(Luận văn thạc sĩ) Áp dụng phương pháp định giá đất so sánh trong xây dựng bảng giá đất tại Phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH
TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI
CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH
TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI
CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8.34.04.10

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo

HÀ NỘI, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn thạc sỹ “Áp dụng phương pháp định giá đất so sánh trong
xây dựng bảng giá đất tại Phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành
phố Đà Nẵng”. Chuyên ngành quản lý kinh tế, mã số 8.34.04.10, đây là công
trình tác giả đã dày công nghiên cứu, trong đó có sử dụng thông tin từ một số
nguồn tư liệu và dữ liệu khác nhau. Các thông tin đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc
lập của tôi. Các đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn
toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào hoặc chưa
từng công bố trong bất kỳ một công trình nghiên cứu khoa học nào khác.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Phương


LỜI CẢM ƠN

Để có bản luận văn này, tác giả xin chân thành cảm ơn đối với các thầy
giáo, cô giáo Học viện Khoa học xã hội đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và
quan tâm giúp đỡ tác giả trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận văn
tốt nghiệp.
Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Ngô Thị
Phương Thảo, người đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tác giả trong quá trình
thực hiện và hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và chuyên viên Sở Tài nguyên và
Môi trường thành phố Đà Nẵng, Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng tài
nguyên và Môi trường quận Hải Châu và các bạn bè, đồng nghiệp đã động
viên giúp đỡ, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện tốt nhất để tác giả hoàn thành
luận văn này.

Mặc dù có nhiều cố gắng, nhưng do còn hạn chế về lý luận, năng lực,
kinh nghiệm cũng như trong nghiên cứu, nên chắc chắn khó tránh khỏi những
thiếu sót. Tác giả mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và bạn đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Phương


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Chương 1.............................................................................................................................. 6
TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT .......... Error! Bookmark not defined.

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất .......................................................................... 6
1.1.1. Giá đất ............................................................................................. 6
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................... 6
1.2. Quy định của pháp luật đất đai về bảng giá đất tại Việt Nam ............... 9
1.2.1. Mục đích xây dựng bảng giá đất ..................................................... 9
1.2.2. Căn cứ xây dựng bảng giá đất ......................................................... 9
1.2.3. Nội dung bảng giá đất ................................................................... 10
1.2.4. Quy định giá đất trong bảng giá đất .............................................. 11
1.2.5. Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất ........................................ 12
1.2.6. Điều chỉnh bảng giá đất ................................................................ 18
1.3. Kinh nghiệm nước ngoài về xây dựng bảng giá đất ............................ 19
1.3.1. Hàn Quốc ...................................................................................... 25
1.3.2. Nhật Bản........................................................................................ 27

1.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .............................................. 30
Tiểu kết Chương 1 ............................................................................................................31
Chương 2............................................................................................................................ 32
THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1,
QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .......................................................... 32

2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hải Châu và
phường Hải Châu 1 ..................................................................................... 32
2.1.1. Quận Hải Châu .............................................................................. 32
2.1.2. Phường Hải Châu 1 ....................................................................... 34
2.2. Quá trình ban hành bảng giá đất tại thành phố Đà Nẵng ..................... 34
2.3. Kết quả xây dựng bảng giá đất tại Phường Hải Châu 1, quận Hải Châu,
thành phố Đà Nẵng...................................................................................... 35
2.3.1. Quy định về xác định vị trí đất...................................................... 35
2.3.2. Quy định về hệ số khoảng cách .................................................... 36


2.3.3. Hệ số phân vệt theo chiều sâu và che khuất của thửa đất ............. 37
2.3.4. Trường hợp giáp ranh giữa các đường phố, đoạn đường phố ...... 38
2.3.5. Hệ số đối với thửa đất đặc biệt...................................................... 38
2.3.6. Hệ số giá đất .................................................................................. 39
2.3.7. Bảng giá đất phường Hải Châu 1 .................................................. 39
2.4. Giá đất thị trường trên địa bàn phường Hải Châu 1 ............................ 41
2.5. Đánh giá kết quả xây dựng bảng giá đất tại Phường Hải Châu 1, quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .................................................................... 45
2.5.1. Mặt được ....................................................................................... 45
2.5.2. Tồn tại, hạn chế ............................................................................. 45
2.5.3. Nguyên nhân ................................................................................. 46
Tiểu kết Chương 2 ............................................................................................................47
Chương 3............................................................................................................................ 48

ĐỀ XUẤT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH TRONG XÂY DỰNG
BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1 ........................................................ 48

3.1. Nội dung phương pháp ......................................................................... 19
3.1.1. Giới thiệu phương pháp ................................................................ 19
3.1.2. Quy trình thực hiện ....................................................................... 20
3.2. Kết quả thực hiện ................................................................................. 48
3.2.1. Điều tra đặc tính của các thửa đất ................................................. 48
3.2.2.Lựa chọn thửa đất chuẩn ................................................................ 48
3.2.3. Điều tra và định giá cho thửa đất chuẩn........................................ 50
3.2.4. Lập bảng so sánh ........................................................................... 51
3.2.5. Lựa chọn thửa đất chuẩn để so sánh và định giá đất cụ thể .......... 53
3.2.6. Kiểm định giá đất cụ thể ............................................................... 54
3.3. Đề xuất kiến nghị để áp dụng phương pháp tại Việt Nam................... 55
3.3.1. Về điều kiện để áp dụng ................................................................ 55
3.3.2. Về tổ chức thực hiện ..................................................................... 55
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 58
PHỤ LỤC........................................................................................................................... 60


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Nguyên nghĩa

STT

Kí hiệu

1

CNH

Công nghiệp hóa

2

HĐH

Hiện đại hóa

3

QLNN

4

SDĐ

5

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

6

UBND

Ủy ban nhân dân

Quản lý nhà nước
Sử dụng đất


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1

Bản đồ quận Hải Châu

32

Hình 2.6

Giá đất trung bình trong bảng giá đất với giá đất trung bình
thị trường tại vị trí 1

44

Hình 3.2

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất của các yếu tố hình thành
giá đất

49

Hình 3.4

Thửa đất chuẩn trên địa bàn phường Hải Châu 1

50

DANH MỤC BẢNG
Số hiệu
bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 2.2

Bảng giá đất phường Hải Châu 1

39

Bảng 2.3

Tỷ lệ giá đất trung bình trong bảng giá đất với giá đất thị
trường tại từng vị trí trên đường Nguyễn Chí Thanh

42

Bảng 2.4

Tỷ lệ chênh lệch giá đất của các vị trí so với vị trí 1 trên
đường Nguyễn Chí Thanh

43

Bảng 2.5

Tỷ lệ chênh lệch giá đất trung bình trong bảng giá đất với
giá đất trung bình trên thị trường tại vị trí 1

43

Bảng 3.1

Kết quả phân tích hồi quy theo từng bước để lựa chọn
những yếu tố hình thành giá đất

48

Bảng 3.3

Lựa chọn thửa đất chuẩn

50

Bảng 3.5

Bảng hệ số của các biến số

51

Bảng 3.6

Bảng so sánh theo yếu tố loại đường

52


Bảng 3.7

Bảng so sánh theo yếu tố hình dạng

52

Bảng 3.8

Bảng so sánh theo yếu tố mục đích sử dụng đất

52

Bảng 3.9

Bảng so sánh theo yếu tố số mặt giáp đường

53

Bảng 3.10

Bảng so sánh theo yếu tố mức giá

53

Bảng 3.11

So sánh từng yếu tố của thửa cụ thể và thửa chuẩn để xác

định tỷ lệ của từng yếu tố

54

Bảng 3.12

Tỷ lệ chênh lệch giữa thửa chuẩn và thửa cụ thể

54


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Giá đất là một trong những lĩnh vực còn khá mới mẻ của Việt Nam, giá đất
được pháp luật đất đai năm 1993 thừa nhận nhưng vẫn được quản lý theo cơ chế
bao cấp dựa trên các quyết định hành chính để xác định giá đất theo thẩm quyền của
Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Chính phủ quy định khung giá đất, UBND
cấp tỉnh quy định bảng giá đất) và chưa hướng tới việc định giá đất theo giá thị
trường. Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; UBND cấp tỉnh xây dựng
bảng giá đất và ban hành công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để làm
căn cứ tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính tiền bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất; bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa
đất có điều kiện tương tự, có cùng một mức giá). Việc tính toán giá đối với từng
thửa đất thực hiện theo phương thức thủ công dẫn đến thiếu chính xác, tạo kẽ hở và
phát sinh tiêu cực trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; đồng thời gây
khó khăn trong việc ứng dụng công nghệ thông tin khi xây dựng bảng giá đất. Theo
kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003, giá đất trong bảng giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành đã sát hơn so với giá đất thị trường (bằng từ 30 - 70% giá
đất thị trường).

Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như: quy
định nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
trường; bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ; quy định về định giá
đất cụ thể; điều tra, thống kê giá đất; theo dõi biến động giá đất thị trường; xây
dựng bản đồ giá đất; xây dựng hệ thống thông tin giá đất, cơ sở dữ liệu về giá đất.
Đồng thời, Luật Đất đai 2013 giao Chính phủ quy định cụ thể về phương pháp định
giá đất; việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể; giao Bộ
TNMT quy định chi tiết về phương pháp định giá đất và việc xây dựng, quản lý,
khai thác hệ thống thông tin đất đai, trong đó có cơ sở dữ liệu về giá đất.

1


Qua triển khai thi hành Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành, bảng giá đất và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định, quyết định đã phù
hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường so với trước đây, góp phần tăng thu cho
ngân sách nhà nước và bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất thu hồi. Mặc dù
việc xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013 đã chi tiết
hơn nhưng vẫn theo vị trí đất, khu vực đất nên chưa ứng dụng được công nghệ
thông tin trong quá trình xây dựng bảng giá đất, lập bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu
giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất vẫn thực hiện theo phương thức thủ công,
chưa bảo đảm tính khách quan, khoa học và thời gian kéo dài. Bảng giá đất là một
trong những công cụ nhằm quản lý đất đai về giá đất nên đòi hỏi phải được xây
dựng minh bạch và phù hợp với thị trường.
Nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng bảng giá đất cho thấy
hầu hết các quốc gia có thị trường đất đai khá minh bạch đều thực hiện mô hình
định giá đất theo cách lựa chọn thửa đất chuẩn và sử dụng phương pháp so sánh
thửa đất chuẩn để xác định giá của thửa đất cụ thể, trong đó có sự hỗ trợ của công
nghệ thông tin. Kết quả định giá đất đảm bảo tính khách quan, minh bạch và phù

hợp với giá đất thị trường.
Việc sử dụng mô hình định giá đất theo thửa đất chuẩn đạt tính hiệu quả cao
đòi hỏi phải có bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên. Đà Nẵng là một trong
những địa phương đi đầu trong việc cập nhật bản đồ địa chính, trong đó quận Hải
Châu được đánh giá là quận trung tâm chính trị - hành chính - kinh tế - văn hoá và
là địa bàn trọng điểm về an ninh, quốc phòng của thành phố Đà Nẵng, đặc biệt
phường Hải Châu 1 với vai trò là phường trung tâm của quận Hải Châu.
Để để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là quản lý về giá đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững,
khắc phục những tồn tại, hạn chế trong xây dựng bảng giá đất hiện hành, việc thực
hiện đề tài “Áp dụng phương pháp định giá đất so sánh trong xây dựng bảng giá
đất tại Phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” là rất cần thiết.

2


2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Xét trên bình diện trong nước, thời gian qua cũng có một số công trình
nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai trong đó đi sâu vào vấn đề nghiên cứu giá đất
nhằm nâng cao hiệu quản lý, SDĐ từ Trung ương đến địa phương, theo đó từng
bước hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai cho từng lĩnh vực để điều
chỉnh cơ chế chính sách, bảo đảm tính phù hợp, hiệu quả trong công tác QLNN về
đất đai trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước.
- Đề tài: “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị
trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta”
CN.Bùi Ngọc Tuân, năm 2004 đã xác định rõ: (i) những nguyên nhân cơ bản, phạm
vi và mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân cơ bản đó đến sự biến động giá đất đô
thị trên thị trường ở nước ta từ năm 1993 đến thời điểm nghiên cứu; (ii) Đề xuất
phương pháp định giá đất đô thị phù hợp với đặc thù các đô thị của nước ta và có khả
năng thích ứng với những biến động giá đất trên thị trường trong quá trình áp dụng.

- Đề tài “Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị
đất đai” - TS.Trịnh Hữu Liên - Viện Khoa học Bản đồ, năm 2009 đã giải quyết, đề
xuất phương pháp và quy trình định giá đất dựa trên cơ sở sử dụng bản đồ địa chính
và hệ thống thông tin địa lý thông qua công tác xây dựng vùng giá trị đất (đất phi
nông nghiệp khu vực đô thị); đề tài tập trung đi sâu về ứng dụng hệ thống thông tin
địa lý vào việc xác định vùng giá trị đất, xây dựng bản đồ vùng giá trị theo địa bàn
hành chính cấp huyện; nghiên cứu đưa ra được phương pháp luận xác định vùng giá
trị đất, ứng dụng hệ thống thông tin địa lý vào việc lập bảng đồ giá đất và xác định
giá đất đến thửa đất.
- Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách,
pháp luật và nâng cao năng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất” - ThS.
Đoàn Ngọc Phương - Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2011 đã nghiên cứu đánh giá thực trạng về công
tác định giá đất và các giải pháp nhằm nâng cao năng lực đội ngũ định giá đất trong
xây dựng khung giá, bảng giá đất tại các địa phương.

3


Như vậy, có thể thấy rằng, cho đến nay, ở trong nước có rất nhiều công trình
nghiên cứu liên quan đến đất đai và bất động sản. Tuy nhiên, các công trình nghiên
cứu trên chỉ mới thể hiện được một phần liên quan đến nội dung của đề tài và chủ
yếu được nghiên cứu ở phương diện lý luận. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài này
với mong muốn phân tích, đánh giá việc xây dựng bảng giá đất hiện hành và đề xuất
phương pháp nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế của bảng giá đất hiện hành.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Về lý luận: Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận phương pháp định
giá đất so sánh trong xây dựng bảng giá đất, nghiên cứu kinh nghiệm của nước
ngoài trong việc xây dựng bảng giá đất.
- Về thực tiễn: Nghiên cứu thực trạng xây dựng việc và áp dụng bảng giá đất
tại phường Hải Châu 1, Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2015-2018,

đánh giá mặt được, tồn tại, hạn chế trong việc xây dựng bảng giá đất hiện hành.
- Đề xuất phương pháp định giá đất so sánh trong xây dựng bảng giá đất tại
phường Hải Châu 1 nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế của bảng giá đất hiện hành.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp xây dựng bảng giá đất
- Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp so sánh để định giá
- Về thời gian: các dữ liệu được lấy trong khoảng thời gian từ năm 2015 – 2018.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, đề tài sử dụng nhiều phương pháp như:
- Phương pháp thu thập tài liệu: Thu thập tài liệu trong và ngoài nước liên
quan tới vấn đề nghiên cứu. Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các
chương trình, dự án, đề tài khoa học có liên quan.
- Phương pháp điều tra khảo sát: Thực hiện điều tra thực tế làm cơ sở đánh
giá thực trạng xây dựng bảng giá đất tại phường Hải Châu 1.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: Trên cơ sở các số liệu điều tra, thu thập
tiến hành tổng hợp và phân tích làm rõ thực trạng xây dựng bảng giá đất tại phường
Hải Châu 1.

4


- Phương pháp thống kê: Thu thập, tổng hợp, trình bày số liệu, tính toán các
đặc trưng của đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụ cho quá trình phân tích, dự đoán
về vấn đề cần nghiên cứu.
- Phương pháp chọn lọc, loại trừ: Trên cơ sở các số liệu điều tra thu thập tiến
hành phân tích, chọn lọc các số liệu chính xác phục vụ cho nghiên cứu.
- Phương pháp ứng dụng mô hình toán và phân tích kinh tế: Vận dụng mô
hình toán học, phân tích kinh tế để hiểu rõ hơn các nguyên tắc và các quy luật kinh
tế của nền kinh tế thị trường có ảnh hưởng đến giá đất, xây dựng bảng giá đất.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học,

các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực giá đất.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
- Trên phương diện lý luận: Đề tài trình bày hệ thống cơ sở lý luận về giá
đất, cơ sở pháp lý về xây dựng bảng giá đất, bao gồm mục đích xây dựng bảng giá
đất, căn cứ xây dựng bảng giá đất, trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất.
- Trên phương diện thực tiễn: Đề tài đã phân tích thực trạng xây dựng bảng giá
đất tại phường Hải Châu 1, từ đó đánh giá kết quả xây dựng bảng giá đất tại phường
Hải Châu 1 và đề xuất phương pháp trong xây dựng bảng giá đất.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung chính của luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về phương pháp định giá đất so sánh trong xây
dựng bảng giá đất
Chương 2: Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại phường Hải Châu 1, quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Chương 3: Đề xuất phương pháp định giá đất so sánh trong xây dựng bảng
giá đất tại phường Hải Châu 1

5


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH
TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Giá đất
Trong các nền kinh tế thị trường phát triển, giá đất được hiểu đó là sự biểu
hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất
xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ
thể xác định.

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế
thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất
thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên
cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị
trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường
nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại
giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động
bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được
xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng
thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động.
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.2.1. Các yếu tố tự nhiên
Các yếu tố này bao gồm điều kiện vùng thửa đất tọa lạc: khí hậu, thời tiết;
địa hình địa mạo; cảnh quan; lịch sử, con người… Đây là những yếu tố tác động
đến khả năng sử dụng đất, nó quyết định đất nên sử dụng vào việc gì, ngoài ra cũng
chỉ ra rào cản trong khai thác sử dụng những thửa đất cụ thể.
1.1.2.2. Yếu tố kinh tế
Các điều kiện kinh tế bao gồm sự phát triển ngành nghề và các cơ sở sản

6


xuất kinh doanh trong khu vực thị trường nơi có thửa đất đang định giá; thu nhập,
việc làm, sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ ảnh hưởng đến khả
năng khai thác đất đai, đến lợi thế kinh doanh của từng thửa đất.
Đây là những yếu tố quan trọng tạo nên giá trị của thửa đất. Những yếu tố
này thường rất khác nhau giữa các thửa đất, do đó cần có thông tin đầy đủ và chính
xác về những yếu tố này để có thể xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố
đến giá đất.
1.1.2.3. Yếu tố pháp lý

Mục đích sử dụng đất có tác động rõ ràng nhất đến giá đất. Các quy định
pháp lý về quyền năng sử dụng đất sẽ là yếu tố kích thích xu hướng về tiêu dùng đất
như Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài sẽ kích thích mọi
người muốn có nhà ở riêng thay vì đi thuê nhà, do đó giá đất ở sẽ tăng. Việc hạn chế
chiều cao xây dựng công trình (hệ số sử dụng đất) cũng là một yếu tố làm giá đất tại
những nơi bị hạn chế sẽ thấp hơn những nơi khác.
Mật độ sử dụng đất cũng làm một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Một khu đất có
mật độ sử dung cao sẽ có giá cao hơn những khu vực quy định mật độ sử dụng thấp.
Ngoài ra những quy định về các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất
của Nhà nước cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất và xu hướng
tích tụ đất đai.
Các quy định về đối tượng sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất cũng tác động
đến giá cả đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để Nhà nước tạo ra cơ sở pháp
lý cho quá trình sử dụng và khai thác đất đai, tạo ra những cân đối lớn trong sử
dụng đất đai toàn quốc và từng địa phương. Đối với người sử dụng đất, quy hoạch
sử dụng đất là căn cứ quan trọng cho quyết định xin giao đất, thuê đất của Nhà nước
hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Quy hoạch sử dụng đất sẽ tạo ra động lực cho những nhà đầu tư tham gia thị
trường khi họ hoàn toàn có kỳ vọng nhận được những lợi ích khi đầu tư vào đất đai,
do đó ảnh hưởng đến giá đất.

7


1.1.2.4. Yếu tố xã hội
Các điều kiện về xã hội như dân số, dân trí, trình độ văn hóa, học vấn của
khu vực; độ tuổi chủ hộ, tỷ lệ kết hôn; tốc độ tăng trưởng dân số cơ học và tự nhiên;
các yếu tố văn hóa, phong tục, tập quán, lối sống… Những yếu tố này ảnh hưởng
đến cầu sử dụng một số loại đất cụ thể và do đó ảnh hưởng đến giá đất tại từng khu

vực cụ thể.
1.1.2.5. Môi trường
Yếu tố môi trường bao gồm: xanh, sạch, ổn định, tính bền vững liên quan
đến mức độ trong sạch hay ô nhiễm không khí, nước, tiếng ồn, rác thải, ánh sáng…
Những yếu tố này ảnh hưởng rõ ràng đến giá những thửa đất có mục tiêu để ở, kinh
doanh du lịch, dịch vụ…
1.1.2.6. Sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản
Khi đất đai được công nhận như một hàng hóa đặc biệt thì thị trường quyền
sử dụng đất và thị trường BĐS phát triển, nhiều loại BĐS sẽ tham gia vào thị
trường, những người có nhu cầu về BĐS sẽ có cơ hội tìm được những BĐS mong
muốn một cách nhanh chóng. Điều này sẽ tạo cho tính thanh khoản của đất đai và
BĐS trở nên tốt hơn, thuận lợi hơn, giá cả giao dịch sẽ tăng.
Thị trường BĐS nhìn chung là thị trường không hoàn hảo, thông tin không
cân xứng, những người có đất đai và BĐS có thể có thông tin rất tốt về tài sản của
mình, trong khi đó những người muốn mua đất hoặc BĐS nhiều khi không có thông
tin đầy đủ về các tài sản đó, hơn nữa những người mua thường là những người rất ít
có kinh nghiệm trong việc mua những tài sản lớn như vây, do đó họ rất e ngại khi
tham gia thị trường này. Việc phát triển hệ thống thông tin đầy đủ và minh bạch trên
thị trường quyền sử dụng đất và BĐS sẽ tạo ra niềm tin cho những người tham gia
thị trường và do đó những quyết định của những người tham gia thị trường trở nên
nhanh chóng hơn, thị trường sôi động hơn.
Mức độ, cấp độ phát triển của thị trường cũng tác động mạnh đến giá cả đất
đai. Một thị trường minh bạch, các công cụ của thị trường phát triển ở mức độ cao
sẽ thúc đẩy khả năng thanh khoản, qua đó tác động đến giá cả đất đai.

8


1.2. Quy định của pháp luật đất đai về bảng giá đất tại Việt Nam
1.2.1. Mục đích xây dựng bảng giá đất

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến
động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất
60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức
năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp
ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính
phủ quyết định.
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê.
1.2.2. Căn cứ xây dựng bảng giá đất
Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương
pháp định giá đất, khung giá đất do Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích

9

thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử
dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
1.2.2.1. Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
1.2.2.2. Khung giá đất
Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng
loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên
so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho
phù hợp.
Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định bảng giá đất tại địa phương.
1.2.2.3. Phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì các phương
pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ,
phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh.
1.2.3. Nội dung bảng giá đất
Nội dung bảng giá đất bao gồm: (1) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm

10


đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; (2) Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
(3) Bảng giá đất rừng sản xuất; (4) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; (5) Bảng giá
đất làm muối; (6) Bảng giá đất ở tại nông thôn; (7) Bảng giá đất thương mại, dịch
vụ tại nông thôn; (8) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải
là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (9) Bảng giá đất ở tại đô thị; (10) Bảng giá
đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; (11) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
Ngoài các bảng giá đất quy định trên đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất phù hợp với thực tế tại
địa phương.
Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ
địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến
từng thửa đất.
1.2.4. Quy định giá đất trong bảng giá đất
Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp
dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất.
Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng
sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh,
thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối
đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn
30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường
thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức
giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong
khung giá đất;

Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất

11


và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất;
Đối với các loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để
quy định mức giá đất;
Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh,
đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây
dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy
định mức giá đất;
Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng
vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử
dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi
nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất.
Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất để đưa vào sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương pháp định
giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại
khu vực lân cận để quy định mức giá đất.
Đối với đất phi nông nghiệp do cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa; đất phi nông nghiệp khác thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại,
dịch vụ tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.
1.2.5. Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất

1.2.5.1. Xác định loại đất, vị trí đất theo loại xã đồng bằng, trung du, miền
núi và theo loại đô thị trên địa bàn đơn vị hành chính cấp tỉnh;
a. Xác định loại xã trong xây dựng bảng giá đất
Việc xác định loại xã trong xây dựng bảng giá đất đối với đất nông nghiệp;
đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh

12


phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn được thực hiện
theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi.
b. Xác định loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất
Việc xác định loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất đối với đất ở tại đô thị;
đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng
công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp
khác tại đô thị được thực hiện như sau:
- Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị;
- Đô thị được phân thành 6 loại bao gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô
thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định của pháp luật.
Đối với thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập và xếp loại đô
thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn
tỉnh để áp dụng khung giá đất cho phù hợp.
c. Xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất
Việc xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất đối với đất ở tại nông
thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ
quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và

đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn theo từng xã và thực hiện như sau:
- Khu vực 1: là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất;
- Các khu vực tiếp theo: là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó.
d. Xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất
- Đối với đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa nước và đất trồng cây
hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản;

13


đất làm muối thì việc xác định vị trí đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã hoặc
đơn vị hành chính cấp huyện căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất,
kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến
nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm
(đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và thực hiện như sau:
+ Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
+ Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều
kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
- Đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông
thôn thì việc xác định vị trí đất theo từng đường, đoạn đường hoặc khu vực căn cứ
vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh
doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại
trong khu vực và thực hiện như sau:
+ Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
+ Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều

kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
- Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thì việc
xác định vị trí đất theo từng đường, phố; đoạn đường, đoạn phố căn cứ vào điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh
trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu
vực và thực hiện như sau:
+ Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
+ Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều
kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các mục trên, giá đất thị

14


trường và tình hình thực tế tại địa phương quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị
trí đối với từng loại đất; số lượng vị trí đất và mức giá của từng vị trí đất phù hợp
với khung giá đất.
1.2.5.2. Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; các yếu tố
tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất
a. Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại điểm
điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 5 đến trước ngày 01 tháng 7 của năm xây
dựng bảng giá đất và cụ thể như sau:
- Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường của tối thiểu 03
thửa đất đại diện cho mỗi vị trí đất tại điểm điều tra đối với từng loại đất.
Ngoài các nội dung điều tra, khảo sát quy định trên, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu điều tra để đáp ứng yêu cầu xây
dựng bảng giá đất tại địa phương;
- Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội,

quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại điểm điều tra.
b. Kết thúc việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại mỗi
điểm điều tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá của các
vị trí đất. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của
các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất.
Đối với các vị trí đất không có thông tin về giá đất thị trường thì căn cứ vào
giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất đã được xác định, áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại.
c. Việc thống kê giá đất thị trường tại điểm điều tra và xây dựng báo cáo về tình
hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra. Báo cáo gồm các nội dung
chủ yếu sau:
- Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;
- Đánh giá tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra;
tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trường với

15


giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;
- Đề xuất mức giá của các vị trí đất tại điểm điều tra.
d. Hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại
điểm điều tra phải hoàn thiện trước ngày 10 tháng 7 của năm xây dựng bảng giá đất.
Hồ sơ gồm có:
- Phiếu thu thập thông tin về điểm điều tra;
- Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
- Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
- Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra.
1.2.5.3. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành
- Đánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá
đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành.

- Đánh giá các quy định trong bảng giá đất hiện hành.
1.2.5.4. Xây dựng bảng giá đất và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; xử
lý giá đất trong bảng giá đất tại khu vực giáp ranh theo quy định
Khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây
gọi là khu vực giáp ranh) được quy định theo các loại đất sau:
- Đối với đất nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa
giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận
mỗi tỉnh, thành phố tối đa 1.000 mét;
- Đối với đất phi nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường
địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận
mỗi tỉnh, thành phố tối đa 500 mét;
- Đối với khu vực giáp ranh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng chủ
yếu từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ,
bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương theo quy định trên. Trường hợp chiều rộng của sông, hồ, kênh
chủ yếu trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.
Đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu

16