Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân huyện đông anh, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI
TÒA ÁN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CAO THỊ HỒNG

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN
HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CAO THỊ HỒNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực
tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”
là kết quả của sự nỗ lực cố gắng, tìm tòi và sáng tạo của riêng bản thân tôi
cùng với sự hướng dẫn tận tình, trách nhiệm của Thầy PGS.TS Phạm Hữu
Nghị. Công trình nghiên cứu này không có bất kỳ sự sao chép nào mà không
có trích dẫn nguồn, tác giả.
Tôi xin cam đoan những lời trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và tôi xin chịu
toàn bộ trách nhiệm về lời cam đoan của mình.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Cao Thị Hồng


LỜI CẢM ƠN

Công trình nghiên cứu “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà
Nội” được hoàn thành cùng với sự nỗ lực, cố gắng của bản thân. Tôi xin được gửi
lời trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS
Phạm Hữu Nghị, người đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi triển khai
đề tài và viết luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Hội đồng thẩm định
quy cách luận văn, Hội đồng phản biện luận văn đã đánh giá, góp ý giúp tôi hoàn
thiện tốt hơn luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội,
Khoa Đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã đào tạo và tạo những điều

kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình theo học tại đây và hoàn thành luận văn của
mình.


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................1
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỜNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU.......................................................................................6
1.1 Một số khái niệm..................................................................................................6
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất..........................................................................6
1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất..............................................................8
1.1.3 Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất trong đời sống xã hội..........13
1.2. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu..............14
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu...................................14
1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu.....................................16
1.2.3. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu....................................20
1.3 Một số vấn đề lý luận về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................24
1.3.1. Kháo niệm và đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................24
1.3.2 Cơ cấu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu....................26
1.3.3 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................27
KẾT LUẬN CHƯƠNG I........................................................................................28
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT
VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐÔNG ANH-TP HÀ NỘI
2.1 Nội dung quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................30
2.1.1 Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu..........................30

2.1.2 Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu...........................30
2.1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu do người tham gia kí kết hợp
đồng không có năng lực hành vi dân sự....................................................................34


2.1.2.2. Hợp đồng vô hiệu do người tham gia hợp đồng không có quyền xác lập giao
dịch............................................................................................................................34
2.1.2.3. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo........................................................................37
2.1.2.4. Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn....................................................................41
2.1.2.5. Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối....................................................................43
2.1.2.6. Hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa....................................................................43
2.1.2.7. Hợp đồng vô hiệu về hình thức....................................................................44
2.1.2.8. Hợp đồng vô hiệu từng phần........................................................................44
2.1.3. Hậu quả pháo lý của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu..................47
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu
qua thực tiễn xét xử tại huyện Đông Anh-Tp Hà Nội...............................................49
Chương III. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu.....................................................84
3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng QSD đất vô hiệu tại huyện Đông Anh.............................................89
3.2. Nguyên nhân vướng mắc...................................................................................90
3.3 Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSD đất vô hiệu...........................................................................................90
3.4 Giải pháp hoàn thiện pháp luật...........................................................................98
KẾT LUẬN CHƯƠNG II......................................................................................98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức
tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Nguyên nhân
của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp
thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch
hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với
các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình
thức).
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi
sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan
trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án,
nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng Cộng Sản Việt Nam đã
đề ra phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế xã hội đến năm 2015 là:
“Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai,
tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài nguyên, vốn và các tài sản công
được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí. Đất
đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ
thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả”.
Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc
biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia
tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân
huyện Đông Anh, TP. Hà Nội đối với các dạng tranh chấp này cũng gặp không ít
khó khăn và số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng. Cũng qua thực tiễn xét xử
cho thấy việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu luôn là vấn đề gặp nhiều khó

1


khăn, nhiều vụ án đã xét xử nhưng rồi bị hủy sửa, cải sửa bởi các cấp phúc thẩm,
giám đốc thẩm.
Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang
tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối
nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật,
hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm
đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến
lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội.
Thời gian qua, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ những vấn đề mang tính
bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, nhiều khó khăn trong việc
áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh
hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải
quyết tranh chấp.
Việc sửa đổi Luật đất đai trong tình hình hiện nay là rất kịp thời, đáp ứng
được yêu cầu cáp thiết trong giao lưu dân sự ngày càng phong phú, đa đạng, trong
đó có các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp
lý để xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quan hệ hợp đồng,
tạo căn cứ để Tòa án giải quyết xác định các tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay bị vô hiệu, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên, góp phần tạo sự ổn định và lành mạnh trong giao lưu dân sự, thúc
đẩy phát triển kinh tế, xã hội.
Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy định
thích ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến
tài sản này trên cơ sở pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện các quy định pháp

luật trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Vì vậy, việc đi vào nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các
quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu qua thực tiễn xét xử trên địa bàn huyện, đồng thời tìm ra phương hướng giải

2


quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực
tiễn áp dụng pháp luật. Đó cũng chính là lý do để tôi chọn đề tài: “ Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân
dân huyện Đông Anh, TP Hà Nội” cho luận văn thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về hợp đồng
nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đã công bố. Điển hình
phải kể đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các bài viết
đăng trên các báo và tạp chí uy tín như: Những quy định chung của Luật hợp đồng ở
Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia Hà Nội năm 1993;
Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật về hợp đồng, NXB Chính trị quốc
gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua tại cuộc họp lần 2 Quốc
Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt
Nam của tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị
Mai Phương với chuyên khảo: Thống nhất pháp luật hợp đồng ở Việt Nam của Nhà
Xuất bản Tư pháp 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại,
vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học
Luật Hà Nội 2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên
cứu của tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật

Hà Nội 2011; Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do
Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải
quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật,
Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”,
Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và
Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các
tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”;
Với hàng loạt các công trình nghiên cứu liệt kê ở trên cho thấy, pháp luật về

3


hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu nói riêng là lĩnh vực khá thú vị, thu hút được nhiều sự quan tâm nghiên cứu
của nhiều tác giả và chúng được nhận định, phân tích, đánh giá ở nhiều khía cạnh
khác nhau. Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu chuyên sâu xét ở cả khía lí luận
và thực tiễn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và
giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại
Tòa án thì chưa có công trình nào được công bố. Vì vậy, với mong muốn của tác
giả là đi sâu nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và
vấn đề giải quyết hậu quả pháp lý của sự vô hiệu nào trên thực tế, trên cơ sở phân
tích và tìm hiểu nguyên nhân của tồn tại, vướng mắc trong sự kết hợp hài hoà giữa
vấn đề lí luận và thực tiễn thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm
cơ sở tiền đề cho việc tìm ra các giải pháp khắc phục.
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu:
3.1. Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu qua việc nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện
hành và thực tiễn xét xử tại địa bàn huyện Đông Anh.
- Đề ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

3.2. Phạm vi nghiên cứu:
Với hợp đồng dân sự và tranh chấp đất đai là những mảng rộng lớn, tác giả
chỉ tập trung nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
theo quy định pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại địa bàn huyện Đông Anh,
bên cạnh phân tích những hạn chế, bất cập thường gặp và hướng giải quyết liên
quan đến bất cập này.
4. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như:
-

Phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử

Mác – Lênin.

4


-

Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích

logic, phương pháp đánh giá.
-

Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ theo

dõi thụ lý và giải quyết án dân sự của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, tổng số vụ
án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời ghi nhận chi
tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu trên thực tế.

-

Phương pháp liệt kê: đưa ra các dạng tranh chấp, đưa ra tiêu chí phân loại

hợp đồng vô hiệu cơ bản đang tồn tại.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài:
Với luận văn này, tác giả đã tổng hợp các quy định về giao dịch hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật việt nam qua việc phân
tích những hạn chế vướng mắc, bất cập trong quá trình thực tiễn xét xử, từ đó đề ra
những phương hướng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, giải pháp đưa ra gắn liền
với thực trạng, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng dân
sự cũng như pháp luật đất đai.
6. Cấu trúc của luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo, luận văn có nội dung chính gồm 03 chương:
Chương 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu
Chương 2: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh,
Thành phố Hà Nội
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

5


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Một số vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
1.1.1. Một số khái niệm

1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con người.
Theo từ điển Luật học: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền
sử dụng đất. Bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất cho NSDĐ.
QSDĐ còn là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật
thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu1,
song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất. Nhà
nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định,
lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Như vậy, QSDĐ hợp
pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của
tổ chức. Bên cạnh đó, với cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là
quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả
quyền sở hữu trí tuệ”2 cho thấy, quyền về tài sản trước hết là một tài sản và có thể
là quyền đối vật (droit réel) hay các quyền đối nhân ( droit pérsonnel). Mặt khác,
một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải
trị giá được bằng tiền và (2) quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân
sự. QSDĐ là một tài sản trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật,

1
2

Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013
Điều 181 BLDS 2005

6

của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể
được tham gia vào các giao dịch dân sự.
Như vậy, bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp và nó là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sự
trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, QSDĐ bị
chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai
thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo
quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính
…; người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo
quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo
các quy định của pháp luật. Song QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập
tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế
định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác. Và đến Luật đất đai
2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từ
Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết thành những nội dung: quy định
chung; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người Việt
nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyền năng sử dụng đất cụ
thể, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất
trong quá trình khai thác và sử dụng.
1.1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Như đã phân tích, quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử
dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc
với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại
diện. Quyền chuyển quyền sử dụng đất là một quyền năng pháp lý trong quyền sử
dụng đất. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển

quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn

7


chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy
định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013: Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, ở khía cạnh này chuyển quyền sử
dụng đất được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dụng đất “trọn vẹn”,
nghĩa là sau khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này người chuyển quyền sử
dụng đất không còn có quyền và nghĩa vụ liên quan đối với quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, nếu hiểu theo hướng ghi nhận các quyền của người sử dụng đất theo quy
định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất còn gồm cả các hình
thức chuyển quyền “không trọn vẹn” là cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, hiểu một cách đầy đủ nhất chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy
định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với
đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở
hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao
dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp

luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích
và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, chuyển quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền, nghĩa vụ hoặc
trao quyền cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định. Điều này thấy rõ

8


qua việc các bên thực hiện chuyển quyền để nhận được những lợi ích nhất định theo
mong muốn của chính bản thân chủ thể. Việc trao quyền này có thể là trao quyền
trọn vẹn và cũng có thể là trao quyền không trọng vẹn.
Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ các quy định pháp luật
riêng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng và các vấn đề phát sinh liên
quan như nghĩa vụ thuế đối với cơ quan Nhà nước. Việc Nhà nước cho phép người
sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định có ý nghĩa,
nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường hiện nay. Quy định này tạo điều
kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất ở được giao kết hợp đồng nhằm chuyển
nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng,
đáp ứng nhu cầu của người dân trong giai đoạn hiện nay.
1.1.1.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
quyền sử dụng đất. Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất ( gọi là bên chuyển
quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được
chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất. Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác
để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất đai
những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất
kinh doanh. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền
kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. Mặt khác, theo
quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 việc chuyển quyền sử dụng đất được
thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về thừa kế quyền sử dụng đất. Hay nói
cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.

9


Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử
dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định,
chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận
quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng
phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều 697 Bộ luật
dân sự nêu khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển
giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá
trị quyền sử dụng đất. Như vậy, trong Bộ luật dân sự khái niệm này cũng được tiếp
cận bằng cách nêu bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như
khái niệm nêu trên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khái niệm nêu trên khá
đầy đủ và toàn diện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình
thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước
về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu
tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu; các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao,

10


cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc
không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho
người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất
nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất
trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước
thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng
đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước,
với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử
dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các
quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở
một số điểm như sau:
Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà

nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được
đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại,
mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị
của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để
đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không
khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận
chuyển nhượng.
Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác
nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ
lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ
hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết
định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.

11


Thứ ba, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng
đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ
và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời
sống xã hội
Trong đời sống xã hội, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện
vai trò trên những phương diện sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo cho Nhà
nước thực hiện chức năng quản lí với đất đai
Như đã phân tích, đất đai là tài sản đặc thù, Nhà nước đại diện quản lý, sử
dụng, định đoạt. Đất đai cũng được coi là một công cụ để Nhà nước thực hiện điều
tiết nền kinh tế. Thông qua đất đai, Nhà nước sẽ có những chính sách phù hợp tác
động tới thị trường giao dịch đất đai-một trong những nơi thu hút nhiều nhất giao
dịch tài chính, tiền tệ của quốc gia. Do đó, với tầm quan trọng của đất đai trong sự
tồn tại, phát triển của Nhà nước mà Nhà nước phải thực hiện chức năng quản lý.
Theo đó, Nhà nước thực hiện quản lí mang tính phân cấp, phân quyền bằng việc
phân chia khu vực, phân chia theo vùng, địa giới hành chính cũng xuất phát từ mục
đích trên.
Bởi vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định hình thức
phải lập thành hợp đồng. Qua đó, Nhà nước thực hiện quản lí Nhà nước đối với các
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc quy định những điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũng chính là căn cứ để Nhà nước thực hiện thu thuế, giải quyết những tranh chấp
phát sinh liên quan đến quan hệ chuyển nhượng hay thực hiện chức năng quản lí
cập nhập những thay đổi thông tin đất đai.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo vệ quyền, lợi ích
hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.

12


Đối với giao dịch dân sự, việc giao kết thực hiện thông qua hai hình thức:
bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Xét yếu tố lịch sử và thực tế tồn tại giao dịch đất
đai trong xã hội, việc giao kết chủ yếu thông qua văn tự sơ sài với nội dung chủ yếu
chỉ là giá, thanh toán và niềm tin của các bên giao kết (các văn tự, khế ước thể hiện
rõ điều này). Bên cạnh đó, do ảnh hưởng của văn hóa làng xã và sự thiếu hiểu biết
pháp luật cho nên việc mua bán đất đai hầu như diễn ra đại khái. Các bên trong giao

dịch chủ yếu thực hiện ký kết mua bán dựa trên niềm tin, điều này dẫn tới khi tranh
chấp, mỗi bên đều không có cơ sở để chứng minh, hoặc cơ sở chứng minh yếu,
kém, do đó quyền, lợi ích không được đảm bảo.
Bởi vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều khoản
ghi nhận cụ thể sẽ đảm bảo quyền và lợi ích của bên chuyển nhượng cũng như bên
nhận chuyển nhượng, tránh những tranh chấp phát sinh và là cơ sở để các bên giải
quyết khi có tranh chấp phát sinh.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để
phát triển lành mạnh, bền vững thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cũng như thị
trường bất động sản nói chung
Quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch cơ
bản trên thị trường quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đảm bảo góp phần tạo môi trường pháp lý đầy đủ để thị trường quyền sử dụng đất
lành mạnh, ở đó đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường thông
qua những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hình thức của hợp
đồng...Từ đó quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, dễ dàng chuyển bất động sản
trở thành vốn đầu tư. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở
pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường quyền sử dụng đất nói riêng
cũng như thị trường bất động sản nói chung.
1.2. Một số vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

13


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Vì vậy, để làm rõ
khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, trước tiên cần hiểu
giao dịch dân sự vô hiệu là gì?
Về giao dịch dân sự vô hiệu, nguyên lý chung mà pháp luật các nước đều ghi

nhận là nó không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn. Xong trên thế
giới, phần lớn các nước lập pháp không đưa ra khái niệm chung về giao dịch dân sự
vô hiệu mà chủ yếu đi sâu quy định các tiêu chí để xác định một giao dịch vô hiệu.
Ở Việt Nam, căn căn cứ vào quy định tại Điều 122 và Điều 137 BLDS 20053. Các
điều kiện quy dịnh tại Điều 122 là: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi
dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch phù hợp với quy
định của pháp luật.
Dưới góc độ nghiên cứu khoa học mặc dù khái niệm giao dịch dân sự vô
hiệu được sử dụng rộng rãi, nhưng chưa thấy tài liệu nào nêu ra khái niệm khoa học
cụ thể. Để tìm đến một khái niệm hoàn chỉnh về giao dịch dân sự vô hiệu, trước hết
cần phải làm rõ vấn đề vô hiệu nói chung.
Vô hiệu theo nghĩa thông thường là "không có hiệu lực không có hiệu quả ".
Như vậy có thể suy ra giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không tồn tại
theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý. Mặc dù một giao dịch dân
sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc đã thực
hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết, nhưng khi xác định đó là giao dịch
dân sự vô hiệu thì mọi cam kết ( đã đang thực hiện ) đều không phải là các quyền,
nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ và bảo hộ. Thông thường các nước trên thế giới đều
căn cứ vào các điều khoản chủ yếu, mang tính chất quyết định của giao dịch dân sự
vô hiệu. Các điều khoản chủ yếu này dựa vào đặc điểm , tính chất của giao dịch
đồng thời phải căn cứ vào tính hình kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai
đoạn.
Như vậy, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự mà các chủ thể tham
gia giao dịch không tuân thủ theo điều kiện pháp luật quy định đối với giao dịch dân
3

giao dịch không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của BLDS 2005 là vô hiệu

14

sự. Hậu quả là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia
giao dịch. Đối với một giao dịch dân sự vô hiệu thì cho dù các bên tham gia giao kết
đã thực hiện hoặc thực hiện một phần của giao dịch theo cam kết của các bên vẫn
không được công nhận về mặt pháp lý và mọi cam kết không có giá trị bắt buộc đối
với các bên kể từ thời điểm các bên xác lập giao dịch đó.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng dân sự,
một giao dịch dân sự. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
là hợp đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không đáp ứng được các điều kiện
theo quy định của pháp luật dân sự như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của
giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết
trong hợp đồng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo
đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối... Từ phân tích ở trên
có thể rút ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như
sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dung
mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
1.2.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có những đặc điểm cơ
bản như sau:
Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu khá phức tạp
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai trò đặc biệt
quan trọng như đã phân tích ở trên, do vậy hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức
tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau.
Trước tiên, những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản pháp luật đất đai
(Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành).

Nội dung các luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với quyền sử dụng đất được
đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, quy định về điều kiện

15


hình thức đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục thực
hiện các quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu.
Bên cạnh đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đảm
bảo những điều kiện có hiệu lực hay không bị vô hiệu chung nhất của giao dịch dân
sự được quy định trong Bộ luật dân sự, như những quy định về năng lực hành vi
dân sự, những quy định về điều kiện đảm bảo yếu tố tự nguyện và cả những quy
định về hình thức của giao dịch.
Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật đất đai và Bộ luật dân sự, tùy
từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những văn bản pháp luật
khác như: Luật công chứng, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật hôn nhân và gia
đình…Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trở thành hợp đồng vô hiệu.
Ngoài ra, quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
và xử lí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn áp dụng những
quy định khác như: một số Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội (Nghị quyết
58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998; Nghị quyết số 755/2005/ NQUBTVQH11 ngày 02/04/2005; Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 ngày
27/07/2006 và một số Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
(Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003; Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/08/2004).
Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực
khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau. Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt
quy định pháp luật này ảnh hưởng lớn đến hiệu quả quá trình áp dụng pháp luật về

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật: không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia

16


giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái
với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao
dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất
định có thể bất lợi về cả vật chất và tinh thần, như không đạt được mục đích đã xác
định, nếu chưa thực hiện thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa, nếu đang thực
hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay
lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã ghi nhận.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại
hình cũng như mức độ vô hiệu.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình
thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; vô hiệu do nhầm lẫn, đe
dọa, lừa dối; vô hiệu do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; vô hiệu
do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ
khác nhau.
Không những thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn
đa đạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối. Phạm
vi vô hiệu có thể từng phần hoặc toàn bộ ( nội dung này sẽ được làm rõ ở phần phân
loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu).
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về

loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu có đặc điểm này là do những
quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và sự đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.

17


Quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp trước hết bởi tính chất pháp lí đặc thù của
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng trong
đời sống kinh tế-xã hội, những thay đổi về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất
ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên liên quan, thậm chí ảnh hưởng đến trật tự
xã hội. Hiện nay pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
còn tồn tại những hạn chế, bất cập, còn những quy định không đảm bảo sự công
bằng, chưa phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không ổn định, có nhiều thay đổi trong lịch sử.
Chính vì vậy, vấn đề phức tạp nhất hiện nay trong giải quyết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại. Khi
áp dụng pháp luật trong những trường hợp này không chỉ khó khăn trong việc lựa
chọn quy định pháp luật mà đòi hỏi giải quyết phù hợp với thực tiễn, tránh trường
hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu thường diễn ra trong thời gian dài với nhiều lần và qua nhiều cấp xét xử.
Quá trình áp dụng pháp luật và thu thập chứng cứ gặp nhiều khó khăn, nhất là trong
những trường hợp giao dịch đã diễn ra từ lâu. Kết quả giải quyết tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của

các bên trong tranh chấp, chính vì vậy các bên thường bằng mọi cách theo đuổi lợi
ích của mình. Trong nhiều trường hợp pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định
pháp luật không rõ ràng khiến cho quá trình giải quyết càng trở nên khó khăn và
phức tạp.
Như vậy, có thể thấy quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp, bởi quá trình giải quyết
không chỉ là những tranh chấp hiện tại mà còn phải tính toán cả yếu tố lịch sử và
những yếu tố đặc thù của quyền sử dụng đất trong giao dịch.
1.2.3. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
* Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối

18


Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông
thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn đến vô hiệu để phân ra
thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng
không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham
gia hợp đồng đã kí kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý. Các bên phải chấm
dứt thực hiện và quay lại tình trang ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối là loại hợp
đồng có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của các bên
tham gia giao dịch. Hợp đồng này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng
và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu
đối với bên không có lỗi.
Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những điểm khác
biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và

tương đối ở những điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa vụ các bên thảo
thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp hợp đồng đó được thừa nhận
sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền và nghĩa vụ của các bên được pháp luật
bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp
đồng mới. Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt
đối thì lại hoàn toàn khác. Đây thường là hợp đồng vi phạm điều cấm của xã hội
nên trong thực thế Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền không cho phép khắc phục
cho dù các bên mong muốn khắc phục. Hợp đồng này không có hiệu lực ngay từ
thời điểm giao kết.
Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan đến hợp đồng đều có
quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, còn đối với hợp đồng

19