Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
-------------------------------

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ
HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH BẮC NINH

NGUYỄN SỸ DƯỠNG

HÀ NỘI – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
-------------------------------

LUẬN VĂN THẠC SỸ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ
HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH BẮC NINH

NGUYỄN SỸ DƯỠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và
thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh”
Xin cam đoan:
- Đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả.
- Luận văn được thực hiện độc lập dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Đình Nghị
- Những thông tin, số liệu, bản án được trích dẫn trong luận văn đầy đủ,
trung thực, có nguồn gốc rõ ràng.
- Các kết luận khoa học trong luận văn chưa từng được công bố trong các luận
văn khác.
Hà Nội, ngày … tháng… năm 2019
Xác nhận của GVHD

Tác giả luận văn

TS. Lê Đình Nghị

Nguyễn Sỹ Dưỡng


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả quý thầy cô đã
giảng dạy trong chương trình Cao học Luật Kinh tế - Trường Đại học Mở Hà Nội,
những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức hữu ích làm cơ sở cho tôi thực

hiện tốt luận văn này.
Với lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Lê Đình Nghị đã tận
tình hướng dẫn cho tôi trong thời gian thực hiện luận văn. Thầy đã hướng dẫn, chỉ
bảo cho tôi rất nhiều kinh nghiệm trong thời gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các Thầy, cô Khoa đào tạo Sau đại học –
Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Sau
cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè những người đã luôn bên tôi,
động viên và khuyến khích tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Do thời gian
có hạn và kinh nghiệm nghiên cứu khoa học chưa nhiều nên luận văn còn nhiều thiếu
sót, rất mong nhận được ý kiến góp ý của Thầy/Cô và các bạn học viên./.
Hà Nội, ngày … tháng… năm 2019
Học viên

Nguyễn Sỹ Dưỡng

MỤC LỤC


MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU .............................................................................................6
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất. .......................6
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất...............................................6
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .......................8
1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
...............................................................................................................................10
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. .........10
1.2.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ...........12
1.3. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất. ........................................................................................................................16
1.3.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ....16
1.3.2. Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .....17
1.4. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. ..............................................................................................18
1.4.1. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. ............................................................................................18
1.4.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. ...........................................................................................................19
1.5. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
trong pháp luật Việt Nam. .................................................................................20
1.5.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980....................................................20
1.5.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992....................................................22
1.5.3. Giai đoạn từ năm 1992 đến nay ..............................................................24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................27
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG


CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH
BẮC NINH ...............................................................................................................28
2.1. Căn cứ xác định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy
định của pháp luật ..............................................................................................28
2.1.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không có
năng lực hành vi dân sự. ...................................................................................29
2.1.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không có
quyền xác lập giao dịch. ...................................................................................31
2.1.3. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết do giả tạo. ............36
2.1.4. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết do lừa dối .............37

2.1.5. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết do nhầm lẫn .........38
2.1.6. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được giao kết do đe dọa..............39
2.1.7. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không tuân theo quy
định của pháp luật .............................................................................................40
2.1.8. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần .......................42
2.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu. ......43
2.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. .........................................................................50
2.3.1. Các loại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát
sinh trên địa bàn tỉnh tỉnh Bắc Ninh .................................................................50
2.3.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh ..........................................................................54
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................63
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .....................................65
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử


dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ................................................................................65
3.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................................70
3.2.1. Giải pháp góp phần hoàn thiện về pháp luật ..........................................70
3.2.2. Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật ...................73
Kết luận chương 3 ...................................................................................................77
KẾT LUẬN ..............................................................................................................78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................79

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
Chúng ta không thể phủ nhận vai trò của hợp đồng trong đời sống xã hội bởi hợp
đồng tạo ra tiền đề pháp lý cho sự vận động linh hoạt của các giá trị vật chất trong xã
hội. Trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển như hiện nay, các giao dịch dân sự về
đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có vị trí vô cùng quan trọng trong đời sống xã hội. Các quy định hợp đồng về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS năm 2015 đã góp phần đảm bảo
sự ổn định của xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền và lợi ích
hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
cả nước nói chung cũng như trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh diễn ra với nhiều phức tạp.
Nguyên nhân được xác định chủ yếu là do đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách
đất đai thay đổi quá nhiều qua các thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng
đất. Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể, phù hợp với
địa phương này nhưng lại không phù hợp với địa phương khác và thường xuyên thay
đổi. Từ đó, dẫn đến một số trường hợp áp dụng pháp luật một cách tùy tiện thiếu khách
quan, không quan tâm đầy đủ tới quyền lợi của người sử dụng đất, gây nên bức xúc.
Trong số những nguyên nhân trên, thì nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp
quyền sử dụng đất là bởi những quy định chưa hợp lý liên quan đến hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, theo quan điểm của tác giả, việc tìm hiểu bản chất
pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như tìm hiểu về các tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như tìm hiểu về
tranh chấp có thể phát sinh trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực
tế giải quyết trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh là một nhu cầu cần thiết. Thông qua việc tìm
hiểu về đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc

Ninh” có thể tìm ra được những hạn chế của các quy định pháp luật, những bất cấp

1


trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu), từ đó đưa ra những phương hướng để
hoàn thiện pháp luật và cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Là một trong những vấn đề có ý nghĩa lý luận cũng như thực tiễn nên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đã được các nhà khoa học, luật gia quan tâm
nghiên cứu ở các mức độ khác nhau. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu về các
nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu như:
Luận văn Thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực
tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân huyện Mường La, tỉnh Sơn La” của tác giả Quàng
Văn Thủy, năm 2016.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định” của tác giả Đặng Thúy Quỳnh,
năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”
của tác giả Hà Văn Tiến, năm 2012.
- Bài viết: “Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Phạm Thị Hương Lan, đăng trên Tạp chí Kiểm
sát, số 12/2010.
- Bài viết: “Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết
tay” của tác giả Trần Thị Thu Hiền, đăng trên Tạp chí Kiểm sát, số 7/2012.
- Bài viết: “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở” của tác giả Trần Lệ Thu, đăng trên Tạp chí Thanh tra, số 8/2015.

Những đề tài nghiên cứu trên có ý nghĩa rất quan trọng, như một nguồn tư liệu
quý giá cho tôi có thể tham khảo trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Các công
trình nêu trên mặc dù có thể đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm rõ

2


vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Đồng
thời, các khía cạnh thực tiễn mà các công trình đề cập chỉ là một hoặc một số yếu tố dẫn
đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu. Chính vì vậy, qua khảo sát tình hình
nghiên cứu đề tài trên đây, đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.” là đề tài mang tính thời sự, một công trình nghiên cứu
khoa học độc lập, mang tính mới và không trùng lặp với bất kỳ đề tài nào khác trong
những năm gần đây.
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của đề tài.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Ngoài ra, việc nghiên cứu còn
được thực hiện đối với đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước liên quan đến giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo thủ tục tố
tụng dân sự, nhất là đường lối về cải cách tư pháp, đổi mới về hoạt động tổ chức của tòa
án nhân dân.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Các ví dụ thực tiễn, một số
phân tích và liên hệ với các quy định của pháp luật các nước khác để từ đó có cái nhìn
khách quan và toàn diện hơn các quy định và thực tiễn thực hiện các quy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Việt Nam. Tuy nhiên, vì nội dung
giới hạn, Luận văn sẽ tập trung làm rõ những quy định pháp luật dân sự và luật đất đai

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (các trường hợp vô hiệu của
hợp đồng và hậu quả pháp lý đối với hợp đồng vô hiệu) mà không đi sâu vào phân tích
các trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu. Thực tiễn xét xử, giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu được đánh giá, xem xét trên cơ sở trọng tâm là tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bởi lẽ những tranh chấp này là phức tạp và
chiếm phần lớn tỷ lệ vụ án tranh chấp đất đai. Hơn nữa, thực tiễn xét xử được xem xét

3


từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 đến nay để bảo đảm tính cấp thiết của đề tài.
Luận văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận chung của học thuyết Mác Lênin về chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. Cùng với đó là việc
sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành như phương pháp mô tả, so
sánh, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê, … Qua đó làm sáng tỏ những vấn đề
nghiên cứu trong đề tài.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài.
Mục đích của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trong
việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Từ đó chỉ ra những bất cập để đề xuất những kiến nghị hoàn
thiện pháp luật và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế.
Xuất phát từ mục đích nghiên cứu của đề tài nêu trên, việc nghiên cứu đề tài có
nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; nghiên cứu đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước và
các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và khảo sát thực tiễn thực hiện
chính sách của Đảng, các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
Đề tài này mang lại một số ý nghĩa khoa học và thực tiễn như sau:
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hiện
hành liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu.
- Hoàn thiện khái niệm tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu;
chỉ rõ đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu.

4


- Đánh giá đúng thực trạng các quy định pháp luật liên quan tới giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết các
tranh chấp này trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Phát hiện những yêu cầu và đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và
thực hiện các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Đồng thời với tính chất là một bài luận văn thạc sĩ theo định hướng ứng dụng,
bài viết cũng hướng đến những ý nghĩa thực tiễn đó là:
- Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết những tranh chấp về quyền
sử dụng đất vô hiệu trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Thông qua việc tìm hiểu để thấy được những mặt được cũng như những mặt
hạn chế, bất cập của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu.
- Đưa ra những định hướng về nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
6. Bố cục của luận văn,
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tham khảo, luận văn gồm 3 chương
lớn, cụ thể:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh và một số kiến nghị.

5


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất.
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
theo đó, Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng trên từng diện tích đất mà trao
việc đó cho các chủ thể sử dụng đất trong nước và nước ngoài và áp dụng biện pháp truy
thu nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể sử dụng đất. Và thông qua đó, quyền sử dụng
đất của Nhà nước được thực hiện. Người sử dụng đất đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn,
ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của con người nhằm để khai thác
các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu của mình khi được nhà nước:
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất khi có quyền
sử dụng đất hợp pháp còn được dùng quyền sử dụng đất của mình để trao đổi, giao dịch,
định đoạt theo mục đích và ý chí của người sử dụng đất. Trong trường hợp này, quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất được tách ra thành một quyền độc lập với quyền sở
hữu, trở thành quyền tài sản của người sử dụng. Theo đó có thể hiểu, quyền sử dụng đất

là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất
định khi khai thác và sử dụng đất. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo
thực hiện trên thực tế.
Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới khía cạnh

6


là quyền tài sản của người sử dụng đất mà không nghiên cứu là một trong ba quyền năng
của quyền sở hữu đất đai. Theo đó, quyền sử dụng đất được hiểu ở những phương diện
sau đây:
- Thứ nhất, nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ về bản chất là một quyền dân
sự, theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc có quyền yêu
cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của mình.
- Thứ hai, nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền mà pháp
luật ghi nhận cho người sử dụng được hưởng, được thực hiện trong quá trình khai thác,
sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, có thể đưa ra một khái niệm về quyền sử dụng đất như sau: “
Quyền sử dụng đất là quyền dân sự được pháp luật ghi nhận cho người sử dụng đất
thông qua những quyền năng cụ thể như khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
trong quá trình khai thác, sử dụng đất”
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất.
Ở mỗi quốc gia khác nhau thì quyền sử dụng đất được ghi nhận một cách khác
nhau, tùy thuộc vào hình thức sở hữu đối với đất đai. Tuy nhiên vẫn có những đặc điểm
chung nhất định về quyền khai thác những công dụng, thuộc tính có ích từ đất như:
Thứ nhất, quyền sử dụng dất là một trong ba quyền phát sinh trên cơ sở quyền sở
hữu đất đai. Khi nói về tài sản nói chung, quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản bao gồm
ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đối với tài sản là đất
đai, chủ sở hữu đất đai cũng có đầy đủ ba quyền nêu trên và quyền sử dụng đất là một
trong những quyền năng của quyền sở hữu đất. Khi nói về quyền sử dụng tài sản hay

nói về quyền sử dụng đất thì nó đều phụ thuộc vào chủ sở hữu tài sản ấy. Nếu như không
phải chủ sở hữu tài sản thì chỉ được khai thác, sử dụng tài sản trong những trường hợp,
điều kiện đặc biệt như: được chủ sở hữu cho phép sử dụng hoặc ủy quyền. Nhưng tùy
vào chế độ sở hữu đất đai ở mỗi nước mà nội dung của quyền sử dụng được biểu hiệu
khác nhau. Ở một số quốc gia, duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì chủ sở hữu
sẽ có đầy đủ các quyền và quyền sử dụng đất là quyền năng không thể tách rời quyền sở
hữu. Người có quyền sử dụng đất cũng chính là người có quyền sở hữu mảnh đất đó.

7


Nhưng ở Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đứng ra làm đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chế độ này được quy định rõ ràng tại Điều 53 Hiến
pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức như giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Qua đó, các cá nhân và tổ chức được trao
quyền sử dụng đất trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ sở hữu
đất đai. Và để đảm bảo họ có thể khai thác tối đa tiềm năng, giá trị của đất, Nhà nước
đảm bảo cho họ được thực hiện các quyền năng mở rộng trong quá trình sử dụng, đặc
biệt là các quyền giao dịch dân sự về đất đai.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản. Theo quy định tại Khoản
1 Điều 107 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, đất đai là một bất động sản và nó được
coi là một hàng hóa đặc biệt. Do vậy mà yếu tố tài sản của quyền sử dụng đất lại được
thể hiện, bản thân đất đai được xác định là bất động sản song nó lại là đối tượng của
nhiều quan hệ tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,…Trong cơ
chế thị trường như ngày nay, Nhà nước vừa đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện,vừa là
chủ thể quản lý, vừa điều tiết nền kinh tế, vừa tạo ra môi trường thích hợp cho các chủ
thể sử dụng đất, đưa QSDĐ vào giao lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách hiệu
quả và có định hướng.
Thứ ba, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có tính độc lập tương đối với

quyền sở hữu. Người sử dụng đất được chủ động, linh hoạt trong quá trình khai thác và
sử dụng đất, cũng như trong các giao dịch dân sự về đất đai, tuy nhiên, ẩn sâu
trong quyền về tài sản là quyền sử dụng đất ấy của người sử dụng đất luôn chứa đựng
quyền và lợi ích của Nhà nước, đồng thời Nhà nước cũng luôn thể hiện vai trò là quyền
đại diện của mình để kiểm soát, chi phối các giao dịch về quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi tự điều chỉnh quyền sử dụng đất của chủ
thể sử dụng đất để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không nhất thiết

8


phải thực hiện thủ tục thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng. Nói
cách khác, Nhà nước cho phép người sử dụng đất hợp pháp được định đoạt quyền sử
dụng đất của mình trong phạm vi, khuôn khổ của pháp luật.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được ghi nhận
từ Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất hợp pháp có quyền được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Sự ghi nhận này thể hiện sự quan tâm
đặc biệt của Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng tiền hoặc các
giá trị vật chất tương đương. Với tư cách là người sử dụng đất hợp pháp, bên cạnh việc
đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, lợi ích từ
đất và các quyền khác quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, họ còn có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi không còn nhu cầu sử
dụng.
Từ đó, “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là thiết lập quyền sử
dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất mới thông qua việc công nhận tính hợp pháp
của Nhà nước đối với hành vi tự điều chỉnh đất đai của người sử dụng đất”.
1.1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất
thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu.
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao
dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích
và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến
hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ
sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai,

9


minh bạch.
1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia một
quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau những quan hệ để
qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu
dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với mọi đời sống xã hội. Và sự
thỏa thuận, giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
dân dự được gọi là hợp đồng dân sự. Theo đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mang đầy đủ những nét đặc trưng của một hợp đồng dân sự như việc tự do thỏa
thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Điều 500 Bộ
luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền
sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc

thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền
sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Và từ đó thì quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia giao dịch cũng phát sinh.
Với tư cách là một giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu được xác định bản chất từ giao dịch dân sự vô hiệu. Giao dịch dân
sự vô hiệu không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn. Đây là nguyên lý
chung mà pháp luật các nước đều ghi nhận. Trên thế giới hiện nay, các nhà lập pháp
không đưa ra khái niệm chung về giao dịch vô hiệu mà chủ yếu đi sâu quy định các tiêu
chí để xác định một giao dịch vô hiệu. Ví dụ: Tại Điều 113 BLDS và Thương mại Thái
Lan quy định: “Một hành vi pháp lý bị vô hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng bị pháp luật
ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng hoặc trái với
đạo đức”. Ở Việt Nam, để xác định hợp đồng vô hiệu, pháp luật cũng dẫn chiếu đến các

10


quy định về giao dịch vô hiệu tại Điều 122 và Điều 137 BLDS 2005 (giao dịch dân sự
không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của BLDS năm 2005 là
vô hiệu). Các điều kiện theo quy định tại Điều 122 là: người tham gia giao dịch có năng
lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã
hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch phù hợp với quy
định của pháp luật.
Hiện nay, thuật ngữ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu chưa
được ghi nhận chính thống trong các văn bản pháp quy của Việt Nam, tuy nhiên khi
nghiên cứu về thuật ngữ này, chúng tôi cho rằng cần làm rõ một số nội dung sau đây:
Thứ nhất, vô hiệu theo nghĩa thông thường là “không có hiệu lực, không có hiệu
quả”. Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là hợp

đồng không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý. Mặc dù một
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào đó được xác lập, các bên có thể chưa
thực hiện, đang thực hiện hoặc đã thực hiện xong các quyền, nghĩa vụ như cam kết,
nhưng khi xác định đó là hợp đồng vô hiệu thì mọi cam kết (đã, đang thực hiện) đều
không phải là các quyền, nghĩa vụ được pháp luật bảo hộ và bảo vệ.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nếu dựa vào mức
độ vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung như:
- Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu toàn bộ: Là hợp đồng mà tất cả các nội dung
đều vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung hoặc có một số
nội dung của hợp đồng vô hiệu nhưng lại trực tiếp ảnh hưởng tới các phần còn lại của
hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu từng phần: Đó là hợp đồng chỉ có một số nội
dung vi phạm vào các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, còn các nội dung khác
không vi phạm và hoặc có một phần của hợp đồng vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến
hiệu lực của phần còn lại của hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mất hiệu lực là khác nhau. Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu không có hiệu lực ngay tại thời điểm giao kết, còn hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bị mất hiệu lực là giao dịch có hiệu lực tại thời điểm ký kết

11


nhưng giao dịch bị chấm dứt hiệu lực là do rơi vào tình trạng không thể thực hiện được.
Tình trạng mất hiệu lực của hợp đồng có thể do một bên vi phạm, dẫn đến bên bị vi
phạm yêu cầu huỷ giao dịch hoặc cả hai bên tự thoả thuận với nhau chấm dứt hiệu lực
của hợp đồng hoặc do một trở ngại khách quan nào khác.
Tóm lại, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có thể
được hiểu là: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch đã có vi phạm ít nhất một

trong các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định dẫn tới hậu quả pháp lý là không
làm phát sinh quyền hay nghĩa vụ nào từ hợp đồng đó.”
1.2.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Bởi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự
nên nó sẽ có những đặc điểm chung của hợp đồng:
- Hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ
pháp luật dân sự. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hành vi của
các chủ thể đó là thỏa thuận và đi đến cam kết làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thể hiện ý chí của các chủ
thể. Sự thể hiện ý chí của các bên giữa các bên được thể hiện thông qua quá trình thỏa
thuận, bàn bạc và bày tỏ ý kiến với nhau.
- Mục đích của việc giao kết hợp đồng là những lợi ích mà các bên mong muốn
đạt được. Mục đích khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên
chuyển nhượng là nhận được một khoản thanh toán hợp lý với giá trị mảnh đất. Còn bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có mục đích là có mảnh đất với giá cả phải
chăng, hợp với mục đích sử dụng.
Ngoài ra thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất còn có những đặc điểm đặc
trưng như sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ. Tính chất song
vụ của hợp đồng thể hiện ở chỗ các bên trong hợp đồng này đều có nghĩa vụ đối với nhau,

12


nghĩa vụ của bên này chính là quyền của bên kia và ngược lại. Theo đó thì bên chuyển
nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao thửa đất theo đúng như thỏa thuận và các giấy tờ
có liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời có
quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn, đúng
phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao

đủ tiền, giao tiền đúng thời hạn và đúng phương thức như đã thỏa thuận trong hợp đồng
cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền yêu cầu bên chuyển
nhượng chuyển giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng
đất đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy các bên đều có quyền và nghĩa vụ
song song với nhau.
Thứ hai, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù. Tính đền
bù thể hiện ở chỗ: bên chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình cho bên nhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ trả một khoản tiền
tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
chuyển nhượng. Khoản tiền này được coi là khoản đền bù mà bên nhận chuyển nhượng
đền bù cho bên chuyển nhượng khi bên chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng. Đây cũng là một điểm khác biệt
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng ưng thuận.
Tính ưng thuận là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản
nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, tính ưng thuận của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện ở chỗ: thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng được xác định tại thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực của
cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật. Nhưng, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh hiệu lực ngay
sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là thời

13


điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa
chuyển nhà.

Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản có
công chứng hoặc chứng thực. Đây là quy định có tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính an
toàn, ổn định của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời cũng thực hiện
chức năng quản lý nhà nước với bất động sản nói chung. Việc công chứng, chứng thực
hợp đồng là hành vi pháp lý quan trọng nhằm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ công chứng,
chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND
xã/phường/thị trấn nơi có đất thì hợp đồng có thể đương nhiên vô hiệu hoặc vô hiệu khi
có yêu cầu tuyên vô hiệu của một bên
Năm là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự ảnh hưởng của
chính sách về nhà ở của Nhà nước mỗi thời kỳ. Việc chuyển nhượng nhà ở có sự tác
động rất lớn đến tính ổn định phát triển của xã hội. Do đó, chính sách về đất đai với mỗi
quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng đều có sự điều chỉnh liên tục, phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội và nhu cầu quản lý nhà nước ở mỗi giai đoạn.
Trên cơ sở đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có những
đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không đáp ứng
một trong các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với giao dịch dân sự có hiệu
lực:
- Một là, không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham
gia giao kết hợp đồng: Bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của
các chủ thể tham gia giao dịch nhưng không phải bất cứ ai cũng có quyền tham gia vào
bất kỳ giao dịch nào mà chỉ có các chủ thể được pháp luật cho phép mới có thể được
tham gia. Để bảo vệ trật tự xã hội, bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch, pháp
luật dân sự căn cứ vào khả năng sinh học của con người, địa vị pháp lý của các cá nhân
và pháp nhân để đặt ra điều kiện cho phép các chủ thể tham gia với tư cách là chủ thể

14

của giao dịch dân sự nói chung cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng. Khi các chủ thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật và năng lực
hành vi dân sự, năng lực pháp luật là vốn có của chủ thể mà pháp luật quy định cho các
chủ thể đều có quyền như nhau, còn năng lực hành vi thì pháp luật căn cứ vào khả năng
nhận biết hành vi của từng con người cụ thể. Chính vì năng lực pháp luật là cái vốn có
của chủ thể, ai cũng có năng lực pháp luật như nhau. Do đó, thông thường pháp luật chỉ
quy định về năng lực hành vi là điều kiện cơ bản của các chủ thể khi tham gia giao dịch.
- Hai là, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội. Chủ thể tham gia giao dịch
hợp đồng có quyền tự do thể hiện ý chí của mình, tự do trong việc quyết định nội dung,
hình thức của hợp đồng. Nhưng sự tự do đó không mang tính tuyệt đối mà bị ràng buộc
trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Sự ràng buộc này chính là sự hạn chế tự do của
các chủ thể khi tham gia vào quan hệ hợp đồng, nếu chủ thể tham gia giao dịch không
tuân theo sự hạn chế của pháp luật sẽ dẫn tới hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho dù không trái với bất cứ một quy định nào của pháp luật
cũng có thể bị vô hiệu khi vi phạm đạo đức xã hội.
- Ba là, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không tự nguyện. Sự tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng là một yếu tố cơ bản và
không thể thiếu được trong quan hệ hợp đồng. Mọi sự thoả thuận không phản ánh đúng
ý chí của các bên đều có thể dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng. Pháp luật của phần lớn
các nước trên thế giới đều đòi hỏi khi tham gia giao kết hợp đồng phải thể hiện ý chí
đích thực.
- Bốn là, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng với
quy định của pháp luật. Để bảo vệ cho trật tự an toàn xã hội, lợi ích của Nhà nước và sự
an toàn của người tham gia giao kết hợp đồng, ngoài việc chủ thể tham gia giao kết hợp
đồng phải thể hiện ý chí đích thực của mình còn phải tuân theo quy định của pháp luật
về việc tuân thủ các quy định về hình thức đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định
về hình thức dựa trên cơ sở đối tượng của hợp đồng này có giá trị lớn, có tính năng đặc

15


biệt và quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng này là cơ sở để các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát việc chuyển dịch các tài sản này.
Thứ hai, các bên tham gia giao kết hợp đồng phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất
định.
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, quay lại tình trạng ban
đầu, các bên tham gia giao dịch này hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Đây là sự tổn
thất của các bên, vì các bên không đạt được mục đích như đã mong muốn, đó là giao kết
hợp đồng để đáp ứng nhu cầu tinh thần hoặc vật chất của mình mà phải quay lại tình
trạng như trước khi giao kết hợp đồng. Nhưng trên thực tế khó có thể tránh được trường
hợp khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, có bên được
hưởng lợi, có bên bị thiệt hại, vấn đề đó thực sự phức tạp khi giải quyết hậu quả pháp lý
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế.
1.3. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.3.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đất nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã hội thông qua
hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận là có giá trị và quyền sử
dụng đất đã được tham gia giao dịch trên thị trường, bị chi phối bởi các quy luật của thị
trường thì các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng trở nên nóng bỏng và phức tạp hơn bao giờ hết.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn xảy ra phổ biến,
diễn biến phức tạp, nhất là khi thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch
nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này rất lớn kéo
theo nhiều hệ lụy như việc vì mục đích lợi nhuận mà các chủ thể tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bất chấp pháp luật, thực hiện các giao dịch trái
với những quy định của pháp luật. Biểu hiện của hàng loạt những sai phạm trong việc
ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kể đến là: hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực và đăng

ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện hoặc không được phép thực hiện giao

16


dịch; đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật để giao dịch. Bên cạnh đó còn có những trường hợp như: trong quá trình
thực hiện hợp đồng do một trong hai bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
cam kết các thỏa thuận trong hợp đồng, … Tất cả những biểu hiện của những sai phạm
trên đều là nguyên nhân dẫn đến các mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được biểu hiện ở
nhiều dạng khác nhau, tuy nhiên chúng đều phản ánh một bản chất chung đó là những
bất đồng mâu thuẫn và xung đột về quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xung đột có thể biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích
của bên thứ ba khi họ cho rằng một trong các bên tham gia hợp đồng không thực hiện
đúng và đầy đủ các cam kết các thỏa thuận trong hợp đồng, làm hại tới quyền và lợi ích
hợp pháp của bên kia hay chủ thể khác có liên quan. Có những trường hợp mâu thuẫn
nhỏ, xong cả hai bên đều có thể thương lượng, thỏa thuận lại; tuy nhiên trên thực tế có
những bất đồng, xung đột lớn thì tranh chấp là điều không thể tránh khỏi.
Theo đó, ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột
về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp với bên thứ ba và các tranh chấp khác liên quan tới
giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của luật dân sự và luật đất đai.”
1.3.2. Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được biểu

hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, các chủ thể tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là chủ thể chỉ có quyền quản lý và sử dụng đất,
không có quyền sở hữu đối với đất đai.
Thứ hai, đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

17


chính là việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ khi giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng
của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba có liên quan tới
giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự
và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cũng
phải tuân theo các quy định của luật đất đai. Đây cũng là yếu tố đặc biệt chi phối lớn tới
quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và riêng. Theo đó đó việc giải quyết tranh chấp không
chỉ hướng tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu đó là
Nhà nước
Thứ ba, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ ảnh
hưởng tới lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn phát sinh gây hậu
quả xấu về nhiều mặt như: như có thể gây mất ổn định về xã hội, mất đoàn kết trong
nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của
mình tranh chấp. Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải hướng đến kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư, tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích và hoạt động quản lý của nhà nước.
1.4. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.

1.4.1. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động
của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn hai
hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở
pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Thực chất giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ quan nhà nước có
thẩm quyền rồng những cách cách thức phù hợp với cơ sở pháp luật nhằm giải quyết

18