PHÁT TRIỂN sản PHẨM bảo LÃNH bán NHÀ ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI tại NGÂN HÀNG TMCP kỹ THƯƠNG VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN


PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM BẢO LÃNH BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN
HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà Nội - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng và trung thực. Nội dung luận văn này
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào.


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sỹ và kết thúc khóa học, tôi xin chân
thành cảm ơn Trường Đại học Kinh tế quốc dân đã tạo điều kiện cho tôi có môi
trường học tập tốt trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu tại trường.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đối với Viện Đào tạo Sau đại học - Trường Đại
học kinh tế Quốc dân, các thầy cô tham gia quản lý, giảng dạy và tư vấn cho tôi
trong suốt quá trình học tập tại trường và nghiên cứu đề tài luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới toàn thể các thầy cô trong Viện Ngân hàng
– Tài chính - Trường Đại học Kinh tế quốc dân, lời cảm ơn chân thành đến TS.
Nguyễn Đình Trung đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết để giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình nghiên cứu, trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành đề tài luận văn thạc
sỹ.
Kính mong nhận được sự chỉ dẫn và góp ý của các thầy cô, bạn bè và đồng

nghiệp để công trình nghiên cứu của tôi được hoàn thiện hơn.
Hà Nội, tháng 09 năm 2019
Học viên

Hồ Thị Xuân Thủy


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẢO LÃNH BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...............5
1.1. Tổng quan về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai của
ngân hàng thương mại.........................................................................................5
1.1.1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tương lai............................................5
1.1.2. Khái niệm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai............................6
1.1.3. Phân loại bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai..............................8
1.1.4. Đặc điểm của bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai.....................12
1.1.5. Vai trò của bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai.........................15
1.1.6. Kiểm soát rủi ro trong bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai.......17
1.2. Phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
của ngân hàng thương mại................................................................................19
1.2.1. Quan điểm về phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong
tương lai...............................................................................................................19
1.2.2. Sự cần thiết phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong
tương lai...............................................................................................................20

1.2.3. Chỉ tiêu đánh giá sự phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành
trong tương lai......................................................................................................21
1.3. Nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở
hình thành trong tương lai................................................................................24
1.3.1. Nhân tố chủ quan.......................................................................................24


1.3.2. Nhân tố khách quan....................................................................................27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM BẢO LÃNH
BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG
TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM.......................................................................30
2.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam...........................30
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Kỹ thương Việt Nam
30
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của NHTM CP Kỹ thương Việt Nam.........31
2.2. Thực trạng phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành
trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam..........................37
2.2.1. Cơ cấu tổ chức - nhân sự đối với sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình
thành trong tương lai............................................................................................37
2.2.2. Cơ sở pháp lý cho việc phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình
thành trong tương lai............................................................................................40
2.2.3. Quy trình cung cấp sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong
tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam.........................................44
2.2.4. Thực trạng phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong
tương lai...............................................................................................................52
2.3. Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình
thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam...............60
2.3.1. Những kết quả đạt được.............................................................................60
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân............................................................................62
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM BẢO LÃNH BÁN

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG TMCP
KỸ THƯƠNG VIỆT NAM...................................................................................69
3.1. Bối cảnh thị trường bất động sản và dự báo triển vọng...........................69
3.1.1. Thị trường bất động sản hiện nay...............................................................69
3.1.2. Triển vọng của thị trường và cơ hội phát triển sản phẩm bảo lãnh bán
NOHTTL của Techcombank................................................................................71



3.2. Chiến lược, định hướng phát triển của Techcombank.............................73
3.2.1. Chiến lược, định hướng của Techcombank giai đoạn 2016 – 2020............73
3.2.2. Định hướng phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong
tương lai...............................................................................................................76
3.3. Giải pháp phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong
tương lai..............................................................................................................77
3.3.1. Nâng cao năng lực tài chính của ngân hàng, xây dựng kế hoạch phát
triển bảo lãnh theo từng giai đoạn........................................................................77
3.3.2. Hoàn thiện quy trình cung cấp dịch vụ.......................................................78
3.3.3. Xây dựng chính sách giá linh hoạt.............................................................82
3.3.4. Xây dựng chính sách khai thác tiềm năng của khách hàng.........................82
3.3.5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.........................................................84
3.3.6. Tăng cường marketing, quảng bá hình ảnh nâng cao uy tín ngân hàng,
đa dạng hóa đối tượng khách hàng, mở rộng kênh phân phối..............................85
3.3.7. Phát triển công nghệ thông tin....................................................................86
3.4. Kiến nghị......................................................................................................86
3.4.1. Đối với Chính phủ......................................................................................86
3.4.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước.....................................................................88
3.4.3. Đối với các doanh nghiệp, hiệp hội kinh doanh bất động sản.....................89
KẾT LUẬN............................................................................................................91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................92

PHỤ LỤC


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
Techcombank
SHB
HDBank
BIDV
VIB
Eximbank
MSB
MB
NHNN
NHTM
TMCP
TSBĐ
TCTD
Yoy
Ytd
QTRR
KHDN
CGPD
NOHTTL
CĐT
BĐS
PTSP

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội
Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố HCM

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế Việt Nam
Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam
Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội
Ngân hàng nhà nước
Ngân hàng thương mại
Thương mại cổ phần
Tài sản bảo đảm
Tổ chức tín dụng
Year over year – So với cùng kỳ trước đó
Year to date – Tính từ đầu năm đến nay
Quản trị rủi ro
Khách hàng doanh nghiệp
Chuyên gia phê duyệt
Nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ đầu tư
Bất động sản
Phát triển sản phẩm


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG:
Bảng 2.1: Cơ cấu huy động tại Techcombank theo nhóm Khách hàng....................31
Bảng 2.2: Số lượng khách hàng phát sinh bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong
tương lai tại Techcombank từ 2016-Q2/2019..........................................................52
Bảng 2.3: Doanh số bảo lãnh, số dư bảo lãnh và phí bảo lãnh của Techcombank
từ 2016-2019...........................................................................................................54
Bảng 2.4: Tỷ lệ dự án có ký quỹ/TSBĐ từ 2016-2019............................................58
Bảng 2.5: Tỷ lệ hoàn thành SLA từ 2016-Q2/2019.................................................59

BIỂU ĐỒ:
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cho vay của Techcombank......................................................32
Biểu đồ 2.2: Dự phòng rủi ro trích lập....................................................................33
Biểu đồ 2.3: Tổng thu nhập hoạt động.....................................................................36
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu bảo lãnh theo chủ đầu tư.........................................................53
Biểu đồ 2.5: Phí bảo lãnh Techcombank từ 2016-Q2.2019......................................61
Biểu đồ 3.1: Tổng nguồn cung và giá bán căn hộ từ 2013-Q2/2019........................69
Biểu đồ 3.2: Triển vọng thị trường căn hộ đến 2021...............................................71
Biểu đồ 3.3: Nguồn cung chia theo hạng căn hộ đến 2020......................................72
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Mối quan hệ của bảo lãnh bán NOHTTL...............................................12
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu quản trị của Techcombank..........................................................37
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu điều hành của Techcombank......................................................38
Sơ đồ 2.3: Quy trình phát hành bảo lãnh mà Techcombank là bên duy nhất phát
hành bảo lãnh..........................................................................................................47
Sơ đồ 2.4: Quy trình phát hành bảo lãnh khi Techcombank đồng bảo lãnh với
TCTD khác.............................................................................................................. 48
Sơ đồ 2.5: Quy trình thực hciện bảo lãnh khi Techcombank là bên phát hành........50
Sơ đồ 2.6: Quy trình thực hiện nghĩa vụ đồng bảo lãnh...........................................51


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN


HỒ THỊ XUÂN THỦY

PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM BẢO LÃNH BÁN NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN
HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM
Chuyên ngành: TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Hà Nội - 2019


1

LỜI MỞ ĐẦU
Dòng tiền từ hệ thống tín dụng được bơm ra từ những năm 2000 dẫn đến một
sự bùng nổ về giá cả của bất động sản. Giá đất tăng nhanh chóng tạo sức hút cho
toàn bộ các thành phần kinh tế tham gia đầu cơ. Thị trường nóng quá mức cũng
khiến các doanh nghiệp đua nhau phát triển dự án bằng vốn vay. Khi nguồn vốn tín
dụng bắt đầu thắt chặt từ năm 2008, đồng thời, lãi suất cho vay tăng vọt khiến hàng
loạt dự án không thể hoàn thành, gây khủng hoảng nghiêm trọng đến niềm tin của
người mua nhà, dẫn đến một cuộc khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng mà mất rất
nhiều năm sau mới có thể hồi phục.
Lý giải nguyên nhân của khủng hoảng, có thể nói tới hai vấn đề chính như sau:
Thứ nhất, việc các ngân hàng thương mại phát triển tín dụng quá dễ dàng
làm nguồn tín dụng đẩy vào bất động sản quá lớn, khiến bong bóng bất động sản
phình to quá mức, khủng hoảng chỉ là vấn đề thời gian.
Thứ hai, các chính sách về quản lý kinh doanh dự án bất động sản chưa chặt
chẽ, dẫn tới việc chủ đầu tư huy động tiền từ người mua nhà nhưng không hoàn
thành dự án theo cam kết, gây khủng hoảng niềm tin của người mua nhà
Từ khi Luật kinh doanh Bất động sản 2014, có hiệu lực từ 01/07/2015 đã giải
quyết được một phần lớn nguyên nhân của bong bóng bất động sản 2008. Theo đó,
“chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Cùng với sự thay đổi của pháp luật, nhu cầu về bảo lãnh bán NOHTTL của
chủ đầu tư bắt đầu ra đời. Hòa cùng xu hướng đó, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương
Việt Nam (sau đây gọi là “Techcombank”) đã cung cấp sản phẩm bảo lãnh bán
NOHTTL trên thị trường và đạt được một số kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, thực
tế cho thấy sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL tại Techcombank còn non trẻ, còn
nhiều hạn chế, cần cải thiện để tăng cường khả năng cạnh tranh của ngân hàng,
đồng thời, đi tắt đón đầu thị trường trong việc cung cấp sản phẩm này.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã lựa chọn đề tài "Phát triển sản
phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ
Thương Việt Nam" làm luận văn thạc sỹ của mình.
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm


2

ba chương như sau:
Chương 1. Các vấn đề cơ bản về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương
lai của ngân hàng thương mại.
Chương 2. Thực trạng phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành
trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
Chương 3. Giải pháp phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành
trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam.

CHƯƠNG 1
CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẢO LÃNH BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

Tổng quan về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trong phạm vi đề tài này, khái niệm NOHTTL được sử dụng theo Luật Kinh
doanh Bất động sản “Nhà, công trình xây dựng HTTL là nhà, công trình xây dựng
đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Đây là
đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu có bảo
lãnh bán NOHTTL
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, “Chủ đầu tư dự án bất động sản
trước khi bán, cho thuê mua NOHTTL phải được ngân hàng thương mại có đủ năng
lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ
đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Bắt nguồn từ Luật Kinh doanh Bất động sản, NHNN đã ban hành Thông tư
13/2017/TT-NHNN (sửa đổi một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN) quy
định rõ về khái niệm bảo lãnh này như sau: “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên
thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho
chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền
đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký
kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại”.
Đây là căn cứ để sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL ra đời trên thị trường và là căn


3

cứ PTSP bảo lãnh tại Techcombank.
Để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, bảo lãnh bán NOHTTL được
phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau như: (i) Phương thức phát hành (bảo lãnh
trực tiếp và bảo lãnh gián tiếp); (ii) Điều kiện thanh toán (bảo lãnh vô điều kiện, bảo
lãnh có điều kiện); (iii) Hình thức đảm bảo (bảo lãnh có tài sản đảm bảo và bảo lãnh

không/thiếu tài sản đảm bảo); (iv) Hình thức cấp bảo lãnh (theo món/hạn mức)
Bảo lãnh bán NOHTTL là mối quan hệ đa phương giữa ngân hàng – chủ đầu
tư dự án – người mua nhà, thể hiện qua các hợp đồng; là giao dịch kép, có tính chất
độc lập tương đối và không hủy ngang. Bên cạnh đó, hoạt động bảo lãnh này dựa
trên uy tín của ngân hàng, được hạch toán ngoại bảng, chỉ trong trường hợp ngân
hàng phải thực hiện trả thay và chủ đầu tư nhận nợ bắt buộc, khoản vay đó mới
được chuyển vào theo dõi nội bảng
Bảo lãnh bán NOHTTL đang phát triển và ngày càng trở nên quan trọng do
tính chất ưu việt của sản phẩm đối với các bên tham gia quan hệ bảo lãnh và với nền
kinh tế. Đối với người mua nhà, bảo lãnh bán NOHTTL giúp hạn chế rủi ro và bảo
vệ quyền lợi cho người mua nhà. Đối với chủ đầu tư dự án nhà ở, bảo lãnh giúp cho
chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ kí kết hợp đồng, tăng tính thanh khoản của dự án, tăng
tốc độ thu tiền, huy động vốn từ người mua nhà lên tới 70% giá trị hợp đồng mua
bán, đẩy nhanh tiến độ dự án, giảm thiểu áp lực về nguồn vốn và nâng cao hiệu quả
sử dụng ngân quỹ mặc dù không trực tiếp được cấp vốn như cho vay. Đối với ngân
hàng, bảo lãnh giúp tăng thêm thu nhập từ các khoản phí khi thực hiện phát hành
bảo lãnh, tăng thu nhập từ lãi khi bên được bảo lãnh nhận nợ với ngân hàng. Đối
với nền kinh tế, bảo lãnh giúp nền kinh tế phát triển bảo đảm ổn định bền vững hơn,
tránh việc tăng trưởng nóng dẫn đến khủng hoảng.
Sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL cũng mang lại những rủi ro nhất định bên
cạnh những lợi ích mà nó mang lại cho các bên trong quan hệ bảo lãnh. Đặc biệt rủi
ro đối với ngân hàng bao gồm: rủi ro tín dụng khi ngân hàng thanh toán thay nhưng
khách hàng không hoàn trả, rủi ro thanh khoản khi ngân hàng không đủ khả năng
huy động vốn để thanh toán cho các nghĩa vụ bảo lãnh mà không ảnh hưởng tới tình
hình tài chính, rủi ro hoạt động từ đạo đức, năng lực kém, quy trình không hợp lý và
yếu tố pháp lý, chính trị không ổn định. Từ đó, các ngân hàng cần xây dựng hệ
thống kiểm soát rủi ro bảo lãnh như hệ thống quản trị danh mục, hệ thống phân loại
và xếp hạng tín dụng, hệ thống thẩm định và phê duyệt…

4

1.2.

Phát triển sản phẩm bảo lãnh của ngân hàng thương mại

Phát triển sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL được hiểu bao gồm việc mở rộng
về chiều rộng và chiều sâu của sản phẩm. Việc PTSP bảo lãnh bán nhà ở hình thành
giúp ngân hàng đa dạng hóa sản phẩm để thu hút khách hàng, tăng thu nhập, tăng
khả năng cạnh tranh, quảng bá hình ảnh và phân tán rủi ro.
Để đánh giá được sự PTSP bảo lãnh, có thể sử dụng 02 nhóm chỉ tiêu cơ bản
sau: (i) nhóm chỉ tiêu phản ánh sự phát triển về chiều rộng (số lượng khách hàng sử
dụng sản phẩm bảo lãnh, doanh số phát hành và số dư bảo lãnh, cơ cấu số dư bảo
lãnh, doanh thu từ sản phẩm bảo lãnh); (ii) nhóm chỉ tiêu phản ánh phát triển về
chiều sâu (tỷ lệ nợ xấu bảo lãnh/số dư bảo lãnh, tỷ lệ hoàn thành cam kết về chất
lượng dịch vụ).
Sự PTSP bảo lãnh phụ thuộc vào cả nhân tố chủ quan lẫn khách quan. Trong
đó, nhân tố chủ quan xuất phát từ nội tại ngân hàng bao gồm: định hướng PTSP của
ngân hàng; Uy tín, năng lực thực hiện nghĩa vụ của ngân hàng ; Quy định trình, quy
định bảo lãnh; Chính sách giá; Hoạt động marketing, truyền thông ; Chất lượng
nguồn nhân lực; Các phương tiện hỗ trợ. Nhân tố khách quan đến từ: môi trường vĩ
mô, sự cạnh tranh trên thị trường, ảnh hưởng từ phía chủ đầu tư và người mua nhà

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM BẢO LÃNH BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN
HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM
2.1.

Tổng quan về Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) là
một ngân hàng TMCP được thành lập và đăng ký theo pháp luật Việt Nam ngày
27/09/1993. Ngân hàng hoạt động theo giấy phép hoạt động ngân hàng số 038/GPNHNN do NHNN cấp ngày 06/03/2018 (Cấp đổi lại cho giấy phép hoạt động số
040/NH-GP ngày 06/08/1993). Thời gian hoạt động là 99 năm kể từ ngày
06/08/1993.
Các hoạt động chính của ngân hàng bao gồm huy động và nhận tiền gửi
ngắn, trung và dài hạn từ các tổ chức và cá nhân; cấp tín dụng ngắn, trung và dài
hạn dựa trên tính chất và khả năng cung ứng vốn của ngân hàng; thực hiện các


5

nghiệp vụ thanh toán và ngân quỹ và các sản phẩm ngân hàng khác được NHNN
Việt Nam cho phép; thực hiện góp vốn, mua cổ phần, đầu tư trái phiếu và kinh
doanh ngoại tệ theo quy định của pháp luật
Tính đến quý 2/2019, các hoạt động huy động vốn, cho vay và các hoạt động
khác đều tăng trưởng tốt. Trong quý 2/2019, huy động vốn ghi nhận mức 220,8
nghìn tỷ đồng, dư nợ ghi nhận khoảng 164 nghìn tỷ đồng, các hoạt động kinh doanh
phi tín dụng có nguồn thu ổn định.
2.2.2. Thực trạng phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành

trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam.
Các căn cứ pháp lý để PTSP bảo lãnh bán NOHTTL bao gồm: Bộ Luật dân
sự, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Phá sản, Luật Doanh nghiệp,
Luật các Tổ chức tín dụng, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 có
hiệu lực từ 09/08/2015 và thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 có hiệu
lực từ 15/11/2017 điều chỉnh, bổ sung một số điều của thông tư 07/2015/TT-NHNN,
và các quy định khác. Ngoài các văn bản pháp lý điều chỉnh chung sản phẩm bảo
lãnh còn căn cứ vào quyết định, quy định do Techcombank ban hành.

Qua đó có thể thấy đối tượng khách hàng sử dụng sản phẩm bảo lãnh bán
NOHTTL là các chủ đầu tư đầy đủ năng lực pháp lý, tài chính, đang triển khai các
dự án bất động sản, hợp đồng mua bán nhà ở đáp ứng các điều khoản theo đúng quy
định của pháp luật, có điều kiện về tài sản, dòng tiền phù hợp với quy định của
Techcombank
Thẩm quyền phê duyệt các phương án bảo lãnh được thực hiện theo quy định
của Techcombank trong từng thời kỳ trong đó được phân loại cụ thể và rõ ràng cho
cả 2 trường hợp phê duyệt cấp hạn mức và phê duyệt giao dịch trong hạn mức.
Quy trình bảo lãnh của Techcombank quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của
từng bộ phận và tương ứng với từng phương thức phát hành bảo lãnh.
Thực trạng mở rộng bảo lãnh về chiều rộng
Số lượng khách hàng sử dụng sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL của
Techcombank tăng dần qua các năm. Tính đến hết quý 2/2019, số lượng chủ đầu tư
dự án bất động sản trở thành khách hàng phát hành bảo lãnh bán nhà ở tại
Techcombank là 25 chủ đầu tư. Tuy nhiên, số lượng khách hàng phát hành bảo lãnh
tại Techcombank chưa đủ cân xứng với quy mô thị trường. Tại thời điểm Q2.2019,
số lượng dự án Techcombank bảo lãnh chỉ chiếm chưa đến 15% so với quy mô thị


6

trường.
Theo đó, cơ cấu bảo lãnh bán NOHTTL của Techcombank tập trung chủ yếu
vào chủ đầu tư là tập đoàn Vingoup và Sungroup. Đây là hai tập đoàn bất động sản
và dự án nghỉ dưỡng hàng đầu lọt top 10 chủ đầu tư uy tín nhất, trong đó Vingroup
đứng số 1 theo báo cáo của Viet Nam Report.
Số lượng bảo lãnh và doanh số bảo lãnh từ 2016 đến quý 2/2019 không
ngừng tăng với tốc độ lớn. Chỉ riêng trong 2 quý của năm 2019, số lượng bảo lãnh
phát hành đã tăng hơn sáu nghìn bảo lãnh, gấp gần 3 lần so với năm 2018. Doanh số
bán NOHTTL theo đó tăng qua các năm tương ứng với quy mô và xu hướng của thị

trường bất động sản và dần chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ doanh số bảo lãnh của
Techcombank.
Về số dư bảo lãnh, từ năm 2016 đến năm 2018, hòa cùng xu thế gia tăng của
thị trường. Tuy nhiên, đến Q2/2019, mặc dù doanh số bảo lãnh tăng vọt nhưng số
dư bảo lãnh giảm với tỷ lệ đáng kể. Nguyên nhân xuất phát từ việc một loạt các dự
án đang phát hành bảo lãnh tại Techcombank thuộc chủ đâu tư Vingroup và
Sungroup. Đây là những chủ đầu tư uy tín có mặt trên thị trường đã nhiều năm. Do
đó, người mua nhà tin tưởng hơn vào chủ đầu tư và có công văn đề nghị
Techcombank hủy bỏ bảo lãnh đã phát hành.
Phí bảo lãnh bán NOHTTL cũng chiếm phần lớn tỷ trọng thu nhập từ phí bảo
lãnh của Techcombank. Đỉnh điểm năm 2017, thu nhập từ phí bảo lãnh bán
NOHTTL chiếm đến 61.21% tổng phí bảo lãnh của Techcombank.
Thực trạng mở rộng bảo lãnh về chiều sâu
Tại thời điểm nghiên cứu, tỷ lệ nợ xấu bảo lãnh bán NOHTTL tại
Techcombank bằng 0 qua các năm.
Tuy nhiên, điều này chưa phải là cơ sở để khẳng định về chất lượng bảo lãnh
bán NOHTTL tại Techcombank. Nguyên nhân là do bảo lãnh bán NOHTTL là sản
phẩm bảo lãnh mới theo quy định của pháp luật, số lượng dự án phát hành và số
lượng người mua nhà biết đến quyền lợi của mình đối với dự án có tỷ lệ rất nhỏ.
Trong 25 dự án đã thực hiện phát hành bảo lãnh, chỉ có duy nhất 01 dự án
Techcombank do không tài trợ dự án và không thể kiểm soát được dòng tiền về, do
đó, điều kiện để cấp bảo lãnh là chủ đầu tư có tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, dự án này
cho chủ đầu tư uy tín là Tập đoàn Sungroup, số lượng bảo lãnh không nhiều, đồng
thời, khách hàng có tài sản bảo đảm, giảm rủi ro cho Techcombank trong việc cấp
bảo lãnh.


7

Tỷ lệ dự án tín chấp có quản lý dòng tiền trên tổng các dự án bảo lãnh là

95%. Số lượng bảo lãnh tín chấp so với tổng số lượng bảo lãnh là 98.07%.
Sự ra đời của Thông tư 13 đã cho thấy một sự cải thiện rõ rệt về thời gian
cung cấp dịch vụ các ngân hàng cần đáp ứng theo quy định của pháp luật. Tỷ lệ đạt
SLA của Techcombank tăng dần qua các năm, chứng tỏ sự đáp ứng về cam kết đối
với khách hàng ngày một tăng, đồng thời là một chỉ tiêu thể hiện chất lượng bảo
lãnh của Techcombank.
Giai đoạn từ 2016 – 2017, tỷ lệ đạt SLA theo cam kết chỉ đạt khoảng 90%,
chưa kể giai đoạn này chưa có quy định về việc bàn giao đến địa chỉ của người mua
nhà. Đây là thời điểm sản phẩm bảo lãnh còn mới, chính sách pháp luật chưa có quy
định cụ thể, nguồn nhân lực chưa được phân cấp rõ ràng dẫn tới việc thực hiện còn
chồng chéo. Tuy nhiên, tỷ lệ đạt SLA 90% cũng là một thành quả rất đáng khích lệ.

2.3.2. Đánh giá kết quả phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình
thành trong tương lai tại Techcombank
Từ những phân tích về thực.trạng PTSP bảo lãnh Tại techcombank như trên,
luận văn rút ra những kết quả đạt được cùng hạn chế và nguyên nhân của tình trạng
này tại Techcombank.
Kết quả đạt được
Quy mô và chất lượng bảo lãnh tăng qua các năm. Đây là tín hiệu cho thấy
sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL của Techcombank đang dần uy tín và có thương
hiệu trên thị trường ngân hàng, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng một cách tốt
nhất
Techcombank đã xây dựng tệp khách hàng bền vững, phát triển nhiều khách
hàng mới, nâng cao uy tín Techcombank. Đây là những chủ đầu tư uy tín trên thị
trường, có quy mô lớn, triển vọng lớn, năng lực tốt và đang chiễm lĩnh thị trường
bất động sản hiện nay.
Techcombank đã kiểm soát tốt rủi ro bảo lãnh. Đây là một tín hiệu đáng
mừng cho thấy năng lực thẩm định và quản lý rất tốt của Techcombank
Hạn chế
Bên cạnh những kết quả đáng khích lệ, sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL của

Techcombank còn có nhiều hạn chế như: Quy mô bảo lãnh chưa tương xứng với
quy mô thị trường; Cơ cấu bảo lãnh theo đối tượng khách hàng chưa đa dạng; Các
chỉ tiêu đánh giá được mức độ hài lòng của khách hàng chưa đa dạng; Bắt đầu xuất


8

hiện rủi ro tiềm tàng từ bảo lãnh.
Nguyên nhân của những hạn chế
Xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: Năng lực tài chính và chính sách giới
hạn bảo lãnh của Techcombank; Quy định của pháp luật về bảo lãnh bán NOHTTL
còn rất mới; Có nhiều rào cản trong việc gia nhập lĩnh vực bất động sản; Sự thay
đổi của chính sách pháp luật, chính sách marketing và truyền thông còn hạn chế,
kênh phân phối chưa đáp ứng được nhu cầu người mua nhà; Chất lượng nguồn nhân
lực còn hạn chế; Quy trình, chính sách bảo lãnh còn nhiều yếu tố bất cập;

CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM BẢO LÃNH BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN
HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM
3.1.2. Bối cảnh thị trường bất động sản và dự báo triển vọng
Tổng nguồn cung căn hộ toàn thị trường năm 2013 chỉ đạt khoảng 100.000
căn thì đến Q2/2019 đạt khoảng 250.000 căn (tăng hơn 2,5 lần), trong đó nguồn
cung căn hộ bình dân và trung cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn 80%, nguồn cung căn hộ
cao cấp chiếm tỷ trọng thấp. Trong năm 2019, dự báo tổng lượng cung căn hộ toàn
thị trường lên đến 280.000 căn hộ.
Tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu duy trì ở mức cao về lượng
và chất. Mặc dù nguồn cung giảm, hơn 4.300 căn được tiêu thụ trong Q2.2019,
tương đương lượng bán quý trước.
Tại thị trường Hà Nội, nhu cầu mua để ở vẫn duy trì ở mức tốt. Lượng căn

hộ bán đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Nhu cầu mua đầu tư có
hạ nhiệt trong Q2.2019 sau thời kỳ tăng trưởng mạnh.
Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, hàng
loạt dự án đã được phê duyệt bắt đầu bung hàng, lượng mở bán dự kiến trong năm
2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động từ 60.000 – 70.000 căn.
Thị trường nhà Việt Nam tiếp tục được thúc đẩy bởi các nhân tố trong dài
hạn.
Thứ nhất, cơ cấu dân số Việt Nam là nguồn cầu chính và bền vững của thị
trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Chỉ tính trong phạm vi TP
HCM, trung bình hàng năm số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại TP.HCM


9

là 63.000; nếu xét đến nhu cầu đến từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là
134.000. Điều này tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở Việt Nam
trong dài hạn.
Thứ hai, pháp lý trong chính sách thu hút đầu tư của Việt Nam đang thông
thoáng hơn, đặc biệt là với thị trường bất động sản. Việc cho phép người nước ngoài
mua nhà tại Việt Nam sẽ thu hút thêm một lượng lớn Việt kiều muốn về nước mua
nhà và đầu tư vào bất động sản. Lượng khách hàng ngoại quốc đang có xu hướng
mua mạnh.
Thứ ba, nền kinh tế Việt Nam liên tục đón nhận những tin tức khả quan:
GDP cả nước đã giữ đà tăng trưởng, cao, nằm trong số những nền kinh tế phát triển
tốt nhất thế giới. FDI tiếp tục tăng nhanh, kiều hối đạt mức kỷ lục, dòng vốn của các
tập đoàn đa quốc gia coi Việt Nam là điểm đến lý tưởng, đồng thời dự trữ ngoại hối
cũng đạt mức cao nhất, hỗ trợ tích cực cho đồng Việt Nam.

3.2.2. Chiến lược, định hướng phát triển của Techcombank
Techcombank tiếp tục chiến lược 2016 -2020 với các mục tiêu chính như

sau: Tập trung khai thác hệ sinh thái khách hàng trong chuỗi giá trị của
Techcombank và các khách hàng lớn hiện tại; Thu nhập từ phí dịch vụ tiếp tục là
nguồn thu nhập hoạt động chiến lược của Techcombank; Hệ thống quản trị rủi ro
mạnh đã góp phần làm giảm thiểu các rủi ro trong quá trình hoạt động, đồng thời
nâng cao chất lượng tài sản của Techcombank.
Đối với sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL, Techcombank tiếp tục tăng số
lượng bảo lãnh, doanh số bảo lãnh vả tỷ trọng doanh thu từ bảo lãnh bán NOHTTL
trên tổng doanh thu từ hoạt động bảo lãnh của ngân hàng, tiến tới sự phát triển
nghiệp vụ tương xứng với quy mô của ngân hàng và giảm thiểu rủi ro theo hướng
tăng đóng góp từ thu phí dịch vụ, tránh phụ thuộc vào dư nợ cho vay. Ngoài ra,
kiểm soát chất lượng các món bảo lãnh, giảm dư nợ xấu từ sản phẩm bảo lãnh thông
qua việc cập nhật thông tin đầy đủ, chính xác và thẩm định chi tiết khách hàng, dự
án, phương án kinh doanh.

3.3.2. Giải pháp phát triển sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành
trong tương lai
Để PTSP bảo lãnh, Techcombank cần thực hiện một số giải pháp sau:


10

Nâng cao năng lực tài chính của ngân hàng, xây dựng kế hoạch phát
triển bảo lãnh theo từng giai đoạn.
Điều kiện để ngân hàng tăng quy mô bảo lãnh là việc ngân hàng nâng cao
năng lực tài chính của bản thân để một mặt đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng
của chủ đầu tư, một mặt đáp ứng các quy định của ngân hàng về giới hạn tín dụng
đối với một khách hàng/một nhóm khách hàng. Từ việc nâng cao năng lực tài chính,
ngân hàng sẽ thu hút được nhiều hơn các chủ đầu tư hiện có trên thị trường, gia tăng
khách hàng mới, gia tăng quy mô bảo lãnh đồng thời gia tăng thị phần trên thị
trường ngân hàng

Hoàn thiện quy trình cung cấp sản phẩm
Techcomank tiếp tục hoàn thiện, cải tiến quy trình cung cấp sản phẩm từ quy
trình tiếp cận, tư vấn sản phẩm, quy trình thẩm định, quy trình phát hành bảo lãnh,
quy trình kiểm soát sau nhằm có hướng dẫn cụ thể chi tiết cho cán bộ nhân viên, rút
gọn thủ tục, giảm thời gian chờ, nâng cao chất lượng của hoạt động bảo lãnh.
Xây dựng chính sách giá linh hoạt
Trong thị trường ngày càng cạnh tranh khốc liệt, giá của sản phầm là một
trong những yếu tố làm nên sức cạnh tranh cho ngân hàng. Do đó, Techcombank
cần nghiên cứu thị trường và đưa ra chính sách giá hợp lý để nâng cao sức cạnh
tranh
Xây dựng chính sách khai thác tiềm năng của khách hàng
Techcombank tiếp tục triển khai các chính sách nhằm thu hút khách hàng xây
dựng mô hình chuỗi tài trợ, bao gồm các đối tượng đầu vào của dự án như các nhà
thầu, tổng thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát... và
các đối tượng đầu ra của dự án (các doanh nghiệp, cá nhân mua căn hộ)
Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
Ngân hàng cần đảm bảo bố trí đủ cán bộ phù hợp với số lượng công việc, số
lượng khách hàng. Trường hợp số lượng cán bộ nhân viên hiện tại không đáp ứng
đủ nhu cầu phát triển kinh doanh, cần nghiên cứu kỹ thị trường lao động và có biện
pháp tuyển dụng thích hợp để nhân sự mới đảm bảo phẩm chất, trình độ kỳ vọng.
Xây dựng quy trình tuyển dụng chuyên nghiệp và hoàn chỉnh
Tăng cường Marketing, quảng bá hình ảnh nâng cao uy tín ngân hàng,
đa dạng hóa đối tượng khách hàng, mở rộng kênh phân phối
Techcom bank cần tiếp tục tạo dựng một hình ảnh nổi bật trên thương
trường, tạo dựng niềm tin trong khách hàng, xây dựng chiến lược quảng bá để thu


11

hút ngày một nhiều khách hàng sử dụng bảo lãnh bán NOHTTL, đồng thời duy trì

được lượng khách hàng trung thành.
Techcombank cần phát triển Marketing nhằm mở rộng và thu hút khách
hàng, tăng quy mô cung ứng các sản phẩm và dịch vụ, tăng doanh thu, tăng lợi
nhuận
Techcombank cần mở rộng địa bàn hoạt động thông qua việc phân bổ sản
phẩm tới các chi nhánh trong cả nước, thành lập thêm các điểm giao dịch nhằm mở
rộng kênh phân phối tới các địa điểm khác ngoài hai trụ sở chính đang cung cấp sản
phẩm.
Phát triển công nghệ thông tin
Trong tương lai, Techcombank cần phát triển cổng thông tin bảo lãnh mở,
thực hiện phát hành bảo lãnh điện tử, dễ dàng tra cứu, xác thực bảo lãnh, không cần
gửi bảo lãnh bản ký để tránh việc gia tăng vận hành, mất, hỏng, thất lạc cam kết bảo
lãnh

3.4.2. Kiến nghị
Đối với chính phủ
Chính phủ cần phải ổn định nền kinh tế vĩ mô, tạo môi trường kinh doanh đồng bộ
cho mọi thành phần kinh tế hoạt động, người dân có thu nhập ổn định, đủ để đáp
ứng các nhu cầu của con người, đặc biệt là nhu cầu nhà ở, có chính sách hỗ trợ
nhằm thúc đẩy sự phát triển hợp lý của các dự án xây dựng nhà ở, kiềm chế sự bùng
nổ quá nóng nhưng vẫn đáp ứng đủ nhu cầu thị trường, khuyến khích các dự án xây
dựng nhà ở giá rẻ cho người dân. Xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện cho sản
phẩm bảo lãnh. Các sở, ban, ngành cần chặt chẽ hơn trong việc cấp phép đầu tư dự
án, đặc biệt là kiểm soát nguồn vốn đi vào dự án. Đầu tư hệ thống giáo dục để có
nguồn nhân lực chất lượng cao.
Đối với Ngân Hàng Nhà Nước
NHNN cần hoàn thiện cơ chế chính sách điều hành, nâng cao hiệu quả của
các công cụ quản lý, rà soát lại hệ thống văn bản pháp lý liên quan tới sản phẩm bảo
lãnh. Thường xuyên tổ chức hội thảo, các khóa đào tạo cho đội ngũ cán bộ quản lý
ngân hàng để cung cấp, trao đổi kiến và thức kinh nghiệm. Đẩy mạnh công tác

thanh tra, giám sát các ngân hàng thương mại, kiên quyết xử lý các sai phạm tại các
ngân hàng


12

Đối với các doanh nghiệp, hiệp hội kinh doanh bất động sản
Sau khi gia nhập ngành, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chủ
động tăng cường năng lực, trình độ, kinh nghiệm của mình, có cơ chế thẩm định dự
án trước khi đầu tư một cách chặt chẽ, có báo cáo nghiên cứu khả thi, đảm bảo dự
án đầu tư có hiệu quả, có tính toán đầy đủ các dự báo về rủi ro trong tương lai trong
trường hợp xấu nhất, có cái nhìn khách quan về đầu tư dự án, tránh việc đầu tư dự
án ồ ạt, gây rủi ro cho doanh nghiệp nói chung và nền kinh tế nói riêng.
Các hiệp hội kinh doanh bất động sản cần trở thành cầu nối giúp các doanh
nghiệp bất động sản có thể hỗ trợ nhau về thẩm định dự án đầu tư, phân tích thị
trường cung – cầu để ra quyết định đầu tư. Thường xuyên tổ chức các buổi gặp gỡ
giao lưu giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để chia sẻ kiến thức pháp
luật khi thực hiện dự án, chia sẻ kinh nghiệm trong quá trình đầu tư, tạo điều kiện
để các doanh nghiệp có cơ hội hợp tác phát triển

KẾT LUẬN
Trong quá trình thực hiện sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL Techcombank đã
thu được nhiều kết quả đáng khích lệ nhưng bên cạnh đó còn phải đối mặt với nhiều
khó khăn, thách thức do cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan.
Khắc phục những khó khăn này sẽ tạo điều kiện cho Techcombank đạt được
các mục tiêu đề ra. Qua quá trình nghiên cứu, luận văn “Phát triển sản phẩm bảo
lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương
Việt Nam” đã đề cập đến các vấn đề cơ bản sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý thuyết có liên quan đến sản phẩm và
phát triển sản phẩm bảo lãnh của ngân hàng thương mại.

Thứ hai, phân tích và đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm bảo lãnh tại
Techcombank giai đoạn 2016 – Q2/2019.
Thứ ba, đề xuất các giải pháp và đưa ra những kiến nghị nhằm phát triển sản
phẩm bảo lãnh bán NOHTTL tại Techcombank trong thời gian tới.
Hy vọng trong thời gian tới, Techcombank sẽ có những bước chuyển biến
mới trong việc PTSP ngân hàng nói chung và sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL nói
riêng để khẳng định vị trí của mình trong hệ thống ngân hàng, đóng góp xứng đáng
vào sự phát triển chung của đất nước.


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Dòng tiền từ hệ thống tín dụng được bơm ra từ những năm 2000 dẫn đến một
sự bùng nổ về giá cả của bất động sản. Và liên tiếp sau đó, dòng tiền quá dễ dãi từ
hệ thống ngân hàng tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng phi mã. Với tốc tộ tăng
trưởng tín dụng giai đoạn 2004 – 2007 từ 41,5% đến 53,9% hình thành một bong
bóng bất động sản khổng lồ. Giá đất tăng nhanh chóng tạo sức hút cho toàn bộ các
thành phần kinh tế tham gia đầu cơ, thu hút phần lớn nguồn vốn từ cá nhân, doanh
nghiệp, tập đoàn kinh tế. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp từ bỏ hoạt động sản xuất
kinh doanh vốn có mà tập trung nguồn vốn để đầu cơ bất động sản. Thị trường nóng
quá mức cũng khiến các doanh nghiệp đua nhau phát triển dự án bằng vốn vay.
Khi nguồn vốn tín dụng bắt đầu thắt chặt từ năm 2008, đồng thời, lãi suất
cho vay tăng vọt khiến hàng loạt dự án không thể hoàn thành, gây khủng hoảng
nghiêm trọng đến niềm tin của người mua nhà, dẫn đến một cuộc khủng hoảng kinh
tế nghiêm trọng mà mất rất nhiều năm sau mới có thể hồi phục.
Lý giải nguyên nhân của khủng hoảng, có thể nói tới hai vấn đề chính như sau:
Thứ nhất, việc các NHTM phát triển tín dụng quá dễ dàng làm nguồn tín
dụng đẩy vào bất động sản quá lớn, khiến bong bóng bất động sản phình to quá

mức, khủng hoảng chỉ là vấn đề thời gian. Các NHTM buông lỏng trong cơ chế
giám sát, quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản. Đồng thời, NHNN
chưa có các chính sách kiềm chế và quản lý, kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn cho vay
dự án bất động sản.
Thứ hai, các chính sách về quản lý kinh doanh dự án BĐS chưa chặt chẽ, dẫn
tới việc chủ đầu tư huy động tiền từ người mua nhà nhưng không hoàn thành dự án
theo cam kết, gây khủng hoảng niềm tin của người mua nhà. Chủ đầu tư tham gia
đầu tư bất động sản nhưng chưa đủ tiềm lực tài chính và kinh nghiệm, đồng thời, cơ
quan quản lý chưa kiểm soát chặt chẽ về tỷ lệ sử dụng vốn tự có/vốn vay, dẫn đến
việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
Từ Luật kinh doanh Bất động sản 2014, có hiệu lực từ 01/07/2015 đã giải
quyết được một phần lớn nguyên nhân của bong bóng bất động sản 2008. Theo đó,
“chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Quy định của Luật kinh
doanh bất động sản giải quyết được hai vấn đề lớn, đó là người mua nhà sẽ nhận


2
được “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư” của “ngân hàng thương mại có
đủ năng lực”. Theo đó, chủ đầu tư vừa chịu sự giám sát của cơ quan quản lý nhà
nước vừa chịu sự giám sát của ngân hàng, gia tăng áp lực khiến CĐT nâng cao trách
nhiệm của mình. Đồng thời, ngân hàng cũng phải nâng cao chất lượng cho vay,
năng lực thẩm định & kiểm soát rủi ro dẫn tới việc thực hiện nghĩa vụ trả thay.
Cùng với sự thay đổi của pháp luật, nhu cầu về bảo lãnh bán NOHTTL của
CĐT bắt đầu ra đời. Cùng với xu hướng đó, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam
(sau đây gọi là “Techcombank”) đã cung cấp sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL từ
cuối năm 2015 đầu năm 2016. Trong những năm qua, Techcombank đã có những
bước đầu tiên trong việc PTSP bảo lãnh bán NOHTTL và đạt được một số kết quả

đáng khích lệ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL tại
Techcombank còn non trẻ, còn nhiều hạn chế, cần cải thiện để tăng cường khả năng
cạnh tranh của ngân hàng, đồng thời, đi tắt đón đầu thị trường trong việc cung cấp sản
phẩm này. Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã lựa chọn đề tài "Phát triển sản
phẩm bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Kỹ
Thương Việt Nam" làm luận văn thạc sỹ của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Như đã phân tích ở trên, sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL là sản phẩm bảo
lãnh mới hình thành trên cơ sở thay đổi của pháp luật Việt Nam về điều kiện mở
bán NOHTTL.
Mặc dù vậy, sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL chỉ là một trong rất nhiều sản
phẩm bảo lãnh của ngân hàng. Cũng bởi vai trò quan trọng của bảo lãnh với hoạt
động kinh doanh của các ngân hàng nên chủ đề này đã được tìm hiểu và nghiên cứu
trong nhiều công trình.
Ở Việt Nam, đã có nhiều tác giả tham gia nghiên cứu về sản phẩm bảo lãnh
ngân hàng trên nhiều góc độ khác nhau và đem lại những đóng góp tích cực cho nền
tảng lý luận và các giải pháp tổ chức thực hiện trong thực tiễn.
Trong phạm vi tài liệu mà tác giả tiếp cận được, cho đến nay, vấn đề phát
triển bảo lãnh được đề cập nhiều trên các tạp chí hay các bài nghiên cứu khoa học.
Điển hình như sau:
- Luận văn thạc sĩ “ Giải pháp phát triển dịch vụ bảo lãnh tại Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Nam Hà Nội” của tác giả Trần
Khánh Linh (2016) đã hệ thống lại các cơ sở lý luận về bảo lãnh ngân hàng và phân
tích chất lượng dịch vụ thông qua nhiều mô hình hệ thống thang đo và đưa ra các
giải pháp nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm bảo lãnh tại ngân hàng này.
- Luận văn thạc sĩ “Phát triển hoạt động bảo lãnh tại Ngân hàng TMCP Kỹ
Thương Việt Nam – Chi Nhánh Bắc Giang” của tác giả Đoàn Thị Thương Thanh


3

(2012) đã đưa ra những đánh giá về thực trạng hoàn thiện và phát triển bảo lãnh, từ
đó, đề xuất các giải pháp cho vấn đề nghiên cứu.
- Luận văn thạc sĩ “Nâng cao chất lượng hoạt động bảo lãnh tại Ngân Hàng
TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàng Mai” của tác giả Nguyễn Đức
Toàn (2017) đi sâu phân tích thực trạng và đưa ra các giải pháp phát triển chất
lượng bảo lãnh tại Vietinbank Hoàng Mai.
Nhìn chung, những vấn đề phát triển bảo lãnh, qua đó, nâng cao hiệu quả
hoạt động cho ngân hàng đã có nhiều tác giả nghiêm túc nghiên cứu trong các công
trình nghiên cứu khoa học. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, theo nghiên cứu
của tác giả, chỉ có luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán
NOHTTL tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam” của tác
giả Đặng Thị Phương Lan (2017) có đề cập đến sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL.
Luận văn đã có những thành công về nội dung khi khái quát được những đặc điểm
của NOHTTL và sự cần thiết của nghiên cứu. Tuy nhiên, khi đi vào phân tích, luận
văn được khai thác theo hướng bảo lãnh ngân hàng cho bên bán nhà ở và bảo lãnh
ngân hàng cho bên mua nhà ở. Ngoài ra, luận văn sử dụng số liệu tại thời điểm
nghiên cứu (giai đoạn 2014-2016), đây là giai đoạn sản phẩm bảo lãnh bán nhà ở
hình thành đang chớm hình thành và còn mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện cả về
khuôn khổ pháp luật cũng như quy trình, định hướng của ngân hàng.
Do đó, với đề tài này, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu giải quyết những vấn đề
mà các tác giả trước đây chưa đề cập hoặc chưa giải quyết thỏa đáng nhằm bổ sung
một cách đầy đủ hơn và đưa ra các giải pháp thực tế phù hợp với ngân hàng, góp
phần phát triển sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL và nâng cao năng lực cạnh tranh
cho ngân hàng trong thời gian tới.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu chung
Luận văn nghiên cứu cac vấn đề cơ bản và thực tiễn của việc phát triển sản
phẩm bảo lãnh bán NOHTTL tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam.
- Mục tiêu cụ thể
Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý thuyết có liên quan đến sản phẩm bảo

lãnh bán NOHTTL và phát triển sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL của NHTM.
Thứ hai, phân tích và đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm bảo lãnh bán
NOHTTL tại Techcombank giai đoạn 2016 – Q2/2019.
Thứ ba, đề xuất các giải pháp và đưa ra những kiến nghị nhằm phát triển sản
phẩm bảo lãnh bán NOHTTL tại Techcombank trong thời gian tới.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Phát triển sản phẩm bảo lãnh bán NOHTTL của ngân