Bài tập học kỳ môn Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai Đề số 1

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI
Ngày 20/9/2016, ông Nguyễn Văn H đến Công ty tư vấn Luật Hùng Linh ký
hợp đồng tư vấn dịch vụ pháp lý với nội dung sau đây:
Ơng có nhu cầu làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m2 và ngôi nhà 03
tầng của bố mẹ sang tên cho ơng. Ơng Nguyễn Văn H nói rằng: Đất và nhà này có
nguồn gốc bố mẹ ơng H sinh sống trên đất ông cha để lại từ năm 1976. Bố mẹ ông
H mất năm 2002 không để lại di chúc. Ông H ở cùng bố mẹ từ lúc sinh ra cho đến
khi bố mẹ ông H mất và hiện nay anh vẫn ở trên đất đó.
1


Ông H rất mong muốn chuyên gia tư vấn pháp luật của công ty tư vấn luật
Hùng Linh tư vấn cho ông H chuẩn bị hồ sơ pháp lý và hướng dẫn ơng H quy trình,
thủ tục hành chính để ông H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà.
Với đề nghị nêu trên của khách hàng, Anh (Chị) với tư cách là chuyên gia tư
vấn pháp luật đất đai, bất động sản của công ty tư vấn luật Hùng Linh, hãy cho
biết:
1.

Những vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc nêu trên là gì? Giải thích rõ
cho ơng H biết rõ mục đích của từng vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc

2.

này?
Hãy tư vấn và hướng dẫn ông H chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và quy trình,
thủ tục trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

1.

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
Những vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc nêu trên là gì? Giải
thích rõ cho ơng H biết rõ mục đích của từng vấn đề pháp lý cần làm rõ
trong vụ việc này?

Thứ nhất, về nguồn gốc của mảnh đất; mảnh đất của gia đình ơng H đã có giấy
tờ về quyền sử đất hay chưa? Khoản 1,2 Điều 100 Luật đất đai 2013 có quy định:

2


“Cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có
giấy tờ về quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở

trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
3


2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Trong trường hợp mảnh đất của gia đình ơng H chưa có giấy tờ về quyền sử dụng
đất; thì để đáp ứng điều kiện được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà thì
phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:
“Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về
quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp thì được

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp
xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
4


hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Thứ hai, về điều kiện thừa kế. Cần xem xét xem ơng H có thuộc trường hợp
bị tước quyền thừa kế, hay trong hàng thừa kế cịn có người được hưởng thừa kế
hay không?
Khoản 1 Điều 643 BLDS 2005 quy định về các trường hợp người được quyền
hưởng di sản như sau:
“Những người sau đây không được quyền hưởng di sản:
a) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi
ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng
danh dự, nhân phẩm của người đó;
b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ ni dưỡng người để lại di sản;
c) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm
hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;
d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong
việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc nhằm hưởng một
phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản”.
Bên cạnh đó trong trường hợp cha mẹ của ơng H có để lại di chúc hợp pháp; trong

đó có để lại quyền thừa kế mảnh đất và nhà cho một người khác trong hàng thừa
kế, hoặc nếu tồn tại một đối tượng khác cũng thuộc trường hợp thừa kế theo pháp
luật; thì ông H sẽ không thể đủ điều kiện là người thừa kế toàn bộ mảnh đất và căn
5


nhà mà cha mẹ ông để lại. Việc xác định điều kiện thừa kế cũng là một căn cứ pháp
lý để xác định xem ơng H có thể tiến hành thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay không?
Thứ ba, cần xác định xem mảnh đất đó có thuộc trường hợp đang bị tranh chấp
hay đã có đủ điều kiện để sử dụng đất; do Uỷ ban nhân dân (UBND) phường (xã,
thị trấn) xác nhận. Để thực hiện thủ tục xác nhận mảnh đất khơng có tranh chấp,
ơng H cần thực hiện các thủ tục như sau theo quy định của pháp luật:
-

-

Nộp hồ sơ tại UBND phường (xã, thị trấn) để u cầu xác nhận đất khơng có
tranh chấp.
Hồ sơ bao gồm:
• Đơn xin xác nhận đất khơng có tranh chấp.
• Một trong số các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản sao CMND có chứng thực.
Cơng chức tiếp nhận và kiểm tra nội dung, tính hợp pháp của hồ sơ:
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ: viết giấy hẹn.
• Trường hợp hồ sơ khơng hợp lệ: hướng dẫn cá nhân hồn thiện đúng quy

-

trình.
Cơng chức chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải quyết và trả kết quả

-

theo giấy hẹn.
Cá nhận nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.

Đây là một căn cứ quan trọng để xác định xem ông H có thể thực hiện thủ tục
xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. Trong trường hợp đất của
gia đình ơng H đang thuộc diện tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền có quyền từ
chối việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho ông H.
2.

Hãy tư vấn và hướng dẫn ông H chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và quy
trình, thủ tục trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

6


Hồ sơ gồm:
-

Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bản photocopy sổ hộ khẩu, CMND. Đối với người Việt Nam định cư tại
nước ngồi phải có bản sao chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện
được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66,

-

67 nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).
Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất.
Sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại

-

điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng).
Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ và giấy chứng nhận (nếu có).
Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất

-

đai theo quy định của pháp luật (nếu có).
Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất.
Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với
trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ).

Hồ sơ được nộp tại UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất. UBND phường (xã,
thị trấn) nơi có đất xem xét nguồn gốc đất; nhà ở và cơng trình trên đất xác nhận
vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15
ngày. Sau đó UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất lập tờ trình kèm theo hồ sơ
gửi UBND quận, huyện (Qua văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện) đề
nghị cấp giấy chứng nhận.
Để ơng H có thể hiểu rõ hơn về quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

7


“Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và
đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ
sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung
kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất
đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn
liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định
tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp
quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây dựng thì xác nhận thời điểm
tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù
hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc cơng trình xây dựng
nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng
hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các cơng việc tại
Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thơng báo cho Văn phịng đăng
ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa
chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
8

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh
chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải
quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng
ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phịng
đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận
và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất
đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất
nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ
sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có
tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận
đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của
Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài
sản đó. Trong thời hạn khơng q 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối

9


với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng

đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính
đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp
khơng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định
của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài ngun và mơi trường trình ký cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ
tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được
cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định
cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi người sử dụng đất đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
10


b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật
mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn
phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc
quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này”.
Trên đây là cách thức chuẩn bị hồ sơ và trình tự, thủ tục trước các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
tình huống của ơng H.

1.
2.
3.
4.
-

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật Đất đai 2013.
Bộ luật Dân sự 2005.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Các trang web:
/>
-

giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat.html/
/>
-

cho-ca-nhan-ho-gia-dinh
/>uc?p_pers_id=&p_folder_id=53313862&p_main_news_id=60876021

11

12