KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

Tổng
quan
về tư
vấn
pháp
luật

VĐ 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
Khái
+ Tư vấn: dưới góc độ ngôn ngữ được hiểu là có chức năng góp ý cho người hay cấp có thẩm quyền
niệm
+ Tư vấn pháp luật:
- Theo từ điển Luật học 1999: Tư vấn pháp luật đc hiểu là ng có chuyên môn về pl được hỏi ý kiến để tham
khảo khi giải quyết, quyết định công việc. Việc tham gia ý kiến theo góc độ pl với tư cách là cộng tác viên
hoặc làm dịch vụ
- Theo Đ28 luật luật sư: TVPL được hiểu là việc luật sư hướng dẫn, đưa ra ý kiến giúp khách hàng soạn
thảo các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.
Đặc
+TVPL là hđ mang tính nghề nghiệp: là hđ trí óc của ng tư vấn, sp của hđ TVPL là kq của quá trình tư duy, đầu
điểm
tư chất xám dựa trên các kỹ năng của ng tv. Hđ TVPL mang tính nghề nghiệp vì:
- Để trở thành ng TVPL cần phải có đầy đủ năng lực, kiến thức, trình độ chuyên môn và hiểu biết pl -> phải
có chứng chỉ hành nghề TVPL do cq nhà nc có thẩm quyền cấp (Ls phải có chứng chỉ hành nghề ls+thẻ ls;
tv viên phải có thẻ TVPL; ng cộng tác or làm việc tại các trung tâm, văn phòng trợ giúp pháp lý phải có
thẻ về TVPL)
- Khi tiến hành TVPL phải tuân thủ nội quy, quy chế của VPLS, VPTVPL + các quy tắc đạo đức nghề
nghiệp
- Các VPTVPL, VPLS phải có GP ĐKKD+chịu sự quản lý của cq nn có thẩm quyền
+ TVPL ra đời dựa trên yc của khách hàng
+ TVPL là 1 loại hình cung cấp dv pháp lý -> hđ TVPL phải dựa trên yc của khách hàng và cung cấp nd theo yc
của k/hàng. Quyền + nv của các bên xác lập thông qua HĐ TVPL (bên tv cung cấp sp tv, bên đc tv phải trả phí)

+ TVPL khác các loại hình tv khác: là hđ tv đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối căn cứ trên các quy định của pl
Các
+ Tv trực tiếp = lời nói:
hình
- K/n: Ls or ng tv phải trả lời các yc của k/hàng dưới hình thức lời nói.
thức
- Áp dụng đối với các vụ việc, các yc đơn giản mà qua trao đổi trực tiếp vs k/hàng ng tv có thể trả lời ngay
tư vấn
- Trình tự tv:
• Nghe k/hàng trình bày
• Tóm tắt yc của k/hàng, tình tiết liên quan theo cách hiểu của ng tv
• Yc k.hàng cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan
• Tra cứu tài liệu, vbpl phù hợp
• Định hướng cho khách hàng
+ Tv bằng văn bản (tv gián tiếp)
- THAD:
1


Các
nguyên
tắc của
hđ tvpl

Các
loại
kỹ
năng
tvpl

Các gđ
của
q/trình
tv
Tiếp
xúc
k/h,
tìm
hiểu yc
tv

• k/hàng ko thể trực tiếp đến gặp ls, ng tv để đc tv trực tiếp
• k/hàng muốn khẳng định độ tin cậy của những giải pháp thông qua việc đặt câu hỏi để ls tv trả lời = vb
• k/hàng muốn sd kq tư vấn để phục vụ cho những mục đích riêng
- Hình thức = VB
- Tv=vb giúp ng tv có thể nghiên cứu hs 1 cách kỹ càng và chính xác hơn -> đưa ra các giải pháp hữu hiệu
cho k/hàng
- Trình tự:
• Nghiên cứu kỹ yc của khách hàng
• Trao đổi vs k/hàng về yc của họ, đề nghị k/hàng cung cấp thêm tài liệu nếu cần thiết
• Tra cứu tài liệu, vbpl liên quan
• Soạn vb trả lời khách hàng
- Nguyên tắc tuân thủ pl (ko đc gợi ý, tv cho k/hàng vi phạm pl)
- Nguyên tắc tránh xung đột pl: ko đc tv cho 2 k/hàng mà lợi ích của họ trái ngược nhau, bao gồm:
• 1 k/hàng yc tv chống lại 1 k/hàng khác của cùng 1 ls, ng tv
• Ls, ng tv cùng lúc làm việc cho bên mua, bên bán trong HĐ mua bán ts
• 1 k/hàng yc tv về 1 tài liệu mà ng tv soạn thảo cho 1 k/hàng khác
• Ls tv đồng thời cho cả ngân hàng cho vay tiền và ng đi vay
- Nguyên tắc trách nhiệm giữ bí mật tuyệt đối với các thông tin của khách hàng
- Nguyên tắc trung thực, khách quan

- Gặp gỡ, giao tiếp vs khách hàng
- Nghe khách hàng trình bày về vđ và yc của mình
- Thu thập, sưu tầm, lựa chọn, đối chiếu các vbpl phù hợp vs yc của k/hàng
- Trả lời các yc tv của khách hàng
+ Mục đích: Là gđ đầu tiên, giúp ng tv tìm hiểu nd yc cụ thể của k/h -> định hướng để tiến hành các cv tiếp theo
+ Yc: xd trước ND, kế hoạch tiếp xúc k/h, thời gian, địa điểm, đb cần chú ý thu thập các thông tin: K/h đưa ra
những yc gì? Có bao nhiêu yc cần tv? Những yc này thuộc các lv pl nào? K/h có những tài liệu, thông tin, chứng
cứ gì?
+ Kỹ năng tiếp xúc khách hàng:
- Kỹ năng lắng nghe:
• Nghe để hiểu tình tiết vụ việc, bản chất vđ, yc của khách hàng
• Yc: trong khi nghe ko đc làm việc riêng; nghe + ghi chép thông tin quan trọng, cần thiết; nghe + trao
2


-

Thỏa
thuận
HĐ
DVPL
Xác
định
VĐ
pháp
lý

-

đổi vs k/h để thu thập thêm thông tin, làm rõ vđ, khẳng định sự chính xác của thông tin; sd các thủ

thuật giao tiếp khác
• Ứng xử của ng tv trong quá trình nghe: vị trí ngồi, cách nhìn, cử chỉ, nét mặt…
Kỹ năng nói: sd các câu nói ngắn gọn, trực tiếp, xúc đích, đơn giản dễ hiểu.
Kỹ năng tạo sự tin tưởng của k/h
• Bài trí văn phòng or nơi tiếp xúc khách hàng
• Không nên nói nhiều về bản thân trong quá trình tiếp xúc khách hàng
Tiếp xúc k/hàng -> đánh giá tc, khối lg cv, thời gian + nhân sự cần thiết -> mức phí dv tư vấn
Cần đảm bảo có đủ năng lực xử lý, giải quyết cv của khách hàng

+ Bản chất: nghiên cứu kỹ lưỡng và thấu đáo hs của khách háng -> vđ mấu chốt cần giải quyết
+ xác định vđ ply = các câu hỏi pháp ls liên kết vs nhau
- Câu hỏi mở (việc trả lời phụ thuộc vào ý thức chủ quan của ng đc hỏi): khi muốn khai thác các thông tin từ
phía k/h để nắm đc q.trình, diễn biến, bản chất, nd vụ việc
- Câu hỏi đóng (chỉ có 1 trong 2 phg án trả lời đ or s, c or k): sd khi muốn khẳng định 1 cách chính xác, rõ
ràng các thông tin do khách hàng đưa ra.
Xác
+ Bản chất: trả lời các câu hỏi pháp lý đc đặt ra -> tra cứu vbpl liên quan đến yc của khách hàng
định
+ YC:
luật áp
- Xác định hiệu lực về ko gian, thời gian của vb
dụng
- Dựa vào tc ply của các dữ kiện, yc của k/hàng -> xđ lv pl + vbpl cần tra cứu
- Dựa vào các câu hỏi ply đã đc xác định -> tìm điều luật liên quan
- Sd Luật + vb hướng dẫn (nghị định, thông tư…)
- Quá trình áp dụng vbpl vào giải quyết tình huống của k/h = quá trình lập luận để trả lời các vđ pháp lý
Trả lời + Mô tả giải pháp: xem xét các giải pháp có thể sd, dự đoán hậu quả của từng giải pháp, đối chiếu vs mong muốn
tư vấn của k/h -> lựa chọn giải pháp phù hợp
+ Định hướng cho k/h: thuyết phục k/h lựa chọn giải pháp của mình; giải thích rõ vs k/h cách thức tiến hành giải
pháp và các chiến thuật có thể áp dụng

Tổng Vai trò + Thực trạng
quan của
- VĐ đất đai ở ng ta là vđ nhạy cảm, trong số > 100 nghìn vụ khiếu nại, tố cáo hàng năm thì có >1/2 là trong
về kỹ TVPL
lv đất đai -> nhu cầu TVPL đất đai là rất lớn
năng trong
- Hình thức: tv trực tiếp, tư vấn gián tiếp qua truyền hình, báo, đài, trung tâm trợ giúp pháp lý, hội thảo…
3


tư
lv đất
vấn
đai
pl
trong
lv
đất
đai

Khái
niệm,
đặc
điểm

Kỹ
năng
tv

- Các dạng TVPL đất đai thường gặp:

• TVPL về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng khi nn thu hồi đất
• TVPL về giải quyết tranh chấp đất đai
• TVPL về giá đất, các vđ tài chính vs đất đai
• TVPL về quyền của ng sd đất (đb là chuyển quyền sd đất)
• TVPL về khiếu nại, tố cáo về đất đai
• TVPL về trình tự, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất
• TVPL lquan đến quy hoạch, kế hoạch sd đất
+ Vai trò:
- Đối vs nhà nc: góp phần tuyên truyền, giáo dục pl, nâng cao nhận thức của cộng đồng về pl đất đai. Giải
quyết các “điểm nóng” về đất đai -> ổn định chính trị, trật tự xh; sửa chữa, hoàn thiện hệ thống pl đất đai
- Đối với xh, cộng đồng: giúp họ hiểu và chấp hành đúng pl đất đai, tụ giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng
- Đối với k/h: giúp tìm ra phg thức giải quyết vấn đề, bảo vệ quyền+lợi ích hợp pháp của mình
+ K/n: Kỹ năng TVPL trong lv đất đai là khả năng của ls tv trong việc cung cấp các quy định, giải thích để k/h
hiểu về quyền và nv của họ dựa trên các quy định của pl đồng thời đưa ra những phg án phù hợp để k/h tham
khảo
+ Đặc điểm:
- Đặc điểm của kỹ năng TVPL chung
- Kỹ năng TVPL đất đai đc hình thành từ sự vận dụng pl đất đai trong thực tiễn
- Kỹ năng TVPL đất đai còn đc hình thành trên cs hiểu biết và vận dụng các kiến thức pl của những lv pl
khác có liên quan đến đất đai
- Kỹ năng TVPL đất đai hình thành trên cs tư duy nhạy bén, giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên của lstv
+ Kỹ năng tạo niềm tin, giữ uy tín vs khách hàng:
- Vai trò: tạo đc sự tin tưởng từ phía k/hàng, tạo đc uy tín, thương hiệu của ls tv, tạo lập mối quan hệ bền
vững, lâu dài vs k/h -> thu hút khách hàng
- Kỹ năng cần sử dụng:
• Kỹ năng nghe + nói:
 Tiếp xúc khách hàng lần đấu -> nghe là chủ yếu, chỉ nói khi k/h trình bày xong or sd khi cần trao
đổi vs k/h để kiểm tra, khai thác thêm thông tin
 Khi trả lời tv k/h -> nói là chủ yếu, kết hợp vs nghe để thu nhận phản hồi của k/h
• Kỹ năng phi ngôn ngữ: Là kỹ năng bổ trợ cho kỹ năng nghe+ nói, giúp nâng cao hiệu quả kỹ năng giao

4


tiếp vs khách hàng. Gồm: thái độ, ánh mắt, cử chỉ, phong cách ăn mặc
+ Kỹ năng thu thập, khai thác, nghiên cứu hồ sơ và phân tích, xử lý thông tin.
- Kỹ năng thu thập, khai thác thông tin
• Mục đích: giúp ls tv nắm bắt đc Nd, bản chất vụ việc làm cs để tiến hành các hđ tác nghiệp tiếp theo
• Các kỹ năng sd để thu thập thông tin: đặt câu hỏi cho đối tượng, lắng nghe đối tượng, huy động các
nguốn thông tin, tài liệu
- Kỹ năng xử lý thông tin
• Tổng hợp nguồn thông tin: dựa vào p/tích, đánh giá nd vụ việc của k/h -> tổng hợp các vbpl liên quan
• Phân loại nguồn thông tin:
 Đối với vbpl đất đai phân loại theo: thời gian ban hành, cq ban hành, hiệu lực pháp lý
 Đối vs thông tin, vụ việc phân loại theo: thông tin do k/h cung cấp (đã đc kiểm chứng và chưa đc
kiểm chứng); thông tin do ls khai thác của các đối tg có liên quan (hộ sd đất liền kề, cán bộ địa
chính, UBND, cơ quan qly đất đai…); thông tin do ls tự khai thác thông qua các phg tiện thông
tin đại chúng, người quen…
• Sử dụng nguồn thông tin cho yc tv của k/hàng: dựa trên yc của k/h -> loại bỏ thông tin ko thích hợp vs
yc của k/h, ko phù hợp vs quy định của pl, giữ lại những thông tin phù hợp
+ Kỹ năng trình bày và thuyết phục trong TVPL đất đai
- Kỹ năng trình bày:
• Là việc ng tv sd kỹ năng ngôn ngữ + phi ngôn ngữ để truyền tải nd TVPL, nd các quy định pl đến k/h
giúp họ hiểu quyền + nv của mình và phg thức để bv quyền + nv đó
• Yc:
 Phải chuẩn bị kỹ nd cần trình bày trước khi trình bày thông qua xd đề cương trình bày + cbi các
vbpl liên quan đến nd trình bày
 Luyện tập trước cách trình bày
- Kỹ năng thuyết phục
•
Thuyết phục k/h lựa chọn giải pháp ng tv đã trình bày

•
Yc: Thái độ tự tin, chủ động, vững vàng; làm chủ kiến thức pl đất đai; hiểu tâm lý k/h,
trình bày ngắn gọn, dễ hiểu kết hợp đưa ra các tài liệu, chứng cứ, vbpl
+ Kỹ năng soạn thảo và nhận diện tích hợp pháp của vbpl:

5


Mục
đích
của
nghiên
cứu
hs,
phân
tích
vụ
việc
đất
đau

Nắm
đc bối
cảnh
tư vấn

VĐ 2: KỸ NĂNG NGHIÊN CỨU HỒ SƠ, PHÂN TÍCH VỤ VIỆC ĐẤT ĐAI
+ Để có thể đưa ra ý kiến tv cho k/h, ng tv cần có time để nghiên cứu HS, hiểu đc “câu chuyện”của k/h
+ Những vụ việc k/h cần tv thường rơi vào 2 TH:
- Những vụ việc có sự kiện, tình tiết tg đối rõ ràng; tài liệu mà k/h cung cấp khá đầy đủ -> ng tv có thể dễ

dàng nhận biết
- Những vụ việc phức tạp, hóc búa, hs ko đầy đủ, nguồn gốc, diễn biến qtrinh sd đất ko rõ ràng -> ng tv
khó có thể hiểu ngay -> cần có sự so sánh, đối chiếu giữa các tài liệu, chứng cứ vs nhau và những thông
tin trực tiếp từ k/h -> trên cs đó cùng vs kiến thức, kinh nghiệm thực tế, ng tv mới có thể giải đáp đúng
đắn yc của k/h
VD1: K/h yc ng tv trả lời xem việc từ chối cấp GCNQSD đất cho k/h là đúng or sai
+ Nếu k/h cung cấp đầy đủ:
- Giầy tờ hợp pháp về nguồn gốc mảnh đất (giấy thừa kế, chuyển nhượng QSD, giao đất, cho thuê đất…)
- Trích lục hs thửa đất
- Xác nhận của UBND xã về thời điểm sd đất
- Quy hoạch sd đất tại địa bàn nơi có đất
- Biên lai thu thuế của cq nn có thẩm quyền
-> dễ xác định và đưa ra ngay ý kiến tv
+ Nếu k/h chỉ trình bày:
- Đã sd đất từ lâu đời do ông cha để lại nhưng ko có giấy tờ
- Biên lai đóng thuế hàng năm
- Muốn đc cấp GCNQSD nhưng chính quyền từ chối vì đất ko rõ nguồn gốc
-> Ng tv cần phải biết các cs pl cần phải có để phục vụ cho việc CM trước cq nn có thẩm quyền để đc cấp GCNQSD đất (Đ50
LĐĐ); đề nghị k/h cung cấp hs vs đầy đủ tài liệu đó; nếu h/k ko cung cấp đc -> trả phí để ng tv thay mặt họ liên hệ vs cq nn có
thẩm quyền yc cung cấp các hs, tài liệu cần thiết.

+ Lưu ý: khi trình bày vs ng tv, k/h thường có tâm lý: chỉ nêu những điều có lợi cho mình, ko đề cập đến những
điểm bất lợi; giảm trừ tối đa những hạn chế của mình, cố tình lảng tránh -> ng tv cần có cảm nhận, tư duy tốt,
kiến thức pl sâu rộng, kinh nghiệm thực tế để đặt câu hỏi, đề nghị k/h trả lời, giải thích những vđ chưa rõ để
làm rõ ND vụ việc
+ Ng tv cần xem hđ nghiên cứu hs, phân tích tài liệu, xđ vđ tv như 1 biện pháp để kiểm tra lại “nguyên liệu”,
“vật liệu”, và các “chất phụ gia” mà ng tv phải sd để đưa ra ý kiến tv.
+ Mỗi vụ việc hay những đề nghị của k/h đều có những sự kiện, tình tiết, bối cảnh thực tế rất khác nhau -> ng
tv cần so sánh, đối chiếu, lý giải, tìm hiểu, đặt câu hỏi, xác minh, kiểm tra để hiểu 1 cách thực sự bối cảnh riêng
của mỗi vụ việc.

=> Hiểu đc bối cảnh tv sẽ giúp ng tv tiếp cận đc gần hơn tới 1 sản phẩm tv sát thực tế, có tính khả thi
6


Củng
+ Trong qtrinh nghiên cứu, phân tích Hs vv, ng tv cần đọc tài liệu, rà soát, so sánh, xác minh -> trong quá trình
cố hs
tv cần:
vụ việc
- Kiểm tra lại thông tin mà k/h cung cấp
- Lời trình bày của k/h có tương thích với các tài liệu, chứng cứ có trong hs vv hay ko
- Có thể phát hiện ra những mâu thuẫn, ko rõ ràng giữa các tài liệu, thông tin liên quan đến vv… -> phải tự
tìm lời giải or yc k/h giải thích, làm rõ những mâu thuẫn.
+ Kq của hđ nghiên cứu hs, phân tích vv, xác định vđ tv có thể là việc ng tv phát hiện ra 1 số tình tiết, sự kiện
cần khách hàng cung cấp thêm tài liệu, thông tin or giải thích, làm sáng rõ những vấn đề mà trước đó k/h cung
cấp trình bày chưa chính xác, cụ thể -> củng cố tính chính xác của hs vv
VD2: k/h yc tv về việc từ chối cấp GCNQSD của cq nn có thẩm quyền vs những thông tin:
- Đất do ông bà để lại, có di chúc+ng làm chứng -> cần xác định di chúc có hợp pháp ko? (đây là điểm mấu chốt để xác
định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất)
Xác định tính hợp pháp của di chúc qua:
• Có bao nhiêu ng thuộc diện, hàng thừa kế cùng vs khách hàng (có anh chị em nào khác ko?)
• Đất có thuộc sở hữu hợp pháp của ng để lại di chúc (giấy tờ chứng minh)
• Tính hợp pháp của di chúc: việc viết di chúc những ng thừa kế khác có biết ko (phải có xác nhận), ng lập DC có hoàn
toàn tự nguyện, minh mẫn khi lập di chúc (thông qua chữ viết tay, ng làm chứng...)
- Đất ko có tranh chấp -> cần có xác nhận của UBND xã
- Đất phù hợp vs quy hoạch -> cần có trích lục bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch
- Không có giấy tờ nào khác
Vs những trình bày trên, qua quá trình phân tích vụ việc, tiếp nhận thông tin trực tiếp từ k/h, ng tv nắm đc:
- Đất do cha mẹ để lại, đã sd từ trước 1990 -> nay; có di chúc lập năn 1993 và ng làm chứng xác định trong di chúc để lại
thừa kế cho k/h

- Ng tv thu thập thêm đc 1 tài liệu quan trọng trong qtrinh xác minh:
• Ng đứng tên kê khai để lập bản đồ địa chính năm 1994 vẫn là cha khách hàng
• Năm 2000, cha mẹ k/h lập di chúc khác để lại mảnh đất cho cả 3 ng con, di chúc có xác nhận của UBND xã.
 đối chiếu vs những hs, tài liệu mà k.h cung cấp có mâu thuẫn -> đây là cs để ng tv:
• phân tích, đánh giá ND vụ việc đi theo hg nào
• mức độ sd Hs, tài liệu, thông tin mà k/h cung cấp: có 2 bản di chúc thì sd bản nào? (sd di chúc 2) Việc ng cha
đứng tên kê khai lập bản đồ địa chính năm 1994 có ý nghĩa gì (quyền sd đất năm 1994 vẫn thuộc ng cha)

Định
hướng
cho
việc
tra

+ Thông qua việc làm rõ những thông tin liên quan đến vụ việc như: tư cách chủ thể; Nd vụ việc, giao dịch; đối
tượng giao dịch; thời điểm diễn ra vụ việc; nơi diễn ra vụ việc
-> ng tv sẽ có những nhận định, định hướng cho việc tra cứu, xđ VBPL áp dụng vào vụ việc
+ Ng tv cần phân loại ND vụ việc mà k/h yc, đề nghị về các vđ:
- Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sd đất, thu hồi đất (chú ý vb do địa phg ban hành)
7


cứu
vbpl
Tạo cs
cho
việc
soạn
thảo
thư tv

Các
bước
tiến
hành
nghiên
cứu
hồ sơ,
phân
tích
vụ
việc
đất
đai

- Vđ liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai or giá đất: Khung giá đất, NĐ 198, 142…
- HĐ chuyển quyền sd đất: BLDS, Luật đất đai, NĐ 181…
- …
-> Xác định nguồn luật điều chỉnh trực tiếp vđ đó là gì để tra cứu
+ Sp cuối cùng của qtrinh tv là đưa ra ý kiến tv = vb or lời nói trên cs đề nghị của k/h
+ Trên cs thực tế, bối cảnh, hs vv -> ng tv thực hiện quá trình phân tích, đánh giá để hiểu đc bản chất ply của vv
 đối chiếu vs các quy định của pl, kết hợp kiến thức chuyên môn + kinh nghiệm thực tế -> phác thảo ra
cấu trúc Tv và ND cụ thể để tv (những vđ trọng tâm cần giải quyết đối vs yc của khách hàng)
+ Việc phác thảo cấu trúc ND tv sẽ giúp ng tv kiểm soát đc tính logic, hợp lý, khoa học của vđ mình tv
VD3: Khi k/h yc tv về mức bồi thường đối vs đất vườn ao trong khuôn viên đất ở khi NN thu hồi đất của họ để làm đg giao thông
có đúng pl ko? Nếu ko đúng thì cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
-> VĐ trọng tâm cần làm rõ:
- Xđ cs ply, nguồn gốc, hiện trạng sd đất của k/h
- Xđ mục đích thu hồi đất của nn (thuộc TH nn bồi thg or nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận)
- Xem xét các VBPL có liên quan đến vđ bồi thường, khiếu nại, tố cáo trong lv đất đai, đb là vbpl của địa phg nơi có đất bị

thu hồi để xem có ngoại lệ nào ko
- Xem xét quy trình xét duyệt phg án BT của nn và mức bồi thường trên cs đối chiếu vs vbpl hiện hành
- Khi có căn cứ để khẳng định việc phê duyệt phg án BT cho k/h là ko thỏa đáng-> có thể thay k/h viết đơn khiếu nại (ND
khiếu nại? Lý do khiếu nại? Đưa ra đề nghị, yc trong đơn? Gửi đến cq nào?)

B1:
+ Cần phải đọc 1 lượt toàn bộ HS vụ việc (do k/h cung cấp + do ng tv thu thập) trước khi phân tích ND
đọc sơ + Mục đích: xem xét tổng quan
bộ, đọc
- Vv này có bao nhiêu đầu tài liệu, vb
lướt
- ND cb của mỗi tài liệu là gì?
- Mối liên hệ giữa các vb, hs tài liệu
+ Kỹ thuật đọc Hs vụ việc:
- Đọc tên, tiêu đề của tài liệu, trích yếu or phần dẫn nhập của tài liệu, vb
- Đọc ND chính yếu
Vd: đọc Cv trả lời của ban BT, GPMB đối với đơn khiếu nại mức BT sẽ có ND chính yếu:
• Chấp nhận or ko chấp nhận or chấp nhận 1 phần khiếu nại về mức BT
• Giá BT mới đc Ad để điều chỉnh mức bt là giá tại thời điểm phê duyệt tổng thể or thời điểm có quyết định điều
chỉnh theo đơn k/n
• Cq nào or chủ đtư dự án chịu trách nhiệm trong việc xd dự thảo về điều chỉnh mức BT

- Đọc mục lục Hs tài liệu nhằm nắm đc Nd cb của vv, thuận tiện cho việc tra cứu, cập nhật khi xd ND tv
- Kiểm tra thông tin về chủ thể ký kết và đóng dấu tài liệu -> xác định 1 vb có hiệu lực or ko
8


VD4: 1 vv cần tv có ND: Hs liên quan đến tránh chấp trong 1 HĐ góp vốn hợp tác đầu tư xd nhà ở và TTTM hỗn hợp giữa: Bên
góp tiền – k/h yc tư vấn; bên góp đất – chủ đầu tư
K/h cho rằng chủ đtư đang có động thái chiếm dụng vốn: Tiền góp vốn k/h đã chuyển cho chủ đtư theo thỏa thuận trong HĐ

nhưng chủ đtư ko xd theo tiến độ
K/h muốn: chấm dứt việc góp vốn, đòi bồi thường và phạt HĐ do chủ đtư ko thực hiện nghĩa vụ
-> Hs vụ việc này cần có các vb, tài liệu sau:
- HĐ góp vốn hợp tác đầu tư -> HĐ có hợp pháp, có giá trị ko?
- Các giấy tờ liên quan đến dự án đtư:
• QĐ chấp thuận chủ trương đtư của UBND tỉnh
• QĐ phê duyệt dự án
• HĐ thuê đất or QĐ giao đất của cq nn có thẩm quyền (kể cả QĐ thu hồi đất của ng đang sd để giao cho nhà đtư)
• Bản đồ tỉ lệ 1:500
• Cấp phép xd
• Biên lai liên quan đến nv tài chính của nhà đtư
• Biên bản bàn giao đất trên thực địa
• Giấy tờ liên quan đến bồi thg, GPMB (nếu có)
-> các giấy tờ này có ý nghĩa cb trong việc xem xét tính hợp pháp của HĐ hợp tác đtư
- Các biên bản nghiệm thu tiến độ công trình do bên giám sát và bên thi công cung cấp -> CM sự vi phạm nv của chủ đtư
- Các giấy tờ cm tiền góp vốn k/h đã chuyển cho chủ đtư
- Các công văn or thông báo trao đổi giữa bên nhận góp vốn vs bên góp vốn về việc chậm tiến độ thực hiện dự án
Sau khi nắm đc các đầu vb, tài liệu trên -> ng tv cần đọc lướt toàn bộ ND tài liệu và xác định tính liên quan giũa chúng

B2:
sắp
xếp hồ
sơ tài
liệu

+ Mục tiêu: Phục vụ cho công tác quản lý hs vv (đối vs những vv đơn giản) và thuận lợi cho qtrinh tra cứu, sd
trong qtrinh nghiên cứu hs, phân tích vv (vs những vv phức tạp). Đây cũng là bước thể hiện việc qly khoa học,
chuyên nghiệp của ng tv
+ Cách sx:
- Sx theo diễn biến ngược or diễn biến xuôi của vv

- Sx theo phân nhóm tài liệu gắn liền vs nd vv
- Sx theo tầm quan trọng của tài liệu: cách sx này giúp ng tv có kế hoạch và định hướng trong việc ưu tiên
vđ cần nghiên cứu, cần thực hiện trong qtrinh tv
VD5: vs những tài liệu đc nêu ở VD4 -> có thể sx hs vụ việc theo mức độ quan trọng của tài liệu như sau:
- Tài liệu liên quan đến cs, căn cứ để đơn phương chấm dứt HĐ:
• HĐ góp vốn hợp tác đầu tư
• Các tài liệu, hs về tính hợp pháp của dự án
• Các hs, tài liệu đính kèm vs dự án: Hs nhà thầu thực hiện dự án, nhà thiết kế, giám sát…
• Các VBPL có liên quan trực tiếp or gián tiếp đến việc chấm dứt HĐ nói chung và đơn phg chấm dứt HĐ trước thời

9


-

hạn nói riêng
Tài liệu liên quan đến bồi thường thiệt hại và phạt HĐ:
• HĐ góp vốn hợp tác đầu tư
• Hs, tài liệu chứng minh về tiến độ góp vốn của k/h: giấy biên nhận, xác nhận chuyển tiền của ngân hàng
• Hs, tài liệu về tiến độ thi công công trình: biên bản nghiệm thu, nhật ký giám sát công trình
• Công văn, giấy tờ khác có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn về việc nhắc nhở, đôn đốc và các thỏa
thuận , đàm phán khác liên quan đến việc chậm tiến độ thi công công trình

- Sx theo dự tiến về tần suất sd từng loại tài liệu và phân nhóm tài liệu
B3:
+ Khi nghiên cứu hs và phân tích vv 1 cách cụ thể, ng tv trước tiên cần xác định rõ mục tiêu cụ thể của việc đọc
đọc chi và xác định thứ tự tài liệu ưu tiên đọc. Cần ad kỹ thuật đọc nhanh, đọc hiệu quả
tiết
+ Mục đích: đọc để nắm bắt những thông tin quan trọng trong vv -> ng tv cần nhớ or hình dung và định hướng
đc những thông tin quan trọng chứa đựng trong mỗi tài liệu

+ Cần đánh dấu vào những ND cơ bản, quan trọng trong mỗi tài liệu để thuận tiện cho qtrinh nghiên cứu: gạch
dưới những từ quan trọng, khoanh tròn những cụm từ khó, chưa rõ ràng, dùng các kỹ hiệu như *, ngôi sao để
đánh dấu những nd quan trọng, viết ngoài lề or đầu, cuối trang những suy nghĩ, ý tưởng, lưu ý và ng tv phát
hiện ra khi vừa đọc xong tài liệu… (chỉ đánh dấu vào TL sao chép, ko đánh dấu vào TL gốc)
VD6: K/h yc chỉ ra căn cứ pháp lý để cho thấy: Quyết định phê duyệt phg án bồi thường đất nông nghiệp của UBND huyện là ko
thỏa đáng, ko đùng vs quy định pl, làm thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của ng dân
 Cần nắm đc ND chính trong các tài liệu quan trọng để xem xét yc của k/h gồm:
- QĐ phê duyệt phg án bt của UBND huyện
• Căn cứ để UBND huyện quyết định mức BT
• Mức BT cụ thẻ là bao nhiêu
• Đơn giá bồi thường vào thời điểm áp giá BT
- Giấy tờ pháp lý liên quan đến đất bị thu hồi của khách hàng
• Sổ đỏ, sổ hồng or giấy tờ hợp lệ khác
• Nguồn gốc đất
• Nếu ko có giấy tờ: thời điểm sd đất + hiện trạng sd đất đến thời điểm bị thu hồi
- VB của UBND xã về xác nhận nguồn gốc, hiện trạng sd đất
• Nd xác nhận là gì
• Nd đó có khớp vs hồ sơ địa chính tại chính quyền ko?
• ND đó đối chiếu vs giấy tờ ply về mảnh đất có khớp nhau ko?
• Việc xác nhận nguồn gốc, hiện trạng sd đất có phù hợp, có đúng vs thực tế sd ko?
- Các vbpl đất đai có liên quan đến chính sách bồi thường, đb là vb của địa phg nơi có đất bị thu hồi

B4:
tóm

+ Thường thực hiện vs những vv phức tạp, có nhiều mốc thời gian, có nhiều tình tiết và VĐ pháp lý
+ Mục đích: Khái quát hóa toàn bộ bối cảnh vụ việc, giúp ng tư vấn thoát ly những tình tiết cụ thể
10

lược
vụ việc
B5:
Phân
tích vụ
việc
B6: xđ
các
câu
hỏi plý

+ 1 số cách tóm lược: mô hình hóa diễn biến vv, tóm lược theo VĐ (or nhóm VĐ), tóm lược theo sơ đồ tư duy
+ Mục đích: phân tích vv 1 cách kỹ càng, thấu đáo, thận trọng giúp nhà tv tìm ra Vđ đang rối ở đâu? Rối ntn?
Gỡ rối bằng cách nào?
+ Phân tích vv -> đặt ra các câu hỏi để làm rõ sự kiện, tình tiết của vv + kết hợp vs kiến thức chuyên môn, kinh
nghiệm thực tế và phép suy đoán pháp lý.
+ Mục đích: tìm đúng quy định của pháp luật để áp dụng vào vv của k/h
+ 1 câu hỏi chứa đừng 3 thành tố: - 1 or nhiều sự kiện pháp lý là gì?
- VĐ pháp lý là gì?
- Điều luật áp dụng?

VĐ3: KỸ NĂNG TVPL VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỦ DỤNG ĐẤT, BỒI THƯỜNG,
GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Nhu
Thực trạng
+ Nhu cầu lớn và đc quan tâm
cầu
TVPL
+ Tv của cq nn có thẩm quyền chưa đáp ứng yc của ng dân (ko tin tưởng)
TVPL

-> phần lớn thực hiện tv ở các VPLS, cty luật…
về giao Các hình thức
- Tv về lý do thu hồi đất
- Tv về trình tự, thủ tục thu hồi đất
đất,
tv về…
- Tv về cưỡng chế khi nn
- Tv về giá đất BT và phg án BT
cho
- Tv về giải quyết, sx việc làm cho ng bị mất đất sx
thuê
- Tv về trình tự, thủ tục, hs xin giao đất, thuê đất của các DN, nhà ĐT khi thực hiện dự án đầu tư
đất,
- Tv về các TH miễn giảm tiền sd đất, tiền thuê đất
chuyển
- Tv về các TH chuyển mục đích sd đất phải xin phép
mục
- Tv về thẩm quyền, hình thức giao đất, cho thuê đất
đích
Yêu cầu về
+ Nắm chắc ND các quy định của luật đất đai, Vb hướng dẫn thi hành, thông tư hướng dẫn chuyên
sd, BT, TVPL về giao ngành
GPMB đất…
+ Nắm đc các Vb hg dẫn, tc thực hiện pl về GĐ, CTĐ, THĐ ở mỗi địa phg
khi nn
+ Nắm bắt và hiểu đc hồ sơ, tài liệu địa chính đất đai mang tính chuyên môn VD: bản đồ quy hoạch
thu hồi
1:2000, bản đồ chi tiết 1:500, chỉ giới xd, mốc giới địa chính, bản đồ hiện trạng sd đất, sổ địa chính, sổ
đất
mục kê đất đai

+ Nắm đc ND, thông tin do k/h cung cấp + có các kênh thông tin khác để biết đc quy hoạch, kế hoạch
sd đất đã đc duyệt, chiến lược pt kt-xh mỗi địa phg
+ Năm đc các quy định về trình tự, thủ tục, các bước tiến hành GĐ, CTĐ, THĐ đb là việc ad cưỡng
11


Các kỹ Kỹ năng
năng
chung
tư vấn
pl về
giao
đất,
cho
thuê
đất,
thu hồi
đất

chế thu hồi đất, cơ chế thu hồi đất để pt KT và cơ chế cho nhà ĐT tự thỏa thuận vs ng sd đất
+ Nắm đc quy trình, phg pháp xđ giá đất
+ Tv về lĩnh vực này rất phức tạp, kéo dài, mất nhiều time, công sức -> ko chỉ cung cấp nd, giải thích
điều luật còn phải chỉ ra cách thức bảo vệ quyền lợi của mình or ls đại diện để bv quyền lợi
+ Giao tiếp vs k/h: Chú ý trong kỹ năng giao tiếp vs k/h cần đề nghị k/h cung cấp các tài liệu, chứng cứ
liên quan đế vv của k/h
VD7:
- Vs yc tv về BT, GPMB khi nn thu hồi đất k/h cần cung cấp
• Giấy tờ cm có đủ điều kiện để đc bồi thường khi nn thu hồi đất: GCNQSD đất các loại ( Đ50)
• Phương án BT, GPMB, QĐ thu hồi đất của cq nn có thẩm quyền, các thông báo về việc di chuyển địa
điểm…

- Vs yc tv về giao đất, cho thuê đất -> cần phân loại k/h + đề nghị cung cấp tài liệu cần thiết
• k/h là ng nc ngoài -> chỉ đc nn VN cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư -> nếu muốn thuê đất cần chuẩn
bị: Giấy phép ĐT, đơn xin thuê đất, lĩnh vực đầu tư, khả năng tài chính, dự kiến tổng mức vốn ĐT, giấy tờ
xác nhận nơi đóng trụ sở chính
K/h là ng nc ngoài muốn đc mua nhà ở tại VN -> giải thích rõ chỉ đc mua nhà trong 5 TH + giầy tờ Cm:
 Đc thuê giữ các chức vụ quản lý trong các liên doanh, DN 100% vốn nc ngoài tại VN -> HĐ thuê giữ
chức vụ quản lý trong…
 Phải là ng có công đóng góp cho đất nc VN -> huân chương hữu nghị, bằng khen của thủ tg, giấy
khen của BT or CT UBND tỉnh
 Là ng kết hôn vs CD VN -> giấy đk kết hôn
 Là chuyên gia trong các lv KH-CN mà VN đang thiếu, trình độ cao đẳng trở lên -> bằng cấp, giấy
chứng nhận
 Đang làm việc cho các cty nc ngoài đầu tư tại Vn có nhu cầu về nhà ở nhưng các cty nc ngoài này ko
đtư trong lv KD BĐS
Ng nc ngoài chỉ đc mua duy nhất 1 căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở TM, thời hạn 50 năm
• k/h là Việt kiều -> đc sd đất dưới 2 h/thức: giao đất có thu tiền + cho thuê đất. Ngoài ra còn đc nhận chuyền
nhượng quyền sd đất trong các khu cn, khu KT -> AD vs Việt kiều có nhu cầu sd đất để đtư tại VN -> giấy tờ
cm dự án đầu tư
Nếu muốn mua nhà ở -> Chứng minh:
 Cư trú tại VN từ 3 tháng trở lên -> giấy phép của CA đồng ý cho cư trú tại VN < 3 thg
 Về đầu tư tại VN -> giấy phép đầu tư
 Đơn về sống ổn định tại VN đc nn VN đồng ý
• k/h là tc trong nc -> từ 1/7/2004 chỉ đc thuê đất = hình thức thuê đất trả tiền hàng năm or giao đất -> cần
các giấy tờ: Giấy phép ĐKKD (nếu có); đơn xin giao đất, thuê đất; quyết định thành lập; giấy tờ quy định
chức năng, nv, quyền hạn…

12


Kỹ

năng
riêng

+ Nghiên cứu hs, phân tích vv
Tra
+ Căn cứ yc của k/h và việc nghiên cứu ND vụ việc, chứng cứ mà k/h cung cấp để tập hợp, sưu tầm
cứu
các VBPL liên quan
VBPL + Sau khi tập hợp đầy đủ các VBPL thích hợp, căn cứ tình tiết, nội dung vụ việc để tra cứu, trích dẫn
các điều luật
Xd lập So sánh, đối chiếu các tình tiết của vv vs quy định của pl để đưa ra lập luận tình tiết đó đúng or sai
luận
đồng thời giải thích, viện dẫn lý lẽ để bảo vệ lập luận của mình
và bv VD8: Chứng cứ của vv đề cập đến việc UBND huyện thu hồi đất nông nghiệp của k/h nhưng ko thông báo cho họ biết lý
chứng do, phg án BT
 căn cứ Đ 37 -> 40 Luật đất đai -> lập luận:
cứ
-

Việc thu hồi đất của UBND huyện là đúng thẩm quyền theo Đ 37
Căn cứ Đ 38. 39, 40 LĐĐ thì việc ra quyết định thu hồi đất của UBND huyện là dựa vào ý chí chủ quan, ko có
căn cứ quy định về thu hồi đất:
Theo Đ 39 trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90ng vs đất nông nghiệp, cq ra QĐ thu hồi đất phải thông báo cho
ng sd đất biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyền, phg án tổng thể BT, GPMB -> việc k/h ko nhận đc
các thông tin or giấy tờ thông báo về VĐ này của UBND huyện mà UBND huyện đã ra QĐ thu hồi đất là vi
phạm Đ 39

VĐ4: KỸ NĂNG TVPL VỀ CẤP GCNQSD ĐẤT VÀ CÁC NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
Nhu
Thực trạng

+ Quy định ở nhiều vb khác nhau vs các bước, quy trình thực hiện ko thống nhất. Các quy trình lại
cầu
pháp luật
thường xuyên sửa đổi, bổ sung -> khó nắm bắt
TVPL
+ Đc quy định trong các vb chủ yếu sau:
về cấp
- Quy trình đk quyền s/hữu or quyền sd đối vs BĐS (thực hiện trước khi đc cấp GCNQSD đất):
GCN
• Đký ban đầu (đk xác lập quyền): ng sd đất sau khi đc nn giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển
QSD
nhượng quyền sd, thừa kế, thuê lại… thì phải đk tại VP đk quyền sd đất cấp huyện nơi có đất
đất và
theo quy định của LĐĐ; đối vs rừng đk tại cơ quan lâm nghiệp địa phg theo Luật b/vệ và pt
các
rừng; đối vs nhà ở, công trình xd trên đất đk tại cq qly nn về xd địa phg theo luật nhà ở và luật
nghĩa
xd.
vụ tài
• Đký có gtri đối kháng vs ng t3: Ad trong TH chủ sh BĐS xác lập các giao dịch về mua bán,
chính
thế chấp, bảo lãnh BĐS tại ngân hàng và các tc tín dụng -> phải đk giao dịch bảo đảm
về đất
- Cấp GCNQSD đất: khác nhau qua các thời kỳ. Hiện nay theo LĐĐ 2003 sửa đổi 2009: cấp
đai
GCNQSD quyền sd đất đai và quyền sh nhà ở theo mẫu do bộ TNMT phát hành
- Các nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm: tiền sd đất, tiền thuê đất, thuế sd đất, lệ phí trước bạ, lệ phí
13

địa chính… -> quy định ở nhiều vb khác nhau
Thực trạng
Bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế, yếu kém, xâm hại nghiêm trọng đến quyền + lợi ích chính đáng của ng sd
thi hành pl
- Tiến độ cấp GCNQSD đất thực hiện rất chậm
- Các quy định về trình tự, thủ tục, thời gian cấp GCNQSD đất ko đc các cq nn tuân thủ triệt để
- Phát sinh hiện tg nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực trong cấp GCNQSD đất, t/hiện nv tài chính
Vị trí, vai trò Chỉ xếp sau nhu cầu TVPL về BT, GPMB
Kỹ
Kỹ năng
- Tiếp xúc k/h
năng chung
- Thu thập Hs, tài liệu
TVPL
- Nghiên cứu Hs, phân tích vụ việc
Kỹ
xd các + Nắm chắc các quy định của pl thực định về đk cấp GCNQSD đất
năng căn
- Có các loại giấy tờ hợp lệ qua các thời kỳ
riêng cứ
- Có các giấy tờ hợp lệ nhưng giấy tờ mang tên ng khác -> cần phải có thêm các đk: các giấy tờ
pháp
chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho và không có tranh chấp. Mỗi loại giấy tờ này ở các
lý để
thời điểm khác nhau thì sẽ có tên gọi và ND khác nhau:
đảm
• <1980: HĐ mua bán đất đai
bảo
• Gđ có hiệu lực của LĐĐ 1987: cấm all hv mua bán, dịch chuyển đất đai -> ko có HĐ chuyển
các đk

nhượng đất đai nào, chủ yếu là HĐ mua bán nhà, tài sản trên đất
cấp
• Gđ có hiệu lực của LĐĐ 2003: HĐ chuyển nhượng quyền sd đất là ts chung của vợ chồng thì
GCN
phải đc sự đồng ý của cả hai. Nếu chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa nc thì phải đc sự
QSD
đồng ý của all tv trong hộ gia đình
- Không có bất cứ giấy tờ nào -> phải cm: đất phù hợp quy hoạch + không có tranh chấp + thời
điểm sd đất (xác nhận của UBND xã)
Không phải all TH đáp ứng các đk trên đều đc cấp GCNQSD đất mà cq nn nếu xem xét trong Hs địa
chính tại địa phg ko phản ánh rõ các thông tin, nguồn gốc, hiện trạng sd… -> đa số từ chối cấp
 phải tìm kiếm các cs thực tế về nguồn gốc, diễn biến của qtrinh sd đất
+ Nắm chắc các tài liệu, Hs địa chính qua các thời kỳ phục vụ cho công tác quản lý đất đai ở địa phương
- Sổ mục kê, sổ thống kê đất đai, sổ đk đất đai, sổ đk biến động đất đai
- Bản đồ địa chính qua các thời kỳ: bản đồ năm 1942, 1978, bản đồ hiện trạng sd đất 299, bản đồ
quy hoạch tổng thể, bản đồ quy hoạch chi tiết sd đất, bản đồ 1:2000, 1: 1000, 1: 500
+ Nắm đc tính đặc thù ở mỗi gđ, mỗi thời kỳ, mỗi địa phg về quản lý, sd đất đai.
Nhận + Nắm chắc về thẩm quyền ký kết các hs, tài liệu
biết
+ Nắm chắc các TH ủy quyền và tính hợp pháp của việc ủy quyền, phạm vi và giới hạn ủy quyền; thời
14


về cấp
GCN
QSD
đất

tính
xác

thực
của
các
TT, tl
k/h
cung
cấp
T/hiện
các
t/tục
để đc
cấp
GCN
Kỹ
Yêu cầu đối
năng vs LS tư vấn
tư vấn khi hành nghề
đặc
TVPL về
thù
nghĩa vụ tài
trong chính về đất
việc
đai
thực
hiện
các nv
tài
chính
1 số

Trong
kỹ
gđ
năng tiếp
đặc
xúc
thù
k/h

hạn ủy quyền
+ Kiểm tra tính xác thực của Hs mà k/h cung cấp Vd: biên bản họp gia tộc để phân chia di sản, chữ kỹ,
chữ viết trong vb thừa kế
+ Tính hợp lý của ngày, tháng, năm xảy ra các sự kiện pháp lý có hợp lý, logic vs diễn biến vụ việc ko
+ Cần đối chiếu những thông tin mà k/h trình bày vs Hs, tài liệu k/h cung cấp và những tài liệu tại cq
nhà nc có thẩm quyền

+ Kỹ năng tiếp xúc và làm việc cs cq chức năng để thực hiện các thủ tục cấp GCNQSD đất: thái độ lịch
sự, từ tốn, bình tĩnh, tự tin, linh hoạt và kiên trì
+ Khai thác và tận dụng tối đa các quyền và lợi ích chính đáng đc pl ghi nhận và bảo vệ đẻ cm trước cq
nhà nc có thẩm quyền
+ Tôn trọng pl và nghiêm chỉnh chấp hành các nghĩa vụ thuộc về mình
+ Nv tài chính vs đất đai là 1 trong những nv cơ bản -> k/h thường có thái độ miễn cưỡng, ko tự giác
chấp hành or có thái độ trốn tránh, tìm mọi cách để ko phải thực hiện nv or thực hiện ở mức thấp nhất
-> Thg đưa ra yc Ls tv tư vấn cách thức để trốn tránh nv tài chính or giảm nv -> Ls tv cần thể hiện bản
lĩnh + đạo đức nghề nghiệp
+ Nv tài chính quy định ở nhiều Vb, có sự chồng lấn, giao thoa vs pl tài chính -> thác thức trong việc tra
cứu vb
+ Hiện nay:
- Bộ TNMT quản lý nn về giá đất nhưng phg pháp, cách thức xác định giá cụ thể của từng mảnh
đất do ngành tài chính thực hiện.

- CP chỉ xác định nguyên tắc, phg pháp, khung giá đất còn bảng giá đất cụ thể của từng địa phg sd
làm căn cứ xđ nv tài chính đất đai do UBND tỉnh ban hành vào 1/1 hàng năm.
-> khi tv cần đưa ra các vb quy định cụ thể của UBND từng tỉnh
+ Kỹ năng nghe: cần chú ý
- Xđ yc của k/h đề nghị tv về nv tài chính gì -> tra cứu vbpl thích hợp
- K/h ở địa phg nào -> tra cứu quy định của địa phg đó về khung giá đất cụ thể để đưa ra ý kiến tv
về nghĩa vụ tc của k/h
- Nếu k/h yc tv về quá trìn thực hiện nv tài chính về đất đai của cq có thẩm quyền có đúng ko ->
15


đất
đai

phải tìm kiếm các công văn giải thích, hướng dẫn thi hành các quy định về nv tc đất đai do Tổng
cục thuế, bộ tài chính ban hành + các quy định của cục thuế nơi có đất => đưa ra nx, đánh giá
+ Kỹ năng nói:
- Đề nghị k/h cung cấp đầy đủ các tài liệu liên quan đến yc tv của k/h nếu k/h có. Trong đó đb lưu
ý các loại giấy tờ như: thông báo của cq thuế or cq hữu quan đề nghị k/h thực hiện các nv tc đất
đai; Vb trả lời của cq thuế or cq có thẩm quyền về khiếu nại của k/h trong việc thực hiện các nv
tài chính về đất đai; quy định của cq nn có thẩm quyền ở địa phg về việc xđ giá đất, cs ply cho
việc xác định giá đất làm căn cứ để xđ các nv tài chính; QĐ or HĐ sd đất của k/h; GCNQSD đất;
giấy tờ quy định chức năng, nv, quyền hạn nếu k/h là pháp nhân… Nếu k/h ko có đủ -> đề nghị
bổ sung đầy đủ + gthich lý do
- Nếu k/h đề nghị ls tv tư vấn để họ trốn tránh nv tc or giảm nv -> Ls cần nhẹ nhàng, mềm mỏng,
khéo léo tuyên truyền, g/thích để k/h hiểu + thể hiện thái độ kiên quyết ko chấp nhận yc của k/h
Trong + Căn cứ hs, tài liệu k/h cung cấp -> ls tv tra cứu, sưu tầm các vb thích hợp. Đb lưu ý các VB quy định
qtrinh nv tài chính về đất đai cb do QH, UBTVQH, CP, BTC ban hành + các công văn giải thích, hg dẫn thi
tìm
hành của tổng cục thuế, bộ tài chính, nghị quyết của HĐND tỉnh, các vb của UBND tỉnh, sở tài chính,

kiếm cục thuế của UBND huyện về tổ chức thi hành pl về nghĩa vụ tài chính nơi có đất mà k/h đang sd
VB
+ Lưu ý: đb lưu ý đến giá đất ở địa phg
t/hợp

VĐ4: KỸ NĂNG SOẠN THẢO, THƯƠNG LƯỢNG, ĐÀM PHÁN VÀ KÝ KẾT HỢP ĐỒNG TRONG CÁC GIAO DỊCH
VỀ ĐẤT ĐAI
Đặc điểm kỹ
+ GD đất đai là gd dân sự giữa các chủ thể sd đất trong lv đất đai dựa trên ng/tắc bình đẳng thỏa thuận và tự do
năng soạn
bày tỏ ý chí đc thể hiện dưới hình thức pháp lý là HĐ -> Giao kết HĐ là sự thỏa hiệp ý chí, lợi ích của các bên
thảo, thương
-> kỹ năng soạn thảo, thg lg, đàm phán và ký kế HĐ trong các gd đất đai có đặc điểm:
lượng, ký kế
- Ls tv đóng vai trò là ng trợ giúp k/h trong đàm phán, ký kết HĐ (bằng kinh nghiệm, kiến thức, kỹ năng,
HĐ
hiểu biết pl -> đưa ra lời tv, phân tích thiệt hơn, ưu điểm, nhược điểm, đề xuất phg án tối ưu để k/h lựa
chọn và tự quyết). Ng quyết định cuối cùng vẫn là k/h
- Trong suốt qtrinh tv phải đề cao lợi ích của k/h + tìm mọi cách bv quyền lợi của k/h -> luôn căn cứ vào lợi
ích của k/h để tv cho k/h
- Quá trình ký kết HĐ là qtrinh dung hòa về lợi ích giữa các bên -> dựa trên lợi ích của k/h và yc để dung
hòa lợi ích -> tv cho k/h thỏa hiệp (chấp nhận sự thiệt thòi về những lợi ích ko căn bản để đạt đc lợi ích
căn bản) -> phải khôn khéo, mềm mỏng, thỏa hiệp đối vs những VĐ ko căn bản + kiên quyết bv những lợi
16


Kỹ
năng
soạn
thảo

HĐ

Yêu
cầu
khi
soạn
thảo
HĐ

Quy
trình
soạn
thảo
HĐ

Cơ
cấu
của

ích căn bản của k/h. Nếu lợi ích của k/h và đối tác mâu thuẫn nhau -> cần tìm ra điểm chung về lợi ích
giữa k/h và đối tác trên cs đó thuyết phục đối tác chấp nhận đề nghị của k/h + phân tích cho họ thấy ưu,
nhược điểm khi ký HĐ vs k/h (đb nhấn mạnh ưu điểm mang tc lâu dài, căn bản, còn nhược điểm là ko thể
tránh khỏi trong all TH và chỉ xuất hiện trong 1 khoảng time nhất định)
- Vs những vđ ko tìm đc tiếng nói chung -> Ls tv giúp k/h khoanh lại những vđ đó để tiến hành đàm phán
những VĐ có tiếng nói chung trước sau đó quay lại thg lượng sau. Trong qtrinh thg lượng phải kiên trì, ko
nôn nóng, thỏa thuận chắc từng điểm, từng gđ. Sd các mối quan hệ để tác động đến đối tác, đưa ra những
kinh nghiệm về những vụ việc thành công để đối tác tham khảo, phân tích thiệt hơn trong TH đàm phán
thành công or không thành công để đối tác suy ngẫm
+ Ngôn ngữ chính xác, cụ thể, rõ ràng và đầy đủ ý nghĩa
+ Đảm bảo đúng các thông tin, yc của k/h và phù hợp vs quy định PL

+ Phải tiên liệu trước những rủi ro có thể phát sinh từ HĐ và cho k/h: rủi ro có thể phát sinh từ nguyên nhân chủ
quan or k/q, nếu k quy định thì quyền lợi của k/h có thể bị xâm hại
VD8: trong HĐ chuyển nhượng quyền sd đất thì cần có các điều khoản cb như:
- Chủ thể
- Đối tượng
- ND giao dịch
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Giá cả
- Phương thức thanh toán
- Quyền + nv của bên t3
- Giải quyết tranh chấp
- Bồi thường thiệt hại, phạt HĐ
- Thời điểm có hiệu lực của HĐ

+ B1: Xác định yc của k/h
- Xđ đúng yc của k/h thì khi soạn thảo có thể thỏa mãn đc yc đó
- Mong muốn, yc của k/h có thể chính đáng or ko tùy thuộc nhận thức của k/h
- Để làm rõ yc của k/h khi soạn thảo thì những thông tin cần thiết không thể bỏ qua: thông tin về các bên
giao tiếp, đối tượng HĐ, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, giá cả và phg thức thanh toán
+ B2: xác định quy phạm Pl điều chỉnh:
- Xác định đc hình thức + ND HĐ là gì, các điều khoản cần phải có trong HĐ
- Có nhiều đề nghị, yc soạn thảo HĐ cần sd nhiều vbpl điều chỉnh -> cần nắm vững các nguyên tắc áp dụng
pl, xác định đúng đối tượng và phạm vi áp dụng của từng VB cho từng HĐ
+ B3: Soạn thảo dự thảo HĐ dựa trên yc của k/h và VBPL
+ B4: Hoàn thiện HĐ
+ Phần mở đầu:
- Quốc hiệu (ad vs HĐ trong nc, HĐ vs nc ngoài ko cần)
- Số và ký hiệu: góc trái HĐ
17

HĐ
- Tên HĐ: Giữa VB kèm theo số HĐ đc ghi dưới tên HĐ
và kỹ
- Căn cứ pháp lý: căn cứ ply làm cs cho việc ký kết, thg lượng, thực hiện HĐ
thuật
- Thông tin về chủ thể giao kết: ND quan trọng để xem xét hiệu lực của HĐ
soạn
- Bối cảnh ký kết
thảo + Nội dung HĐ:
- Nhóm điều khoản liên quan đến đối tượng HĐ:
• Đặc điểm của đối tg: loại đất? hình thức sd?
• Tính chất của đối tg: sd lâu dài or có thời hạn? có bị hạn chế ko?
• Điều kiện và phg thức thực hiện
(Chú ý cần chỉ rõ:
 QSD đất của các chỉ thể ở hình thức sd nào?
 Có ts gắn liền vs đất ko?
 QSD đất của chủ thể trong nc or nc ngoài? Của pháp nhân or thể nhân?
 Có thuộc diện bị hạn chế giao dịch ko?
 Sd đất lâu dài or có thời hạn? Thời hạn còn lại là bao lâu? )
- Nhóm điều khoản liên quan đến giá cả và phg thức thanh toán
• Giá theo quy định của nn or giá thị trường?
• Giá có bị thay đổi trong quá trình ký kết, thực hiện HĐ ko?
• Giá có bao gồm các nv tài chính ko?
- Nhóm điều khoản liên quan đến quyền và nv
- Nhóm điều khoản về bảo đảm thực hiện HĐ: phạt HĐ, bồi thường, chấm dứt, tạm ngừng or hủy HĐ
- Điều khoản về giải quyết tranh chấp: thương lượng, thỏa thuận giữa các bên, TTDS

18