Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại việt nam từ thực tiễn đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐỖ THỊ HỒNG

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐỖ THỊ HỒNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THÁI MAI

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2018
Người cam đoan

Đỗ Thị Hồng


LỜI CẢM ƠN
Luận văn Thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật kinh tế với đề tài “Hoàn thiện
pháp luật về Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn
đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hà Nội” là kết
quả của quá trình cố gắng không ngừng của bản thân, sự hướng dẫn nhiệt tình của
quý Thầy Cô cũng như sự động viên, khích lệ và giúp đỡ của bạn bè, đông nghiệp và
người thân trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện Luận văn. Qua
trang viết này, tác giả xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các Quý thầy cô, bạn bè
đồng nghiệp và những người thân đã luôn giúp đỡ tôi để tôi có thể hoàn thiện được
Luận văn của mình.
Xin chân thành bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn đến Cô Nguyễn Thái Mai ,
người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu và thực hiện Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Viện Đại học Mở Hà Nội, khoa Đào tạo

sau đại học đã tạo điều kiện cho tôi để tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu
khoa học của mình.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn
đồng nghiệp đã hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực
hiện đề tài Luận văn Thạc sĩ một cách hoàn chỉnh.

Người cảm ơn

Đỗ Thị Hồng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1.

Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài .................................................... 1

2.

Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài .............................................. 3

3.

Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................. 4

4.

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ................... Error! Bookmark not defined.

5.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ........................................... 4

6.

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu ............................... 6

7.

Cơ cấu của luận văn .................................................................................... 7

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM .................................................. 9
1.1.

Cơ sở lý luận về Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt
Nam ............................................................................................................ 9

1.1.1.

Quyền sở hữu nhà ở .................................................................................... 9

1.1.2.

Người nước ngoài ..................................................................................... 11

1.2.

Đặc điểm và nội dung của quyền sở hữu nhà ở ......................................... 13

1.2.1.

Đặc điểm của quyền sở hữu nhà ở............................................................. 13

1.2.2.

Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ................................. 14

1.3.

Khái lược pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
một số quốc gia trên thế giới và tại Việt Nam ........................................... 16

1.3.1.

Pháp luật Singapore ................................................................................. 17

1.3.2.

Pháp luật Malaysia ................................................................................... 20

1.3.3.

Pháp luật Việt Nam................................................................................... 21

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 26
CHƯƠNG 2. PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............ 27
2.1.

Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền sở hữu nhà ở
của người nước ngoài tại Việt Nam........................................................... 27

2.1.1.

Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam ....................... 28


2.1.2.

Nội dung quan hệ pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam .................................................................................................. 32

2.1.3.

Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam....................... 37

2.1.4.

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo pháp luật
Việt Nam .................................................................................................. 40

2.2.

Thực trạng chung về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước
ngoài tại Việt Nam .................................................................................... 45

2.3.

Hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Hà Nội ...... 52

2.3.1.

Giới thiệu chung về thành phố Hà Nội ...................................................... 52

2.3.2.

Thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người
nước ngoài tại thành phố Hà Nội ................................................................. 55

2.4.

Nhu cầu nhà ở của các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay ............................................................................ 57

2.5.

Những điểm tích cực và bất cập của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở
đối với người nước ngoài tại Việt Nam ..................................................... 63

2.5.1.

Những điểm tích cực................................................................................. 63

2.5.2.

Những bất cập của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở đối với người
nước ngoài tại Việt Nam ........................................................................... 66

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 70

CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
TẠI VIỆT NAM ....................................................................................... 71
3.1.

Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam .................................................................................................. 64

3.2.

Một số giải pháp khác ............................................................................... 73

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 69
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 72
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
AEC

Cộng đồng kinh tế ASEAN
ASEAN Economic Community

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HDB

Housing Development Board

IRC

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Investment Registration Certificate

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam................................................................................ 35


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách thức, nhất
là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu, toàn
Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan trọng trong thực
hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở thành nước công
nghiệp hóa hiện đại hóa. Một trong những chính sách được đề ra qua các kỳ Đại hội
Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài

vào Việt Nam làm việc và đóng góp. Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà
nước ta đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người nước
ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu như trước đây do các điều kiện chính
trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những chính sách rất cứng rắn trong lĩnh vực nhà
ở, hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình
trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê
nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn
thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho Tòa án khi xử lý
các vụ việc liên quan đến nhà ở thì đến nay cùng với tiến trình hội nhập với thế giới,
đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương
mại Thế giới (WTO) Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách thông thoáng hơn cho
phép người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Có thể nói, số lượng người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam
là rất lớn bởi lẽ nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết cho sinh hoạt của mỗi con
người, hơn nữa khi người nước ngoài đến, trở lại Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh
sống thì họ mang theo cả gia đình, vợ con nên nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng
đầu của những đối tượng này. Việc Quốc hội thông qua chính sách cho phép người
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được quan điểm của Đảng
và Nhà nước Việt Nam trong việc thực thi chính sách đối với người nước ngoài
trong giai đoạn mới.
Thứ nhất, cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động hội

1


nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, tranh thủ mọi thời cơ
để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ, định hướng xã hội
chủ nghĩa và chủ quyền quốc gia.
Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các chuyên gia, nhà khoa
học, nhà quản lý nước ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt

Nam, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta.
Thứ ba, chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở sẽ góp
phần thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo
ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh.
Thứ tư, chính sách này phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và các điều ước
quốc tế mà Việt Nam ký kết, gia nhập; đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình
đẳng giữa đối tượng người nước ngoài và công dân Việt Nam.
Có thể khẳng định, chính sách cho phép người nước ngoài có nhiều quyền
năng hơn trước về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính
trị, kinh tế, xã hội. Bởi lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển của thị trường bất động sản, tác động
gián tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế. Để hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở
của người nước ngoài tại Việt Nam, Nhà nước ta đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai
năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật liên quan qua từng thời kỳ.
Tuy nhiên cùng với thời gian các quan hệ xã hội phát sinh ngày càng đa dạng
và phức tạp dẫn tới những tồn tại, bất cập khi áp dụng các quy định về nhà ở trong
đời sống thực tế. Bên cạnh đó các quy định pháp luật ngặt nghèo, chưa thực sự phù
hợp đã khiến số lượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài còn nhỏ, không phát huy
được mục đích của Đảng và Nhà nước ta đã đề ra.
Trước những hạn chế nói trên, Bộ Xây dựng đang dự định triển khai sửa đổi,
bổ sung pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam trình Chính
phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả kinh tế
đầu tư.
Như vậy có thể thấy, việc rà soát lại hệ thống pháp luật cả về hình thức và nội
dung về vấn đề Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam, từ đó chỉ ra

2


những bất cập, hạn chế hiện nay để có phương hướng hoàn thiện là một nhiệm vụ

mang tính cấp thiết. Nhận thức được điều đó, học viên đã quyết định lựa chọn đề tài
“Hoàn thiện pháp luật về Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt
Nam từ thực tiễn đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành
phố Hà Nội.” làm luận văn để tiến hành nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được
triển khai từ lâu, cùng với đó là một loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh về vấn đề
này. Với các nhà nghiên cứu, đây là đề tài mang tính thời sự khoa học vì nhà ở luôn
là vấn đề sinh tồn, quan trọng đối với người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt
Nam. Trên thực tế, có không ít các công trình, đề tài, bài viết trực tiếp hoặc gián
tiếp liên quan đến vấn đề này. Một số nghiên cứu tiêu biểu như:
- Doãn Hồng Nhung, New legal corridor oversea Vietnamese foreign
organization and individual using land in Vietnam, Vietnam Law and Legal Forum,
The only monthly English language law magazine in Vietnam (May 2004; Vol. 10No-117); ThS. Doãn Hồng Nhung, Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Luật
học, Đại học Luật Hà Nội, số 01 năm 2005;
- ThS. Chu Mạnh Hùng, Chính sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại
Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008. Bài viết đã đánh giá sự cần thiết mở cửa
cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và phân tích về điều kiện, đối
tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng cho người nước ngoài theo quy định
của pháp luật hiện hành;
- Nguyễn Mạnh Khởi, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình
xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà
Nội, 2009. Luận văn đã khai thác các nội dung liên quan đến việc đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và công trình xây dựng tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, cơ quan đăng
ký, một số vướng mắc trong việc đăng ký quyền sở hữu và đề xuất giải pháp;
- Nguyễn Thị Minh Thu, Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố

3

Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010.
Vấn đề chính mà luận văn nghiên cứu là các vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận
và kiến nghị sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận;
- TS. Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng,
2010. Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà
ở của người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch
nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật
về nhà ở;
Có thể khẳng định các công trình, bài viết, nghiên cứu hiện nay liên quan đến
nhà ở cho đối tượng là người nước ngoài tại Việt Nam hầu như mới chỉ đề cập ở
khía cạnh vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc những quy
định chung về pháp luật nhà ở áp dụng đối với người nước ngoài tại Việt Nam mà
chưa có một nghiên cứu sâu về vấn đề sở hữu nhà ở của các đối tượng này. Do vậy,
luận văn sẽ tập trung phân tích cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn, đánh giá thực trạng,
cơ chế bảo vệ quyền sở hữu dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
và kiến nghị các giải pháp nhằm cụ thể hóa các quy định pháp luật nhà ở cũng như
các biện pháp đảm bảo sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được triển
khai thực hiện có hiệu quả, thông thoáng, phù hợp với pháp luật quốc tế.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài này là nghiên cứu, phân tích, đánh giá và đưa
ra các vấn đề, cơ sở lý luận liên quan đến pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài; chỉ ra các vấn đề còn tồn đọng trong quy định pháp luật và các
bất cập, hạn chế trong thực tiễn triển khai các quy định của Việt Nam về quyền sở
hữu nhà ở của người nước ngoài; đưa ra các khuyến nghị, giải pháp có khả năng
thực thi hướng đến việc hoàn thiện các quy định của pháp luật có liên quan đến
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, đề tài sẽ tập trung thực hiện ba nhiệm vụ nghiên

4


cứu sau:
- Làm rõ cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt
Nam, đưa ra được các tiêu chí cho pháp luật về hoàn thiện quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài tại Việt Nam. Nêu được quy định của pháp luật hiện hành liên
quan đến các vấn đề về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam như
quy định hiện hành về điều kiện, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
tham gia, ….;
- Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam thông qua thực tiễn đăng ký quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài tại Hà Nội và các thành phố lớn; Chỉ ra các điểm tích cực đã đạt được
và các bất cập, hạn chế đang tồn đọng và nhu cầu cần có các khuyến nghị để giải
quyết các vấn đề trên.
- Đề xuất một số giải pháp, khuyến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền
sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam và giải pháp nâng cao hiệu quả
thực thi các quy định của pháp luật có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam trong thực tiễn.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung hướng đến việc nghiên cứu những vấn đề lý luận vềpháp luật
và các tiêu chí pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt
Nam, đưa ra được các đánh giá đến quy định pháp luật hiện hành.
Chỉ ra và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến đăng ký quyền
sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam thông qua các vấn đề điển hình
phát sinh từ thành phố lớn là Hà Nội,….
Đề tài được giới hạn phạm vi nghiên cứu lý luận về quyền sở hữu nhà ở của

người nước ngoài tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật hiện hành và thực
tiễn triển khai các quy định có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước
ngoài tại Việt Nam thông qua các số liệu thống kê, dữ kiện liên quan đến việc thực
thi pháp luật tại các thành phố điển hình là Hà Nội,…. nói riêng và từ đó đưa ra
đánh giá tổng thể tại Việt Nam nói chung. Đồng thời, luận văn cũng sẽ đánh giá
hiệu quả áp dụng và thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước

5


ngoài tại Việt Nam và đưa ra những giải pháp, khuyến nghị nhằm hướng đến việc
hoàn thiện pháp luật có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý
luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan
điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đề tài sử dụng
các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp các thông tin, tư liệu liên quan đến nội
dung nghiên cứu như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước; các số liệu
về nhu cầu và thực trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam tại các cơ
quan quản lý nhà ở; tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài
về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài;
- Phương pháp khảo sát thực tế để tìm ra những vấn đề vướng mắc, tồn tại
trong lĩnh vực nhà ở đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài;
- Phương pháp so sánh các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở giữa Việt
Nam và một số quốc gia trên thế giới nhằm kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật
về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu
Thứ nhất, đề tài có vai trò xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về sở

hữu nhà ở của đối tượng là người nước ngoài.
Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề khá mới tại Việt
Nam nên số lượng đề tài và các công trình nghiên cứu liên quan còn chưa nhiều.
Nhìn chung các nghiên cứu trước đây mới chỉ đưa ra vấn đề mà chưa có một nghiên
cứu đi sâu đánh giá, phân tích quy định pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật sở
hữu nhà ở của người nước ngoài. Vì vậy, luận văn sẽ là một nguồn tài liệu tham
khảo đối với hoạt động xây dựng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của nhà nước ta.
Thứ hai, luận văn góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam.
Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở dành cho đối

6


tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước thì pháp luật về sở hữu
nhà ở có yếu tố nước ngoài vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập. Xuất phát từ thực
trạng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài, luận văn sẽ đưa ra
các giải pháp nhằm nâng cao hiệu của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ ba, luận văn có đóng góp quan trọng trong việc thực hiện các chính sách
thu hút đầu tư, nhân tài, phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước.
Có thể khẳng định, bên cạnh nhu cầu ăn, mặc thì nhà ở luôn là mối quan tâm
hàng đầu của mỗi người. Đó là yếu tố cấp thiết cho sinh hoạt của con người cũng là
yếu tố gắn kết con người với nơi mình sinh sống. Chính sách nhà ở có vai trò
khuyến khích đầu tư, thu hút nhân tài là người nước ngoài. Đồng thời tác động trực
tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế vì sự lớn mạnh của thị trường bất động sản thể
hiện sức mạnh kinh tế của một quốc gia. Tuy nhiên, để thực hiện được các mục tiêu
trên thì cần thiết phải xây dựng một hành lang pháp lý thông thoáng, phù hợp với
điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, hoàn thiện các quy định của pháp
luật liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài.

Thứ tư, luận văn có ý nghĩa trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt
Nam.
Kể từ Đại hội Đảng lần thứ X, Đảng và Nhà nước ta đã nhấn mạnh đến vai
trò của các cá nhân, tổ chức nước ngoài trong tiến trình hội nhập của Việt Nam và
thế giới. Đây chính là cầu nối thúc đẩy quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội giữa Việt
Nam và toàn cầu.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước
ngoài tại Việt Nam;
Chương 2. Pháp luật và thực trạng đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người
nước ngoài tại thành phố Hà Nội;
Chương 3. Nhu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký quyền

7


sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam.

8


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
1.1.1. Quyền sở hữu nhà ở
Như Karl Marx đã từng khẳng định, quy luật phát triển của lịch sử loài người
là: “con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính
trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo và v.v. được”1. Nói cách khác, quyền cư trú, quyền

có chỗ ở hợp pháp được coi là một trong những quyền cơ bản của con người.
Dưới góc độ nhân quyền, quyền cư trú, quyền có chỗ ở là một trong những
quyền được hưởng và duy trì tiêu chuẩn sống thích đáng (right to a standard of
living adequate) được đề cập trong Khoản 1 Điều 25 Tuyên ngôn Quốc tế Nhân
quyền (UDHR - Universal Declaration of Human Rights), trong đó nêu rằng: Mọi
người đều có quyền được hưởng một mức sống thích đáng, đủ để đảm bảo sức khỏe
và phúc lợi của bản thân và gia đình, về các khía cạnh ăn, mặc, ở, chăm sóc y tế và
các dịch vụ xã hội cần thiết, cũng như có quyền được bảo hiểm trong trường hợp
thất nghiệp, đau ốm, tàn phế, góa bụa, già nua hoặc thiếu phương tiện sinh sống do
những hoàn cảnh khách quan vượt quá khả năng đối phó của họ.
Nhà ở và quyền có nhà ở hợp pháp là một trong những yếu tố phản ánh bản
chất của xã hội. Nhà ở là tài sản quan trọng, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác
nhau của đời sống kinh tế - xã hội như quy hoạch, đất đai, tài chính, đầu tư,… và có
liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau như chính quyền, doanh nghiệp, công dân,...
Có thể thấy, vấn đề nhà ở luôn được coi là vấn đề quan trọng, đặc biệt đối
với người Việt Nam bởi tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy
nghĩ từ ngàn đời nay. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Công dân có quyền có
nơi ở hợp pháp” (Điều 22), “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của
cải để dành, nhà ở…” (Điều 32) và Nhà nước phải “có chính sách phát triển nhà ở,
tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (Điều 59). Việc hiến định về quyền có nơi ở
hợp pháp trong Hiến pháp 2013 thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước ta
1

C.Mác và Ph.Ăngghen (3/1875-5/1888), C.Mác và Ph.Ăngghen toàn tập, tập 19, NXB Chính trị Quốc gia,
Hà Nội, 1995, tr. 499-500.

9


trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, nhằm giải quyết chỗ ở ổn định của

người dân, bảo đảm được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát
triển của thế hệ trẻ, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa, xã hội. Theo đó,
Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền có nơi ở của công dân và cần phải coi đây
là yếu tố cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố
quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát
triển đất nước. Quyền có nơi ở hợp pháp của công dân theo quy định tại Điều 22
Hiến pháp năm 2013 là sự ghi nhận và khẳng định trong văn bản có hiệu lực pháp
lý cao nhất quyền cơ bản của công dân thuộc nhóm quyền về kinh tế, khẳng định sự
bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân và quy định trách nhiệm của Nhà nước
trong việc tạo môi trường, điều kiện, khung pháp lý thuận lợi cùng các giải pháp
phù hợp để mọi người dân và các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế
tham gia tích cực cùng Nhà nước phát triển và thực hiện chính sách về nhà ở.
Quyền sở hữu nhà ở về bản chất chính là quyền sở hữu đối với một đối tượng
tài sản cụ thể là nhà ở. Chính vì vậy, để đi đến được khái niệm về quyền sở hữu nhà
ở, ta cần đi từ khái niệm nguyên gốc của nó chính là quyền sở hữu.
Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất của
mỗi công dân. Theo từ điển Luật học, quyền sở hữu theo nghĩa khách quan là một
phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định, là
tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời điểm
lịch sử nhất định. Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm
quy phạm về: các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội
dung quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức
sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu. Theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu là
quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của mình bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó
các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể và nội dung2.
Như vậy, có thể thấy trong các tài liệu pháp lý hiện nay, khái niệm quyền sở
2

Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa, NXB Tư pháp,
Hà Nội, tr.653-654.

10


hữu được đề cập đến theo ba góc độ khác nhau: Một là tập hợp các quy định pháp
luật về sở hữu (nghĩa khách quan); Hai là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật
cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan); Ba là một quan
hệ pháp luật dân sự về sở hữu có đầy đủ các cấu thành về chủ thể, khách thể, đối
tượng, nội dung, căn cứ xác lập và chấm dứt. Trên cơ sở đó, tác giả sẽ đưa ra khái
niệm về quyền sở hữu nhà ở dựa trên khía cạnh thứ ba này.
Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các nước trên thế giới đều phân
loại quyền sở hữu nhà ở là loại quyền sở hữu đối với bất động sản. Xét về mặt bản
chất quyền sở hữu nhà ở (quyền sở hữu bất động sản) hầu như không có điểm gì
khác với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Có thể hiểu, quyền sở hữu nhà ở là một
phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở. Quyền sở hữu nhà
ở chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền
chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp
luật. Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là
nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng của quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Có nghĩa là chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụng nhà ở, có quyền
tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở...
Theo đó, quyền sở hữu nhà ở có thể được hiểu là một quan hệ pháp luật dân
sự phát sinh trong lĩnh vực nhà ở đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ
điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở và có nhà ở hợp pháp theo quy
định, được Nhà nước ghi nhận và bảo hộ hợp pháp thông qua các quy định cụ thể
về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở.

1.1.2. Người nước ngoài
Trong lịch sử phát triển của cộng đồng các quốc gia trên thế giới, công dân
của các nước cùng chung sống trên lãnh thổ của một quốc gia có thể có nhiều
nguyên nhân khác nhau. Một trong số đó có thể kể đến như do chiến tranh dẫn đến
việc di cư ồ ạt; do việc chia, tách lãnh thổ quốc gia; hay do hậu quả của thiên tai
(động đất, núi lửa); do thay đổi chế độ chính trị - kinh tế; hoặc là do quá trình hợp

11


tác kinh tế, khoa học kỹ thuật, giao lưu văn hóa giữa các nước cũng như nhiều
nguyên nhân khác.
Như vậy, việc người dân của nhiều khu vực khác nhau trên thế giới sống
cùng công dân nước sở tại trong lãnh thổ của một quốc gia là một hiện thực khách
quan. Việc nghiên cứu quy chế pháp lý của người nước ngoài không thể không tìm
hiểu về khái niệm “người nước ngoài” đã được hình thành trong khoa học pháp lý.
Hiện nay, thuật ngữ “người nước ngoài” được sử dụng rộng rãi ở các nước cũng
như tại Việt Nam.
Xét theo nghĩa rộng, người nước ngoài sẽ hao hàm:
- Người mang một hoặc nhiều quốc tịch nước ngoài;
- Người không mang quốc tịch nước nào (gọi tắt là người không quốc tịch).
Ngoài ra, khái niệm người nước ngoài hiểu theo nghĩa rộng không chỉ dùng
để chỉ thể nhân nước ngoài mà còn dùng để chỉ cả các pháp nhân nước ngoài, đôi
khi còn có thể dùng để chỉ cả quốc gia nước ngoài nữa.
Trong pháp luật của nhiều nước trên thế giới, có một nét đặc trưng chung
nhất là đều lấy dấu hiệu quốc tịch để định nghĩa người nước ngoài. Đơn cử như
pháp luật Trung Quốc, thuật ngữ này được đề cập tại Điều 2 Quy tắc quản lý việc
làm của người nước ngoài tại Trung Quốc. Theo đó, thuật ngữ này dùng để đề cập
đến những người không có quốc tịch Trung Quốc theo Luật Quốc tịch của Cộng
hòa Nhân dân Trung Hoa3. Người nước ngoài theo quy định tại Điều 2 Luật sở hữu

nhà ở của Singapore có nghĩa là bất kỳ người nào không phải là công dân, công ty,
đối tượng có quan hệ đối tác trách nhiệm hữu hạn với Singapore hoặc thậm chí là xã
hội Singapore. Theo đó, Luật cũng có quy định rằng “xã hội nước ngoài” là bất kỳ
xã hội nào khác ngoài xã hội Singapore4. Pháp luật Slovakia cũng sử dụng dấu hiệu
quốc tịch để định nghĩa, cụ thể, tại Khoản 2 Điều 2 Đạo luật số 404/2011 về cư trú
của người nước ngoài và những sửa đổi, bổ sung có quy định: “người nước ngoài là
bất kỳ ai không phải là công dân của Cộng hòa Slovak”5.
3

China Government (1996), Rules for the Administration of Employment of Foreigners in China, Article 2;
Residential Property Act Singapore, Chapter 274, Act 2, Revised Edition 2009;
5
Tổ chức di cư quốc tế - IOM (2014), Cư trú của người nước ngoài ở Xlôven, Tạp chí thông tin của Trung
tâm thông tin di dân, tr.004, tr.030.
4

12


Tại Việt Nam, dấu hiệu quốc tịch cũng được sử dụng để xác định người nước
ngoài. Cụ thể, tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 3 Luật quốc tịch 2008 sửa
đổi, bổ sung năm 2014 quy định: “ Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công
dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam”,
“Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt
Nam” và “Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng
không có quốc tịch nước ngoài”. Còn theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhập
cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 thì:
“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người
không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam”.
Như vậy, nếu lấy dấu hiệu quốc tịch để định nghĩa thì có thể hiểu người nước

ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước
ngoài và người không quốc tịch.
1.2. Đặc điểm và nội dung của quyền sở hữu nhà ở
1.2.1. Đặc điểm của quyền sở hữu nhà ở
Là một loại hình của quyền sở hữu, quyền sở hữu nhà ở cũng mang những
đặc điểm đặc trưng của quyền sở hữu, là quyền đối vật và được áp chế trên mọi chủ
thể, có quyền truy đòi khi tài sản bị chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và có
quyền loại trừ.
Bên cạnh đó, với khách thể đặc biệt là nhà ở, quyền sở hữu nhà ở cũng có
những đặc điểm khác biệt so với các loại hình sở hữu khác, chủ yếu liên quan đến
việc công nhận quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của Nhà nước đối với chủ sở hữu. Cụ
thể là:
- Chỉ các chủ thể được pháp luật quy định là đối tượng được sở hữu nhà ở và
đáp ứng được các điều kiện nhất định thì mới được công nhận quyền sở hữu nhà ở6;
- Nhà ở để xác lập quyền sở hữu hợp pháp phải có được theo hình thức luật
định7;
- Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu thông qua việc cấp
6

Điều 7, Khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở 2014, Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật nhà ở năm 2014;
7
Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở năm 2014.

13


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất với nhà ở đó8;
- Quyền sở hữu nhà ở được công nhận trong một thời hạn nhất định đối với

một số đối tượng và loại hình nhà ở, hết thời hạn này chủ thể phải bàn giao lại nhà ở
hoặc có thể gia hạn để tiếp tục được công nhận về quyền sở hữu nhà ở theo quy
định của pháp luật;
1.2.2. Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Nội dung của quyền sở hữu nhà ở là tổng hợp các quyền năng mà chủ sở hữu
được xác lập trên nhà ở đó. Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi pháp luật La Mã, chính vì
vậy mà quyền sở hữu nhà ở nói riêng và quyền sở hữu nói chung bao gồm ba quyền
năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Cụ thể là:
Thứ nhất, quyền chiếm hữu
Căn cứ vào quy định chung về các trường hợp chiếm hữu có căn cứ pháp luật
thì việc chiếm hữu tài sản là nhà ở có thể được xác lập hợp pháp bởi các đối tượng
như chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản và người
được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy
định của pháp luật. Đối với từng đối tượng cụ thể thì nội hàm quyền chiếm hữu của
các đối tượng này cũng khác nhau. Theo đó:
+ Đối với người là chủ sở hữu nhà ở: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi
theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối nhà ở của mình nhưng không được trái
pháp luật, đạo đức xã hội9. Chủ sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận đối với
nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật về nhà ở
và đất đai10;
+ Đối với người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý nhà ở: người được ủy
quyền được quyền chiếm hữu nhà ở đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do
chủ sở hữu xác định11;
+ Đối với người được giao nhà ở thông qua giao dịch dân sự: người được
8

Khoản 1, Điều 9 Luật nhà ở năm 2014;
Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 184;
10
Luật nhà ở năm 2014 , Điểm c khoản 1 Điều 10;

11
Điều 185, Bộ luật dân sự năm 2015;
9

14


giao nhà ở thực hiện việc chiếm hữu nhà ở phù hợp với mục đích, nội dung của giao
dịch12. Đồng thời người được giao nhà ở có quyền sử dụng nhà ở được giao, được
chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở đó cho người khác nếu được chủ sở hữu
đồng ý.
Thứ hai, quyền sử dụng
Quyền sử dụng chính là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và
lợi tức từ tài sản13.
Chủ sở hữu được sử dụng nhà ở theo ý chí của mình nhưng không được gây
thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền
và lợi ích hợp pháp của người khác.
Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng không chỉ thuộc về chủ sở hữu
nhà ở mà còn thuộc về những người không phải chủ sở hữu nhưng được chủ sở hữu
giao quyền hoặc theo quy định của pháp luật (người thuê, thuê lại,… nhà ở thông
qua các hợp đồng dân sự,…).
Thứ ba, quyền định đoạt
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó14. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt của mình thông qua việc quyết
định “số phận” pháp lý hoặc “số phận” thực tế của tài sản. Người không phải chủ sở
hữu cũng có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy
định của pháp luật.
+ Đối với người là chủ sở hữu: Có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua
bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho
mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở

cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối
tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; Được bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây
dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng15;
+ Đối với người không phải là chủ sở hữu: chỉ có quyền định đoạt tài sản
12

Điều 186, Bộ luật dân sự năm 2015;
Điều 192, Bộ luật dân sự năm 2015;
14
Điều 195, Bộ luật dân sự năm 2015;
15
Điều 10, Luật nhà ở năm 2014.
13

15


theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.
Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện
không trái quy định của pháp luật.
Từng quyền năng trong nội dung quyền sở hữu có thể do chủ sở hữu hoặc
người không phải chủ sở hữu thực hiện, nhưng việc thực hiện không mang tính độc
lập mà phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền thực
hiện một cách độc lập không phụ thuộc vào người khác. Cả ba quyền trên tạo thành
một thể thống nhất trong nội dung quyền sở hữu, có mối quan hệ mật thiết với nhau
nhưng mỗi quyền năng lại mang một ý nghĩa khác nhau.
Nhà ở là một tài sản lớn của mỗi cá nhân, gia đình, chính vì vậy mà vấn đề về
quyền sở hữu đối với nhà ở cũng vô cùng quan trọng và được người dân đặc biệt
quan tâm. Tại Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ta ghi nhận và bảo hộ
hợp pháp, được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, nhà ở thuộc sở

hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp
thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng,
chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc
giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có
trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà
ở theo quy định của pháp luật16. Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước bảo hộ một cách toàn vẹn, các hành vi xâm phạm đến quyền sở
hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều bị pháp luật nghiêm cấm.
Từ những phân tích nêu trên có thể thấy rằng, quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài là quyền người không có quốc tịch Việt Nam, trong đó là người
có quốc tịch không phải là Việt Nam và người không có quốc tịch, được pháp luật
cho phép là có quyền sở hữu tuyệt đối với bất động sản là nhà ở trên lãnh thổ Việt
Nam mà không vi phạm các quy định về an ninh quốc gia hay trật tự xã hội. Người
nước ngoài trên có các quyền tương đương với công dân nước Việt Nam về sở hữu
nhà ở theo quy định của pháp luật..
16

Điều 5, Luật nhà ở 2014.

16


1.3. Khái lược pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại một
số quốc gia trên thế giới và tại Việt Nam
1.3.1. Pháp luật Singapore
Cùng với sự hội nhập kinh tế - luân chuyển lao động giữa các nước thành
viên thông qua cộng đồng kinh tế chung AEC17, ngày càng có nhiều người nước
ngoài – đặc biệt là công dân các quốc gia thành viên mua bán bất động sản tại
Singapore, với nhiều mục đích khác nhau như: thành lập công ty, đầu tư - kinh

doanh, định cư, mua đi bán lại hoặc cho thuê, hoặc tạm trú. Thị trường bất động sản
ở Singapore chia ra hai khu vực:
- Khu vực thứ nhất là nhà đất tư nhân do các công ty địa ốc cung cấp và là
đối tượng mà người nước ngoài, trong đó có người Việt Nam được phép mua như
chung cư cao tầng (condominiums) hoặc căn hộ (apartments) trong những tòa nhà
nhỏ hơn.
- Khu vực thứ hai chuyên giao dịch các loại nhà ở do nhà nước xây, thường
gọi là nhà của HDB. Loại hình nhà ở này do Ủy ban Nhà ở và Phát triển Xây dựng
quản lý. Loại bất động sản này thường hạn chế cho phép người nước ngoài sở hữu.
Nếu muốn mua bất động sản như các căn hộ của Ủy ban phát triển nhà ở (Housing
Development Board - HDB), người mua cần phải liên hệ với HDB để tiến hành
đăng ký mua.
Luật sở hữu nhà ở năm 1973 (The Residential Property Act) sửa đổi, bổ sung
năm 2017 đã đưa ra những quy định quyền sở hữu của người nước ngoài đối với đất
đai và nhà ở. Cụ thể, các loại hình nhà ở người nước ngoài có thể mua và sở hữu mà
không cần phải xin giấy phép của Cơ quan Phê duyệt sử dụng đất (the Land
Dealings Approval Unit) bao gồm: nhà chung cư (Condominium unit); căn hộ (Flat
unit); nhà mặt đất (Strata landed house) nằm trong khu quy hoạch phát triển chung
cư được phê duyệt theo Luật quy hoạch (ví dụ nhà phố hoặc nhà cụm); Cửa hàng
(Shophouse) để sử dụng thương mại; Khách sạn đăng ký theo quy định của Đạo luật
17

Cộng đồng kinh tế ASEAN (Asean Economic Community) – khối kinh tế khu vực của 10 quốc gia thành
viên ASEAN được chính thức thành lập vào ngày 31 tháng 12 năm 2015;

17