Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở

Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở
Hà Nội
Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu
thế tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói
riêng. Thành phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triÓn nhà ở và khu đô
thị mới. Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát
triÓn nhà hoặc khu đô thị mới để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống trong các khu
nhà ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối
với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và
quyền sử dụng đất tại các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ
của công trình nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp
ứng nhu cầu và tấc độ phát triển đô thị văn minh và hiện đại. Chúng tôi xin
đề xuất một số giải pháp để quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng
như sau :
1/ Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở
chung cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà,
người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và
tâm lý của người dân trong nền kinh tế thị trường.
2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà
chung cư cao tầng bao gồm các dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an
toàn xã hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên trong các căn hộ ở, vệ sinh môi
trường, thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ tự
nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng
đến các kết cấu chịu lùc của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đô thị. Mô
hình bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ chức
theo dạng Công ty quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy
thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà nước két hợp
với thoả thuận của người dân.
3/ Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và
người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh

chấp giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ,
sử dụng các công trình công cộng, có biện pháp sử lý đối với các trường
hợp vi phạm và cố tình không chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư.
4/ Cần thiết phải có bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình
quản lý thống nhất. Về mỗi dự án khu đô thị mới có số lượng nhà ở chung
cư cao tầng khác nhau. Do đó, đ Ó bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả
cao thì tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản
lý. Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng
trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đó,
một doanh nghiệp quản lý phải chịu trách nhiệm thực hiện các dịch vụ
công phục vụ cư dân trong toà nhà, kinh phí cho công việc này sẽ được
huy động từ ưu đãi kinh doanh các dịch vụ phát sinh từ nhà chung cư(như
các dịch vụ trông giữ xe, siêu thị vui chơi, giải trí, bảo đảm an ninh trật
tự…). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm “hai bộ phận” hoạt động độc lập
hỗ trợ nhau.
a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trình độ đảm bảo tự mình có thê triển khai công
tác duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng
các phần công việc thuê ngoài,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết
bị chuyên dụng, đào tạo đội ngũ công nhân chuyên nghiệp phục vụ việc
sửa chữa và bảo dưỡng nhà chung cư đÓ thực hiện công việc trong khu
vực do mình quản lý. Kinh phí cho công việc này được doanh nghiệp tự
điều tiết tõ nguồn lãi do phục vụ các đối tượng khác như cao ốc văn phòng
cho thuê, các khu căn hộ,… trên địa bàn thành phố và nguồn lãi do bộ
phận kinh doanh thực hiện. Tính cạnh tranh của doanh nghiệp đạt được
hay không phụ thuộc vào cách tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả năng đầu tư
thiết bị chuyên ngành, tay nghề và kỷ luật lao động của công nhân cũng
như trình độ của cán bộ quản lý.
b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện công việc kimh doanh các dịch vụ
mang tính xã hội, không bắt buộc và quản lý, khai thác các diện tích công

cộng được nhà nước ưu đãi, cho thuê hoặc cho sử dụng như trông giữ xe
đạp, xe máy, giữ gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ
chức mạng lưới hoạt động cửa hàng, siêu thị…
Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được
giao quản lý công ty sẽ phải có một “ tæ quản lý” nằm ngay trong khu nhà
hoặc không quá xa để quản lý công việc kinh doanh của mình và tiếp nhận,
xử lý một cách tức thời những hỏng hóc kỹ thuật nhỏ hoặc đáp ứng các
yêu cầu sửa chữa ngoài trách nhiệm của mình theo yêu cầu của người sử
dụng. Về nguyên tắc, mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thì hiệu
suất lao động càng cao, Giải được bài toán này một cách tối ưu nhất sẽ
đáp ứng yêu cầu của khách hàng về thời gian và giảm giá thành phục vụ.
Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thì người sử dụng
nhà chung cư sẽ được hưởng các tiện nghi gần như miễn phí, nhà nước
quản lý được kiến trúc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ côngtrình, tiết
kiệm ngân sách nhà nước.
Qua khảo sát, chúng tôi thấy mô hình quản lý nhà ở chung cư cao tầng
theo phương thức đấu thầu như đã đề cập trên đây sẽ là thích hợp nhất,
khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay. Theo mô hình quản lý này thì người
quản lý nhà sẽ chính là tổ chức kinh doanh các dịch vụ công công. Tuy
nhiên, để đảm bảo được lợi ích của ba bên ( Nhà nước, người sử dụng
nhà và tổ chức kinh doanh ) thì cần xác định rõ những hoạt động nào là
hoạt động kinh doanh, những hoạt động nào mang tính chất là dịch vụ
công. Trên cơ sở đó xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của tæ chức kinh
doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo
dưỡng các công trình công cộng…), trách nhiệm của tổ chức kinh doanh
với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự trong sinh hoạt
đi lại …).
5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương án quản lý cho
phù hợp với sự phát triển ngày nay. Chúng tôi cho rằng, một mô hình quản
lý hiệu quả thì cần đáp ứng các tiêu chí sau:

- Bảo đảm cho ngôi nhà có được độ bền tối đa .
- Bảo đảm các điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà
chung cư một cách thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phí cho các
dịch vụ này thấp nhất.
- Khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư.
- Hoà hợp giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người quản lý.
6/ Tæ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động
sự tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là
người sử dụng căn hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không
phải là tự nguyện, đồng thời cũng là đÓ thực hiện quyền hạn và lợi ích của
người chủ sở hữu:
7/ Ban quản lý nhà chung cư nên đi sâu đi sát, quan tâm tới các hoạt
động phæ biến trong đời sống người dân tại các khu chung cư:
Cụ thể là:
7.1/ Về mặt quản lý cư trú:
Hiện nay, ở một số khu chung cư còn xẩy ra phổ biến tình trạng lộn xộn
trong các hộ dân. Vấn đề đặt ra là phải có biện pháp quản lý cư trú chặt
chẽ của ban quản lý tại các khu chung cư này. Theo ý kiến của chúng tôi,
ban quản lý nên phối hợp với uỷ ban nhân dân và công an phường tại địa
bàn đó để giải quyết việc đăng ký hộ khẩu thường trú ngay từ khi các hộ
mới chuyển đến. Đồng thời ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng
minh nhân dân, quản lý lai lịch của từng người dân cụ thể, quản lý số nhân
khÈu trong một hộ. Bất cứ một sự thay đổi nào của người dân về nơi làm
việc hay ngành nghề cũng được ban quản lý cập nhập thường xuyên trong
hồ sơ theo dõi của mình. Nếu ban quản lý thực hiện tốt điều này thì sẽ góp
phần hạn chế được sự cư chú bất hợp pháp hoặc tình trạng xô sát đáng
tiếc xẩy ra giữa những người dân tại các khu chung cư hiện nay ở Hà Nội
do không hiểu rõ về lai lịch của nhau.
7.2. Bảo quản sửa chữa.
Trên thực tế hiện nay tại các khu nhà chung c cao tầng xảy ra hiện t-

ợng h hỏng, xuống cấp trầm trọng. Về phía ngời sử dụng, đã mặc sức cơi
nới tuỳ theo ý mình dẫn đến kết cấu của hầu hết các khu nhà đều bị phá
vỡ, gây ra nứt gẫy cục bộ, dẫn đến thấm dột. Mỗi lần cơi nới nh vậy họ chỉ
mất một khoản chế tài hành chính quá ít ỏi. Về phía ban quản lý nhà chung
c, mỗi khi có báo hỏng, họ không kịp thời xử lý. Ngời dân phản ánh rằng họ
không hề có kế hoạch duy tu hàng năm.
Theo chúng tôi, chung c cao tầng đã đến lúc cần phải bàn lại khái
niệm này trong thời buổi kinh tế thị trờng thì mới tránh khỏi tình trạng xuống
cấp của nó...
Theo quy định hiện hành thì việc duy tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc
trách nhiệm của ban quản lý. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung c
muốn thực hiện tốt việc bảo dỡng, sửa chữa thì nên áp dụng một số biện
pháp sau:
1.Đa dạng hoá các loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung c cho phù
hợp với những đăck điểm kỹ thuật, xã hội, không gian của từng khu chung
c, mỗi ngôi nhà, từng nhóm xã hội.
2.áp dụng công cụ hữu ích: Xã hội học bằng cách tuyên truyền giáo
dục ý thức bảo vệ tài sản công, ý thức chấp hành pháp luật của ngời dân
sống trong khu nhà chung c, giúp họ nâng cao tinh thần trách nhiệm đối với
sử dụng nhà chung c. Khi đã xảy ra sự cố thì ban quản lý nên khuyến khích
ngời dân tham gia vào tất cả các khâu của quá trình cải tạo, nâng cấp nhà
chung c. Vì nguồn lực to lớn, hiệu quả của sự tham gia va sức sáng tạo