Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

HOÀNG VĂN HẬU LUẬT KINH TẾ 2015- 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HOẶC CHO THUÊ ĐẤT

HOÀNG VĂN HẬU

HÀ NỘI – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HOẶC CHO THUÊ ĐẤT

HOÀNG VĂN HẬU
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN MINH TUẤN

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn này đảm bảo tính chính xác và trung thực.
Những nội dung trong Luận văn có sử dụng tài liệu tham khảo đều được trích dẫn
nguồn đầy đủ và chính xác. Đề tài không trùng với bất cứ đề tài nghiên cứu khoa
học nào khác.

Hà Nội, tháng 08 năm 2018
NGƯỜI CAM ĐOAN


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin chân thành gửi lời cảm ơn tới thầy hướng dẫn luận văn Nguyễn
Minh Tuấn đã trực tiếp hướng dẫn và tận tình giúp đỡ tác giả trong suốt thời gian
hoàn thành khóa luận.
Tác giả cũng xin được gửi lời cảm ơn tới toàn thể các thầy, cô giáo đã nhiệt
tình giảng dạy, truyền đạt kiến trong quá trình học tập, nghiên cứu tại Viện Đại học
Mở Hà Nội.
Tác giả xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã luôn là
nguồn động viên và giúp đỡ tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn !

Hà Nội, tháng 08 năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1................................................................................................................. 8
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ
ĐẤT ........................................................................................................................ 8
1.1. Khái niệm và đặc điểm của QSDĐ ................................................................... 8
1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất ..................................................................... 8
1.1.2. Đặc điểm QSDĐ .......................................................................................... 13
1.1.3. Bản chất của giá QSDĐ ............................................................................... 16
1.1.4. Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ. ......................................................... 17
1.2. Khái niệm và đặc điểm của ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất ........................................................................................................... 24
1.2.1. Khái niệm về ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
.............................................................................................................................. 24
1.2.2. Đặc điểm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất . 26
1.2.3 Áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử đất. .................................................. 29
1.3. Sự phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất từ trước năm 1993 đến nay.......................................... 29
1.3.1. Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn trước khi ban hành Luật đất
đai 1993................................................................................................................. 29
1.3.2. Pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn sau khi ban hành Luật
đất đai 1993 đến trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực ...................................... 31
1.3.3. Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực đến khi được thay thế bởi Luật Đất đai năm 2013 ....................... 34
1.3.4. Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn từ khi Luật đất đai năm

2013 có hiệu lực đến nay ....................................................................................... 47
Kết luận chương 1 ................................................................................................. 50


Chương 2............................................................................................................... 51
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC
CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH THÁI BÍNH VÀ TỈNH HƯNG YÊN ..................... 51
2.1. Các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến đấu giá QSDĐ...................... 51
2.1.1 Một số quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ theo Luật đấu giá 2016 ......... 51
2.1.2.Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức
đấu giá .................................................................................................................. 54
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại tỉnh Hưng Yên ............................................ 56
2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại tỉnh Thái Bình ............................................. 60
Kết luận chương 2.....................................................................................................62
Chương 3............................................................................................................... 64
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT ........................................ 64
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ... 64
3.2. Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật ......................... 67
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống luật pháp trong điều tiết đất đai và BĐS, các chính sách
tài chính, kinh tế liên quan đến đất đai, văn bản pháp luật quy định về công tác đấu
giá QSDĐ .............................................................................................................. 67
3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả làm
việc của các cơ quan quản lý trong công tác tổ chức đấu giá QSDĐ ..................... 69
3.2.3. Hoàn thiện và tăng cường năng lực của các cán bộ quản lý đất đai ............. 72

3.2.4. Nhóm giải pháp về tăng cường chỉ đạo, kiểm tra và giám sát của các cơ quan
quản lý .................................................................................................................. 74
3.2.5. Tích cực mở rộng và kêu gọi các dự án đầu tư vào đất đai, xây dựng. Thông
thoáng trong các chính sách thu hút và hỗ trợ đầu tư trong và ngoài nước............ 77
Kết luận chương 3 ................................................................................................. 80
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BĐG

: Bán đấu giá

ĐGQSDĐ

: Đấu giá quyền sử dụng đất

THPL

: Thực hiện pháp luật

TTg

: Thủ tướng

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho
sự sinh tồn và phát triển của quốc gia. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả
các ngành sản xuất xã hội và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành
hoạt động hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được
diễn ra. Nó cũng là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân.
Cùng với sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua
bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy
đã góp phần hình thành nên thị trường BĐS..
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời,
tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền

và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Khi được giao đất, cho thuê đất, tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất (gọi
chung là người sử đụng đất) được Nhà nước công nhận và bảo đảm các quyền của
người sử dụng đất, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước, tổ chức, cá nhân khác. Trong các nghĩa vụ của người sử dụng đất, có nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất theo quy định của pháp luật. Đây là một nghĩa vụ
có ý nghĩa quan trọng nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách từ nguồn tài nguyên lớn
nhất của quốc gia, đồng thời đảm bảo sự bình đẳng giữa các tổ chức, cá nhân sử
dụng đất và nhắc nhở mọi người về ý thức sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả.
Thể chế hoá các quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013
đã quy định cụ thể về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà
nước trong việc đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý về đất đai, chế
1


độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nghĩa vụ
tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, nộp phạt vi phạm pháp luật về đất đai…) của người sử dụng đất
đã được quy định chi tiết trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành của Chính phủ, các bộ, ngành.
Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự gia tăng dân số thì nhu
cầu sử dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, các công trình gia
thông, hạ tầng…càng gia tăng, nhưng đất đai là có giới hạn. Vì vậy việc sử dụng đất
đai hiệu quả và tiết kiệm là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia.
Ở Việt Nam, thị trường BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau
khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đến năm 1996, lần đầu tiên khái
niệm “Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong Văn kiện Đại Hội Đảng toàn
quốc lần thứ VIII. Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế khi chuyển
sang nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành và phát triển. Tuy
nhiên, thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển và vẫn còn rất

nhiều vấn đề: giá cả đất đai trên thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho
các bên tham gia thị trường; các quan hệ cung cầu và giao dịch đất đai chủ yếu diễn
ra thông qua thị trường ngầm; những “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa
được khắc phục; tình trạng khiếu kiện về đất đai, tranh chấp giữa Nhà nước và
người dân trong việc xác định giá đất đền bù khi thu hồi đất; sự mâu thuẫn, chồng
chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa
thực sự tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường.
Để khắc phục tình trạng trên, nhà nước đã có nhiều công cụ, chính sách góp
phần bình ổn giá cả trên thị trường. Đấu giá QSDĐ chính là một công cụ hữu hiệu
của Nhà nước được sử dụng phổ biến hiện nay. Bán đấu giá QSDĐ là việc chuyển
nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có
chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ
đấu giá. Đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử
dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực

2


của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai, nhà nước có thể huy động tối đa nguồn
thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án phục vụ lợi
ích công cộng, và do vậy góp phần phát triển kinh tế - xã hội và phân phối một cách
công bằng hơn. Kết quả của đấu giá quyền sử dụng dẫn đến những hệ quả pháp lý
khác nhau trong đó có giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn nhiều vấn đề như tại nhiều phiên
đấu giá có rất ít người tham gia, giá trúng đấu giá ở mức độ vừa phải, không cao.
Nguyên nhân có thể thấy ở đấy chính là ở công tác chuẩn bị các điều kiện để tổ
chức đấu giá của nhiều dự án chưa được làm tốt, đặc biệt là khâu giải phóng mặt
bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, việc quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây
dựng theo quy hoạch sau đấu giá không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt. Hiện
nay, công tác đấu giá mới chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn. Bên cạnh đó cũng

có nguyên nhân từ quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất chưa
phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Do vậy, cần nghiên cứu một
cách kịp thời những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về đấu giá đất để
đúc rút ra những bài học kinh nghiệm và những vấn đề cần xử lý, từ đó đề xuất
những giải pháp kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn, góp phần hoàn thiện, nâng cao
hiệu lực thi hành của pháp luật về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất” làm đề tài
Luận văn thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất,
nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước nói
riêng, đặc biệt trong quá trình giao đất, thu hồi đất đã được nghiên cứu dưới nhiều
đề tài, bởi nhiều tác giả khác nhau. Một số đề tài đã được công bố như:
Tác giả Bùi Phan Anh với đề tài “Hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”. Đề tài nghiên cứu
chuyên sâu về quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

3


Tác giả Lê Thị Bích Loan với đề tài “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn thi hành trên địa
bàn huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng” Viện Đại học Mở Hà Nội. Đây là
đề tài nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước
thu hồi ở phạm vi địa bàn huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng.
Tác giả Trần Hữu Quân với đề tài luận văn thạc sĩ luật “Pháp luật về tài
chính đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”. Đề tài tập trung nghiên
cứu các quy định chung của pháp luật đất đai năm 2013 đối với nghĩa vụ tài chính
đối với đất được giao, đất thuê, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất, tiền phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất
đai.
Tác giả Trần Văn Quân với đề tài luận văn thạc sĩ luật “Pháp luật về giao
đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013”. Tác
giả tiếp cận vấn đề nghiên cứu dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai 2013 về
giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tác giả Vũ Bình Giang, đề tài luận văn thạc sĩ luật năm 2017 “Pháp luật về
bán đấu giá quyền sử dụng đất – Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Thái Bình” Trường Đại
học kinh tế quốc dân. Tác giả nghiên cứu có tính định hướng ứng dụng về pháp luật
đấu giá quyền sử dụng đất tại một địa phương cụ thể và từ thực tiễn đưa ra các kiến
nghị hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và cho địa
phương nói riêng
Các đề tài nói trên đều ít nhiều có liên quan đến chủ đề nghiên cứu của tác
giá. Vì vậy, có giá trị tham khảo rất lớn cho đề tài Luận văn của tác giả trong quá
trình nghiên cứu.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
* Mục đích nghiên cứu:
Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về ĐGQSDĐ, ĐGQSDĐ
để giao đất có thu hồi tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; phân tích, đánh giá thực

4


trạng áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất tại tỉnh Thái Bình và Hưng Yên. Qua đó đề xuất các quan điểm, giải pháp
nhằm đảm bảo áp dụng pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh trong giai đoạn hiện nay.
* Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu và phân tích khái niệm, bản chất, đặc điểm, cơ sở của việc pháp
luật Việt Nam ghi nhận về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để

giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để làm sáng tỏ một số vấn đề lý
luận cơ bản về thủ tục này trong pháp luật đất đai Việt Nam;
- Tìm hiểu một cách đầy đủ và có hệ thống quy định của pháp luật đất đai về
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Khảo sát thực tiễn áp dụng các quy định này trong hoạt động áp dụng pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất tại tỉnh Thái Bình và Hưng Yên; đánh giá được những ưu điểm, hạn chế và
những nguyên nhân của những hạn chế đó đồng thời tìm ra những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: pháp luật Việt Nam về đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; thực trạng và áp dụng pháp luật
về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
(tỉnh Thái Bình và tỉnh Hưng Yên).
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm chỉ ra những điểm hợp lý và những
mặt còn tồn tại, bất cập, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao
hiệu lực thi hành của chế định pháp luật này.
+ Địa bàn nghiên cứu: Tỉnh Thái Bình và tỉnh Hưng Yên

5


+ Thời gian nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu trong quá trình áp dụng Luật Đất đai
năm 2013, cụ thể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến năm 2017.
5. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu nói trên, việc nghiên cứu được tiến
hành dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về quản lý Nhà
nước, quản lý xã hội cũng như chủ trương, quan điểm về việc xây dựng Luật đất
đai.
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên
cứu như phương pháp phân tích, tổng hợp, logic, lịch sử, quy nạp, khảo sát thăm dò
lấy ý kiến trong phạm vi những người làm công tác thực tiễn... nhằm làm sáng tỏ
các vấn đề trong nội dung luận văn.
Trong đó :
- Phương pháp phân tích và bình luận được sử dụng để đem lại góc nhìn đa
chiều và làm rõ các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Phương pháp so sánh được sử dụng để chỉ ra những điểm khác biệt trong
các Bộ luật đất đai về pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất; làm rõ những điểm tiến bộ và hạn chế của quy định
pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất;
- Phương pháp nghiên cứu học thuyết pháp lý (một phương pháp nghiên cứu
luật học truyền thống) được sử dụng để nghiên cứu chuyên sâu về nội dung các quy
định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất, từ đó dùng làm cơ sở vững chắc trong việc kiến nghị hoàn thiện
pháp luật;

6


- Phương pháp diễn dịch, quy nạp và tổng hợp được tác giả sử dụng để khái
quát các ý chính trong từng vấn đề cụ thể, giúp cho các ý tưởng trong luận văn được

sáng rõ.
Ngoài ra, học viên sử dụng đan xen giữa các phương pháp trên để tạo tính
mạch lạc, dễ hiểu, dễ tiếp cận trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
6. Ý nghĩa luận của đề tài
Ý nghĩa lý luận: từ kết quả nghiên cứu để có thể đề xuất, rút ra những quy
định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại
hiệu quả cao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn: thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà
nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị
trường, các giao dịch thành công sẽ là kinh nghiệm, những bài học cho sự thành
công trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản ở
từng địa phương nói riêng và cả nước nói chung đảm bảo được tính minh bạch, dân
chủ và tăng nguồn thu nhập cho ngân sách Nhà nước.
7. Nội dung của Luận văn
Ngoài Phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được
bố cục thành 3 chương, gồm:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận và pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại tỉnh Thái Bình và
tỉnh Hưng Yên
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất.

7

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GIAO ĐẤT CÓ THU
TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC CHO THUÊ ĐẤT
1.1. Khái niệm và đặc điểm của QSDĐ
1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn
tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân). Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 (đăng
trên Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thuộc Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư
pháp) cũng quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó...
Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước
cũ đều huỷ bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho... ruộng đất
được chia”. Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng
núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm
lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và“những tập thể và cá nhân đang
sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy
định của pháp luật” (Điều 20)1.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến
pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Trên tinh thần đó,
Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật
Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân

1 Quốc hội (2011), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1945, 1959, 1980, 1992 (sửa
đổi, bổ sung năm 2001), Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội.

8

về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai năm 2003)
hoặc“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều
4 Luật Đất đai năm 2013). Các quy định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trên nguyên lý
đó, mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, nhưng người sử dụng đất
không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ:
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê... quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý
(chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các điều kiện đã được pháp
luật đất đai quy định. Đánh giá tổng quát sự khác biệt về quyền năng của Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và người sử dụng đất với tư
cách là người trực tiếp khai thác, sử dụng đất cho thấy:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau);
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử
dụng đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ2.
Mặt khác, nếu nhìn ở góc độ quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng cho thấy sự khác biệt rất rõ, đó là:
- Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và
không bị ai hạn chế, còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyền
sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử
dụng...

2 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92) NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

9


- Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu
tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực
tiếp và cụ thể3.
Tuy không đồng nhất nội hàm của khái niệm quyền sở hữu đất và quyền sử
dụng đất, nhưng trong số 05 quyền của người sử dụng đất tại Luật Đất đai năm
1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại Luật Đất đai năm 2003 và 08 quyền tại Luật
Đất đai năm 2013 có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản (giống như chủ
sở hữu), nghĩa là việc thực hiện quyền dẫn đến thay đổi người sử dụng đất với tư
cách là chủ thể trực tiếp quản lý, khai thác thửa đất, đó là quyền trao đổi, tặng cho,
chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu cho thấy,
mặc dù thủ tục thực hiện các quyền nêu trên của người sử dụng đất tuy phức tạp
hơn so với việc định đoạt các loại tài sản thông thường khác, nhưng nếu nhìn từ góc
độ khoa học pháp lý thì sẽ dễ dàng nhận thấy quyền của người sử dụng đất thực
chất là một tập hợp nhiều quyền năng về tài sản, trong đó bao gồm cả quyền định
đoạt. Chính vì vậy, “sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng đất, người Việt Nam
dường như đã tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ
chức”4.
Sự tồn tại thiếu rõ ràng của khái niệm “sở hữu kép” cũng chính là một trong
những nguyên nhân dẫn đến quá trình thực hiện quyền dân sự của người sử dụng
đất, sự vận hành của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta thời gian qua đã không
phản ánh đúng bản chất khách quan và bị bóp méo bởi các quyết định mang tính
hành chính của các chủ thể có thẩm quyền tại nhiều thời điểm, trong khi “yêu cầu số
một đối với dự án cải cách pháp luật dân sự, về phần liên quan đến quyền sở hữu là
phải minh định vị trí trung tâm của quyền sử dụng đất trong chế độ pháp lý về sở

3 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 95, 96) NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

4 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế (trang 169) NXB Đại học QG Hà Nội.

10


hữu tư nhân, đặc biệt là trong chế độ pháp lý về sở hữu tư nhân đối với bất động
sản”5.
Nhìn từ phương diện lịch sử thì khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề
cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của
thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”6 . Tuy
nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định
nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển Luật
học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”7. Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của
Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác
các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước”8. Mặc dù nghiên cứu ở giác độ khác nhau, song nội hàm của các
khái niệm về quyền sử dụng đất nêu trên có các đặc điểm chủ yếu như:
- Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai;
- Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) và
- Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai.
Tuy nhiên, các định nghĩa nêu trên vẫn chưa thể hiện được đầy đủ và rõ nét
bản chất của đất đai. Đất đai là tài sản thuộc sở hữu của quốc gia, nhưng khi Nhà
nước đã giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của người dân, doanh
nghiệp thì có nghĩa là những chủ thể này phải có quyền tài sản (quyền dân sự) đối

5 Nguyễn Ngọc Điện (ngày 04/5/2010), Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh

hội nhập, Thongtinphapluatdansu.edu.vn.
6 Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (năm 2009): Pháp luật về kinh doanh bất động sản,
Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
7 Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và Nhà
Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
8 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

11


với thửa đất cụ thể. Qua theo dõi quá trình lấy ý kiến Nhân dân về Dự thảo sửa đổi
Hiến pháp năm 1992 (nay là Hiến pháp năm 2013), có nhiều ý kiến cho rằng Nhà
nước cần xem xét, công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất ở. Đồng thời, nghiên
cứu quy định của pháp luật đất đai cho thấy, đối tượng các loại đất được áp dụng
chế độ pháp lý sử dụng ổn định lâu dài cũng ngày càng được mở rộng (Điều 125
Luật Đất đai năm 2013 quy định 11 loại đất, trong đó trước tiên là đất ở). Nhìn từ
góc độ khoa học, loại ý kiến này phản ánh đầy đủ bản chất, phạm vi các quyền của
người sử dụng đất ở, đồng thời suy cho cùng thì việc công nhận quyền sở hữu tư
nhân về đất ở không có nghĩa là Nhà nước không có quyền thu hồi đất, quyết định
các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giá đất. Hơn nữa, công nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất ở giúp Nhà nước áp dụng cơ chế phù hợp, hiệu quả để
bảo vệ tốt hơn quyền sở hữu tư nhân theo đúng nguyên tắc Hiến định. Loại ý kiến
khác cho rằng, trong trường hợp không công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất
đai thì Nhà nước cũng cần nhìn nhận quyền sử dụng đất là vật quyền (quyền của
chủ thể tác động trực tiếp tài sản, mà không phụ thuộc vào hành vi của chủ thể
khác), từ đó pháp luật có cơ chế điều chỉnh, bảo vệ phù hợp, khách quan, chính xác.
Tiếp tục kế thừa và phát triển nội dung của các văn kiện Đại hội Đảng toàn
quốc, tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban
chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm

2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta
khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng
không phải là quyền sở hữu”9. Nhìn từ phương diện kinh tế, một hàng hoá thông
thường bao giờ cũng có giá trị và giá trị sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được
xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra để tạo
ra sản phẩm), nhưng giá trị của quyền sử dụng đất không được xác định thông qua

9 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (ngày 31/10/2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi
mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến
năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

12


quy luật thông thường, không có hao phí lao động nào được bỏ ra để hình thành nên
đất (chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất). Hơn nữa, đối tượng của quyền sử
dụng đất là đất đai, một tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu quản lý. Không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu
được toàn quyền định đoạt, quyền sử dụng đất là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ
thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước (quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết
định thu hồi đất…). Qua đó, có thể nhận thấy tính chất đặc biệt của loại hàng
hoá “quyền sử dụng đất” trên thị trường, cũng như để quyền sử dụng đất phát huy
được vai trò là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường thì Nhà nước phải xác lập
cơ chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm “tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất, từng bước mở
rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước
ngoài đầu tư ở Việt Nam”10.
Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà
nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử
lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối

với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối với
tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối
với chủ sở hữu tài sản, nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì quyền sử dụng đất cần
được định nghĩa như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các
giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”.
1.1.2. Đặc điểm QSDĐ
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai
và tồn tại độc lập với quyền sở hữu đất đai. Trong đời sống xã hội con người cần tác
10 Bộ Chính trị (ngày 24/5/2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống
pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020.

13


động đến vật để thỏa mãn các nhu cầu của mình. Nhà nước thừa nhận và bảo đảm
các quyền đó cho các chủ thể. Hệ thống các quyền mà Nhà nước thừa nhận và bảo
đảm cho các chủ thể được gọi là quyền đối vật (vật quyền). Vật quyền bao gồm 2
loại: Quyền sở hữu (là quyền chủ đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của
người khác (quyền khác đối với tài sản). Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở
hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với
đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt,
chăn nuôi … Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân những quyền nhất định để
người dân thỏa mãn nhu cầu của họ. Từ nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho
người dân quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được tách khỏi quyền sở hữu
và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.

Thứ hai, chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất. Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó,
Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền
định đoạt đối với đất đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất…” 11. Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Đó là
những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật12. Những chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu
quyền sử dụng đất.
Thứ ba, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền
của người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế thừa và
ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển
của đời sống kinh tế xã hội. Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987 chính là
11 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
12 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.

14


quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định. Người
sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền
chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi
không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự,
thủ tục do pháp luật quy định13. Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 199314 .Trong Luật Đất đai năm 2003,
các quyền của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm
quyền chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của từng
người sử dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất của họ. Ngoài các quyền đã có

trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền
sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định
đều là những quyền cụ thể của quyền sử dụng đất.
Thứ tư, quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Đất đai là tài sản tồn tại ở hình
thức vật chất cụ thể. Quyền sử dụng đất là tài tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền
tài sản15. Với tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng
tiền, có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Thứ năm, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền “cho phép chủ thể
tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định
của pháp luật”16. Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất.
Trong bối cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là
tài sản có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì
việc thừa nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc
13 Xem Luật Đất đai năm 1987 các Điều 3, 23, 25, 27, 30, 31.
14 Xem Luật Đất đai năm1993 khoản 2 Điều 3.
15 PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện (2017), Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb. Đại học Quốc gia thành phố Hồ
Chí Minh, tr 169. Theo tác giả, tài sản có hai dạng tồn tại: Vật chất và quyền. Quyền sử dụng đất là tài sản
tồn tại ở dạng quyền.
16 PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện (2017), Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb. Đại học Quốc gia thành phố Hồ
Chí Minh, tr 168.

15


ổn định đời sống, xóa bỏ những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục
vụ cho sự phát triển kinh tế.
Thứ sáu, quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn. Khác với quyền sở
hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ thể không phải là một
quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người sử dụng bị giới hạn bởi
các yếu tố sau:

- Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất. Nếu phân
loại theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định,
lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà
nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng
đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là
đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ quyền sử dụng đất
trong thời hạn sử dụng đất.
- Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng khác với quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao
đất có thu tiền. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất
khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê cũng có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm.
1.1.3. Bản chất của giá QSDĐ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là sản
phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên nó không có
giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người ta phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác

16


giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở
Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện là người sở
hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Chính vì
vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền
định đoạt với đất đai.
Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm
2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất
(giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với Luật
Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về
giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng
xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó,
giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Vì vậy ta có thể khái niệm được giá đất là: Giá đất (Giá QSDĐ) là số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao
dich về quyền sử dụng đất.
1.1.4. Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.
1.1.4.1. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu,
tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.

17