Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực hiện tại công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông đà

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này trước tiên em xin gửi đến các
quý thầy, cô giáo trường đại học Thương Mại lời cảm ơn chân thành và sâu sắc
nhất.
Đặc biệt, em xin gửi đến cô ThS. Đinh Thị Thanh Thủy – người đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này lời cảm ơn sâu
sắc nhất.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của ban lãnh đạo , cô chú , anh chị và
toàn thể nhân viên Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp
Sông Đà đã tạo điều kiện cho em tìm hiểu cung cấp các số liệu và tài liệu cho em
trong quá trình thực tập và làm chuyên đề .
Vì kiến thức bản thân còn hạn chế, trong quá trình thực tập, hoàn thiện chuyên
đề này em không tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận được những ý kiến đóng
góp từ cô cũng như quý công ty.
Em xin chân thành cảm ơn.

1


MỤC LỤC

2


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
BLDS
KCN

: Bất động sản
: Bộ Luật dân sự

: Khu công nghiệp

3


LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó Nhà nước cần thiết phải quản
lý bằng pháp luật để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động
sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng, quyền thừa kế. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các
thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu
xây dựng, thị trường lao động...Ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất
động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát
triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng
kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả
nước.
Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho…
trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục và ảnh hưởng sâu rộng
đến nền kinh tế - xã hội Việt Nam. Pháp luật cũng đã kịp thời được ban hành để
điều chỉnh thị trường bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ban
hành cùng các Nghị định và Thông tư hướng dẫn nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lý
kiểm soát và điều chỉnh các giao dịch trên cho thị trường bất động sản phát triển.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là công cụ pháp lý để thực hiện và kiểm
soát các rủi ro về giao dịch về kinh doanh bất động sản.
Đối với các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất
động sản. Việc nắm bắt những quy định của pháp luật về hợp đồng đối với loại hình
kinh doanh này cũng như các giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông

qua hợp đồng theo quy định của pháp luật để tránh rủi ro về sau. Đây là yếu tổ sống
còn quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Với những lý do cơ bản trên, người viết lựa chọn đề tài: " Thực trạng pháp
luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ
phần Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà " với mong muốn tìm
hiểu về thực trạng thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần
Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà từ đó nêu lên một số kiến
nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động thực hiện hợp đồng kinh doanh bất
động sản của công ty góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản.

4


-

2. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan
Nghiên cứu về hợp đồng nói chung thì đã có rất nhiều các công trình nghiên
cứu như: “Chế độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay” của TS. Phạm Hữu Nghị nghiên cứu về chế độ hợp đồng nói chung trong
nền kinh tế bất động sản; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp
đồng kinh tế vô hiệu” của TS. Lê Thị Bích Thọ nghiên cứu về hợp đồng kinh tế vô
hiệu và các hậu quả pháp lý của hợp đồng kinh tế vô hiệu; “Giao dịch dân sự vô
hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của TS.
Nguyễn Văn Cường nghiên cứu giao dịch dân sự vô hiệu nói chung; “Luật Hợp
đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án”, của TS. Đỗ Văn Đại nghiên cứu các
chế định tring hợp đồng Việt Nam và áp dụng bình luận bản án cụ thể; Một số vấn
đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay” của Nguyễn
Như Phát - Lê Thu Thủy nghiên cứu về lý luận và đưa ra thực tiễn tại pháp luật hợp
đồng tại Việt Nam; ….Nghiên cứu về hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn chung

còn ít công trình nghiên cứu, có thể kể đến các công trình như: Sách chuyên khảo
“Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS Thái Bá
Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà
ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung đồng người
viết với một số người viết khác. Những công trình đó đã góp phần:
Tập hợp, hệ thống hóa và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh
bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta.
Phân tích nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta.
- Đề xuất một số ý kiến nhằm nâng cao hiệu quả trong thực hiện pháp luật về
hợp đồng kinh doanh bất động sản.
3. Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển đáng kể,
góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế – xã hội. Giải quyết vấn đề nhà ở
cho người dân và thị trường cũng là một chỉ số thể hiện sự phát triển của nền kinh
tế. Chế định hợp đồng, đặc biệt là chế định hợp đồng về nhà ở và kinh doanh bất
động sản đóng vai trò và giá trị quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh
hoạt của người dân, hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều đó đồng nghĩa rằng
việc xây dựng hệ thống pháp luật hợp đồng nhà ở, công trình xây dựng và việc đưa
pháp luật vào đời sống thực tiễn ngày càng được chú trọng, đề cao.
Tuy nhiên, thực trạng hiện nay xảy ra hàng loạt các dự án nhà ở có tranh chấp,
khiếu kiện với các con số đáng báo động kể trên, ảnh hưởng đến cuộc sống của
hàng triệu người dân. Mà lý do cơ bản là do hệ thống pháp luật nước ta ở lĩnh vực
5


này còn lỏng lẻo, tồn tại nhiều bất cập cũng như khó khăn, hạn chế, thiếu sót trong
quá trình áp dụng, gián tiếp là công cụ để những người vì lợi ích của bản thân mà
xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Những bất cập của pháp
luật xuất hiện từ giai đoạn ký kết hợp đồng về quy định hợp đồng mẫu, bảo lãnh,
điều kiện chuyển giao nhà ở hình thành trong tương lai cho đến những quy định về

quỹ bảo trì, điều kiện hợp đồng vô hiệu và cuối cùng là cấp Giấy chứng nhận đăng
ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy việc nghiên cứu pháp luật về hợp
đồng kinh doanh bất động sản rất cần thiết.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định hiện hành của pháp luật
Việt Nam về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đề tài cũng nghiên cứu
một số quy định chung của pháp luật Việt Nam về hợp đồng và một số hợp đồng
loại hợp đồng đặc thù khác: như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
mượn… thông thường.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Hiện nay, ở Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân thành hai
loại:
Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà
ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng
thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng.
Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu
giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp
đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản...
Tuy nhiên, trong bản đề tài này, người viết giới hạn phạm vi nghiên cứu về
"hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công
trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất
động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng đặt trong mối quan hệ
so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để chỉ ra những điểm đặc thù
của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản này.
Trên cơ sở những khái niệm về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đề tài tập
trung giải quyết vấn đề pháp lý về thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản
Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu chỉ đề cập đến những vấn đề pháp lí
liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản trong nước của Công ty Cổ phần
Đầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà. Dựa trên các quy định tại Luật Kinh

6


doanh bất động sản 2014, Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà
ở năm 2014.
-

-

Phạm vi không gian: Khóa luận tập trung làm rõ hệ thống các quy phạm pháp luật
quy định về hợp đồng mua bán hàng hóa của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô
thị và KCN Sông Đà.
Phạm vi thời gian: Trong khoảng từ năm 2014 trở lại đây
4.3 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của đề tài là tiếp cận một cách có hệ thống các quy định hiện hành
của pháp luật về thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản giữa các bên cũng
như thực tiễn việc thi hành các quy định này của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển
Đô thị và KCN Sông Đà. Đồng thời có sự so sánh giữa các quy định của luật và
thực tiễn thực hiện các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty
Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Đô Thị Và KCN Sông Đà. Đề tài nhằm tìm hiểu tình
hình thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu Tư
Phát Triển Đô Thị Và KCN Sông Đà, từ đó đề xuất một số kiện nghị nhằm nâng cao
hiệu quả thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản.
5. Phương pháp nghiên cứu
Nhằm giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu,
người viết đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
-Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… được
sử dụng khi nghiên cứu Chương 1, nhằm nghiên cứu cơ sở lý luận của hợp đồng và
Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích,

phương pháp hệ thống… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2, nghiên cứu thực
trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu Tư
Phát Triển Đô Thị và KCN Sông Đà, đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong
quá trình thực hiệnhợp đồng kinh doanh bất động sản tại công ty nhằm làm sáng tỏ
các vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện.
- Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp…
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3, nhằm tổng họp và hệ thống lại các vấn đề
đã nêu, đưa ra nhận xét, kiến nghị với vấn đề thực hiện hợp đồng kinh doanh bất
động sản.
6. Kết cấu của Khóa luận tốt nghiệp
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề
tài gồm 3 chương:

7


Chương 1. Một số vấn đề lý luận và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực
tiễn thực hiện tại công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp
Sông Đà.
Chương 3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng kinh
doanh bất động sản tại công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công
nghiệp Sông Đà.

8


CHƯƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái quát chung về hợp đồng
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng
Từ xa xưa, hợp đồng đã xuất hiện trong đời sống xã hội như một điều tất yếu.
Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể phải tham gia vào những giao dịch nhất
định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích do mình tạo ra và nhận lại
những lợi ích cần thiết từ các chủ thể khác nhằm thỏa mãn nhu cầu chính đáng của
mình. Một trong những phương thức cơ bản để thực hiện việc trao đổi lợi ích trong
xã hội chính là sự thỏa thuận giữa các bên, dựa trên các nguyên tắc tự do, tự
nguyện, bình đẳng và tuân theo pháp luật.
Pháp luật của nhiều nước chỉ sử dụng thuật ngữ "hợp đồng", chứ không sử
dụng các thuật ngữ hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động…
như luật Việt Nam. Quan niệm của các luật gia thuộc hệ thống Civil Law xem hợp
đồng như một kết quả phức hợp của ý chí tự do cá nhân cùng nhiều nguyên tắc pháp
lý cơ bản của Luật tư.
Bộ luật Dân sự Pháp có định nghĩa: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việc
chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đó". Theo qui định tại
Điều 1378 Bộ luật Dân sự năm 1994 của Bang Québec (Canada): Hợp đồng là sự
thống nhất ý chí, theo đó một hoặc nhiều chủ thể phải thực hiện những cam kết đã
định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác. Cả hai định nghĩa trên đều thể hiện
rõ bản chất của hợp đồng là sự "thỏa thuận" hay "thống nhất ý chí" giữa các bên.
Định nghĩa "hợp đồng" cũng được quy định tại Điều 1-201 Bộ luật Thương
mại Thống nhất Hoa Kỳ (Uniform Commercial Code of United State of America,
viết tắt là UCC): "Hợp đồng là tổng hợp các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ sự "thỏa
thuận" của các bên". Trong Bách Khoa toàn thư về Pháp luật của Hoa Kỳ cũng có
định nghĩa hợp đồng: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai thực thể pháp lý, tạo ra
một sự ràng buộc nghĩa vụ nhằm để làm một việc, hoặc để không làm một việc,
giao một vật xác định".

Khái niệm hợp đồng theo Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 385, theo đó:
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự.”

9


Một cách khái quát, có thể định nghĩa hợp đồng như sau: Hợp đồng là sự thỏa
thuận giữa các cá nhân, tổ chức bằng lời nói, hành vi, văn bản hoặc các hình thức
khác tương đương văn bản như điện báo, telex, fax, thông điệp, dữ liệu… mà thông
qua đó các bên xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp lý về các quyền
và nghĩa vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của mình.
1.1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng là một giao dịch có nhiều
bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên sự cam kết, thỏa
thuận. Bởi vậy, mặc dù trong luật thực định và trong lý luận có nhiều định nghĩa
khác nhau về hợp đồng, nhưng tất cả các định nghĩa đó đều thể hiện một quan điểm
nhất quán là luôn xem sự thỏa thuận giữa các bên là một trong các yếu tố thể hiện
bản chất của hợp đồng. Yếu tố thỏa thuận vừa là nguồn gốc, vừa là cơ sở nền tảng
tạo nên hợp đồng. Bởi vậy, có ý kiến cho rằng, "yếu tố thỏa thuận của các chủ thể là
tiền đề của hợp đồng và được xem là tuyệt đối
Về chủ thể tham gia hợp đồng: Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng phải có ít
nhất từ hai bên trở lên, vì hợp đồng dân sự là một giao dịch pháp lý song phương
hay đa phương. Các chủ thể khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách
chủ thể tức là phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một
chủ thể của quan hệ dân sự (ví dụ: nếu chủ thể là cá nhân thì phải đáp ứng được các
yêu cầu về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự…);
Mục đích hướng tới: của các bên khi tham gia hợp đồng là để xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Quyền và nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng
có phạm vi rất rộng, trước đây trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự ngày 29-4-1991

(Điều 1) quy định hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập,
thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay,
mượn, tặng, cho tài sản, làm một hoặc không làm công việc, dịch vụ hoặc các thỏa
thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu
dùng.
1.1.1.3. Các yếu tố của hợp đồng
Đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
- Đề nghị giao kết hợp đồng: Đề nghị giao kết hợp đồng là sự biểu đạt bằng lời
nói hoặc hành động nhằm thể hiện ý chí của người đề nghị trong việc mong muốn
giao kết hợp đồng và chấp nhận chịu ràng buộc bởi những đề nghị mà họ đã đưa ra
đối với bên đã được xác định cụ thể.
Đề nghị giao kết hợp đồng có thể tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau: Đề
nghị giao kết trong hợp đồng mua bán hàng hóa, đề nghị giao kết hợp đồng có thể là
10


bản chào hàng được đưa ra bởi người bán gọi là chào bán hàng hoặc được đưa ra
bởi người mua gọi là chào mua hàng. Trong đấu giá, đề nghị giao kết tồn tại dưới
hình thức bỏ giá mua của các chủ thể tham gia đấu giá. Đề nghị giao kết hợp đồng
là sự biểu đạt ý chí của bên đề nghị đối với bên được đề nghị. Sự biểu đạt này chỉ
được coi là đề nghị giao kết hợp đồng nếu thỏa mãn các điều kiện sau:
Một là, được chuyển tới chủ thể xác định, đó là người được đề nghị. Điều kiện
này cho thấy pháp luật loại trừ khả năng trở thành đề nghị giao kết hợp đồng của
những lời nói hoặc hành động đưa ra cho nhiều người nhưng không xác định đối
tượng cụ thể. Lời nói hoặc hành động trong trường hợp này thường tồn tại dưới
dạng quảng cáo hoặc thông báo hứa thưởng và được Bộ luật Dân sự Việt Nam xác
định là hành vi pháp lý đơn phương chứ không phải là đề nghị giao kết hợp đồng.
Tuy nhiên, một số nước theo hệ thống luật Anh - Mỹ lại thừa nhận khả năng đề nghị
giao kết hợp đồng có thể được đưa ra cho những người chưa xác định. Nếu có chủ
thể thực hiện đúng yêu cầu của bên đưa ra đề nghị thì sẽ hình thành một hợp đồng

và các bên có nghĩa vụ tuân thủ hợp đồng đó. Mặc dù có sự khác nhau về việc xác
định có hay không tồn tại một hợp đồng trong trường hợp này, tuy nhiên, cả hai
trường phái pháp luật có sự tương đồng ở chỗ đều xác định nghĩa vụ phát sinh đối
với chủ thể đã có hành vi pháp lý đơn phương hoặc có đề nghị giao kết hợp đồng.
Hai là, thể hiện mong muốn giao kết hợp đồng và chấp nhận chịu sự ràng buộc
bởi những đề nghị đã đưa ra. Đây là điều kiện thể hiện ý chí của chủ thể hợp đồng
và nhờ đó mà đề nghị giao kết hợp đồng được phân biệt với lời đề nghị (lời mời)
thương lượng và thông tin báo giá.
- Đề nghị thương lượng là hình thức mà một bên đưa ra lời mời tới chủ thể
khác với mong muốn chủ thể được mời sẽ đưa ra một đề nghị giao kết hợp đồng. Về
mặt hình thức, đề nghị thương lượng khá giống với đề nghị giao kết hợp đồng, tuy
nhiên đề nghị thương lượng chỉ thể hiện sự sẵn sàng của chủ thể đề nghị trong việc
xem xét các đề nghị giao kết mà chưa thể hiện mong muốn giao kết hợp đồng. Đề
nghị thương lượng thường tồn tại dưới dạng mời đấu giá hoặc mời đấu thầu. Đây là
những hoạt động mang tính chất mời gọi tất cả những chủ thể quan tâm đưa ra đề
nghị giao kết, tức là đưa ra thương lượng để đàm phán hợp đồng. Bởi vậy, lời mời
thầu hoặc mời đấu giá không được xem là đề nghị giao kết hợp đồng mà chỉ là đề
nghị để một bên khác đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng. Việc đưa ra giá bỏ thầu
hoặc giá đấu giá chính là đề nghị giao kết hợp đồng trong trường hợp này. Nếu
những đề nghị này thỏa mãn yêu cầu của một cuộc đấu thầu hoặc đấu giá và được
bên mời thầu hoặc mời đấu giá chấp nhận thì một hợp đồng sẽ được hình thành. Đề
nghị thương lượng cũng tồn tại dưới dạng niêm yết giá bán hàng hóa. Chủ cửa hàng
11


thường niêm yết giá bán hàng hóa để khách hàng biết. Tuy nhiên, việc niêm yết giá
không phải là đề nghị giao kết hợp đồng mà chỉ đơn thuần là lời mời xem hàng.
Chủ cửa hàng chưa thể hiện ý định mong muốn giao kết hợp đồng mà mới chỉ dừng
ở việc đề nghị khách hàng tham khảo hàng hóa về mặt chất lượng, giá cả và sau đó
đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa. Chính vì vậy, việc khách hàng

đồng ý mua và đề nghị thanh toán mới được coi là đề nghị giao kết hợp đồng. Cửa
hàng chấp nhận thanh toán được coi là chấp nhận giao kết và khi đó hợp đồng mua
bán hàng hóa giữa các bên được hình thành.
- Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề nghị đối
với bên đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị giao kết hợp đồng.
Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng chỉ có hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiện
sau:
- Được đưa ra trong thời hạn theo quy định của đề nghị giao kết hợp đồng;
- Chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị giao kết hợp đồng. Nếu đề nghị giao
kết hợp đồng được đưa ra khi đã hết thời hạn do người đề nghị giao kết ấn định
hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị thì được coi là một đề nghị
giao kết mới. Điều đó dẫn đến khả năng, vai trò của các bên khi đàm phán hợp đồng
sẽ thay đổi liên tục từ vị trí người đề nghị giao kết sang vị trí người được đề nghị và
ngược lại. Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng có thể bằng văn bản, bằng lời nói
hoặc bằng hành vi cụ thể.
Điều cần lưu ý là im lặng không được coi là sự đồng ý trong giao kết hợp
đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự đồng ý thì
hợp đồng được mặc nhiên thừa nhận là đã hình thành nếu hết thời hạn trả lời mà
bên được đề nghị vẫn im lặng. Vấn đề đặt ra là khi một bên đưa ra đề nghị giao kết
và có ấn định bên được đề nghị phải đưa ra trả lời chấp nhận đề nghị dưới một hình
thức cụ thể nhưng bên đề nghị không tuân thủ hình thức này thì sẽ xử lý ra sao.
Đối tượng của hợp đồng: Yếu tố không thể thiếu của hợp đồng chính là đối
tượng của hợp đồng. Sự thống nhất ý chí của các bên phải nhằm vào một đối tượng
cụ thể. Mọi hợp đồng phải có đối tượng xác định và không bị cấm đưa vào giao
dịch. Nên đối tượng của hợp đồng là bất hợp pháp thì hợp đồng bị coi là vô hiệu.
Nội dung của hợp đồng: Thông thường nội dung hợp đồng có những điều
khoản sau:
Một là, điều khoản bắt buộc như: Tên, địa chỉ của các bên giao kết hợp đồng,
đối tượng của hợp đồng, trị giá hợp đồng, thời hạn, phương thức thanh toán, ngày,

tháng, năm giao kết hợp đồng.
12


-

Hai là, điều khoản tùy nghi. Đó là những điều khoản được đưa vào hợp đồng
căn cứ vào khả năng, nhu cầu, sự thỏa thuận giữa các bên và không được vi phạm
điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Ba là, điều khoản thường lệ. Đó là những điều khoản mà nội dung của nó
được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật, các tập quán thương mại hoặc
thói quen trong hoạt động thương mại đã được thiết lập giữa các bên.
Hiệu lực của hợp đồng: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Một hợp đồng chỉ được coi là có hiệu lực nếu đồng thời thỏa mãn các dấu hiệu
sau: Chủ thể hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự
Các bên phải hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng
Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và
không trái đạo đức xã hội
Hình thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật.
*Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng có thể có hiệu lực từ thời
điểm giao kết hoặc từ thời điểm các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
*Hợp đồng vô hiệu
- Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối (còn gọi là vô hiệu mặc nhiên) là hợp đồng mặc
nhiên bị coi là vô hiệu khi không thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam quy định các trường hợp vô hiệu
tuyệt đối xảy ra trong hai trường hợp:
+ Mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc
trái đạo đức xã hội.
+ Hợp đồng được xác lập giả tạo để che giấu cho một hợp đồng khác thì hợp
đồng giả tạo sẽ bị vô hiệu tuyệt đối.

+ Trong nhiều trường hợp, nếu hợp đồng đã vô hiệu tuyệt đối nhưng các chủ
thể vẫn cố tình thực hiện sẽ bị coi là vi phạm pháp luật và phải chịu các hình thức
trách nhiệm pháp lý như trách nhiệm hành chính, trách nhiệm hình sự nếu việc thực
hiện đó đủ yếu tố cấu thành vi phạm pháp luật hành chính và vi phạm pháp luật
hình sự.
Hợp đồng vô hiệu tương đối (còn gọi là vô hiệu theo yêu cầu) là hợp đồng chỉ bị coi
là vô hiệu nếu có yêu cầu của một trong các bên hợp đồng và được tòa án thừa
nhận. Điều đó cho thấy nếu các bên không có yêu cầu hoặc yêu cầu của các bên
không được tòa án thừa nhận thì hợp đồng vẫn được thực hiện trên thực tế và vẫn có
giá trị ràng buộc các bên. Như vậy, trong trường hợp này, bản thân hợp đồng không
hội tụ đủ các điều kiện có hiệu lực nhưng không bị coi là mặc nhiên vô hiệu mà chỉ
coi là có thể bị vô hiệu. Tính hiệu lực của nó phụ thuộc vào ý chí của các bên. Chỉ

13


khi nào các bên có yêu cầu và được tòa án thừa nhận thì hợp đồng mới bị coi là vô
hiệu trên thực tế và mất đi tính ràng buộc đối với các bên. Theo quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2015, hợp đồng vô hiệu tương đối tồn tại trong các trường hợp sau:
+ Hợp đồng được giao kết bởi người chưa thành niên; người bị hạn chế hoặc
bị mất năng lực hành vi dân sự nếu pháp luật có yêu cầu hợp đồng này phải do
người đại diện của họ xác lập, thực hiện.
+ Hợp đồng được giao kết do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa.
+ Chủ thể giao kết hợp đồng không nhận thức được hành vi của mình.
Những phân tích ở trên cho thấy, hợp đồng không đồng thời thỏa mãn các điều
kiện có hiệu lực như sự đồng thuận của các bên, năng lực hành vi dân sự của chủ
thể, tính hợp pháp của hợp đồng và hình thức của hợp đồng thì bị vô hiệu (trong
trường hợp vô hiệu tuyệt đối) hoặc có thể bị vô hiệu (trong trường hợp vô hiệu
tương đối). Điều cần lưu ý là đối với trường hợp vô hiệu tương đối, nếu không có
yêu cầu của các bên và không có tuyên bố của tòa án thì hợp đồng vẫn có hiệu lực

trên thực tế ngay cả khi bản thân nó chứa đựng các yếu tố của một hợp đồng vô
hiệu. Khi đó, các bên vẫn phải thực hiện hợp đồng cho đến khi tòa án tuyên hợp
đồng đó vô hiệu. Bởi lẽ, nếu hợp đồng không bị tòa tuyên vô hiệu thì khi đó bên tự
ý không thực hiện hợp đồng sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng. Ngược lại, đối với hợp
đồng vô hiệu tuyệt đối, các bên có quyền không tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu
phát hiện ra tính vô hiệu của nó.
Khi hợp đồng được các bên xác định hoặc được tòa án tuyên là vô hiệu thì hợp
đồng đó không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết. Lý do xác định thời điểm vô
hiệu của hợp đồng như vậy là vì các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đều phát
sinh từ thời điểm hợp đồng được giao kết. Sự tồn tại của những yếu tố này là khách
quan trong suốt quá trình hợp đồng được thực hiện. Chính vì vậy, thời điểm hợp
đồng bị xác định hoặc bị tuyên vô hiệu có thể sớm hay muộn nhưng yếu tố làm cho
hợp đồng vẫn tồn tại từ khi giao kết. Hợp đồng vô hiệu không có hiệu lực kể từ thời
điểm giao kết dẫn đến hệ quả là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không trả được bằng hiện vật thì trả bằng
tiền. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được xác lập có vi phạm pháp luật thì tài sản của các
bên có thể không được hoàn trả cho nhau mà bị tịch thu theo quy định của pháp
luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Trong trường hợp chỉ có một phần
của hợp đồng vô hiệu và không ảnh hưởng đến các phần còn lại (hợp đồng vô hiệu
một phần) thì các phần khác vẫn có hiệu lực pháp luật. Việc xử lý phần hợp đồng vô
hiệu giống như đối với hợp đồng vô hiệu toàn bộ như đã phân tích ở trên.
Chế tài do vi phạm hợp đồng
14


Chủ thể có hành vi vi phạm hợp đồng có thể phải chịu các hình thức chế tài
sau: Buộc thực hiện đúng hợp đồng; bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng; tạm
ngừng. đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng.
1.1.2. Khái quát chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản của Việt Nam năm 2014 đã luật hóa và phân loại
hợp đồng kinh doanh bất động sản thành các loại hợp đồng sau: Hợp đồng mua bán
nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng
thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Một cách tổng quát, có thể định nghĩa hợp đồng kinh doanh bất động sản như
sau: Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các
bên chủ thể mà trong đó có ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản để
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nhất định nhằm tìm
kiếm lợi nhuận.
1.1.2.2. Đặc điểm, vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của một hợp
đồng nói chung và cũng có những đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, không phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giao dịch dân sự
nói chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Chủ thể của
hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầu nhất định tùy vào
loại hợp đồng mà họ là chủ thể giao dịch và ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng
kinh doanh bất động sản phải là chủ thể kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất động
sản như: nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Những bất động sản này
chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản khi đáp ứng
những điều kiện nhất định.
Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn bản và
đa số các hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của
pháp luật.
Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản luôn được hình thành vì mục đích
lợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác.
Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản được thể hiện ở những khía
cạnh cơ bản sau:
Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để các bên thực hiện một
cách chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của mình đối với đối tác.

15


Thứ hai, ở mỗi giao dịch nói chung và giao dịch về kinh doanh bất động sản
nói riêng thì hợp đồng là cơ sở trực tiếp nhất để có thể giải quyết các tranh chấp khi
phát sinh mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng.
Thứ ba, thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản, Nhà nước sẽ dễ dàng
quản lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động
sản.
1.1.2.3. Phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các hợp đồng quy định
tại Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
1.2. Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh
bất động sản
1.2.1. Cơ sở ban hành pháp luật về chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng là một giao dịch
có nhiều bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên sự cam kết,
thỏa thuận. Bởi vậy, mặc dù trong luật thực định và trong lý luận có nhiều định
nghĩa khác nhau về hợp đồng, nhưng tất cả các định nghĩa đó đều thể hiện một quan
điểm nhất quán là luôn xem sự thỏa thuận giữa các bên là một trong các yếu tố thể
hiện bản chất của hợp đồng. Yếu tố thỏa thuận vừa là nguồn gốc, vừa là cơ sở nền
tảng tạo nên hợp đồng.
- Bộ luật Dân sự năm 2015
Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành với tinh thần là một luật chung điều

chỉnh quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân phi tài sản giữa tổ chức, cá nhân trong
xã hội. Vì vậy, nó có ý nghĩa như là luật chung về hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm
2015 quy định một cách khái quát về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng; các nguyên tắc kí kết hợp đồng: tự do giao kết hợp đồng nhưng
không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, nguyên tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác,
trung thực. Đồng thời Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định về điều kiện, nội
dung, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua
bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở… Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy
định trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản và chế tài
xử lý.
16


Về cơ bản, những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là đòi hỏi trước tiên
mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ.
- Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa, tiếp nối của Luật đất đai năm 2003 và là
luật chuyên ngành có vị trí và ảnh hưởng tới hợp đồng kinh doanh bất động sản. Sự
ra đời của Luật đất đai năm 2003 đã xác định đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Điều
này là cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường
như một loại hàng hóa. Luật Đất đai quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng,
nhận chuyển nhượng đất đai. Luật Đất đai năm 2003 mở rộng phạm vi của chủ thể
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ thể được quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự
án đầu tư ở Việt Nam theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời
gian thuê. Đồng thời, nó cũng quy định về loại đất được giao dịch và điều kiện để

quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường. Luật đất đai 2013 kế thừa
những quy định trên của Luật đất đai 2003, đồng thời cũng quy định cụ thể hơn các
vấn đề liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường
hợp, kể cả trường hợp không có giấy tờ gì về đất đai. Nhìn chung, Luật Đất đai năm
2013 có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng và chủ thể của hợp đồng
kinh doanh bất động sản.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của các chủ
thể trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đồng thời, đạo Luật trực tiếp điều chỉnh
về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật cũng quy định cụ thể về nội dung, hình
thức pháp lý của các hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do
vi phạm hợp đồng...
- Luật Nhà ở năm 2014
Luật nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhiều loại: nhà ở riêng lẻ, nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà công vụ. Tuy nhiên, không phải tất cả
các loại nhà ở trên đều được phép đưa vào giao dịch trên thị trường. Về cơ bản, trừ
loại nhà ở công vụ; còn tất cả các loại nhà ở khác đều có thể đưa vào giao dịch trên
thị trường. Nhưng để có thể trở thành đối tượng hợp pháp trong hợp đồng kinh

17


doanh bất động sản thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy định của luật
này.
1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản
1.2.2.1 Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản
Điều kiện và trách nhiệm của chủ thể là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản được quy định tại Điều 10, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể
như sau:
Thứ nhất, đối với chủ thể:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được
thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp
nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Một bên chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu là chủ thể kinh
doanh bất động sản, trong khi đó một bên chủ thể chủ yếu của hợp đồng kinh doanh
dịch vụ bất động sản là các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các
chủ thể kinh doanh bất động sản có thể tạo lập bất động sản hoặc mua lại, thuê lại
bất động sản để đưa vào kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Trong khi đó các chủ
thể kinh doanh dịch vụ bất động sản thì có thể đầu tư vào để môi giới, định giá, đấu
giá, quảng cáo, quản lý... bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.
Thứ hai, đối với trách nhiệm của chủ thể:
- Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động
sản theo quy định của pháp luật.
- Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê
duyệt.
- Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn
thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết
nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình
xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây
dựng đó.
- Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người
mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê
mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

18


- Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết,
hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê mua bất động sản.
1.2.2.2 Quy định pháp luật về nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể
hơn so Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 về quyền kinh doanh bất động sản
hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình
thành trong tương lai. Trong giao dịch mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản 2014
chủ yếu kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Giao dịch
cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quy định
mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể. Đặc
biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có
nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển. Luật cũng đã mở rộng
cho hộ gia đình, cá nhân được kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nhưng
phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản, đáp
ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa các nguồn
lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở.
Quy định về điều kiện của đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được
quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau
đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn
trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
19


Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể
hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về quyền kinh doanh bất động sản
hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình
thành trong tương lai. Trong giao dịch mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản 2014
chủ yếu kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Giao dịch
cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quy định
mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể. Đặc
biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có
nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển. Luật cũng đã mở
rộng cho hộ gia đình, cá nhân được kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động
sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa
các nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở.
Phạm vi kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh
bất động sản 2014, cụ thể như sau:
Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện việc mua, bán, thuê, cho thuê
nhà; công trình xây dựng được quy định cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản

2014, và có điểm chung như sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng:
Về quyền của bên mua bán nhà, công trình xây dựng:
+ Yêu cầu bên mua, bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã
thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa
thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục hợp đồng trong thời hạn đã
thỏa thuận.
+ Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra
+ Các quyền khác trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng:
+ Thông báo cho bên mua, bên thuê về quyền điều kiện của nhà, công trình
xây dựng
+ Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao
cho bên mua.
+ Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật.
20


+ Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng
và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên
quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên mua, thuê nhà, công trình xây dựng:
Về quyền của bên mua, thuê nhà, công trình xây dựng:

+ Yêu cầu bên bán, cho thuê hoàn thành các thủ tục mua bán, cho thuê nhà,
công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất
lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có
liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên bán, cho thuê bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình
xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
+ Các quyền khác trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng:
+ Thanh toán đủ tiền mua, thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo
đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục trong thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
1.2.2.3 Quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản
i) Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng được quy định tại Điều 19
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải
bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết
bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
21

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện
tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng
chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu
là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà
chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công
trình xây dựng.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên
bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ
tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Theo đó, trong hoạt động mua bán: Nhà ở được mua bán bao gồm nhà đã có
sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến
độ đã được phê duyệt; Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải bán nhà thông qua sàn
giao dịch bất động sản; Việc bán nhà phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất; Bán
nhà phải kèm theo hồ sơ về nhà bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền
sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà;Việc mua bán nhà ở phải
được lập thành hợp đồng theo các quy định pháp luật. trường hợp bán nhà được
hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua
bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà.
ii) Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng được quy định tại Điều 25
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ
sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường
theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.”
Trong hoạt động cho thuê: Nhà cho thuê phải là nhà ở đã có sẵn; Tổ chức, cá
nhân kinh doanh cho thuê nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản;
Nhà cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ
cần thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết

kế và các thỏa thuận trong hợp đồng; Việc cho thuê nhà phải được lập thành hợp
đồng theo quy định của pháp luật
iii) Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng được quy định tại
Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

22


“1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an
toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình
thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng
đất.
3. Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa
thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.”
Trong hoạt động thuê mua: Nhà ở được thuê mua phải là nhà đã có sẵn; Nhà
ở được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch
vụ cần thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng,
thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng; Tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuê
mua nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; Việc thuê mua nhà,
phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật; Việc thuê mua nhà, phải
gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà; Các bên trong hợp đồng thuê
mua nhà có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà cho bên thuê
mua trước khi hết hạn thuê mua.
iv) Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“1. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp
ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân
thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng

đất và đăng ký đất đai.”
1.2.2.4 Quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất
động sản
Các bên phải hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng.
Sự đồng thuận của các bên là yếu tố bắt buộc phải xác định khi xem xét hợp
đồng có hiệu lực hay không. Điều này xuất phát từ bản chất của hợp đồng là sự thỏa
thuận giữa các bên nên sự đồng thuận là yêu cầu tiên quyết để hình thành hợp đồng.
Đồng thuận của các bên tham gia hợp đồng phải dựa trên sự tự nguyện, trung thực
và bình đẳng.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật
và không trái đạo đức xã hội.
Điều cấm của pháp luật được hiểu là những quy định của pháp luật không cho
phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn
mực ứng xử chung giữa người và người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa
23


nhận và tôn trọng. Nếu hợp đồng không thỏa mãn điều kiện này thì mặc nhiên bị coi
là vô hiệu.
- Chủ thể hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự.
Chủ thể của hợp đồng nói chung là mọi cá nhân, tổ chức có năng lực hành vi
dân sự. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, năng lực hành vi dân sự của
cá nhân phát sinh từ khi cá nhân đủ 6 tuổi. Tuy nhiên, cá nhân chỉ có năng lực hành
vi dân sự đầy đủ nếu đủ 18 tuổi và có khả năng nhận thức bình thường. Người từ đủ
6 tuổi đến dưới 18 tuổi chỉ có năng lực hành vi dân sự một phần (không đầy đủ).
- Hình thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật. Hình thức
của hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập bằng văn bản.
1.3. Một số nguyên tắc cơ bản của pháp luật diều chỉnh về hợp đồng kinh
doanh bất động sản
Giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản là các bên bày tỏ ý chí với nhau về

việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng trên cơ
sở tuân theo nguyên tắc do pháp luật quy định.
Nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo Bộ luật dân sự
năm 2015 các nguyên tắc giao kết hợp đồng được quy định tại Điều 3 với các
khoản luật ngắn gọn, súc tích, rõ ràng:
Nguyên tắc 1: Nguyên tắc bình đẳng: “Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng,
không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như
nhau về các quyền nhân thân và tài sản”. Mọi cá nhân không phân biệt dân tộc, giới
tính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá,
nghề nghiệp... điều có quyền và bình đẳng với nhau trước pháp luật.
Nguyên tắc 2: Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận: “Cá nhân,
pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở
tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều
cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và
phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng
không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình; đồng thời thể
hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự. Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể
khi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do
khác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo…
để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của các
bên chủ thể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau
trên mọi phương diện. Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp đồng
24


được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể.
Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kết bảo đảm ý
chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một công việc
hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan và khách

quan khác nhau.
Bộ luật Dân sự quy định cho các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằm
tạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần.
Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ
thể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch/ hợp đồng dân sự nào, nếu
muốn. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và
bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước.
Hay nói cách khác, sự tư do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể phải nằm trong
khuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung
của xã hội và trật tự công cộng. Nếu để các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng dân sự sẽ
trở thành phương tiện để kể giàu bóc lột người nghèo và sẽ là nguy cơ đối với lợi
ích chung của xã hội. Vì vậy, phải đi xa hơn nữa trong vấn đề tăng cường sự can
thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, các việc dân sự… không được bỏ
qua một khả năng tối thiểu nào để mở rộng sự can thiệp của nhà nước vào các quan
hệ dân luật. Chính vì vậy, trong xã hội ta – xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích chung
của toàn xã hội (lợi ích cộng đồng) và đạo đức xã hội không cho phép bất cứ cá
nhân, tổ chức nào được lợi dụng ý chí tự do để biến những hợp đồng dân sự thành
phương tiện bóc lột.
Nguyên tắc 3: Nguyên tắc thiện chí, trung thực: “Cá nhân, pháp nhân phải xác
lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung
thực”. Nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia quan hệ
pháp luật dân sự; đồng thời phải thể hiện rõ ý chí của mình làm cơ sở thực hiện
những thỏa thuận, cam kết trong mối quan hệ này.
Các chủ thể đều được tự do về mặt ý chí, không có chủ thể nào có quyền áp
đặt ý chí để bắt buộc hay ngăn cản chủ thể khác giao kết hợp đồng. Chính vì vậy, sự
thống nhất ý chí của chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đó trong nội
dung hợp đồng mà chủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác định
một hợp đồng đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay chưa. Hay nói cách khác, việc
giao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyện khi hình thức của hợp đồng phản ánh
một cách khách quan, trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể

tham gia hợp đồng.

25