Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện thường tín, thành phố hà nội

ĐOÀN HIẾU THẢO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤ TỪ
THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI
HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2017 - 2019

ĐOÀN HIẾU THẢO

HÀ NỘI - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN THƯỜNG TÍN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
ĐOÀN HIẾU THẢO
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự
hướng dẫn khoa học của TS. Trần Quang Huy. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu
được trình bày trong luận văn này hồn tồn trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các
mơn học và đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường Đại
học mở Hà Nội. Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa sau Đại học Trường Đại
học mở Hà Nội xem xét để tôi được bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đoàn Hiếu Thảo

i


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hồn thành Luận văn này, tơi đã nhận
được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các cấp lãnh đạo và các cá nhân. Nhân dịp này,
tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Thầy giáo hưỡng dẫn Luận văn TS Trần Quang Huy và các thầy, cô giáo đã trực
tiếp giảng dạy, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu hồn thành Luận
văn.
Cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, khoa Đào tạo sau đại học,
Trường Đại học mở Hà Nội, đã tạo điều kiện cho tơi trong q trình học tập.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã ln bên
tơi, động viên và khuyến khích tơi trong suốt q trình học tập, thực hiện và hoàn thành
Luận văn này.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đoàn Hiếu Thảo

ii


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1 ..................................................................................................................... 6
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ ................................................... 7

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM ................................................................... 7
1.1. Tổng quan các vấn đề lý luận của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............. 7
1.2. Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 14
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 24
1.4. Khái quát lịch sử lập pháp pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ....................... 29
1.5. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .... 34
CHƯƠNG 2 ..................................................................................................................... 41
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC
TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI……………………… 41
2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thường Tín. .. 41
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá QSD đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín ......... 44
2.3. Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thường Tín .......................................................................................................... 61

iii


CHƯƠNG 3 ................................................................................................................... 68
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THƯỜNG TÍN,
T. PHỐ HÀ NỘI............................................................................................................68
3.1. Mục tiêu và phương hướng thực hiện pháp luật về đấu giá QSD đất ở huyện
Thường Tín, thành phố Hà Nội ...................................................................................... 68
3.2. Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đấu giá QSD đất.................................... 70
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thường Tín,
thành phố Hà Nội……………………………………………………………………...70
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 85

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

1

ANCT

An ninh Chính trị

2

BĐS

Bất động sản

3

CNH, ĐTH

Cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa

4

CNH, HĐH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

5

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

6

GCN

Giấy chứng nhận

7

HĐND

Hội đồng nhân dân

8

KT- XH

Kinh tế, xã hội

9

QLNN

Quản lý nhà nước

10

QSD

Quyền sử dụng

11

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

12

UBND

Ủy ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2014 trên
địa bàn huyện Thường Tín ............................................................................................. 55

Bảng 2.2: Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá QSD đất ở năm 2015 .......................... 56
Bảng 2.3: Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá QSD đất ở năm 2016 .......................... 57
Bảng 2.4: Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá QSD đất ở năm 2017 ........................... 58
Bảng 2.5: Tổng hợp kết quả các dự án đấu giá QSD đất ở năm 2018 .......................... 59

vi


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế
kinh tế thị trường được hình thành và ngày càng hồn thiện, theo đó một xu hướng
tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải
trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ. Bên cạnh đó,
cùng với sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ, con người đã tìm ra nhiều
nguồn gen, ứng dụng các cơng nghệ cao trong sản xuất nơng, lâm nghiệp. Do đó
quỹ đất đai phục vụ nhu cầu sản xuất và không gian sống của con người và các
sinh vật là vấn đề cấp thiết.
Để sử dụng quỹ đất đai có hiệu quả và bễn vững, Đảng và Nhà nước ta đã
ban hành nhiều cơ chế, chính sách pháp lý để người dân nhận thức được vai trò
quan trọng và tiềm năng kinh tế của đất đai. Qua đó thị trường đất đai đã có những
bước phát triển rõ rệt.Trong đó pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là một biện
pháp hữu ích được áp dụng để giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo
nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng quốc
gia.
Hà Nội là một trong những địa phương đi đầu trong cả nước khi tiến hành
thí điểm giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các quy định đối
với đấu giá quyền sử dụng đất đai để các địa phương áp dụng triển khai thực hiện.
Thực tế cho thấy, đấu giá đã đem lại những hiệu quả thiết thực đối với yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội tại mỗi địa phương. Mặt khác, đấu giá đất đai còn thể hiện

được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác như: Đấu giá quyền sử
dụng đất đảm bảo tính cơng khai, tính rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu
cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; góp
phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai; giúp bình ổn thị trường bất động
sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân.
Thực hiện tốt pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất chính là tăng cường,
nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, tạo nguồn kinh phí phục vụ

1


cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nơng thơn mới, góp phần ổn định an
sinh xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế.
Nhận thức được tầm quan trọng to lớn và ý nghĩa thiết thực của các vấn đề
của pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả đã chọn đề tài: “Pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện Thường Tín, thành phố
Hà Nội” làm đề tài luận văn tốt nghiệp ngành luật kinh tế.
2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Nghiên cứu pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đã có rất nhiều các cơng
trình nghiên cứu trước đó công bố và đưa ra hệ thống các giải pháp đồng bộ nhằm
hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cũng như đưa ra các nhận định từ
thực tiễn thực hiện tại một số địa phương. Trong đó phải kể đến những cơng trình
nghiên cứu sau đây:
Đề tài của tác giả Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch
định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc
lập cấp Nhà nước, Hà Nội [25]. Đề tài đã cung cấp những luận cứ khoa học cho
việc tiếp tục bổ sung những chính sách hợp lý để Đảng và Nhà nước cụ thể hóa
bằng luật và văn bản dưới luật sử dụng hợp lý, có hiệu quả quỹ đất quốc gia và phát
triển bền vững.
Nghiên cứu của PGS.TS Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ

thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội [8]. Trong nghiên cứu
này, những phân tích của tác giả xung quanh thị trường đất đai Việt Nam và một số
nước trên thế giới, trên quan điểm kinh tế của Gala và Razzaz, trên quan điểm đất
đai trở thành hàng hóa của Wallace và Wiliamson…và các giai đoạn phát triển của
thị trường đất đai. Tác giả đã đưa ra những giải pháp tối ưu nhằm hoàn thiện và đổi
mới hệ thống quản lý đất đai để trở thành thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Nghiên cứu của tác giả Phạm Ngô Hiếu (2005), “Đánh giá hiệu quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội”- Luận văn Thạc sỹ
Nông nghiệp trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội [14]. Trong khuôn khổ luận

2


văn, tác giả đã đánh giá thực trạng hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất các giải pháp đồng bộ để nâng cao
hiệu quả đấu giá quyền sử đụng đất thủ đơ Hà Nội.
Đề tài “Hồn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” của tác giả Võ Đình Tồn (2013) Đại học Luật Hà Nội. Ở đây tác giả đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện
pháp luật về bán đấu giá tài sản; cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối
quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá tài sản và thể chế thị trường XHCN [26].
Đề tài “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của tác giả
Trần Quang Huy (2013) - Học viện chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, đã nghiên cứu
các quy định pháp luật đất đai hiện hành về các hình thức giao đất ở Việt Nam [15],
trong đó tập trung nghiên cứu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong nội
dung của đề tài tác giả đã đề cập đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
thông qua việc đấu giá QSD đất.
Đề tài “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả
Đặng Thị Bích Liễu (2014), Học viện chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh [16]. Tác giả
đã nêu những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất như khái niệm, mục đích

và vai trị của đấu giá quyền sử dụng đất; các yêu cầu chi phối pháp luật đối với đấu
giá quyền sử dụng đất như vấn đề sở hữu đất đai, về quan điểm về đường lối, chính
sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị
trường BĐS. Từ vấn đề lý luận tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập trên cơ sở đó đề xuất phương
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay.
Những cơng trình này đã nghiên cứu cơ sở lý luận, pháp luật về bán đấu giá
quyền sử dụng tại Việt Nam nói chung, các địa phương cụ thể nói riêng. Nhưng
thực tiễn pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thường Tín, thành phố
Hà Nội từ sau Luật đất đai 2013, hiệu lực từ 01/7/2014 thì chưa có cơng trình
nghiên cứu cụ thể nào cả. Do đó, đề tài mà tác giả chọn nghiên cứu là cần thiết, có

3


tính ứng dụng cao.
3. Mục đích nghiên cứu
a. Mục đích
Đề tài trên cơ sở lý luận pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Thường
Tín, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu.
b. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận của pháp luật về đấu giá QSD đất ở nước ta;
- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu và các chính sách về đấu giá
QSD đất tại huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội;
- Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về đấu giá QSD đất tại
huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

tại khu vực nghiên cứu.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu các quy định pháp lý liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử
dụng đất, các chính sách và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thường Tín, thành phố Hà Nội
- Nghiên cứu lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến pháp luật về đấu
giá QSD đất qua thực tiễn thực hiện tại huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội như:
các quy định, quy chế đấu giá, các chính sách về đấu giá QSDĐ đối với các dự án
cụ thể.
- Phạm vi nghiên cứu về không gian: Đề tài giới hạn nghiên cứu trong địa
giới hành chính huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.

4


- Thời gian nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu các tài liệu đấu giá QSDĐ
được quy định trong Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp lý khác có liên quan
(Luật bán đấu giá tài sản, các thơng tư, quyết định...). Mặt khác, tham khảo và thu
thập số liệu từ các cơng trình được đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014
đến năm 2018 tại huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội để đưa ra các nhận định và
kết luận cụ thể, đồng thời đưa ra các giải pháp đồng bộ để hoàn thiện và thực hiện
tốt pháp luật về đấu giá QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
Phương pháp duy vật biện chứng
Đây là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng kinh tế - xã hội trong trạng

thái vận động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Phương pháp này cho phép phân
tích và đánh giá một cách khách quan các vấn đề nghiên cứu và ảnh hưởng của nó
đến việc triển khai pháp luật về đấu giá. Mặt khác trên cơ sở nhìn nhận vấn đề theo
sự phát triển và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đưa ra những căn cứ khoa học
cho định hướng và những biện pháp thích hợp cho cơng tác đấu giá QSD đất.
Phương pháp duy vật lịch sử
Phương pháp này dựa trên quan điểm lịch sử và căn cứ vào tình hình thực
tiễn để đánh giá hiện trạng sử dụng đất. Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi
thường, thiệt hại để chuẩn bị cho công tác đấu giá QSD đất. Dựa trên cơ sở đánh giá
hiện trạng, đề tài luận giải những yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến
công tác đấu giá QSD đất.
Phương pháp thống kê tổng hợp
Đây là phương pháp nghiên cứu kinh tế thông thường giúp cho việc điều tra,
tổng hợp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng xách định giá đất phục vụ
công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng để phục vụ cơng tác đấu giá
QSD đất của huyện Thường Tín. Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức
đầy đủ, chính xác các biểu hiện về thực trạng của đất. Đồng thời bằng các hệ thống
hỉ tiêu thống kê cho phép đánh giá đúng hiệu quả của công tác xác định giá đất hiện

5


nay. Đây là phương pháp cho phép lượng hóa các kết luận và kết quả nghiên cứu có
tính thuyết phục cao.
Phương pháp xử lý và phân tích số liệu
Đề tài đã tổng hợp các số liệu thu thập sau đó tiến hành chắt lọc, đối chiếu để
chọn ra những thông tin và số liệu phù hợp với các nội dung của đề tài bằng việc
nhập và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel và các phần mềm văn phòng khác.
Phương pháp ý kiến chuyên gia
Phương pháp này sử dụng để xin ý kiến của đội ngũ chun gia có trình độ

cao trong chuyên ngành để họ xem xét, nhận định bản chất của pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn tại huyện nghiên cứu. Từ đó, tìm ra đưa
ra hệ thống các giải pháp tối ưu cho việc thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
- Hệ thống các vấn đề lý luận của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2014 đến năm 2018, tìm ra nguyên nhân tác
động tích cực và hạn chế ảnh hưởng tới việc thực hiện pháp luật về công tác đấu giá
QSD đất trên địa bàn huyện.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp tối ưu để thực hiện pháp luật về đấu
giá QSD đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín có hiệu lực, hiệu quả, thể hiện sức
mạnh của bộ máy quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
7. Kết cấu của đề tài
Ngoài Phần mở đầu, phần kết luận, nội dung của đề tài gồm 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Chương 2. Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành
phố Hà Nội.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật
về đấu giá quyền sử dụng đất.

6


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.1. Tổng quan các vấn đề lý luận của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường Bất động sản
* Khái niệm bất động sản:

Đất đai là bất động sản (BĐS) nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước thuộc liên minh Châu Âu EU, Nhật Bản,
Australia, một số nước ASEAN như: Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định BĐS
(Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị
trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch
trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà
cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống
nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng
thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại.
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại:
bất động sản và động sản, nhưng cịn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất
động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động
sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

7


Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, thì:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn
liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [17, điều 174].
Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:


Đất đai;



Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;



Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;



Các tài sản khác do pháp luật qui định [18, điều 107].
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là

nó khơng di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất.
* Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hố.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó khơng chỉ bao
gồm các hoạt động giao dịch mà cịn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển
bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên

quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...) BĐS [21].
1.1.2. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất
* Khái niệm về giá đất:
Khái niệm giá đất được quy định như sau:

8


- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 21, Điều 3 Luật đất đai 2013
[21]: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cơng nhận quyền sử dụng đất.
Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23
Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”
[20, điều 4].
Từ khái niệm trên cho thấy tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất,
được áp dụng khi được Nhà nước:
1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất;
2. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
3. Cơng nhận quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất được áp dụng cho các đối tượng sau:


Hộ gia đình, cá nhân;



Tổ chức kinh tế;



Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi.

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất.
Tùy từng trường hợp mà có những quy định cụ thể đối với tiền sử dụng đất.
* Nguyên tắc xác định giá đất:
Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, xác định giá đất theo nguyên tắc sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;

9


- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau [21, điều 112].
Hiện nay, Nhà nước ta đã có những quy định về khung giá đất, bảng giá đất,
giá đất cụ thể cho từng khu vực, từng vùng.
1.1.3. Khái niệm và vai trò của pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất
* Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất:

Khái niệm bán đấu giá tài sản:
Đấu giá là một phương thức bán hàng đặc biệt đã được biết đến và sử dụng
từ rất lâu đời, từ khi xã hội hình thành nền kinh tế hàng hố, trong đó có người bán,
người mua, có hàng hố, tiền tệ làm vật ngang giá chung và có sự cạnh tranh về giá
cả trong mua bán.
Như vậy, về mặt khách quan, bán đấu giá là một hoạt động kinh tế, dân sự
diễn ra theo quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường. Về phương diện kinh tế,
đấu giá là phương một pháp xác định giá trị của hàng hoá đưa ra đấu giá thông qua
việc trả giá của những người tham gia mua hàng hóa đó.
Trong từ điển kinh tế học hiện đại đã nêu rõ: “Đấu giá là một thị trường
trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hố chứ khơng phải đơn thuần trả
theo giá người bán; thị trường đấu giá là thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được
điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu” [30, tr.6].
Trong đó, nếu xét dưới góc độ quan hệ pháp luật dân sự: Bán đấu giá có thể
được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua tự trả giá, không
thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán
đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá
một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả giá nhiều lần
công khai trong một khoảng thời gian xác định.

10


Mặt khác, nếu xét dưới góc độ pháp lý, pháp luật Việt Nam cũng ghi nhận
phương thức định đoạt tài sản thông qua đấu giá từ khá sớm. Theo quy định của
Quy chế BĐG tài sản, ban hành kèm theo Nghị định số: 86/CP ngày 19/12/1996:
“Bán đấu giá là hình thức bán tài sản cơng khai mà có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá theo thủ tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhất và ít
nhất bằng giá khởi điểm là người mua được tài sản bán đấu giá đó.
Tại điều 2, Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ điều chỉnh bổ sung về

bán đấu giá tài sản thì: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản cơng khai theo
phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc,
trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương
thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất” [9, điều 2].
Từ các khái niệm trên, mặc dù có nhiều cách để nói về bán đấu giá tài sản,
song về cơ bản các khái niệm được đưa ra đều dựa trên những đặc điểm chung
thống nhất của hình thức bán hàng đặc biệt này. Do vậy, có thể hiểu rằng: “Bán đấu
giá tài sản là một hình thức mua bán cơng khai và được tổ chức theo những nguyên
tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển, nhằm
mục đích bán được tài sản ở giá cao nhất; người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá
khởi điểm đối với tài sản sẽ mua được tài sản bán đấu giá”.
Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất:
Hiến pháp nước CHXH chủ nghĩa Việt Nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53, 54 Hiến
pháp 2013) [21, điều 4].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất lại được Nhà nước
trao cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất và cơng
nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, các quyền của người sử dụng đất ngày càng
được mở rộng, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.

11


Từ đó ta có thể hiểu quyền sử dụng đất là những quyền năng của người sử
dụng đất được pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện trong quá trình khai thác và
sử dụng đất. Nó là một quyền có thể trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển
giao trong giao dịch dân sự. Với tư cách là một loại tài sản, một loại hàng hoá đặc
biệt, quyền sử dụng đất có thể được đem giao dịch trong thị trường BĐS. Nhà nước

có thể trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng nhiều hình thức, trong
đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất được pháp luật quy định trong một số trường hợp nhất định.
Căn cứ vào những nhận thức chung về bán đấu giá tài sản và thực tiễn tổ
chức, thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian qua, có
thể đưa ra khái niệm: “Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua - bán tài
sản đặc biệt, được tổ chức cơng khai theo những ngun tắc, trình tự, thủ tục theo
quy định của pháp luật, do người bán đấu giá (cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất) điều khiển nhằm bán được quyền sử dụng đất cho người mua
(tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất) với giá cao nhất. Người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người
bán đưa ra”.
*Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế quốc dân:
Đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay có những
vai trò cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước định giá đất sát
với giá trị thực của quyền sử dụng đất trên thị trường.
Giá đất có thể được xác định từ 4 nguồn khác nhau: giá đất do Nhà nước ban
hành, giá đất hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, giá do các bên thoả
thuận khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn…
bằng quyền sử dụng đất và giá đất do tổ chức thẩm định giá đưa ra. Trong đó, giá
đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp hơn giá trị thực của đất,
trong khi giá thị trường luôn trong trạng thái động và thường cao hơn giá đất do
Nhà nước quy định. Giá đất do Nhà nước quy định thấp, nhưng người có nhu cầu sử

12


dụng đất thực sự không tiếp cận được, họ vẫn phải nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ những người trung gian với giá cao, thậm chí là rất cao gây ra mất bình

ổn thị trường đất đai trong nước và những tiêu cực gây thất thoát cho nguồn thu
thuế từ đất đai cho ngân sách nhà nước.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trị tạo ra môi trường công khai,
minh bạch, công bằng cho hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hài hoà lợi ích
của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.
Khi chưa thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, hoạt động giao đất, cho thuê
đất chủ yếu theo hình thức chỉ đinh, giao đất theo dự án. Qua một thời gian thực
hiện, hình thức giao đất, cho thuê đất này đã bộc lộ nhiều hạn chế, mang nặng tính
chất hiện vật và bao cấp theo cơ chế xin - cho. Tình trạng đó dẫn đến hiện tượng
tiêu cực, tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta trong một thời gian
dài. Hoạt động giao đất, cho thuê đất thiếu công khai, minh bạch, không những tạo
điều kiện cho nạn đầu cơ đất đai để trục lợi, gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước
và ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn gây mất ổn định trong
hoạt động giao đất, cho thuê đất. Quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất theo
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ra đời là điều kiện quan trọng để đảm bảo tính
cơng khai, minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trị tăng thu cho ngân sách Nhà
nước các cấp, tạo lập nguồn vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển dịch cơ
cấu kinh tế.
Hoạt động giao đất, cho thuê đất theo cơ chế bao cấp, xin - cho, cùng với sự
yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai khiến hoạt động giao đất, cho
thuê đất gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước trong nhiều năm. Giá đất do nhà
nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất thấp hơn rất nhiều
so với giá trị thực tế của đất đai trên thị trường dẫn đến tình trạng “chạy dự án”, đầu
cơ đất đai, mua bán vòng vo để ăn chênh lệch.

13

Thứ tư, đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trị góp phần nâng cao hiệu quả
quản lý Nhà nước về đất đai.
Khi Luật đất đai đầu tiên của nước ta có hiệu lực, Nhà nước quy định một
hình thức giao đất duy nhất là giao đất không thu tiền sử dụng đất (thông thường
được gọi là “cấp đất”). Các tổ chức, cá nhân muốn được Nhà nước giao đất phải
làm đơn xin giao, cho thuê đất, căn cứ vào nhu cầu, quỹ đất…, cơ quan có thẩm
quyền sẽ quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Thủ tục giao đất
theo hình thức này khá phức tạp và cịn mang nặng tính chất bao cấp, xin - cho, nảy
sinh những tiêu cực trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
1.2. Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Pháp luật về đấu giá quyền sử đụng đất là những quy định của pháp luật điều
chỉnh việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất theo khoản 1, điều 118, Luật đất đai 2013.
1.2.1. Khái niệm về pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật
về đấu giá quyền sử dụng đất
Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ pháp lý quy định việc tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất.
Thực hiện pháp luật về bản chất đó là sự chuyển hoá các quy tắc xử sự, các
mệnh lệnh, chỉ dẫn của pháp luật thành những hành động hoặc không hành động
của các chủ thể pháp luật, được tiến hành thông qua hành vi hợp pháp của họ, nhằm
đạt được mục đích của pháp luật đặt ra. Như vậy, việc thiện pháp luật luôn là hành
vi của con người được tiến hành phù hợp với các quy định của pháp luật và không
vượt ra khỏi khuôn khổ mà pháp luật đã định trước. Đối với thực hiện pháp luật về
đấu giá QSDĐ, đây là một quá trình hoạt động với nhiều trình tự, thủ tục như xác
định giá khởi điểm, thơng báo, niêm yết, nộp phí, nộp tiền đặt trước, tổ chức điều
hành cuộc đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá. Có nhiều chủ thể tham gia với những
vị trí và vai trị khác nhau như cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có QSDĐ đưa ra đấu
giá, Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý về đấu giá và là chủ thể có quyền sở

14


hữu đối với đất đai, các chủ thể tổ chức điều hành đấu giá như doanh nghiệp bán
đấu giá, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và các chủ thể tham gia đấu giá
nhằm mua được QSDĐ phục vụ cho nhu cầu của mình như các cá nhân, tổ chức có
nhu cầu.
Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là q trình hoạt động có
mục đích, của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia
quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, bằng hành vi của mình để làm cho những quy
định vềđấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực
tế, hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Đặc điểm của pháp luật bán đấu giá, hay pháp luật về đấu giá QSD đất chính
là những dấu hiệu đặc trưng để phân biệt pháp luật bán đấu giá với những quy phạm
pháp luật và văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác.
Hiện nay, các hình thức trao đổi hàng hóa thơng thường được trao đổi thơng
qua hình thức mua bán trực tiếp và theo thỏa thuận của hai bên mua - bán. Người
bán thường mong muốn đưa ra giá cao hơn so với giá trị thực tế của hàng hóa,
người mua thì lại muốn mua được với mức giá thấp hơn so với giá trị thực tế của
hàng hóa. Nhưng đối với đất đai lại có những đặc điểm khác biệt, đất đai là một
hàng hóa đặc biệt nên việc đấu giá BĐS thường có những đặc điểm riêng biệt so với
việc bán đấu giá một tài sản khác. Các đặc điểm riêng của pháp luật về đất giá
quyền sử dụng đất đó được thể hiện qua các mặt sau đây:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nhưng người có quyền sử dụng
đất trong thực tế chủ yếu là cá nhân, tổ chức nên một bộ phận lớn quy pháp của
pháp luật đất đai chủ yếu giải quyết mối quan hệ giữa chủ sở hữu với người có
quyền sử dụng đất trong thực tế. Mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai với cá nhân,
tổ chức có quyền sở hữu đất đai khơng đuợc hình thành trên cơ sở quan hệ dân sự
thông thường mà thông qua các quan hệ hành chính nên đặc thù của pháp luật đất

đai điều chỉnh quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai với người có quyền sử dụng đất.

15


Thứ hai, pháp luật đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất của các chủ thể sử
dụng đất và có tính giao thoa giữa luật cơng và luật tư, trong đó quan hệ giữa người
có quyền sử dụng đất với Nhà nước chứa đựng các dấu hiệu đặc trưng của luật
cơng, cịn quan hệ giữa các chủ thể có quyền sử dụng đất với các cá nhân, tổ chức
khác trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất lại đề cao dấu hiệu tự nguyện,
thoả thuận và ưu tiên lợi ích của doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và lợi ích của
các bên liên quan. Ngồi ra, quy định về quyền sử dụng đất của các chủ thể còn
hướng đến bảo đảm lợi nhuận và cơ chế vận hành minh bạch, bình đẳng nên tính
kinh tế cũng được thể hiện tương đối rõ ràng trong pháp luật đất đai.
Thứ ba, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật đất đai luôn chú
trọng đến quan điểm, chủ trương của Nhà nước trong quá trình người sử dụng đất
thực hiện quyền sử dụng đất. Sự hiện diện quan điểm và chủ trương của Nhà nước
được luật hố tồn diện từ căn cứ pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất, trong quá trình chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất
và cả sự kiện pháp lý chấm dứt quyền sử dụng đất của họ.
Thứ tư, pháp luật đất đai có phạm vi điều chỉnh rộng trong tất cả các phương
diện liên quan đến quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Pháp luật đất đai
không chỉ quy định nội hàm quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trình tự, thủ
tục và điều kiện pháp lý để thực hiện quyền sử dụng đất mà còn cả cơ chế pháp lý
giải quyết các tranh chấp đất đai. Hơn nữa, việc sử dụng đất của nguồi sử dụng đất
chỉ thực hiện đúng các quy định của pháp luật đất đai và các luật khác có liên quan
mà cịn tn thủ các quy định của pháp luật khác có liên quan.
1.2.3. Mục đích và vai trị của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
* Mục đích:
Để thực hiện chủ trương xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, định

hướng xã hội chủ nghĩa, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng là yêu cầu nội tại của sự phát triển
đất nước. Mục đích của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo một kênh
mới giúp Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thơng qua việc phân phối quyền sử

16


dụng đất cho xã hội bằng cách cho thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất,
nhằm tạo sự phát triển cho thị trường BĐS.
Thứ nhất, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất là một quan hệ mua bán mang bản chất hàng hoá tiền tệ mà trong đó, Nhà nước là một chủ thể đặc biệt của thị trường BĐS. Nhà
nước thông qua đấu giá, thực hiện sự phân phối lần đầu quyền sử dụng đất cho thị
trường, có thể gọi đó là “thị trường sơ cấp”, trên cơ sở đó quyền sử dụng đất được
tiếp tục đưa vào lưu thông trong “thị trường thứ cấp” thông qua các hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất… của
người sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ trở thành một kênh
quan trọng để Nhà nước phân phối quyền sử dụng đất cho thị trường.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất mục đích hướng đến là loại trừ các thị
trường đất đai “ngầm” và đưa giá đất tiệm cận hơn với giá trị thực của nó trên thị
trường nhờ có tính cơng khai và tính cạnh tranh sịng phẳng. Cơng khai là một trong
những nguyên tắc cơ bản khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Nó được bảo
đảm thực hiện ngay từ khâu thông báo về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, để
bảo đảm thông tin về cuộc đấu giá đến được với những người thực sự có nhu cầu sử
dụng đất, hạn chế tình trạng thơng đồng, bưng bít thơng tin để được giao đất, cho
th đất của giới đầu cơ đất đai. Tính cơng khai cũng được bảo đảm trong quá trình
thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng như minh bạch thông tin về kết quả
bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tính cạnh tranh là vì đây là một cuộc thách đấu về
giá giữa những người muốn mua tài sản là quyền sử dụng đất, mà người trúng đấu
giá là người trả giá cao nhất. Những người có tài sản được đấu giá và những người

tham gia đấu giá, việc đấu giá quyền sử dụng đất hướng tới việc hài hoà quyền lợi
của cả “người bán” và “người mua”. Đối với người có quyền sử dụng đất đem bán
đấu giá (ở đây là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), việc đấu giá quyền sử dụng đất
này được xem là phương pháp tối ưu nhất để phân phối quyền sử dụng đất ra thị
trường vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế vừa đảm bảo hiệu quả quản lý. Đối với người
mua, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo môi trường minh bạch, công

17