Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




NGUYỄN BÁ THẮNG






THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012



2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



NGUYỄN BÁ THẮNG





THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu




HÀ NỘI - 2012


3
MỤC LỤC



Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
6
1.1.
Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất
6
1.1.1.
Khái niệm
6
1.1.2.
Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
9
1.1.3.
Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
11
1.1.4.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung
15
1.1.5.
Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
19
1.2.
Khái niệm, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
19
1.2.1.
Khái niệm
19
1.2.2.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
20

1.3.
Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sử
dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
27

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
32
2.1.
Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
32
2.1.1.
Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
32

4
2.1.2.
Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục
công chứng, đăng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
41
2.1.3.
Thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; đăng ký quyền sử dụng đất nhằm đảm
bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

43
2.2.
Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất và hậu quả pháp lý của việc giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án
46
2.2.1.
Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất
46
2.2.2.
Hậu quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
49
2.3.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội
56
2.3.1.
Giới thiệu chung về địa giới hành chính của thành phố Hà Nội
56
2.3.2.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội
57

Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VIỆC

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
63
3.1.
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
63
3.1.1.
Cần phải làm rõ thuật ngữ "đất không có tranh chấp" được
quy định trong Luật Đất đai 2003 để tránh rủi ro cho các bên
tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
63

5
3.1.2.
Việc hòa giải cơ sở đối với các tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
67
3.1.3.
Cần xem xét lại việc có nên quy định chủ sử dụng đất được
phép ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
70
3.1.4.
Cần có sự thống nhất giữa Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự
2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành khi quy định hợp đồng
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
73
3.1.5.
Cần có sự thống nhất trong quy định về thủ tục: Cơ quan có

thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong các văn bản pháp luật
75
3.2.
Giải pháp quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Hà Nội
76
3.2.1.
Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
76
3.2.2.
Thiết lập hệ thống mạng điện tử liên kết cung cấp thông tin
giữa các tổ chức hành nghề công chứng và văn phòng đăng ký
nhà đất
77
3.2.3.
Nhanh chóng hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân; tăng cường công tác quản lý của nhà
nước trong các giao dịch về quyền sử dụng đất
78

KẾT LUẬN
81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
83


6

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản
của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác
động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai
năm 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan
trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ
mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ
chế thị trường. Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào
các năm 1998 và 2001. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai
mới với nhiều điểm mới tiến bộ hơn so với các văn bản pháp luật trước đó.
Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày một phức tạp, đa dạng. Các chủ thể trong
quan hệ pháp luật đất đai khi không đạt được sự đồng thuận thường khởi kiện
ra cơ quan Tòa án để giải quyết tranh chấp. Đặc biệt, tại địa bàn lớn như Thủ
đô Hà Nội, thị trường chuyển nhượng bất động sản - quyền sử dụng đất rất sôi
động thì các tranh chấp liên quan đến nó khiến cho các cơ quan tiến hành tố
tụng hàng ngày phải thụ lý một khối lượng hồ sơ vụ việc khổng lồ. Là người
trực tiếp tiến hành hoạt động pháp luật, trực tiếp giải quyết các tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự, học viên nhận
thấy cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn quá trình giải quyết tranh chấp

7
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án, từ đó đưa ra

những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật. Vì vậy học
viên lựa chọn đề tài "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội" làm
luận văn thạc sĩ của mình.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, học viên đã cố gắng tiếp cận và
kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó về tranh chấp quyền sử dụng đất
nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, các bài
viết, ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý đất đai để
có được cái nhìn tổng quan, khoa học về đề tài với mong muốn đem lại sự
hoàn thiện cho các qui định pháp luật. Tuy nhiên, chắc hẳn sẽ không tránh
khỏi những thiếu sót. Học viên mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các
bạn học viên, sự góp ý của quý thầy cô để công trình nghiên cứu của tôi thêm
hoàn thiện.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà
quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc
thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung. Tuy nhiên, chưa hề có bất cứ một bài viết
chuyên sâu nào về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
việc giải quyết tranh chấp này tại cơ quan Tòa án.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
trong nền kinh tế thị trường thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng
pháp luật về lĩnh vực này, học viên thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ
thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để
đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.

8
3. Nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm đạt được các nhiệm vụ nghiên cứu cơ
bản sau:
- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và
Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò và vị trí của Tòa án nhân dân trong
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đặt trong bối cảnh
thực hiện Nghị quyết 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về cải cách tư pháp;
- Trên cơ sở kế thừa các thành tựu nghiên cứu của khoa học pháp lý,
luận văn tiếp tục đi sâu tìm hiểu nhằm chỉ ra hệ thống cơ sở lý luận và thực
tiễn của việc xác lập thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tìm hiểu, phân tích pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai của Tòa án nhân dân đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng để nhận
diện, lý giải những hạn chế, bất cập tạo tiền đề ra các giải pháp khắc phục;
- Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông
qua Tòa án nhân dân và đề xuất các giải pháp cơ bản góp phần hoàn thiện
mảng pháp luật về lĩnh vực này;
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
Đề tài có đối tượng nghiên cứu cụ thể như sau:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm,
nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án và cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án.
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ sơ xác lập thẩm quyền giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án; đặc

9
điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án thông qua Tòa án so với phương thức giải quyết tranh chấp khác;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án, thông qua
Tòa án để nhận diện những mâu thuẫn, bất cập, khiếm khuyết, tồn tại và chỉ
ra những nguyên nhân của những hạn chế này để tìm các giải pháp khắc phục;
- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng
và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án và vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết
các tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án nói riêng.
* Phạm vi nghiên cứu
Do tính chất phức tạp và nội hàm rộng lớn của đề tài, luận văn chỉ tập
trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu cụ thể.
- Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và pháp luật
của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tai Tòa án từ khi thực hiện công cuộc đổi mới năm 1986 đến nay;
- Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp
đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án thông qua Tòa án nói riêng từ năm 1986 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra, luận
văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng duy vật và biện
chứng lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư duy, quan điểm, đường lối về
phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ
chế thị trường của Đảng và Nhà nước ta.

10
Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ
thể sau: Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích lịch sử… được sử dụng
trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vai trò của Tòa án
nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp đất đai; phương pháp phân tích, phương
pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải được sử
dụng trong chương 2 khi tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tòa án nhân
dân; phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát được sử dụng trong chương 3
khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
về pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng
thời, thông qua việc nghiên cứu cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án, đề tài sẽ góp phần tổng kết
thực tiễn, nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải
pháp có giá trị nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật vê
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về chuyển quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải pháp quản lý việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội.

11
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là một loại tư liệu sản
xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai cũng là điều kiện quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,
văn hóa, an ninh quốc phòng…
Ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau.
Trong chế độ phong kiến, tư bản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống
trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai
phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Để có một
lãnh thổ như ngày nay nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường chiến đấu
chống kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá và giữ gìn bờ
cõi. Tách khỏi những điều kiện của nhà nước, của cộng đồng thì không một
cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kỳ một vùng đất nào. Vì thế, đất đai
là tài sản vô giá.
Hiến pháp 1992 qui định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ… đều thuộc sở
hữu toàn dân" [9, Điều 17]. Việc qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là
điều kiện tiên quyết và cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về các
tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa. Với tư cách là
chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện quyền của chủ
sở hữu đối với đất đai là quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Nhưng trên
thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho
các chủ thể sử dụng hợp pháp theo qui định của pháp luật.

12
Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học - Trường Đại học Luật Hà
Nội, Nhà xuất bản Công an nhân dân, năm 1999, có giải thích:
Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc
tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và

đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách
gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng.
Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất
cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất [21, tr. 59].
Cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993
được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực kể từ ngày
15/10/1993 đã ra đời, lần đầu tiên tại Điều 3 qui định: "Hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất" [10]. Qui định này cho thấy, đất đai được xác
định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về
quyền sử dụng đất trên thị trường. Cụ thể hơn, tại các qui định từ Điều 74 đến
Điều 78 luật Đất đai năm 1993 qui định về điều kiện để các hộ gia đình, cá
nhân được tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, hai
Pháp lệnh cùng ngày của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (14/10/1994) qui định
về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước, các tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam cũng
thể chế hóa quyền chuyển quyền sử dụng đất của các đối tượng nêu trên. Bên
cạnh đó, để tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất được thực hiện trong trật tự pháp lý an toàn, người có quyền sử dụng
đất thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất theo một thể thức nhất định, có
cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên tham
gia quan hệ. Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa cách thức thiết lập và
thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất, các nguyên tắc, điều kiện, cụ thể
để các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực trên thực tế.

13
Tuy nhiên, với sự phát triển sôi động của nền kinh tế thị trường, các
quan hệ đất đai càng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng cả về chủ
thể, loại hình giao dịch cũng như phương thức giao dịch. Không nằm ngoài xu
hướng đó, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày càng mở rộng và

phát triển hơn về phạm vi chủ thể, quyền sử dụng đất tham gia quan hệ
chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày phong phú và đa dạng hơn, kéo theo đó
là tính chất và mức độ phức tạp của các phương thức chuyển quyền của từng
loại hình chuyển quyền sử dụng đất cụ thể, về những thỏa thuận giữa các bên
trong quá trình thực hiện quan hệ chuyển quyền, cũng như những vướng mắc
phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch… Pháp luật dân sự và pháp luật
đất đai đã liên tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Luật Đất đai năm
1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và gần đây nhất là
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, cùng với
đó là sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005 và hàng loạt các văn bản hướng
dẫn thi hành, các văn bản pháp lý của các bộ ngành có liên quan… là những
văn bản pháp lý có ý nghĩa và vai trò quan trọng nhằm đảm bảo cho các
quyền chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo một định hướng chung
thống nhất, một trật tự pháp lý an toàn và ổn định. Đây thực sự là những cơ sở
pháp lý trực tiếp điều chỉnh các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước
thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với ba quyền năng của chủ sở
hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhưng trên
thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng, đồng thời qui định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng
đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất
trong phạm vi Nhà nước cho phép.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các
quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà
nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các

14
hình thức là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế
quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm
phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch
đó. Do vậy, ta có thể đưa ra khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất như sau:
chuyển quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này
sang chủ thể khác theo qui định của Bộ luật Dân sư và pháp luật về đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu
thông dân sự mà không phải là đất, bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân.
Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước
qui định. Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc
vào quyền sở hữu đất đai của toàn dân - do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
1.1.2. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, với tính chất của đất đai là một tài sản được
giao dịch dưới dạng "quyền". Khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói
chung, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất có những đặc thù riêng, dưới đây là
một số đặc trưng riêng đó:
Một là, đối tượng chuyển quyền là một tài sản đặc biệt được biểu hiện
dưới dạng "quyền" sử dụng đất mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi
lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân.
Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 qui định "đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu" [13], nên pháp luật thực định ở
Việt Nam đã có sự phân tách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai của
toàn dân và quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Theo đó,
quyền sử dụng đất là tài sản, một loại tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài
sản nào trong luật thực định Việt Nam. Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui
định: "Tài sản chung của hộ gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng

15
rừng, rừng trồng của hộ gia đình…" [14]. Như vậy, có thể rút ra kết luận: quyền
sử dụng đất hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; quyền sử dụng đất hợp
pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức… Cùng với qui định đó, pháp luật đất đai

cũng ghi nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch dân
sự về quyền sử dụng đất như "người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển
quyền sử dụng đất cho nhau theo qui định của pháp luật" [13, Điều 106]. Cụ
thể hơn, các qui định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật Đất đai ghi nhận cho
người sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể theo qui định của pháp luật
được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Điều
này cho thấy rõ, đối tượng trong quan hệ chuyển quyền là quyền sử dụng đất
được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải đất đai hay quyền sử dụng đất nói
chung. Quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển quyền có được trên cơ sở được
chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép thực hiện.
Hai là, việc chuyển quyền sử dụng đất có thể được thực hiện theo
nhiều phương thức khác nhau với bản chất pháp lý khác nhau.
Các phương thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật qui định, bao
gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất. Nếu xem xét dưới góc độ
một quan hệ pháp luật được phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt sau hành vi
chuyển quyền thì có những phương thức chuyển quyền sử dụng đất được thực
hiện một cách đầy đủ, trọn vẹn và tuyệt đối. Cụ thể, khi các chủ thể sử dụng
đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất (bên chuyển quyền) sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của mình một
cách hoàn toàn cả về quyền pháp lý và quyền thực tế đối với mảnh đất thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của mình, để xác lập quyền sử dụng đất đó cho một
chủ thể mới - chủ thể nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế,
được tặng cho quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển quyền). Đối với các
quyền còn lại là quyền cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và
góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất là những quyền chuyển quyền sử

16
dụng đất không đầy đủ và không trọn vẹn. Những hành vi này không làm
chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà Nhà nước đã xác lập trước đó cho bên

chuyển quyền để xác lập một quan hệ pháp luật đất đai mới, cũng không làm
thay đổi việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển quyền đối
với Nhà nước. Các quan hệ này chỉ làm thay đổi các quyền khai thác và sử
dụng đất trong một thời gian nhất định theo sự thỏa thuận trong hợp đồng
(hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), hết
thời hạn đó (sau khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho nhau
theo thỏa thuận trong hợp đồng, quyền sử dụng đất được khôi phục hoàn toàn
cả về mặt pháp lý và thực tế cho bên chuyển quyền sử dụng đất.
Ba là, trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch tài sản là quyền sử dụng
đất được qui định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện
giao dịch của các tài sản khác.
Nếu như trong các giao dịch tài sản dân sự thông thường, pháp luật
tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và tự do định đoạt của các chủ thể
nhằm thỏa mãn lợi ích của các bên tham gia giao dịch, miễn sao không ảnh
hưởng đến lợi ích của chủ khác hay lợi ích quốc gia. Thì, trong các giao dịch
về quyền sử dụng đất nói chung, đặc biệt là giao dịch về chuyển quyền sử
dụng đất nói riêng, pháp luật thể hiện sự qui định chặt chẽ và nghiêm ngặt về
điều kiện, về chủ thể, về đối tượng tham gia quan hệ chuyển quyền, về trình
tự thủ tục thực hiện giao dịch. Cụ thể: khi tham gia quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất các bên chủ thể buộc phải chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản;
hợp đồng phải được thực hiện công chứng, hoặc chứng thực tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; và cuối cùng phải được đăng ký, xác nhận tại cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền.
1.1.3. Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Để bảo đảm cho Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả
nước và hạn chế đến mức thấp nhất những hệ lụy có thể xảy ra, đồng thời

17
nhằm định hướng đúng đắn cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất. Nhà nước cần có phương châm chỉ đạo cho việc thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất. Phương châm chỉ đạo được thể hiện ở cá nguyên
tắc cụ thể qui định tại Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Một là, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất
được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển
quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở nhu cầu và khả năng sử dụng đất cũng như dựa vào năng
lực tài chính của mỗi chủ thể sử dụng đất, Nhà nước xác lập quyền sử dụng
đất cho mỗi chủ thể với các hình thức sử dụng đất khác nhau tương ứng như:
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê
đất của Nhà nước. Đây là cơ sở để Nhà nước xây dựng các quyền tương ứng
của mỗi chủ thể sử dụng đất, trong đó quyền cơ bản và có ý nghĩa quan trọng
nhất là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 13 Luật Đất đai qui định về phân loại đất, Điều 33, 34, 35 Luật này
qui định về hình thức sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
và ngoài nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 109 đến 121 Luật
Đất đai) cho thấy chỉ có quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng vào mục
đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất
ở mới là đối tượng của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Các loại đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và các múc đích sử dụng vì mục đích chung của cộng đồng, các cơ sở tôn
giáo… thì không thể là đối tượng của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất,
người có quyền sử dụng đất vào mục đích này chỉ có quyền được sử dụng đất
đúng mục đích đã được giao đất mà thôi.
Tuy nhiên, nhận định nêu trên không đồng nghĩa với quan niệm, tất cả
các chủ thể có quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh
trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở đều đương nhiên được

18
quyền chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thể khác. Quyền sử
dụng đất của mỗi chủ thể có trở thành đối tượng tài sản trong các quan hệ

chuyển quyền hay không còn phụ thuộc vào việc quyền sử dụng đất có đáp
ứng đủ các điều kiện pháp lý để tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất
hay không? Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định thì việc chuyển
quyền mới được diễn ra.
Hai là, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về
nội dung của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với
qui định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.
Đối với các tài sản nói chung và tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng
trong các giao dịch dân sự và thương mại của các chủ thể có quyền sở hữu và
quyền sử dụng hợp pháp, pháp luật trong thời gian gần đây ngày càng có xu
hướng mở rộng tối đa các quyền, tạo cho họ được quyền chủ động, linh hoạt
và tự chủ, tự chịu trách nhiệm trong quá trình xác lập, thực hiện cũng như
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện các giao dịch đó.
Đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật
cũng tạo cho các bên được quyền chủ động trong việc lựa chọn chủ thể tham
gia, quyền được thỏa thuận về giá chuyển quyền và phương thức thanh toán,
cũng như quyền được chủ động trong việc thỏa thuận mức độ hưởng quyền và
các chế tài cần thiết đối với các bên khi vi phạm thỏa thuận, các cam kết trong
hợp đồng chuyển quyền.
Ngày nay, sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự đan xen của các
thành phần kinh tế và các hình thức sở hữu đã kéo theo các quan hệ xã hội nói
chung và các quan hệ đất đai nói riêng có xu hướng phát triển ngày càng sôi
động. Các quan hệ về đất đai không còn bó hẹp ở phạm vi chủ thể sử dụng đất
trong nước mà mở rộng cho các chủ thể nước ngoài. Các giao dịch về quyền
sử dụng đất cũng không còn hạn chế ở một vài giao dịch nhỏ lẻ như trước
đây, mà thay vào đó là sự đa dạng của các phương thức giao dịch quyền sử

19
dụng đất với nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, nhiều loại quyền sử dụng
đất khác nhau tham gia với tư cách là đối tượng trong các quan hệ chuyển

quyền. Điều này cũng kéo theo sự phức tạp về các vấn đề phát sinh trong quá
trình thực hiện giao dịch. Vì vậy, sự tự do bày tỏ ý chí, nguyện vọng và sự
thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất rất cần sự
điều chỉnh của pháp luật nhằm định hướng các quan hệ này đi theo một trật tự
chung thống nhất, phù hợp với lợi ích của nhà nước, của các bên tham gia
quan hệ và vì lợi ích chung của toàn xã hội.
Các chủ thể khi thiết lập các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải
tuân thủ các qui định được qui định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.
Bộ luật Dân sự năm 2005 với ý nghĩa là đạo luật gốc, điều chỉnh các quan hệ
về tài sản nói chung và tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng sẽ xây dựng
những nguyên lý chung, cơ bản cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
được xác lập, thực hiện và chấm dứt. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 và
các văn bản hướng dẫn thi hành với ý nghĩa là pháp luật chuyên ngành có
nhiệm vụ cụ thể hóa những điều kiện về chủ thể, loại quyền sử dụng đất được
tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, về cách thức, các trình tự, thủ
tục mang tính chất hướng dẫn các chủ thể xác lập, thực hiện và chấm dứt
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đảm bảo hài hòa và thống nhất
giữa luật chung và luật riêng, giữa những nội dung mang tính nguyên tắc với
những nội dung mang tính cụ thể, chuyên biệt, các qui định trong Bộ luật Dân
sự năm 2005 và pháp luật đất đai đã tạo ra những chuẩn mực pháp lý, khuôn
mẫu để định hướng và điều chỉnh các hành vi xử sự của các bên tham gia
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, các qui định này cũng đều
hướng tới một mục tiêu chung là đảm bảo cho các quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất được vận hành một cách nhanh chóng, thuận tiện và hợp pháp.
Ba là, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp

20
với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại thời điểm chuyển
quyền sử dụng đất.

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn trên cơ sở phù hợp với qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt không chỉ là qui định mang tính nguyên tắc riêng cho quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất, mà còn là yêu cầu cụ thể, là nghĩa vụ đối với tất cả các
chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai. Nguyên tắc này một mặt định
hướng cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất có ý thức
tôn trọng và chấp hành nghiêm chỉnh các qui định mà Nhà nước đã ràng buộc
cho mỗi chủ thể khi có quyền sử dụng đất hợp pháp từ Nhà nước. Mặt khác,
nó cũng nhằm đảm bảo công tác quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung,
thống nhất, tránh sự xáo trộn các quan hệ pháp luật đất đai, giúp Nhà nước
nắm chắc tình hình sử dụng đất cũng như sự biến động đất đai trên thực tế,
qua đó có cơ chế quản lý và định hướng sử dụng đất phù hợp.
1.1.4. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung
Nếu Luật Đất đai đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất. Thì Bộ luật Dân sự đặt cơ sở pháp lý cụ thể và đầy đủ
cho việc thực hiện các quyền này của chủ sử dụng đất hợp pháp. Việc qui
định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý
quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất.
Những qui định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước qui định mà nếu
bảo đảm được những yêu cầu ấy, thì người sử dụng đất được phép chuyển
quyền sử dụng đất. Nhà nước ghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất của
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào
có quyền sử dụng đất cũng trở thành chủ thể đương nhiên của quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất, mà họ phải đáp ứng các điều kiện sau:

21
Một là, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của pháp luật về đất

đai - Quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử
dụng đất.
Cơ sở để xác định tính hợp pháp về quyền sử dụng đất trong trường
hợp này là người sử dụng đất đã có "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"
(khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003). Trường hợp quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2008, nếu chưa có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có một trong các loại giấy
tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng qua các thời kỳ
theo qui định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì cũng
được thực hiện quan hệ chuyển quyền sử dụng đất; kể từ ngày 01/01/2008
người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực
hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 66 Nghị định
84/2007/NĐ-CP).
Các giấy tờ trên được coi là những "chứng thư pháp lý" để xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ thể sử dụng đất đối với Nhà nước qua
các thời kỳ và đây là cơ sở để chứng minh tư cách chủ thể khi tham gia quan
hệ chuyển quyền. Việc cho phép người có quyền sử dụng đất trong trường
hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong
các giấy tờ hợp lệ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ
trước đây cũng được quyền chuyển quyền sử dụng đất là một sự đổi mới và
thông thoáng hơn của Luật Đất đai năm 2003 so với các văn bản pháp luật
trước đây. Thay đổi này cũng là sự phù hợp của pháp luật đất đai với thực tiễn
cuộc sống, đồng thời góp phần tạo điều kiện và cơ hội cho người sử dụng đất
được thực hiện các quyền dân sự đối với mảnh đất của mình.
Hai là, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó
không có tranh chấp.

22
Tranh chấp về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm
quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia

quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quả lý cũng như sử dụng. Dù cho là
nguyên nhân nào thì việc tranh chấp cũng để lại hậu quả ảnh hưởng đến lợi
ích của các bên và Nhà nước. Vì vậy, để ổ định các quan hệ trong chuyển
quyền sử dụng đất, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo
nguyên tắc của pháp luật dân sự, quyền lợi hợp pháp của cá chủ thể được
pháp luật bảo hộ. Cho nên, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử
dụng không thể thực hiện các quyền của mình. Khi chưa giải quyết một cách
triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền
và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng
đất không thể thực hiện được. Điều đó có nghĩa là người sử dụng đất chỉ được
chuyển quyền sử dụng khi đất không có tranh chấp, khi quyền sử dụng hoàn
toàn thuộc về người đó.
Ba là, quyền sử dụng đất không thuộc diện phải kê biên để đảm bảo
thi hành án.
Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi quyền sử dụng đất đã
được xác lập hợp pháp cho một chủ thể và không có tranh chấp nhưng lại
đang là đối tượng trong một quan hệ khác (quyền sử dụng đất phải kê biên để
đảm bảo thi hành án) thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là tất yếu xảy ra nếu
cứ thực hiện quan hệ chuyển quyền, bởi trong cùng một thời điểm, quyền sử
dụng đất lại được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh khác nhau. Mặt khác, nếu
quyền sử dụng đất đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát và
quản lý nhằm đảm bảo cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình
trạng không được phép giao dịch trên thị trường. Vì vậy, qui định này là hợp
lý và tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn, phòng ngừa rủi ro tốt hơn đối với bên
nhận chuyển quyền sử dụng đất trước mỗi quyết định tham gia quan hệ
chuyển quyền sử dụng đất.

23
Bốn là, quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất.
Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho các chủ thể được quyền sử dụng với thời hạn khác
nhau. Có loại đất Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất Nhà
nước giao hoặc cho thuê có thời hạn (Điều 67, 68 Luật Đất đai năm 2003),
theo đó quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mỗi diện tích đất được
Nhà nước cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời và tương ứng với
thời hạn đã được xác định. Cụ thế, đối với những loại đất có xác định thời hạn
như đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp để trồng cây lâu
năm, đấy lâm nghiệp để trồng rừng sản xuất, đất được giao hoặc cho thuê đã
xác định rõ thời hạn sử dụng trong quyết định giao đất hoặc trong hợp đồng
thuê đất thì các chủ thể có quyền sử dụng đất cũng chỉ được phép thực hiện
các giao dịch về quyền sử dụng đất. Do vậy, việc xác lập quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn
lại của bên chuyển quyền mà thôi. Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với bên
nhận chuyển quyền trong việc định giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, giá trị
quyền sử dụng đất trong quan hệ chuyển quyền chỉ được xác định tương ứng
với khoảng thời gian còn lại của quyền sử dụng đất của người nhận chuyển
quyền. Mặt khác, cũng nhằm xác định rõ ràng, cụ thể quyền lợi mà bên nhận
chuyển quyền được hưởng, cũng như nghĩa vụ mà bên nhận chuyển quyền sử
dụng đất phải thực hiện trước Nhà nước và các chủ thể khác (nếu có) trong
phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại sau khi chuyển quyền.
Do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, việc qui định chi
tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó
hạn chế quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Nhưng nếu không có các
điều kiện ấy, thì việc chuyển quyền sử dụng đất dễ dàng vượt quá giới hạn
quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải
tuân theo các qui định của pháp luật về đất đai và Bộ luật Dân sự.

24
1.1.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp

pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất đã được qui định tại Điều 107 Luật Đất đai năm
2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009; đồng thời cũng là nội dung quản lý
đất đai đã được qui định tại Điều 6 Luật Đất đai. Kết quả của việc đăng ký
quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Mặt khác, thông qua đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước
quản lý được việc sử dụng đất đai bằng hồ sơ địa chính. Sau khi thực hiện các
trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà
nước công nhận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp liên quan của chủ thể
đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 qui định: "Việc chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của
pháp luật về đất đai" [14]. Điều luật đã xác định hiệu lực của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất khi người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực
hiện việc đăng ký biến động về quyền sử dụng đất. Kể từ thời điểm các bên
đăng ký biến động về đất vào sổ địa chính của Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có đất thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển quyền không kể
các bên đã chuyển giao cho nhau phần diện tích đất đó chưa.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận các
hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau. Theo
đó, bên có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho phía bên kia
để nhận lại một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời

25
điểm chuyển nhượng. Cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là hướng tới việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung

đất đai vào tay những người có khả năng và có nhu cầu, có điều kiện để khai
thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, thúc đẩy phát triển sản xuất, thúc đấy thị
trường quyền sử dụng đất phát triển và khắc phục tình trạng đất đai phân tán,
manh mún, sản xuất nhỏ lẻ.
Các bên chủ thể thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng) có
thẩm quyền. Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 qui định:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng
còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
qui định của bộ luật này và pháp luật về đất đai [14].
Có thể nói, với điều luật này, nhà làm luật đã đưa ra rất cụ thể khái
niệm thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, sự
thỏa thuận của các bên đương sự (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng) được pháp luật tôn trọng và đề cao. Đối tượng của hợp đồng là giá trị
quyền sử dụng đất hợp pháp; chủ thể của hợp đồng là bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là
chuyển giao quyền sử dụng đất và nhận tiền; quyền và nghĩa vụ của bên nhận
chuyển nhượng là trả tiền và nhận chuyển giao quyền sử dụng đất. (Vấn đề
này sẽ được phân tích rõ ở Chương 2 của luận văn).
1.2.2. Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Trong thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức
chuyển nhượng là chủ yếu, hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của
chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi