kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai

ĐỀ BÀI
Khách hàng đề nghị tư vấn viên cung cấp cho họ các cơ sở pháp lý để đơn phương
chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn đối với hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh
để đầu tư xây dựng tò nhà 32 tầng với các dữ kiện sau đây :
- Bên góp tiền là khách hàng.
- Bên có đất là chủ đầu tư.
Sau khi hợp đồng góp vốn được ký kết, một phần tiền khách hàng đã nộp cho nhà
đầu tư, song bên chủ đầu tư chiếm dụ vốn của khách hàng để sử dụng vào mục
đích khác. Chủ đầu tư không tiến hàng đầu tư DA theo tiến độ đã thỏa thuận và
cam kết trong hợp đồng, dẫn đến dự án bị ngừng trệ, ảnh hưởng đến quyền lợi của
khách hàng.
Nay khách hàng đến nhờ tư vấn viên giúp họ làm rõ một số vấn đề pháp lý sau
đây:
1. Hãy xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ trong vụ việc
này.
2. Hãy chỉ rõ các cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế để yêu cầu phía chủ đầu tư
phải bồi thường thiệt hại do lỗi đã gay ra và phạt hợp đồng.


GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1.Hãy xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ trong vụ việc
này.
Thứ nhất, hợp đồng trong trường hợp trên có tên gọi là gì?
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 Luật đầu tư 2014 quy định: "Đầu tư kinh doanh
là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc
thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức
kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư".
Theo đó, đối với đầu tư theo hình thức hợp đồng bao gồm: hình thức đầu tư theo
hợp đồng hợp tác kinh doanh;). Do đó, hình thức đầu tư mà nhà đầu tư vào là hình
thức góp vốn. Nên, hợp đồng được ký kết giữa bạn và bên đầu tư là hợp đồng góp
vốn.

Thứ hai, Trong quá trình làm ăn nếu như thất bại thì số tiền đó của nhà đầu tư
được giải quyết như thế nào?
Trong quá trình kinh doanh mà có làm ăn thua lỗ thì số tiền đầu tư của bạn cũng bị
mất để chi trả các khoản nợ như thanh toán các khoản nợ đến hạn; trả lương cho
nhân công làm việc…tuy nhiên theo đó dự án nhận đầu tư không thua lỗ và nhà
đầu tư sử dụng số tiền khách hàng sai mục đích nên như vậy về phía nhà đầu tư đã
vi phạm hợp đồng.
Thứ ba, chấm dứt hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 về Đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi
thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc
các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia
biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường.


3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ
thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục
thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa
thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên
kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của
bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy
định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được
xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy
định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ
trong hợp đồng.”

Như vậy, trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
mà bạn bị thiệt hại thì bên vi phạm phải có nghĩa vụ bồi thường .
Tuy nhiên theo đề bài thì bên chủ đầu tư nhận một nưar nguồn vốn nhưng sử dụng
vào mục đích khác và không tiênd hành theo như dự án ban đầu đề ra như vậy việc
đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên khách hàng là hoàn toàn có cơ sở khi cho
rằng bên chủ đầu tư đã vi phạm một phần của hợp đồng.
Trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng góp vốn là hình thức chủ đầu tư huy động
vốn từ khách hàng thông qua hình thức kí kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng
vay vốn,…
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao thì hợp đồng góp vốn cũng
trở nên phổ biến. Tuy nhiên, các điều khoản trong hợp đồng góp vốn rất ít được
chủ đầu từ thương lượng, đàm phán với khách hàng nên người mua cũng không có
điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn.
Hợp đồng góp vốn trong lĩnh vực bất động sản có thể gây khó hiểu cho nhiều
người, đặc biệt là người không có nhiều thông tin liên quan đến bất động sản.
Theo điều 55, Luật kinh doanh bất động sản ( sửa đổi năm 2014) quy định về điều
kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như
sau:


Chủ đầu tư cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải có giấy phép xây dựng,
giấy tờ nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ dự án. Trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở
hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong
phần móng của tòa nhà đó.
Như vậy thì chủ đầu chủ đầu tư buộc phải thi công xong móng mới được phép mở
bán dự án. Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực
tài chính thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng (hợp đồng góp
vốn). Và chủ đầu tư nhận vốn góp của bạn và trả bằng lãi suất, không trả bằng căn

hộ. Như vậy cũng có nghĩa chủ đầu tư ứng tiền trước từ khách hàng để xây dựng
và phát triển dự án.
Cũng theo Luật kinh doanh bất động sản, việc ký hợp đồng góp vốn để đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại chỉ được phép thực hiện thông qua các hình thức quy định
tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:
-

“…2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác
kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt
Nam”.
Trường hợp ký hợp đồng góp vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69
của Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng hợp tác đầu tư không được pháp luật công
nhận. Lúc này, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt và phải bồi thường thiệt hại cho người
tham gia góp vốn.
Khi tham gia góp vốn, cá nhân, đơn vị cũng cần chú ý đến Nghị định 99/2015/NĐCP. Trong nghị định này có quy định: trong trường hợp ký hợp đồng mua bán,
thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người
mua, thuê, thuê mua nhà ở thì chủ đầu tư phải tuân thủ các điều kiện và hình thức
mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật
về kinh doanh bất động sản.


Theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy
định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên
kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu)
trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn trong quy định tại điểm a,
khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hoặc các hình thức huy động vốn khác để

phân chia sản phẩm nhà ở, căn hộ hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền
mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy
động vốn. Ngoại trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được nhà
nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Như vậy, dựa vào luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư sẽ không được phép ký hợp
đồng góp vốn với cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục
đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương
lai. Theo đó, nếu người mua ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai là trái với quy định của pháp luật.
2. Chỉ rõ cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế để yêu cầu phía Chủ đầu tư phải bồi
thường thiệt hại do lỗi đã gây ra và phạt hợp đồng.
a) Về yêu cầu chủ đầu tư vấn đề bồi thường thiệt hại do lỗi gây ra.
Theo nhóm của em, để yêu cầu phía chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do lỗi đã gây
ra thì có hai hướng để chứng minh: Một là chứng minh việc đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng theo Khoản 4 Điều 428 BLDS 2015; Hai là chứng minh hợp
đồng góp vốn hợp tác kinh doanh vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo Điều
123 BLDS 2015.
Thứ nhất, chứng minh việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo khoản
4 Điều 428 BLDS 2015.
Căn cứ theo Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về Đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng dân sự như sau:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi
thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc
các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.


2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia
biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ

thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục
thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa
thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên
kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của
bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy
định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được
xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy
định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ
trong hợp đồng.”
Theo khoản 4 Điều 428 BLDS thì việc bồi thường phải căn cứ vào yếu tố lỗi của
bên gây thiệt hại. Theo thông tin mà khách hàng cung cấp, phía bên có đất đã
không thực hiện đúng theo tiến độ đầu tư đã thỏa thuận trong hợp đồng, có dấu
hiệu chiếm dụng vốn. Do đó, với nguyên tắc có lỗi quy định tại khoản 4 Điều 428
BLDS, bên có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị đơn phương chấm dứt hợp đồng
phải bồi thường thiệt hại và bên phải bồi thường thiệt hại ở đây là bên phía nhà đầu
tư có đất.
Căn cứ theo Điều 304 Luật Thương mại 2005 quy định về Nghĩa vụ chứng minh
tổn thất như sau:
"Bên yêu cầu bồi thường thiệt hại phải chứng minh tổn thất, mức độ tổn thất do
hành vi vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được
hưởng nếu không có hành vi vi phạm.”
Do đó việc bồi thường thiệt hại chỉ được áp dụng trong trường hợp khách hàng
chứng minh được hành vi vi phạm về tiến độ thực hiện hợp đồng của phía bên kia
đã gây ra thiệt hại thực tế đối với bên góp tiền. Vấn đề bồi thường thiệt hại được áp
dụng theo quy định tại Điều 302 Luật Thương mại:


Điều 302. Bồi thường thiệt hại

"1. Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi
vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm.
2. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị
vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm
đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.”
Thứ hai, chứng minh hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh vô hiệu do vi phạm
điều cấm của pháp luật theo Điều 123 BLDS 2015.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 về các hành vi bị cấm của Luật kinh
doanh bất động sản 2014:
“5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá
nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình
thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 68 về nguyên tắc huy động vốn phát triển nhà ở của
Luật Nhà ở :
“Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển
nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích
khác.”
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015 hướng dẫn luật nhà ở thì :
“Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được
thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của
Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại
Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp
luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải
bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.”
Chủ đầu tư đã ký kết với khách hàng hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong đó nghĩa
vụ của chủ đầu tư là sử dụng số vốn góp của khách hàng đầu tư xây dựng tòa nhà
32 tầng, nhưng lại sử dụng phần tiền đã góp vốn vào mục đích khác. Do đó, chủ
đầu tư đã vi phạm Khoản 5 Điều 8 của luật kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, hợp

đồng không được pháp luật công nhận do không đáp ứng đủ điều kiện theo Khoản
1 Điều 19 Nghị định 99/2015 và Khoản 4 Điều 68 Luật Nhà ở.
Như vậy. một giải pháp nữa mà khách hàng có thể hướng tới đó là yêu cầu Tòa án
tuyên hợp đồng này vô hiệu.
Căn cứ theo Khoản 1,2,4 Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao
dịch dân sự vô hiệu:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn
trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn
trả
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Trong trường hợp này, khi hợp đồng vô hiệu, quyền và nghĩa vụ các bên sẽ không
phát sinh kể từ thời giao dịch được xác lập; bên chủ đầu tư phải hoàn trả số tiền đã
nhận từ khách hàng vào mục đích đầu tư; nếu không thể hoàn trả được bằng tiền
thì phải hoàn trả bằng hiện vật trị giá thành tiền, bên chủ đầu tư còn phải bồi
thường thiệt hại do đã không sử dụng vốn vào đúng mục đích, tài sản đã không còn
đúng với giá trị và mục đích ban đầu mà khách hàng muốn hướng tới.
Kêt luận: Trong trường hợp này, hướng giải quyết có lợi nhất cho khách hàng là
chứng minh hợp đồng giữa hai bên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Vì hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng và hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn
khác nhau.
Đối với hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt kể từ
thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực
hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán
phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Đối với hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì khi giao dịch dân sự vô hiệu thì Giao
dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân

sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên khôi phục lại tình
trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
b, về vấn đề phạt vi phạm hợp đồng
Căn cứ theo Điều 300 Luật Thương mại 2005 quy định về Phạt vi phạm như sau:
"Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt
do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn
trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.”
Về vấn đề phạt vi phạm hợp đồng, đây là một chế tài được quy định tại Điều 300
Luật Thương mại. Theo đó, bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền
phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận. Như vậy, trước hết
phải xem xét trong hợp đồng hợp tác ban đầu có điều khoản về phạt vi phạm hợp
đồng hay không. Việc áp dụng phạt vi phạm hợp đồng chỉ được thực hiện khi trong
hợp đồng có quy định về vấn đề này. Về mức phạt, Luật thương mại quy định:
Căn cứ theo Điều 301 Luật thương mại 2005 quy định về Mức phạt vi phạm như
sau:
"Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi
phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần
nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật
này.”
Vậy mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng do các bên thoả thuận trong hợp
đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
5.

Luật đầu tư 2014
Bộ luật dân sự 2015
Luật kinh doanh bất động sản ( sửa đổi năm 2014)
Luật Nhà ở năm 2014
Nghị định 99/2015/NĐ-CP