xây
dựng
xong

UBND
huyện Gia
Lâm

Xã Trâu Quỳ

UBND
huyện Gia

Lâm

127/2004/QĐUBND ngày
11/8/2004 của
UBND TP

Dự án XD bệnh viện huyện Gia Lâm

Xã Trâu Quỳ

UBND
huyện Gia
Lâm

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

13

Trƣờng TH quản lý và công nghệ

Xã Dƣơng Xá

14

Trƣờng cao đẳng nghề kỹ thuật mỹ nghệ
VN

Xã Dƣơng Xá

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

2282/QĐ-UBND
ngày 21/5/2010

15

Các nhà máy của công ty Poongchin Vina
và nhà máy sản xuất bao bì

Xã Kiêu Kỵ

Công ty
Poongchin
Vina và
công ty CP
công nghệ
nhựa

16

Khu sản xuất làng nghề tập trung xã Kiêu
Kỵ

Xã Kiêu Kỵ

UBND
huyện Gia
Lâm

17

Dự án mở rộng trƣờng TC GTVT miền
Bắc

Xã Kiêu Kỵ

18

Cụm CN vừa và nhỏ Lâm Giang

Xã Kiêu kỵ

19

Nhà điều hành tuyến đƣờng cao tốc Hà Nội
- Hải Phòng

Xã Đa Tốn

20

XD Hạ tầng Kỹ thuật khu làng nghề tập
trung Bát Tràng

21

Dự án xây dựng tuyến đƣờng Hà Nội - Hải
phòng

22

Dự án xây dựng tuyến đƣờng Hà Nội Hƣng Yên

Xã Bát Tràng

phù
hợp
theo
định
hƣớng
quy
hoạch
chung,
sẽ đƣợc
cập
nhật
vào đồ
án,
không
điều
chỉnh.

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500
Công ty
TNHH Nhà
nƣớc MTV
Chiếu sáng

và thiết bị
đô thị

UBND
huyện Gia
Lâm

UBND TP đã phê
duyệt QHCT 1/500

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

Đã XD
song
phần
HTKT
đang
triển
khai
XD
công
trình

11


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Điểm thông quan nội địa

23

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

UBND TP đã phê
duyệt nhiệm vụ

Xã Cổ Bi

Công ty CP
xây lắp I
Petrolimex
và công ty
CP Sông
Hồng

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

24

Khu nhà ở xã Cổ Bi

Xã Cổ Bi

25

Khu nhà ở cán bộ chiến sỹ cục 682

Xã Cổ Bi

UBND TP đã chấp
thuận địa điểm

Khu chức năng đô thị tại xã Cổ Bi

Xã Cổ Bi

UBND TP đã giao
cho UBND huyện
Gia Lâm nghiên cứu
lập QH

27

Trung tâm TDTT huyện Gia Lâm

Xã Cổ Bi

28

Trƣờng ĐH Nông nghiệp I

Xã Trâu Quỳ

29

Dự án phục vụ thƣơng mại - văn hóa ẩm
thực HN

Xã Trâu Quỳ

UBND TP đã chấp
thuận địa điểm

30

XD trƣờng cán bộ Phụ nữ

Xã Dƣơng Xá

UBND TP đã chấp
chuận chủ trƣơng

31

Dự án đối ứng để phục vụ đầu tƣ XD tuyến
đƣờng Hà Nội - Hƣng Yên

Xã Đông Dƣ

32

Dự án trụ sở bộ tƣ lệnh Hải Quân

Xã Đông Dƣ

33

Các đơn vị đảm bảo đo kèm Bộ tƣ lệnh hải
quân

26

Loại 2

QHCT khu chức năng đô thị phía Tây Nam
huyện Gia Lâm (Phục vụ dự án BOT tuyến
đƣờng cao tốc Hà Nội - Hải Phòng)

34

35
Loại 3

36

37

Dự án tái định cƣ đƣờng cao tốc
Hà Nội - Hải Phòng

XD Trại lợn giống Ông Bà

Các nhà máy sản xuất gạch, giấy, sơn

Liên danh
Coma Cotana

CĐT
đang
hoàn
chỉnh
hồ sơ
bản vẽ
QHCT
để trình
UBND
TP

UBND TP đã phê
duyệt nhiệm vụ

Các đồ
án đã
đƣợc
phê
duyệt
nhiệm
vụ thiết
kế hoặc
UBND
TP Hà
Nội đã
chấp
thuận
chủ
trƣơng
đầu tƣ

xây
dựng sẽ
đƣợc
xem xét
để phù
hợp
theo
định
hƣớng
QHC
xây
dựng
thủ đô
HN
đƣợc
duyệt.

Xã Đa Tốn

Xã Trâu Quỳ,
Dƣơng Xá, Đa
Tốn, Kiêu Kỵ

Tổng công
ty phát
triển hạ
tầng và đầu
tƣ tài chính
VN

3850/QĐ-UBND
ngày 23/8/2011

Xã Kiêu Kỵ

Xã Kiêu Kỵ

Xã Kiêu Kỵ

Công ty
TNHH Nhà
nƣớc MTV
Giống gia
súc HN
Công ty
granit Đông
Đô, công ty
giấy Hƣng
Hà và công
ty TNHH
Hoàng Sơn

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

Sở đã chấp thuận
QHTMB 1/500

Đang
đầu tƣ

xây
dựng

Các đồ
án, dự
án đƣợc
duyệt
nhƣng
chƣa
phù
hợp, sẽ
điều
chỉnh
để phù
hợp
theo
định
hƣớng
Quy
hoạch
chung
và
không
gian
cảnh
quan
của khu
vực.

II.8. Đánh giá chung:

II.8.1. Đánh giá quỹ đất xây dựng
 Khu vực đất thuận lợi cho khai thác xây dựng: Diện tích khoảng 2110,03ha chiếm
67,81% tổng diện tích đất trong khu vực nghiên cứu.
Bao gồm:
- Khu vực các đồ án quy hoạch, dự án đầu tƣ xây dựng:
+ Các dự án đã đƣợc phê duyệt đang triển khai xây dựng hoặc đã xây dựng xong.
- Khu vực còn lại:
+ Khu vực đất nông nghiệp, đất không sử dụng, thuận lợi trong công tác GPMB.
+ Ít phải đầu tƣ vào công tác chuẩn bị kỹ thuật.
 Khu vực đất thuận lợi có mức độ cho khai thác xây dựng: Diện tích khoảng
247,98ha chiếm 7,97% tổng diện tích đất trong khu vực nghiên cứu.
Bao gồm:
- Khu vực chuyển đổi chức năng:
+ Khu vực đất phi nông nghiệp cần chuyển đổi chức năng sử dụng đất.
- Khu vực còn lại:
+ Khu vực mặt nƣớc lớn, thuận lợi trong công tác GPMB.
+ Cần phải đầu tƣ lớn vào công tác chuẩn bị kỹ thuật.
 Khu vực cấm và hạn chế khai thác xây dựng: Diện tích khoảng 175,73ha chiếm
5,65% tổng diện tích đất trong phạm vi nghiên cứu.
Khu vực nằm trong hành lang cách ly các công trình đặc thù (công trình HTKT, quốc
phòng - an ninh đặc biệt, di tích có vùng bảo vệ không gắn liền bản thân di tích thuộc đất phi
nông nghiệp, nghĩa trang - cơ sở hỏa táng, công nghiệp có HLCL…), các tuyến hạ tầng kỹ
thuật, tuyến đê và hành lang bảo vệ đê sông Hồng, đƣờng sắt và hành lang bảo vệ đƣờng
sắt…
 Khu vực cải tạo, chỉnh trang: Diện tích khoảng 578,06ha chiếm 18,58% tổng diện
tích đất trong phạm vi nghiên cứu.
Bao gồm:
Các khu vực đất phi nông nghiệp hiện hữu sử dụng ổn định; cải tạo - chỉnh trang theo
quy hoạch.
BẢNG ĐÁNH GIÁ KHAI THÁC ĐẤT ĐAI XÂY DỰNG

Khu vực

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

Khu vực đất thuận lợi cho khai thác xây dựng
Khu vực đất thuận lợi có mức độ cho khai thác xây dựng
Khu vực cấm và hạn chế khai thác xây dựng
Khu vực cải tạo, chỉnh trang
Tổng cộng

2110.03
247.98
175.73
578.06
3111.80

67.81
7.97
5.65
18.58
100.00

(Nguồn: QCXD, TCVN 4449:1987, TCVN 4418:1987 và nghiên cứu của Viện QHXDHN)

II.8.2. Đánh giá chung hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:

Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có cơ sở hạ tầng kỹ thuật chƣa đầy đủ, lạc hậu. Hệ
thống thoát nƣớc chung tại các khu dân cƣ không đảm bảo vệ sinh môi trƣờng. Các ao, hồ,
mƣơng trên địa bàn là nơi chứa nƣớc thải sinh hoạt chƣa qua xử lý. Chất thải rắn sinh hoạt
chƣa đƣợc thu gom và vận chuyển triệt để một phần vì huyện Gia Lâm là huyện ngoại thành,
12


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

ngƣời dân vẫn có thể tận dụng rác thải sinh hoạt hữu cơ cho chăn nuôi và làm phân bón
trong trồng trọt, rác thải vô cơ nhƣ chai lọ thủy tinh, hộp nhựa...đƣợc sử dụng lại hoặc bán
cho cơ sở tái chế. Nghĩa trang nhân dân tồn tại từ lâu đời và vẫn đang nhận hung táng
đang là nguồn gây ô nhiễm môi trƣờng không khí, nƣớc ngầm và đất.
II.8.3. Đánh giá tổng hợp:
a) Thuận lợi :
- Vị trí địa lý thuận lợi trong vùng tam giác phát triển kinh tế phía Bắc, cạnh các
trục giao thông chính của quốc gia đi các tỉnh phía Bắc nối ra cảng biển.
- Có hệ thống cây xanh, mặt nƣớc phong phú về tính chất, chức năng nhƣ: Cây
xanh mặt nƣớc sông Hồng phía Tây Nam, vành đai xanh nông nghiệp phía Bắc và hệ
thống công viên cây xanh sông Bắc Hƣng Hải.
- Nằm cạnh trung tâm Hà Nội, có điều kiện thuận lợi trong việc tận dụng tiềm lực
về con ngƣời, công nghệ, nguồn vốn, có tiềm năng phát triển du lịch và thu hút đầu tƣ.
- Có hệ thống HTKT ban đầu cần thiết cho phát triển.
- Có nguồn nhân lực dồi dào để phát triển CN, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ.
- Địa hình bằng phẳng, chủ yếu là đất nông nghiệp nên thuận lợi cho công tác giải
phóng mặt bằng.
b) Khó khăn :
- Quá trình đô thị hóa diễn ra chậm, không đồng đều.
- Thiếu nguồn vốn và cơ chế phù hợp để phát triển.
- Hệ thống các công trình dịch vụ thƣơng mại, du lịch…chƣa phát triển.

- Vấn đề kiểm soát lũ lụt.
- Thiếu cơ sở hạ tầng xã hội, thiếu chiến lƣợc phát triển bền vững.
- Phải giải quyết đồng bộ các vấn đề kinh tế xã hội, môi trƣờng đối với các khu dân
cƣ hiện hữu.
c) Cơ hội :
- Các tuyến giao thông đô thị liên vùng, liên tỉnh theo quy hoạch sẽ rút ngắn
khoảng cách giữa khu vực nghiên cứu với trung tâm Hà Nội và các vùng lân cận.
- Có khả năng thu hút các dự án phát triển quy mô lớn.
- Sông Hồng, sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng Hải là cơ sở phát triển hành lang xanh
và phát triển đô thị bền vững, sinh thái.
- Là vùng đô thị phát triển mạnh mẽ đối trọng với đô thị lõi trung tâm. Hiện nay
một loạt dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng đang đƣợc triển khai nhƣ: Đƣờng cao tốc Hà Nội
– Hải Phòng, đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên sẽ là tiền đề phát triển của khu vực.
- Nằm trên trục không gian cảnh quan và trục phát triển kinh tế tài chính thƣơng
mại nối kết khu vực đô thị trung tâm với các tỉnh phía Đông thành phố.
d) Thách thức :
- Chủ yếu là sức ép của quá trình đô thị hóa. Trong thời gian tới khu vực nghiên
cứu vẫn thuộc khu vực ngoại thành Hà Nội với vai trò là vành đai cây xanh, thực phẩm và
nguồn đất dự trữ của TP cần phải có bƣớc đi vừa phù hợp sự phát triển chung của thành
phố vừa đáp ứng đƣợc các nhu cầu đòi hỏi phát triển thực tế của địa phƣơng.
- Vị trí nằm cạnh sông Hồng, sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng Hải có khả năng bị đe
dọa bởi nƣớc lũ.

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

- Các cụm công nghiệp, khu xử lý rác Kiêu Kỵ và đƣờng bộ có thể gây ô nhiễm môi trƣờng.
- Tốc độ đô thị hóa nhanh có thể hủy hoại môi trƣờng tự nhiên, ảnh hƣởng đến cuộc
sống, việc làm của dân cƣ nông thôn.
e) Kết luận :
- Là khu vực có rất nhiều yếu tố thuận lợi để phát triển đô thị hiện đại, đặc sắc và bền

vững tạo dựng hình ảnh mới cho Thủ đô.
Các vấn đề chính cần giải quyết:
- Xây dựng hoàn thiện nâng cấp hệ thồng hạ tầng kỹ thuật giao thông.
- Giải quyết vấn đề chuyển đổi kinh tế sang dịch vụ thƣơng mại là chủ yếu: xây dựng
các cơ sở dịch vụ thƣơng mại, văn phòng, giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, ổn
định đời sống dân cƣ khu vực.
- Xây dựng các cơ sở dịch vụ hạ tầng xã hội: văn hóa, giáo dục, y tế, hành chính đáp
ứng quy mô chỉ tiêu, chất lƣợng phục vụ.
- Giải quyết vấn đề nhà ở bao gồm: nhà ở di dân tái định cƣ, nhà ở cho nhiều đối
tƣợng thu nhập. Cải tạo các làng xóm dân cƣ hiện có giữ đƣợc những đặc trƣng truyền thống
đồng thời nâng cao điều kiện môi trƣờng sống.
Quan điểm quy hoạch:
- Tạo dựng phát huy đƣợc nét đặc trƣng vốn có của địa phƣơng về môi trƣờng cảnh
quan tự nhiên, văn hóa, bảo tồn di tích.
- Phát triển đô thị bền vững trên cơ sở hài hòa 3 yếu tố: Kinh tế, môi trƣờng, xã hội.
- Khai thác hiệu quả các yếu tố tự nhiên, vị trí địa lý, giao thông, tiết kiệm đất xây dựng.
- Xây dựng đô thị đồng bộ có bản sắc, tránh đầu tƣ nhỏ lẻ.
- Các định hƣớng phát triển chính:
+ Là đô thị Dịch vụ - Công nghiệp cửa ngõ phía Đông Thành phố trung tâm, kết nối
với Hƣng Yên, Hải Dƣơng
+ Là trung tâm phân phối hàng hóa và chợ đầu mối và điểm trung chuyển hàng hóa tới
các tỉnh phía Đông HN.
+ Là đầu mối giao thông đƣờng bộ, đƣờng sắt, đƣờng thủy với hệ thống công trình
giao thông đầu mối quan trọng.
+ Là khu vực phát triển đô thị trên cơ sở cải tạo thị trấn Trâu Quỳ và phát triển đô thị
mới
+ Là trung tâm đào tạo cấp vùng.
- Cần lựa chọn đúng đắn các dự án ƣu tiên, nhà đầu tƣ có năng lực thực sự. Phân đợt
các giai đoạn xây dựng theo nguyên tắc ƣu tiên các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, cơ sở kinh
tế, nhà ở, khả năng đầu tƣ thuận lợi.

III. CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN.
III.1. Chỉ tiêu sử dụng đất, công trình:
Đất xây dựng đô thị khoảng:
Trong đó:
*
Đất dân dụng đô thị:
Bao gồm:
Đất công trình công cộng TP, khu ở:
Đất trƣờng THPT, dạy nghề

194,49 m2 đất/ngƣời
150,22 m2 đất/ngƣời

9,35 m2 đất/ngƣời
1,00 m2 đất/ngƣời
13


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

*
*

Đất cây xanh, TDTT TP, khu ở :
Tỷ trọng đất giao thông:
Đất đơn vị ở:
Đất khác trong phạm vi khu dân dụng
Đất khác ngoài phạm vi khu dân dụng

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

54,30
36,97
55,70
19,05
25,22

m2 đất/ngƣời
m2 đất/ngƣời
m2 đất/ngƣời
m2 đất/ngƣời
m2 đất/ngƣời

III.2. Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:
a) Giao thông:
+ Tỷ trọng đất giao thông và giao thông tĩnh:
19,01 %
+ Chỉ tiêu đất bãi đỗ xe
3,95 % DT đất đơn vị ở
(tƣơng đƣơng 2,18m2/ngƣời, chủ yếu phục vụ khách vãng lai, tạm thời, vị trí xác định
trên bản vẽ, quy mô của từng bãi đỗ xe xác định giai đoạn sau).
+ Bãi đỗ xe phục vụ cho bản thân công trình: phải tự đảm bảo nhu cầu của từng công
trình và tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN (cụ thể sẽ đƣợc xác định giai đoạn sau).
b) Diện tích hồ điều hòa:
Tổng diện tích hồ điều hòa:
7,8 % DT đất XD đô thị
c) Cấp nước:
+ Sinh hoạt:
180 l/ngƣời/ngày đêm
+ Công trình công cộng thành phố, khu ở, trƣờng

40 m3/ha/ ngày đêm
đạo tạo, viện nghiên cứu, trƣờng THPT:
+ Công trình công cộng đơn vị ở, trƣờng mầm non:
15 % nƣớc sinh hoạt
+ Đất khu, cụm công nghiệp tập trung:
40 m3/ha/ ngày đêm
+ Đất cây xanh, TDTT thành phố, khu vực:
30 m3/ha/ ngày đêm
+ Phục vụ cho tƣới rửa đƣờng thành phố, khu vực:
5 m3/ha/ ngày đêm
+ Đất công trình đầu mối HTKT
30 m3/ha/ ngày đêm
+ Đất an ninh quốc phòng
30 m3/ha/ ngày đêm
+ Nƣớc dự phòng, rò rỉ
25 % tổng công suất
d) Cấp điện:
+ Sinh hoạt:
0,8 KW/ngƣời
+ Đất công cộng dịch vụ thƣơng mại thành phố:
450 KW/ha
+ Đất cơ quan, viện nghiên cứu, trƣờng đào tạo..:
450 KW/ha
+ Phục vụ cho công cộng, trƣờng học, nhà trẻ, cây
25 % điện sinh hoạt
xanh, đƣờng giao thông … trong khu ở, đơn vị ở:
+ Đất khu, cụm công nghiệp tập trung:
200 KW/ha
+ Đất công trình đầu mối HTKT:
200 KW/ha

+ Đất an ninh quốc phòng:
200 KW/ha
+ Đất cây xanh thành phố:
10 KW/ha
+ Giao thông đối ngoại, đƣờng cấp đô thị và khu vực:
12 KW/ha
e) Thông tin liên lạc:
+ Thuê bao sinh hoạt:
2 ngƣời/1thuê bao
(tƣơng ứng
1 hộ/4ngƣời)
+ Thuê bao công cộng thành phố. Cơ quan, viện 150 thuê bao/ha
nghiên cứu, trƣờng đào tạo:
+ Thuê bao công trình công cộng, cây xanh, trƣờng
25 % sinh hoạt
học, đƣờng giao thông … trong khu ở, đơn vị ở:
+ Thuê bao công nghiệp:
25 thuê bao/ha

+ Thuê bao công trình đầu mối HTKT:
15 thuê bao/C.trình
+ Thuê bao an ninh quốc phòng
25 thuê bao/ha
+ Thuê bao cây xanh thành phố
10 thuê bao /ha
f) Thoát nước thải:
+ Sinh hoạt:
180 l/ngƣời/ngày đêm
+ Công cộng, dịch vụ, thƣơng mại TP, khu vực:
40 m3/ha/ ngày đêm

+ Phục vụ cho công cộng, dịch vụ... đơn vị ở:
10 % nƣớc sinh hoạt
+ Đất khu, cụm công nghiệp tập trung:
40 m3/ha/ ngày đêm
+ Đất công trình đầu mối HTKT
30 m3/ha/ ngày đêm
+ Đất an ninh quốc phòng
30 m3/ha/ ngày đêm
g) Quản lý chất thải rắn:
+ Tiêu chuẩn thải chất thải rắn sinh hoạt:
1,3 kg/ngƣời/ngày
+ Tiêu chuẩn tính toán chất thải rắn công nghiệp:
0,2 tấn/ha/ ngày
+ Hệ số tính đến CTR công cộng và khách vãng lai K =
1,2
IV. BỐ CỤC QUY HOẠCH KIẾN TRÚC.
IV.1. Tính chất, chức năng và ý tưởng chủ đạo
a) Tính chất và chức năng phân khu
- Là một phần đô thị trung tâm trong chuỗi các trung tâm đô thị phía Bắc dọc theo
tuyến đƣờng 5 kéo dài.
- Là đô thị Dịch vụ - Công nghiệp cửa ngõ phía Đông Thành phố trung tâm, kết nối
với Hƣng Yên, Hải Dƣơng.
- Là trung tâm phân phối hàng hóa, chợ đầu mối và điểm trung chuyển hàng hóa tới
các tỉnh phía Đông HN.
- Là đầu mối giao thông đƣờng bộ, đƣờng sắt, đƣờng thủy với hệ thống công trình giao
thông đầu mối quan trọng.
- Là khu vực phát triển đô thị trên cơ sở cải tạo thị trấn Trâu Quỳ và phát triển đô thị
mới.
- Là trung tâm đào tạo cấp vùng.
b) Ý tưởng chủ đạo:

- Hình thành các trung tâm mới về thƣơng mại, dịch vụ của đô thị. Tạo dựng đô thị
cửa ngõ phía Đông của đô thị trung tâm, gắn với quảng bá những đặc trƣng cơ bản của Thủ
đô: xanh, văn minh, hiện đại, dịch vụ và công nghiệp công nghệ cao.
- Phát triển các khu đô thị mới đồng bộ hiện đại gắn với cải tạo, chỉnh trang, xây dựng
lại các khu ở hiện có, tạo dựng một phân khu đô thị hoàn chỉnh, đáp ứng các nhu cầu hạ tầng
xã hội và nhà ở phục vụ khu công nghiệp.
- Tổ chức không gian cảnh quan hình thành các trục đô thị, trục cảnh quan và các
không gian điểm nhấn trọng tâm, đảm bảo sự liên kết hài hòa với không gian xung quanh.
- Hình thành đầu mối hạ tầng kỹ thuật, đầu mối giao thông gắn với các trung tâm đô thị,
đảm bảo kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung khu vực.
- Tổ chức các trung tâm đào tạo chất lƣợng cao, nhằm đào tạo nghề, phục vụ nhu cầu phát
triển đô thị. Giải quyết lao động việc làm phục vụ mục đích chuyển dịch từ mô hình sản xuất
công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp sang mô hình dịch vụ đô thị và công nghiệp.
14


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

- Theo QHCHN2030 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số
1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, khu vực phía Bắc sông Hồng dự báo quy mô dân số đô thị
đến năm 2030 khoảng: 1.700.000 ngƣời; đến năm 2050 (tối đa) khoảng: 1.970.000 ngƣời:
BẢNG PHÂN BỐ DÂN CƢ ĐÔ THỊ THEO QHCHN2030

TT

Hạng mục

1

2

Đô thị Mê Linh - Đông Anh (C1)
Đô thị Đông Anh (C2)
Đô thị Đông Anh - Yên Viên - Long Biên - Gia Lâm
(C3-C4)

3

Ý tưởng chủ đạo lập quy hoạch phân khu đô thị N11
IV.2. Quy mô dân số:
* Cơ sở để xuất phân bố dân cư các phân khu đô thị:
- Căn cứ Thông báo số 236/TB-VPCP ngày 01/9/2010 về ý kiến kết luận của Thủ
tƣớng Chính phủ tại cuộc họp Thƣờng trực Chính phủ, giao UBND Thành phố Hà Nội chỉ
đạo khẩn trƣơng lập, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để cụ thể hoá quy
hoạch chung, làm cơ sở để xem xét, phê duyệt và triển khai thực hiện các dự án đầu tƣ
xây dựng, trong đó đặc biệt lƣu ý việc kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp với Quy
hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (QHCHN2030);
Công văn số 2610/BXD-KTQH ngày 23/12/2010 của Bộ Xây dựng về việc triển khai quy
hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng nông thôn, điều chỉnh cục bộ quy hoạch và cấp giấy
phép quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Trên cơ sở nội dung đồ án QHCHN2030, phân tích đánh giá các khu vực cần ƣu
tiên nghiên cứu triển khai quy hoạch phân khu đô thị, thực trạng phát triển trên từng khu
vực, phục vụ công tác quản lý đô thị, UBND Thành phố Hà Nội đã khẩn trƣơng tổ chức
triển khai nghiên cứu lập quy hoạch 17 phân khu đô thị giai đoạn đầu (trong đô thị trung
tâm) gồm: Khu vực phía Bắc sông Hồng có ký hiệu từ N1 đến N9, N11 và GN; khu vực
phía Nam sông Hồng có ký hiệu từ S1 đến S5 và GS. Và hiện nay đang tiếp tục nghiên
cứu triển khai các quy hoạch phân khu còn lại trong đô thị trung tâm (tại khu vực phía
Bắc sông Hồng, gồm: Khu vực Cổ Loa, Trung tâm TDTT ASIAD, khu ngoài đê tả ngạn
sông Hồng và các khu còn lại; tại khu vực Nam sông Hông, gồm: đô thị lịch sử đến sông

Nhuệ và khu ngoài đê hữu ngạn sông Hồng).

Dân số năm Dân số năm
2030
2050
ngƣời
ngƣời
450000
550000
550000
670000

700000
750000
Không có
Không có
4 Nêm xanh (bao gồm cả dân cƣ hiện hữu)
số liệu
số liệu
Phần phát triển đô thị ngoài đê sông Hồng (bao gồm
Không có
Không có
5
cả dân cƣ hiện hữu).
số liệu
số liệu
Tổng Bắc sông Hồng
1700000
1970000
* Đề xuất phân bố dân số trong các phân khu đô thị phía Bắc sông Hồng:

- Nguyên tắc phân bố:
+ Phân bố dân cƣ đô thị theo giới hạn phát triển đô thị đã xác lập trong QHCHN2030,
phù hợp tính chất, chức năng của từng khu vực phát triển đô thị: Mê Linh - Đông Anh; Đô thị
Đông Anh; Đô thị Đông Anh - Yên Viên - Long Biên - Gia Lâm; Nêm xanh; Phần phát triển
đô thị ngoài đê sông Hồng, sông Đuống.
+ Hạn chế phát triển dân số trong khu vực nêm xanh trên cơ sở dân số hiện có.
+ Kiếm soát phát triển dân số đối với khu vực phát triển đô thị ngoài đê sông Hồng,
sông Đuống, sông Cà Lồ trên cơ sở dân số hiện có và quỹ đất phát triển đô thị ngoài đê.
+ Hạn chế, giảm quy mô dân số thuộc di tích Cổ Loa.
- Đề xuất phân bố dân số trong các phân khu đô thị khu vực phát triển đô thị phía Bắc
sông Hồng nhƣ sau:
BẢNG THỐNG KÊ PHÂN BỐ DÂN CƢ KHU VỰC
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BẮC SÔNG HỒNG
TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Hạng mục
Phân khu đô thị N1
Phân khu đô thị N2
Phân khu đô thị N3

Phân khu đô thị N4
Phân khu đô thị N5
Phân khu đô thị N6
Phân khu đô thị N7
Phân khu đô thị N8
Phân khu đô thị N9
Phân khu đô thị N10
Phân khu đô thị N11

Dân số năm 2030 Dân số năm 2050
ngƣời
ngƣời
170.000
190.000
2.000
2.300
75.000
85.000
188.900
220.000
87.100
116.000
15.000
17.600
230.000
240.000
87.000
87.000
180.000
200.000

350.000
380.000
110.000
160.000
15


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

TT
12
13
14
15
16
17

Hạng mục
Phân khu đô thị GN
Khu vực GN-ĐB (Cổ Loa)
Khu vực GN-A (Trục Hồ Tây – Cổ Loa)
Khu vực GN-B (Phía Nam PKĐT N6)
Khu vực GN-C (Phía Nam sông Cà Lồ)
Khu vực Sông Hồng - Sông Đuống
Chuỗi khu đô thị phía Bắc sông Hồng

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

Dân số năm 2030 Dân số năm 2050
ngƣời

ngƣời
136.000
163.000
15.500
12.100
8.000
10.000
1.500
2.000
10.000
15.000
34.000
70.000
1.700.000
1.970.000

Sơ đồ phân bổ dân số khu vực Bắc sông Hồng
* Dự báo và đề xuất phân bố dân số trong phân khu đô thị N11:
+ Đến năm 2030:
110.000 ngƣời
+ Tối đa đến năm 2050:
160.000ngƣời.
Trong đó:
+ Dân số hiện có khoảng (làm tròn):
63.000 ngƣời
+ Dự báo dân số tăng thêm đến năm 2030 khoảng :
47.000 ngƣời.
+ Dự báo dân số tăng tối đa đến năm 2050 khoảng :
97.000 ngƣời.
IV.3. Nguyên tắc nghiên cứu cơ cấu quy hoạch:

- Tuân thủ Định hƣớng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030
và tầm nhìn đến năm 2050 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt.

- Quy mô dân số phù hợp phân bố quy mô dân số đã đƣợc xác lập chung của chuỗi đô
thị Bắc sông Hồng trong QHCHN2030.
- Đề xuất cơ cấu quy hoạch phù hợp với việc chuyển đổi từ mô hình quản lý hành
chính theo huyện ngoại thành sang mô hình quản lý hành chính theo quận nội thành.
- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trên cơ sở quy mô dân số tối đa, tuân thủ với Quy
chuẩn Xây dựng Việt Nam và QHCHN2030.
- Tuân thủ các điều kiện khống chế về hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật, an
ninh quốc phòng, di tích danh thắng theo quy định...
- Bổ sung, cập nhật rà soát các dự án, đồ án liên quan, đề xuất phù hợp định hƣớng
QHCHN2030.
- Mạng giao thông đƣợc xác định từ cấp đƣờng thành phố, liên khu vực, khu vực, phân
khu vực tới cấp đƣờng nhánh.
- Cơ cấu quy hoạch đƣợc bố trí theo nguyên tắc tầng bậc từ khu thành phố, khu ở, đơn
vị ở.
- Cân đối quỹ đất, đảm bảo nhu cầu cho phát triển đô thị. Trong đó chú trọng giải
quyết các nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội của địa phƣơng. Hạn chế di dân giải phóng mặt
bằng, phù hợp với định hƣớng chung.
- Đối với các khu vực cải tạo, chỉnh trang (trong các khu vực đất làng xóm) hình thành
các đơn vị ở độc lập, hoàn chỉnh đồng bộ và ƣu tiên dành quỹ đất cho các nhu cầu phát triển
hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của địa phƣơng.
- Tuân thủ các yêu cầu khống chế trong phân khu đô thị N11 của QHCHN2030 về các
khung không gian các khu chức năng, trung tâm, khu ở.
+ Khuyến khích:
Khuyến khích phát triển các trung tâm đa chức năng mật độ cao ở các đầu mối giao
thông chính.
Bảo tồn các khu vực làng xóm truyền thống, các công trình di tích lịch sử văn hóa,
công trình tôn giáo tín ngƣỡng.

Bổ sung dịch vụ công cộng đô thị; Ƣu tiên phát triển hạng mục hạ tầng xã hội cho khu
vực.
Tạo lập không gian xanh trong phân khu đô thị, khu công viên cây xanh, TDTT kết
hợp du lịch sinh thái kết nối với hệ thống cây xanh, hành lang xanh thành phố.
Kết nối hạ tầng kỹ thuật, đầu mối giao thông quốc gia và thành phố.
+ Nghiêm cấm:
Xây dựng lấn chiếm không gian, lấn chiếm hành lang xanh, phá vỡ cảnh quan, các
điểm di tích lịch sử văn hóa, công trình tôn giáo tín ngƣỡng.
+ Khai thác hiệu quả không gian, kiến trúc cảnh quan.
Khai thác môi trƣờng tự nhiên: Sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng Hải, sông Hồng và hệ
thống mƣơng, hồ ao hiện trạng.
Tổ chức một số dịch vụ công cộng cấp khu vực và đô thị dọc đƣờng Nguyễn Đức
Thuận, đƣờng Hà Nội Hƣng Yên: Trung tâm thƣơng mại, dịch vụ, tài chính, ngân hàng, trung
tâm mua sắm tại khu chức năng đô thị phía Tây Nam huyện Gia Lâm.
Tổ chức trung tâm văn hóa, thể thao du lịch, trung tâm y tế gắn kết với các khu công
viên cây xanh. Khai thác không gian cảnh quan vành đai xanh sông Cầu Bây, công viên khoa
học.
16


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Tổ chức mô hình khu ở sinh thái, hiện đại gắn kết với cây xanh mặt nƣớc, tạo lập
không gian đô thị mới hiện đại phía Đông thành phố.
+ Kết nối hạ tầng kỹ thuật:
Kết nối giao thông (trục không gian) với giao thông khu vực.
Kết nối hệ thống cấp nƣớc, thoát nƣớc, cấp điện, thoát nƣớc thải đồng bộ chung
khu vực
+ Tổ chức không gian:
Khu vực nghiên cứu đƣợc chia thành các khu vực trên cơ sở ranh giới nghiên cứu

với các tuyến đƣờng trục chính đô thị, hình thành các trung tâm cấp đô thị, khu vực và các
khu ở hoặc đơn vị ở.
Tại các khu ở hình thành các đơn vị ở, với hạt nhân khu ở là khu công viên, vƣờn
hoa cây xanh, trung tâm thƣơng mại dịch vụ và trƣờng trung học phổ thông.
Các đơn vị ở tổ chức các nhóm ở, với hạt nhân đơn vị ở là khu cây xanh, vƣờn hoa,
công cộng đơn vị ở và cụm trƣờng tiểu học, trung học cơ sở.
Theo đó hình thành hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật: trạm cấp điện, cấp
nƣớc, xử lý nƣớc thải, bến bãi đỗ xe.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đƣợc tính toán xác định nhu cầu diện tích các loại đất
từng cấp phục vụ theo quy mô dân số, tổ chức phân bố đảm bảo quy mô, tính chất sử
dụng và bán kính phục vụ theo từng cấp: đô thị, khu ở, đơn vị ở.
IV.3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
Trên cơ sở đánh giá hiện trạng, nghiên cứu cơ cấu và quá trình triển khai thực hiện
các dự án đầu tƣ, đề xuất nguyên tắc và giải pháp phân bố sử dụng đất khu vực nghiên
cứu đƣợc xác định nhƣ sau:
- Phân khu đô thị N11 đƣợc chia thành 3 khu giới hạn bởi các mạng đƣờng chính
đô thị và trục chính đô thị, 11 ô quy hoạch đƣợc giới hạn bởi các mạng đƣờng liên khu
vực có mặt cắt ≥40m và 16 đơn vị ở để kiểm soát phát triển.
- Trong các ô quy hoạch bao gồm các khu chức năng đô thị, vị trí và ranh giới xác
lập trên bản vẽ có tính chất định hƣớng, ranh giới, quy mô, các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ
đƣợc xác định cụ thể ở quy hoạch tỷ lệ lớn hơn và tuân thủ Tiêu chuẩn, QCXDVN.
- Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng ô quy hoạch và đơn vị ở nhằm kiểm soát
phát triển chung, trong qua trình triển khai lập quy hoạch hoặc dự án ở giai đoạn sau, có
thể áp dụng các Tiêu chuẩn tiên tiến nƣớc ngoài và phải đƣợc cơ quan có thẩm quyền cho
phép theo quy định.
- Đối với các khu vực đã và đang triển khai đầu tƣ xây dựng, sẽ tiếp tục thực hiện
theo dự án đã đƣợc phê duyệt, đối với các đồ án quy hoạch, dự án đầu tƣ xây dựng đã
đƣợc cấp thẩm quyền phê duyệt mà chƣa thực hiện đầu tƣ xây dựng, sẽ đƣợc nghiên cứu
xem xét và có thể điều chỉnh để phù hợp quy hoạch phân khu. Đối với các đồ án quy
hoạch, quy hoạch tổng mặt bằng, dự án đang nghiên cứu mà chƣa đƣợc cấp thẩm quyền

phê duyệt, hoặc đã đƣợc cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ, cần đƣợc nghiên
cứu lại để phù hợp với quy hoạch phân khu này.
- Đối với đất nhóm nhà ở xây dựng mới đƣợc nghiên cứu xây dựng đồng bộ hiện
đại về: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc, chất lƣợng sống cao mang đẳng
cấp quốc tế và có tính đại diện; tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, kết nối hài hòa
với khu vực làng xóm hiện có, khai thác các hình thức kiến trúc truyền thống, gìn giữ giá
trị văn hóa đặc trƣng. Nhà ở phát triển với các loại hình nhà ở chung cƣ, liền kế, biệt thự,

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

nhà vƣờn…đảm bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan xung quanh. Đối với phần
đất ở xây dựng mới, trong quá trình triển khai giai đoạn sau cần nghiên cứu dành đủ quỹ đất
để giải quyết nhà ở phục vụ nhu cầu theo thứ tự ƣu tiên sau: Quỹ đất giãn dân, di dân giải
phóng mặt bằng trong khu vực và đô thị; nhà ở xã hội; nhà ở thƣơng mại.
- Đối với đất công nghiệp kho tàng khuyến khích phát triển theo hƣớng sang công
nghiệp sạch, công nghệ cao và công nghiệp phụ trợ.
- Đối với đất an ninh quốc phòng sẽ đƣợc thực hiện theo dự án riêng do cơ quan có
thẩm quyền xem xét, quyết định.
- Đối với đất công trình di tích, tôn giáo, danh lam thắng cảnh đã hoặc chƣa đƣợc xếp
hạng, quy mô diện tích và hành lang bảo vệ sẽ đƣợc xác định ở tỉ lệ 1/500 trên cơ sở quyết
định hoặc ý kiến của cơ quan quản lý nhà nƣớc liên quan. Việc lập dự án, cải tạo, xây dựng
phải tuân thủ theo luật định và đƣợc cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với các nghĩa trang, nghĩa địa và mộ hiện có không phù hợp quy hoạch, đƣợc di
dời quy tập đến khu vực nghĩa trang tập chung của Thành phố:
+ Trong giai đoạn quá độ, khi thành phố chƣa có quỹ đất để quy tập mộ, các ngôi mộ
hiện có đƣợc tập kết tạm vào nghĩa trang tập trung hiện có. Các nghĩa trang tập kết tạm này
phải đƣợc tổ chức lại thành khu khang trang, sạch sẽ, tiết kiệm đất và phải có hành lang cây
xanh cách ly, hệ thống xử lý kỹ thuật đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trƣờng (tuyệt đối không
đƣợc hung táng mới).
+ Về lâu dài các nghĩa trang hiện có và khu vực tập kết tạm trong các lô đất nêu trên sẽ

di chuyển đến nghĩa trang tập chung của thành phố.
- Đối với các ô đất trong khu vực dự án trong vành đại xanh, hành lang xanh: Cho phép
triển khai theo hƣớng thấp tầng, mật độ xây dựng thấp, đảm bảo liên kết các hệ thống cây
xanh trong khu vực, có thể nghiên cứu một số công trình cao tầng có tính chất là công trình
điểm nhấn tạo cảnh quan kiến trúc đô thị cho khu vực (phải đƣợc cấp thẩm quyền cho phép).
- Đối với trƣờng đại học Nông nghiệp 1: Là cơ sở đào tạo cấp vùng phía Đông Hà Nội,
cung cấp nguồn nhân lực trình độ cao, đạt tiêu chuẩn.
- Khu vực cây xanh đô thị:
+ Tại khu vực xã Đông Dƣ, thị trấn Trâu Quỳ, xã Cổ Bi, phƣờng Thạch Bàn, Cự Khối
- quận Long Biên hình thành các hệ thống công viên vui chơi giải trí, thể dục thể thao, công
viên khoa học kết nối không gian cây xanh mặt nƣớc khu vực sông Hồng và sông Đuống.
+ Tại các xã Kiêu Kỵ, Đa Tốn sẽ hình thành các công viên du lịch, sinh thái, cây xanh
cảnh quan hai bên sông Cầu Bây, ngoài ra còn có chức năng là không gian đệm để ngăn cách
khu vực đô thị với tỉnh Hƣng Yên.
- Đối với khu xử lý rác thải Kiêu Kỵ: Dự kiến năm 2015 đóng cửa, tại đây sẽ xây dựng
nhà máy xử lý rác theo công nghệ xử lý thành phân hữu cơ, công xuất 300 tấn/ ngày và đảm
bảo bán kính vùng ảnh hƣởng là ≥500m đến chân các công trình xây dựng khác.
- Đối với các tuyến đƣờng quy hoạch (từ đƣờng khu vực trở xuống) đi qua khu ở hiện có,
sẽ đƣợc xác định cụ thể ở giai đoạn quy hoạch tỷ lệ lớn hơn, phù hợp với điều kiện hiện trạng.
- Trong ranh giới nghiên cứu hiện có các tuyến cống, mƣơng phục vụ tƣới tiêu thoát
nƣớc phục vụ chung cho khu vực... khi lập quy hoạch ở tỷ lệ lớn hơn, hoặc nghiên cứu lập dự
án đầu tƣ xây dựng cần đảm bảo hoạt động bình thƣờng của hệ thống tƣới tiêu thoát này.
- Trong quá trình lập quy hoạch tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ở giai
đoạn sau, cần khảo sát các công trình ngầm liên quan đến an ninh quốc phòng, di sản văn hóa,
xăng dầu... để có biện pháp giải quyết phù hợp quy hoạch phân khu này.
17


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CƠ BẢN
TỔNG PHÂN KHU
Dân số

CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT
Diện
tích
(ha)

Chỉ tiêu
(m2/người)

TỔNG CỘNG

3111,80

ĐẤT DÂN DỤNG

160000
Mật độ xây
dựng
(%)

người
Tầng cao
(tầng)

min

max

min

194,49

1,00

70,00

1,00 50,00

2403,59

150,22

1,00

59,00

1,00 35,00

ĐẤT CÔNG CỘNG THÀNH PHỐ

103,80

6,49

20,00

40,00

7,00 35,00

ĐẤT CÂY XANH, TDTT THÀNH PHỐ (*)

811,76

50,74

ĐƢỜNG, QUẢNG TRƢỜNG, NHÀ GA VÀ
BẾN - BÃI ĐỖ XE THÀNH PHỐ

231,34

14,46

ĐẤT KHU Ở

1256,69

78,54

1,00

59,00

1,00 30,00

45,78

2,86

20,00

40,00

3,00

9,00

16,06

1,00

14,00

35,00

1,00

4,00

57,03

3,56

1,00

5,00

1,00

246,62

15,41

891,20

55,70

20,00

59,00

1,00 30,00

304,74

19,05

20,00

50,00

1,00 50,00

36,80

20,00

40,00

3,00 50,00

256,97

30,00

50,00

1,00

9,00

35,00

70,00

1,00

2,00

35,00

70,00

1,00

2,00

- Đất công cộng khu ở
Trường trung học phổ thông (Cấp 3)
- Đất cây xanh, TDTT khu ở
- Đƣờng phố, điểm đỗ - dừng xe và bãi đỗ
xe khu ở
- Đất đơn vị ở,nhóm ở độc lập
CÁC LOẠI ĐẤT KHÁC TRONG PHẠM VI
KHU DÂN DỤNG
ĐẤT HỖN HỢP
ĐẤT CƠ QUAN, VIỆN NGHIÊN CỨU,
TRƢỜNG ĐÀO TẠO…
ĐẤT DI TÍCH, TÔN GIÁO - TÍN NGƢỠNG
ĐẤT XÂY DỰNG NGOÀI PHẠM VI KHU DÂN
DỤNG
ĐẤT CÔNG NGHIỆP, KHO TÀNG

max

10,97
403,47
134,92

ĐẤT AN NINH, QUỐC PHÕNG

53,85

ĐẤT ĐẦU MỐI HẠ TẦNG KỸ THUẬT

73,74

25,22

ĐẤT NGHĨA TRANG LIỆT SĨ
ĐẤT GIAO THÔNG ĐỐI NGOẠI - Nhà
ga,đƣờng sắt, bến - bãi đỗ xe đối ngoại
ĐẤT HÀNH LANG CÁCH LY, CÂY XANH
CÁCH LI VỆ SINH, NGHĨA ĐỊA, CÂY XANH
VƢỜN ƢƠM

98,84
42,12

Chú thích:
- (*) Bao gồm cả hồ điều hòa.
- Mật độ xây dựng, tầng cao các công trình dịch vụ trong đất cây xanh, TDTT thành phố sẽ đƣợc
cụ thể hóa trong quy hoạch ở tỷ lệ lớn hơn.

(Chi tiết số liệu xem phụ lục số 2)

IV.4.2. Quy hoạch hệ thống hạ tầng xã hội và đô thị:
Tổng diện tích nghiên cứu khoảng:
3111,80ha (100%)
Trong đó
- Đất dân dụng khoảng:
2403,59 ha (77,24%)
- Các loại đất khác trong phạm vi khu dân dụng khoảng: 304,74ha (9,79%)
- Đât xây dựng ngoài phạm vi khu dân dụng khoảng:
403,47ha (12,97%)

IV.4.1. Quy hoạch đất dân dụng:
a) Đất công trình công cộng cấp thành phố, khu ở:
- Đất công trình công cộng cấp thành phố, khu ở bao gồm các chức năng chính:
Thƣơng mại, dịch vụ, y tế, văn hóa, hành chính quản lý đô thị và công trình công cộng hỗn
hợp khác.
- Các công trình công cộng cấp thành phố đƣợc tổ chức thành các trung tâm trên cơ sở
nhóm chức năng có thể kết hợp các chức năng văn phòng, nhà ở cho thuê phục vụ lƣu trú thời
gian ngắn…nhằm tiết kiệm đất và khai thác hiệu quả quỹ đất. Trong đất công cộng thành phố
không xây dựng nhà ở ổn định lâu dài và công trình ngoài dân dụng. Vị trí đƣợc xác định chủ
yếu nằm kề cận các tuyến đƣờng có mặt cắt lớn (Nguyễn Đức Thuận, trung tâm khu chức
năng đô thị phía Tây Nam huyện Gia Lâm). Tại đây hình thành các trung tâm thƣơng mại
dịch vụ cửa ngõ đô thị và các công trình phục vụ các hoạt động văn hóa, văn nghệ, du lịch,
thể dục thể thao, khách sạn, rạp chiếu phim... đáp ứng nhu cầu cửa ngõ phía Đông thành phố.
Ngoài ra tại tuyến đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên khu vực giao cắt tuyến đƣờng Đa Tốn, khu vực
xã Đông Dƣ hình thành tổ hợp công trình công cộng, thƣơng mại dịch vụ và giới thiệu sản
phẩm gắn với khu làng nghề Bát Tràng.
- Đất công cộng khu ở: Bao gồm các trung tâm thƣơng mại, văn hóa, y tế, (thƣơng mại,
văn phòng và nhà ở…) phục vụ cho ngƣời dân trong khu ở và khu vực lân cận. Đối với đất
công trình mang tính chất hỗn hợp có nhà ở thuộc đất công cộng khu ở thì quy mô nhà ở
không quá 50% diện tích sàn của công trình.
- Vị trí các công trình công cộng xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên cứu trong
giai đoạn sau. Trong quá trình nghiên cứu vị trí các công trình công cộng này có thể điều
chỉnh để phù hợp với thức tế, tiết kiệm đất và tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt
Nam
- Quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất công cộng cấp thành phố và khu ở cụ
thể sẽ đƣợc xác định trong giai đoạn sau tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Tổng diện tích đất công cộng thành phố và khu ở khoảng 149,58ha.
Trong đó:
+ Diện tích đất công cộng thành phố khoảng 103,80ha.
+ Diện tích đất công cộng khu ở khoảng 45,78ha.

(Chi tiết xem phụ lục số 2).
* Công trình y tế:
- Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình y tế
nhằm phục vụ dân cƣ trong khu vực.
- Đất xây dựng công trình y tế bao gồm: Bệnh viện, phòng khám đa khoa, trung tâm y
tế, nhà hộ sinh, trạm vệ sinh phòng dịch, nhà thuốc….
- Vị trí đất công trình y tế xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên cứu trong giai đoạn
sau. Trong quá trình nghiên vị trí các công trình y tế có thể điều chỉnh để phù hợp với thức tế,
tiết kiệm đất và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
18


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

- Quy mô,chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình y tế sẽ đƣợc xác
định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
* Công trình văn hóa:
- Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình
văn hóa phục vụ dân cƣ đô thị và khu vực. Đất xây dựng các công trình văn hóa bao gồm:
nhà văn hóa, nhà hát, nhà hòa nhạc, rạp chiếu phim, triển lãm, thƣ viện, câu lạc bộ…
- Vị trí đất công trình văn hóa xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên cứu trong
giai đoạn sau. Trong quá trình nghiên vị trí các công trình văn hóa có thể điều chỉnh để
phù hợp với thức tế, tiết kiệm đất và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình văn hóa sẽ đƣợc
xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
* Công trình thƣơng mại, dịch vụ:
- Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình
thƣơng mại, dịch vụ phục vụ dân cƣ đô thị và khu vực.
- Đất xây dựng các công trình thƣơng mại, dịch vụ bao gồm các công trình liên
quan đến hoạt động thƣơng mại, dịch vụ nhƣ: Trung tâm thƣơng mại, siêu thị, cửa hàng,

chợ, nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ, tài chính, ngân hàng …
- Vị trí đất công trình thƣơng mại, dịch vụ xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên
cứu trong giai đoạn sau. Trong quá trình nghiên cứu nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân khu
này, vị trí các công trình thƣơng mại, dịch vụ có thể điều chỉnh để phù hợp với thức tế,
tiết kiệm đất và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Quy mô,chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình thƣơng mại, dịch vụ sẽ
đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, QCXDVN.
* Công trình công cộng khác:
- Trong đất công cộng thành phố, khu ở bố trí quỹ đất để xây dựng các công trình
công cộng khác, bao gồm các công trình trụ sở hành chính phục vụ quản lý đô thị, văn
phòng hoạt động kinh tế, xã hội, công cộng hỗn hợp …
- Vị trí đất công trình công cộng xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên cứu
trong giai đoạn sau. Trong quá trình nghiên cứu nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân khu này,
vị trí các công trình công cộng này có thể điều chỉnh để phù hợp với thức tế, tiết kiệm đất
và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Quy mô,chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình công cộng khác sẽ
đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt
Nam và quy định hiện hành của Nhà nƣớc và Thành phố.
* Đất cây xanh, TDTT thành phố, khu ở:
Đất cây xanh, TDTT bao gồm: công viên; vƣờn hoa, cây xanh, mặt nƣớc, quảng
trƣờng, đƣờng dạo, khu vui chơi giải trí, sân bãi tập luyện TDTT, công trình thƣơng mại,
dịch vụ (quy mô nhỏ)…
- Đất cây xanh, TDTT cấp thành phố chủ yếu nằm tại khu vực các phƣờng Thạch
Bàn, Cự Khối – quận Long Biên, thị trấn Trâu Quỳ, xã Cổ Bi, xã Đông Dƣ, xã Đa Tốn, xã
Kiêu Kỵ - huyện Gia Lâm.
+ Theo đó hệ thống công viên khoa học, công viên vui chơi giải trí thể dục thể thao
khu vực xã Đông Dƣ, thị trấn Trâu Quỳ là công viên trung tâm đô thị và khu vực, gắn kết
giữa không gian cây xanh sông Hồng, sông Đuống. Trong đó tổ chức các hoạt động thể

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

dục thể thao, vui chơi giải trí với các hoạt động khoa học công nghệ, vƣờn thí nghiệm của
trƣờng đại học Nông nghiệp 1.
+ Khu vực công viên đô thị phía Nam thuộc các xã Đa Tốn và Kiêu Kỵ kết hợp với dải
cây xanh cảnh quan hai bên tuyến sông Cầu Bây tạo lên một hành lang xanh liên kết hệ thống
cây xanh trong phân khu đô thị. Tại đây tổ chức các khu du lịch sinh thái gắn với khu vực
làng nghề Kiêu kỵ, làng nghề Bát Tràng, không gian mặt nƣớc, hồ điều hòa.
- Đất cây xanh, TDTT khu ở chủ yếu là cây xanh, vƣờn hoa, đƣờng dạo và bố trí các
hoạt động vui chơi giải trí cho các lứa tuổi.
+ Các khu vực công viên, cây xanh, vƣờn hoa đƣợc nghiên cứu, khai thác triệt để
không gian mặt nƣớc hiện có, tạo lập các trục cảnh quan kết hợp với không gian đi bộ. Tại
đây bố trí các hoạt động vui chơi giải trí phục vụ cho nhiều lứa tuổi.
+ Các công trình thể dục thể thao và sân thể thao cơ bản đƣợc bố trí trong khu vực
công viên cây xanh với tỷ lệ thích hợp đảm bảo phục vụ nhu cầu nâng cao sức khỏe thể chất
cho ngƣời dân.
- Hệ thống cây xanh thành phố, khu ở đƣợc kết nối với nhau bằng hệ thống cây xanh
đƣờng phố, các trục không gian đi bộ gắn với cây xanh, vƣờn hoa đơn vị ở, nhóm ở và các
công trình xây dựng.
- Vị trí đất công trình TDTT, hồ điều hòa, mặt nƣớc xác định trên bản vẽ làm cơ sở để
nghiên cứu trong giai đoạn sau. Trong quá trình nghiên cứu nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân
khu này, vị trí các công trình TDTT này có thể điều chỉnh để phù hợp với thức tế, tiết kiệm
đất và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam
- Quy mô, chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể sẽ đƣợc xác định trong giai
đoạn sau tuân thủ Tiêu chuẩn, QCXDVN.
- Tổng diện tích đất cây xanh TDTT thành phố, khu ở khoảng 857,54ha.
Trong đó:
+ Diện tích đất cây xanh TDTT thành phố khoảng 811,76ha (bao gồm cả hồ điều hòa).
+ Diện tích đất cây xanh TDTT khu ở khoảng 45,78ha (bao gồm cả hồ điều hòa).
(Chi tiết xem phụ lục).
b) Đất giao thông thành phố và khu ở:

- Đất giao thông thành phố và khu ở bao gồm: Đƣờng cao tốc đô thị, đƣờng chính đô
thị, đƣờng liên khu vực; Đƣờng chính khu vực, đƣờng khu vực; quảng trƣờng; đƣờng và ga
đƣờng sắt đô thị; ga đầu mối hàng hóa; tuyến đƣờng sắt Quốc gia; bến - bãi đỗ xe, trung tâm
tiếp vận, điểm trung chuyển xe buýt...
- Hệ thống quảng trƣờng đƣợc tổ chức tại các điểm giao cắt của các tuyến giao thông,
trƣớc các không gian công viên cây xanh và công trình công cộng.
- Trong khu vực xác lập bãi đỗ xe công cộng tập trung tại các tuyến giao thông chính
nhằm giải quyết nhu cầu trung chuyển hành khách trên các phƣơng tiện xe buýt, taxi… Ngoài
ra các bãi đỗ xe đƣợc xác lập trên nguyên tắc sau:
+ Đất ngoài dân dụng đô thị phải tự đảm bảo nhu cầu đỗ xe.
+ Đất dân dụng đô thị: Phải tự đảm bảo nhu cầu đỗ xe của công trình đó. Ngoài ra,
trong khuôn viên đất xây dựng các công trình công cộng, cây xanh tập trung dành một phần
quỹ đất hoặc sàn để phục vụ nhu cầu đỗ xe công cộng. Các bãi đỗ xe này nằm trong thành
phần đất công cộng và cây xanh thành phố và nằm trong thành phần đất đơn vị ở nên không
tính vào chỉ tiêu đất giao thông. Vị trí đƣợc lựa chọn cần đảm bảo bán kính phục vụ không
19


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

quá 800m. Vị trí và quy mô cụ thể các bãi đỗ xe công cộng này sẽ đƣợc xác định trong
các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500.
- Tổng diện tích đất giao thông và giao thông tĩnh khoảng 591,51ha chiếm 19,01%
diện tích đất nghiên cứu, đạt chỉ tiêu 36,97m2/ngƣời.
c) Đất trường trung học phổ thông:
- Có 7 trƣờng trung học phổ thông trong khu vực nghiên cứu trong đó hai trƣờng
hiện trạng (trƣờng Nguyễn Văn Cừ; trƣờng Cao Bá Quát) vị trí xác định tại hạt nhân của
các khu ở với quy mô đảm bảo đủ phục vụ cho học sinh trong khu ở và khu vực lân cận.
- Vị trí đất trƣờng trung học phổ thông xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên
cứu trong giai đoạn sau. Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ đƣợc xác định cụ

thể trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Tổng diện tích đất trƣờng trung học phổ thông khoảng 16,06ha đạt chỉ tiêu
1m2/ngƣời.
(Chi tiết xem phụ lục)
d) Đất đơn vị ở
Các đơn vị ở đƣợc bố trí nằm dàn trải khắp khu vực nghiên cứu, bao gồm: Đất công
cộng đơn vị ở, cây xanh, bãi đỗ xe, trƣờng tiểu học, trung học cơ sở, mầm non, các nhóm
nhà ở và giao thông. Hạt nhân đơn vị ở là vƣờn hoa, cây xanh, công trình công cộng đơn
vị ở và trƣờng học.
- Tổng diện tích đất đơn vị ở khoảng 891,20ha đạt chỉ tiêu 55,70m2/ngƣời.
Trong đó:
+ Diện tích đất công cộng đơn vị ở khoảng 46,50ha, đạt chỉ tiêu 2,91m2/ngƣời.
+ Diện tích đất cây xanh đơn vị ở khoảng 48,03ha, đạt chỉ tiêu 3,00m2/ngƣời .
+ Diện tích đất trƣờng trung học cơ sở khoảng 24,58ha, đạt chỉ tiêu 1,54m2/ngƣời.
+ Diện tích đất trƣờng tiểu học khoảng 21,88ha, đạt chỉ tiêu 1,37m2/ngƣời.
+ Diện tích đất trƣờng mầm non khoảng 22,97ha, đạt chỉ tiêu 1,44m2/ngƣời .
+ Diện tích đất nhóm nhà ở khoảng 573,49ha, đạt chỉ tiêu 35,84m2/ngƣời. (trong
đó có khoảng: 10,82ha đất giãn dân, tái định cƣ cho khu vực làng xóm)
+ Diện tích đất giao thông đơn vị ở khoảng 153,75ha, đạt chỉ tiêu 9,61m2/ngƣời.
(trong đó đất bãi đỗ xe chiếm 34,84ha đạt chỉ tiêu 2,18m2/ngƣời)
(Chi tiết xem phụ lục số 3)
Cụ thể các thành phần đất đơn vị ở trong phân khu đô thị như sau:
* Đất công cộng đơn vị ở:
- Đất công cộng đơn vị ở là đất xây dựng các công trình thƣơng mại, dịch vụ, y tế,
văn hóa, quản lý hành chính phục vụ nhu cầu thƣờng xuyên cho dân cƣ trong đơn vị ở,
bao gồm: Chợ, siêu thị, cửa hàng, trạm y tế, nhà văn hóa, phòng truyền thống, thƣ viện,
bƣu điện, trụ sở quản lý hành chính đơn vị ở (tƣơng đƣơng cấp phƣờng)...
- Vị trí đất công cộng đơn vị ở xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên cứu trong
giai đoạn sau. Trong quá trình nghiên cứu nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân khu này, vị trí
các công trình công cộng đơn vị ở có thể điều chỉnh để phù hợp với thức tế, tiết kiệm đất

và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình công cộng đơn vị ở sẽ
đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt
Nam và quy định hiện hành của Nhà nƣớc và Thành phố.

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

* Đất cây xanh đơn vị ở:
- Đất cây xanh đơn vị ở nhằm giải quyết các nhu cầu vui chơi, nghỉ dƣỡng và thể dục
thể thao cho ngƣời dân trong đơn vị ở, bao gồm: Các vƣờn hoa, sân bãi TDTT (nhƣ: sân thể
thao cơ bản, bể bơi (nếu có), nhà tập đơn giản…) và các khu vui chơi giải trí phục vụ các lứa
tuổi...
- Vị trí đất cây xanh đơn vị ở xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên cứu trong giai
đoạn sau. Trong quá trình nghiên cứu nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân khu này, vị trí các
công trình TDTT, vui chơi giải trí có thể điều chỉnh để phù hợp với thức tế, tiết kiệm đất và
tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình TDTT, vui chơi giải trí sẽ
đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt
Nam và quy định hiện hành của Nhà nƣớc và Thành phố.
* Đất trường tiểu học, trung học cơ sở
- Trƣờng tiểu học, trung học cơ sở đƣợc bố trí tại trung tâm đơn vị ở đảm bảo quy mô
và bán kính phục vụ trong đơn vị ở. Xây dựng mới kết hợp cải tạo chỉnh trang nâng cấp các
trƣờng tiểu học, trung học cơ sở hiện có.
- Vị trí đất trƣờng tiểu học, trung học cơ sở xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên
cứu trong giai đoạn sau. Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất trƣờng tiểu học, trung
học cơ sở sẽ đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng Việt Nam.
* Đất trường mầm non
- Trƣờng mầm non bố trí tại trung tâm nhóm nhà ở đảm bảo quy mô và bán kính phục
vụ trong nhóm nhà ở. Xây dựng mới kết hợp cải tạo chỉnh trang nâng cấp các trƣờng mầm

non hiện có.
- Đất các trƣờng mầm non đƣợc bố trí trong đất nhóm nhà ở. Vị trí, quy mô, các chỉ
tiêu sử dụng đất trƣờng mầm non sẽ đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ Tiêu
chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
* Đất nhóm nhà ở
Đất nhóm nhà ở bao gồm đất ở, cây xanh, dịch vụ công cộng nhóm nhà ở, vƣờn hoa,
đƣờng nội bộ, sân chơi luyện tập TDTT… Trong đất ở bao gồm nhà ở chung cƣ, liền kế, biệt
thự, nhà vƣờn.
Vị trí, Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở sẽ đƣợc xác định cụ
thể trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
Đất nhóm nhà ở phân loại thành đất nhóm nhà ở xây dựng mới; nhóm nhà ở hiện có
cải tạo xây dựng lại và nhóm nhà ở hiện có cải tạo chỉnh trang để kiểm soát phát triển, cụ thể
nhƣ sau:
- Đất nhóm nhà ở xây dựng mới đƣợc nghiên cứu xây dựng đồng bộ hiện đại về hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, kết nối hài hòa với khu vực ở
hiện có, khai thác các hình thức kiến trúc truyền thống, gìn giữ giá trị văn hóa đặc trƣng. Nhà
ở đƣợc phát triển đa dạng với các loại hình nhà ở chung cƣ, liền kế, biệt thự, nhà vƣờn…đảm
bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan xung quanh.
- Đất nhóm nhà ở hiện có cải tạo xây dựng lại bao gồm các khu vực nhà ở hiện có và
làng xóm nằm kề cận các tuyến đƣờng giao thông từ đƣờng phân khu vực trở lên hoặc các
trục không gian kiến trúc cảnh quan chủ đạo của phân khu đô thị. Theo đó, các khu vực này
cần đƣợc kiểm soát, nghiên cứu xây dựng đồng bộ hiện đại về tổ chức không gian kiến trúc
20


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

cảnh quan, kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khai thác các kiến trúc truyền thống, gìn giữ
giá trị văn hóa đặc trƣng …đảm bảo hài hòa với không gian kiến trúc cảnh quan xung
quanh.

- Đất nhóm nhà ở hiện có cải tạo xây dựng chỉnh trang chủ yếu thuộc khu vực làng
xóm hiện có. Khu vực này cần đƣợc nghiên cứu cải tạo chỉnh trang, bổ sung đủ hệ thống
giao thông và hạ tầng kỹ thuật, kiểm soát không gian kiến trúc cảnh quan theo hƣớng mật
độ xây dựng thấp, thấp tầng, đi đôi với bảo tồn, khai thác các kiến trúc truyền thống, gìn
giữ giá trị văn hóa đặc trƣng (hạn chế san lấp ao hồ). Nhà ở đƣợc phát triển đa dạng với
các loại hình nhà ở chung cƣ, liền kế, biệt thự, nhà vƣờn…đảm bảo hài hòa với không
gian kiến trúc cảnh quan xung quanh.
* Đất giao thông đơn vị ở:
Đất giao thông đơn vị ở bao gồm đƣờng giao thông từ đƣờng chính khu vực trở
xuống và bãi đỗ xe.
Đƣờng giao thông xác lập trên bản vẽ đƣợc định hƣớng về hƣớng tuyến, mặt cắt
ngang theo cấp đƣờng nhằm kết nối với hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật chung của
khu vực, làm cơ sở để cụ thể hóa mạng lƣới giao thông trong giai đoạn sau. Đối với mạng
đƣờng từ đƣờng phân khu vực trở xuống mà đi qua các khu ở hiện có, sẽ đƣợc nghiên cứu
điều chỉnh để phù hợp với thực tế và phải đảm bảo kết nối giao thông và HTKT chung
khu vực.
Bãi đỗ xe trong đơn vị ở nằm trong thành phần các chức năng đất đơn vị ở, vị trí và
quy mô sẽ đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau.
IV.4.3. Quy hoạch đất khác trong phạm vi khu dân dụng:
a) Công trình hỗn hợp:
- Chức năng chính gồm: Văn phòng, khách sạn, thƣơng mại, ở...
- Vị trí đất công trình hỗn hợp xác định trên bản vẽ làm cơ sở để nghiên cứu trong
giai đoạn sau. Trong quá trình nghiên cứu nhằm cụ thể hóa quy hoạch phân khu này, vị trí
các công trình hỗn hợp này có thể điều chỉnh để phù hợp với thức tế, tiết kiệm đất và tuân
thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình hỗn hợp sẽ đƣợc xác
định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và
quy định hiện hành của Nhà nƣớc và Thành phố.
- Tổng diện tích khoảng: 36,80ha.
b) Đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo:

- Đất cơ quan, trƣờng đào tạo chủ yếu đƣợc xác định trên cơ sở cơ quan, trƣờng
đào tạo hiện có và trong khu vực quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị phía Tây Nam
huyện Gia Lâm.
- Nhu cầu xác lập đất cơ quan, trƣờng đào tạo sẽ đƣợc xác định trên cơ sở quỹ đất
công cộng thành phố, khu ở và đƣợc cụ thể hóa ở giai đọan sau đƣợc cấp thẩm quyền phê
duyệt.
- Vị trí đất cơ quan, viện nghiên cứu, trƣờng đào tạo đƣợc xác định tại bản vẽ trên
cơ sở quỹ đất cơ quan, viện nghiên cứu, trƣờng đào tạo hiện có. Đối với trƣờng đại học
Nông nghiệp đã đƣợc UBND thành phố phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
tại Quyết định số 1534/QĐ-UBND ngày 1/4/2011, về ranh giới, chỉ tiêu quy hoạch kiến

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

trúc, định huớng không gian trong hồ sơ chỉ là minh họa, cụ thể sẽ đƣợc thực hiện theo dự án
riêng.
- Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất các công trình cơ quan, viện nghiên cứu,
trƣờng đào tạo sẽ đƣợc xác định cụ thể trong giai đoạn sau, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn
xây dựng Việt Nam và quy định hiện hành của Nhà nƣớc và Thành phố.
- Tổng diện tích đất cơ quan, trƣờng đào tạo khoảng 256,97ha.
c) Đất công trình di tích, tôn giáo – tín ngưỡng
- Đất di tích, tôn giáo, tín ngƣỡng là đất các công trình di tích nằm trong khu vực
nghiên cứu bao gồm cả hành lang bảo vệ các công trình di tích theo Luật định.
- Bảo tồn tồn tạo các công trình, cụm công trình di tích, tôn giáo phải đảm bảo các
hành lang bảo vệ theo luật định.
- Đối với đất di tích danh thắng, quy mô diện tích và hành lang bảo vệ sẽ đƣợc xác
định chính xác ở tỉ lệ 1/500 trên cơ sở quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Việc lập dự án,
cải tạo, xây dựng trong khu vực này phải tuân thủ Pháp lệnh bảo vệ di tích và danh thắng, do
cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Vị trí đất di tích, tôn giáo, tín ngƣỡng đƣợc xác định tại bản vẽ trên cơ sở quỹ đất di
tích, tôn giáo, tín ngƣỡng (sau khi mở đƣờng theo quy hoạch - nếu có). Quy mô sẽ đƣợc xác

định cụ thể trong giai đoạn sau.
- Tổng diện tích đất di tích, tôn giáo, tín ngƣỡng khoảng 10,97ha.
d) Đất dự án trong vành đai xanh, hành lang xanh:
- Trong khu vực nghiên cứu có khoảng 1500ha nằm trong khu vực đất dự án trong
vành đai xanh, hành lang xanh. Đây là khu vực đƣợc xác định các công trình thấp tầng, mật
độ xây dựng thấp, diện tích cây xanh trong ô đất lớn và phải liên kết đƣợc các hệ thống cây
xanh trong khu vực. Tuy nhiên để tạo kiến trúc cảnh quan đô thị cho khu vực có thể nghiên
cứu một số công trình cao tầng có tính chất là công trình điểm nhấn (phải đƣợc các cấp thẩm
quyền chấp thuận).
- Đối với các khu vực thuộc Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị phía Tây Nam
huyện Gia Lâm tỷ lệ 1/2000 đã đƣợc các cấp thẩm quyền phê duyệt, khi triển khai quy hoạch
chi tiết ở tỷ lệ 1/500 cần nghiên cứu, điều chỉnh để phù hợp theo định hƣớng quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô đã đƣợc phê duyệt.
IV.4.4. Quy hoạch đất ngoài phạm vi khu dân dụng:
a) Đất công nghiệp, kho tàng:
- Di dời các nhà máy xí nghiệp nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cƣ đến khu vực công
nghiệp tập trung trong khu vực. Chuyển đổi quỹ đất này thành đất dân dụng, ƣu tiên phát
triển hạ tầng xã hội phục vụ chung khu vực.
- Xây dựng hoàn chỉnh khu công nghiệp Phú Thị, Lâm Giang theo hƣớng công nghiệp
phụ trợ, công nghiệp công nghệ cao, cải tạo chỉnh trang theo quy hoạch và phát triển mới khu
công nghiệp vừa và nhỏ Lâm Giang, khu sản xuất làng nghề tập chung xã Kiêu Kỵ, khu làng
nghề tập trung Bát Tràng nhằm góp phần tạo dựng hình ảnh và quảng bá phát triển nền công
nghiệp của khu vực.
- Đối với khu vực dự án xây dựng trại lợn giống ông bà đã có chủ trƣơng của UBND
thành phố cho phép chuyển đổi chức năng sử dụng đất (thực hiện theo dự án riêng).
- Tổng diện tích đất công nghiệp kho tàng khoảng 134,92ha.
21


Thuyết minh Quy hoạch phân khu đô thị N11, tỷ lệ 1/5000

b) Đất an ninh, quốc phòng:
- Đất an ninh quốc phòng đƣợc bố trí nhƣ hiện trạng với quy mô là quỹ đất còn lại
sau khi mở đƣờng theo quy hoạch. Tổng diện tích khoảng: 53,85.
c) Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật:
- Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật bao gồm đất xây dựng trạm bơm, trạm sử
lý nƣớc thải, trạm điện, trạm trung chuyển trung tâm tiếp vận, bến bãi đỗ xe đầu mối và
đất hành lang cách ly, tuyến điện, đƣờng sắt, mƣơng và hành lang bảo vệ.
d) Đất giao thông đối ngoại:
Bao gồm các chức năng nhƣ: Ga Cổ Bi, bến xe khách, bãi đỗ xe tải...Tổng diện tích
khoảng: 98,84ha. Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ đƣợc xác định cụ thể
trong giai đoạn sau, tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và quy định hiện
hành của Nhà nƣớc và Thành phố.
e) Đất hành lang cách ly, cây xanh cách ly, nghĩa địa, vườn ươm:
- Hệ thống cây xanh cách ly trong đồ án phần lớn là dải cây xanh cách ly hệ thống
các tuyến mƣơng, tuyến đƣờng sắt và các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật. Tổng diện
tích khoảng: 42,12ha.
- Quy mô, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ đƣợc xác định cụ thể trong giai
đoạn sau, tuân thủ Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và quy định hiện hành của
Nhà nƣớc và Thành phố.
IV.5. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan.
IV.5.1. Bố cục không gian kiến trúc toàn phân khu:
Phát triển đô thị dựa vào cảnh quan thiên nhiên hiện có, bao gồm hệ thống mặt
nƣớc, sông, hồ hiện có, tạo sự kết nối không gian xanh giữa khu vực hành lang xanh sông
Hồng và sông Đuống.
Không gian đô thị đƣợc xác lập chủ yếu là công trình thấp tầng và trung tầng mật
độ thấp.
Cấu trúc không gian đô thị đƣợc tổ chức theo các tuyến trục lõi trung tâm, đƣờng
ngang kết nối với các tuyến giao thông chính đô thị.
Tổ chức các không gian cao tầng dọc hai bên tuyến đƣờng Nguyễn Đức Thuận; khu

vực trung tâm quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị phía Tây Nam huyện Gia Lâm gắn
với không gian cây xanh, mặt nƣớc với tầng cao khoảng 25-50 tầng.
Các công trung tầng đƣợc bố trí dọc tuyến đƣờng quy hoạch có mặt cắt ngang 30m
khu vực ga Cổ Bi dự với tầng cao khoảng 15-25 tầng.
Không gian trong các khu ở, đơn vị ở đƣợc tổ chức theo cấu trúc trục lõi trung tâm
tạo đƣợc sự hài hòa giữa các công trình thƣơng mại cao tầng, chung cƣ cao tầng với khu
nhà ở sinh thái thấp tầng, làng xóm cũ và các công trình hạ tầng xã hội khác.
Đối với các công trình làng xóm cũ cải tạo theo hƣớng tăng cƣờng hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, giao thông, cây xanh hạ tầng xã hội, giữ đƣợc cấu trúc làng xóm cũ: mật độ xây
dựng thấp, nhiều sân vƣờn, hình thức công trình kiến trúc truyền thống.
IV.5.2. Khu vực trọng tâm, các tuyến, điểm nhấn và điểm nhìn quan trọng
a) Khu vực trọng tâm:.
Khu vực trọng tâm của phân khu đô thị là các công trình dọc tuyến đƣờng Nguyễn
Đức Thuận và khu vực trung tâm quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị phía Tây Nam

Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội – Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc 2.

huyện Gia Lâm với các công trình công cộng cấp đô thị và khu vực gắn với công viên cây
xanh.
b) Các tuyến quan trọng:
Các tuyến quan trọng trong khu vực nghiên cứu: Tuyến đƣờng Đông Dƣ Dƣơng Xá;
tuyến đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên, tuyến đƣờng Hà Nội Hải Phòng.
c) Các điểm nhấn:
Điểm nhấn quan trọng đƣợc xác định là cụm công trình cao 50 tầng tại khu vực trung
tâm quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị phía Tây Nam huyện Gia Lâm, các điểm nhấn còn
lại đƣợc xác định dọc tuyến đƣờng Nguyễn Đức Thuận; điểm giao cắt đƣờng Hà Nội – Hải
Phòng với tuyến đƣờng Đông Dƣ – Dƣơng Xá; tuyến đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên với đƣờng
Đông Dƣ – Dƣơng Xá.
d) Điểm nhìn quan trọng:
Các điểm nhìn quan trọng là các hƣớng:

- Trên tuyến đƣờng Nguyễn Đức Thuận, hƣớng từ Hải Phòng về trung tâm thành phố
và ngƣợc lại;
- Trên tuyến đƣờng cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, hƣớng Hải Phòng về trung tâm thành
phố và ngƣợc lại;
- Trên tuyến đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên, hƣớng Hƣng Yên về trung tâm thành phố và
ngƣợc lại;
- Công viên khoa học, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ xã Đa Tốn.
IV.5.3. Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan :
- Tạo lập các không gian xanh: Khu công viên khoa học, thể dục thể thao, vui chơi giải
trí kết nối với hệ thống hành lang xanh sông Cầu Bây và khu vực cây xanh sinh thái xã Đa
Tốn, Kiêu Kỵ kết nối với hệ thống hành lang xanh sông Bắc Hƣng Hải. Tổ chức cây xanh
mặt nƣớc nằm tại trung tâm khu vực quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị phía Tây Nam
huyện Gia Lâm
- Cải tạo chỉnh trang các khu vực làng xóm giữ đƣợc đặc trƣng truyền thống, bảo tồn
các công trình di tích lịch sử văn hóa tôn giáo.
- Tổ chức khu nhà ở chất lƣợng cao, nhà ở sinh thái hiện đại. Các khu nhà ở thu nhập
thấp, nhà ở phục vụ di dân GPMB.
- Bổ sung nâng cấp hệ thống dịch vụ hạ tầng xã hội: giáo dục, y tế, văn hóa...
- Tổ chức hệ thống đầu mối giao thông: tuyến đƣờng Hà Nội – Hải Phòng, tuyến
đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên, tuyến đƣờng sắt quốc gia, đô thị và các công trình hạ tầng kỹ
thuật khác: trạm điện, cấp nƣớc, khu xử lý nƣớc thải, bến bãi tiếp vận...
IV.5.4. Cấu trúc quy hoạch đô thị và các khu chức năng đô thị hiện nay:
Cấu trúc đô thị đƣợc xác lập trên các yếu tố:
- Địa hình cảnh quan tự nhiên: Sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng Hải, hệ thống mƣơng,
hồ ao.
- Yếu tố văn hóa lịch sử: di tích, làng xóm hiện có, các làng nghề đặc trƣng của khu vực.
- Khung kết cấu giao thông đƣờng bộ, sắt đã xác lập trong QHCHN2030.
* Tổ chức không gian xanh:
Cấu trúc không gian xanh đô thị lấy không gian xanh sông Cầu Bây, sông Bắc Hƣng
Hải làm yếu tố tự nhiên để xác định hình thái đô thị. Từ khu vực không gian hành lang xanh

22