Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh tỉnh Đồng Nai - PICC - www.lapduandautu.vn 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN

KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP
NUÔI TRỒNG THỦY SẢN
PHƯƠNG ANH

Chủ đầu tư:
Địa điểm: Xã Phước An, Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
----- Tháng 09/2018 -----


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN

KHU DU LỊCH SINH THÁI KẾT HỢP
NUÔI TRỒNG THỦY SẢN PHƯƠNG
ANH
CHỦ ĐẦU TƯ
Tổng Giám Đốc

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
...
Tổng Giám Đốc

Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

MỤC LỤC
................................................................................................................................3
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ..........................................................................................6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ............................................................................6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án. ...................................................................6
IV. Các căn cứ pháp lý...................................................................................8
V. Mục tiêu dự án. .........................................................................................9
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN ........................11
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án......................11
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất. .................................................................11
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.........................................................................14
II. Quy mô sản xuất của dự án. ....................................................................16
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.......................................20
III.1. Địa điểm xây dựng. .............................................................................20
III.2. Hình thức đầu tư. ................................................................................20
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. .........20
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án...........................................................20
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án. ..21
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ....................................1
I. Phân tích qui mô công trình........................................................................1
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ. .................................1
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .................................2
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng.
................................................................................................................................9
II. Các phương án xây dựng công trình. ........................................................9

3


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

III. Phương án tổ chức thực hiện. ..................................................................9
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ....10
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ ............................................................................................11
I. Đánh giá tác động môi trường. .................................................................11
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường. ....................................11
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án .................................12
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ............................................12
II. Tác động của dự án tới môi trường. ........................................................12
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm ..........................................................................12
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .......................................................14
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. ...15
II.4.Kết luận: ................................................................................................17
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN ..............................................................................................18
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. ...............................................18
II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. .........................................21
II.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ..................................................21
II.2. Phương án vay. .....................................................................................22
II.3. Các thông số tài chính của dự án .........................................................23
KẾT LUẬN ..........................................................................................................25
I. Kết luận.....................................................................................................25
II. Đề xuất và kiến nghị. ..............................................................................25
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ..........26
1. Bảng tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án................26

2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. ................................................26
4


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

3. Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án...........................26
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án. ............................................26
5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án....................................................26
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án. .........................26
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. ....................26
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án................26

5


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
Chủ đầu tư:
Giấy CNĐKKD và Mã số doanh nghiệp số:
Đại diện pháp luật:
Chức vụ:
Địa chỉ trụ sở:
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương
Anh.
Địa điểm xây dựng: Xã Phước An, Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.

Tổng mức đầu tư:
2.893.310.724.000 đồng (Hai nghìn tám trăm chín
mươi ba tỷ ba trăm mười triệu bảy trăm hai mươi tư nghìn đồng). Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động): 867.993.217.000 đồng.
+ Vốn vay tín dụng:
2.025.317.507.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Với các địa danh, phong cảnh nổi tiếng như: Vườn quốc gia Cát Tiên; Khu
Bảo tồn thiên nhiên văn hóa Đồng Nai; thác Giang Điền, thác Mơ, hồ Trị An..., Đồng
Nai ngày càng được nhiều khách du lịch tìm đến, nhất là từ TP Hồ Chí Minh. Năm
2017 là năm tỉnh "được mùa" du lịch nhất từ trước tới nay với số lượng khách tham
quan, lưu trú lên đến hơn 3,4 triệu lượt người, tăng 10%, mang lại doanh thu hơn
1.200 tỷ đồng, tăng 14% so với năm 2016. Toàn tỉnh hiện có 21 khu du lịch, với
nhiều điểm vui chơi, nghỉ dưỡng được các doanh nghiệp đầu tư, nâng cấp. Du lịch
Đồng Nai phần lớn là du lịch sinh thái, loại hình được xem là khá hấp dẫn du khách
nước ngoài. Kế hoạch 118-KH/TU của Tỉnh ủy đặt ra những yêu cầu cần chú trọng
là: Phát triển du lịch bền vững, bảo tồn, phát huy các di sản văn hóa và các giá trị
6


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

truyền thống tốt đẹp của vùng đất, con người Biên Hòa - Đồng Nai hơn 310 năm
hình thành và phát triển; Bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng an ninh, trật tự an
toàn xã hội; Phát triển đồng thời cả du lịch nội địa và quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi
để nhân dân, du khách trong và ngoài nước tham quan, tìm hiểu, khám phá các danh
lam thắng cảnh, văn hóa Đồng Nai; Đề cao trách nhiệm của người đứng đầu cấp ủy
và chính quyền địa phương các cấp trong việc tổ chức triển khai, quản lý hoạt động
du lịch; Xác định phát triển du lịch là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần tập
trung lãnh đạo, chỉ đạo thường xuyên và lâu dài; Là nhiệm vụ của cả hệ thống chính

trị, các cấp, các ngành và của toàn xã hội, có sự chỉ đạo, lãnh đạo chặt chẽ của các
cấp ủy đảng. Đồng thời, phát huy mạnh mẽ vai trò động lực của doanh nghiệp và
cộng đồng dân cư. Những nhiệm vụ để thực hiện trong thời gian tới là: Xây dựng
thương hiệu du lịch Đồng Nai là du lịch sinh thái, trong đó tập trung các huyện Vĩnh
Cửu, Tân Phú và một số địa phương khác có thế mạnh về du lịch sinh thái như Định
Quán, Biên Hòa, Nhơn Trạch... để tạo điểm nhấn cho du lịch Đồng Nai; Phát triển
nhiều loại hình du lịch mà tỉnh có điều kiện và thế mạnh gồm: Du lịch tâm linh, du
lịch thể thao, du lịch tín ngưỡng, du lịch kết hợp hội nghị, du lịch cộng đồng, du lịch
sông, vui chơi, giải trí, du lịch gắn với nghề truyền thống...; Xây dựng du lịch trở
thành ngành kinh tế dịch vụ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh – xã hội của
tỉnh; Xây dựng kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch đồng bộ, nhằm khai
thác có hiệu quả các tiềm năng du lịch để hình thành các sản phẩm du lịch mới hấp
dẫn để thu hút du khách. Phấn đấu đến năm 2020, thu hút khách tham quan và lưu
trú khoảng 5.000.000 lượt khách và doanh thu du lịch đạt 1700 tỷ đồng; Tăng cường
công tác quảng bá nhằm thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, khai thác,
liên doanh, liên kết vào các dự án phát triển du lịch theo quy hoạch.
Bên cạnh đó, ngành nuôi trồng thủy sản tại tỉnh ngày càng được quan tâm và
phát triển. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã xuất hiện nhiều mô hình sản xuất
có hiệu quả như: nuôi thủy sản trong lồng, bè, hồ chứa; nuôi thủy sản theo mô hình
VAC với các loài thủy sản kinh tế cao như cá chình, cá lăng, ba ba, lươn... với tổng
sản lượng thủy sản mỗi năm đạt hàng chục nghìn tấn. Tuy nhiên, theo đánh giá của
ngành nông nghiệp tỉnh Đồng Nai thì lợi thế mặt nước để nuôi trồng thủy sản của
địa phương này vẫn chưa tận dụng được hết, hiện mới chỉ có chưa đến ½ diện tích
mặt nước được đưa vào khai thác nuôi trồng thủy sản bởi nhiều nguyên nhân như:
7


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

người nuôi trồng thủy sản thiếu vốn để đầu tư vào các mô hình nuôi thả, việc tiếp

cận với khoa học kỹ thuật trong lĩnh vực này còn hạn chế, giá thức ăn cho thủy sản
tăng cao, khiến người nuôi không có lãi...
Chính vì vậy, công ty chúng tôi đã phối hợp cùng công ty Cổ Phần Tư Vấn
Đầu Tư ... tiến hành nghiên cứu lập dự án “Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp
nuôi trồng thủy sản Phương Anh” tại Đồng Nai nhằm góp phần cung cấp cho thị
trường nguồn thủy sản đa dạng cũng như góp phần phát triển kinh tế của địa phương.
IV. Các căn cứ pháp lý.
IV.1. Căn cứ pháp lý lập dự án.
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương khóa
X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn;
Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19/12/2013: Khuyến khích doanh nghiệp
đầu tư vào nông nghiệp nông thôn.
Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 về chính sách hỗ trợ giảm
tổn thất trong nông nghiệp.
Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 về Chính sách tín dụng phục vụ
phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
8


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
Quyết định 734/QĐ- TTg ngày 27 tháng 5 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai đến năm 2020,
định hướng 2025;
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tương quan với
vùng, cả nước trên trường quốc tế. Qua đó, xác định mô hình đặc trưng, có tính hấp
dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Đồng Nai phát triển.
- Phát triển du lịch Đồng Nai vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trị
văn hoá dân gian của các dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ
thống tài nguyên du lịch rừng và sông suối.
- Phát triển nuôi thủy sản hiệu quả, đảm bảo an toàn cho các loại thủy sản bản địa,
góp phần đa dạng sinh học và hướng tới phát triển nuôi thủy sản bền vững.
- Sản xuất thủy sản nhiều hơn nhưng không tăng đáng kể nhu cầu sử dụng nguồn lợi
tự nhiên từ đất và nước.
- Phát triển hệ thống nuôi trồng thủy sản bền vững, không tàn phá môi trường.
- Phát triển hệ thống nuôi trồng thủy sản có tỷ suất chi phí/lợi nhuận hợp lý, đóng
góp cho sự phát triển bền vững của ngành nuôi trồng thủy sản về mặt kinh tế và xã
hội.
V.2. Mục tiêu cụ thể
- Khu du lịch sinh thái Phương Anh dự kiến thu hút hơn 14.000 khách du lịch mỗi
năm khi dự án đi vào hoạt động ổn định.

- Dự án đi vào hoạt động ổn định cung cấp khoảng tấn 19.000 tấn tôm cho thị trường

9

Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

- Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế và giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động, nâng cao thu nhập của người lao động đặc biệt ở vùng sâu vùng
xa của tỉnh; thực hiện đẩy mạnh phát triển kinh tế nông nghiệp, chính sách tam nông
theo chủ trương của Đảng và Nhà nước.
- Góp phần giải quyết công ăn việc làm cho người dân địa phương.
- Góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước nói chung cũng như tỉnh Đồng Nai nói
riêng.

10


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện về địa lý, địa chất.
 Vị Trí Địa Lý
Dự án “Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh” được
xây dựng nằm trên địa bàn Xã Phước An, Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

 Địa hình:
Huyện Nhơn Trạch là huyện được tách ra từ huyện Long Thành theo Nghị
định số 51/CP ngày 23/6/1994 của Chính phủ, huyện nằm ở phía Tây Nam của tỉnh
Đồng Nai, có tọa độ địa lý từ 106045’16” - 107001’55” Kinh độ Đông và 10031’33”
- 10046’59” Vĩ độ Bắc, có vị trí địa lý như sau:
11

Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

- Phía Bắc : giáp TP.Hồ Chí Minh và huyện Long Thành.
- Phía Nam : giáp TP.Hồ Chí Minh.
- Phía Đông : giáp huyện Long Thành và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Phía Tây : giáp TP.Hồ Chí Minh.
 Khí hậu
Khu vực nghiên cứu chịu ảnh hưởng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa mang
tính chất nóng, ẩm đồng thời phân hóa sâu sắc theo mùa với các đặc trưng của vùng
khí hậu miền Đông Nam Bộ, hàng năm được chia làm 2 màu rõ rệt:
- Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10.
- Mùa khô từ thàng 11 đến tháng 4 năm sau.
Khu vực có đặc điểm khí hậu nóng đều quanh năm, nhiệt độ trung bình hàng
năm từ 25.4 – 27.20C và không chênh lệch quá lớn giữa các tháng trong năm. Nóng
nhất là tháng 4, tháng 5 nhưng cũng không vượt quá 300C, thấp nhất là tháng 12,
nhiệt độ không dưới 200C. Trung bình hàng năm có 2000 – 3000 giờ nắng.
- Nhiệt độ:
 Nhiệt độ trung bình năm: 260C.
 Nhiệt độ cao nhất: 28.60C.
 Nhiệt độ thấp nhất:22.60C.
- Độ ẩm:
 Độ ẩm trung bình năm: 82%.
 Độ ẩm lớn nhất:

91%.

 Độ ẩm nhỏ nhất:

70%

- Chế độ mưa:
 Lượng mưa lớn nhất:

2503mm.

 Lượng mưa nhỏ nhất:

2014mm.

 Lượng mưa trung bình: 1487mm.
12


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

- Lượng bốc hơi:
 Lượng bốc hơi thay đổi theo mùa và lượng bốc hơi cao nhất vào các
tháng 2, 3, 4 còn thấp nhất tập trung vào các tháng 7, 8, 9.
 Lượng bốc hơi cao nhất: 178mm/tháng.
 Lượng bốc hơi thấp nhất: 51mm/tháng.
- Gió:
 Hướng gió chủ đạo là hướng Bắc – Nam và hướng Đông Nam
 Mùa hè: Hướng Bắc –Nam vào tháng 4.
 Mùa đông: Hướng Đông Nam từ tháng 2 đến tháng 5.
 Tốc độ gió lớn nhất 10m/s.
 Địa chất
Trên cơ sở khảo sát ngoài hiện trường, mô tả đất nền qua các hố khoan, kết hợp
với tài liệu đã có trong vùng và chủ yếu tổng hợp kết quả phân tích mẫu cơ lý đất
đá, chúng tôi nhận thấy khu vực khảo sát (tính tới chiều sâu 30,00m), địa tầng được

phân chia thành 7 lớp. Các lớp được mô tả theo thứ tự từ trên xuống như sau:
- Lớp 1: Sét màu nâu đỏ sậm, trạng thái dẻo cứng. Chiều dày lớp từ 2,90 
4,00m.
- Lớp 2: Sét màu nâu đỏ sậm, xám nâu, nâu đỏ; trạng thái nửa cứng. Chiều dày
lớp 6,10  8,10m.
- Lớp 3: Sét màu nâu xám, nâu đỏ sậm; trạng thái dẻo cứng. Chiều dày lớp 1,30
 1,60m.
- Lớp 4: Sét màu nâu xám, xám xanh, nâu đỏ; trạng thái nửa cứng. Chiều dày
lớp 8,80  11,10m.
- Lớp 5: Sét màu xám xanh, trạng thái nửa cứng. Chiều dày lớp 3,80  6,00m.
- Lớp 6: Sét màu xám xanh lẫn dăm sạn bazan phong hoá, trạng thái cứng.
Chiều dày lớp từ 1,30m đến lớn hơn 3,50m.
13


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

- Lớp 7: Đá bazan phong hoá nhẹ màu xám đen,cứng chắc. Chiều dày lớp chưa
được xác định rõ ràng, các hố khoan sâu 30,0m đã khoan vào lớp này được 3,50m.
Các lớp đất từ lớp 1 đến lớp 7 có diện phân bố rộng khắp khu vực khảo sát, bề
dày lớp tương đối ổn đinh, tính chất cơ lý của các đơn nguyên địa chất công trình ít
thay đổi, có sức chịu tải Rtc = 1,75  2,76 kG/cm2. Về mặt độ lún cần lưu ý nền đất
lớp 1, lớp 2 và lớp 3 có hệ số rỗng lớn, hệ số nén lún cao.
- Mực nước ngầm khu vực khảo sát nằm sâu không ảnh hưởng đến việc thiết
kế và thi công nền móng công trình.
- Bề mặt địa hình khá bằng phẳng thuận lợi cho thi công xây dựng công trình.
 Địa chất thủy văn
Nước ngầm: Theo nghiên cứu thăm dò đánh giá nước dưới đất của Đoàn địa
chất thủy văn 78 cho thấy khu vực thiết kế trong vùng có nước ngầm, trữ lượng nước
ngầm không đều, khu vực dự án chỉ khai thác tối đa được 5.000m³/ngđ.

Mực nước ngầm trong khu vực khảo sát nằm sâu, tại thời điểm khoan khảo sát
các hố khoan sâu gặp mực nước ngầm ở độ sâu từ 19,30m đến 20,0m. Nước không
có tính ăn mòn bê tông.
 Địa chấn
Khu vực dự kiến xây dựng nằm trong vùng có động đất cấp 5 (Theo bản đồ địa
chấn Việt Nam).
 Thủy văn
Khu vực nghiên cứu nằm trong vùng thượng lưu của các con suối chảy ra sông
Cả và sông Đông Nai. Phía Đông Nam khu vức có suối Cả chảy qua theo hướng
Đông Bắc – Tây Nam, là nơi tập trung nước từ các đồi cao xung quanh. Do đó khi
có mưa lớn các khu vực ven suối bị nước dâng khoảng 0.5 – 0.8 m. Tuy nhiên theo
điều tra hiện trạng khu vực này không bị ngập lụt.
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội.
Tăng trưởng sản xuất công nghiệp của huyện Nhơn Trạch trong 5 năm qua bình
quân đạt 21%/năm, cơ cấu kinh tế của huyện tiếp tục được chuyển dịch đúng hướng,
14


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

tỉ trọng công nghiệp chiếm 53%, dịch vụ 41% và nông nghiệp 6%. Đáng chú ý, trong
cơ cấu ngành Công nghiệp đã có sự thay đổi theo hướng tích cực. So với trước đây,
trong thu hút đầu tư thay vì chấp nhận đầu tư ồ ạt để lấp đầy diện tích, đến nay khi
diện tích đất tại các KCN đã lấp đầy khoảng 80%, huyện đã thực hiện chủ trương
thu hút các nhà đầu tư thuộc các nhóm ngành công nghệ cao, công nghiệp phụ trợ,
công nghiệp sạch nhằm giảm thiểu ô nhiễm môi trường và giảm áp lực thu hút lao
động ngoại tỉnh mà vẫn đảm bảo tăng trưởng kinh tế công nghiệp đúng mục tiêu, kế
hoạch.
Hiện toàn huyện có 8 KCN (6 KCN được Chính phủ phê duyệt, 1 KCN do tỉnh
phê duyệt và 1 KCN của địa phương) với 345 dự án trong đó 285 dự án đi vào hoạt

động, giải quyết việc làm cho trên 76.000 lao động.
Song song đó, là địa phương phát triển mạnh về công nghiệp nên vấn đề đầu tư
phát triển hạ tầng, trong đó hạ tầng giao thông luôn được huyện quan tâm. 5 năm
qua, Nhơn Trạch đã nhựa hóa toàn bộ các tuyến đường chính trên địa bàn huyện,
triển khai các công trình giao thông huyết mạch để kết nối với các vùng, địa phương
lân cận có tác động rất lớn đến sự phát triển của huyện. Theo ông Đặng Kim Hoàng,
Trưởng phòng quản lý kinh tế huyện Nhơn Trạch, ngoài những tuyến đường hiện
hữu đã được đầu tư nâng cấp cải tạo, huyện cũng đang hỗ trợ các chủ đầu tư thực
hiện các dự án, như: xây dựng đường 319 kết nối với đường cao tốc TP. Hồ Chí
Minh - Long Thành - Dầu Giây; đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, sân bay quốc
tế Long Thành, đường 25B, đường vành đai 3 đoạn Nhơn Trạch - Tân Vạn; đường
liên cảng... Nhìn chung, hệ thống hạ tầng giao thông đã cơ bản đảm bảo kết nối với
các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, từng bước thay đổi diện
mạo mới của một đô thị trong tương lai.
Theo Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2030
và tầm nhìn đến năm 2050, Nhơn Trạch sẽ trở thành vùng kinh tế đô thị động lực,
trong đó phát triển các KCN tập trung và các dịch vụ đô thị, du lịch, thương mại,
cảng biển và cảng sông; là một trong những trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh. Đồng thời, hỗ trợ các chức năng giáo dục-đào tạo, y tế, thương
mại, dịch vụ hỗn hợp vùng TP. Hồ Chí Minh. Về quy mô dân số, đến năm 2020 dân
số của huyện sẽ đạt khoảng 25 - 26 vạn dân, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 67 - 70%; đến
năm 2030 khoảng 33 - 35 vạn dân, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 73 - 75%. Về quy mô
15


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

diện tích, đến năm 2020, diện tích đất xây dựng đô thị dự kiến trên 10.700 ha; đến
năm 2030 khoảng trên 14.000 ha.
Lợi thế của đô thị mới Nhơn Trạch là nằm trong quy hoạch vùng tỉnh Đồng Nai
và quy hoạch vùng TP.Hồ Chí Minh nên sẽ khai thác và phát huy các tiềm năng để

xây dựng và phát triển đô thị mới đồng bộ về mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội; kinh tế công nghiệp làm trọng tâm với 8 KCN tập trung nằm quanh trung
tâm; kết hợp phát triển kinh tế với thương mại, dịch vụ và du lịch sinh thái; đời sống
nhân dân được nâng lên, đến năm 2020 tỷ lệ hộ nghèo giảm dưới 1% theo chuẩn
mới, giải quyết công ăn việc làm cho khoảng 27.000 lao động địa phương và nâng
số lao động qua đào tạo lên 75% người lao động.
II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá xu hướng thị trường
+ Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn còn là một thói quen của đông đảo người
dân các quốc gia. Đóng góp 6% cho tổng GDP toàn thế giới, ngành du lịch năm 2017
có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng với
tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030. Trong đó, đáng lưu ý là các thị
trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so với trước và chiếm hơn một nửa
lượng khách du lịch - ước tính với con số khách đến riêng các thị trường này đạt 1
tỷ lượt vào năm 2030.
+ Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xu
hướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới các điểm
đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địa nhằm phát
triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang được gọi chung là du
lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism).
+ Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi- do đặc tính di chuyển cao,
các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêu cầu
của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoải mái cho
khách. Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng qua mạng trên
toàn thế giới năm 2012 đạt 524 tỷ USD, tăng trưởng với tốc độ 8,4% và còn được
dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng cao hơn nữa- 9,5-10% trong giai đoạn 5 năm tới đây.
16


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

Đi sâu vào các đặc thù của xu hướng du lịch, có thể lưu ý thêm một số điểm
như sau của thị trường khách quốc tế:
Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:
+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những
người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ
nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;
+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên
cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng
khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến
khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các
trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của nữ thương
nhân.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với
sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các
dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.
Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái,
thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là khách đến từ
các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu cao về an toàn
và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên. Vì vậy, cần triển
khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chương trình, dịch vụ thân
thiện với môi trường.
Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ
ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.
Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán
và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh
được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống

17


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ, thiết
bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắm nước khoáng,
ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; các dịch vụ du lịch kết hợp
chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, tim mạch ..v.v.
Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du lịch
có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.
Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dò thị
trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino..v.v. đòi hỏi các cơ sở đa
dạng hoá các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tích lịch sử kết
hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạt động giải trí trên
biển.
Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn
dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.
Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh
nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ
cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam
(Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm
vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có
thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc
đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh
nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại
như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…
Thứ sáu: Xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên
tỉnh, biệt lập. Đây là một xu hướng khiến các điểm du lịch ở các vùng xa trung tâm
đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng

lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương
mại. Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng
này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển
du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi
cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
18


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du
lịch cho từng khu vực.
II.2. Quy mô của dự án
STT
I
A
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
B
1
2

3
4
5
6
7
C
D
E
1

Nội dung
Xây dựng
Khu du lịch nghỉ dưỡng
Khu biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái
Nhà hàng
Khu spa
Sân Tennis
Sân bóng chuyền cầu lông
Sân bóng rổ
Hồ bơi
Chòi nghỉ
Cây xanh, sân cỏ, công viên
Khu vui chơi giải trí, team
building,…
Đường giao thông nội bộ
Khu nuôi trồng thủy sản
Văn phòng
Nhà kho
Nhà ở cho nhân viên, CN
Đường nội bộ, bờ ao

Ao nuôi
Ao thải bùn
Ao chứa nước thải
Khu cây xanh sinh thái
Đất giao thông
Hệ thống phụ trợ
Hệ thống cấp nước tổng thể

Số lượng

ĐVT

Diện tích

50
1
2
5
5
5
2
20
1

m2
m2
m2
m2
m2
m2

m2
m2
m2

500
2.000
500
800
360
570
128
100
266.052

1

m2

30.000

1

m2

126.642

1
2
2
1

500
150
70
1
1

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

1.000
10.000
5.000
341.100
4.000
3.000
8.000
4.045.000
153.700

1

HT
19

Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

Nội dung

STT
2
3
4

Số lượng

Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ thống thoát nước tổng thể
Hệ thống xử lý nước thải

1
1
1

ĐVT

Diện tích

HT
HT
HT

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.

III.1. Địa điểm xây dựng.
Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh được xây dựng
tại Xã Phước An, Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
III.2. Hình thức đầu tư.
Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh được đầu tư theo
hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
Nội dung

TT

Đơn vị

Diện tích
(m²)

Tỷ lệ (%)

A

Khu du lịch nghỉ dưỡng

1

Khu biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái

m2

25.000

0,31

2

Nhà hàng

m2

2.000

0,02

3
4
5
6
7
8
9

Khu spa
Sân Tennis
Sân bóng chuyền cầu lông
Sân bóng rổ
Hồ bơi
Chòi nghỉ
Cây xanh, sân cỏ, công viên
Khu vui chơi giải trí, team
building,…

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

1.000
4.000
1.800
2.850
256
2.000
266.052

0,01
0,05
0,02
0,04
0,00
0,02
3,31

m2

30.000

0,37

10

20


Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Phương Anh

TT
11
B
1
2
3
4
5
6
7
C
D

Nội dung
Đường giao thông nội bộ
Khu nuôi trồng thủy sản
Văn phòng
Nhà kho
Nhà ở cho nhân viên, CN
Đường nội bộ, bờ ao
Ao nuôi
Ao thải bùn

Ao chứa nước thải
Khu cây xanh sinh thái
Đất giao thông
Tổng cộng

Đơn vị
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

Diện tích
Tỷ lệ (%)
(m²)
126.642
1,57
1.000
20.000
10.000
341.100
2.000.000
450.000
560.000
4.045.000

153.700
8.042.400

0,01
0,25
0,12
4,24
24,87
5,60
6,96
50,30
1,91
100

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào như: nguyên vật liệu và xây dựng đều có bán tại địa phương
và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự kiến
sử dụng nguồn lao động tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện
dự án.

21


CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. Phân tích qui mô công trình.
Bảng tổng hợp quy mô công trình của dự án

STT
I
A
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
B
1
2
3
4
5
6
7
C
D

Nội dung
Xây dựng
Khu du lịch nghỉ dưỡng
Khu biệt thự nghỉ dưỡng sinh
thái

Nhà hàng
Khu spa
Sân Tennis
Sân bóng chuyền cầu lông
Sân bóng rổ
Hồ bơi
Chòi nghỉ
Cây xanh, sân cỏ, công viên
Khu vui chơi giải trí, team
building,…
Đường giao thông nội bộ
Khu nuôi trồng thủy sản
Văn phòng
Nhà kho
Nhà ở cho nhân viên, CN
Đường nội bộ, bờ ao
Ao nuôi
Ao thải bùn
Ao chứa nước thải
Khu cây xanh sinh thái
Đất giao thông

Số lượng

ĐVT

Diện tích

50

m2

500

1
2
5
5
5
2
20
1

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

2.000
500
800
360
570
128
100
266.052

1

m2

30.000

1

m2

126.642

1
2
2
1
500
150
70
1
1

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

m2
m2

1.000
10.000
5.000
341.100
4.000
3.000
8.000
4.045.000
153.700


Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng

STT

Nội dung

Số lượng

Hệ thống phụ trợ
Hệ thống cấp nước tổng thể
1
Hệ thống cấp điện tổng thể
1
Hệ thống thoát nước tổng thể
1
Hệ thống xử lý nước thải

1
4
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ.
E
1
2
3

ĐVT

Diện tích

HT
HT
HT
HT

II.1. Khu du lịch sinh thái
II.1.1. Khu đất sinh thái phục vụ du lịch
Khu tổ chức các hoạt động ngoài trời, Team Building, cắm trại sẽ đi kèm với
nhiều hoạt động, chương trình. Đây chính là những giây phút thư giãn để các
thành viên có cơ hội quây quần bên nhau, cùng chia sẻ những chuyện vui buồn
trong cuộc sống, tự thưởng cho nhau sau những thành công đã đạt được. Qua đó,
gắn kết tinh thần đoàn kết và hiểu biết lẫn nhau giữa các thành viên trong nhóm!

Hoạt động xây dựng đội nhóm đã dần trở thành một phần tất yếu không thể
thiếu cho các tổ chức, các công ty, các doanh nghiệp. Đây vừa là hoạt động vui
chơi, vừa như một buổi huấn luyện kỹ năng cho các thành viên. Ngoài ra khu vực
tổ chức các hoạt động ngoài trời sẽ bao gồm nhiều trò chơi mạo hiểm và các môn
thể thao rèn luyện thân thể mang tính thư giãn – giải trí.

II.1.2. Khu Biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái
Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát
triển khu nghỉ dưỡng biệt thự, kết hợp với các dịch vụ khác lý tưởng cho việc đi

PC

2


Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng
du lịch, nghỉ dưỡng. Khu biệt thự được xây dựng với quy mô 50 căn độc lập, diện
tích 500 m2/căn.

Sự kết hợp giữa du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng sẽ mang tới cho du khách một
không gian sống động, tươi mới nhưng cũng yên tĩnh và đầy trầm lắng. Du khách
sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của quần thể sinh thái trồng các cây
nông nghiệp lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, không khói
bụi,... du khách sẽ hoàn toàn được thư giãn. Thiết kế phòng ngủ đẹp, tiện nghi,
diện tích căn phòng phù hợp tuỳ theo tổng diện tích, bên cạnh đó, việc bài trí nội
thất hợp lý, màu sắc ấm áp, sử dụng tranh treo, lọ hoa, rèm cửa cũng góp phần
tạo cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng. Không những thế du khách
đến nghỉ dưỡng nơi đây sẽ trực tiếp trải nghiệm được làm ra những sản phẩm của
mình và được trả phí cho những sản phẩm ấy. Đi kèm với dịch vụ nghỉ dưỡng,
dự án còn cung cấp cho du khách các dịch vụ đi kèm như dịch vụ giặt là, spa, …
giúp du khách có thể có 1 không gian nghỉ tiện nghi và đầy đủ nhất.Với lợi thế là
không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát triển khu nghỉ
dưỡng, kết hợp với các dịch vụ khác lý tưởng cho việc trải nghiệm hoặc những
buổi picnic, dã ngoại,...
 Spa
Được xây dựng trên tổng diện tích 1.000 m2, dịch vụ spa sẽ mang đến cho

khách hàng các sự lựa chọn tin cậy, những lợi ích spa có thể đem lại cho bạn đó
là:
– Giảm Stress: Bạn có thể giải tỏa căng thẳng bằng cách đắm mình trong tiếng
nhạc du dương và làn nước mát với tinh dầu thoang thoảng, dễ chịu.
PC

3


Dự án khu du lịch sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng
– Giải độc cơ thể: các chất độc nằm sâu bên trong cơ thể sẽ dần dần được loại bỏ
dưới tác dụng của tinh dầu, hạn chế chứng đau và viêm khớp, giúp cân bằng thể
lực bằng các động tác massage và xông hơi.
– Có lợi cho hệ tim mạch: phương pháp dưỡng khí giúp bạn điều hòa nhịp thở và
ổn định nhịp tim, phương pháp massage giúp lưu thông mạch máu rất tốt cho hệ
tim mạch.
– Giảm nguy cơ ung thư: thân nhiệt của bạn luôn trong trạng thái cao khi tắm spa
giúp cải thiện hệ miễn dịch, thúc đẩy quá trình đào thải những hóa chất gây ung
thư như Natri (sodium), alcohol, nicotine, …
– Cho bạn giấc ngủ ngon: Một giấc ngủ ngon được hình thành bởi nhiều yếu tố,
trong đó sức khỏe và tinh thần thoải mái là yếu tố quyết định.

PC

4