Trình tự chung thực hiện dự án đầu tư xây dựng

TRÌNH TỰ CHUNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG
1. Vắn tắt về thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng:

“Về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định của Luật  
Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư chưa tương thích với nhau. Cụ thể, Luật Đất 
đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử 
dụng đất. Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu 
tư. Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Luật Đấu 
thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào, đã được hoặc chưa được giải  
phóng mặt bằng. Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo  
pháp luật đấu thầu rồi có phải giải quyết quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai 
không”
“Luật Đầu tư 2014 không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọnnhà đầu tư thực  
hiện dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, Khoản2, Điều 22, Nghị định  
118/2015/NĐ­CP hướng dẫn Luật Đầu tư  quy định “Nhà đầu tư  trúng đấu giá quyền  
sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư 
theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn  
bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây  
dựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ  tục quyết  định chủ 
trương đầu tư”.
Sự  thiếu tương thích giữa các luật như trên dẫn tới sự lúng túng của các địa phương 
trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất.
Luật Đầu tư (sửa đổi) đang chờ QH phê duyệt dự thảo (tại thời điểm 22/4/2020):


­ Bổ  sung khái niệm “chấp thuận chủ  trương đầu tư” để  làm rõ mụcđích, bản chất  
của việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trươngthực hiện dự án.
+ Về  nguyên tắc, điều kiện thực hiện thủ  tục chấp thuận chủtrương đầu tư: Hình  
thức chấp thuận chủ trương đầu tư  theo Luật Đầu tư  chỉ  đượcáp dụng trong trường 
hợp dự  án không đáp  ứng điều kiện tổ  chức đấu giá, đấuthầu. Sau thời hạn dự  án  

được công bố theo quy định của pháp luật về đấu giá,đầu thầu mà chỉ có một nhà đầu 
tư đăng ký hoặc đấu giá không thành thì Cơ quancó thẩm quyền áp dụng thủ tục chấp  
thuận chủ trương đầu tư.
+ Áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư  theoquy định của Luật  
Đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở và đô thị để tránhtrùng lặp về thẩm quyền,  
thủ tục quyết định/chấp thuận đầu tư  dự  án nhà ở, đôthị  theo quy định của pháp luật 
về đầu tư và pháp luật nhà ở, đô thị.
­Loại bỏ dự án xây dựng nhà ở thương mại ra khỏi đối tượng ưu đãi đầu tư đểthống  
nhất với quy định của Luật Đất đai.
Nghị định 25/2020/NĐ­CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (có  
hiệu lực từ 20/4/2020):
“NĐ 25 phân định rõ trườnghợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức bao 
gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất 
đai; quyết địnhchủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.
HÌNH THỨC I ­ “Đấu giá quyền sử dụng đất”
LuậtĐất đai 2013, Điều 118. Khoản 3. Trường hợp đất đưa rađấu giá quyền sử dụng 
đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có ngườitham gia hoặc trường hợp  
chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giáít nhất là 02 lần nhưng không 
thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, chothuê đất mà không phải đấu giá quyền  
sử dụng đất.


Luật   Đất   đai   2013,   Điều   119. Khoản 1. Điều   kiện   để   tổ   chứcthực   hiện   đấu   giá 
quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế  hoạch sử  dụng đất hàng năm củacấp huyện được cơ  quan nhà nước có 
thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất cótài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc 
sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử  dụng đấtđược cơ  quan nhà nước có thẩm quyền 
phê duyệt.

2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sửdụng đất phải có đủ các điều kiện sau 
đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất,cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và 
Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để  thực hiện dự  ánđầu tư  theo quy định tại Điều 58 
của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Các bước thực hiện: (chữ thẳngthuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự 
thực hiện)
1.Tổ  chức đấu giá quyền sử  dụng đất (QĐ phê duyệt kết quả  trúng đấu giá; Giấy 
chứng nhận QSD đất)
2.Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)
3. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếucó)
4. Lập và phê duyệt dự án đầu tư
5.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) 
6. Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cầnthiết)


7.Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở
8.Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện
9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC
10. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)
11. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công 
12. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)
13. Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ 
từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (v ốn khác), xử lý 
chất thải độc hại…)
14. Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có)
15. Thông báo khởi công xây dựng
16. Thi công xây dựng 
17. Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy  

thử
18. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá  
tác động) 
19. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng 
20. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
21. Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III,  
nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từcấp II (vốn  
khác), xử lý chất thải độc hại…)


22. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường  
phục vụ giai đoạn vận hành dự án
23. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động
24. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở
25. Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
26. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)
27.Lưu trữ hồ sơ ./.
HÌNH THỨC II ­ “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án”
Theo quy định củaLuật Đấu thầu và Nghị định 25/2020/NĐ­CP hướng dẫn Luật Đấu  
thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực từ20/4/2020.
NĐ25/2020,Điều 10. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư  đối với dự  án đầu tư  có sử  
dụng đất
1. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều  
kiện sau:
a) Có sơ bộ tổng chi phíthực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái  
định cư, tiền sửdụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;
b) Có từ  hai nhà đầu tư  trởlên đáp  ứng yêu cầu sơ  bộ  về  năng lực, kinh nghiệm theo 
quy định tại khoản 3Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư  nước  
ngoài;
c) Không thuộc trường hợptheo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này.

2. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:


a) Dự  án đầu tư  mà pháp luậtViệt Nam hoặc điều  ước quốc tế  mà Cộng hòa xã hội  
chủ nghĩa Việt Nam là thànhviên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia  
thực hiện;
b) Dự án có từ hai nhà đầutư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, 
trong đó không cónhà đầu tư  nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự  án hoặc đáp 
ứng yêu cầu sơbộ  về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị 
định này;
c) Dự án có yêu cầu về bảođảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ  quyết  
định theo đề  nghị  của cơquan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ 
Quốc phòng đối với yêucầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an 
đối với yêu cầu bảođảm an ninh.
3. Áp dụng hình thức chỉđịnh thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật 
Đấu thầu.

Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự 
thực hiện)
1. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả 
lựachọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực hiện đầu tư DA)
2. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)
3. Thông báo thu hồi đất
4. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện
5. Thẩm duyệt thiết kế PCCC
6. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi công)


7. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công 
8. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)

9.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có)
10.Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ 
từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (v ốn khác), xử lý 
chất thải độc hại…)
11. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 
12. Công khai và  thực  hiện phương  án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả  tiền 
đềnbù, nhận mặt bằng
13.Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
14.Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa
15.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
16. Chuẩn bị  mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấpkênh  
rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
17.Cấp Giấy phép xây dựng
18.Thông báo khởi công xây dựng
19. Thi công xây dựng 
20. Nghiệm thu và bàn giaocông trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy  
thử
21. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình  (đánh giá kết thúc và đánh giá  
tác động) 
22. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng 


23. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
24.Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấpIII,  
nhà  ở  riêng lẻ  từ  7 tầng; CTCC từ  cấp III, CTHT từ  cấp III (vốn NSNN) từ  cấp II  
(vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)
25.Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môitrường 
phục vụ giai đoạn vận hành dự án
26.Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động
27. Chứng nhận quyền sở hữucông trình/ sở hữu nhà ở

28. Bảohiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
29. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)
30.Lưu trữ hồ sơ ./.
HÌNH THỨC III – “Quyết định chủ trương đầu tư”
(Là   một   dạng  chỉ   định  thầu  khi   chỉcó   1   nhà   đầu  tư   đủ   điều   kiện  (theo   quy   định  
tại NĐ 25/2020/NĐ­CP) nhưng đối tượng áp dụng khác với chỉ  định thầu tại điểm b  
khoản 4 Điều 22 của LuậtĐấu thầu)
­ Quyếtđịnh chủ  trương đầu tư  theo Nghị  định 25/2020/NĐ­CP, Điều 13/2/b: Trường 
hợp chỉ có một nhà đầutư đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án.
­Quyết định chủ  trương đầu tư  theo quy định tại Điều30, Điều 31 và 32 của Luật  
Đầutư số 67/2014/QH13.
Luật Đầutư, Điều 32. Quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh:
1. Trừnhững dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân 
dâncấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư  công và các dự  án quy định tại Điều 30 vàĐiều 


31 của Luật Đầu tư năm 2014, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủtrương đầu tư 
đối với các dự án sau đây:
  a) Dự  án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá,đấu thầu  
hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
  b) Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyểngiao theo  
quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.
Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự 
thực hiện)
1.Chấp thuận chủ trương đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu  
địa điểm xây dựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngoài tham 
gia) 
2.Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt bằng 
3. Lập dự án đầu tư XD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a)Báo cáo đầu tư xây  
dựng công trình nếu là công trình có quy mô lớn, đặc biệt(Báo cáo nghiên cứu tiền  

khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầutư xây dựng công trình (Báo cáo  
nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báocáo kinh tế  ­ kỹ  thuật xây dựng công  
trình (đối với công trình tôn giáo; côngtrình có tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm  
tiền sử dụng đất).
4.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có)
5.Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư trong đô thị 
6.Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện
7.Thẩm duyệt thiết kế PCCC
8. Chấp thuận đầu tư  dự  án phát triểnnhà  ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư 
dự án khu đô thị mới 


9.Thông báo thu hồi đất
10. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 
11.Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặtbằng, 
chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng.
12.Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
13.Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
14.Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
15.Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
16.Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa
17.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
18. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh  
rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
19. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)
20. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công 
21. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cầnthiết)
22.Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riênglẻ 
từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (v ốn khác), xử lý 
chất thải độc hại…). (Được phép thực hiện song song, đồng thời với các thủ tục hành  

chính về đất đai)
23. Cấp Giấy phép xây dựng 
24. Chuẩn bị thi công xây dựng 
25.Thông báo khởi công xây dựng


26. Thi công xây dựng 
27. Nghiệm thu và bàn giaocông trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy  
thử
28. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giákết thúc và đánh giá  
tác động) 
29. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xâydựng 
30. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
31.Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng
32.Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môitrường 
phục vụ giai đoạn vận hành dự án
33.Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động.
34. Chứng nhận quyền sở hữucông trình/ sở hữu nhà ở
35. Bảohiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
36. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)
37. Lưu trữ hồ sơ ./.