Đánh Giá Tình Hình Quản Lý Và Sử Dụng Đất Của Các Tổ Chức Kinh Tế Được Nhà Nước Giao Đất, Cho Thuê

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY TOÁN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY TOÁN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này là những
kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên
cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
TP.HCM, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Toán

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới thầy TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện
đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào
tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng ký
đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 1 đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND
phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và
thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn.
Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp
đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./.
TP.HCM, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Toán

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC VIẾT TẮT .......................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Sự cần thiết của đề tài .............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .............................3
1.1.1. Khái niệm về đất đai .........................................................................................3
1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức ................................................................4
1.1.3. Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất .......................................................4
1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế .................................................................................5
1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất ..........6
1.2. Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất .............................................................6
1.2.1. Luật đất đai ........................................................................................................7
1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai ...................................................8
1.3. Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam .....................................9
1.3.1. Trên Thế giới .....................................................................................................9
1.3.2. Ở Việt Nam .....................................................................................................15
1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất ...............................................................................................................26
1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2017 ...............................................26
1.4.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017.....................27

1.4.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước ...................29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................33
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................33
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................34
2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu .............................34
2.3.4. Phương pháp đánh giá .....................................................................................34
2.3.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................34
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................35
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................37
3.1.3. Kinh tế - xã hội ................................................................................................38
3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật..............................................................45
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận 1 .......................................48
3.2.1. Công tác quản lý đất đai ..................................................................................48
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai................................................................................55
3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Quận 1 ......62
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng ........................62

3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ...................................67
3.3.4. Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra..... 81
3.3.5. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế .........................................................82
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1
giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................83
3.4.1. Các loại hình sản xuất của các tổ chức kinh tế ...............................................83
3.4.2. Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp ................85
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn quận 1 ........................................................................................87
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................87
3.5.2. Giải pháp về kinh tế ........................................................................................88
3.5.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ ..............................................................89
3.5.4. Các giải pháp khác ..........................................................................................90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................92
1. Kết luận .................................................................................................................92
2. Kiến nghị ...............................................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................94
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vi
DANH MỤC VIẾT TẮT
GPMB

: Giải phóng mặt bằng

BTNMT

: Bộ tài nguyên và môi trường

BVMT

: Bảo vệ môi trường

CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

CTR

: Chất thải rắn

CTSN

: Công trình sự nghiệp

DTM

: Đánh giá tác động môi trường

DTTN

: Diện tích tự nhiên

FAO

: Tổ chức lương nông của Liên hiệp quốc

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HNK

: Hàng năm khác

KCN

: Khu công nghiệp

MNCD

: Mặt nước chuyên dung

NĐ- CP

: Nghị định - chính phủ

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

TCKT

: Tổ chức kinh tế

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TS

: Tiến sỹ

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKĐ&N

: Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

WTO

: Tổ chức nông lương thế giới

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 ...............................................26
Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017 .....................27
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất và doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
theo loại hình doanh nghiệp qua các năm 2015 - 2017 ............................39
Bảng 3.2. Các ngành sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
năm 2017 ..................................................................................................40
Bảng 3.3. Thống kê số cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể .........41
Bảng 3.4. Thống kê số lượng doanh nghiệp ngoài nhà nước phân theo từng năm .......42
Bảng 3.5. Dân số, mật độ dân số quận 1 (tính tới thời điểm 31/12/2017) ................43
Bảng 3.6. Dân số biến động tự nhiên ........................................................................44
Bảng 3.7. Tình hình mức sống dân cư Quận 1 qua các năm (2015 - 2017) .............45

Bảng 3.8. Thống kê số lượng và diện tích được giao đất giai đoạn 2015 -2017 ......50
Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................61
Bảng 3.10. Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa bàn
Quận 1.......................................................................................................64
Bảng 3.11. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng và quản lý ...... 65
Bảng 3.12. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 .....................67
Bảng 3.13. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị
hành chính.................................................................................................67
Bảng 3.14. Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 ............................68
Bảng 3.15. Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế tại Quận 1 ...........................69
Bảng 3.16. Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Quận 1 ...... 69
Bảng 3.17. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ
chức kinh tế ..............................................................................................70
Bảng 3.18. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của
các tổ chức kinh tế ....................................................................................71
Bảng 3.19. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế ....73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii
Bảng 3.20. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế tại quận 1...............................................................................................73
Bảng 3.21. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu
điều tra ......................................................................................................76
Bảng 3.22. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được
điều tra ......................................................................................................77
Bảng 3.23. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế

được điều tra .............................................................................................78
Bảng 3.24. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức
kinh tế điều tra ..........................................................................................79
Bảng 3.25. Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của tổ chức kinh tế điều tra ......80
Bảng 3.26. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế
được điều tra .............................................................................................81
Bảng 3. 27. Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất ..............................83
Bảng 3.28. Số lao động trực tiếp và gián tiếp tại các tổ chức kinh tế .......................84
Bảng 3.29. Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 giai
đoạn 2015 -2017 .......................................................................................85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu
thành tài sản chung của cộng đồng. Đối với bất cứ quốc gia nào, đất luôn là nguồn
tài nguyên vô cùng quý giá. Sử dụng có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh
tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Vì vậy việc
quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách
khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống
nhất quản lý” (Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013),“Đất đai là tài nguyên đặc biệt
của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp
luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất.

Quận 1 là trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, phát triển mạnh mẽ về dịch
vụ, thương mại, du lịch. Được xem là trọng điểm kinh tế, có mức sống cao nhất,
nhiều cơ quan chính quyền, các lãnh sự quán các nước và nhà cao tầng đều tập
trung khu vực này. Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và thúc
đẩy kinh tế phát triển, cần phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp
nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn Quận 1. Đảm bảo sử
dụng đất bền vững có hiệu quả trên một đơn vị đất đai. Tạo điều kiện cho các tổ
chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất, thuê đất được chuyển quyền sử dụng đất
trong địa bàn Quận 1, thực hiện các quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Theo Điều 54 Hiến pháp nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013).
Hiện nay quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất
lớn. Tuy nhiên nếu diện tích này quản lý không chặt chẽ sẽ xảy ra nhiều tiêu cực
như: bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng diện tích,
không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa
sử dụng,…

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007
về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò
quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung
và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Để Quận 1 luôn gắn liền với sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh, xứng đáng

là trung tâm của cả vùng đất nam bộ, phát triển khu vực bền vững trong sử dụng tài
nguyên đất đai. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh
giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh” là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế tại
quận 1 giai đoạn 2015-2017
- Đánh giá hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh;
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối với
quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người
sử dụng đất về giao đất, cho thuê đất.
- Đánh giá tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện tốt quyền sử
dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp
luật về đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc công tác quản lý đất đai cho các tổ chức
kinh tế ở được hiệu quả.
- Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối
với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với các tổ chức này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên Trái đất.
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của
nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì thì không có bất kỳ một ngành
sản xuất nào, con người không tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc
sống và duy trì nòi giống đến nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người
chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng
đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Tại Điều 53 Chương III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định: “Đất đai, tài
nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên
thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Có thể thấy
việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả,
bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai,
góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013),
các khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

4
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất)
là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007) hướng dẫn thực hiện
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của
các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không

thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
1.1.3. Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013), tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao
đất để quản lý bao gồm:
- Các tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công,
đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây
gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả.
1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007):
Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp
tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp,
dịch vụ. Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để
thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các
tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
d) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch
vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm
2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác
xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của
pháp luật.
1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của
một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số
tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với

đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng
tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và
giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền
vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc
quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống
pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có
vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể
và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên
nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản
lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản
lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
1.2. Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến
đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến
sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế
quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển
đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất
đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các
ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước

hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất
đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.
1.2.1. Luật đất đai
Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy định
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông
nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước
sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng
như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh
tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng
quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy
định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với
chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật
Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các
tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông
nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không
có mục tiêu lợi nhuận.

Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) vẫn quy
định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là
được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính
sách giao đất không thu tiền sử đụng đất, Điều 54, chương V của Luật Đất đai năm
2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất,
trong đó tập trung vào các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong
hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh
1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành
về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/ 2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về việc
cấp GCN.
- Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về việc sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và QSH tài
sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

9
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn
chiếm, chiếm dụng,...
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất
đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với
mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng
hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007).
1.3. Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Trên Thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai
của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất
đai, ở mỗi quốc gia, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong
việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn
được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất
nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công
bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế
giới như sau:
* Liên bang Nga

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với
sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế
hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản
chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài” cho các Tổ chức dùng để
xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi
xã hội,...tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không
tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất
đặc biệt đối với đất ở đô thị (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
* Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình
cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực
hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ

thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý
của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến
theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân
phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính
thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về
đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù,
từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội
đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành
phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến
là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44
doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã
phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị
trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng
cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá.
Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung
quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm
cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã
ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại
đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu
thầu và đấu giá (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô

thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.
Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề
khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất
đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ
đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản
trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc
gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành
công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được
Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là
cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm
nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất
(đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị
trường đất đai.
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho
hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất
thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân
cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị

bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai
quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích
đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất
thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ
đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy
nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát
triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho
phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2)
trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền
trung ương hay địa phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu
cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu
vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ
việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc
tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai
buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến
tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài
thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp.
Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã
hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các
vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội
hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà
nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu
vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công
cộng... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất
nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất
thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời
hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ
thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và
nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau
khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy
nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại
hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác. Công dân Hungary có thể
được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu
giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua
cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá
nhân và tổ chức nước ngoài (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
* Ôxtraylia (Úc)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn
chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh.
Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này
đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối.
- Các hình thức sở hữu đất:
Ở nước Úc quy định 03 hình thức sở hữu về đất: Sở hữu nhà nước; sở hữu
đất đai tư nhân và Quyền đất đai của người bản xứ.
Chế độ sở hữu nhà nước: Đất vương quyền theo luật Anh - Úc nghĩa là nhà
vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền. Trong khi lịch sử
phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban ban đầu rằng đất đai sẽ là
đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thong qua
thị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng này.
Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương
ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái niệm trừu
tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy nhiều người có thể có lợi
trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó
có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Theo phương thức này thì chủ thể

được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh
nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê.
Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban
hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công nhận
quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các quyền
cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử dụng,
quản lý đất đai...
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyền
chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp
dụng đối với đất tư.
Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các
giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thông
tin đầy đủ và chính xác (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh
tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ
mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá đất sát
giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất
đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu
thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính
toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ
đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có
hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường
nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.

1.3.2. Ở Việt Nam
Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình
đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng
hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử
dụng đất có hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền
sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.
Tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn
chiếm, chiếm dụng,... Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên
đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá
nhân lấn chiếm, chiếm dụng,.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN