Pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

NGUYỄN NAM HẢI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM

NGUYỄN NAM HẢI

2015 - 2017

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM
NGUYỄN NAM HẢI
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Nam Hải


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự
đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến về đề tài luận văn:
"Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam". Để hoàn thành được luận văn
này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô
giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại
học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập,
nghiên cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang
Tuyến đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu, thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc
dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất,
nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự

nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận
văn được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày 29 tháng 9 năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Nam Hải


MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

7

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Lý luận về môi giới bất động sản

7

1.1.1. Khái niệm môi giới bất động sản

7

1.1.2. Đặc điểm của môi giới bất động sản

9

1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản

12

1.1.4. Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản

15

1.1.

1.2.

Lý luận pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

18

1.2.1. Cơ sở của pháp luật về môi giới bất động sản

18

1.2.2. Khái niệm pháp luật về môi giới bất động sản

28

1.2.3. Kinh nghiệm của một số nước về điều chỉnh hoạt động môi giới

29

bất động sản bằng pháp luật và bài học đối với Việt Nam
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI

37

GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM

2.1.

Thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

2.1.1. Nội dung quy định về các nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới

37
37

bất động sản
2.1.2. Nội dung hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

42

2.1.3. Nội dung quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất

44

động sản
2.1.4. Nội dung quy định về thù lao môi giới bất động sản và hoa hồng

46

môi giới bất động sản
2.1.5. Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh

49

doanh dịch vụ môi giới bất động sản
2.1.6. Nội dung quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

51


2.1.7. Nội dung quy định về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

54

2.1.8. Đạo đức nghề nghiệp của hoạt động môi giới bất động sản

57

2.2.

Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi

60

giới bất động sản ở nước ta
2.2.1. Những kết quả đạt được

60

2.2.2. Những tồn tại, hạn chế

64

2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

66

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH

68

VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI
HÀNH TẠI VIỆT NAM

3.1.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất

68

động sản
3.2.

Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh dịch

71

vụ môi giới bất động sản
3.2.1. Đối với cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

71

3.2.2. Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

73

3.2.3. Đối với khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản

76

KẾT LUẬN

78

TÀI LIỆU THAM KHẢO

81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

KDBĐS

: Kinh doanh bất động sản

MGBĐS : Môi giới bất động sản


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) ở nước ta tăng trưởng
"nóng" trở lại, dẫn đến sự gia nhập của rất nhiều nhà đầu tư bởi những hấp dẫn về
lợi nhuận cao do hoạt động kinh doanh này mang lại. Theo số liệu mới nhất từ Cục
Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 08 tháng đầu năm 2017,
cả nước có thêm 85.357 doanh nghiệp thành lập mới với số vốn đăng ký là 822.116 tỷ
đồng, tăng 16,3% về số doanh nghiệp và tăng 44,8% về số vốn đăng ký so với cùng
kỳ năm 2016. Trong đó, kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tăng mạnh nhất, có
3.156 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn 217.139 tỷ đồng, tăng
65,8% về số lượng và 62,8% về số vốn. Nhu cầu về nhà ở, về mua bán KDBĐS của
cá nhân, tổ chức ngày càng lớn. Điều này thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ngày
càng "sôi động". Đặt trong bối cảnh đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản (MGBĐS) phát triển mạnh mẽ. Doanh số của các tổ chức, cá nhân trong lĩnh
vực MGBĐS tăng năm sau cao hơn năm trước. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà
và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết dựa trên số liệu cung cấp của một số sàn
giao dịch BĐS tại Hà Nội, chỉ tính riêng trong tháng 6 năm 2017 đã có 1.300 giao dịch
BĐS thành công nhờ hoạt động MGBĐS. Như vậy, tính chung 6 tháng đầu năm 2017
có khoảng 6.700 giao dịch thành công nhờ hoạt động môi giới. Tuy nhiên, hoạt động
MGBĐS cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như tính chưa chuyên nghiệp của nhà
MGBĐS; có không ít nhà MGBĐS chưa tuân thủ nghiêm chỉnh bộ quy tắc đạo đức
nghề nghiệp khi hành nghề hay năng lực, trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế v.v...
Để khắc phục những yếu kém, hạn chế này, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản
hướng dẫn thi hành có sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ MGBĐS v.v... Đặt

trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về MGBĐS là cần thiết nhằm
đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản
hướng dẫn thi hành. Với ý nghĩa như vậy, học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về
môi giới bất động sản ở Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của mình.

1


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Môi giới BĐS và pháp luật về MGBĐS là vấn đề được giới luật học nước ta
quan tâm nghiên cứu. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này
được công bố mà tiêu biểu là một số công trình cụ thể sau đây: i) Dự án VIE/97/016
(1997), Phát triển thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học do Viện
Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương - Bộ Kế hoạch và Đầu tư thực hiện dưới sự
bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP); ii) Doãn Hồng Nhung
(chủ nhiệm) (2009), Đề tài QL08.01: Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam, nghiệm thu tháng 11/2009 tại Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội; iii) Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội; iv) Doãn Hồng Nhung
(2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở
Việt Nam, Nxb Lao động, Hà Nội; v) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (chủ
biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn
Quang Tuyến (2011), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp,
Hà Nội; vii) Phạm Ngọc Quỳnh Hương (2008), Thị trường bất động sản Hà Nội từ
khi mở rộng quy mô năm 2008, Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế - Đại học
Quốc gia Hà Nội; viii) Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất
động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà
Nội; ix) Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam,
Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2013); x) Nguyễn
Quang Tuyến và Nguyễn Thành Luân (2016), Những điểm mới của Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 về kinh doanh dịch vụ bất động sản, Tạp chí Luật học, số 11, v.v...

Những công trình nghiên cứu nói trên đã đạt được các kết quả nghiên cứu
cơ bản sau:
Một là, phân tích một số vấn đề lý luận về MGBĐS và pháp luật về MGBĐS
thông qua việc luận giải khái niệm, đặc điểm của MGBĐS; khái niệm, đặc điểm của
pháp luật về MGBĐS; ý nghĩa của MGBĐS; các nguyên tắc của MGBĐS v.v...

2


Hai là, đánh giá thực trạng pháp luật về MGBĐS và thực tiễn thi hành nhằm
nhận diện những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc...
Ba là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về MGBĐS,
nâng cao hiệu quả thi hành.
Tuy nhiên, các công trình khoa học trên đây nghiên cứu MGBĐS dưới góc
độ chính sách, pháp luật dựa chủ yếu trên nội dung của Luật KDBĐS năm 2006.
Hiện nay, đạo Luật này được thay thế bằng Luật KDBĐS năm 2014 và có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/07/2015. Luật KDBĐS năm 2014 có những sửa đổi, bổ sung về
kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và về MGBĐS nói riêng. Điều này đặt ra yêu
cầu cần nghiên cứu, tìm hiểu về MGBĐS với những quy định mới của Luật
KDBĐS năm 2014. Nghiên cứu pháp luật về MGBĐS, tác giả đã kế thừa những kết
quả nghiên cứu lý luận về MGBĐS của các công trình khoa học liên quan đến đề tài
đã công bố như khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, các nguyên tắc và nội dung của
MGBĐS; kinh nghiệm các nước về MGBĐS; lịch sử hình thành và phát triển của
pháp luật về MGBĐS v.v... Bên cạnh đó, các phương pháp nghiên cứu như phương
pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp nghiên cứu đa ngành, phương
pháp tổng hợp v.v... được tác giả tiếp thu và kế thừa trong quá trình nghiên cứu đề
tài luận văn của mình. Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa
học có liên quan, tác giả đi sâu nghiên cứu đề tài pháp luật về MGBĐS ở Việt Nam.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp nâng
cao hiệu quả thi hành pháp luật về MGBĐS tại Việt Nam.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn cần giải quyết các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau:
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về MGBĐS như khái niệm, đặc điểm
của MGBĐS; vai trò, các nguyên tắc và nội dung của MGBĐS; cơ sở hình thành
loại hình kinh doanh dịch vụ MGBĐS…

3


- Phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về MGBĐS như làm rõ khái niệm,
đặc điểm; yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với MGBĐS; các yếu tố tác động
đến pháp luật về MGBĐS; khái quát quá trình phát triển của pháp luật về MGBĐS
ở nước ta…

- Đánh giá thực trạng pháp luật về MGBĐS ở nước ta và thực tiễn thi hành
thông qua việc bình luận nội dung các quy định về MGBĐS; đánh giá những kết
quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém trong
quá trình thi hành pháp luật về MGBĐS.

- Đưa ra định hướng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về MGBĐS ở Việt Nam hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung chủ yếu vào các vấn đề sau:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
- Các quan điểm, trường phái lý thuyết về kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung

và MGBĐS nói riêng của các nhà khoa học, học giả trong và ngoài nước.
- Nội dung các quy định về MGBĐS của Luật KDBĐS năm 2014 và các
văn bản hướng dẫn thi hành.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về MGBĐS ở nước ta hiện nay.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về MGBĐS ở Việt Nam là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng.
Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm
vi nghiên cứu vào một số nội dung cụ thể sau đây:
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nghiên cứu các quy định về
MGBĐS của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn nghiên cứu các quy
định về MGBĐS được ban hành từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS năm
2006) đến nay.

4


- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Luận văn nghiên cứu thực
tiễn thi hành pháp luật về MGBĐS trong phạm vi cả nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu, phương pháp luận nghiên
cứu khoa học của luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, hệ thống hóa v.v... được
sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận về MGBĐS và pháp luật về MGBĐS.
- Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp lập luận lô gic
v.v được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về MGBĐS và thực tiễn thi
hành nhằm nhận diện những kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân làm
cơ sở đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về MGBĐS ở

Việt Nam.
- Phương pháp quy nạp, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải v.v...
được sử dụng để nghiên cứu định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
MGBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam.
6. Kết quả nghiên cứu mới của luận văn
Về lý luận. Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung cơ sở lý luận về môi giới
BĐS và pháp luật về môi giới BĐS ở Việt Nam dựa trên việc tiếp cận, kế thừa
những kết quả nghiên cứu của các công trình liên quan đến đề tài được công bố ở
trong nước và quốc tế.
Về thực tiễn. Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật về môi giới BĐS
thông qua việc phân tích, bình luận các quy định về điều kiện, nguyên tắc, hợp đồng
môi giới BĐS; phí môi giới và hoa hồng môi giới BĐS; quyền và nghĩa vụ của các
bên trong quan hệ môi giới BĐS. Đồng thời, luận văn đánh giá thực tiễn thi hành
lĩnh vực pháp luật này trên các phương diện kết quả; hạn chế, tồn tại và nguyên
nhân trên cơ sở tham chiếu, so sánh với Luật kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn
bản hướng dẫn thi hành.

5


Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị cho các nhà
hoạch định chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS; cho đội ngũ cán bộ, công
chức thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS. Mặt khác, luận văn là
tài liệu tham khảo bổ ích cho các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật về
môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn thi

hành ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản và nâng
cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam hiện nay.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về môi giới bất động sản
1.1.1. Khái niệm môi giới bất động sản
Do BĐS cố định về vị trí địa lý không di dời được nên người bán/người cho
thuê BĐS không thể mang BĐS ra "chợ" để bán. Họ chỉ có thể mang thông tin về
BĐS đi bán, cho thuê; đồng thời, người mua/người thuê tìm hiểu về BĐS dựa trên
thông tin do người bán/người cho thuê cung cấp. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho người
mua/người thuê trong trường hợp người bán/người cho thuê cung cấp thống tin về
BĐS không đầy đủ, chính xác. Mặt khác, do mỗi BĐS lại có tính cá biệt (có nghĩa
là mỗi BĐS lại khác nhau về vị trí địa lý, hướng, diện tích, hình thể, giấy tờ pháp lý,
nguồn gốc sử dụng v.v...) nên một BĐS có thể phù hợp với người này nhưng lại
không phù hợp với người khác v.v... Vì vậy người mua/người thuê BĐS rất khó lựa
chọn và mất nhiều thời gian để tìm được một BĐS phù hợp cho mình. Hơn nữa,
BĐS là tài sản có giá trị lớn và việc KDBĐS rất phức tạp phải qua rất nhiều quy
trình, thủ tục, giấy tờ pháp lý chặt chẽ v.v mà không phải bất cứ người mua/người
thuê; người bán/người cho thuê BĐS nào cũng có những hiểu biết đầy đủ để thực
hiện đúng những quy định này… Để phòng ngừa rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp
pháp khi tham gia thị trường BĐS, các chủ thể cần đến sự tư vấn, giúp đỡ của
những người am hiểu pháp luật, có kinh nghiệm về thị trường BĐS. Từ đó xuất hiện
một nghề kinh doanh dịch vụ có tên gọi là MGBĐS.
Vậy thế nào là MGBĐS? Để trả lời câu hỏi này, trước tiên, cần xem xét khái

niệm về môi giới nói chung. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng thì môi giới được
định nghĩa là "người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì" [51].
Ngoài ra, việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông
qua vai trò làm trung gian cho các thương vụ giữa các bên với nhau. Hiểu theo khía
cạnh này, môi giới chính là hoạt động kết nối giữa các bên. Trong thực tế có nhiều

7


loại hình môi giới nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội như môi giới hôn nhân, môi
giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung...
Trong lĩnh vực KDBĐS, MGBĐS là loại hình kinh doanh cụ thể thuộc về
kinh doanh dịch vụ BĐS. Loại hình này được giới nghiên cứu nước ta nghiên cứu,
giải mã khái niệm; cụ thể:
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung:
Môi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân. Trong hoạt
động kinh doanh bất động sản người môi giới là người có khả năng kinh
doanh độc lập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thông tin, kết nối
những người có bất động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia
vào thị trường bất động sản và có nhu cầu tham gia vào thị trường bất
động sản [36].
Theo PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa:
Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng
các quyền liên quan đến bất động sản. Kết quả những hoạt động này là
việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao
đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên
quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản.
Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa
hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối
tượng của nó là quyền đối với bất động sản [15].

Trong thực tế hành vi MGBĐS gợi cho ta một hình dung rõ ràng, một nhận
thức cụ thể về hoạt động đó. Tên gọi về nghề nghiệp này thường được hiểu là
những nhóm người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS. Tuy vậy, không phải
lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào.
Đối với thuật ngữ "Bất động sản" dùng trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể gây
nhầm lẫn, ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS
mà là các quyền liên quan đến nó. Theo cách hiểu thông thường, BĐS chính là một
mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng cũng như quyền sở hữu những công

8


trình cố định gắn liền trên đất hay những thành phần của công trình mà theo luật
định riêng, tách biệt với mảnh đất. Theo đó, chỉ có các quyền về BĐS mới được
luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Thực tế, có nhiều
dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển.
Vì vậy, một điều quan trọng mà nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền nào được
luân chuyển. Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa
chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới.
Trong khoản 2 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014: "Môi giới bất động sản là
việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản". Như vậy, theo định nghĩa này thì MGBĐS là hoạt
động mà bên môi giới làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS trong việc cung cấp thông tin, đàm phán,
thương lượng, ký kết hợp đồng KDBĐS và được hưởng thù lao của khách hàng
theo hợp đồng MGBĐS. Hiện nay khái niệm MGBĐS không còn xa lạ và ngày
càng được sử dụng phổ biến trong xã hội. Nó gắn liền với một loại hình dịch vụ
mang tính chuyên nghiệp, đó là nghề MGBĐS mang lại thu nhập cao và được nhiều
người lựa chọn theo đuổi.
Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra quan niệm của mình về MGBĐS

như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động trung gian trong giao dịch liên quan
đến bất động sản, bao gồm tìm kiếm đối tác, cung cấp thông tin, tư vấn, hỗ trợ hoặc
đại diện cho các bên trong đàm phán, ký kết hợp đồng liên quan đến giao dịch bất
động sản. Khi hợp đồng môi giới được thực hiện, nhà môi giới được nhận một
khoản tiền phí môi giới; ngoài còn có thể được thưởng hoa hồng môi giới. Mức phí
và hoa hòng môi giới do nhà môi giới bất động sản và khách hàng thỏa thuận theo
tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng.
1.1.2. Đặc điểm của môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là một dạng cụ thể của môi giới. Nên bên cạnh những đặc
điểm chung của môi giới, loại hình MGBĐS còn có một số đặc điểm riêng cơ bản
sau đây:

9


Thứ nhất, MGBĐS chính là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi.
Hoạt động MGBĐS là một hoạt động kinh doanh dịch vụ. Bên MGBĐS
không phải là chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS mà đóng vai trò là người trung
gian, là "cầu nối" giữa bên bán và bên mua trong giao dịch KDBĐS nhằm hỗ trợ, tư
vấn, giúp đỡ các bên hai đạt được thỏa thuận và xác lập thành công một giao dịch
về BĐS.Trong hoạt động MGBĐS, thông thường bên trung gian (bên môi giới) chỉ
có quan hệ với bên thuê dịch vụ MGBĐS mà không có quan hệ với bên thứ ba (trừ
trường hợp bên môi giới cũng ký hợp đồng môi giới với người này). Bên môi giới
không có một quan hệ ủy quyền liên tục đối với một trong các bên mà mình chắp
nối. Trong hoạt động MGBĐS, bên môi giới không được nhân danh bên được môi
giới để giao dịch, cũng như thực hiện bất cứ một giao dịch nào với bên thứ ba.
Người môi giới không tham gia vào sự thực hiện mà chỉ làm thế nào cho bên được
môi giới tiếp xúc với bên thứ ba và sau đó các bên tự đi đến giao kết hợp đồng mua
bán BĐS. Ngoài ra, MGBĐS với vai trò trung gian đảm nhiệm việc đại diện theo ủy
quyền để thực hiện một số công việc liên quan đến BĐS. Thông qua việc môi giới,

bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả, đó
chính là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do các bên tự thỏa thuận. Mục
đích cuối cùng và duy nhất của hoạt động MGBĐS là nhà môi giới được nhận được
thù lao hoặc hoa hồng từ công việc của mình. Theo quy định của Luật KDBĐS năm
2014 thì MGBĐS chính là hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS.
Thứ hai, hoạt động MGBĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo
quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cá nhân/tổ chức muốn tham gia kinh
doanh dịch vụ MGBĐS phải thỏa mãn các điều kiện; bao gồm: i) Tổ chức, cá nhân
kinh doanh dịch vụ MGBĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người
có chứng chỉ hành nghề MGBĐS, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS
độc lập; ii) Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ MGBĐS độc lập nhưng phải có
chứng chỉ hành nghề MGBĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về

10


thuế; iii) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS không được đồng thời vừa
là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch KDBĐS.
Để được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS, cá nhân phải có đủ các điều
kiện sau đây: Một là, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; hai là, có trình độ tốt
nghiệp trung học phổ thông trở lên; ba là, đã qua sát hạch về kiến thức MGBĐS.
Thứ ba, hoạt động MGBĐS được thực hiện trên cơ sở dịch vụ tư vấn và
thông qua hợp đồng.
Khác với hoạt động KDBĐS hay hoạt động môi giới thương mại khác, hoạt
động kinh doanh dịch vụ MGBĐS có khách thể là cung cấp các dịch vụ tư vấn,
MGBĐS, hỗ trợ các bên trong việc tìm hiểu thông tin về BĐS, KDBĐS, về thị
trường BĐS, đàm phán, ký kết các giao dịch về BĐS,… Căn cứ vào hợp đồng, các
bên thỏa thuận về việc MGBĐS và phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Thứ tư, hoạt động MGBĐS coi trọng và đề cao năng lực, trình độ chuyên

môn, kỹ năng hành nghề.
Môi giới BĐS là loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Nó khác với hoạt động
KDBĐS. Đối với hoạt động KDBĐS, nhà đầu tư phải tạo lập hàng hóa BĐS trước
khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua. Để tạo lập hàng hóa BĐS, nhà
đầu tư KDBĐS phải bỏ vốn để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng hoặc quy
hoạch đất đai… hay mua, thuê BĐS có sẵn của tổ chức, cá nhân sau đó bán, cho
thuê lại, cho thuê mua lại kiếm lời. Vì vậy, yếu tố vốn là yếu tố quan trọng và không
thể thiếu được trong hoạt động đầu tư KDBĐS. Trong khi đó, kinh doanh dịch vụ
MGBĐS là cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng trong một thương vụ
MGBĐS. Điều này có nghĩa là nhà MGBĐS bán dịch vụ cho khách hàng nhằm mục
đích sinh lợi. Như vậy, ở đây dịch vụ là hàng hóa. Vậy hàng hóa này phải có chất
lượng đáp ứng nhu cầu, thị hiếu, tâm lý của khách hàng (người thụ hưởng dịch vụ
MGBĐS) thì mới có người mua và trả tiền cho việc sử dụng dịch vụ này. Do đó,
chất lượng của dịch vụ MGBĐS là yếu tố sống còn, yếu tố hàng đầu quyết định sự
tồn tại hay không tồn tại của loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Chất lượng của

11


dịch vụ MGBĐS lại phụ thuộc vào năng lực, trình độ chuyên môn, kỹ năng hành
nghề v.v của nhà MGBĐS nên việc cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS là một trong
những điều kiện quan trọng và không thể thiếu được để hành nghề MGBĐS.
1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là dịch vụ không thể thiếu được trong thị trường BĐS. Nó
thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS; bởi lẽ:
Thứ nhất, MGBĐS giúp cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao
dịch KDBĐS.
Do tính đặc thù về của hàng hóa BĐS và thị trường BĐS. Nó là một thị trường
không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hóa không thật đầy đủ và không
được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá BĐS

cũng không chính xác như các hàng hóa khác. Chính vì vậy, hệ thống thông tin
đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường BĐS, đó là toàn bộ
các thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm các thông tin về luật pháp, chính sách đất
đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức
cung, tâm lý, tập quán của người dân... BĐS là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm,
chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị
trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ làm cho thị trường BĐS vận hành
thuận tiện hơn. Người mua và người bán hiểu biết về những thông tin đó sẽ dễ dàng
quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Các tổ chức môi giới là một
trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS. Hệ thống các
tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của
thông tin BĐS ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham
gia trên thị trường BĐS.
Thứ hai, hoạt động MGBĐS thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Do thị trường BĐS, người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ
lượng thông tin cần thiết để lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp với mình. Bên

12


cạnh sự hoạt động chính thức của thị trường BĐS đặt dưới sự quản lý của Nhà nước
thì vẫn tồn tại các giao dịch không chính thức nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà
nước. Thị trường phát triển một cách tự phát, gia tăng tình trạng đầu cơ nhà đất dẫn
tới giá quá cao khiến mọi người không thể biết được chính xác về giá cả BĐS. Khi
mà thị trường rơi vào tình trạng "đóng băng", số lượng các giao dịch BĐS ít dẫn
đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ vực phá sản. Mặt khác, do không nắm bắt được
thông tin nên việc định giá BĐS thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan tạo
sự khan hiếm giả tạo. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Thị trường
BĐS cần có dịch vụ MGBĐS. Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã

qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị
trường, am hiểu pháp luật về BĐS, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS
thỏa mãn điều kiện của mình, tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để đưa ra quyết
định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin
sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư BĐS của các cá nhân, tổ chức sẽ có
căn cứ xác thực hơn. Giá cả BĐS trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ
cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai, minh bạch, hạn chế tình trạng
đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá
quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Thứ ba, hoạt động MGBĐS cũng chính là khai thác nguồn thu cho ngân
sách nhà nước.
Thị trường BĐS ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng
tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về BĐS là thông tin không
hoàn hảo, một số lượng đáng kể giao dịch "ngầm" nên Nhà nước khó thu thuế đối
với những người có thu nhập từ hoạt động KDBĐS. Theo thống kê có trên 70% các
giao dịch BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh
doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân
môi giới này được phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt
động có hiệu quả hơn; đồng thời, Nhà nước sẽ thu thuế từ các giao dịch BĐS.

13


Thứ tư, MGBĐS góp phần ổn định chính trị, trật tự xã hội.
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và
người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, bất kì một quan hệ giao dịch BĐS
nào trên thị trường cũng tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội. Mặt
khác, thị trường BĐS phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương. Thông tin và các yếu tố cấu thành
thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng
BĐS chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp

lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của BĐS. Đó là những thông tin, yếu tố mà
người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn... cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng
một bộ phận người mua, người thuê, nhận thế chấp... lại không am hiểu hoặc không
có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về BĐS. Một khi thị trường hoạt động
không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội,
gây tâm lý bất an, hoang mang và người dân hoài nghi về chính sách, pháp luật của
Nhà nước. Thông qua các tổ chức MGBĐS chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia
giao dịch BĐS được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về BĐS, hạn chế tiêu
cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Thứ năm, MGBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS.
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn
thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát
các hoạt động của thị trường; đồng thời, giúp mọi đối tượng tham gia hoạt động
KDBĐS tuân thủ đúng pháp luật. Trong mỗi BĐS chứa đựng các thông tin về pháp
lý, đặc tính, chủng loại... Chính vì vậy, thông qua các giao dịch trên thị trường
BĐS, những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lý đất đai của
Nhà nước sẽ được bộc lộ. Điều này giúp Nhà nước đổi mới, nâng cao hiệu quả quản
lý đất đai, quản lý BĐS như thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký
tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... nhằm tạo
điều kiện cho các quan hệ đất đai thực hiện phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội,

14


mở rộng và phát triển thị trường BĐS, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm. Nhu
cầu giao dịch BĐS ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ
chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư được đáp ứng thông qua
các tổ chức trung gian môi giới về BĐS. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức
MGBĐS là tất yếu khách quan. Dịch vụ MGBĐS được xác định là một nghề cần
được công khai hóa và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ này phát triển đúng hướng.

1.1.4. Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản
Do hoạt động môi giới có tác động trực tiếp đến việc hỗ trợ và thúc đẩy sự
phát triển của thị trường BĐS. Vì vậy, hoạt động MGBĐS phải tuân thủ các nguyên
tắc cơ bản sau đây:
Một là, MGBĐS phải tuân thủ đúng pháp luật.
Đây là nguyên tắc mang tính phổ quát cho bất cứ hoạt động kinh doanh nào
trong xã hội mà MGBĐS không phải là một ngoại lệ. Tuân thủ pháp luật trong
MGBĐS thì trước hết nhà MGBĐS hoạt động phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 62.
Trước hết muốn hành nghề thì nhà MGBĐS phải có chứng chỉ hành nghề MGBĐS
và được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ MGBĐS. Hơn nữa, trong quá
trình hoạt động, nhà MGBĐS phải chịu sự quản lý của Nhà nước, chịu sự thanh tra,
kiểm tra của các cơ quan quản lý chuyên ngành về thị trường BĐS. Nhà MGBĐS
phải nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.
Trường hợp trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, nhà môi giới sẽ bị xử phạt vi phạm hành
chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm nặng hay nhẹ.
Hai là, hoạt động MGBĐS được thực hiện dựa trên sự bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên thông qua hợp đồng.
Bình đẳng trước pháp luật là một trong những quyền cơ bản của công dân
được quy định trong Hiến pháp năm 2013 (khoản 1 Điều 16). Quyền năng này được
ghi nhận trong Luật KDBĐS năm 2014 (Điều 4). Theo đó, trong lĩnh vực MGBĐS,
tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

15


nhân nước ngoài có quyền kinh doanh dịch vụ MGBĐS (Điều 60 Luật kinh doanh
BĐS năm 2014). Các chủ thể kinh doanh dịch vụ MGBĐS được hưởng các quyền
và nghĩa vụ do pháp luật quy định. Pháp luật MGBĐS không có bất kỳ một quy định
nào phân biệt, kỳ thị giữa tổ chức, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong kinh doanh dịch vụ MGBĐS.
Xét về bản chất, MGBĐS là giao dịch dân sự. Nó được hình thành dựa trên
cơ sở bình đẳng, thỏa thuận giữa nhà môi giới với khách hàng. Có nghĩa là khi
khách hàng có nhu cầu được tư vấn, cung cấp thông tin về BĐS, tìm kiếm đối tác
thích hợp với mong muốn đàm phán, đi đến giao dịch BĐS thành công v.v... thì tìm
đến nhà MGBĐS. Căn cứ vào yêu cầu của khách hàng, nhà môi giới cung cấp các
dịch vụ và thu phí MGBĐS. Mức phí môi giới cụ thể do các bên thỏa thuận và ghi
trong hợp đồng MGBĐS. Việc làm này dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do ý chí giữa
các bên mà không hề có sự áp đặt ý chí đơn phương của một bên. Vì vậy, hoạt động
MGBĐS tiến hành dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng.
Ba là, hoạt động MGBĐS phải thực hiện trên cơ sở công khai minh bạch.
Công khai minh bạch là nguyên tắc có giá trị phổ quát trong kinh doanh nói
chung và KDBĐS nói riêng được thừa nhận rộng rãi trên thế giới. Trong hoạt động
MGBĐS, công khai minh bạch được hiểu là:
- Công khai về mức phí môi giới, tỷ lệ hoa hồng MGBĐS; về các gói dịch
vụ MGBĐS; công khai về nội dung hợp đồng MGBĐS; công khai minh bạch về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong một thương vụ MGBĐS v.v...
- Mọi khoản thu của khách hàng đều được thực hiện dựa vào các điều
khoản của hợp đồng MGBĐS và theo mức phí môi giới được niêm yết công khai và
có hóa đơn chứng từ rõ ràng. Hệ thống sổ sách tài chính được lập đầy đủ, rõ ràng và
được quản lý chặt chẽ theo đúng quy định của pháp luật.
- Công khai minh bạch về địa điểm, biển hiệu, trụ sở, chứng chỉ hành nghề
môi giới, giấy phép đăng ký kinh doanh trên Website; hoạt động MGBĐS phải

16


được đăng ký và thông báo với chính quyền sở tại, với cơ quan quản lý nhà nước về
xây dựng.

- Công khai minh bạch về thông tin BĐS mà nhà môi giới cung cấp cho
khách hàng. Hơn nữa, tại trụ sở môi giới cần lập hòm thư góp ý, số điện thoại
đường dây nóng đề tiếp nhận và giải quyết mọi phản ánh, góp ý của khách hàng và
thông báo kết quả cho khách hàng trong thời gian ngắn nhất v.v...
Bốn là, hoạt động MGBĐS phải trung thực, công tâm và tuân thủ đạo đức
nghề nghiệp.
Một trong những điểm cơ bản nhất để phân biệt giữa nhà MGBĐS với "cò
nhà đất" là hoạt động của nhà MGBĐS phải trung thực, công tâm và tuân thủ đạo
đức nghề nghiệp. Điều này có nghĩa là:
- Mọi thông tin do nhà MGBĐS cung cấp cho khách hàng phải chính xác,
trung thực mà không hề có bất kỳ một sự thiếu trung thực hoặc dối trá nào. Nhà môi
giới tuyệt đối tránh việc lừa dối để lấy tiền của khách hàng. Mọi khoản thu của
khách hàng dựa vào hợp đồng MGBĐS và nhà MGBĐS không được thu thêm hoặc
thu quá mức phí môi giới đã thỏa thuận, cam kết với khách hàng…
- Hoạt động MGBĐS phải dựa trên sự tận tâm phục vụ khách hàng. Nhà
MGBĐS coi lợi ích của khách hàng như chính lợi ích của bản thân mình và xác định
đây là kim chỉ nam cho mọi hoạt động MGBĐS. Có nghĩa là lợi ích, nhu cầu của
khách hàng là mục tiêu và là cơ sở cho hoạt động MGBĐS. Khách hàng phải được
cung cấp các dịch vụ MGBĐS với tinh thần, ý thức, trách nhiệm cao nhất; thái độ niềm
nở, văn minh, cho đáo, nhiệt tình; tính chuyên nghiệp cao v.v... từ phía nhà MGBĐS.
- Tuân thủ đạo đức nghề nghiệp là yêu cầu không thể thiếu được đối với
nhà MGBĐS nhằm xây dựng một đội ngũ các nhà MGBĐS chuyên nghiệp. Thực
tiễn ở các nước có thị trường BĐS phát triển cho thấy họ rất coi trọng việc tuân thủ
đạo đức nghề nghiệp; bởi chỉ có tuân thủ đạo đức nghề nghiệp thì nghề MGBĐS
mới trở thành một nghề chân chính và nhận được sự tôn trọng của xã hội. Không vì
chạy theo lợi nhuận mà đánh mất nhân cách, đạo đức của nhà môi giới. Điều này lại

17

càng có ý nghĩa và có giá trị sâu sắc đối với Việt Nam trong nỗ lực xây dựng và
phát triển một đội ngũ nhà MGBĐS hành nghề chuyên nghiệp trong tương lai...
1.2. Lý luận pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
1.2.1. Cơ sở của pháp luật về môi giới bất động sản
1.2.1.1. Cơ sở lý luận
Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch dựa trên sự phụ thuộc bởi
nhiều yếu tố và điều kiện mà một trong những yếu tố đó là sự ra đời và hoạt động
chuyên nghiệp của các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và dịch vụ
MGBĐS nói riêng. Pháp luật về thị trường BĐS nói chung và pháp luật về kinh
doanh dịch vụ BĐS nói riêng (trong đó có các quy định về MGBĐS) ra đời như một
kết quả tất yếu nhằm đáp ứng đòi hỏi của việc quản lý, phát triển thị trường BĐS
vận hành một cách công khai, minh bạch. Lĩnh vực pháp luật này được xây dựng
dựa trên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước tôn trọng và bảo hộ quyền
tự do kinh doanh của mọi công dân. Bởi lẽ, nếu điều này không được thực hiện thì
sẽ không khuyến khích mọi thành viên trong xã hội bỏ vốn đầu tư kinh doanh; năng
động, sáng tạo trong lao động tạo ra ngày càng nhiều của cải vật chất nhằm thực
hiện mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh". Điều
này có nghĩa là nền kinh tế thị trường tạo những tiền đề cần thiết cho phép công dân
tự do kinh doanh trên mọi lĩnh vực của đời sống, xã hội mà không trái với quy định
của pháp luật. Tuy nhiên, kinh doanh phải nhằm mục đích thu lợi nhuận, bởi lợi
nhuận là động lực, là thuộc tính không để thiếu được của kinh doanh. Như một tất
yếu, con người sẽ tìm đến những lĩnh vực kinh doanh đem lại cho mình lợi nhuận
nhiều nhất. Lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi
nhuận cho con người; do tỷ suất đầu tư trên một đơn vị BĐS là rất lớn. Muốn đạt
được lợi nhuận tối đa từ hoạt động đầu tư, KDBĐS (bao gồm KDBĐS và kinh
doanh dịch vụ BĐS), một số chủ thể không từ một thủ đoạn nào kể cả việc sử dụng
các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tin thất

18