Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

ơ

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NINH

VŨ THỊ HƯƠNG

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
ơ

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NINH

VŨ THỊ HƯƠNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS LÊ MAI THANH

Hà Nội - 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng.

Hà Nội, ngày …..tháng… năm 2018
Tác giả

Vũ Thị Hương


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, các Khoa và các thầy cô giáo
của Viện Đại học mở Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Phó Giáo Sư Tiến sỹ Lê Mai
Thanh, người hướng dẫn tận tình, chu đáo để tôi hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Học viên

Vũ Thị Hương


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU………………………………………..……………………………..……1
CHƯƠNG 1 ...................................................................................................................... 8
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................ 8
1.1. Khái niệm, đặc điểm, bản chất của đấu giá quyền sử dụng đất .................................... 8

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất ................................................................ 8
1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất................................................. 10
1.1.3. Đặc điểm, bản chất của đấu giá quyền sử dụng đất ................................. 13
1.2. Chủ thể và đối tượng của pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất.................................. 15
1.3. Nội dung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 18

1.3.1. Các nguyên tắc của đấu giá quyền sử dụng đất ....................................... 18
1.3.2. Các hình thức và phương thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ... 18
1.3.3. Các thành tố pháp luật khác về đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 22
1.3.4. Khung pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 25
1.3.5. Các yếu tố khác tác động đến đấu giá QSDĐ .......................................... 28
CHƯƠNG 2 .................................................................................................................... 31
THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
TỈNH QUẢNG NINH ..................................................................................................... 31
2.1. Các yếu tố tác động đến hiệu quả áp dụng pháp luật đấu giá tại Quảng Ninh............. 31

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng
đất tại tỉnh Quảng Ninh .................................................................................... 31

2.1.2. Tác động của thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản đến
pháp luật và thực tiễn đấu giá QSDĐ tại Quảng Ninh ....................................... 33
2.2. Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất ở Quảng
Ninh ................................................................................................................................ 35
2.3 Thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ............................ 40

2.3.1 Hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất .......................................... 40


2.3.2 Sự phối hợp của các cơ quan trong đấu giá quyền sử dụng đất................. 43
CHƯƠNG 3 .................................................................................................................... 46
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUẢNG NINH .......................................................... 46
3.1. Phương hướng thực hiện hiệu quả pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Quảng
Ninh ................................................................................................................................ 46

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật nhằm thể chế hóa chính sách của Đảng và Nhà nước
về quản lý đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất................................................... 46
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao sự quản lý và điều hành của Nhà
nước trong quá trình áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .............. 47
3.1.3. Đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng trong hoàn thiện
và áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .......................................... 48
3.2. Một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quảng Ninh ..................................................................................................................... 50

3.2.1. Hoàn thiện quy định cụ thể pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ....... 50
3.2.2. Nâng cao năng lực của các tổ chức tham gia bán đấu giá QSDĐ ............ 53
3.2.3 Tăng cường chuyên môn, đạo đức hành nghề của đội ngũ Đấu giá viên
chuyên nghiệp trong các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ........................... 555
3.2.4. Hợp tác chặt chẽ và chia sẻ công việc giữa các cơ quan để đảm bảo thực

hiện tốt đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 588
KẾT LUẬN………………………………………………………….……………..63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ………………………………………….65


DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

QPPL

Quy phạm pháp luật

KCN

Khu công nghiệp

BĐS

Bất động sản

SDĐ

Sử dụng đất

GCBQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai vừa là xuất phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con
người, của các sinh vật trên trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Đất đai
là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Thực hiện quyền năng đại
diện của chủ sở hữu, Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất (các tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo…) khai thác, sử dụng
đất một cách hợp lý, có hiệu quả. Nhà nước quy định người sử dụng đất có
quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đề bảo của
người sử dụng đất.
Bên cạnh việc quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính, pháp luật
đất đai ngày càng chú trọng đến việc quản lý đất đai bằng các biện pháp kinh
tế nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng của đất đai thông qua việc quy định
giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai, thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao

đất, cho thuê đất… Trong đó, việc áp dụng rộng rãi cơ chế đấu giá quyền sử
dụng đất đã góp phần khắc phục được tình trạng xin - cho, giảm thiểu tham
nhũng, tiêu cực trong việc phân phối đất đai và đảm bảo công bằng, bình đẳng
trong sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà
nước.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đã đạt được, thực tiễn thi hành các quy
định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua đã gặp
phải những vướng mắc, bộc lộ những bất cập và hạn chế. Thực trạng đó làm
giảm hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và gây ảnh hưởng đến quyền và
lợi ích chính đáng của công dân, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước.
1


Yêu cầu đặt ra là cần nghiên cứu một cách hệ thống, sâu sắc và toàn diện các
quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần tìm
hiểu cơ chế thực thi, thực tiễn thi hành các quy định về đấu giá quyền sử
dụng đất trong thực tế, trên địa bàn cụ thể với tốc độ tăng trưởng kinh tế và
nhu cầu gia tăng mặt bằng kinh doanh như Quảng Ninh để tìm ra nguyên
nhân của những bất cập, vướng mắc đó, trên cơ sở đó đề xuất những kiến
nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu
quả tổ chức, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Đứng trước
những đòi hỏi về mặt lý luận và thực tiễn nêu trên, em quyết định lựa chọn đề
tài: “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Ninh”
để nghiên cứu và làm đề tài Luận văn Cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
2.1. Các công trình nghiên cứu
Các công trình, bài viết nghiên cứu liên quan đến pháp luật về Đấu giá
quyền sử dụng đất trong thời gian qua có khá nhiều, có thể kể đến các công
trình sau:
Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của

Nguyễn Thị Nga, tạp chí Luật học số 5 năm 2004. Bài viết đã nêu lên bất cập
trong những quy định về trình tự, thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất đặc
biệt trong những trường hợp thế chấp, bảo lãnh, khi quyền sử dụng đất được
thỏa thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó hoặc trong trường hợp
tuyên bố phá sản doanh nghiệp.
Luận văn Thạc sĩ Luật học “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội” của Nguyễn Vĩnh Diện, luận văn thạc sỹ Luật học –
Học viện Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh năm 2006, đã phân tích một số
vấn đề lý luận về thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; đánh giá
thực trạng thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất ở Hà Nội từ năm
1995-2006, nêu lên những kết quả đạt được, những tồn tại, khó khăn và
nguyên nhân của đấu giá quyền sử dụng đất ở Hà Nội, từ đó đưa ra những giải
pháp trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Hà Nội trong thời gian tới.

2


Luận văn Thạc sĩ Luật học “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài
sản ở Việt Nam hiện nay” của Nguyễn Tuyết Liên, Học viện Chính trị - Hành
chính Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội năm 2008 đã phân tích được một số vấn
đề lý luận như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá tài
sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu lên
quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt
Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những
tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp
phần hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay.
Đề tài “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” Chủ nhiệm
Tiến sỹ Võ Đình Toàn, Viện Khóa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, năm bảo vệ
2011. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về bán

đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội
chủ nghĩa như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài
sản; cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật
bán đấu giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Mặt khác, quá trình hình thành và phát triển của pháp luật đấu giá tài sản qua
các giai đoạn. Đề tài đã phân tích, đánh giá những ưu điểm và nêu lên những
bất cập, hạn chế của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thời gian qua. Đặc
biệt đề tài đã đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu
giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa ở Việt Nam
Luận án tiến sĩ Luật học “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam” của Đặng Thị Bích Liễu năm 2012 tại Học viện Khoa học xã hội
Hà Nội. Tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
như khái niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất; sự
cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với đấu giá quyền sử dụng đất; các yêu
cầu chi phối pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất như vấn đề về đất đai về
quan điểm đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh
tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Từ vấn
đề lý luận, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất,
phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
3


và làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, trên cơ sở
đó đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.

Luận án tiến sĩ Luật học “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất tại các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” của Trần Tiến Hải tại
Học viện Quốc gia Hồ Chí Minh năm 2015. Luận án đã phân tích làm sáng tỏ

vấn đề lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất, phân tích, đánh giá thực
trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật
về đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh Bắc Trung bộ hiện nay.
Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản do Bộ Tư
pháp tổ chức. Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính đối
với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà
nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó
khăn vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành
án.
2.2. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan tới đề tài và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận văn.
Sau khi nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy nội dung chủ yếu
tập trung vào các vấn đề sau:
- Các công trình trên đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về
QSDĐ, trong đó các công trình đã tập trung phân tích đánh giá những vấn đề
lý luận xuất phát từ quy định chế độ sở hữu về đất đai của Nhà nước ta là đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, chỉ Nhà nước mới
có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai. Từ những vấn đề lý luận
trên, các công trình đã phân tích làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất của
QSDĐ. Những công trình này là cơ sở lý luận quan trọng liên quan trực tiếp
đến đề tài, trên cơ sở lý luận về QSDĐ để phân tích đánh giá việc thực hiện
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
- Các công trình trên có liên quan trực tiếp đến đề tài thực hiện pháp
luật về đấu giá QSDĐ, bởi QSDĐ cũng là một tài sản – tài sản đặt biệt gắn
4


liền với một tài sản khác là đất đai. Để thực hiện tốt pháp luật về đấu giá
QSDĐ thì trước hết phải xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về
bán đấu giá tài sản và các quy phạm pháp luật có liên quan khác.

- Các công trình đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện
hành có những nội dung phù hợp, chưa phù hợp, những nội dung cần trao đổi
để có quan điểm thống nhất trong quá trình áp dụng. Từ đó đề xuất các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ.
- Từ việc nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới lý luận và thực tiễn
thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ như khái niệm, đặc điểm, nội dung của
việc thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ; đánh giá thực trạng từ thực tiễn
thực hiện pháp luật pháp luật về đấu giá QSDĐ tại một số địa phương, khó
khăn bất cập trong quá trình đấu giá từ đó đề xuất các giải pháp.
Nhìn chung các công trình khoa học trên đã giúp cho tác giả một cái
nhìn khá toàn diện về pháp luật về bán đấu giá QSDĐ, các công trình chứa
đựng một lượng thông tin tương đối đa dạng và ở những góc độ khác nhau về
lý luận cũng như thực tiễn quá trình tổ chức đấu giá của việc bán đấu giá
QSDĐ. Có thể thấy, pháp luật về đấu giá QSDĐ có nội dung liên quan đến
nhiều công trình khoa học. Nhận xét, đánh giá các công trình nêu trên là cần
thiết để xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận văn.
Qua nghiên cứu các công trình khoa học tiêu biểu đã nêu trên nhận thấy
hiện tại chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện đầy đủ có
hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Mặt khác việc đưa ra những tồn tại, bất cập một
cách chân thực nhất, toàn diện nhất, khách quan nhất về thực hiện pháp luật
về đấu giá QSDĐ tại Quảng Ninh cũng như những giải pháp thiết thực nhất
đối với đấu giá QSDĐ Quảng Ninh nói riêng và pháp luật về đấu giá QSDĐ
nói chung tiền lệ trước đây là chưa có. Vì lý do đó, vấn đề này cần được
nghiên cứu trong giai đoạn hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu

5

Luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất qua thực tiễn tỉnh Quảng Ninh nhằm đưa ra những giải pháp hoàn
thiện pháp luật điều chỉnh đấu giá quyền sử dụng đất nói chung
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Để có thể thực hiện mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn cần thực
hiện các nhiệm vụ sau đây:
- Luận giải cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định về bán đấu giá quyền sử
dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Ninh;
- Trên cơ sở đó đề xuất ra các giải pháp khả thi nhằm góp phần hoàn
thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và
nâng cao hiệu quả thực thi đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh nói riêng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các quy định pháp về đấu giá quyền sử dụng
đất và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý
luận đấu giá quyền sử dụng đất như một hình thức để nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Bên cạnh đó, luận văn nghiên cứu việc áp
dụng pháp luật thông qua thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh mà không mở rộng ra các tỉnh khác trong giai đoạn 20152018.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận Mác-Lê Nin,
tư tưởng Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Nhà nước tronng lĩnh vực
quản lý đất đai.
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình nghiên cứu
đề tài:

6

- Phương pháp phân tích: Được sử dụng để luận giải cơ sở lý luận về
đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phương pháp phân tích dùng để đánh giá thực trạng pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất
- Phương pháp thu thập, thống kê sử dụng các thong tin, tài liệu tổng
kết thi hành Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu giá năm 2016, Bộ luật Dân sự
năm 2015 nhằm minh chứng thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất ở Quảng Ninh.
5. Kết cấu của Luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn gồm 03 Chương:
Chương I: Những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất và pháp
luật đấu giá quyền sử dụng đất.
Chương II: Thực tiễn thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
tại Quảng Ninh.
Chương III: Phương hướng và giải pháp thực hiện hiệu quả pháp luật
về đấu giá quyền sử dụng đất ở Quảng Ninh.

7


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm, bản chất của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Đất đai có vị trí và vai trò đặc biệt đối với con người, với sự sống của
trái đất và sự phát triển của xã hội, bất cứ quốc gia nào trên thế giới đều xem

đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Nhiều quốc gia thừa nhận chế độ sở hữu tư
nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba
quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với
đất đai. Nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, tại
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Nhà nước là
chủ thể có đầy đủ ba quyền đối với đất đai, nhà nước trao quyền sử dụng cho
người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Khái niệm “Quyền sử dụng đất” đã xuất hiện từ đầu thập niên 70 của
thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất” [1] .
Tuy nhiên, có nhiều lý do khác nhau nên đến thời điểm hiện tại chúng ta vẫn
chưa thống nhất về cách hiểu liên quan đến thuật ngữ “Quyền sử dụng đất”
(QSDĐ), thậm chí, các văn bản pháp luật thực định của Việt Nam cũng chưa
có văn bản nào đưa ra việc giải thích chính thức về ngữ nghĩa của thuật ngữ
này.
Theo Từ điển Luật học năm 2010: “QSDĐ là quyền của các chủ thể
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”
[2]. Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội
định nghĩa về QSDĐ như sau: “QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có
ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất
8


nước” [3]. Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội
nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới

chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công
nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định QSDĐ là “một loại tài sản
và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu”.
Trên thực tế, có thể có các cách hiểu khác nhau về khái niệm QSDĐ,
nhưng nhìn chung, các cách hiểu về khái niệm quyền sử dụng đất đều chứa
đựng những nội hàm nhất định, bao gồm: (i) QSDĐ là quyền khai thác giá trị
của đất đai; (ii) Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) và (iii) QSDĐ không phải là quyền sở hữu đất
đai. Xét ở góc độ kinh tế cho thấy, QSDĐ có giá trị đặc biệt, nó không phải là
tài sản thông thường, cũng không phải là tài sản nhân tạo, nó được hình thành
và sản sinh một cách tự nhiên (sau đó được con người sử dụng sức lao động
để cải tạo, tu bổ…). Do vậy, khi xác định giá trị của QSDĐ không thể dùng
các cách thức thông thường để xác định mà phải thông qua các cách thức đặc
biệt, cách cách thức này có sự tham gia của Nhà nước – đại diện chủ sở hữu
đối với đất đai.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và được khẳng định là
một loại tài sản trong giao dịch dân sự, theo quy định của Bộ luật dân sự năm
2015 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài
sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền
tài sản khác” (Điều 115) và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho
người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (Điều 189).
Theo quan hệ dân sự thông thường, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực
hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán,
tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và
đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản
đặc biệt so với tài sản khác. QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản, được
khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Theo cách hiểu truyền

thống, bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn
9


liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
(khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015).
QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt vì nó là quyền tài sản gắn liền với đất
đai, chính bởi vậy, sự hình thành của QSDĐ được xác định bởi pháp luật thực
định. Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, và sự phân chia giới hạn
kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của
pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới, đó là QSDĐ [4, tr 24].
Các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận
chuyển nhượng QSDĐ từ các cá nhân, tổ chức khác thì sẽ có quyền sử dụng
đối với đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Các quyền sử dụng này bao
gồm: Quyền đối với việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản
xuất kinh doanh; quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất; quyền
được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền
được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất
mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa
Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ
cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không
phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có QSDĐ và phương thức bảo vệ
các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được
thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, thì QSDĐ được định nghĩa
như sau: QSDĐ là quyền tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh
trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển QSDĐ. Việc
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do

pháp luật quy định.
1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Ở nhiều nước trên thế giới, hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu
giá QSDĐ nói riêng đã có lịch sử phát triển lâu đời, lên đến hàng trăm năm
lịch sử. Ở Việt Nam, hoạt động này được hình thành và tồn tại trong thời kỳ
Pháp thuộc. Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, chức danh hỗ giá viên
10


tiếp tục được quy định và việc đấu giá tài sản trong thời kỳ này tạm thời được
giữ nguyên theo các quy định của thời kỳ Pháp thuộc [5]. Trong giai đoạn tiếp
theo, hoạt động đấu giá tài sản chủ yếu liên quan đến việc phát mại tài sản để
thi hành án [6]. Đến năm 1989, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thi
hành án dân sự, trong đó có một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài
sản đã kê biên để thi hành án. Năm 1996, trên cơ sở quy định về bán đấu giá
tài sản của Bộ luật Dân sự, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/CP ngày
19/12/1996 về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, từ đó hoạt động đấu
giá được hình thành và từng bước phát triển thành dịch vụ bán đấu giá tài sản
chuyên nghiệp. Để góp phần thống nhất về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài
sản, đáp ứng nhu cầu của tổ chức, cá nhân về dịch vụ bán đấu giá tài sản,
Quốc hội đã ban hành Luật Thương mại, trong đó quy định việc bán đấu giá
tài sản của thương nhân. Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành các Nghị định
quy định về lĩnh vực này, trong đó có Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi tắt là Nghị định số 17/2010/NĐCP) và hiện nay là Luật Đấu giá tài sản 2016 với các văn bản hướng dẫn thi
hành kèm theo.
Nhìn chung, đấu giá nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng đều là
những hoạt động mang tính thương mại công khai, nơi đó có người mua và
người bán tham gia vào cuộc đấu giá để thương lượng với nhau về giá cả của
tài sản. Trong hoạt động đấu giá, người bán sẽ tự mình hoặc thuê cá nhân
hoặc tổ chức đấu giá thực hiện việc bán tài sản một cách công khai để chọn

người mua trả giá cao nhất. Qua đó, khác với phương thức mua bán thông
thường, người bán và người mua cùng nhau thảo luận về các nội dung có liên
quan đến tài sản mà hai bên cần xác lập quan hệ hợp đồng, người bán công
khai việc bán tài sản đến các đối tượng có quan tâm và lựa chọn người mua
trả giá cao nhất trong số những người tham gia đấu giá.
Đấu giá QSDĐ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là
một loại tài sản đặc biệt như các tài sản khác và cho phép loại tài sản này
tham gia trên thị trường bất động sản. Thực chất đấu giá QSDĐ cũng là đấu
giá tài sản, nhưng có sự đặc thù ở đối tượng đấu giá. Sự đặc thù này thể hiện
việc tài sản đó tồn tại dưới dạng quyền, và cụ thể là quyền được sử dụng, khai
thác công dụng trên đất đai của chủ sử dụng đất đai đó. Xét về bản chất gốc
11


rễ, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản nhưng là mua bán
dưới dạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể
khác. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ và đối tượng
này tồn tại dưới hình thức là một quyền năng của người chủ sử dụng tài sản.
Chủ thể tham gia quan hệ đấu giá QSDĐ một bên bao gồm cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất – chủ thể này được coi là bên bán (hay
còn gọi là bên chuyển nhượng QSDĐ); bên còn lại là cá nhân, tổ chức có nhu
cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh – chủ thể này được
coi là bên mua (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng QSDĐ).
Trong quan hệ nói trên, những người tham gia mua (nhận chuyển
nhượng) QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá, cuộc cạnh tranh thông
thường diễn ra một cách ganh đua ác liệt giữa các người tham gia trong cuộc
cạnh tranh đó. Tất cả người tham gia và người tổ chức cho việc tham gia đó
quy tụ tại một địa điểm nhất định để thực hiện việc mua bán (chuyển nhượng)
đất đai một cách công khai, minh bạch. Phương thức đấu giá QSDĐ có nhiều,
tuy nhiên, tại đây, thông thường người có QSDĐ đưa ra giá bán (giá chuyển

nhượng) QSDĐ với mức giá khởi điểm còn những người mua (người nhận
chuyển nhượng) QSDĐ tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh
tranh với những người mua khác nhằm mục đích có được QSDĐ. Người
chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ và là người trả giá
cao nhất nhưng ít nhất phải bằng giá khởi điểm.
Khác với đấu giá tài sản thông thường hoặc đấu giá các loại hàng hóa
khác tiêu dùng trong đời sống xã hội thì đấu giá QSDĐ có những, đặc thù
riêng bởi thực chất QSDĐ là một loại quyền tài sản (một loại tài sản theo quy
định của pháp luật). Bởi vậy, nó cần được kiểm soát một cách chặt chẽ và
nghiêm ngặt bởi chủ sở hữu (toàn dân do Nhà nước là đại diện) và chủ sử
dụng (là các cá nhân, tổ chức). Đồng thời, hoạt động đấu giá loại tài sản này
cũng bắt buộc phải có những quy chế pháp lý riêng biệt so với các loại tài sản
khác.
Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là
một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên
là đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai hoặc các chủ thể
12


được Nhà nước trao QSDĐ với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử
dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với
nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp
luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người
nhận được QSDĐ đấu giá.
1.1.3. Đặc điểm, bản chất của đấu giá quyền sử dụng đất
Hoạt động đấu giá QSDĐ có những đặc thù riêng nhất định thể hiện
bản chất của nó như:
- Đấu giá QSDĐ mang tính cạnh tranh, công khai, lành mạnh:
Trong mua bán QSDĐ thông thường, người bán hàng thường có hai
phương thức chủ yếu để xử lý về giá. Một là, người bán niêm yết giá và bán

giá theo giá niêm yết. Điều đó có nghĩa là người mua đã mặc nhiên chấp nhận
giá chào hàng và không có sự trả giá nào khác, người bán không chấp thuận
một sự thay đổi nào về giá bán hàng đã niêm yết. Đây là phương thức bán
hàng chủ yếu của hầu hết các nước phát triển. Hai là, người bán chào giá trực
tiếp nghĩa là người bán chào giá cao hơn giá mà họ dự kiến sẽ bán, hay còn
gọi là “nói thách”, người mua sẽ xem xét và trả giá từ thấp đến cao. Cho nên
sẽ diễn ra một quá trình thương lượng về giá cả nhưng thông thường giá bán
bao giờ cũng thấp hơn giá chào, thậm chí có thể thấp hơn nhiều so với giá
chào hàng. Nhìn chung, theo cả hai phương thức chào giá thông thường, giá
bán hàng thực tế thường không cao hơn giá chào mà chỉ bằng hoặc thấp hơn
giá chào.
Đối với mua bán đấu giá QSDĐ, phiên bán đấu giá thường được thông
báo công khai để thu hút đông đảo người tham gia trả giá. Số người tham gia
trả giá thường lớn hơn số người cần mua. Chính bởi vậy, mức độ cạnh tranh
trong trả giá rất cao. Tất cả những người tham gia đấu giá đều muốn mua
được QSDĐ, bởi vậy họ sẽ nâng giá của QSDĐ lên mức cao nhất có thể. Để
đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, chính những người tham gia sẽ cùng
nhau trả giá và giám sát quá trình đấu giá để bảo vệ quyền và lợi ích của mình
một cách tốt nhất.
- Đấu giá QSDĐ là hoạt động mua bán thông qua trung gian:
13


Trong quan hệ đấu giá QSDĐ, trừ trường hợp người bán đấu giá (người
có QSDĐ) tự mình tổ chức đấu giá, các trường hợp khác, ngoài bên bán, bên
mua còn có sự tham gia của trung gian là người làm dịch vụ đấu giá. Bên bán
là chủ sở hữu của QSDĐ, người được chủ sở hữu ủy quyền hoặc là người có
trách nhiệm, lợi ích liên quan đến QSDĐ bán đấu giá. Bên mua là những tổ
chức, cá nhân có nhu cầu mua QSDĐ và đáp ứng các điều kiện theo quy định
của pháp luật để tham gia trả giá. Người làm dịch vụ đấu giá là những tổ chức

được người bán QSDĐ ủy quyền tiến hành việc bán đấu giá. Do vậy, quan hệ
bán đấu giá có thể diễn ra giữa các chủ thể sau:
+ Người có QSDĐ (chủ sở hữu của QSDĐ, người được ủy quyền bán
QSDĐ hoặc người có quyền bán QSDĐ theo quy định của pháp luật) với
người mua QSDĐ là mối quan hệ cơ bản nhất trong mua bán đấu giá QSDĐ.
Người có QSDĐ và người mua QSDĐ chính là hai chủ thể trong hợp đồng
mua bán (chuyển nhượng) QSDĐ. Hợp đồng đấu giá được giao kết và có hiệu
lực sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đấu giá
theo nội dung của hợp đồng.
+ Mối quan hệ giữa người có QSDĐ và người bán đấu giá là mối quan
hệ đại diện được xác lập thông qua hợp đồng ủy quyền. Người có QSDĐ sẽ
ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá đại diện cho mình trong việc giao kết hợp
đồng bán đấu giá với người mua QSDĐ. Theo đó, bên bán đấu giá sẽ nhân danh
người bán QSDĐ trong phạm vi ủy quyền. Khi người bán đấu giá giao kết hợp
đồng với người mua QSDĐ trong phạm vi ủy quyền sẽ làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của người ủy quyền (người có QSDĐ) với người mua QSDĐ.
+ Mối quan hệ giữa người bán đấu giá và người mua QSDĐ là quan hệ
giữa người được ủy quyền tổ chức bán đấu giá với người thứ ba (người mua
QSDĐ). Người bán đấu giá là người được ủy quyền và đại diện cho người có
QSDĐ trong việc xác lập giao dịch với người mua QSDĐ. Giao dịch này
được xác lập sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người có QSDĐ và
người mua QSDĐ (mối quan hệ thứ nhất).
Hình thức pháp lý của quan hệ đấu giá có thể được thiết lập dưới một
dạng rất đặc biệt là hợp đồng ủy quyền bán đấu giá bằng văn bản bán đấu giá
QSDĐ. Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá được xác lập giữa người có QSDĐ và
14


người tổ chức bán đấu giá. Nó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên
trong quan hệ ủy quyền bán đấu giá QSDĐ. Còn văn bản bán đấu giá thực

chất là hợp đồng mua bán QSDĐ được xác lập giữa các bên liên quan (người
có QSDĐ, người mua QSDĐ và người tổ chức bán đấu giá). Văn bản này là
cơ sở pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua
bán QSDĐ, đồng thời là căn cứ để xác lập quyền sở hữu của người mua đối
với QSDĐ bán đấu giá.
- Đối tượng của đấu giá QSDĐ là QSDĐ – loại tài sản có đặc thù về
giá trị sử dụng
Đối tượng của đấu giá là QSDĐ – loại tài sản có tính chất đặc thù. Do
vậy, đây là loại tài sản khó xác định giá trị thực của nó so với các loại tài sản
thông thường khác. Người bán QSDĐ chỉ đưa ra mức giá cơ bản (giá khởi
điểm) để người mua tham khảo giá, còn giá bán thực tế do những người tham
dự cuộc đấu giá xác định trên cơ sở sự cạnh tranh giá với nhau. Giá bán thực
tế có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá mà người bán đưa ra ban đầu.
1.2. Chủ thể và đối tượng của pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất
Trong quan hệ pháp luật về đấu giá QSDĐ, một cá nhân hay tổ chức
muốn trở thành chủ thể của pháp luật đấu giá QSDĐ thì trước hết cần đáp ứng
đầy đủ các quy định của pháp luật dân sự về năng lực chủ thể, bao gồm năng
lực pháp luật và năng lực hành vi.
Với tính chất đặc biệt của QSDĐ, pháp luật về đấu giá QSDĐ quy định
chủ thể trong quan hệ pháp luật này bao gồm ba nhóm: chủ thể có QSDĐ đưa
ra đấu giá; chủ thể tham gia đấu giá và chủ thể làm trung gian để thực hiện
hành vi tổ chức đấu giá.
Thứ nhất, chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm Nhà nước, các
chủ thể được Nhà nước giao hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Nhà nước là chủ thể đặc biệt tham gia quá trình đấu giá QSDĐ. Theo
quy định của pháp luật, chế độ sở hữu đất đai của nước ta được xác định là chế
độ sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Trong đấu giá QSDĐ, Nhà nước tham gia với nhiều tư cách, là chủ thể quản lý
đối với đất đai và chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá.
15

- Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đã được Nhà nước giao QSDĐ
thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất. Các chủ thể được công nhận QSDĐ
hợp pháp này có các quyền của người sử dụng đất và quyền hạn đó được quy
định trong văn bản QPPL như quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; được
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị
người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình và thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức phát triển quỹ đất có QSDĐ đưa ra đấu giá
Thứ hai, chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ. Chủ thể tham gia đấu giá
QSDĐ là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về QSDĐ. Khi tham gia đấu giá,
những chủ thể này phải cạnh tranh với nhau về giá, người nào trả giá cao nhất
và ít nhất bằng giá khởi điểm thì chủ thể đó mua được QSDĐ. QSDĐ là một
tài sản, do vậy mọi người đều có quyền tham gia đấu giá. Tuy nhiên, do tính
chất đặc biệt của loại tài sản này nên bên tham gia đấu giá tuỳ từng trường
hợp để có những điều kiện bắt buộc.
Một là, bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất
theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất.
Hai là, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả
năng tài chính, có đơn đề nghị tham gia đấu giá trong đó có cam kết sử dụng
đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
Thứ ba, chủ thể có chức năng tổ chức đấu giá QSDĐ. Trong đấu giá
QSDĐ, ngoài chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá thì có
chủ thể làm trung gian để tổ chức đấu giá QSDĐ, các chủ thể bao gồm:
Một là, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Tổ chức bán đấu giá chuyên

nghiệp bao gồm: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Doanh nghiệp bán đấu
giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu
giá tài sản. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do Chủ tịch UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương thành lập. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc
16


Trung ương chỉ thành lập một Trung tâm. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có
thu, có trụ sở, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Giám đốc
Trung tâm phải là đấu giá viên. Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành
lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về
bán đấu giá. Doanh nghiệp được kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản phải
có đủ các điều kiện sau: Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bán
đấu giá tài sản phải là đấu giá viên; có trụ sở, cơ sở vật chất, các trang thiết bị
cần thiết khác bảo đảm cho hoạt động bán đấu giá tài sản.
Hai là, một trong những chủ thể có vai trò vô cùng quan trọng trong đấu
giá QSDĐ là Đấu giá viên. Trong bán đấu giá nói chung, đấu giá QSDĐ nói
riêng, đấu giá viên có vai trò vô cùng quan trọng, là người trực tiếp tổ chức điều
hành các cuộc đấu giá.
Ba là, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là UBND cấp tỉnh và
UBND cấp huyện phải thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt.
Về nguyên tắc, tất cả các cuộc đấu giá phải do đấu giá viên chuyên nghiệp
điều hành và tổ chức thực hiện. Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt,
việc đấu giá được giao cho Hội đồng đấu giá.
Ngoài ba chủ thể đã được đề cập ở bên trên, việc tổ chức ĐGQSDĐ còn
được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Tổ chức phát triển quỹ đất không chỉ
giúp các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện các công việc về dịch vụ công,
tham gia một số hoạt động trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ, tạo điều kiện
để tổ chức đấu giá QSDĐ.
Đối tượng của hoạt động đấu giá QSDĐ chính là QSDĐ. Tài sản là

QSDĐ được quy định rất rõ ràng theo pháp luật đất đai hiện hành. Thực chất,
hoạt động đấu giá QSDĐ chính là hoạt động chuyển nhượng, sang nhượng
QSDĐ từ quyền của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước sang quyền của cá nhân,
tổ chức khác. Với cách hiểu như vậy, QSDĐ là đối tượng bán đấu giá phải là
những quyền hiện hữu của các chủ thể chuyển giao có ý định và mong muốn
chuyển giao cho các chủ thể nhận chuyển giao.

17


1.3. Nội dung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1. Các nguyên tắc của đấu giá quyền sử dụng đất
Nhằm thực hiện các cuộc đấu giá QSDĐ thành công, pháp luật đặt ra
các quy định nghiêm ngặt đối với các chủ thể có quyền, lợi ích liên quan đến
các cuộc đấu giá đó. Đây là cơ sở để đảm bảo sự cạnh tranh công bằng và tính
trung thực của cuộc đấu giá; ngăn ngừa những hành vi tiêu cực gây thiệt hại
cho người bán hàng, người mua hàng và các chủ thể khác có liên quan. Hiện
nay, theo Điều 117 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về nguyên tắc đấu giá
QSDĐ: “1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục,
khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia. 2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản". Theo
Luật đấu giá tài sản ghi nhận tại Điều 6 có xác định một số nguyên tắc đặc thù
trong hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng, bao
gồm: Tuân thủ quy định của pháp luật; Bảo đảm tính độc lập, trung thực,
công khai, minh bạch, công bằng, khách quan; Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá,
người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên; Cuộc
đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội
đồng đấu giá tài sản thực hiện.

Như vậy, đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng một là
hoạt động mang tính giao lưu dân sự, thương mại, tạo ra một cơ chế đấu giá
mang tính sinh lợi, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích của nhà
nước, các thương nhân, các tổ chức, cá nhân. Việc pháp luật xác định những
nguyên tắc mang tính bắt buộc phải thực hiện trong hoạt động đấu giá tài sản
góp phần xây dựng các cơ chế đấu giá hiệu quả, đem lại nhiều lợi ích cho cá
nhân, tổ chức tham gia đấu giá.
1.3.2. Các hình thức và phương thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Nam
Về hình thức đấu giá QSDĐ, hiện nay có 04 hình thức đấu giá QSDĐ,
bao gồm: hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá (Điều 41
Luật Đấu giá tài sản 2016); đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá
18