101 phương pháp định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng tại công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính việt nam (VVFC)

Luận văn tốt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình
hình thực tế của đơn vị thực tập.
Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)

SV: Nguyễn Trường Giang

1

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

MỤC LỤC

SV: Nguyễn Trường Giang

2

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

BĐS:Bất động sản.

CN: Chi nhánh.
CP: Chính phủ.
CSHT: Cơ sở hạ tầng.
CTXD: Công trình xây dựng.
GCN: Giấy chứng nhận.
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
KT-XH: Kinh tế - xã hội.
KV: Khu vực.
GPMB: Giải phóng mặt bằng.
LS : Lãi suất.
NHNN: Ngân hàng Nhà nước.
QSDĐ: Quyền sử dụng đất.
TĐG: Thẩm định giá.
TĐV:Thẩm định viên.
TNMT: Tài nguyên môi trường.
TP: Thành phố.
TSSS: Tài sản so sánh.
UBND: Ủy ban nhân dân.
VNĐ: Việt Nam đồng.
VP DD: Văn phòng giao dịch.
XHCH: Xã hội chủ nghĩa.
SDTNVHQN: Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

SV: Nguyễn Trường Giang

3

Lớp: CQ52/16.02

Luận văn tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Bảng thông tin các BĐS.
Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh các yếu tố.
Bảng 2.3. Đánh giá về CSHT nơi có dự án.

SV: Nguyễn Trường Giang

4

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá VVFC.
Sơ đồ 2.4: Phân vùng, phân hạng đất nông nghiệp.
Sơ đồ 2.5: Phân vùng, phân hạng đất phi nông nghiệp.
Sơ đồ 2.6: Phân loại đô thị

SV: Nguyễn Trường Giang

5

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Đất nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây
dựng các khu công nghiệp, khu du lịch – dịch vụ, khu dân cư, các công trình
cơ sở hạ tầng kĩ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế
- xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân
dân ngày càng tăng. Việc thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho
những nhu cầu trên một cách khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài
và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết.
. Trong những năm qua, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế
nước nhà thì số lượng dự án đầu tư cũng tăng lên không ngừng, mà công việc
bắt buộc đầu tiên khi thực hiện dự án chính là bồi thường giải phóng mặt bằng
– khâu quan trọng nhất và cũng là đặc thù nhất vì nó không những ảnh hưởng
đến tiến độ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự ổn định tình hình chính trị - xã
hội của địa phương. Trong giai đoạn bồi thường thiệt hại cho dân, cho các đơn
vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nói chung và định giá đất nói
riêng là một vấn đề gặp nhiều khó khăn nhất. Bởi việc này liên quan tới quyền
lợi của nhiều hộ dân, nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi
ích lâu dài của cộng đồng.
Nhận thức được tầm quan trọng của bồi thường GPMB, VVFC đã và
đang cố gắng từng bước hoàn thiện hơn công tác này và đặc biệt là về phương
pháp định giá đất bồi thường. Em đã chọn đề tài: “Phương pháp định giá đất
bồi thường giải phóng mặt bằng tại Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ
Tài chính Việt Nam (VVFC)” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp của
mình.

SV: Nguyễn Trường Giang

6

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

2. Mục tiêu của đề tài:
- Hệ thống hóa những lý luận chung về phương pháp định giá đất bồi
thường GPMB.
- Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng từ đó tìm ra hạn chế,
nguyên nhân và hạn chế phương pháp định giá đất bồi thường GPMB tại
VVFC.
- Đề xuất giải pháp và kiến nghị hoàn thiện phương pháp định giá đất khi
bồi thường GMPB tại Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp Định giá đất bồi thường GPMB
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu ở công ty VVFC.
Tại dự án làm tuyến đường số 5 vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ
Tây năm 2015
Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lê-nin
và những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta đối với việc GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất.
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng, đó là:






Phương pháp thống kê.
Phương pháp phân tích tổng hợp.
Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Điều tra thu thập số liệu.
Phân tích so sánh ...

4. Kết cấu của luận văn tốt nghiệp:
Ngoài Lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo đề tài
được kết cấu thành 3 chương:
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG GPMB.

SV: Nguyễn Trường Giang

7

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG GPMB TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ
VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG GPMB TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ
VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI.
Em xin gửi lời cảm ơn đến GV.Vũ Thị Lan Nhung, cùng các anh chị
trong Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đã tận tình

giúp đỡ, chỉ bảo em về mặt kiến thức, nghiệp vụ và cung cấp số liệu thực tế
trong quá trình thực tập.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên luận văn tốt nghiệp không tránh khỏi
những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được ý kiến
đóng góp từ phía thầy cô và bạn đọc.

SV: Nguyễn Trường Giang

8

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG GPMB
1.1. Tổng quan về đất đai và bồi thường GPMB.
1.1.1. Đất đai.
1.1.1.1 Khái niệm đất đai.
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, theo thời gian thì con
người xuất hiện, tác động và cải tạo đất đai, sử dụng đất đai theo mục đích
của mình và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức
lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ...).
Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những

kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước
hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. ..)".
Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,
động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng
đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại
hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác ) giữ vai trò quan
trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của
xã hội loài người.
Theo Luật Đất đai năm 1993: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
SV: Nguyễn Trường Giang

9

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”
Xem xét trên phương diện thẩm định giá: Bản thân đất đai nếu tách rời ra
thì không thể một mình thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có
giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có thể đạt
mục đích trở thành không gian cư trú. Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng
của BĐS và là một loại hàng hóa quan trọng trong thị trường BĐS.
1.1.1.2. Đặc điểm của đất đai.
- Đất đai mang các đặc điểm sau:

 Tính cố định về vị trí: Đất đai cố định về vị trí, về địa điểm và không có khác,
đất khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian
nguyên do thiên nhiên ban tặng, đất đai không giống các hàng hóa khác có
thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó đất đai là có giới hạn và bị giới hạn
về không gian. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không
giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu,
vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ
tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém
hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ và chịu sự chi
phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Đất đai là nguồn tài nguyên kém
thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá
trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản
xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh
nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia.
 Tính có giá trị lớn: Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và
giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Thường giá trị của
đất đai cao, là bộ phận cấu thành nên giá trị BĐS.

SV: Nguyễn Trường Giang

10

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

 Tính bền vững: Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị
đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian, đất đai là tài nguyên thiên

nhiên và được xem là không thể hủy hoại.
 Tính khan hiếm: Diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và có tính khác
biệt, cố định về vị trí…
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đất đai chịu ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặt vật lý
và kinh tế. Giá trị của đất đai ở khu vực này có thể bị tác động bởi giá đất ở
khu vực khác liền kề khác. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ là tăng vẻ đẹp và
nâng cao giá của đất đai và công trình xây dựng trong khu vực đó.
 Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người: Con
người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu
cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay
đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được
hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con
người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao
động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất
có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các
quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội
phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà
tư bản với công nhân...
 Đất đai là một hàng hóa đặc biệt: Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ
đất đai phong phú hơn rất nhiều, QSDĐ được trao đổi, mua bán, chuyển
nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như
là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan
đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh
hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
1.1.1.3. Vai trò của đất đai.

SV: Nguyễn Trường Giang

11

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài
nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật
và con người trên trái đất.
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử
dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an
toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... Chính vì vậy, khi sử
dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và
cải tạo đất.
Vai trò của đất đai nói riêng gắn liền với vai trò của BĐS nói chung. Đối
với nhà đầu tư, đất đai và BĐS không chỉ là một loại tài sản vật chất đơn
thuần mà còn là tài sản tài chính. Với những đặc điểm riêng biệt, loại tài sản
này trở thành lựa chọn đầu tư lý tưởng trong một danh mục đầu tư.
Vai trò của đất đai và BĐS trong một danh mục đầu tư với nhiều loại
hình tài sản:
 Nâng cao lợi nhuận đầu tư.
 BĐS là một loại hình tài sản có khả năng tạo ra lợi nhuận hấp dẫn so với các
loại hình đầu tư khác. Xét trên khía cạnh một danh mục đầu tư gồm nhiều loại
tài sản khác nhau, việc đưa BĐS vào danh mục đầu tư sẽ giúp gia tăng lợi
nhuận trong khi vẫn duy trì được mức độ rủi ro không đổi.

 Phòng ngừa rủi ro lạm phát.
 Về dài hạn, các khoản đầu tư BĐS sẽ được phòng ngừa rủi ro từ lạm phát vì
doanh thu từ các khoản đầu tư này đến từ hợp đồng cho thuê theo thời hạn,
mà các khoản thu này hay tăng dần theo lạm phát.
SV: Nguyễn Trường Giang

12

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

 Phân tán rủi ro của danh mục đầu tư
 Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư BĐS mang tính
khác biệt so với các tài sản tài chính khác. BĐS thường biến động theo điều
kiện của thị trường BĐS, việc đáo hạn hợp đồng thuê BĐS và chi phí xây
dựng.
1.1.1.4.Phân loại đất đai.
Theo luật Đất đai 2013 số 45/2013 Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai
được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại

nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không
trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại
động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng

SV: Nguyễn Trường Giang

13

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây
giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt,
hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch
sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải

trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn
thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

SV: Nguyễn Trường Giang

14

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc
bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông
nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm
mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

1.1.2. Khái quát về bồi thường, giải phóng mặt bằng.
1.1.2.1. Bồi thường.
- Theo Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: Bồi thường về đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi
cho người sử dụng đất.
- “Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều được chi trả bằng tiền.

+ Sự mất mát của người thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần.
+Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng
chế và vẫn là đòi hỏi sự “hi sinh”, không thể bồi thường ngang tuyệt đối.
-Bồi thường trong quá trình GPMB của Nhà nước theo pháp luật đất đai
là nhà nước thu hồi phần nào sẽ tiến hành bồi thường phần đó. Nếu trong
trường hợp phần đất bị nhà nước thu hồi dẫn đến hệ quả lấn vào diện tích căn
nhà gia đình đang sinh sống phải phá đi thì nhà nước có thể tiến hành hỗ trợ
tái định cư cho gia đình.

SV: Nguyễn Trường Giang

15

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

-Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
-Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Giải phóng mặt bằng.
- Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới.
Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự
án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.

- Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây
dựng một công trình mới.
- Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự
án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan
trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng.
- Từ đó có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền bù về
mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là
họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ,
nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho
người dân sống và ổn định.

SV: Nguyễn Trường Giang

16

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

- Khi giải quyết các vấn đề liên quan đến GPMB phải đảm bảo tính công khai,
minh bạch, phát huy dân chủ của dân. Việc GPMB phải đảm bảo kết hợp các lợi
ích của người dân, nhà đầu tư, Nhà nước trên cơ sở luật pháp hiện hành.
1.1.2.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
Là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một
vùng nhất định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực

hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tùy thuộc vào
từng dự án. Công tác giải phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng cửa
từng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, đất đai lại càng có giá trị đặc
biệt, thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là điều dễ dàng. Điều này
khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc thực hiện có phần
đơn giản hơn.
Tính phức tạp: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi giải
phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn. Ở các khu đô thị lớn do đất có
giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di
chuyển chỗ do bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác. Mặt
khác do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ,
nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó cho
công tác kê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi Luật đất đai và các chính
sách được thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng từ trước không được
đồng bộ đặc biệt là công tác định giá đền bù không thỏa đáng cho người dân
trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây lì không chịu di
chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực tái định
cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không có
đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt.

SV: Nguyễn Trường Giang

17

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

1.1.2.4. Ý nghĩa và vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc

phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
- Ý nghĩa.
Công tác GPMB mang tính quyết định tốc độ của các dự án, là khâu đầu tiên
thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa dự án”.
Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của
chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của
người dân bị thu hồi đất.
GPMB là có một ý nghĩa quan trọng trên con đường công nghiệp hóa –
hiện đại hóa đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ
tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở
văn hóa giáo dục, thể dục thể thao cũng được phát triển, tốc độ đô thị hóa cũng
diễn ra nhanh chóng.
- Vai trò.
Rõ ràng, Giải phóng mặt bằng có vai trò vô cùng quan
trọng:
-Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng.
+Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích
ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật,
hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát
triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự
án có được triển khai hay không.
+Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án.
Tiến độ thực hiện dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như:
tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán người dân trong
khu vực bị giải tỏa..., nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB.

SV: Nguyễn Trường Giang

18

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc
thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến
tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt
hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn, một dự án dự kiến hoàn
thành đến hết mùa khô nhưng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng
phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập
trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực
hiện dự án khác.
+Về mặt kinh tế của dự án.
GPMB thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải tỏa đền bù, có điều
kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi
phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng
vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong
nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo
tận dụng cơ hội đấu thầu các công trình khác.
-Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
+Nếu công tác GPMB không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng
“treo” công trình làm cho chất lượng công trình giảm, các mục tiêu ban đầu
không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho Ngân sách Nhà nước.
Mặt khác, khi giải quyết không thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người
có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt là khiếu kiện tập
thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.
1.2.

Định giá đất bồi thường GPMB.

1.2.1. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thường GPMB.
Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà
hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân
sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ,... xác
SV: Nguyễn Trường Giang

19

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế
chấp, khi bán đấu giá QSDĐ để trả nợ và để thi hành án.... Đó là hai mặt đối
lập nhau. Từ đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một người sử dụng
đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt,
nhưng để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản... thì giá đất càng cao càng
có lợi.
Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu
hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được
Nhà nước phê duyệt.
Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:
+Tính thuế chuyển QSDĐ và các loại thuế khác theo luật định.
+Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
+Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi.
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp do
nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó giá đất để bồi thường thiệt hại là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại trong công tác đền bù khi
GPMB. Nó làm ảnh hưởng tới tiến độ GPMB, tiến độ thực hiện các dự án và

do đó ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế xã hội đất nước vì nó liên quan lợi
ích của nhiều bên (cả người dân và Nhà nước)
Trong khi đó giá đất là một khái niệm khái mới mẻ và là một phần quan
trọng của công tác bồi thường khi GPMB. Do đó để đảm bảo công bằng lợi
ích các bên và đánh giá đúng tiềm năng đất đai, góp phần cho công tác GPMB
được thuận lợi, nhanh chóng thì công tác định giá đất cho mục đích bồi
thường GPMB là cần thiết.
1.2.2. Giá đất bồi thường.
Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể
được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành
SV: Nguyễn Trường Giang

20

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

chính ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại
đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và
có được cách thức tác động vào đất theo các mục đích kinh tế- xã hội.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Như vậy,
Luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần
giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần
diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước.
Giá đất bồi thường là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi do
UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ, dù cho công tác đền bù

diễn ra theo đúng tiến độ thì cũng không tránh khỏi những biến động của thị
trường, chính điều này dẫn đến sự chênh lệch về giá. Thực tế thì công tác thực
hiện GPMB diễn ra rất chậm, kể từ khi có quyết định thu hồi khoảng thời gian
đó có thể tính đơn vị là “năm”, vì vậy sự biến động về giá cả thị trường là
không tránh khỏi.
1.2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng giá đất.
Giá đất cũng như các loại hàng hóa khác luôn chịu sự chi phối của các
quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh. Ba nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất đó là:
Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS.
-Nhóm yếu tố tự nhiên.
+Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay
một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở
các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay
SV: Nguyễn Trường Giang

21

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS
nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
+Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng.

+Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất.
+Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
+Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
-Nhóm yếu tố kinh tế:
+Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao.
-Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
+Tính hữu dụng của BĐS: Mục đích sử dụng do quy hoạch xây dựng đô
thị quy định, mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, vì vậy việc định giá đất phải dựa
trên cơ sở mục đích sử dụng xác định tại thời điểm xác định.
+Quan hệ cung cầu loại BĐS trên thị trường: Cung – cầu là nhân tố
“động” cũng ảnh hưởng chi phối tới giá đất, làm cho giá đất luôn luôn biến
SV: Nguyễn Trường Giang

22

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

động. Nó có tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các địa phương
khác nhau nhưng thông thường mối tương quan giữa “cung – cầu” ở thành
phố biến động nhiều hơn so với giá đất ở nông thôn.
Các yếu tố về pháp lý:
-Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về QSDĐ,
…
-Các quy định về QSDĐ: tình trạng cho thuê đất, tình trạng tranh chấp
QSDĐ, …
Các yếu tố chung bên ngoài.
-Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt
động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói
riêng. Chẳng hạn sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể
làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
-Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
+Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
+Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
+Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
+Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
+Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
+Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
+Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
+Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
+Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
+Mức độ lạm phát chung.
SV: Nguyễn Trường Giang

23

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

+Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
-Các yếu tố xã hội:
+Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của
dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá
vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo
dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình
trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm
gia đình, xã hội của những người đang chung sống. Vấn đề về phong thuỷ.
1.2.3. Căn cứ xác định giá đất bồi thường.
Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất để tính giá bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất là bảng giá đất cụ thể.
Theo quy định tại Điều 28 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi
tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất
cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì “Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên
và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng 6 hàng năm…”
Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, mỗi địa phương sẽ có bảng giá
đất cụ thể khác nhau. Bởi vậy không thể đưa ra lời khẳng định chính xác về
mức độ phù hợp của giá đất với tình hình thị trường về đất tại địa phương.

Để tính mức phải trả của người sử dụng đất mới có các căn cứ sau đây:
+Loại đất bị thu hồi: Cần quan tâm đến những yếu tố nhân tạo như là vai
trò của con người đã tác động vào đất.

SV: Nguyễn Trường Giang

24

Lớp: CQ52/16.02


Luận văn tốt nghiệp

• Đối với đất nông nghiệp: đó là các khoản đầu tư xây dựng cho hệ thống thuỷ
lợi, các hệ thống cải tạo đất khác, các sân phơi, kho lưu trữ thóc, những chi
phí thâm canh của chủ sử dụng đất
• Đối với đất ở: đó là các khoản đầu tư của Nhà nước bao gồm xây dựng cơ sở
hạ tầng, còn của các chủ sử dụng đó là đầu tư xây dựng nhà ở và chi phí cho
đất.
• Đối với đất đô thị: Nhà nước phải chi phí cho việc GPMB và xây dựng CSHT
còn các chủ thể sử dụng đất phải bỏ ra chi phí đầu tư xây dựng cải tạo đất để
phục vụ cho mục đích kinh doanh. Tất cả các khoản đầu tư ấy không chỉ do
Nhà nước đầu tư mà còn có một phần vốn đầu tư của người sử dụng đất. Như
vậy cái giá phải thu hồi từ người sử dụng đất và cái giá phải đền bù cho người
bị thu hồi đất có thể không ăn khớp nhau mà về nguyên tắc giá phải thu hồi từ
người sử dụng đất lớn hơn giá phải đền bù cho người bị thu hồi đất.
+Loại công trình được xây dựng: công trình đó được sử dụng vào mục
đích công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh-quốc phòng hay muốn nói đến tầm
quan trọng của dự án đối với sự phát triển kinh tế của một vùng, địa phương,
hay của quốc gia.Công trình đó phục vụ cuộc sống của người dân bị thu hồi

đất như thế nào?
1.2.4 Ý nghĩa của định giá đất bồi thường GPMB.
Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm
vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao. Các dự án mở rộng
không gian TP, cải tạo các nốt giao thông, xây dựng các tuyến đường, di
chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển
nhà,...liên quan mật thiết với GPMB.
Định giá đền bù GPMB liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp
luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc
định giá là rất quan trọng. Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà
SV: Nguyễn Trường Giang

25

Lớp: CQ52/16.02