Nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô

TÓM LƯỢC
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cùng với việc hội nhập
kinh tế WTO, kinh tế Việt Nam chịu tác động của nhiều nhân tố. Các doanh nghiệp
Việt Nam cần phải tìm ra các giải pháp, chiến lược kinh doanh để nâng cao năng lực
cạnh tranh sản phẩm của công ty, mang lại hiệu quả kinh doanh. Giải pháp nâng cao
năng lực cạnh tranh sản phẩm là một trong những giải pháp được nhiều doanh nghiệp
áp dụng. Điều đó đòi hỏi các doanh nghiệp phải phân tích thị trường, tìm ra lợi thế của
công ty để đưa ra giải pháp kinh doanh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp. Chính vì vậy, qua quá trình thực tập tốt nghiệp em đã lựa chọn đề tài: “Nâng
cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty
Cổ phần Dầu khí Đông Đô”. Đề tài tập trung giải quyết một số vấn đề sau:
Về lý thuyết khóa luận đã tập hợp được khái niệm, những lý thuyết cơ bản liên
quan đến năng lực cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp, các chỉ tiêu đánh giá năng
lực cạnh tranh sản phẩm làm cơ sở cho việc nghiên cứu các giải pháp đẩy nâng cao
năng lực cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp. Về thực tiễn, đề tài đánh giá khái
quát thực trạng thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh
tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Qua đó cũng rút ra được một
số thành công mà công ty đã đạt được, đồng thời cũng đưa ra một số hạn chế và
nguyên nhân của các hạn chế đó.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá đề tài đưa ra một số giải pháp nâng cao năng lực
cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu
khí Đông Đô. Từ đó công ty có thể áp dụng các giải pháp vào kinh doanh nhằm mục
đích nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

1


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực tập tổng hợp và viết khóa luận tốt nghiệp của mình, em
đã nhận được sự giúp đỡ hết sức nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô trong Khoa Kinh
tế - Luật và đặc biệt là cô ThS. Lê Như Quỳnh. Đồng thời, em nhận được sư giúp đỡ

của các cô chú, anh chị tại Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô. Bên cạnh đó, em còn
nhận được sự giúp đỡ, ủng hộ tận tình của gia đình, bạn bè, người thân, tạo điều kiện
thuận lợi cho em hoàn thành đề tài của mình.
Vì vậy, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô giáo trong Khoa
Kinh Tế và đặc biệt là tới cô ThS. Lê Như Quỳnh, người trực tiếp hướng dẫn, quan
tâm, tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài
khóa luận này. Tiếp theo, em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc, các cán bộ công
nhân viên của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho
em thực tập, tìm hiểu và thực hiện khóa luận của mình. Và cuối cùng, em xin gửi lời
cảm ơn tới gia đình, bạn bè, người thân là nguồn cổ vũ, động viên quan trọng đối với
em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Trong quá trình thực hiện, do kiến thức kinh nghiệm còn hạn chế, cho nên đề tài
không thể tránh khỏi những thiếu sót. Do đó, em rất mong nhận được sự đóng góp, chỉ
dẫn của cô giáo hướng dẫn, các thầy cô trong khoa, trong nhà trường và các cô chú,
anh chị trong Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô để em hoàn thiện hơn kiến thức của
mình.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Thu Hiên

2


MỤC LỤC
TÓM LƯỢC.................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN..............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................... iii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU............................................................................v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................................vi

LỜI NÓI ĐẦU..............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..........................................................................................1
2. Tổng quan của các công trình nghiên cứu liên quan.............................................2
3. Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu..................................................................3
4. Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu..........................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................5
6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp..................................................................................6
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NÂNG CAO NĂNG
LỰC CẠNH TRANH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN.................................................................................................................. 7
1.1. Một số khái niệm cơ bản......................................................................................7
1.1.1. Khái niệm về dịch vụ bất động sản.....................................................................7
1.1.2. Khái niệm về cạnh tranh....................................................................................8
1.2.2. Lý thuyết về dịch vụ bất động sản.....................................................................13
1.3. Chính sách, chỉ tiêu và nguyên tắc của việc nâng cao sức cạnh tranh của
doanh nghiệp..............................................................................................................15
1.3.1. Chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh............................................................15
1.3.2. Nội dung chính sách nâng cao năng lực cạnh tranh......................................19
1.3.3. Nguyên tắc nâng cao năng lực cạnh tranh......................................................20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH
TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN DẦU KHÍ ĐÔNG ĐÔ....................................................................................21
2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ
bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô.............................................21
2.1.1 Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô................................................................21
2.1.2. Nhân tố môi trường vi mô.................................................................................23
3


2.2. Phân tích thực trạng năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động

sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô.............................................................25
2.2.1. Thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam.............................25
2.2.2 Thực trạng năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của
Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô...........................................................................28
2.3. Đánh giá về việc nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh
dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô...............................34
2.3.1 Những thành công và bài học kinh nghiệm......................................................34
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế.............................................................35
CHƯƠNG 3: CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO
NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY CỐ PHẦN DẦU KHÍ ĐÔNG ĐÔ........................................37
3.1. Quan điểm, định hướng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch
vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô........................................37
3.1.1. Quan điểm nâng cao nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ
bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô...............................................37
3.1.2 Định hướng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động
sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô..............................................................37
3.2. Các đề xuất giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch
vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô........................................39
3.2.1. Giải pháp về nhân lực.......................................................................................39
3.2.2. Giải pháp về chiến lược Marketing..................................................................40
3.2.3. Giải pháp về huy động vốn...............................................................................41
3.2.4. Giải pháp về định giá bất động sản..................................................................41
3.3. Các kiến nghị nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất
động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô...................................................41
3.3.1. Đối với nhà nước..............................................................................................41
3.3.2. Đề xuất đối với công ty......................................................................................42
3.4. Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu...................................................42
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................44

4


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 2.3: Sơ đồ thể hiện độ quan tâm theo loại hình bất động sản bán......................25
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông
đô từ năm 2014-2016...................................................................................................28
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ thể hiện tổng nợ và tài sản của công ty 2012 – 2015........................30
Bảng 2.2: Các dự án thực hiện đầu tư của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô...........31
Bảng 2.2: Kết quả tham gia hoạt động xây dựng của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông
Đô( 2014-2016)...........................................................................................................32

5


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BĐS
CBNV
CP
GDP
KDT
NĐ – CP
NHTM
NLCT
NXB
PVC
TNHH
TT – BTC
USD

XHCN

Tên đầy đủ
Bất động sản
Cán bộ nhân viên
Cổ phần
Gross Domestic Product
Khu đô thị
Nghị đinh – Chính phủ
Ngân hàng thương mại
Năng lực cạnh tranh
Nhà xuất bản
Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
Trách nhiệm hữu hạn
Thông tư – Bộ tài chính
United states dollar
Xã hội chủ nghĩa

6


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hội nhập kinh tế khu vực và thế giới mang lại nhiều cơ hội và cả những thách
thức không nhỏ đối với các doanh nghiệp. Toàn cầu hóa nền kinh tế là một xu hướng
tất yếu, do vậy các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị hành trang cho riêng mình, mỗi
một doanh nghiệp với mỗi bước đi khác nhau và cách làm khác nhau nhưng không
ngoài mục đích là có chỗ đứng trên thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt này.
Cạnh tranh là cơ chế vận hành chủ yếu của kinh tế thị trường, là động lực thúc
đẩy phát triển kinh tế. Đối với mỗi chủ thể kinh doanh, cạnh tranh tạo ra sức ép nhằm

nâng cao chất lượng sản phẩm, hạ giá thành và giá bán hàng hóa. Cạnh tranh hướng
người kinh doanh chuyển nguồn lực từ nơi sử dụng có hiệu quả thấp hơn sang nơi sử
dụng có hiệu quả cao hơn. Đối với xã hội, cạnh tranh là động lực quan trong nhất để
huy động nguồn lực của xã hội vào sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ còn thiếu,
qua đó nâng cao khả năng sản xuất của toàn xã hội. Do đó việc nâng cao khả năng
cạnh tranh trong mỗi doanh nghiệp là rất cần thiết, nó giúp doanh nghiệp chủ động
hơn trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh.
Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô là một doanh nghiệp cổ phần, được thành lập
từ năm 2007. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty là xây lắp, phát triển các khu đô
thị mới, các khu nhà ở, căn hộ trung và cao cấp, văn phòng thương mại, cho thuê, kinh
doanh vật liệu xây dựng...Tuy là doanh nghiệp mới hình thành còn non trẻ nhưng bằng
tâm huyết của lãnh đạo công ty, bằng nỗ lực, nội lực của cán bộ nhân viên công ty
cũng như đón đầu được xu thế phát triển của thị trường, công ty đã có những bước tiến
phát triển vượt bậc đều đặn hàng năm. Trong giai đoạn hiện nay, việc đầu tư nâng cao
cạnh tranh đã và đang làm thay đổi những yếu tố quyết định tới sự tăng trưởng và phát
triển của nền kinh tế đất nước. Đối với Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô việc đầu tư
nâng cao năng lực cạnh tranh là một vấn đề hết sức cần thiết và cấp bách, đặc biệt
trong cơ chế thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay: bất động sản là ngành có tiềm
năng để đầu tư, giá cả biến động, giá bỏ thầu thấp, tiến độ thi công nhanh và địa bàn
trải rộng.
Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh BĐS, công ty vẫn còn bộc lộ một số hạn
chế như đầu tư giàn trải, thiếu tập trung; việc lựa chọn phân khúc thị trường để phát
triển chưa hợp lý; bộ máy quản lý còn cồng kềnh, hoạt động chưa hiệu quả, khả năng
tài chính còn hạn chế.... như lợi nhuận của công ty năm 2016 là 10,2 tỷ đồng trong đó
tổng doanh thu là 128,3 tỷ đồng và tổng chi phí lên tới 118,1 tỷ đồng. Những tồn tại
1


trên khiến cho năng lực cạnh tranh của công ty thấp, trong bối cảnh thị trường không
ngừng phát triển như hiện nay cùng với tốc độ cạnh tranh đang ngày càng gay gắt để

chiếm lĩnh thị trường đòi hỏi Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô cần có những đổi
mới, cải tiến thì mới có cơ hội đứng vững và phát triển. Chính vì thế vấn đề nâng cao
năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản
là cần thiết.
2. Tổng quan của các công trình nghiên cứu liên quan
Vấn đề về nâng cao năng lực cạnh tranh hiện đang được sự quan tâm của các bộ,
ban ngành đặc biệt là của các doanh nghiệp trong ngành xây dựng. Không chỉ trong
khuôn khổ trường Đại học Thương Mại mà những trường trong khối ngành kinh tế đã
có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này, dưới đây là một số công trình nghiên
cứu điển hình:
1. Dương Thị Hường (2005), “Nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm rượu
vang của Công ty cổ phần Thăng Long” luận văn cao học –Khoa kinh tế, Đại Học
Thương Mại. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu lý luận và thực tiễn về nâng cao sức
cạnh tranh của sản phẩm rượu vang của Công ty Cổ phần Thăng Long, nghiên cứu số
liệu từ năm 2002-2004, sử dụng phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu kết hợp với
các chỉ tiêu nâng cao cạnh tranh để phân tích thực trạng tiêu thụ sản phẩm rượu vang
của Công ty cổ phần Thăng Long. Qua đó, đề xuất kiến nghị và giải pháp nâng cao sức
cạnh tranh của sản phẩm rượu vang của Công ty Cổ phần Thăng Long.
2. Đoàn Thị Thùy (2011),” Nâng cao sức cạnh tranh của sản phầm bánh kẹo
Việt Nam trên thị trường nội địa (Lấy công ty cổ phần bánh kẹo Hải Hà làm đơn vị
nghiên cứu)”- Khoa kinh tế- Đại Học Thương Mại. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu
các vấn đề chính như: thực trạng tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp, sử dụng các
phương pháp thu thập dữ kiệu thứ cấp, điều tra, phỏng vấn... để tìm ra những thành
công và hạn chế, nguyên nhận mà doanh nghiệp đang gặp phải. Qua đó, dự báo về thị
trường nội địa và quan điểm nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm bánh kẹo Việt Nam
trên thị trường nội địa, đề xuất kiến nghị và giải pháp nâng cao sức cạnh tranh của sản
phẩm bánh kẹo của Công ty cổ phần bánh kẹo Hải Hà.
3. Trần Minh Hiếu (2015), “ Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Sông Hồng
(PVSH)”- khoa Kinh tế- Học viện nông nghiệp Việt Nam. Luận văn đi sâu vào nghiên

cứu lý luận và thực tiễn về cạnh tranh của kinh doanh bất động sản của Công ty cổ
phần đầu tư và thương mại dầu khí Sông Hồng (PVSH). Qua đó, đề xuất kiến nghị và

2


giải pháp nâng cao sức cạnh tranh của kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần
đầu tư và thương mại dầu khí Sông Hồng (PVSH).
4. Lê Thị Thanh Thúy (2011), “ Quản lý nhà nước địa phương đối với hoạt động
kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội” – Đại học Thương Mại. Luận văn đi
sâu nghiên cứ thị trường kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội và một số chính
sách vĩ mô của nhà nước địa phương trong việc quản lý kinh doanh dịch vụ bất động
sản.
Tại Việt Nam đã có rất nhiều đề tài, công trình nghiên cứu, học thuyết về cạnh
tranh và phát triển nâng cao năng lực cạnh tranh, đặc biệt là trong các lĩnh vực sản
xuất, kinh doanh, thương mại nói chung. Luận văn kế thừa thành quả của các công
trình nghiên cứu năm trước do có một số điểm chung. Tuy nhiên, các công trình này
mới chỉ nghiên cứu thực trạng sức cạnh tranh về sản phẩm của công ty, chưa có công
trình nào nghiên cứu về các yếu tố tác động tới việc kinh doanh bất động sản và chiến
lược mở rộng thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản của công ty cổ phần Dầu khí
Đông Đô. Vì thế, đây là điểm hết sức mới mẻ và khác biệt so với những công trình
trước.
3. Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, những năm qua Công ty Cổ phần
Dầu khí Đông Đô đã không ngừng có chủ trương cụ thể đảm bảo việc đầu tư đúng
hướng và có hiệu quả. Dựa trên cơ sở lý luận và thực tế về cạnh tranh của Công ty Cổ
phần Dầu khí Đông Đô, em nhận thấy đơn vị còn gặp nhiều khó khăn với hoạt động
kinh doanh của mình. Từ những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, em đã chọn
đề tài “ Nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất
động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô”

Đề tài giải quyết những vấn đề sau:
(1) Các vấn đề lý thuyết và thực tiễn nào liên quan tới năng lực cạnh tranh và
nâng cao năng lực cạnh tranh?
(2) Thực trạng năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động
sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô như thế nào
(3) Các thuận lợi, khó khăn của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt
động kinh doanh dịch vụ bất động sản
(4) Các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí
Đông Đô trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản?
(5) Định hướng và giải pháp nào phù hợp để nâng cao năng lực cạnh tranh trong
hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô?
3


4. Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
4.2. Mục tiêu nghiên cứu
+ Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng
cao năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh
doanh bất động sản thời gian tới
+ Mục tiêu cụ thể
● Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về cạnh tranh và năng
lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
● Phân tích, đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu
khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
● Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần

Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
● Đề xuất đinh hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh
của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản thời
gian tới.
4.3. Phạm vi nghiên cứu
+ Về nội dung: Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô có nhiều lĩnh vực hoạt động
kinh doanh, tuy nhiên do khuôn khổ thời gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu
đánh giá về các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và đề xuất giải pháp nâng
cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty
Cổ phần Dầu khí Đông Đô.
+ Về không gian: Thành phố Hà Nội và một số tỉnh thành lân cận.
+ Về thời gian nghiên cứu: các thông tin số liệu thống kê thứ cấp được thu thập
trong giai đoạn từ 2014-2016, các thông tin số liệu sơ cấp được điều tra trong năm
2016.

4


5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu chung: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử:
Là phương pháp coi một sự vật hay một hiện tượng trong trạng thái luôn phát
triển và xem xét nó trong mối quan hệ với các sự vật và hiện tượng khác. Phương pháp
này cũng được sử dụng trong bài nghiên cứu với mục đích phát hiện ra quy luật phát
triển của thị trường từ đó có hướng đi phù hợp cho dòng sản phẩm của công ty.
- Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Khóa luận có sử dụng một số phương pháp
như: phương pháp thống kê, mô tả, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp
quy nạp và diễn giải, phương pháp logics…. Phương pháp này nhằm làm rõ thực
trạng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như về ngành hàng nghiên cứu,
phát hiện ra những khó khăn của doanh nghiệp từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp
để giải quyết vấn đề đó.

- Về phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu:
+ Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp:
Đây là phương pháp được sử dụng khá nhiều trong đề tài nghiên cứu này. Cụ thể
trong thu thập tài liệu giới thiệu về công ty cũng như hoạt động kinh doanh của công
ty, từ đó có thể đưa ra những nhận định, nhận xét giúp đề ra hướng đi tốt nhất cho
doanh nghiệp trong thời gian tới.
+ Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:
Là phương pháp này có ưu điểm tiết kiệm được chi phí và thời gian.
▪ Nguồn thông tin bên trong: Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty trong
3 năm 2014, 2015, 2016 (doanh thu, lợi nhuận, chi phí…), báo cáo tài chính…
▪ Nguồn thông tin bên ngoài: Chủ yếu là các tài liệu liên quan đến lý luận về cơ
cấu tổ chức và phân quyền (tham khảo các giáo trình, sách nghiên cứu khoa học, các
khóa luận trước) thông tin về đối thủ cạnh tranh của công ty thông qua các trang mạng.
+ Phương pháp phân tích dữ liệu:
● Đối với các dữ liệu sơ cấp: xử lý để đánh giá các tiêu chí để thấy được tổng
quan về thực trạng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động
sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô.
● Đối với dữ liệu thứ cấp: Trên cơ sở thu thập các dữ liệu thứ cấp sử dụng phần
mềm Word, và Excel để thống kê, phân tích và so sánh các dữ liệu thu được, biểu diễn
dữ liệu này dưới dạng bảng để phân tích. Phương pháp xử lý này sẽ thể hiện được mối
quan hệ giữa các biến số rõ ràng và chính xác.
6. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
5


Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết
cấu theo 3 chương như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về nâng cao năng lực cạnh tranh trong
hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Chương 2: Thực trạng nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh

doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô.
Chương 3: Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh
trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông
Đô

6


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NÂNG CAO NĂNG
LỰC CẠNH TRANH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm về dịch vụ bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “ BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương
tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ
và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất
đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi BĐS gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái
gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
7


Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
Đặc điểm của BĐS
● Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và
tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất
là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v..
● Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên

được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
● Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
● Các tính chất khác: Tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, mang
nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
1.1.2. Khái niệm về cạnh tranh
Đối với nền kinh tế thị trường, các khái niệm liên quan đến cạnh tranh còn rất
khác nhau.
Theo C.Mác: “ Cạnh tranh là sự ganh đua gay gắt giữa các nhà tư bản nhằm
giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất và trong tiêu thụ để đạt được
những lợi nhuận siêu ngạch”.
Theo từ điển Cornu của Pháp: “Cạnh tranh là hành vi của doanh nghiệp độc lập
với nhau và là đối thủ của nhau trong cung ứng hàng hóa dịch vụ nhằm thảo mãn nhu
cầu giống nhau với sự may rủi của mỗi bên, thể hiện qua việc lôi kéo được hoặc để
mất đi một lượng khách hàng thường xuyên”
8


Theo Michael Porter: “ Cạnh tranh là giành lấy thị phần. Bản chất của của cạnh
tranh là tìm kiếm lợi nhuận cao hơn mức lợi nhuận trung bình mà doanh nghiệp đang
có. Kết quả quá trình cạnh tranh là sự bình quân hóa lợi nhuận trong ngành theo
chiều hướng cải thiện sâu dẫn đến hệ quả giá cả có thể giảm đi”
Tiếp cận ở góc độ đơn giản, mang tính tổng quát thì cạnh tranh là hành động
ganh đua, đấu tranh chống lại các cá nhân hay các nhóm, các loài vì mục đích giành

được sự tồn tại, sống còn, giành được lợi nhuận, địa vị, sự kiêu hãnh, các phần thưởng
hay những thứ khác.
Trong kinh tế chính trị học thì cạnh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữa những
chủ thể trong nền sản xuất hàng hóa nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong
sản xuất, tiêu thụ hoặc tiêu dùng hàng hóa để từ đó thu được nhiều lợi ích nhất cho
mình. Cạnh tranh có thể xảy ra giữa những người sản xuất với người tiêu dùng (người
sản xuất muốn bán đắt, người tiêu dùng muốn mua rẻ); giữa người tiêu dùng với nhau
để mua được hàng rẻ hơn; giữa những người sản xuất để có những điều kiện tốt hơn
trong sản xuất và tiêu thụ.
Nhìn một cách tổng quát, trên quy mô toàn xã hội, cạnh tranh là sự ganh đua giữa
những người theo đuổi cùng mục đích nhắm đánh bại đối thủ và giành cho mình lợi
thế kinh tế ganh đua nhau, tìm mọi biện pháp ( cả nghệ thuật kinh doanh lẫn thủ đoạn
kinh doanh ) để đoạt được mục tiêu kinh tế chủ yếu là chiếm lĩnh thị trường, tối đa hoá
lợi nhuận. Trên phương diện toàn nền kinh tế, cạnh tranh có vai trò thúc đẩy kinh tế
phát triển. Cạnh tranh khiến cho các nguồn lực được phân bố một cách hiệu quả nhất
thông qua việc kích thích các doanh nghiệp sử dụng tối ưu các nguồn lực, và điều đó
cũng góp phần nhằm nâng cao đời sống xã hội .Trên phương diện của doanh nghiệp,
cạnh tranh chính là áp lực và cũng đồng thời là động lực cho doanh nghiệp phát triển
nội lực bản thân nâng cao khả năng cạnh tranh của mình. Nhờ có cạnh tranh ngày càng
diễn ra một cách gay gắt đã buộc các doanh nghiệp phải luôn luôn tự đổi mới, hoàn
thiện bản thân mình về : công nghệ, chiến lược, quản lí,...
Cạnh tranh của ngành, của nền kinh tế phải bắt đầu từ cạnh tranh của doanh
nghiệp và cạnh tranh của doanh nghiệp phải xuất phát từ cạnh tranh đối với sản phẩm
doanh nghiệp đang kinh doanh.Chính vì vậy để nâng cao sức cạnh tranh của mình,
doanh nghiệp cần tận dụng những lợi thế nhất định, đề ra những chiến lược kinh doanh
phù hợp để có được thành công và hiệu quả nhất. Một trong những chiến lược đó là
nâng cao sức cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp, đưa sản phẩm đến gần gũi hơn
với người tiêu dùng, tạo được những lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm đối với các sản
phẩm của đối thủ.
9

1.1.3. Khái niệm về năng lực cạnh tranh và nâng cao năng lực cạnh tranh
Khi nghiên cứu về cạnh tranh, các nhà nghiên cứu thường còn sử dụng đến khái
niệm năng lực cạnh tranh. Khi nói đến NLCT, người ta thường nói đến năng lực cạnh
tranh của một quốc gia, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, năng lực cạnh tranh
của sản phẩm. Trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận chỉ đề cấp đến năng lực cạnh
tranh của sản phẩm
Theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): “ Năng lực cạnh tranh được hiểu là
khả năng dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cả
khả năng cạnh tranh dành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp”
Như vậy, có thể hiểu rằng: “ NLCT của doanh nghiệp là thể hiện thực lực và lợi
thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt nhất các đòi hỏi
của khác hàng để thu lợi ngày càng cao hơn”
NLCT của doanh nghiệp trước hết tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là
yếu tố nội tại của doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí công nghệ, tài
hcinhs, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp... một cách riêng biệt mà cần đánh giá,
so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng một
thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp tham gia,
đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng cũng là thách thức không nhỏ khi mức độ
chuyên môn hóa của các doanh nghiệp còn thấp, NLCT của các doanh nghiệp còn hạn
chế sẽ tạo ra sức ì lớn cho toàn thị trường.
1.2. Một số lý thuyết về nâng cao năng lực cạnh tranh của sản phẩm
1.2.1. Lý thuyết về nâng cao năng lực cạnh tranh
a) Đặc điểm về năng lực cạnh tranh
- NLCT của doanh nghiệp phụ thuộc vào các yếu tố bên trong (nội lực, lợi thế
của doanh nghiệp) và bên ngoài (môi trường kinh doanh).
- NLCT của từng doanh nghiệp không phải được xác định một cách biệt lập,
riêng lẻ mà là trong sự đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh hoạt động trên
cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường.

- Những thực lực và lợi thế quyết định NLCT của doanh nghiệp phải hướng đến
việc thỏa mãn khách hàng (mục tiêu trực tiếp) nhằm đạt được các mục tiêu kinh doanh
tốt nhất, trong đó có lợi nhuận (mục tiêu cuối cùng).
- NLCT của doanh nghiệp có thể phản ánh qua nhiều chỉ tiêu khác nhau, gồm
một số chỉ tiêu tổng hợp phản ánh kết quả, hiệu quả sản xuất kinh doanh( doanh thu,
thị phần, lợi nhuận) và các chỉ tiêu phản ánh thực lực, lợi thế kinh doanh( công nghệ,
tài chính, nhân lực, sản phẩm, dịch vụ...).
10


b) Phân loại cạnh tranh
- Xét theo phạm vi ngành kinh tế, cạnh tranh được chia thành hai loại:
● Cạnh tranh trong nội bộ ngành: Là cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cùng sản
xuất, kinh doanh một loại hàng hoá, dịch vụ. Cạnh tranh trong nội bộ ngành là cuộc
cạnh tranh tất yếu xảy ra, tất cả đều nhằm vào mục tiêu cao nhất là lợi nhuận của
doanh nghiệp.
● Cạnh tranh giữa các ngành: Là cạnh tranh giữa các chủ doanh nghiệp sản xuất,
kinh doanh hàng hoá, dịch vụ trong các ngành kinh tế khác nhau nhằm mục tiêu lợi
nhuận, vị thế và an toàn. Cạnh tranh giữa các ngành tạo ra xu hướng di chuyển của vốn
đầu tư sang các ngành kinh doanh thu được lợi nhuận cao hơn và tất yếu sẽ dẫn tới sự
hình thành tỷ suất lợi nhuận bình quân.
- Xét theo mức độ cạnh tranh:
● Cạnh tranh hoàn hảo: Thị trường cạnh tranh hoàn hảo là thị trường mà ở đó có
rất nhiều người bán sản phẩm tương tự nhau về phẩm chất, quy cách, chủng loại, mẫu
mã. Giá cả sản phẩm là do cung- cầu trên thị trường quyết định. Các doanh nghiệp
được tự do ra nhập, rút lui khỏi thị trường. Do đó, trong thị trường cạnh tranh hoàn
hảo, các doanh nghiệp tham gia kinh doanh muốn thu được lợi nhuận tối đa phải tìm
mọi biện pháp giảm chi phí đầu vào, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm
cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.
● Cạnh tranh không hoàn hảo: Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo là loại thị

trường phổ biến nhất hiện nay. Sức mạnh thị trường thuộc về một số doanh nghiệp sản
xuất kinh doanh lớn. Các doanh nghiệp trên thị trường này kinh doanh những loại
hàng hoá và dịch vụ khác nhau. Sự khác biệt giữa những loại hàng hoá, dịch vụ này ở
nhãn hiệu. Có những loại hàng hoá, dịch vụ chất lượng như nhau song sự lựa chọn của
người tiêu dùng lại căn cứ vào uy tín, nhãn hiệu sản phẩm. Các hình thức của cạnh
tranh không hoàn hảo đó là độc quyền, độc quyền tập đoàn, cạnh tranh mang tính độc
quyền.
c) Vai trò của nâng cao năng lực cạnh tranh
Trong nền kinh tế thị trường, cạnh tranh có vai trò vô cùng quan trọng, nó được
coi là động lực của sự phát triển không chỉ của mỗi cá nhân, mỗi doanh nghiệp mà cả
nền kinh tế nói chung. Đối cới sản phẩm và ngành BĐS cạnh tranh cũng có vai trò
quan trọng, cụ thể như sau:
- Đối với nên kinh tế quốc dân
Cạnh tranh là môi trường, là động lực thúc đẩy sự phát triển của mọi thành phần
kinh tế trong nền kinh tế thị trường, góp phần xóa bỏ những độc quyền, bất hợp lý, bất
bình đẳng trong kinh doanh. Cạnh tranh đảm bảo thúc đẩy sự phát triển của khoa học
11


kỹ thuật, sự phân công lao động xã hội ngày càng xâu sắc. Cạnh tranh thúc đẩy sự đa
dạng hóa sản phẩm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội, kích thích nhu cầu phát
triển, làm nảy sinh những nhu cầu mới, góp phần nâng cao chất lượng đời sống xã hội
và phát triển nền kinh tế. Cạnh tranh làm nền kinh tế quốc dân vững mạnh tạo khả
năng cho doanh nghiệp vươn ra thị trường nước ngoài. Cạnh tranh giúp cho nền kinh
tế nhìn nhận đúng hơn về kinh tế thị trường, rút ra những bài học thực tiễn bổ sung vào
lý luận kinh tế thị trường ở nước ta. Bên cạnh những tác dụng tích cực, cạnh tranh
cũng làm xuất hiện những hiện tượng tiêu cực như làm hàng giả, buôn lậu trốn thuế...
gây nên sự bất ổn trên thị trường, làm thiệt hại lợi ích của nhà nước và người tiêu
dùng.
- Đối với doanh nghiệp

Cạnh tranh được coi là cái “sàng” để lựa chọn và đào thải những doanh nghiệp.
Vì vậy nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp có vai trò cực kì to lớn. Cạnh
tranh quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Cạnh tranh tạo ra động lực
cho sự phát triển của doanh nghiệp, thúc đẩy doanh nghiệp tìm mọi biện pháp để nâng
cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Cạnh tranh đòi hỏi doanh nghiệp phải phát triển
công tác marketing bắt đầu từ việc nghiên cứu thị trường để xác định được nhu cầu thị
trường từ đó ra quyết định sản xuất kinh doanh để đáp ứng nhu cầu đó. Bên cạnh đó,
danh nghiệp phải nâng cao các hoạt động dịch vụ cũng như tăng cường công tác quảng
cáo, khuyến mãi, bảo hành...
Cạnh tranh buộc các doanh nghiệp phải đưa ra các sản phẩm có chất lượng cao
hơn để đáp ứng được nhu cầu thay đổi thường xuyên của người tiêu dùng. Muốn vậy,
các doanh nghiệp phải áp dụng những thành tựu khoa học kỹ thuật mới vào quá trình
sản xuất kinh doanh, tăng cường công tác quản lý, nâng cao trình độ tay nghề của công
nhân... từ đó làm cho doanh nghiệp ngày càng phát triển hơn.
- Đối với ngành đầu tư kinh doanh bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay sau, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang rơi vào
tình trạng hoạt động thua lỗ, cầm chừng, sản phẩm không bán được dẫn đến nguy cơ
phá sản. Quy luật thị trường đòi hỏi doanh nghiệp phải cải tiến đổi mới nâng cao
NLCT để chiến thắng trong cạnh tranh thì mới có thể tồn tại và phát triển được. Như
vậy, cạnh tranh trở thành một yếu tố rất quan trọng, quyết định sự thành bại của mỗi
doanh nghiệp nói riêng, quyết định sự phát triển hay diệt vong của cả ngành BĐS nói
chung. Cạnh tranh trong đầu tư, kinh doanh BĐS cũng là nền tảng để cơ quan Nhà
nước hoàn thiện hệ thống pháp lý, nhằm từng bước lành mạnh hóa thị trường, tạo môi
trường cạnh tranh bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp. Từ đó ngành đầu tư, kinh
doanh BĐS Việt Nam mới có cơ hội phát triển ổn định, lâu dài.
12


- Đối với sản phẩm
Cạnh tranh tạo ra động lực cho các doanh nghiệp tự cắt giảm chi phí để giảm giá

thành sản phẩm, chủ động áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ để nâng cao năng suất
lao động, nghiên cứu sản xuất ra những sản phẩm đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng.
Nhờ có cạnh tranh mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về chất lượng,
phong phú về chủng loại, đa dạng mẫu mã, giúp lợi ích của người tiêu dùng và của
doanh nghiệp thu được ngày càng nhiều hơn. Nhờ có động lực trong cạnh tranh, các
doanh nghiệp sẽ luôn chủ động tìm tòi, phát triển sản phẩm mới, phân khúc mới như
nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, nhà nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp hay các loại
hình chung cư bình dân, căn hộ thương mại giá rẻ, diện tích nhỏ.. đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người tiêu cùng
- Đối với người tiêu dùng
Việt Nam hiện nay là một trong những nước có nền kinh tế đang phát triển. Thu
nhập bình quân đầu người 2016 là 2.200USD/năm. BĐS luôn là một tài sản lớn và khả
năng sở hữu một BĐS trở thành điều khá khó khăn với phần lớn các hộ gia đình Việt
Nam, nhất là khi thị trường phát triển quá nóng, giá BĐS leo thang. Khi cạnh tranh là
động lực cho doanh nghiệp tìm mọi cách để đa dạng hóa sản phẩm, cắt giảm chi phí,
hạ giá thành tạo cơ hội cho người tiêu dùng được lưa chọn, sở hữu BĐS của riêng
mình, với giá cả phù hợp, chất lượng tốt nhất, đồng thời hưởng các dịch vụ tốt hơn.
1.2.2. Lý thuyết về dịch vụ bất động sản
a) Đặc điểm dịch vụ bất động sản
❖ Đặc điểm của ngành kinh doanh dịch vụ bất động sản
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự như
đặc điểm của đầu tư phát triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn và
nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành công cuộc
đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm
tháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra,…
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm mang tính
chất riêng biệt sau:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quy
hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ
trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình.

- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã
hội đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà
nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.
- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu.
13


- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang những yếu tố bất thuận
lợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản
thấp), chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao…
❖ Đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch
vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Theo đó, đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Tư cách chủ thể có thể là cá nhân hoặc tổ chức.
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
- Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chất
nghề nghiệp.
- Có mục đích sinh lời...
b) Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có
thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản
đặc biệt.
● Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,

tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên
thế giới.
● Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
● Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
c) Các nhân tố ảnh hưởng đến sản phẩm BĐS
Các nhân tố ảnh hưởng đến bất động sản:
14


- Các nhân tố kinh tê: Tốc độ tãng trưởng của nền kinh tế, sự phát triển của khoa
học kỹ thuật, tốc độ tăng GDP, tỷ lệ thất nghiệp;
- Các nhân tố thuộc về chính trị, pháp luật: Hệ thống pháp luật, thể chế, các chính
sách phát triển kinh tế, xã hội…
- Các nhân tô thuộc về dân cư: Dân sô và mật độ dân số, sự biến động của dân
cư, tập quán và tâm lý tiêu dùng…
- Các nhân tô thuộc về văn hóa xã hội: Phong tục, tập quán, tín ngưỡng, trình độ
văn hoá, ý thức của dân cư…
- Nhân tố thuộc về địa lý: Môi trường sinh thái, vị trí của BĐS…
1.3. Chính sách, chỉ tiêu và nguyên tắc của việc nâng cao sức cạnh tranh của
doanh nghiệp
1.3.1. Chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh
Có rất nhiều các chỉ tiêu để đánh giá năng lực cạnh tranh của sản phẩm cả về
định lượng lẫn định tính. Nhưng ta có thể kể tới một số chỉ tiêu quen thuộc như sau:

a) Năng lực cạnh tranh đầu ra
 Sản lượng và doanh thu tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp.
Doanh thu là chỉ tiêu tổng hợp thể hiện sản lượng và giá bán sản phẩm qua các
năm. Thông qua chỉ tiêu doanh thu từng năm, ta có thể biết được kết quả kinh doanh là
tăng hay giảm, có chiều hướng tốt hay xấu. Nhưng để xét xem việc kinh doanh sản
phẩm đó có hiệu quả hay không thì cần phải xét đến chi phí để sản xuất ra sản phẩm,
từ đó biết được lợi nhuận mà doanh nghiệp thu lại được. Doanh thu nhiều hơn và có
tốc độ tăng nhanh hơn tốc độ tăng của chi phí sẽ là cơ sở để các doanh nghiệp ra quyết
định mở rộng đầu tư sản xuất sản phẩm đó. Một sản phẩm duy trì được doanh thu và
lợi nhuận tăng cao thì đồng nghĩa với việc sản phẩm đó có năng lực cạnh tranh cao và
ngược lại. Đây là một trong những chỉ tiêu cơ bản nhất để đánh giá năng lực cạnh
tranh của sản phẩm khi tham gia thị trường.
D=P*Q
Trong đó: D: doanh thu sản phẩm của doanh nghiệp.
P: giá của sản phẩm
Q: lượng sản phẩm bán ra.
 Thị phần của sản phẩm trên thị trường qua từng năm
Thị phần thể hiện khả năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩm. Một sản phẩm
có thị phần lớn và tăng dần sẽ là một sản phẩm có uy tín với người tiêu dùng, được
nhiều người tiêu dùng lựa chọn.
Thị phần đánh giá năng lực cạnh tranh của sản phẩm. Thị phần càng lớn thì năng
lực cạnh tranh của sản phẩm càng cao và ngược lại. Tuy nhiên với các sản phẩm mới
15


xâm nhập thị trường thì không thể lấy chỉ tiêu này để đánh giá được mà phải kết hợp
thêm chỉ tiêu Tốc độ tăng trưởng của doanh thu hay thị phần. Nếu sản phẩm có tốc độ
tăng thị phần cao thì sản phẩm có năng lực cạnh tranh cao và ngược lại.
Thị phần tuyệt đối: dựa trên số lượng sản phẩm bán ra hoặc doanh thu thu được
và được tính theo công thức:

Thị phần tuyệt đối sản
phẩm công ty

=

Thị phần tuyệt đối sản phẩm công ty
Tổng doanh thu sản phẩm cùng loại của các
hãng trên thị trường

Thị phần tương đối: là tỷ lệ thị phần của công ty so với đối thủ cạnh tranh
*Thị phần tương đối sản
phẩm của công ty

=

Doanh thu sản phẩm của công ty
Doanh thu sản phẩm của đối thủ cạnh tranh

 Lợi nhuận và tỷ suất lợi nhuận sản phẩm
Mục tiêu cuối cùng của kinh doanh là lợi nhuận, nếu không thu được lợi nhuận
thì đó không phải là kinh doanh. Do vậy, để đánh giá được sức cạnh tranh sản phẩm
của doanh nghiệp thông qua hiệu quả kinh doanh, thì cần phải tính được lợi nhuận
tuyệt đối sản phẩm cũng như tỷ suất lợi nhuận sản phẩm nhằm xác định được khả năng
thu được lợi nhuận của sản phẩm. Ta có công thức sau:
Lợi nhuận sản phẩm = Tổng doanh thu tiêu thụ sản phẩm - Tổng chi phí kinh
doanh sản phẩm
Tỷ suất lợi nhuận sản phẩm được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng lợi nhuận sản
phẩm đạt được trong kỳ với doanh thu bán hàng đạt được trong kỳ sản phẩm của
doanh nghiệp.

=

*100%

: tỷ suất lợi nhuận sản phẩm
: tổng lợi nhuận sản phẩm đạt được trong kỳ
: Doanh thu tiêu thụ sản phẩm đạt được trong kỳ

16


Chỉ tiêu này phản ánh trong một thời kỳ nhất định doanh nghiệp thu được bao
nhiêu đồng lợi nhuận từ sản phẩm trên một đồng doanh thu bán hàng. Chỉ tiêu này
càng cao thì lợi nhuận do sản phẩm mang lại cho doanh nghiệp càng cao.
Lợi nhuận sản phẩm là chỉ tiêu đánh giá sức cạnh tranh sản phẩm của công ty.
Tuy nhiên, lợi nhuận sản phẩm không phải là tất cả, sức cạnh tranh không chỉ có ý
nghĩa là mức lợi nhuận nhiều hay ít, mặc dù trong thực tế các doanh nghiệp chỉ tồn tại
và phát triển trên cơ sở của lợi nhuận, mà còn là vị thế của doanh nghiệp trên thị
trường và các chiến lược kinh doanh khác của doanh nghiệp…
 Cạnh tranh về giá cả
Giá cả của một hàng hoá trên thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung
cầu.Người bán và người mua thoả thuận mặc cả với nhau để đi tới mức giá cuối cùng
đảm bảo hai bên cùng có lợi. Giá cả đóng vai trò quyết định mua hay không mua của
khách hàng.Trong nền kinh tế thị trường có sư cạnh tranh của các doanh nghiệp, khách
hàng có quyền mua và lựa chọn những gì cho là tốt nhất và cùng một loại hàng hoá với
chất lượng tương đương nhau chắc chắn họ sẽ lựa chọn mức giá thấp hơn, khi đó
lượng bán của doanh nghiệp sẽ tăng lên.
Giá cả được thể hiện như là vũ khí cạnh tranh thông qua việc định giá của hàng
hoá: Định giá thấp (giá xâm nhập, giới thiệu) định giá ngang giá thị trường hay định
giá cao. Việc định giá cần phải xem xét các yếu tố sau: Lượng cầu đối với hàng hoá và

tính tới số tiền mà dân cư có thể để dành cho loại hàng hoá đó, chi phí kinh doanh và
giá thành đơn vị sản phẩm. Phải nhận dạng đúng thị trường cạnh tranh để từ đó có
cách định giá thích hợp cho mỗi loại thị trường.Với một mức giá ngang giá thị trường
giúp cho doanh nghiệp giữ được khách hàng đặc biệt là khách hàng truyền thống. Nếu
doanh nghiệp tìm ra được các biện pháp hạ giá thành thì lợi nhuận thu được sẽ tăng
lên, hiệu quả kinh doanh sẽ cao. Ngược lại, với một mức giá thấp hơn giá thị trường sẽ
thu hút được nhiều khách hàng và tăng lượng bán, doanh nghiệp sẽ có cơ hội thâm
nhập và chiếm lĩnh thị trường mới. Mức giá doanh nghiệp áp đặt cao hơn giá thị
trường chỉ sử dụng được đối với các doanh nghiệp có tính độc quyền, điều này giúp
cho doanh nghiệp thu được rất nhiều lợi nhuận (lợi nhuận siêu ngạch). Với lĩnh vực
kinh doanh BĐS, chính sách này ít được áp dụng và cũng ít mang lại hiệu quả cao cho
doanh nghiệp vì BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, để hình thành BĐS qua
nhiều khâu, nhiều bước hồ sơ do vậy ít nhiều chất lượng sản phẩm đã được biểu hiện
và bộc lộ ra bên ngoài.
Như vậy, để quyết định sử dụng chính sách giá nào cho phù hợp và thành công
khi sử dụng nó doanh nghiệp cần cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng xem mình đang ở tình
thế nào thuận lợi hay không thuận lợi, nhất là nghiên cứu xu hướng tiêu dùng và tâm
17


lý của khách hàng cũng như cần phải xem xét chiến lược và chính sách giá mà đối thủ
đang sử dụng
 Cạnh tranh về sản phẩm
Đây là một trong những công cụ cạnh tranh hiệu quả, đem lại lợi thế rất lớn cho
doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng.
Việc lựa chọn sản phẩm đúng, đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng đã đảm bảo 50% thành
công của doanh nghiệp. Với lĩnh vực kinh doanh BĐS, cạh tranh bằng sản phầm được
thể hiện cụ thể như sau:
Cạnh tranh về loại sản phẩm: Tùy từng thời ký phát triển của thị trường, tùy nhu
cầu, thị hiếu của người tiêu dùng mà doanh nghiệp cần lựa chọn cho mình chủng loại

sản phẩm phù hợp để đầu tư. Trong ngắn hạn doanh nghiệp cần nắm bắt được xu thế
thị trường để hướng đến những sản phẩm đem lại lợi thế cạnh tranh hơn
Cạnh tranh về chất lượng sản phẩm: Với người dân Việt Nam, mỗi BĐS là một
tài sản lớn. Do vậy, khi mua BĐS họ đều cân nhắc xem xét và lựa chọn kỹ càng. Vì
thế, nắm bắt được tâm lý này để tạo dựng úy tín các doanh nghiệp kinh doanh BĐS
cần phải nâng cao chất lượng sản phẩm.
Cạnh tranh về sự khác biệt trong sản phẩm: Xu hướng xã hội ngày càng phát
triển, đời sống con người ngày càng được nâng cao thì nhu cầu cũng ngày càng cao.
Đòi hỏi những nhu cầu cao cấp hơn về sở thích thị hiếu. Những BĐS có tính dị biệt
cao, khác biệt lớn , tinh tế hơn so với những BĐS khác sẽ có cơ hội giành lợi thế khi
tiếp cận bộ phậ khách hàng cao cấp, có thu nhập cao. Tuy nhiên, do lĩnh vực BĐS có
đặc điểm dễ bắt chước, dễ sao chép nên định hướng kinh doanh như vậy phải thường
xuyên liên tục có sự điều chỉnh, thay đổi phù hợp với xu thế thị trường, thị hiếu và tâm
lý của người tiêu dùng.
b) Phát triển thị trường
 Theo chiều rộng
Doanh nghiệp có thể mở rộng thị trường của mình ra các tỉnh thành trong cả
nước, để tìm kiếm một nguồn khách hàng rộng lớn và tiềm năng hơn. Hình thức này
đòi hỏi doanh nghiệp phải mở rộng quy mô kinh doanh và tầm ảnh hưởng của mình.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo quy định của pháp luật, mọi sản phẩm chào bán
ra thị trường đều phải qua sàn giao dịch. Do vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS
cần lựa chọn sàn uy tín, có thương hiệu, có tầm ảnh hưởng sâu rộng, phạm vi lớn làm
nhà phân phối sản phẩm cho mình. Như vậy cơ hội thành công sẽ được nâng cao.

18


 Theo chiều sâu
Bằng các phương thức thâm nhập sâu vào thị trường kinh doanh để khai thác
những khách hàng tiềm năng hơn và đa dạng hơn. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải

đa dạng hóa những gói thầu và sản phẩm của mình, để đáp ứng tốt nhất nhu cầu thị
hiếu của những bộ phận khách hàng khác nhau.
1.3.2. Nội dung chính sách nâng cao năng lực cạnh tranh
Về phía các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản:
- Đổi mới tổ chức, nâng cao trình độ năng lực quản lý của doanh nghiệp, hiện
đại hóa quản lý theo hướng đổi mới căn bản mô hình tháp truyền thống, áp dụng linh
hoạt các mô hình tổ chức quản lý hiện đại, linh hoạt như mô hình tổ chức mạng lưới....
Lựa chọn mô hình tổ chức doanh nghiệp phù hợp nhằm phát huy được vai trò của các
bộ phận trong doanh nghiệp, tạo sự gắn kết trong doanh nghiệp, đồng thời mở ra cơ
hội hợp tác và huy động nguồn lực với các đối tác bên ngoài. Nâng cao trình độ năng
lực của cán bộ quản lý. Tích cực đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý doanh nghiệp về cả
kiến thức chuyên môn, kiến thức quản lý và cả về pháp luật, tin học, ngoại ngữ…
Thường xuyên rèn luyện kỹ năng quản lý trong mọi công việc trong doanh nghiệp.
Chú trọng đầu tư cho hoạt động đào tạo và đào tạo lại cán bộ quản lý doanh nghiệp.
- Nâng cao năng lực marketing của doanh nghiệp: Nâng cao năng lực marketing
đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các biện pháp về nghiên cứu thị trường, sản phẩm, giá
cả, phân phối và xúc tiến bán hàng,…
● Về chiến lược sản phẩm: phải xác định rõ phân khúc thị trường của sản phẩm
và đảm bảo sản phẩm đạt tiêu chuẩn về chất lượng và đủ số lượng cung ứng cho thị
trường.
● Về chiến lược giá cả: Có chiến lược giá cả phù hợp, tuy rằng giá cả hàng hóa
dựa trên cung-cầu thị trường và chịu sự chi phối của nhu cầu, thị hiếu, nhưng doanh
nghiệp cũng nên có chiến lược giá cả nói chung và giá cả của từng sản phẩm, gói mua
thuê nhà trong từng giai đoạn cụ thể.
● Về chiến lược thị trường: Doanh nghiệp phải nghiên cứu thị trường để nắm bắt
các thông tin về cung, cầu, giá cả, đối thủ cạnh tranh… để từ đó có thể lựa chọn được
mặt hàng, đối tượng giao dịch, phương thức kinh doanh sao cho đạt hiệu quả cao nhất.
● Về hoạt động xúc tiến thương mại: Doanh nghiệp Việt Nam cần tăng cường
hoạt động này hơn nữa. Các doanh nghiệp Việt Nam có thể sử dụng những phương
tiện truyền thông đại chúng như sách báo, ti vi… để quảng cáo cho sản phẩm và doanh

nghiệp của mình.

19