Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh vĩnh phúc

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản
1 Điều 54). Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng
hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của
quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên
đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và
cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng
quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế đất
nước trong những năm qua. Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào
nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất
thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác
có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình
đấu giá chặt chẽ, thống nhất.
Quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cũng tương đối hoàn
thiện nhưng vẫn còn bộc lộ những điểm bất cập, khe hở khiến cho một số chủ thể có
thể lợi dụng để trục lợi, gây mất ổn định quan hệ trật tự xã hội. Bên cạnh đó, hoạt
động thực thi pháp luật của các cơ quan có chức năng về đấu giá quyền sử dụng đất
cũng chưa thực sự hiệu quả. Đặc biệt, trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất còn gặp nhiều trở ngại đến từ chính những quy định của pháp
luật và từ chính những con người áp dụng pháp luật về đấu giá.
Xuất phát từ những lý do trên mà tác giả đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc” để làm luận văn
tốt nghiệp cho chương trình Thạc sĩ Luật học của mình. Với kết quả nghiên cứu của
luận văn này, tác giả phân tích toàn diện và chuyên sâu về hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất tại tỉnh Vĩnh Phúc - nơi tác giả có những hoạt động thực tiễn về đấu

1

giá, để từ đó đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định về xác định giá khởi điểm;
lựa chọn tổ chức đấu giá; quy định về trình tự, thủ tục đấu giá....cũng như đề xuất
UBND tỉnh ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu đề tài còn giúp các cơ
quan, cán bộ, công chức nhà nước thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về đấu
giá trên địa bàn tỉnh để tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt
động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo
đồng bộ, thống nhất, hạn chế giao dịch trục lợi, làm thất thu ngân sách nhà nước.
Kết quả nghiên cứu của đề tài còn đóng góp thêm kinh nghiệm cho các tổ chức
hành nghề đấu giá và đấu giá viên hoạt động tốt hơn trong lĩnh vực hành nghề đấu
giá của mình.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Từ các nguồn thông tin mà tác giả có thể tiếp cận cho thấy, chưa có công
trình khoa học nào nghiên cứu chuyên sâu về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc đã được công bố. Việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất
mới được tiến hành dưới dạng bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những
chuyên đề nhỏ trong các công trình nghiên cứu chung về giao dịch bảo đảm.
Một số bài tạp chí đã phân tích, đánh giá ở một vài khía cạnh của sự bất cập,
mâu thuẫn của pháp luật hiện hành, gây những rào cản cho việc vận hành đấu giá
QSDĐ. Tiêu biểu phải kể đến là những bài viết của các tác giả sau:
- Về đề tài luận văn thạc sĩ:
Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Hà Nội" của Nguyễn Vĩnh Diện đã phân tích một số vấn đề lý luận về
THPL về ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở thành phố Hà Nội
từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt được, những tồn tại, khó
khăn và nguyên nhân của ĐGQSDĐ ở Hà Nội, từ đó đưa ra những giải pháp trong
ĐGQSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới.

2

Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh
Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của Nguyễn Duy Đức. Trên
cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đã đánh
giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của công tác ĐGQSDĐ thuộc dự án khu nhà sinh
thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một số kiến nghị, đề xuất đối với công tác ĐGQSDĐ, đặc
biệt là ĐGQSDĐ các dự án trong giai đoạn hiện nay.
- Về tạp chí:
Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản ở Việt
Nam” của Lê Đình Thắng. Bài viết đã đưa ra những giải pháp góp phần ổn định thị
trường bất động sản, trong đó có đề cập đến hình thức ĐGQSDĐ như là một trong
những giải pháp cho việc bình ổn thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Thị
Nga. Bài viết đã nêu lên bất cập trong những quy định về trình tự, thủ tục về
ĐGQSDĐ, đặc biệt trong các trường hợp thế chấp, bảo lãnh, khi QSDĐ được thoả
thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó hoặc trong trường hợp tuyên bố phá
sản doanh nghiệp. Việc Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý
quan trọng để khắc phục những bất cập trong ĐGQSDĐ.
Bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của
Lưu Quốc Thái. Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập trong quá trình xử lý đối
với việc các chủ thể đưa QSDĐ tham gia các giao dịch như: Xử lý QSDĐ đã được
đem thế chấp, bảo lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành bản án dân sự; ĐGQSDĐ khi doanh
nghiệp sử dụng đất phá sản. Từ những bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần
sớm ban hành các quy định cụ thể việc ĐGQSDĐ để thực hiện nghĩa vụ trong các
trường hợp nêu trên.
Bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng đất và
đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Vĩnh Diện. Trên cơ sở quy định của pháp
luật tác giả phân tích lập luận có hay không sự khác nhau giữa “bán đấu giá quyền

3


sử dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất”. Căn cứ vào quy định của pháp luật
dân sự để khẳng định QSDĐ là một loại tài sản, hơn thế nữa đây là một loại bất
động sản, do vậy chủ thể có quyền đưa ra trao đổi, mua bán trên thị trường. Tuy
nhiên, theo quy định của pháp luật và trong thực tiễn thì thường dùng “đấu giá
quyền sử dụng đất” chứ không dùng “bán đấu giá quyền sử dụng đất”. Nếu quy
định “bán đấu giá quyền sử dụng đất” thì sẽ vướng mắc về cả phương diện lý luận
về chế độ sở hữu đất đai của Nhà nước cũng như vướng mắc trong thực tiễn
ĐGQSDĐ.
Cho đến nay, chưa có công trình nào xem xét vấn đề đấu giá QSDĐ một
cách tổng thể ở cả phương diện lý luận và thực tiễn, về sự kết hợp hài hòa, giao thoa
giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ đấu giá, về
những thực tiễn sinh động và phức tạp của quan hệ này trên thực tế địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc.
Như vậy, luận văn này là đề tài nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật đấu giá
QSDĐ, không trùng lặp với các công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố.
Nội dung nghiên cứu của luận văn sẽ góp phần làm rõ các vấn đề lý luận
trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc. Từ đó tạo
cơ sở cho quá trình sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất, tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật và giải quyết các tranh
chấp trong thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1 Mục đích:
Việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực
tiễn tỉnh Vĩnh Phúc” là nghiên cứu các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh nhằm tìm ra những điểm không phù
hợp của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất với yêu cầu quản lý nhà nước trong

thực tiễn về vấn đề này. Kết qủa nghiên cứu của luận văn nhằm đóng góp thêm cơ
sở lý luận, cơ sở thực tiễn để góp phần hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản cũng

4


như đề xuất UBND tỉnh ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để áp dụng trên địa bàn tỉnh. Bên cạnh
đó giúp các cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước thấy được thực trạng áp dụng
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh để tăng cường hiệu lực,
hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá
quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo đồng bộ, thống nhất, hạn chế giao dịch trục
lợi, làm thất thu ngân sách nhà nước. Ngoài ra, qua nghiên cứu đề tài cũng đóng góp
thêm kinh nghiệm cho các tổ chức hành nghề đấu giá và đấu giá viên hoạt động tốt
hơn trong lĩnh vực hành nghề đấu giá của mình.
3.2 Nhiệm vụ:
Luận văn tập trung nghiên cứu các nội dung sau đây:
Thứ nhất, rà soát, nghiên cứu các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất, trong đó tập trung vào nghiên cứu các quy định về thẩm quyền, trình tự
xác định giá khởi điểm; Quy định về lựa chọn tổ chức đấu giá; Quy định về hình
thức, trình tự thủ tục đấu giá...
Thứ hai, khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật từ đó tìm ra những điểm không
phù hợp, cũng như áp dụng chưa đúng tinh thần pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất.
Cuối cùng, từ kết quả nghiên cứu luận văn đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước ở địa
phương.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất các dự

án đô thị, đấu giá đất ở, đấu giá đất có mặt bằng sản xuất kinh doanh để cho thuê đất
trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, gồm các vấn đề về đất đấu giá, thẩm quyền cách thức
xác định giá khởi điểm; lựa chọn tổ chức đấu giá; quy trình đấu giá...

5


4.2 Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất thời gian: Từ năm 2015 đến
nay (Từ 2015 đến tháng 09/2018) trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, trong đó tập trung
vào địa bàn thành phố Vĩnh Yên (khu vực đô thị), địa bàn huyện Vĩnh Tường (khu
vực đồng bằng), địa bàn huyện Tam Dương (Khu vực trung du), địa bàn huyện Lập
Thạch (khu vực miền núi).
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp nghiên cứu
a) Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan
Phương pháp này để tìm hiểu, thu thập, kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu
hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vực nghiên cứu.
b) Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu
Phỏng vấn các cán bộ, công chức chuyên môn tại địa bàn nghiên cứu kết hợp
với thu thập các tài liệu liên quan đến các các khu đấu giá, phỏng vấn trực tiếp
người tham gia đấu giá hoặc người sử dụng đất để nắm bắt tình hình sử dụng đất và
nguyện vọng của người dân; Phỏng vấn các đấu giá viên, nhân viên của các tổ chức
hành nghề đấu giá và trực tiếp dự các phiên đấu giá.
c) Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
Thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu điều tra, khảo sát.
d) Phương pháp phân tích tổng hợp
Là phương pháp kết hợp của các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề
vĩ mô và vi mô cũng như sự xác định cân bằng tương đối trong phân tích, mô tả, so
sánh hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất.

e) Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất
động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính, đấu giá tài sản và quản lý đất đai.

6


5.2 Phương pháp luận:
Dựa vào phép biện chứng phân tích các quy định của pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
6. Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu
6.1 Ý nghĩa lý luận:
Đề tài nghiên cứu sẽ đóng góp thêm cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, góp phần
hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói
riêng, trong đó đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định về xác định giá khởi điểm;
lựa chọn tổ chức đấu giá; quy định về trình tự, thủ tục đấu giá....cũng như đề xuất
UBND tỉnh ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
6.2 Ý nghĩa thực tiễn:
Việc nghiên cứu đề tài giúp các cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước thấy
được thực trạng áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh để
tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản,
đảm bảo đồng bộ, thống nhất, hạn chế giao dịch trục lợi, làm thất thu ngân sách nhà
nước. Đồng thời đóng góp thêm kinh nghiệm cho các tổ chức hành nghề đếu giá và
đấu giá viên hoạt động tốt hơn trong lĩnh vực hành nghề đấu giá của mình. Từ đó tổ
chức đấu giá QSDĐ đảm bảo đúng quy định pháp luật, tăng thu Ngân sách địa
phương, góp phần phát triển kinh tế- xã hội trên địa bàn tỉnh.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được
kết cấu làm 3 chương (có kết luận cho từng chương) với những nội dung cơ bản như

sau:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

7


Chương 2. Thực trạng thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
Chương 3. Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả đấu giá quyền sử dụng
đất từ thực tiễn tỉnh Vĩnh Phúc

8


Chương 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN, PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Lý luận, pháp luật về quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là quyền của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
khác theo quy định của pháp luật đất đai. Theo quy định tại Khoản 7, 8, 9, 10, Điều
2, Luật đất đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm
2013 (Luật Đất đai năm 2013): Quyền sử dụng đất phát sinh trong các trường hợp
sau đây:
“Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác
định”.
Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong PLĐĐ
Việt Nam, QSDĐ được quan niệm theo hai phương diện:
(i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất
(SDĐ) trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi

9


ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được PLĐĐ ghi nhận
và bảo hộ.
(ii) Phương diện khách quan: QSDĐ là một chế định quan trọng của PLĐĐ,
bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như: Quan hệ làm phát sinh
QSDĐ; quan hệ về thực hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về bảo hộ QSDĐ
(giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ);
* Cơ sở hình thành QSDĐ
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện và thực
hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Nội dung quyền sở hữu bao gồm ba nhóm
quyền: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt. Do
đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước- đại diện chủ sở hữu chỉ nắm giữ
quyền định đoạt, quyền chiếm giữ về nguyên tắc; còn trên thực tế quyền khai thác
và quyền nắm giữ, quản lý ranh giới đất đai một cách trực tiếp thông qua quyền sử
dụng thì giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất
đai, Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc không giao đất, cho thuê đất, công nhận

hoặc không công nhận QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi
chung là người sử dụng đất). Trong quá trình giao đất, cho thuê đất và công nhận
QSDĐ cho người sử dụng đất, tùy theo từng đối tượng mà Nhà nước thực hiện việc
thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, ở nước ta, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
nên QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
* Đặc điểm của QSDĐ
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản (vật quyền) và được xác định
giá trị và được phép trao đổi trên thị trường;
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta
nên QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này

10


có nghĩa là người sử dụng đất có QSDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận QSDĐ sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép
người sử dụng đất được chuyển QSDĐ nên QSDĐ tách khỏi quyền sở hữu đất đai
và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu đất đai.
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là
quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai
thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao
động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất:
QSDĐ là một loại tài sản, do vậy, ĐGQSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài
sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phái sinh từ đất đai của
Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai.
Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng
đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên

bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm
nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với
nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có
QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu
giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích
mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu
giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là một
hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng

11


đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá
bằng phương thức trả giá lên hoặc đặt giá xuống theo trình tự, thủ tục pháp luật
quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được
QSDĐ đấu giá.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 5, Luật Đấu giá tài sản số: 01/2016/QH14
được Quốc hội thông qua ngày 17 tháng 11 năm 2016 (Luật đấu giá tài sản) thì: “2.
Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá
theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này”;
Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức bán quyền sử dụng đất có
từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy
định tại Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai năm 2013.
1.1.3 Nguyên tắc đấu giá
Điều 117, Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử

dụng đất, đó là:
- “Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”.
Điều 6, Luật đấu giá tài sản 01/2016/QH14 quy định các nguyên tắc đấu giá
như sau:
- “Tuân thủ quy định của pháp luật.
- Bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách
quan.

12


- Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham
gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá
tài sản, đấu giá viên.
- Cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá
do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện”.
1.1.4 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Khoản 1, 2, Điều 118, Luật Đất đai 2013 quy định: Các trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để

sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
Về các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm:
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

13


- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật này;
- Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã
hội và nhà ở công vụ;
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo
quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không
có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn
thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định”.
Khoản 3, Điều 118, Luật Đất đai 2013 quy định: “3. Trường hợp đất đưa ra

đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người
tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá
ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê
đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”.
1.1.5 Điều kiện quyền sử dụng đất được đấu giá:
Điều 119, Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu
giá quyền sử dụng đất:
- “Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;

14


- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt”.
Khi tham gia đấu giá, tổ chức, cá nhân phải có đủ các điều kiện đó là: Thuộc
đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai;
Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định đối với trường
hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
1.1.6 Chủ thể thực hiện việc đấu giá
Bên cạnh chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá thì có
thêm chủ thể làm trung gian để thực hiện hành vi tổ chức đấu giá.
1.1.6.1 Chủ thể có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá
Thứ nhất, Nhà nước là chủ thể đặc biệt tham gia quá trình ĐGQSDĐ. Theo
quy định của Luật Đất đai thì Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt số
phận pháp lý của đất đai. Trong ĐGQSDĐ, Nhà nước tham gia với nhiều tư cách, là
chủ thể quản lý đối với đất đai và chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá.
Dù QSDĐ đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc chưa

được giao cho chủ thể nào, khi đưa QSDĐ để đấu giá thì đều có sự tham gia của
Nhà nước. Trường hợp QSDĐ đã giao cho hộ gia đình, cá nhân, khi ĐGQSDĐ thì
Nhà nước tham gia với tư cách là cơ quan QLNN, có quyền đưa ra các quy định về
trình tự, thủ tục và yêu cầu bắt buộc trong quá trình ĐGQSDĐ các chủ thể phải
nghiêm túc chấp hành. Bên cạnh đó, thông qua các hoạt động thanh tra, kiểm tra để
nắm, phát hiện và xử lý những trường hợp vi phạm trong quản lý và sử dụng đất.
Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá thì bên
cạnh việc đặt ra các trình tự, thủ tục bắt buộc các chủ thể phải chấp hành thì Nhà
nước còn tham gia với tư cách là bên có QSDĐ đưa ra đấu giá. Trong quan hệ này
Nhà nước là một bên chủ thể trong quan hệ đấu giá, do vậy cũng phải thực hiện các

15


nghĩa vụ như đảm bảo đất đưa ra đấu giá là đất đã được quy hoạch sử dụng chi tiết
hoặc kế hoạch sử dụng chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm
quyền phê duyệt; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng và đất đã có phương
án đấu giá. Nói tổng thể là đất đưa ra đấu giá là “đất sạch” khi đấu giá thành người
trúng đấu giá có quyền sử dụng QSDĐ.
Thứ hai, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đã được Nhà nước giao QSDĐ thông
qua quyết định giao đất, cho thuê đất. Khi tham gia vào quá trình ĐGQSDĐ với tư
cách là người có QSDĐ (người có tài sản) họ có quyền đưa ra mức giá khởi điểm
hoặc thuê tổ chức định giá và yêu cầu các tổ chức đấu giá thực hiện đúng quy trình
đấu giá nhằm thu hút được nhiều chủ thể tham gia đấu giá với mong muốn QSDĐ
đưa ra đấu giá đưa lại giá cao nhất.
1.1.6.2 Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Chủ thể tham gia ĐGQSDĐ là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về QSDĐ.
Khi tham gia đấu giá, những chủ thể này phải cạnh tranh với nhau về giá, người nào
trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm thì chủ thể đó mua được QSDĐ.
Đối với QSDĐ đã cấp cho tổ chức, cá nhân hoặc QSDĐ được tổ chức tín

dụng thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức đấu giá hoặc QSDĐ thi hành
án, trường hợp này trừ những người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất
hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự tại thời điểm đấu giá không nhận thức được
hành vi của mình, người bị Toà án tước một số quyền thì không có quyền tham gia
đấu giá, còn lại các chủ thể khác đều có quyền tham gia đấu giá.
Trường hợp thông qua đấu giá để Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền
sử dụng đất thì bên cạnh những đối tượng cấm như trên đã trình bày thì những đối
tượng không được tham gia đấu giá bao gồm: người làm việc trong tổ chức bán đấu
giá tài sản nơi thực hiện việc bán đấu giá tài sản đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh,
chị, em ruột của người đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản, cha, mẹ, vợ,
chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người được chủ sở hữu ủy quyền bán
tài sản; người có thẩm quyền quyết định bán tài sản nhà nước; người ký hợp đồng

16


thuê tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài sản nhà nước; người không được
nhận chuyển nhượng QSDĐ; người không thuộc trường hợp được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Còn những chủ thể khác để tham gia ĐGQSDĐ cần đảm bảo các điều kiện
sau:
Một là, bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất
theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất.
Hai là, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính,
có đơn đề nghị tham gia đấu giá trong đó có cam kết sử dụng đất đúng mục đích,
đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
1.1.6.3 Chủ thể làm trung gian để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Một là, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Khi QSDĐ được coi là tài sản

và được phép đấu giá, chủ thể có thẩm quyền tổ chức ĐGQSDĐ được pháp luật quy
định là các cơ quan QLNN về đất đai có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất mà
cụ thể là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là hai cơ quan có thẩm quyền này.
Hai là, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp: Ở nhiều nước trên thế giới, việc
đấu giá tài sản được giao cho cá nhân hoặc tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các
cá nhân và tổ chức này có chức năng bán đấu giá được Nhà nước thừa nhận. Việc tổ
chức đấu giá thông qua cá nhân hoặc tổ chức chuyên nghiệp vừa đảm bảo tính
khách quan trong quá trình đấu giá vừa đảm bảo cho thủ tục đấu giá thực hiện một
cách chuẩn xác, cũng như đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên tham gia đấu
giá. Người bán đấu giá tài sản bao gồm Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, Trung
tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Hội đồng bán đấu giá tài sản. Đây là cơ sở pháp
lý quan trọng để thành lập các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và doanh nghiệp bán
đấu giá. Tuy nhiên, giai đoạn này các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và doanh
nghiệp bán đấu giá chủ yếu tổ chức bán đấu giá các tài sản để thi hành án, tài sản là

17


tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung công quỹ nhà nước, tài
sản thuộc tổ chức, cá nhân có yêu cầu bán đấu giá, hàng hoá lưu giữ do người vận
chuyển đường biển, đường không, đường bộ lưu giữ tại Việt Nam. Việc ĐGQSDĐ
thực sự giao cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp bao gồm: Trung tâm dịch
vụ bán đấu giá tài sản và Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động
đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
Ba là, Đấu giá viên
Trong bán đấu giá nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đấu giá viên có vai trò vô
cùng quan trọng, là người trực tiếp tổ chức điều hành các cuộc đấu giá. Để có đủ
điều kiện về trình độ năng lực điều hành các cuộc đấu giá, pháp luật quy định cụ thể
về tiêu chuẩn, điều kiện, thời gian, nội dung đào tạo đấu giá viên; quyền và nghĩa vụ
của đấu giá viên; những trường hợp không được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá

và những hành vi bị cấm đối với đấu giá viên. Bên cạnh đó, đấu giá viên phải là
người làm việc thường xuyên tại một tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; trực tiếp
điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, chịu trách nhiệm trước pháp luật và tổ chức bán
đấu giá tài sản về việc thực hiện bán đấu giá tài sản; tuân thủ nguyên tắc bán đấu giá
tài sản. Đấu giá viên có quyền truất quyền tham gia đấu giá của người có hành vi vi
phạm nội quy bán đấu giá tài sản; khách quan, vô tư trong việc thực hiện bán đấu
giá tài sản. Đấu giá viên có nghĩa vụ bồi hoàn thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho tổ
chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật; các quyền và nghĩa vụ khác
theo quy định của pháp luật.
Bốn là, Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt
Nguyên tắc chung, mọi cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành và tổ
chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện. Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc
biệt, việc đấu giá được giao cho Hội đồng đấu giá để bán đấu giá tài sản nhà nước,
tài sản là quyền sử dụng đất giá có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp
không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá. Với
quy định trên, việc xác định chủ thể nào có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá

18


đặc biệt cũng như xác định tài sản nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức
tạp là rất quan trọng. Thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng ĐGQSDĐ cũng
được quy định cụ thể: “Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá
QSDĐ quyết định thành lập Hội đồng ĐGQSDĐ để thực hiện ĐGQSDĐ trong các
trường hợp đặc biệt”
Năm là, tổ chức phát triển quỹ đất
Bên cạnh những chủ thể nêu trên thì việc tổ chức ĐGQSDĐ còn giao cho Tổ
chức phát triển quỹ đất. Tổ chức phát triển quỹ đất có các nhiệm vụ như: Tạo quỹ
đất để ĐGQSDĐ; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn

định thị trường bất động sản; tổ chức thực hiện ĐGQSDĐ theo quy định của pháp
luật. Sau khi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được ban hành, hầu hết các địa phương
đã thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh và Trung tâm phát triển quỹ đất
cấp huyện. Việc thành lập tổ chức phát triển quỹ đất ở các đơn vị hành chính cấp
tỉnh, cấp huyện là một việc làm cần thiết. Tổ chức này sẽ giúp cơ quan hành chính
nhà nước thực hiện các công việc về dịch vụ công, tham gia một số hoạt động trong
quy trình tổ chức ĐGQSDĐ, tạo điều kiện để tổ chức ĐGQSDĐ, đặc biệt là trong
trường hợp Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình
thức đấu giá. Đồng thời làm giảm tải công việc cho các cơ quan QLNN để các cơ
quan này tập trung vào thực hiện các hoạt động QLNN một cách có hiệu quả
1.1.7 Các hình thức đấu giá
1.1.7.1 Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá
Điều 41, Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14, quy định:
“Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá theo hình thức đấu giá trực tiếp bằng
lời nói tại cuộc đấu giá theo trình tự sau đây:
+ Giới thiệu bản thân, người giúp việc; công bố danh sách người tham gia
đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá;

19


+ Đọc Quy chế cuộc đấu giá;
+ Giới thiệu từng tài sản đấu giá;
+ Nhắc lại mức giá khởi điểm trong trường hợp công khai giá khởi điểm;
+ Thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá, đặt
giá;
+ Phát số cho người tham gia đấu giá;
+ Hướng dẫn cách trả giá, chấp nhận giá và trả lời câu hỏi của người tham
gia đấu giá;
+ Điều hành việc trả giá, chấp nhận giá.

- Việc trả giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên được
thực hiện như sau:
+ Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá thực hiện việc trả giá;
+ Người tham gia đấu giá trả giá. Giá trả phải ít nhất bằng giá khởi điểm
trong trường hợp công khai giá khởi điểm. Người trả giá sau phải trả giá cao hơn
giá mà người trả giá trước liền kề đã trả;
+ Đấu giá viên công bố giá đã trả sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả
giá và đề nghị những người tham gia đấu giá khác tiếp tục trả giá;
+ Đấu giá viên công bố người đã trả giá cao nhất là người trúng đấu giá sau
khi nhắc lại ba lần giá cao nhất đã trả và cao hơn giá khởi điểm mà không có người
trả giá cao hơn.
- Việc chấp nhận giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá
xuống được thực hiện như sau:
+ Đấu giá viên đưa ra giá để người tham gia đấu giá chấp nhận giá. Người
chấp nhận giá khởi điểm là người trúng đấu giá;

20


+ Đấu giá viên công bố mức giảm giá và tiến hành đấu giá tiếp trong trường
hợp không có người nào chấp nhận giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm. Người
chấp nhận mức giá đã giảm là người trúng đấu giá;
+ Trường hợp có từ hai người trở lên cùng chấp nhận giá khởi điểm hoặc
mức giá đã giảm thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng đấu
giá”.
1.1.7.2 Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá
Điều 42, Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14, quy định:
“Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá theo hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu
trực tiếp tại cuộc đấu giá theo trình tự sau đây:
+ Giới thiệu bản thân, người giúp việc; công bố danh sách người tham gia

đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá;
+ Đọc Quy chế cuộc đấu giá;
+ Giới thiệu từng tài sản đấu giá;
+ Nhắc lại mức giá khởi điểm trong trường hợp công khai giá khởi điểm;
+ Thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá, đặt
giá;
+ Phát số cho người tham gia đấu giá;
+ Hướng dẫn cách trả giá, chấp nhận giá và trả lời câu hỏi của người tham
gia đấu giá;
+ Nhắc lại yêu cầu đối với phiếu trả giá hợp lệ, thời gian để thực hiện việc
ghi phiếu;
+ Điều hành việc trả giá, chấp nhận giá.
- Việc trả giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên được
thực hiện như sau:

21


+ Người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả
vào phiếu của mình. Hết thời gian ghi phiếu, đấu giá viên yêu cầu người tham gia
đấu giá nộp phiếu trả giá hoặc bỏ phiếu vào hòm phiếu; kiểm đếm số phiếu phát ra
và số phiếu thu về; công bố từng phiếu trả giá, phiếu trả giá cao nhất với sự giám
sát của ít nhất một người tham gia đấu giá;
+ Đấu giá viên công bố giá cao nhất đã trả của vòng đấu giá đó và đề nghị
người tham gia đấu giá tiếp tục trả giá cho vòng tiếp theo. Giá khởi điểm của vòng
đấu giá tiếp theo là giá cao nhất đã trả ở vòng đấu giá trước liền kề;
+ Cuộc đấu giá kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá. Đấu giá viên
công bố người trả giá cao nhất và công bố người đó là người trúng đấu giá;
+ Trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả mức giá cao nhất, đấu giá
viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người

trúng đấu giá. Nếu có người trả giá cao nhất không đồng ý đấu giá tiếp hoặc không
có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng
đấu giá.
- Việc chấp nhận giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá
xuống được thực hiện như sau:
+ Người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu chấp nhận giá, ghi việc
chấp nhận, giá khởi điểm mà đấu giá viên đưa ra vào phiếu của mình. Hết thời gian
ghi phiếu, đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá nộp phiếu chấp nhận giá
hoặc bỏ phiếu vào hòm phiếu; kiểm đếm số phiếu phát ra và số phiếu thu về;
+ Đấu giá viên công bố việc chấp nhận giá của từng người tham gia đấu giá
với sự giám sát của ít nhất một người tham gia đấu giá;
+ Đấu giá viên công bố người chấp nhận giá khởi điểm và công bố người đó
là người trúng đấu giá. Trường hợp không có người nào chấp nhận giá khởi điểm
thì đấu giá viên công bố mức giảm giá và tiến hành việc bỏ phiếu với mức giá đã
giảm;

22


+ Trường hợp có từ hai người trở lên cùng chấp nhận giá khởi điểm hoặc
giá đã giảm thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá.
- Người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận cách thức
tiến hành bỏ phiếu và số vòng đấu giá”.
1.1.7.3 Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp
Điều 43, Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14, quy định:
“Khi đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá được nhận phiếu trả
giá, hướng dẫn về cách ghi phiếu, thời hạn nộp phiếu trả giá và buổi công bố giá;
được tổ chức đấu giá tài sản giới thiệu từng tài sản đấu giá, nhắc lại giá khởi điểm
trong trường hợp công khai giá khởi điểm, trả lời câu hỏi của người tham gia đấu
giá và các nội dung khác theo Quy chế cuộc đấu giá.

- Phiếu trả giá của người tham gia đấu giá phải được bọc bằng chất liệu bảo
mật, có chữ ký của người trả giá tại các mép của phong bì đựng phiếu. Phiếu trả
giá được gửi qua đường bưu chính hoặc được nộp trực tiếp và được tổ chức đấu giá
tài sản bỏ vào thùng phiếu. Thùng phiếu phải được niêm phong ngay khi hết thời
hạn nhận phiếu.
Tại buổi công bố giá đã trả của người tham gia đấu giá, đấu giá viên điều
hành cuộc đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; đọc Quy chế cuộc đấu giá;
công bố danh sách người tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham
gia đấu giá; công bố số phiếu phát ra, số phiếu thu về.
Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá mời ít nhất một người tham gia đấu giá
giám sát về sự nguyên vẹn của thùng phiếu. Nếu không còn ý kiến nào khác về kết
quả giám sát thì đấu giá viên tiến hành bóc niêm phong của thùng phiếu.
Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá mời ít nhất một người tham gia đấu giá
giám sát sự nguyên vẹn của từng phiếu trả giá; tiến hành bóc từng phiếu trả giá,
công bố số phiếu hợp lệ, số phiếu không hợp lệ, công bố từng phiếu trả giá, phiếu
trả giá cao nhất và công bố người có phiếu trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.

23


Trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất thì ngay tại buổi
công bố giá, đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao
nhất để chọn ra người trúng đấu giá. Đấu giá viên quyết định hình thức đấu giá
trực tiếp bằng lời nói hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp. Nếu có người trả giá
cao nhất không đồng ý đấu giá tiếp hoặc không có người trả giá cao hơn thì đấu
giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá”.
1.2 Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Phê duyệt giá khởi điểm:
Điều 2, Nghị định Số: 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của
Chính phủ quy định về phê duyệt giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền

sử dụng đất giao như sau:
“Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất
đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với
các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền
núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do Sở Tài
nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa
phương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất
đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các
thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác
định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc
sở hữu nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản
nhà nước”.

24


Điều 3, Nghị định Số: 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của
Chính phủ quy định về phê duyệt giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền
sử dụng đất thuê như sau:
“Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê
đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền
sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo
phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều

chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh
không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ
ổn định liền kề trước đó.
Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi điểm
để đấu giá quyền sử dụng đất thuê được xác định như sau:
Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu
giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các
thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi,
vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại thì giá khởi điểm để đấu giá
quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định,
chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm
Thường trực hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu
giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các
thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại thì giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử
dụng đất là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất.

25