(Khóa luận tốt nghiệp) Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Tân Bình thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2015 – 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN THỊ HÀ

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP,
TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Đại học chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN THỊ HÀ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP,
TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 –2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Đại học chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Lớp

: K46-QLDĐ N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn

: Th.s Nông Thị Thu Huyền

Thái Nguyên – 2018


i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố
và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được
sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Tân Bình
thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2015 – 2017”.
Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu em đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang
đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:Ban giám hiệu
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên., Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô
giáo trong khoa Quản lý TàiNguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá
trình học tập.Các cán bộ trong văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tam Điệp, tỉnh
Ninh Bình đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô
giáo hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền - người đã giúp đỡ em trong suốt quá
trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hà

năm 2018


ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................30
Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai trên địa bàn phường Tân Bình ....................34
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính tại khu vực
nghiên cứu của phường Tân Bình giai đoạn 2015 - 2017 .......................35
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo loại đất của phường Tân Bìnhgiai
đoạn 2015 - 2017 .....................................................................................37
Bảng 4.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại khu
vực nghiên cứu của phường Tân Bình giai đoạn 2015 - 2017 ................38
Bảng 4.6: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính .......39
Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ... 41


iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 12 đơn vị
tổ dân số tại phường Tân Bình trong giai đoạn 2015 - 2017 ...............................36
Hình 4.2: Hình ảnh về mua bán, chuyển nhượng đất tại phường Tân Bình .............37

Hình 4.3: Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại
phường Tân Bình giai đoạn 2015 – 2017 ............................................................38


iv
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

BTP

Bộ tư pháp

GCNSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

TP

Thành phố

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


v
MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. i

DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT .......................................................... iv
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .......................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................. 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................. 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................... 4
2.1.3. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 5
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................. 7
2.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................... 7
2.2.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 7
2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................... 8
2.2.4. Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 11
2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................... 12
2.2.6. Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định số
43/2014/NĐ-CP[3] ............................................................................................ 13
2.2.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................. 15
2.3.8. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ........................... 16


vi
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......... 16

2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước . 16
2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Tam
Điệp tỉnh Ninh Bình........................................................................................... 19
Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................ 21
3.1.Đối tượng, thời gian và đối tượng nghiên cứu ................................................ 21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 21
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .................................................................. 21
3.2.1. Địa điểm tiến hành ................................................................................... 21
3.2.2. Thời gian tiến hành .................................................................................. 21
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 21
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 21
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu ........................................ 21
3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ....................................................... 22
3.4.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................... 22
3.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 23
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 24
4.1.Điều kiện tự nghiên, kinh tế xã hội phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp . 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .......................................................................... 26
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình .................. 30
4.2.1. Hiện trạng sử dung đất năm 2017 ............................................................ 30
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của phường Tân Bình ..................................... 31
4.2.3. Tình hình biến động đất đai trên địa bàn phường Tân Bình .................... 34
4.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu
của phường Tân Bình giai đoạn 2015-2017 .......................................................... 35
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính tại phường Tân Bình giai đoạn 2015-2017 .............................................. 35

vii
4.3.2.Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo loại đất của phường Tân
Bình giai đoạn 2015-2017 ................................................................................. 37
4.3.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền dụng đất theo thời gian tại khu
vực nghiên cứu của phường Tân Bình giai đoạn 2015-2017 ............................ 38
4.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ
địa chính và người sử dụng đất ............................................................................. 39
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán
bộ địa chính ........................................................................................................ 39
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ...... 40
4.5. Đánh giá về những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao
chất lượng trong công tác chuyển nhượng QSDĐ ................................................ 42
4.5.1.Thuận lợi ................................................................................................... 42
4.5.2. Khó khăn .................................................................................................. 43
4.5.3. Những giải pháp nâng cao chất lượng trong công tác chuyển nhượng
QSDĐ trong thời gian tới .................................................................................. 43
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 45
5.1. Kết luận .......................................................................................................... 45
5.2. Đề nghị ........................................................................................................... 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 47
PHỤ LỤC


1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ
đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử
dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển
quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền
của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ
đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển
của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường,
các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất
đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù
vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ
chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới
với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy
định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai
làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ
yếu đối với người có nhu cầu sử dụng đất và nhà ở thật sự. Bên cạnh đó việc chuyển
nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá
đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất dẫn đến đất đai tập trung vào một số
người sử dụng không hiệu quả, những thành phần đó muốn thu được lợi nhuận
thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính thực trạng trên tạo nên
những khó khăn trong việc quản lý nhà nước về đất đai.


2

Phường Tân Bình thuộc thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình là một phường
miền núi có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, kinh tế

phát triển, tập trung lao động đến làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh thu hút
thêm nhiều đối tượng sử dụng đất và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị thì cho
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên khá phổ biến, sôi động và ngày một
đa dạng hơn
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Nông Thị Thu
Huyền, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp, giai đoạn
2015-2017”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Tân Bình, thành phố Tam Điệp giai đoạn 2015 - 2017, tìm ra những thuận lợi, khó
khăn, hạn chế khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ từ đó đề xuất ra những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa phương trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn phường Tân Bình
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Tân Bình giai đoạn 2015 - 2017
- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất
và cán bộ quản lý trên địa bàn phường Tân Bình, thành phố Tam Điệp.
- Đề xuất các giải pháp nhắm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn cho địa phương trong thời
gian tới


3

1.3. Yêu cầu của đề tài
- Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học
và khách quan, chính xác, trung thực.
-Nắm vững cácvăn bản liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Từ kết quả nghiên cứa phải chỉ ra được nguyên nhân của những tồn tại,
khó khăn và đưa ra những giải pháp khắc phục cho phù hợp với tình hình thực tế
của địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng những kiến thức đã học vào thực
tế, làm quên với môi trường làm việc sau khi ra trường.
-Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý nhà nước tại cơ sở, giúp tìm
hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển
nhượng, từ đó kiế nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại,
góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa phương.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Việc “mua bán đất” đã có từ lâu, từ trước khi luật đất đai 1993 có hiệu lực.
Thời điểm đó việc mua bán đất là “chuyển nhượng chui” không thông qua nhà nước
không được sự cho phép của nhà nước. Hiến pháp 1980 và Luật Đất Đai 1987 đã
nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức.Đến khi Hiến pháp năm
1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế

thị trường. Ngay sau đó, Luật Đất Đai 1993 được ban hành với những quy định rất
mới về quản lý nhà nước về đất đai và quyền của người sử dụng đất. Điều 1 luật đất
đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý,
do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và
chiếm hữu, và thuật ngữ“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển
giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
Thị trường đất đai ngày càng sôi động và phát triển. Đi cùng với đó là nhu
cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác
quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan và rất cần thiết nhằm
đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của
người sử dụng đất toàn xã hội. Khi luật đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về
đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như: hình thức,
điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


5

2.1.3. Cơ sở pháp lý
2.1.3.1. Các văn bản của Nhà nước
Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lý”. Luật đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa nhà nướcbảo hộ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất “người sử dụng đất cóquyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai, để thực
hiện các QSDD nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật:

- Hiến pháp năm 2013.
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013. [8]
- Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. [3]
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ
quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Bộ luật dân sự năm 2015.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy định
giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy định thu
tiền sử dụng đất.[4]
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 6 năm 2011
của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân[2]
-Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016. Quy định về lệ phí trước
bạ.[5]
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính;


6

- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc
hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người
sử dụng đất.
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Chính phủ v/v hướng
dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú
có hoạt động kinh doanh; hưỡng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về
thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về
thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật
về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.
-Công văn 435/TCT-CS năm 2016 hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về
đất đai
2.1.3.2. Các văn bản của UBND tỉnh Ninh Bình
- Nghị quyết 24/2014/NQ-HĐND về giá các loại đất giai đoạn 2015-2019
trên địa tỉnh Ninh Bình
- Kế hoạch 10/KH-UBND ngày 14/03/2014 triển khai thi hành luật đất đai do
tỉnh Ninh Bình ban hành
-Quyết định 04/2017/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017
để xác định tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm để đấu giá trên địa
bàn tỉnh Ninh Bình
- Quyết định 16/2017/QĐ-UBND sửa đổi Quy định chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình


7

2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của

Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Luật Đất đai 2013[8], cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi
khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013
quy định thêm một số trường trường hợp không được nhận chuyển nhượng và nhận
tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không
cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụngđất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai (2013) [8], quy định điều kiện để đất được thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất


8

2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều 169 Luật Đất đai (2013) [8], quy định về người nhận chuyển quyền
sử dụng đất như sau:
“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của
Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong
các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất

9

thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
+cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua
việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn
định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc

chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử
dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.


10

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật này.
* Điều 193 Luật Đất đai (2013) [8],Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp.
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 134 của Luật này”.
* Điều 176 Luật Đất đai (2013) [8],Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
“1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều
170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước

tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2
Điều 174 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:


11

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất
thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà
thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 2 Điều 174 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà
thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có
quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này”.
2.2.4. Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều 168 Luật Đất đai (2013) [8], quy định thời điểm thực hiện các quyền
của người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường
hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.


12

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
* Điều 194 Luật Đất đai (2013) [8], Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện
loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải

thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ
dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp
ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có).


13

2.2.6. Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định số
43/2014/NĐ-CP[3]
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định

của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho,
Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất
nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất
tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận
để quản lý.


14

4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được
trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký
hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy

định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê
thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp
vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài
sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan
thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn
bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người
nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất
thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định”.


15

2.2.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên
chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp: Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
- Thuế thu nhập cá nhân: Nếu bên bán chỉ có 01 căn nhà duy nhất thì không
phải đóng. Nếu 02 căn trở lên thì phải đóng thuế như sau: thuế suất 25% thu nhập

chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản
có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn
và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Trường hợp không xác
định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế,
thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giáchuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ là 0,5%. Tuy nhiên nếu giá mua bán ghi trong hợp đồng
thấp hơn giá quy định của nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp dụng theo giá của nhà
nước, ngược lại nếu trong hợp đồng ghi giá cao hơn của nhà nước thì sẽ áp dụng giá
trong hợp đồng. Việc xác định giá trị chuyển nhượng bất động sản theo khung giá
Nhà nước phụ thuộc vào vị trí của bất động sản đó.
Sau khi hoàn thành thủ tục, nghĩa vụ đóng thuế, các bên mới được thực hiện
thủ tục còn lại để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng.
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tham gia chuyển
nhượng QSDĐ
* Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP [2] ngày 27 tháng 6 năm 2013 tại khoản
1,2 và 3, điều 4 Quy định những trường hợp thu nhập được miễn Thuế thu nhập cá
nhân như sau:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai theo Quy định của Pháp luật về kinh doanh bất
động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con
nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội
với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một
nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.


16

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt

Nam theo Quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng
một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình
xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời
điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở
chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước Pháp luật về
tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê
khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo Quy định của Pháp luật.
Thu nhập từ giá trị chuyển nhượng QSDĐ của cá nhân được Nhà nước
giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của
Pháp luật.
2.3.8. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
1, Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo mẫu chung;
2, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấytờ về
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai năm 2013 (nếu có);
3, Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
4, Lệ phí trước bạ;
5, Sổ hộ khẩu và chứng minh thư nhân dân.
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước
-Giai đoạn trước nãm 1975 Giai đoạn này đất nước ta bị chia cắt hai miền
Nam Bắc.
Miền Bắc được giải phóng tiến lên xây dựng Chủ Nghĩa Xã Hội. Năm 1953
thực hiện Luật cải cách ruộng đất thủ tiêu quyền chiếm hữu mộng đất của giai cấp
địa chủ chia ruộng đất cho nông dân thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”.