Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

LÊ VĂN KIỆM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

LÊ VĂN KIỆM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

THÁI NGUYÊN - 2019

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này là những
kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên
cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Kiệm

năm 2019


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới thầy TS. Nguyễn Thế Huấn - Giảng viên Khoa Nông học đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào

tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng ký
đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai quận 1 đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
học tập và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND
phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và
thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn.
Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp
đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Kiệm

năm 2019


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT ................................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................vii

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Sự cần thiết của đề tài ............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất ........................................................ 3
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ..................................................................... 20
1.2. Công tác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam........................................... 24
1.2.1. Công tác xác định giá đất trên thế giới ........................................................... 24
1.2.2. Công tác xác định giá đất tại Việt Nam và trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ......... 27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 35
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 35
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 36
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 36
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................... 36
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ........................................ 37
2.3.5. Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính ..................................................... 37


iv
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 38
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 38
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................... 40

3.1.3. Kinh tế - xã hội ................................................................................................ 41
3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.............................................................. 48
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh ........ 51
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận 1 năm 2017 ....................................................... 51
3.2.2. Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. ........................................ 52
3.2.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................................. 52
3.2.4. Công tác quản lý tài chính về đất đai .............................................................. 53
3.2.5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ....................................................................... 53
3.2.6. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai ..................................................................... 54
3.3. Giá đất ở một số khu vực đại diện tại địa bàn nghiên cứu ................................. 54
3.3.1. Giá đất ở quy định của môt số khu vưc đại diện trên đia bàn nghiên cứu ...... 54
3.3.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa
bàn nghiên cứu .......................................................................................................... 59
3.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận 1 ...................................... 71
3.4.1. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................... 71
3.4.2. Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ................................................... 75
3.4.3. Đánh giá chung về công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn quận 1 ..................................................................................... 85
3.5. Giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại quận 1 phù hợp với giá
đất ở trên thị trường ................................................................................................... 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 92
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 94


v

DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

KTXH

Kinh tế xã hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VT1

Vị trí 1

VT2

Vị trí 2

VT3

Vị trí 3

VT4

Vị trí 4


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1.
Bảng 1.2.

Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới .................... 24
Hình thức giá đất của một số quốc gia trên thế giới ............................ 25

Bảng 1.3.
Bảng 1.4.

Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ....... 26
Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ở một số quốc gia trên

thế giới .................................................................................................. 27

Bảng 1.5.

Khung giá đất ở tại đô thị..................................................................... 28

Bảng 3.1.
Bảng 3.2.

Giá trị sản xuất và doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ công
nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua các năm 2015 - 2017 ........... 42
Các ngành sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công

Bảng 3.3.

nghiệp năm 2017 .................................................................................. 43
Thống kê số cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể......... 45

Bảng 3.4.
Bảng 3.5.
Bảng 3.6.

Thống kê số lượng doanh nghiệp ngoài nhà nước phân theo từng năm .... 45
Dân số, mật độ dân số Quận 1 (tính tới thời điểm 31/12/2017) .......... 46
Dân số biến động tự nhiên ................................................................... 47

Tình hình mức sống dân cư Quận 1 qua các năm (2015 - 2017) ........ 48
Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ........................................................ 51
Giá đất ở quy định tại quận 1 áp dụng cho Khu vực 1 từ năm
2015 - 2017 ........................................................................................... 55

Bảng 3.10. Giá đất ở quy định tại quận 1 áp dụng cho Khu vực 2 từ năm
Bảng 3.7.
Bảng 3.8.
Bảng 3.9.

2015 - 2017 ........................................................................................... 56
Bảng 3.11. Giá đất ở quy định tại quận 1 áp dụng cho Khu vực 3 từ năm
2015 - 2017 ........................................................................................... 57
Bảng 3.12. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực I qua các
năm (2015 - 2017) ................................................................................ 63
Bảng 3.13. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực II qua các
năm (2015 - 2017) ................................................................................ 67
Bảng 3.14. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực 3 qua các
năm (2015 - 2017) ................................................................................ 70
Bảng 3.15. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên
địa bàn quận 1 ...................................................................................... 71
Bảng 3.16: Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực III...................... 77
Bảng 3.17: Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực I ........................ 79
Bảng 3.18: Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực II ....................... 81


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1.

Đồ thị cung và cầu về đất đai ................................................................ 22

Hình 1.2.

Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .......................................... 23

Hình 3.1.

Đường Đồng Khởi ................................................................................. 60

Hình 3.2.

Đường Công Trường Lam Sơn ............................................................. 61

Hình 3.3.

Đường Lê Duẩn ..................................................................................... 62

Hình 3.4.

Đường Nguyễn Thị Minh Khai ............................................................. 64

Hình 3.5.

Đường Cách Mạng Tháng 8 .................................................................. 65

Hình 3.6.

Đường Bùi Thị Xuân ............................................................................. 66

Hình 3.7.

Đường Hai Bà Trưng............................................................................. 68

Hình 3.8.

Đường Trần Quang Khải ....................................................................... 69

Hình 3.9.

Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............... 73


1
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là nguồn nội lực,
nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất
kì một tư liệu sản xuất nào. Nó là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí
cố định trong không gian không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.
Đất đai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường
đáp ứng nhu cầu của con người.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá
đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,

đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản
lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Quận 1 là nơi trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị của thành phố Hồ Chí
Minh. Tại các phường của Quận 1 có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý
nhà nước về đất đai cũng nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân
gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện
các quyền của người sử dụng đất... Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc


2
khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội,
thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền
trong việc quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương và càng có ý nghĩa quan
trọng và cấp bách nhằm góp vào sự thành công của công cuộc đổi mới, phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước.
Xuất phát từ thực tế trên và để giúp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá
đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, tôi thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu một sổ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Quận 1, thành phố Hồ
Chí Minh giai đoạn 2015 - 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số khu
vực chính của Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh;
- Xác định được một số yếu tố chi phối đến giá đất ở tại Quận 1, thành phố
Hồ Chí Minh;
- Đề xuất một số giải pháp định giá giá đất ở phù hợp với giá thị trường trên
địa bàn Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
3. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến giá đất ở theo
quy định của Luật đất đai 2013, Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của UBND thành
phố Hồ Chí Minh và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa thực tiễn: Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định
thực trạng về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, trên cơ sở đó
đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở nói chung và
địa bàn nghiên cứu nói riêng.


3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá đất là
phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn... và có liên quan đến lợi ích của các
đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch
cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.
Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó
có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế
thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất
thị trường và giá đất do nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên
cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên quan trong điều kiện thị

trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường
nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả hai loại
giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động
bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được
xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng
thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).


4
Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích
đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013).
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
1.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống

nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của
các thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở
Giá đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) cũng giống như các loại hàng hóa thông
thường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theo quy luật
kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, đất
đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và được sử dụng vào đa mục
đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nên
gây áp lực rất lớn đến các quan hệ sử dụng đất. Do đó, giá đất ở chịu sự chi phối
của rất nhiều nhân tố bao gồm:


5
* Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố
chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng
vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956
~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956, năm
1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu ở Nhật Bản
là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu
cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành
thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu
so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng
giá đất tương đối nhỏ.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có
ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao

thường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên
thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia
đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ
lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm
tăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên,
từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an
ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.


6
- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về
đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá
đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là
khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ
nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp

hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa
hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không
đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt
sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng
cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì
mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
* Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh
hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất.
- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc
không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc
ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường
thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên sự thịnh
suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh


7
tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng
phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 rớt thẳng xuống theo đường thẳng
đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục
hồi thì giá đất mới tăng trở lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường
là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa
hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy
nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình
trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất

rớt theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ
tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng
đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ
hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh
tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá
đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động
về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại là thể thống
nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý “tính thống nhất giữa dự
trữ và đầu tư” trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự
trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức
độ dự trữ đối với mức giá đất.


8
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và
nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ
càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ
tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác,
cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài.
Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có
đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ
của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết

với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự
trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó
là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp
quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền
tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền
mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng
vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá
thừa sẽ dẫn tới quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà
đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc
đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
- Mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của
dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Dẫn đến
tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng
người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được
tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị
trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng
cùng chung xu thế “nước lên thuyền lên”. Điều cần nói rõ là: Giá nhà đất tăng vọt
chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít,
thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn
xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị
trường nhà đất đô thị đối với giá đất.


9
- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà
đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên
quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không

thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên
định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ
hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động
mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố hành chính
Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất thông qua các văn bản
luật, chính sách... Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô nhằm đảm bảo lợi ích cho
toàn xã hội. Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau ảnh hưởng tới giá
đất: Chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế,
chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính... trong đó ta đặc biệt quan
tâm tới các yếu tố sau:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất... chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất. Ở Việt
Nam một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán đất
đai, do đó giá đất không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy nhiên trước yêu cầu của nền
kinh tế mở cửa và hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu
thông và có giá.
- Quy hoạch đô thị: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá đất bởi quyết định
tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất. Ngoài ra
trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích và mật độ
kiến trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
- Chính sách thuế: Mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của nhà
kinh doanh giảm và do đó giá cả đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ thấp thì
giá đất sẽ tăng lên. Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn nguyên như thời
bao cấp đã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao như hiện nay và do đó


10
tính bất công bằng trong thị trường BĐS vẫn chưa có công cụ hữu hiệu để điều tiết.

Bởi vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần làm giá đất tăng cao đột
biến. Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có
tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những
nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá
đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa
các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần
phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. - Điều kiện cơ
sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:
điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp
hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện
cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa
phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của
mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông công
cộng và mật độ lưới giao thông.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng tới giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện
môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề
nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.

11
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô
thị. Ví dụ: Khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương
nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu
công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng
điện nước (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất.
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không rõ ràng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng
nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc...đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây

dựng, loại hình sử dụng đất.
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc
phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.


12
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và
thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất. Ngoài những nhân tố
chủ yếu trên còn có các nhân tố khác cũng ảnh hưởng đến giá đất như về tâm lý,
mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.1.1.4. Các nguyên tắc xác định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những nhân tố
này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên
tắc kinh tế có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp
đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách
riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền
với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các
nguyên tắc cơ bản sau:
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số
đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với
các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu
nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn
ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất
bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn
nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử

dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định.


13
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng.
Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất
đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc
văn phòng giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người
đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp
lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương để
đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được
đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp
ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai
đoạn được dự tính tuỳ theo.
Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn
liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung
với nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn
bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một
vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động
sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các
sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng
mang tính độc lập đó.
Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu

chung của 4 người. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố. Người sở hữu 3
phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng
còn lại để ở. Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu
nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tính toán cho số
phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà.
Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết
quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận. Theo thời gian, sử dụng
hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi. Những thay đổi cơ bản của khu vực lân
cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác. Cán bộ định giá phải định kỳ


14
xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu
quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng
hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn.
Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập
ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập
khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là
có lợi nhất. Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất
yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh
doanh... để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập. Vận dụng nguyên
tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa,
cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì
không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán
chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Khi
xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần
phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương
thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì
khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức

sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc phán
định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng,
vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong
tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán. Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất
cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa
là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến
tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó
là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so
sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán
trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.


15
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả
thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu
sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua
các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất
đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra
những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng
thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định
giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng
trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc
điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá
đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau

như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian
và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định
giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế. Có thể thấy rằng
nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế
hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung
trung tâm của nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến
động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững


16
mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện
tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự
tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự
tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo
nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của
thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần
phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Theo Điều 112 - Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các

nguyên tắc:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau (Quốc hội, 2013).
1.1.1.5. Các phương pháp xác định giá đất
Hiện nay theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, theo đó Chính phủ ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; ngày 30/06/2014 Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết
phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư
vấn xác định giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh
trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và
phương pháp hệ số điều chỉnh.