Pháp luật về quyền của nhà nước trong lĩnh vực đất đai có ý nghĩ lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC
ĐẤT ĐAI CÓ Ý NGHĨA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

HỌC VIÊN: LƯU VĂN TỈNH

HÀ NỘI - 2017

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC
ĐẤT ĐAI CÓ Ý NGHĨA LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

HỌC VIÊN: LƯU VĂN TỈNH

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VÕ ĐÌNH TOÀN

HÀ NỘI - 2017

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực.

XÁC NHẬN CỦA
NGƯỜI CAM ĐOAN

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. Võ Đình Toàn

Lưu Văn Tỉnh

3


LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể các thầy giáo,
cô giáo trong Khoa Luật kinh tế - Trường Viện Đại Học Mở Hà Nội, những
người đã dạy dỗ, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời
gian học tập tại trường.
Tôi xin trân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Võ Đình
Toàn người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo về phương pháp làm việc, nghiên
cứu cho tôi và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.

Dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót
trong quá trình hoàn thành luận văn. Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến
của các thầy cô và các bạn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lưu Văn Tỉnh

4


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

CHỮ VIẾT TẮT

NGHĨA ĐẦY ĐỦ

1.

SHTD

Sở hữu toàn dân

2.

NSD

Người sử dụng

3.

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

4.

ĐCS

Đảng cộng sản

5


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................8
1.Lý do chọn đề tài ........................................................................................8
2.Tình hình nghiên cứu ............................................................................... 11
3.Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 13
4.Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 14
5.Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 14
6.Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 14
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN CỦA NHÀ
NƯỚCTRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI ............................................................... 16

1.1. Khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai và quyền đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước ....................................................................................................... 16
1.2. Đặc điểm quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai........................ 21
1.3. Kinh nghiệm các nước về quản lý đất đai ........................................... 22
1.3.1. Quản lý đất đai của Hoa Kỳ ........................................................................ 22
1.3.2. Quản lý đất đai của Pháp ............................................................................ 23
1.3.3. Kinh nghiệm Nhật Bản ............................................................................... 24
1.3.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc .................................................................... 26
1.3.5. Kinh nghiệm của Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào .................................. 28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1..................................................................................... 31
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC . 32
TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM .................................................. 32
2.1. Quy định pháp luật hiện hành về quyền của Nhà nước trong lĩnh vực
đất đai ................................................................................................................... 32
6


2.2. Thực tế thực thi quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai ............ 46
2.2.1. Xây dựng chính sách, pháp luật đất đai..................................................... 46
2.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: ............................................... 46
2.2.3. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ................................ 48
2.2.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................................................... 48
2.2.5. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính . 49
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................. 50
2.2.7. Công tác định giá đất .................................................................................. 51
2.2.8.Cơ chế tài chính ........................................................................................... 53
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..................................................................................... 55
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI ....... 56
3.1. Định hướng chung ................................................................................ 56

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quyền của nhà nước trong lĩnh vực đất
đai ......................................................................................................................... 57
3.2.1. Giải pháp về hoàn thiện pháp luật về quyền của nhà nước trong lĩnh vực
đất đai ................................................................................................................... 57
3.2.1.1. Hoàn thiện quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển
đổi mục đích sử dụng đất. ..................................................................................... 57
3.2.1.2. Hoàn thiện chế độ giá đất trong luật đất đai 2013........................... 61
3.2.1.3. Bỏ hạn điền và thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.......................... 64
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy Nhà nước ................. 65
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3..................................................................................... 71
KẾT LUẬN CHUNG ........................................................................................... 72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................. 73

7


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia. Chính vì vậy, vấn đề xác lập
quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu đất đai có những đặc điểm riêng, thể
hiện ở những khía cạnh cơ bản là: Chủ sở hữu không có đầy đủ quyền năng
như đối với việc sở hữu các loại tài sản khác (trong chế độ sở hữu tư nhân về
đất đai); có sự tách biệt giữa hành vi trực tiếp thực hiện quyền sở hữu chủ với
người đại diện (chế độ sở hữu toàn dân về đất đai).
Ở Việt Nam chế độ sở hữu toàn dân về đất đai lần đầu tiên được xác
lập chính thức trong Hiến pháp 1980. Qua các bản Hiến pháp tiếp theo đều
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 2013 khẳng định:
"Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợiở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu
tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất qưản lý”,Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “1.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật. 2. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy đinh của
luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Từ quy định có tính nguyên
tắc của Hiến pháp, đặt ra yêu cầu phải xây dựng được cơ chế pháp lý để quản
lý và sử dụng đất một cách minh bạch, hiệu quả, thông qua đó, phát huy
quyền làm chủ thực sự của nhân dân, minh chứng bản chất của nhà nước ta là
nhà nước của dân, do dân và vì dân.
Như vậy, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai nên Nhà nước
có quyền của người đại diện, thể hiện ở các điểm sau:
Một là, Nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản pháp luật về đất đai.

8


Hai là, bộ máy tổ chức quản lý nhà nước từ trung ương đến địa
phương, Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, gồm: Chính phủ và các cơ
quan chức năng của Chính phủ, chính quyền Nhà nước ở các cấp địa phương
và các cơ quan chuyên môn ở địa phương. Trong việc thực hiện nguyên tắc
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý, bộ máy Nhà nước gồm có Chính phủ, các bộ quản lý chuyên ngành
như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp. Ở địa
phương có Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân các cấp cùng các cơ quan
chuyên môn giúp việc cho Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân. Ngoài các
cơ quan trên đây, các cơ quan bảo vệ pháp luật (công an, tòa án nhân dân,
viện kiểm sát nhân dân, thanh tra,...) và các tố chức trong hệ thống mặt trận tổ
quốc Việt Nam tuy không phải là bộ phận cấu thành cơ chế nhưng cũng đóng

vai trò quan trọng trong việc thực hiện nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Hiện nay, có những tranh luận, quan điểm trái chiều về khái niệm “sở
hữu toàn dân” và những khó khăn trong việc thế chế hóa “tuyên ngôn chính
trị” về sở hữu đất đai thành quy định pháp lý để quản lý, sử dụng đất đai có
hiệu quả, phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước. Tuy nhiên, nhiều học giả,
nhà lập pháp đã đi đến thống nhất quan điểm rằng: (1) Về bản chất, sở hữu
toàn dân về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp về đất đai.
Nhìn nhận một cách khách quan, về cơ bản người dân đã có gần hết quyền
của chủ sở hữu cho phép họ đầu tư, sử dụng đất hiệu quả theo năng lực của họ
trừ một số hạn chế nhất định. Điều này cho thấy không có sự khác biệt quá
lớn giữa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta và chế độ tư hữu đất
đai ở nước khác; (2) Vấn đề cần được xem xét ở đây là thực trạng quản lý, sử
dụng đất đai đang đặt ra nhiều vấn đề phải giải quyết bắt nguồn không phải từ
bản chất vốn có của sở hữu toàn dân về đất đai, mà bắt nguồn từ sự yếu kém
kéo dài trong việc không hiện thực hóa thiết chế thực hiện chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai; bắt nguồn từ hệ lụy yếu kém trong quản lý đất đai cả ở tầm vĩ
9


mô lẫn vi mô. Do đó, cần làm rõ quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu đất đai. Vấn đề đặt ra và không hề dễ dàng với các học giả, nhà
lập pháp là làm thế nào để hiện thực hóa quyền sở hữu đất đai, xây dựng cơ
chế pháp lý về sở hữu toàn dân với đất đai nhằm các mục tiêu:
- Đảm bảo được tính thống nhất từ quy định của tính nguyên tắc của
Hiến pháp đến các quy định pháp luật của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các
văn bản luật chuyên ngành khác;
- Xác định quyền và nghĩa vụ của nhà nước, các chủ thể sử dụng đất;
phân định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu với quyền và nghĩa vụ của đại
diện chủ sở hữu;

- Phân định thẩm quyền của cơ quan đại diện của nhân dân là Quốc hội,
Hội đồng nhân dân các cấp mới được quyền đại diện quyền sở hữu của nhân
dân về đất đai; các cơ quan hành chính có vai trò quản lý nhà nước về đất đai,
đặc biệt là quy hoạch, tài chính và phân cấp trong quản lý;
- Xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát, phản biện xã hội phù hợp và hiệu
quả.
Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thay thế Luật Đất đai năm 2003
đã giải tỏa được nhiều quy định bất cập của pháp luật liên quan đến quản lý
nhà nước về đất đai và quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đât. Tuy
nhiên, thực tế ở Việt Nam trong nhiều năm qua cho thấy đất đai là một lĩnh
vực phức tạp cả về phương diện pháp luật và cả trong thi hành pháp luật. Luật
Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực thi hành nhưng nhiều văn bản quy định chi
tiết, hướng dẫn thi hành đang trong quá trình nghiên cứu soạn thảo. Mặt khác,
Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua đòi hỏi Nhà nước phải ban
hành nhiều đạo luật về tổ chức bộ máy nhả nước các cấp. Điều đó thay đổi nội
dung phân công, phân cấp quản lí giữa các cấp chính quyền trong các lĩnh
vực, trong đó có lĩnh vực đất đai. Do đó, cần có những nghiên cứu cần thiết
về cơ chế này để phục vụ việc xây dựng nhiều văn bản quy phạm pháp luật

10


trong đó có các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
năm 2013.
Bộ máy thực hiện nguyên tắc đât đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí trên thực tế đã bộc lộ nhiều
bất cập, kém hiệu quả.
Từ những dẫn giải trên đây dẫn đến việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật
về quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai có ý nghĩa lý luận và thực tiễn”
2. Tình hình nghiên cứu

Liên quan đến quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai có một số
công trình tiêu biểu như sau:
- Đề tài NCKH cấp bộ: “Chế định sở hữu đất đai và việc hoàn thiện
pháp luật về sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay - Những vấn đề lý luận và
thực tiễn” do TS. Đinh Xuân Thảo - Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp
làm chủ nhiệm.
- Đề tài khoa học xã hội & nhân văn cấp Nhà nước mã số KX 01.02
“Sở hữu nhà nước và doanh nghiệp nhà nước. Vị trí của nó trong nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” (2001-2004) do
PGS.TS. Nguyễn Cúc, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh làm chủ
nhiệm.
- Đề tài khoa học cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn và đề
xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai” do TS. Nguyễn Văn Tài,
Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường làm chủ nhiệm.
- Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” do Ban Biên tập Tạp chí
Cộng sản, Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Tài nguyên và môi trường phối hợp tổ
chức (01/8/2014).
- PGS.TS Nguyễn Văn Thạo - TS. Nguyễn Hữu Đạt “Một số vấn đề về
sở hữu ở nước ta hiện nay” (2004), NXB Chính trị quốc gia.
11


- Nguyễn Thị Dung (1988), Quản lý nhà nước về đất đai, thực trạng và
giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội.
- Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 1/2005,
tr. 51 - 56.
- Dương Đăng Huệ (2005), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện
nay, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, số 4/2005, tr. 42 49.

- Phạm Văn Võ (2008), Về các đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Viện
Nhà nước và Pháp luật, số 4/2008, tr. 29 - 37, 49.
- Đinh Xuân Thảo, Nguyễn Ngọc Điện (2013), Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân là phù hợp yêu cầu phát triển, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư
pháp, số chuyên đề tháng 3/2013. Tr. 24-25, 32.
- Nguyễn Minh Tuấn (2013), Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - Một
vấn đề cần kiên quyết thực hiện, Tạp chí Cộng sản, số 4/2013, tr. 58 - 62.
- Vũ Văn Phúc (2013), Sở hữu toàn dân về đất đai: Tất yếu lịch sử
trong điều kiện nước ta hiện nay, Tạp chí Cộng sản, số 5/2013, tr.46 - 53.
- Nguyễn Đình Kháng (2013), Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, Tạp chí Cộng sản, số 11/2013, tr. 51 55.
- Doãn Hồng Nhung (2011), Chế độ sở hữu đất đai qua các thời kỳ và
giải pháp tăng cường nhà nước đối với đất đai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp,
Văn phòng Quốc hội, số 19/2011, tr. 27-36.
- Nguyễn Đăng Dung (1012), Từ vụ việc ở Tiên Lãng, nghĩ về sửa đổi
hiến pháp, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, Số 5/2012, tr.
5-9.
12


- Nguyễn Văn Khánh, Nguyễn Văn Sửu (2012), Sở hữu đất đai trong
quá trình đổi mới ở Việt Nam: Lịch sử, hiện trạng và giải pháp, Tạp chí
Nghiên cứu Lịch sử, Viện Sử học, Số 4 (432)/2012, tr. 3 - 11.
- Nguyễn Minh Đoan (2012), Sở hữu đất đai trong Hiến pháp Việt
Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Viện Nhà nước và Pháp luật, số 7/2012,
tr. 13-18.
- Phạm Văn Võ, Nguyễn Hoàng Thùy Trang (2012), Các mô hình sở
hữu đất đai và những vấn đề pháp lý đặt ra đối với Việt Nam, Tạp chí Khoa
học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, số 3/2012. Tr. 45

- 51.
- Đinh Trọng Thắng “Sở hữu tư nhân về đất đai hay về quyền sử dụng
đất đai: Kinh nghiệm quốc tế và một vài liên hệ với Việt Nam”, Tạp chí Tài
chính số 07/2002.
J.G.Riddall MA (TCD), “Introduction to land law”, Butterworths,
London, Dublin and Edinburgh (1993).
- Peter Ho, “Who owns China’s land? Policies, Property rights and
Deliberate Institutional Ambiguity” (2001), The China Quarterly.
- Kevin Cahill “Who owns the world: the hidden facts behind the
landownership”(2006) Mainstream Publishing.
Trong các công trình nghiên cứu trên, có một số công trình đề cập đến
quyền của Nhà nước nhưng trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003. Riêng các công
trình nghiên cứu của các học giả nước ngoài hoặc mang tính khảo lược và
bình luận pháp luật về quyền của Nhà nước ở một số nước hoặc Trung Quốc.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Ba mục tiêu nghiên cứu mà luận văn hướng tới, gồm:
- Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về quyền của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
13


- Nghiên cứu làm rõ thực trạng thực thi quyền của Nhà nước trong lĩnh
vực đất đai.
- Đề ra định hướng và giải pháp thực thi quyền của Nhà nước trong lĩnh
vực đất đai.
4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu gồm:
- Các quan điểm khoa học về quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất
đai.
- Các quy định của pháp luật (Chủ yếu là Luật Đất đai năm 2013) về

quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
- Các tư liệu thực tế liên quan đến thực hiện quyền của nhà nước trong
lĩnh vực đất đai.
5. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn không nghiên cứu tất cả các vấn đề liên quan đến đất đai mà
tập trung nghiên cứu thực trạng pháp luật, thực tế thi hành quyền của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nhằm đề xuất định
hướng và giải pháp thực thi quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
6. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận là pháp duy vật biện chứng.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: sử dụng chủ yếu cho các nội dung
nghiên cứu lý luận.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh: Sử dụng chủ yếu cho nội
dung nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật.
- Phương pháp thông kê, phân tích, tổng hợp: Sử dụng chủ yếu cho nội
dung đánh giá thực tế thi hành quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
14


Bố cục luận văn gồm:
- Phần mở đầu;
- 03 chương nội dung, kết luận;
- Danh mục tài liệu tham khảo.

15


CHƯƠNG 1
MỘTSỐVẤNĐỀLÝLUẬNCƠBẢNVỀQUYỀNCỦA NHÀNƯỚC

TRONGLĨNHVỰCĐẤTĐAI

1.1. Khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai và quyền đại diện chủ sở
hữu của Nhà nước
Sở hữu tư liệu sản xuất là nền tảng cơ bản của chế độ kinh tế - xã hội.
Chế độ sở hữu xác định mục đích của nền sản xuất và phương tiện để đạt mục
đích, phương thức tổ chức quản lý nền sản xuất xã hội, địa vị và lợi ích của
con người tham gia vào nền sản xuất xã hội. Bởi vậy, có thể nói rằng, quan hệ
sở hữu có liên quan chặt chẽ đến con người, đến địa vị xã hội, lợi ích kinh tế.
Các hình thức sở hữu của một xã hội cho phép xác định cơ cấu kinh tế - xã
hội, địa vị kinh tế - xã hội của mỗi giai cấp, tầng lớp trong trong xã hội cũng
như những mối quan hệ qua lại giữa các hình thức sở hữu có ý nghĩa quan
trọng trong việc tìm hiểu cơ sở hạ tầng của nhà nước, bản chất giai cấp của
Nhà nước.
Sở hữu là quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng, quản lý
và định đoạt các vật phẩm tự nhiên cũng như các vật phẩm nhân tạo hữu hình
và vô hình với mục đích là phục vụ cho lợi ích của con người và các tầng lớp
trong xã hội. Sở hữu thể hiện bản chất của một chế độ xã hội nhất định1. Dưới
góc độ pháp lý, sở hữu là một tập hợp các quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt của chủ sở hữu đối theo quy định của luật2.
Ở nước ta, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai xuất hiện khi Hiến
pháp năm 1980 được ban hành. Chế độ sở hữu này tiếp tục đượckhẳng định
trong Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013. Sau hơn 35 năm thực hiện, chế độ
1

Nguyễn Cúc,20 năm đổi mới vàsự hình thành thể chế KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa,Nhà xuất bàn Lý
luậnChính trị - 2005, tr. 147
2
Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 (Việt Nam). Có quan điểm cho rằng, quyền sở hữu bao gồm 04 (bốn) loại
quyền: chiếm hữu, sử dụng, hưởng lợi ích và quyền quản lý. Xem Wang Chenguang and Zhang

Xianchu,Introduction to Chinese law, Sweet &Maxwell Asia 1997, tr. 544.

16


SHTD đối với đất đai vẫn chưa bao giờ mất đi tính thời sự bởi những tác động
tích cực, lẫn tiêu cực của nó đối với toàn bộ đời sống xã hội3. Tuy nhiên, sở
hữu toàn dân không phải là một hình thức sở hữu xuất phát từ thực tiễn công
tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta, mà là sự tiếp thu mô hình về sở hữu
toàn dân về đất đai của Liên bang Cộng hòa XHCN Xô Viết (Liên Xô). Đến
nay, ở nước ta, mặc dù được ghi nhận trong Hiến pháp nhưng khái niệm sở
hữu toàn dân cũng chưa được định nghĩa một cách chính thức. Có ý kiến cho
rằng, hữu toàn dân là một khái niệm chính trị. Nhưng dưới cái mũ sở hữu toàn
dân, nó đã gây ra nhiều bất công, làm cho tài sản công rơi vào tay những
người có ảnh hưởng. Vì vậy cần có những khái niệm có thể dùng được để bảo
vệ lợi ích quốc gia, đảm bảo phúc lợi được chia công bằng. Nhà nước chỉ là
một thành tố trong quốc gia. Vì vây sở hữu phải của nhiều thế hệ4.
Sở hữu toàn dân về đất đai không phải là hình thức sở hữu phổ biến
nhất trên thế giới và là lý do dẫn tới hiểu lầm. Sở hữu toàn dân đương nhiên
phải hiểu đó là quyền sở hữu chung của ít nhất tất cả mọi công dân đang sinh
sống trên lãnh thổ Việt Nam. Điều này, về mặt pháp lý, đòi hỏi phải tạo ra
một cơ chế để tất cả mọi người dân (đồng sở hữu chủ) đều có quyền tham gia
“định đoạt” và “hưởng lợi” từ quyền sở hữu này. Vậy, phải chăng Quốc hội là
cơ quan duy nhất có quyền quyết định mọi vấn đề liên quan đến các tài sản
thuộc sở hữu toàn dân? Và trong thời gian qua, khi cổ phần hoá các doanh
nghiệp nhà nước thì đáng lẽ các cổ phần đó phải được phân chia đều cho tất
cả mọi người dân chứ không chỉ “bán một phần cho cán bộ, công nhân viên”.
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm chính trị chứ không phải là
một khái niệm pháp lý. Bởi toàn dân có thể hiểu là một tập hợp nhiều người,
không xác định được cá nhân cụ thể, toàn dân không thể là một chủ thể của

một quan hệ pháp luật.

3

Lưu Quốc Thái
PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa (2010), cần thay đồi khái niệm sở hữu toàn dân, />
4

17


Sự ghi nhận một khái niệm chính trị - sở hữu toàn dân vê đât đai trong
nội dung của pháp luật đất đai đã dẫn đến việc không thể xác định được người
chủ sở hữu đất đai cụ thể. Chính điều này đã đưa chủ sở hữu vào vị trí của
người có quyền lực cao nhất trong việc phân bổ các nguồn lực, tư liệu sản
xuất và lợi ích được tạo ra trong quá trình sản xuất của xã hội.
Hiến pháp năm 2013 và BLDS năm 2015 mới chỉ quy định về tài sản
thuộc sở hữu toàn dân chứ chưa định nghĩa cụ thể khái niệm sở hữu toàn dân.
Mặc dù vậy, BLDS đã phần nào làm rõ nội hàm của khái niệm này như sau:
(1) Khách thể của sở hữu toàn dân là tài sản công như: Đất đai, tài nguyên
nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên
thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý. Cách liệt kê từng
loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân như Điều 197 BLDS 2015 như trên đã phần
nào thu hẹp khách thể của sở hữu toàn dân. (2) Chủ sở hữu: toàn dân sẽ là chủ
sở hữu tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, xuất phát từ sự đặc thù của
hình thức sở hữu này nên không thể xác định toàn dân là chủ thể của quan hệ
pháp luật mà Nhà nước sẽ đại diện để thống nhất quản lý. (3) Hậu quả pháp
lý: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân được
thực hiện trong phạm vi và theo trình tự do pháp luật quy định.
Theo nghĩa từ từ vựng thì sở hữu toàn dân được hiểu đó là quyền sở

hữu chung của ít nhất tất cả mọi công dân đang sinh sống trên lãnh thổ Việt
Nam. Điều này, về mặt pháp lý, đòi hỏi phải tạo ra một cơ chế để tất cả mọi
người dân (đồng sở hữu chủ) đều có quyền tham gia “định đoạt” và “hưởng
lợi” từ quyền sở hữu chung khổng lồ này. Do vậy, sở hữu toàn dân là một
hình thức sở hữu tài sản được pháp luật quy định trong đó, cá nhân tổ chức
tham gia quan hệ pháp luật đó có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài
sản phải tuân theo trình tự luật định; Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý tài sản thuộc sở hữu toàn dân.
Chính vì toàn dân không phải là một chủ thể quan hệ pháp luật nên vấn
đề đặt ra là phải có một chủ thể đích thực thực hiện quyền năng của chủ sở
18


hữu là toàn dân về đất đai. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Chương II, Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và trách nhiệm của Nhà
nước đối với đất đai. Tại Điều 13 quy định quyền cơ bản nhất của Nhà nước
về quyền đại diện chủ sở hữu, gồm:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất.
- Quyết định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
- Quyết định giá đất.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
- Quyết định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Điều 20 Luật Đất đai quy định Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu về đất đai:
1. Quốc hội ban hành Luật, Nghị quyết về đất đai, quyết định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao

đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
2. Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt, thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng của địa phương theo
thẩm quyền quy định tại Luật này; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai
tại địa phương.
Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu về đất đai theo thẩm quyền quy định tại luật này.

19


Như vậy, trong hệ thống tổ chức bộ máy nhà nước của nước ta có các
cơ quan: Hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước (Quốc hội, Hội đồng nhân
dân), Hệ thống cơ quan chấp hành và hành chính nhà nước (Chính phủ, Ủy
ban nhân dân các cấp), Hệ thống toà án nhân dân và kiểm sát nhân dân, nhưng
trực tiếp thực hiện quyền của nhà nước trong lĩnh vực đất đai gồm hai hệ
thống: Hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước và Hệ thống cơ quan chấp hành
và hành chính nhà nước.
Tóm lại, từ thực tiễn lập pháp của Việt Nam có thể hiểu quyền của Nhà
nước trong lĩnh vực đất đai là quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dân trong
lập pháp về đất đai, quyết định những vấn đề quan trọng cấp quốc gia về đất
đai.
Cũng tương tự các lĩnh vực khác, quyền của chủ thể quan hệ pháp luật
được xác định trên cơ sở được pháp luật quy định. Do đó, quyền của Nhà
nước trong lĩnh vực đất đai có thể khái quát như sau:
Quyền của nhà nước trong lĩnh vực đất đai là quyền năng của người đại
diện của chủ sở hữu toàn dân trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt đất đai theo quy định của Hiến pháp và pháp luật.

Nguồn quy phạm pháp luật xác lập quyền của Nhà nước trong lĩnh vực
đất đai có ở các loại văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Hiến pháp năm 2013: Các quy định của Hiến pháp năm 2013 là nền
tảng pháp lý cơ bản xác lập quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Các
bản Hiến pháp từ Hiến pháp 1980 đều ghi nhận quyền của Nhà nước trong
lĩnh vực đất đai với tư cách là người đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Điều
53, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và
các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

20


- Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý”
Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 là hai văn bản quan
trọng nhất xác lập cơ sở pháp lý cơ bản giao quyền cho Nhà nước trong lĩnh
vực đất đai. Ngoài hai văn bản này, Luật Tổ chức Quốc hội năm 2014, Luật
Tổ chức Chính phủ năm 2015, Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm
2015 quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan nhà nước, các cấp
chính quyền địa phương trong lĩnh vực đất đai.
- Ngoài các văn bản pháp luật trên, Chính phủ, các Bộ cũng ban hành
các văn bản liên quan đến đất đai để quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai, các luật khác có liên quan, đây cũng có thể xem là nguồn của
chế định về quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
1.2. Đặc điểm quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
Quyền của chủ thể quan hệ pháp luật có đặc điểm chung đó là khả năng
thực hiện hành vi được pháp luật thừa nhận và bảo hộ. Hành vi (hành động
hoặc không hành động) được pháp luật thừa nhận và bảo hộ là dấu hiệu để

phân biệt hành vi chủ thể tham gia quan hệ pháp luật với hành vi chủ thể tham
gia quan hệ xã hội không phải là quan hệ pháp luật. Mỗi loại quan hệ pháp
luật quyền của chủ thể có những đặc điểm riêng. Quyền của Nhà nước trong
lĩnh vực đất đai có những đặc điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, quyền của Nhà nước với tư cách là người đại diện của toàn
dân thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai phát sinh trên cơ sở quy định của
Hiến pháp. Trước khi có hiến pháp 1980, ở Việt Nam cơ bản có ba hình thức
sở hữu về đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu của tổ chức (chủ yếu là sở hữu
của các hợp tác xã) và sở hữu tư nhân. Đây là điểm đặc thù của quyền của
Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Bởi vì, các quyền khác của Nhà nước hay
của các chủ thể khác có thể phát sinh từ những đạo luật thông thường.

21


Thứ hai, quyền của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai là quyền của người
đại diện của sở hữu chủ mà không phải là quyền của chủ sở hữu. Như đã trình
bày, do ở Việt Nam pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà
nước chỉ là người đại diện chủ sở hữu. Ở đây có sự tách biệt giữa chủ sở hữu
với chủ thể quan hệ pháp luật trực tiếp thực hiện quyền của chủ sở hữu – Nhà
nước.
Thứ ba, Nhà nước tuy là đại diện chủ sở hữu nhưng đặt ra pháp luật để
thực hiện quyền của người đại diện. Đây là vấn đề còn có nhiều ý kiến khác
nhau nhưng sẽ là đơn giản nếu như chúng ta lý giải bằng nguyền tắc “Nhà
nước ta của Nhân dân, do Nhân dân và vì Nhân dân”
Nhân dân thực hiện quyền lực Nhà nước bằng dân chủ trực tiếp, bằng
dân chủ đại diện thông qua Quốc hội, Hội đồng nhân dân và thông qua cả các
cơ quan khác của Nhà nước (Điều 6, Hiến pháp 2013). Điều 8, Hiến pháp
2013 quy định: Nhà nước được tổ chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp
luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật, thực hiện nguyên tắc tập

trung dân chủ.
Theo quy định trên đây của Hiến pháp thì công cụ chủ yếu để Nhà nước
thực hiện quyền của mình trong lĩnh vực đất đai là pháp luật. Mặt khác, cũng
cần thấy rằng, để nhà nước thực hiện quyền của người đại diện cho sở hữu
toàn dân về đất đai thì pháp luật đóng vai trò rất quan trọng. Pháp luật đó phải
đóng vai trò thực sự là phương tiện truyền tải ý chí toàn dân.
1.3. Kinh nghiệm các nước về quản lý đất đai
1.3.1. Quản lý đất đai của Hoa Kỳ
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ
vẫn quy định vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền
định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các
22


tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính
đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng
trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi...
Nếu so sánh nội dung quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ thì cũng
chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Luật đất đai của Mỹ quy
định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền
này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công
dân.
1.3.2. Quản lý đất đai của Pháp
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai ở pháp còn tồn tại hai hình thức
sở hữu cơ bản: Sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai
và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai
công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử
dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu

đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt
hại một cách công bằng.
Trong công tác quy hoạch đô thị, ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành
Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên.
Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định
các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô
thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó
có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý
của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Luật Đô thị ở Pháp liên quan đến cả
quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu hơn của Nhà nước, cũng
như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy
hoạch đô thị.
Về quản lý nhà nước đối với đất đai, ở Pháp, việc xây dựng hệ thống hồ
sơ địa chính rất quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên
đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả
23


đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan
đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ
thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và
sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp
thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế
đất và bất động sản công bằng. Nếu so sánh với quyền của Nhà nước trong
lĩnh vực đất đai ở Việt Nam, có thể thấy, Nhà nước Pháp cũng có các hoạt
động tương tự như Nhà nước Việt Nam.
1.3.3. Kinh nghiệm Nhật Bản
Ở Nhật Bản, điểm đặc trưng là cơ chế bảo đảm nguồn vốn cho phát
triển đô thị là sử dụng lợi nhuận từ phát triển cùng với dự án tái điều chỉnh
đất, do giá đất tăng cũng tăng được nguồn vốn cho xây dựng hạ tầng đô thi,

tất cả tạo vốn cho phát triển đô thị. Ngoài ra, khi dân số tăng thì nhu cầu sử
dụng bất động sản tăng, lượng ô tô tăng, lượng hành khách sử dụng đường sắt
tăng vì thế nguồn thu thuế đối với bất động sản, thuế xăng, vé tàu... tạo ra
nguồn vốn, giúp tăng vốn hạ tầng đô thị, xây dựng mới và hoàn thiện hệ
thống đường bộ, đường sắt. Ngoài ra, việc thu phí thoát nước cũng đem lại
nguồn thu đáng kể, giúp đô thị xây dựng hệ thống thoát nước, đẩy mạnh cải
thiện hạ tầng môi trường đô thị5.
- Quy hoạch sử dụng đất tại đô thị Nhật bản:
Quy hoạch được xem là một chương trình quảng bá xúc tiến đầu tư nên
sau khi được hoàn chỉnh, sẽ được công bố rộng rãi, đặc biệt về quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch hạ tầng cơ sở để các nhà đầu tư và nhân dân tham gia
thực hiện. Nhà nước coi trọng cấp chính quyền địa phương: trong các chương
trình đầu tư phát triển đô thị, luật quy định tối thiểu 40% dự án phải ưu tiên
cho địa phương quản lý thực hiện.

5

PGS.TS. Vũ Văn Phúc (2013), Những vấn dề về sở hữu, quàn lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện
nay, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.234-236.

24


Để được thông qua, quy hoạch phải lấy ý kiến cộng đồng nhiều lần,
đảm bảo 70% tự nguyện chấp thuận. Quy hoạch sau khi nhận được sự đồng
thuận sẽ được chuyển tải thành các quy định gọi là chính sách phát triển đô
thị được chính quyền đô thị phê duyệt, đây là văn bản pháp lý mang tính bắt
buộc, có tính pháp lý tương đương một văn bản dưới luật.
Quy hoạch được phê duyệt sẽ trở thành công cụ chính thức để thực
hiện, được thông báo và quảng bá rộng rãi đến từng người dân và có hiệu lực

từ ngày được chính thức công bố. Sau khi các đồ án quy hoạch được phê
duyệt thực hiện, các dự án này đều do chính quyền thành phố, chính quyền
địa phương đảm nhiệm. Các dự án do Bộ Xây dựng, Đất đai, Giao thông và
Du lịch phê duyệt hoặc thẩm định trình chính phủ phê duyệt, tỉnh sẽ tiến hành
triển khai thực hiện quy hoạch.
Đối với khu vực hạn chế phát triển hay khu vực khuyến khích phát
triển lại được chia nhỏ theo từng lô với các quy định chặt chẽ về thiết kế kỹ
thuật công trình đô thị.
Đối với các khu vực lập dự án, việc cấp giấy phép chuyển đổi chức
năng sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng tới việc xây dựng công trình
kiến trúc đều được coi trọng. Để hạn chế tình trạng sử dụng đất thiếu kiểm
soát, việc cấp phép đầu tư cho tư nhân được khống chế rất nghiêm ngặt thông
qua việc đánh thuế chuyển nhượng, thừa kế,... rất cao. Bên cạnh đó, các khu
vực đã lập dự án khả thi (quy hoạch 1/500) thì ngay lập tức được chuyển tải
thành quy chế với các quy định về sử dụng đất mang tính bắt buộc (quy định
cứng). Các quy định về thiết kế kỹ thuật đô thị thì cho phép mềm dẻo hơn trên
cơ sở tuân thủ luật tiêu chuẩn quy chuẩn và các quy định của quy hoạch
chung đô thị.
Chính quyền đô thị địa phương triển khai các hạng mục trong quy
hoạch được duyệt phù hợp với phân công về quản lý nhà nước. Các cơ sở hạ
tầng như đường sá với ít nhất 4 làn xe, các dự án cải tạo nâng cấp các khu dân
cư đô thị có quy mô ít nhất 50 ha do cấp tỉnh quản lý thực hiện. Quy hoạch và
25