Thẩm định bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà nội (SHB)”

i

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc lập
của tác giả. Số liệu trong luận văn trung thực. Nội dung của luận văn chưa được
công bố tại bất cứ công trình khoa học nào.
Hà Nội, ngày …. tháng …. năm 2015
TÁC GIẢ

Phạm Thị Thanh Tân


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ nhân viên, các thầy cô giáo trong Khoa
Sau Đại học và trong trường Đại học Thương mại, đã giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình học tập, nghiên cứu tại trường để tôi có được nền tảng kiến thức vững chắc
phục vụ quá trình nghiên cứu đề tài luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của Cô giáo – Phó
Giáo sư tiến sĩ Lê Hoàng Nga – người trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các chuyên viên phòng
thẩm định Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) trong quá trình điều tra,
khảo sát, thu thập và cung cấp thông tin của đơn vị làm cơ sở cho việc phân tích,
tổng hợp và hoàn thành đề tài này.
Hà Nội, ngày ….. tháng ….. năm 2015
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Thanh Tân

iii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................ii
Phạm Thị Thanh Tân.............................................................................................ii
MỤC LỤC..............................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN..................v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN..................................vi
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài..............................................................2
3. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................5
CHƯƠNG I:............................................................................................................7
MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.......................................................................7
a. Khái niệm bất động sản........................................................................................7
c. Điều kiện để Bất động sản trở thành Bất động sản thế chấp.................................................10
Các yếu tố mang tính vật chất:....................................................................................................43
- Vị trí BĐS: bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng hoặc nằm ở nơi có địa
hình thuận lợi thì sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại...................................................................43
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu
cụ thể của đa số dân cư trong vùng thì sẽ có giá trị cao hơn.....................................................43
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (bao gồm: độ dày lớp bề mặt, tính chất vật lý, tính
chất thổ nhưỡng...), tình trạng môi trường tạo ra mức độ ảnh hưởng đến giá trị BĐS tùy
thuộc vào mục đích sử dụng đất.................................................................................................43
- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều
ảnh hưởng đến giá trị của BĐS....................................................................................................43

CHƯƠNG II:.........................................................................................................46

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...........................46
TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI..................................................46
Địa chỉ: Thôn Phượng Cách, Quốc Oai...............................................................68


iv

Đặc điểm: Cần bán đất tại thôn Phượng Cách, Quốc Oai, Hà Nội (km 15 đại lộ
Thăng Long, cách 1km). DT: 120m2, mặt tiền: 5m. Vị trí gần hồ, mặt trước có
đường bê tông rộng 4m, mặt sau có đường nội bộ 2m, gần trường học, rất thuận
tiện cho giao thông và sinh hoạt............................................................................68
Đường dẫn: />Liên hệ: Chị Chi 0985509113/ bác Nghiêm 0904119793.....................................68
Giá rao bán: 5 triệu/m2.........................................................................................68
2.2.3.3. Nguyên nhân tồn tại những hạn chế trong thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB)........................................................................................................77
Hoạt động thẩm định BĐS của ngân hàng là để phục vụ cho mục đích tín dụng, do đó quá trình
thẩm định cần phải có sự nhất quán trong việc vận dụng các phương pháp và các quy định an
toàn của ngân hàng..........................................................................................................................81
Khi ước tính giá BĐS thế chấp phải sát với giá trị thị trường, lấy giá trị của các BĐS so sánh đã
được bán trên thị trường làm cơ sở. Điều này để đảm bảo khi BĐS đó được phát mại trên thị
trường thì có thể thu hồi được khoản nợ.......................................................................................81
Bên cạnh đó Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong hoạt động thẩm định BĐS thế chấp.
Công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ không những giúp cho hoạt động thẩm định trở nên lành
mạnh mà còn tạo điều kiện cho các nhân viên thẩm định xem xét lại kết quả công việc mình
đã thực hiện một cách khách quan từ đó có những sủa chữa, thay đổi kịp thời. Công tác này
phải được thực hiện thường xuyên, định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý. Phòng thẩm định tài
sản đảm bảo kết hợp với bên quản lý tài sản nợ tiến hành kiểm tra trực tiếp về tình hình quản
lý, sử dụng BĐS thế chấp. Từ đó đưa ra đánh giá cụ thể về tình trạng của các BĐS thế chấp:
tình trạng hư hỏng, mất mát làm giảm giá trị, tìm ra các nguyên nhân và đưa ra các giải pháp
khắc phục. Trường hợp có sự thay đổi về BĐS thế chấp thì đơn vị cho vay phải lập ngay phiếu

yêu cầu thẩm định lại BĐS gửi lên phòng thẩm định tài sản đảm bảo để tiến hành thẩm định
lại BĐS đó.....................................................................................................................................91
3.3.1Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền..........................................93


v

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN
Tên bảng biểu, sơ đồ
Sơ đồ 1.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của SHB
Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn của ngân hàng qua các năm từ

Trang
52
55

2013 – quý III/2015
Bảng 2.2. Tình hình dư nợ cho vay theo thời gian của ngân hàng qua

57

các năm từ 2013 – quý III/2015
Bảng 2.3. Dư nợ cho vay theo đối tượng của ngân hàng qua các năm

58

2013 – quý III/2015
Bảng 2.4. Tình hình dư nợ theo chất lượng tín dụng của ngân hàng

59

qua các năm 2013 – quý III/2015
Bảng 2.5. Tình hình kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng

60

qua các năm 2013 – quý III/2015


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
Ký hiệu
BĐS
TMCP
SHB
TSBĐ
HĐĐG
GCN
QSD
BTCT
TS
CTXD
TSSS

Giải thích ký hiệu
Bất động sản
Thương mại cổ phần
Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội
Tài sản bảo đảm

Hội đồng thẩm định
Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng
Bê tông cốt thép
Tài sản
Công trình xây dựng
Tài sản so sánh


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong thị trường vốn ở nước ta hiện nay, các ngân hàng đóng vai trò rất
quan trọng, được xem như hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. NHTM
được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, hệ
thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng hoà nhịp với tốc
độ phát triển tăng trường của đất nước. Đất nước ta trong những năm vừa qua đã
có những bước phát triển vượt bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao
cùng với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế đã đưa Việt Nam trở thành
một thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới. Những cơ hội lớn đó đã kéo theo sự
phát triển của tất cả các ngành, các lĩnh vực, trong đó quan trọng nhất là thị
trường vốn. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi
ro. Do đó các tài sản thế chấp đặc biệt đối với loại hình tài sản là bất động sản có
vai trò rất lớn trong hoạt động quản trị rủi ro tín dụng của ngân hàng. Nhằm mục
đích giảm thiểu tối đa thiệt hại trong công tác tín dụng tại hệ thống ngân hàng,
hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm để xác định khối lượng cho vay phù hợp là
rất cần thiết.
Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định nói chung và thẩm định bất động sản
nói riêng còn khá mới mẻ, nó mới chỉ đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình

hình thành và phát triển. Những hạn chế trong hoạt động này có thể được kể đến
bao gồm: hệ thống thông tin về BĐS hiện nay chưa đầy đủ và chính xác, giá trị
BĐS thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch trên thị trường, hệ
thống văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định thiếu tính thống nhất và đồng
bộ, năng lực về nghiệp vụ thẩm định của các cán bộ thẩm định chưa đáp ứng
được nhu cầu của thị trường. Điều này dẫn tới sự thiếu chính xác trong hoạt
động thẩm định BĐS. Thêm vào đó tình hình giá cả nhà đất hiện nay có nhiều
biến động, việc thẩm định BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là


2

căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Nhận thức được
tầm quan trọng của việc thẩm định BĐS thế chấp, các Ngân hàng đều có những
quy định, quy trình thẩm định riêng của mình. Tuy nhiên, đây là một vấn đề vẫn
còn mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động thẩm định BĐS thế chấp tại
các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bảo đảm bằng
BĐS thế chấp chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như
hoạt động của ngân hàng.
Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc nâng
cao chất lượng công tác thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP
Sài Gòn – Hà Nội, Tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu: “Thẩm định bất động
sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà nội (SHB)” làm luận văn tốt
nghiệp.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài.

Nền kinh tế nước ta đang ngày càng phát triển và mở cửa hội nhập. Nhu
cầu vốn sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình đang
ngày càng tăng. Để có vốn tạo lập kinh doanh, đáp ứng nhu cầu vốn lưu động
kịp thời, nhằm đảm bảo hoạt động hiệu quả trong suốt thời kỳ kinh doanh, lựa

chọn vay vốn tại các Ngân hàng thương mại là lựa chọn phổ biến của các doanh
nghiệp, tổ chức và cá nhân tại Việt Nam hiện nay. Theo quy định tại nghị định
163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính phủ, việc vay vốn tại các
ngân hàng thương mại phải có tài sản bảo đảm. Mục đích của quy định này là
vừa giúp các ngân hàng giảm bớt rủi ro trong trường hợp khách hàng không
thanh toán được nợ, vừa làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và là rào cản
đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo. Tuy nhiên, xác định đúng
giá trị tài sản bảo đảm là một bài toán không dễ. Việc tính đúng, tính đủ giá trị
tài sản bảo đảm không chỉ đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mà còn mang lại
lợi ích cho Ngân hàng. Trước tầm quan trọng của kế toán TSCĐ, có nhiều công
trình đã đi sâu nghiên cứu về đề tài này bao gồm các luận văn tiến sĩ, luận văn


3

thạc sĩ, các bài báo, công trình nghiên cứu khoa học được thực hiện và đạt được
các thành tựu đáng kể.
Do thời gian và điều kiện nghiên cứu còn hạn chế, luận văn chỉ đưa ra một số
nghiên cứu mà tác giả tìm hiểu được, cụ thể:
- Luận văn Thạc sĩ “Nâng cao chất lượng thẩm định cho vay khách hàng cá
nhân tại Ngân hàng Techcombank” (2014), của tác giả Nguyễn Thị Thúy – Đại học
kinh tế quốc dân. Đề tài đã đưa ra được những lý luận cơ bản thẩm định cho vay
khách hàng cá nhân tại ngân hàng, đưa ra được những khái niệm liên quan đến thẩm
định tài sản. Trong đó đề tài đã chỉ ra được một số thực trạng về hoạt động thẩm
định cho vay tại Tenhcombank. Từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công
tác thẩm định cho vay khách hàng cá nhân tại Techcombank
- Luận văn Thạc sĩ “Hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hải Châu” (2014), của
tác giả Trần Công Sinh – Đại học Đà Nẵng. Đề tài đã đưa ra những lý thuyết về
tổng quan bảo đảm tiền vay, các nhân tố ảnh hưởng đến bảo đảm tiền vay. Tác giả

đã nêu lên thực trạng thực hiện nội dung công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại
Ngân hàng cùng với những bất cấp khó khăn còn tổn tại. Trên cơ sở đó tác giả đã
đưa ra các yêu cầu, giải pháp nhằm hoàn thiệc công tác tác bảo đảm tiền vay bằng
tài sản tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hải Châu
- Luận văn Thạc sĩ “Công tác thẩm định tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng
thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc ” (2012), của tác giả Nguyễn Thị
Thu Thủy – Đại học Quốc gia Hà Nội. Đề tài đã đưa ra cơ sở lý luận về cho vay thế
chấp tại ngân hàng thương mại, khái quát được về quy trình và phương pháp thẩm
định, đánh giá được ưu điểm, hạn chế và những tồn tại trong công tác thẩm định nhà
ở. Trên cơ sở đó tác giả đã đưa ra các yêu cầu giải pháp nhằm nâng cao chất lượng
thẩm định tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc.
Tất cả các công trình nghiên cứu trên đã khái quát được thực trạng thẩm
định tài sản thế chấp hiện nay tại một số NHTM, phát hiện được một số bất cập và
đưa ra giải pháp hoàn thiện ứng với đặc điểm của từng ngân hàng. Tuy nhiên, các


4

công trình trên chưa đưa ra được nhiều giải pháp hiệu quả để nâng cao chất lượng
thẩm định BĐS thế chấp tại NHTM, hơn nữa chưa có đề tài luận văn hay bài viết
nào nghiên cứu có hệ thống về công tác thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội. Từ lý do trên, luận văn với đề tài “ Thẩm định bất

động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà nội (SHB)” sẽ tiếp tục
phân tích, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung về thẩm định BĐS thế chấp. Tìm
hiểu thêm về thẩm định BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội từ đó
đề ra các phương hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định
BĐS thế chấp tại ngân hàng.

3. Mục tiêu nghiên cứu

Về mặt lý luận:
-

Hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc thẩm giá bất động sản thế chấp
Đề tài tập trung phân tích làm rõ những lý luận chung về bất động sản và

thẩm định bất động sản cho mục đích thế chấp trong Ngân hàng TMCP Sài Gòn
– Hà Nội (SHB).
Về mặt thực tiễn:
- Phân tích thực trạng thẩm định bất động sản thế chấp trong Ngân hàng
TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), từ đó chỉ ra được ưu điểm, hạn chế về thẩm
định BĐS thế chấp tại ngân hàng.
- Làm rõ sự khác nhau giữa lý thuyết và thực tế vận dụng các phương
pháp thẩm định BĐS tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện
công tác thẩm định bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu:
+ Về địa điểm: Luận văn tập trung vào nghiên cứu thực trạng thẩm định
BĐS tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB).
+ Về nội dung: Luận văn chỉ nghiên cứu bất động sản được thẩm định cho
mục đích thế chấp và vay vốn của ngân hàng. Và chủ yếu là tài sản dưới dạng
đất đai và công trình xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng...


5

+ Về thời gian: Số liệu minh chứng trong luận văn trung vào năm 2013,
2014, 2015
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, tác giả đã áp dụng các phương

pháp sau
Phương pháp thu thập dữ liệu:
- Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp:
Phương pháp này chủ yếu lấy những dữ liệu thu thập lần đầu trực tiếp từ
các tổng thể nghiên cứu để từ đó đưa ra những nhận định, phân tích về vấn đề
nghiên cứu. Để thu thập dữ liệu sơ cấp phục vụ đề tài, tác giả sử dụng phương
pháp quan sát thực tế. Mục đích của phương pháp: tiến hành quan sát quy trình
thẩm định và xử lý các hồ sơ bất động sản đảm bảo... sử dụng trong Ngân hàng
từ đó khảo sát được thực trạng thẩm định BĐS thế chấp tại Ngân hàng, qua đó
đối chiếu với các kết quả thu được từ phương pháp phỏng vấn.
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:
Dữ liệu thứ cấp là những dữ liệu do người khác thu thập, sử dụng cho các
mục đích có thể khác với mục đích nghiên cứu của chúng ta. Dữ liệu đó có thể là
những dữ liệu đã được xử lý hoặc chưa được xử lý được tác giả thu thập từ nhiều
nguồn khác nhau để phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của mình.
+ Nguồn dữ liệu nội bộ: Là những dữ liệu bên trong ngân hàng như quy
trình thẩm định bất động sản, bảng số liệu khảo sát mức giá trung bình của từng
vị trí BĐS trong từng khu vực cụ thể, tổng hợp kết quả thẩm định BĐS và các dữ
liệu cho vay đi kèm...Những nguồn dữ liệu sẵn có này được thu thập, chọn lọc
những dữ liệu liên quan đến đề tài để đưa vào phân tích, đánh giá hiệu quả thẩm
định BĐS thế chấp của Ngân hàng.
+ Nguồn dữ liệu bên ngoài: Là những dữ liệu bên ngoài công ty được tác
giả thu thập thông qua các công trình nghiên cứu khoa học, luận văn, các bài
viết, ... liên quan đến đề tài nghiên cứu.


6

Phương pháp tổng hợp, phân tích dữ liệu
Mục đích của phương pháp: từ các tài liệu, số liệu, thông tin đã thu thập

được qua các phương pháp trên, tác giả tiến hành tổng hợp, phân tích dữ liệu đã
có để phục vụ cho bài viết của mình.
Biện pháp thực hiện:
+ Tổng hợp và phân tích các báo cáo thẩm định BĐS gần đây theo từng
loại hình tài sản và phương pháp thực hiện.
+ Phân tích, đánh giá vấn đề nghiên cứu: Thông qua số liệu và thông tin đã
thu nhận được từ đơn vị khảo sát, tác giả tiến hành phân tích phương pháp thẩm
định BĐS một cách cụ thể, diễn đạt kết quả và đưa ra kết luận về thực trạng
thẩm định BĐS thế chấp tại ngân hàng. Từ đó làm cơ sở cho các kiến nghị, đề
xuất của luận văn.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài mục lục, kết luận, danh mục bảng biểu, danh mục sơ đồ, hình vẽ,
danh mục từ viết tắt, lời mở đầu… thì luận văn kết cấu thành 3 chương như sau:
Chương 1: Một số nội dung cơ bản về thẩm định bất động sản thế chấp của
Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng thẩm định bất động sản thế chấp tại ngân hàng
TMCP Sài Gòn – Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản thế chấp
tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội


7

CHƯƠNG I:
MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về thẩm định BĐS thế chấp
1.1.1. Các khái niệm và đặc điểm về BĐS và BĐS thế chấp
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
a. Khái niệm bất động sản.

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động
sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ
thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết khắp các
quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất
động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được
chỉ bằng từ: Immobilie’ (bất động sản)., Trung quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài
sản gắn liền với đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất động sản.
Theo bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam,tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.Mặc dù với quan điểm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản
hay bất động sản thường không đơn giản. Có phải chăng tất cả các công trình
xây dựng và kiến trúc đều là bất động sản. Tương tự vậy có phải tất cả các công
trình xây dựng cũng đều là bất động sản không. Thậm chí có phải mọi vùng đất
đai đều được coi là bất động sản? Những khó khăn này thường làm cho người
kinh doanh hoặc thẩm định bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của


8

các bất động sản cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá bất động
sản, người ta đã nghiên cứu để chỉ ra những đặc trưng riêng của bất động sản,
tìm ra những tiêu chí để phân biệt động sản và bất động sản.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản
vật chất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là
bất động sản khi có các điều kiện sau:

- Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích
cho con người.
- Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công
năng, hình thái của nó không thay đổi.
- Thứ ba: phải tồn tại lâu dài
- Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
- Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
b. Các loại hình bất động sản
Có nhiều cách để phân loại BĐS, tuy nhiên, từ kinh nghiệm của nhiều nước
và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư
xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
 BĐS có đầu tư xây dựng
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v.. Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm tỷ trọng lớn trong các
giao dịch BĐS ở thế giới và Việt Nam.
BĐS không đầu tư xây dựng
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
 BĐS đặc biệt


9

BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

1.1.1.2. Khái niệm bất động sản thế chấp
a. Khái niệm về thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc
sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên
cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên
đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp
người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn
trả nợ chính của người đi vay.
b. Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho
vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS. BĐS luôn
là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế
chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. BĐS thế chấp
gồm:
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
 Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài
sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài
sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp


10

c. Điều kiện để Bất động sản trở thành Bất động sản thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp nhằm mục đích vay vốn,

muốn thế chấp để vay vốn đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất
định. Những điều kiện cơ bản là:
BĐS đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay (hoặc bên bảo lãnh). Đối
với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc quyền sử
dụng của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với quyền sử dụng đất.
BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các quyền lợi khác.
Nói cách khác, BĐS đó phải được công nhận đầy đủ về quyền lợi và nghĩa vụ
của người sử dụng.
BĐS đó không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ
pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về những cam kết của mình.
1.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp
a. Đặc điểm của BĐS nói chung
 Tính cố định về vị trí.
BĐS là một tài sản đặc biệt, gắn liền với một vị trí cụ thể, địa điểm không
thay đổi, không có khả năng di dời được. Giá trị và lợi ích của BĐS gắn với từng
vị trí cụ thể đó. Yếu tố vị trí chính là khả năng tiếp cận của BĐS đó với các trung
tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội. Vì vậy, khi đầu tư kinh doanh và thẩm
định BĐS cần quan tâm, đánh giá vị trí tương đối, dự tính đến yếu tố quy hoạch,
thay đổi về khả năng tiếp cận của BĐS đối với các trung tâm đó, chúng tác động
như thế nào đến giá trị BĐS.
Giá trị và khả năng phát triển của BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố
môi trường, gắn với vị trí từng vùng, khu vực rõ rệt như: yếu tố tự nhiên, điều
kiện kinh tế, điều kiện môi trường, tính chất xã hội…


11

 Tính bền vững

BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đất đai. Do đất đai là tài sản mà thiên
nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ
trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các vật kiến trúc và CTXD trên đất có thời gian
tồn tại kéo dài, có thể hàng trăm năm, hình thái vật chất bị thay đổi không đáng
kể, trải qua thời gian dài mới rõ rệt. Tuy nhiên, khi thẩm định và đầu tư BĐS cần
tính đến cả hai yếu tố là: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Căn cứ vào tuổi thọ
nào ngắn hơn thì quyết định sự tồn tại, thời gian sử dụng của BĐS đó. Thông
thường độ trễ về tuổi thọ vật lý lớn hơn độ trễ về tuổi thọ kinh tế. Trong mối
quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế mang lại
có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và
nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, khi đầu tư nên dự tính tuổi thọ kinh
tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần.
 Tính khác biệt
Các BĐS là các tài sản riêng biệt,không hoàn toàn giống nhau, chỉ có một
số BĐS giống nhau tương đối. Sự khác biệt đó do: khác nhau về vị trí, về hướng,
về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường…Sự
khác biệt của mỗi BĐS tạo nên sự khác biệt về giá trị của từng BĐS đó. Vì vậy,
khi thẩm định BĐS cần tiến hành điều chỉnh giá trị của sự khác biệt đó. Ngoài
ra, khi đầu tư cần chú ý đến cầu tiêu dùng về tính khác biệt của BĐS để làm tăng
giá trị các BĐS.
 Tính khan hiếm
Tính khan hiếm của đất đai là do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, giới
hạn về quỹ đất của từng đất nước, khu vực, vùng, địa phương…Nguồn lực BĐS là
khan hiếm, không tự nảy nở, mở rộng và tái tạo lại được. Diện tích đất đai giới
hạn nên diện tích dành cho CTXD cũng bị hạn chế. Cung về BĐS kém co giãn, dư
cung nhỏ hơn dư cầu do tốc độ tăng trưởng dân số cao, đô thị hóa nhanh nên xét
trong dài hạn giá BĐS thường có xu hướng tăng theo thời gian. Vì vậy, khi thẩm


12

định BĐS cần phải quan tâm đến mối quan hệ cung – cầu BĐS. Hơn nữa, giá BĐS
có xu hướng tăng nên cần chú trọng các chính sách chống hiện tượng đầu cơ, điều
tiết thị trường BĐS.
 Chịu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội.
Do có tính cố định về vị trí nên BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường
xung quanh nó, tạo nên sự khác biệt nổi trội hơn đối với các hàng hóa thông
thường khác. Mỗi vùng miền, khu vực có nhu cầu về BĐS là khác nhau, phụ
thuộc vào yếu tố tâm lý xã hội, thị hiếu, tín ngưỡng, tôn giáo,tập quán… của
người tiêu dùng tại đó. Vì vậy, giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của đặc trưng
môi trường văn hóa- xã hội tại nơi đó.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Sự xuất hiện hay mất đi của
BĐS này sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS khác. Ví dụ: sự xuất hiện
của trung tâm thương mại, CTXD quy mô, đẹp mới sẽ làm tăng sự hấp dẫn của
các BĐS kề cận và từ đó làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh nó. Do vậy
khi đầu tư xây dựng, đánh giá BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng giữa các
công trình với nhau. Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải chú trọng đến vai trò
quản lý và điều tiết thị trường BĐS.
 Có giá trị lớn.
BĐS có giá trị lớn do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn,
khả năng sinh lợi cao. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn nhưng rủi
ro cao, thời gian dài và có tính chất quay vòng nên trong một số trường hợp cần
có sự giúp đỡ của các ngân hàng, các tổ chức tín dụng.
 Chịu sự quản lý của nhà nước
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. BĐS gắn liền
với đất đai mà đất đai là tài nguyên quốc gia, gắn liền với chủ quyền, an ninh,
quốc phòng và phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước
cần ban hành các văn bản pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu
quả nguồn lực BĐS.

13

b. Đặc điểm của BĐS thế chấp
Dựa theo những đặc điểm chung của BĐS đã nêu ở trên thì riêng trong mục
đích thế chấp BĐS còn thể hiện những đặc điểm sau
- Vì BĐS có có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả

năng di dời được. Nhờ đặc điểm này mà các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá
trình xác định, thẩm định, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm
các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách

hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự
phát triển của thị trường BĐS.
- BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá

trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị
của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ,
máy móc thiết bị.
- Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài

hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng
hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên
nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở

hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương
đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu,

quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo
đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng,
giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các
qui định trong các lĩnh vực khác.
1.1.2.

Cơ sở giá trị trong thẩm định trị BĐS
Thẩm định BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị là: giá trị thị trường và

giá trị phi thị trường. Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để thẩm định phụ thuộc


14

vào năng lực của TĐV, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS thẩm định và
trạng thái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực.
1.1.2.1. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng
mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách
khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Thẩm định dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với việc xác định
phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS, đây là yếu tố mang tính
chất quyết định đến giá trị thị trường của BĐS.
1.1.2.2. Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài
sản trên thị trường.
Có thể hiểu: giá trị phi thị trường là mức giá ước tính có căn cứ chủ yếu vào
công dụng kinh tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả

năng có thể mua bán trên thị trường của tài sản đó.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị
bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý…
1.1.3. Các nguyên tắc thẩm định giá trị BĐS
1.1.3.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm thẩm định cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn
tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của thẩm định bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao
nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:


15

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể)
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.1.3.2. Nguyên tắc cung - cầu

Theo nguyên tắc này: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng
thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng
giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá
tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Vì vậy, khi tiến hành
thẩm định BĐS, thẩm định viên cần phải phân tích, đánh giá các tác động của
các yếu tố thị trường lên BĐS một cách chính xác, như vậy thì việc thực hiện
điều chỉnh sẽ cho kết quả thẩm định là giá trị phản ánh giá thị trường.
1.1.3.3. Nguyên tắc thay thế
Giá của BĐS được tạo ra dựa trên giá những BĐS có khả năng thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước là rất cao.
Những người mua hiểu biết không bao giờ trả giá cao hơn cho một BĐS có cùng
công năng với BĐS khác. Vì vậy trong quá trình thẩm định, thẩm định viên cần


16

phải so sánh giá trên thị trường của các BĐS cùng loại để đưa ra được mức giá
hợp lý.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp thẩm định bất
động sản: thẩm định bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
1.1.3.4. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của
nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó
thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của BĐS. Thẩm định viên cần xem xét đến sự đóng góp của các bộ phận đó

vào giá trị BĐS khi thẩm định để có một kết quả thẩm định chính xác nhất.
1.1.3.5. Nguyên tắc cân bằng
Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ
phận cấu thành của công trình. Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm cho
BĐS giảm giá trị. Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng
để BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất. Khi tiến hành thẩm định, thẩm định
viên cần phải xem xét đến mức độ cân bằng trong sử dụng đất, kết cấu công
trình…thông qua những hiểu biết cùng các thông tin về chính sách, quy hoạch,
văn hóa, xã hội, kỹ thuật.
1.1.3.6. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp
luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,
thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với
loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng
đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục
không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị


17

trường hay việc thẩm định trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời
điểm thẩm định, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất
động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự
báo”.
1.1.3.7. Nguyên tắc phù hợp
Sự phù hợp của bất động sản được xem xét trong sự phù hợp với quần thể
BĐS trong khu vực, sự phù hợp càng cao mức hữu dụng càng lớn, do đó giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị
khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị

hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính
pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động
sản. Vì vậy, khi thẩm định một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng
chính của bất động sản để thẩm định, không được lẫn lộn với các sử dụng khác
và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
1.1.3.8. Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc này cho rằng lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận
siêu ngạch sẽ thu hút mọi người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
Sự cạnh tranh bao gồm cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường, cạnh
tranh giữa cung và cầu và trong nội bộ cung, nội bộ cầu. Hoặc ngay cả các BĐS
cũng có sự cạnh tranh lẫn nhau. Do đó giá trị của BĐS được hình thành là kết
quả cạnh tranh trên thị trường.
1.1.3.9. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần
của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước
trong yếu tố này cũng ảnh hưởng tới giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn
luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử
dụng BĐS của người mua.


18

1.1.3.10. Nguyên tắc ngoại ứng
Các bất động sản không chỉ chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài, có thể là
ngoại ứng tích cực hoặc ngoại ứng tiêu cực mà còn chịu tác động của chính bản
thân nó. Do đó việc phân tích đánh giá những ngoại ứng tích cực hay tiêu cực lên
BĐS sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi. Thẩm định viên cần phải xem xét đánh giá
được vấn đề để kết quả thẩm định phản ánh tốt nhất giá cả thị trường.
1.2.

Khái niệm và nội dung thẩm định bất động sản

1.2.1. Khái niệm thẩm định bất động sản
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá
hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền
sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang
được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích
đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với
những phương pháp phù hợp.
1.2.2. Nội dung về thẩm định bất động sản
Dựa vào khái niệm có thể rút ra nội dung thẩm định bất động sản bao gồm
những công việc sau:
- Thẩm tra tình hình pháp lý của tài sản
- Ước tính giá trị của một bất động sản cụ thể
- Tại một thời điểm nhất định
- Tại một thị trường nhất định
- Cho mục đích xác định
- Theo một quy trình cụ thể
- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS
- Theo những phương pháp phù hợp và tiêu chuẩn quy định


19

Trong đó, các giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định bất động
sản bao gồm:
- Chứng nhận: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản.

- Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng
ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có).
- Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không thuộc sở
hữu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá).
- Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đang thế
chấp vay vốn).
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng:
- Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở.
- Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà.
- Hợp đồng mua bán.
- Bản đồ hiện trạng, vị trí.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất
- Tờ khai nộp thuế QSDĐ
- Bản đồ hiện trạng, vị trí (nếu có)
Thẩm định giá trị công trình xây dựng:
- Giấy chứng nhận QSH công trình
- Hợp đồng thuê đất (nếu đất thu)
- Giấy CN QSDĐ hoặc Quyết định giao, thuê đất
- Giấy xác nhận đền bù
- Biên lai đóng tiền thuê đất
- Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có)
- Giấy phép xây dựng