Thực trạng công tác thẩm định các dự án Đầu tư Bất động sản tại Sở Giao Dịch NHNo

Thực trạng công tác thẩm định các dự án Đầu tư Bất động sản tại
Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam
2.1. Đặc điểm và yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án đầu tư bất
động sản tại SGD
2.1.1. Dự án BĐS và tình hình đầu tư BĐS thời gian qua
a. Khái niệm dự án BĐS
Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và
có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn.
Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị
tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên
do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên tổng cung bất động sản trong
tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. Bởi vậy, bất động
sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao. Các loại hình đầu
tư bất động sản hiện nay rất đa dạng.
b. Các loại hình đầu tư bất động sản
Theo loại hình đầu tư, ta có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm bốn loại
sau:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây dựng các khu
chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường xá đi kèm nhằm mục đích đưa
vào kinh doanh ( để bán hoặc cho thuê)
- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây dựng nhà tại các khu
vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng.
- Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn phòng, siêu thị, trung
tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê.
- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư xây dựng các khu du
lịch nghĩ dưỡng ( resort), xây dựng khu du lịch dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và
các bất động sản khác phục vụ hoạt động du lịch.
c. Tình hình đầu tư BĐS thời gian qua

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một
cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất
động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ
đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào
lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm
2007. Trong năm 2007, giá bán nhà ở, chung cư cao cấp và giá đất đều tăng cao.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng
băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Lượng rao bán rất
lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch
giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm cuối năm 2007. Tình trạng ảm đạm của thị
trường bất động sản kéo dài hết năm 2009 và đến năm 2010 mới bắt đầu xuất hiện những
dấu hiệu phục hồi. Tình trạnh sốt đất theo quy hoạch bắt đầu từ tháng 4/2010 đã làm cho
thị trường BĐS Hà Nội nóng lên và biến động trong một thời gian dài. Tuy nhiên, việc đầu
cơ thổi giá đất đã gây ra hiện tượng tăng giá ảo mang lại rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và
thông tư 16 được ban hành hướng tới một thị trường thị trường BĐS minh bạch và thuận
lợi hơn đã gỡ rối cho thị trường BĐS. Qua đó, chỉ những doanh nghiệp có năng lực, tài
chính mới có thể cạnh tranh và tồn tại. Đồng thời, nó cũng đã hạn chế được những hợp
đồng mua nhà trên giấy, giảm tình trạnh đầu cơ sinh lời. Hơn nữa, nghị định đã đưa chung
cư do tư nhân xây dựng ( chung cư mini) vào diện quản lý, được cấp sổ hồng tạo điều kiện
cho những người mua nhà ở có tài chính hạn hẹp có thể mua được nhà. Mặc dù diện tích
nhỏ nhưng giá của chung cư mini đã đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà ở có giá phải chăng,
phù hợp với những người có thu nhập trung bình. Chính vì vậy, phân khúc này đang trở
nên sôi động hơn bao giờ hết. Ngoài ra, các BĐS du lịch cũng thu hút một lượng vốn đầu
tư lớn. Theo dự báo của Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) Việt Nam, đến hết
năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị
trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng. Địa điểm đầu tư bất động
sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng tập trung tại những bãi biển đẹp tại các tỉnh thành như
Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu….
Năm 2010 nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được hoàn

thành và đưa vào sử dụng, ví dụ dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng, nhà ở
cho người thu nhập thấp tại Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, cùng với 16 dự án nhà ở xã hội trên địa
bàn TP.HCM với tổng số 1.609 căn hộ chung cư. Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở
cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên cả nước là rất lớn. Theo thống
kê, hiện cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân đăng kí triển khai xây dựng với tổng mức
đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà ở thu nhập thấp tổng mức đầu tư khoảng
72.710 tỷ đồng.
Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng
hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ USD nguồn vốn FDI vào bất
động sản, tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3
trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư
trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD. Điều đó chứng tỏ thị trường BĐS
Việt Nam có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài.
Năm 2011, với ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát, chính phủ đã
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đưa ra các biện
pháp nhằm thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có lĩnh vực bất động
sản và chứng khoán. Các NHTM đã hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS, điều này ảnh
hưởng lớn đến các doanh nghiệp trong ngành vì nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỉ trọng
lớn trong tổng nguồn vốn thực hiện dự án. Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE Vietnam, thị
trường nhà ở trong năm 2011 sẽ tiếp tục chứng kiến nguồn cung ở mức cao. Chỉ tính riêng
phân khúc căn hộ cao cấp, năm 2011, Hà Nội sẽ có khoảng 16,000 căn, bằng tổng lượng
cung của cả hai năm 2009 và 2010. Và có đến 67% các doanh nghiệp cho rằng giá nhà sẽ
tăng nhanh và chỉ có 33% cho rằng sẽ tăng vừa phải. Đồng thời, nhận định về giá nhà Hà
Nội ,có đến 61.7% người tiêu dùng nhận định rằng giá nhà ở sẽ tăng. Chính vì vậy, nhu cầu
tín dụng BĐS của các doanh nghiệp không giảm cũng là điều tất nhiên.
2.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS
Mỗi loại bất động sản lại có những đặc điểm riêng, đặt ra những yêu cầu khác nhau
với cán bộ thẩm định dự án. Nhưng nhìn chung, các dự án bất động sản có các đặc điểm
chính sau:
Thứ nhất, các dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn. Bên cạnh giá trị

đầu tư xây dựng công trình thì giá đất cũng chiếm một phần lớn giá trị của dự án.
Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian đầu tư lâu dài, bao gồm: Thời
gian giải phóng mặt bằng và thời gian xây dựng công trình. Do vậy các dự án này thường
phải chịu những rủi ro do những biến động về tình hình lạm phát, giả cả vật liệu, những rủi
ro về mặt thị trường, cung cầu loại sản phẩm bất động sản đó trên thị trường… Thời gian
đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro cho những dự án này càng cao.
Thứ ba, Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin bất đối
xứng, không đầy đủ…) vì vậy mặc dù đây là một thị trường hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn
rất nhiều rủi ro do bị tác động bởi các yếu tố: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu…
Các dự án bất động sản cũng sẽ chịu tác động tất yếu bởi sự không hoàn hảo của thị
trường.
Thứ tư, các dự án bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố tự nhiên,
kinh tế và thị trường:
- Yếu tố tự nhiên: như vị trí, diện tích của bất động sản, địa hình và hình thức bên ngoài
của bất động sản quyết định giá trị của BĐS. Do BĐS không di chuyển được, nên vị trí
của BĐS ở đâu, xa hay gần trung tâm, môi trường xung quanh thế nào, diện tích ra
sao… là những nhân tố có tác động trực tiếp đến giá trị của BĐS.
- Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ dự án BĐS càng cao thì giá trị của BĐS
càng cao.
- Yếu tố thị trường (cung-cầu về bất động sản): Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng
giai đoạn có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc xuống thấp. Yếu tố này có thể làm cho giá
trị BĐS tăng giảm bất ngờ, lên cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị thực của nó. Vì vậy,
sản phẩm của các dự án BĐS được tung ra vào những thời điểm, hoàn cảnh khác nhau
sẽ có giá trị khác nhau, mang lại lợi nhuận khác nhau.
Cuối cùng, các dự án bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính
sách liên quan đến BĐS. Do BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là loại hàng hoá đặc
biệt, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết mọi hoạt động kinh tế-xã hội. Vì vậy, các vấn
đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, ngoài ra các đường lối chính sách của nhà nước có liên quan cũng
là nhân tố tác động mạnh đến các dự án BĐS.

2.1.3. Số lượng và quy mô các dự án BĐS được thẩm định và quyết định cho vay tại
SGD trong thời gian qua:
Bảng 9: Số lượng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong
giai đoạn 2006-2010

2006 2007 2008 2009 2010
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)

Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Dự án
BĐS
21 20,727 24 26,066 22 25,800 13 25,330 6 17,825
Tổng
số dự
án
128 154,680 138 166,875 144 182,205 152 191,315 158 210,447
(Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam)
Bảng 10: Tỷ trọng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong
giai đoạn 2006-2010

2006 2007 2008 2009 2010
Số dự
án
Số tiền
Số dự
án
Số tiền
Số dự
án
Số tiền
Số dự
án
Số tiền

Số dự
án
Số
tiền
Dự
án
BĐS
16.47% 13.40% 17.39% 15.62% 15.28
%
14.16
%
8.55
%
13.24% 3.80% 8.47%
Tổng
số dự
án
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
(Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam)
Theo bảng số liệu ta có thể nhận thấy số lượng và giá trị của các dự án BĐS vay
vốn tại SGD đạt cao nhất vào năm 2007 khi thị trường BĐS phát triển nóng, tổng dư nợ
BĐS ở các ngân hàng đều tăng cao. Đến n ăm 2008, thị trường BĐS có dấu hiệu ảm đạm
và bắt đầu giảm sâu, khiến cho tổng dư nợ BĐS cũng giảm theo. Khủng hoảng kinh tế toàn
cầu với nguyên nhân vỡ bong bóng BĐS tại trị trường Mỹ cũng tác động mạnh đến tâm lý
của các Ngân hàng, dè dặt hơn với các khoản vay BĐS. Năm 2010, số lượng các dự án
BĐS tại SGD giảm xuống còn 6 dự án, với giá trị thấp nhất trong cả giai đoạn.
2.1.4. Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD
Thẩm định dự án giúp các ngân hàng lựa chọn được các dự án khả thi, hiệu quả và
có khả năng trả nợ. Do vậy yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định dự án Bên cạnh các yêu
cầu chung này, thì căn cứ vào các đặc điểm của dự án BĐS, công tác thẩm định dự án cần

thỏa mãn các yêu cầu sau:
- Thứ nhất, do các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi số vốn tự có của chủ đầu tư
thường nhỏ, chủ yếu là vốn chiểm dụng của khách hàng và vốn đi vay từ ngân hàng. Do
đó, trong quá trình thẩm định cần chú trọng thẩm định khả năng tài chính của chủ đầu tư và
kế hoạch sử dụng vốn của dự án. Đặc biệt cần chú trọng đến nhu cầu vốn theo tiến độ thực
hiện dự án, đảm bảo cung cấp vốn đầy đủ và kịp thời.
- Thứ hai, do các dự án BĐS có thời gian đầu tư lâu dài nên thường phải đối mặt với những
rủi ro trong quá trình thực hiện dự án. Để hạn chế những rủi ro này, cán bộ thẩm định cần
xem xét kĩ càng các rủi ro dự án có thể gặp phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu
quả và tính khả thi của dự án khi rủi ro xảy ra.
- Thứ ba, do thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng và dễ
chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá nên trong quá trình thẩm định cần xác định
đúng giá trị thật của BĐS.
- Thứ tư, do dự án BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế và thị trường nên
khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kĩ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch
phát triển của địa phương, của vùng, các điều kiện địa lý của địa phương. Bởi những nhân
tố này có vai trò quan trọng quyết định giá trị của BĐS cũng như thị trường sản phẩm của
dự án sau này. Ngoài ra, do tính chất bất ổn của thị trường BĐS nên cán bộ thẩm định cần
nắm bắt được thị trường BĐS hiện tại, đưa ra các phân tích chính xác và dự báo được thị
trường BĐS trong tương lai, đánh giá được mối quan hệ cung cầu BĐS trong từng thời
điểm. Từ đó, cán bộ thẩm định có thể có cái nhìn tổng quát, chính xác và khách quan về dự
án.
- Cuối cùng, do dự án BĐS chịu sự chi phối của các quy định của pháp luật và chính sách
liên quan nên cán bộ thẩm định cần thường xuyên cập nhật các quy định, chính sách của
nhà nước có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Đồng thời, cán bộ thẩm định cần đánh giá, nhận
định chính xác về năng lực của chủ đầu tư và kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các dự án
tương tự bởi trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư cần phải thực hiện rất nhiều các
thủ tục pháp lý.
2.2. Quy trình và thẩm quyền thẩm định các dự án BĐS
2.2.1. Quy trình thẩm định

Việc thẩm định cho vay nói chung và thẩm định dự án nói riêng do phòng Tín dụng
của SGD đảm nhiệm. Thẩm định cho vay là công cụ đắc lực cho quyết định cho vay của
SGD do đó công tác nâng cao chất lượng thẩm định rất được SGD coi trọng. Quy trình
thẩm định dự án của SGD tuân thủ các bước trong quy trình thẩm định của NHNo&PTNT
Việt Nam, cụ thể được thực hiện qua các bước sau:
- Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn. Nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ
cơ sở để thẩm định thì chuyển lại cho cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh,
bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ đã đủ cơ sở thẩm định thì trưởng phòng tín dụng kí giao nhận hồ
sơ vào sổ theo dõi và giao hồ sơ trực tiếp cho cán bộ trực tiếp thẩm định.
- Bước 2: Cán bộ thẩm định thu thập các thông tin cần thiết phục vụ cho việc thẩm
định dự án trên cơ sở các quy định, thông tin có liên quan và các nội dung yêu cầu được
quy định tại các hướng dẫn thuộc quy trình thẩm định. Trên cơ sở đó, CBTĐ tiến hành
thẩm định dự án. Nếu cần thiết có thể đề nghị cán bộ tín dụng hoặc khách hàng bổ sung hồ
sơ hoặc giải trình rõ thêm.
- Bước 3: Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định dự án, đề xuất ý kiến cho vay/
không cho vay đối với dự án trình lãnh đạo phòng.
- Bước 4: Trưởng phòng tín dụng xem xét, kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, quyết
định thông qua hoặc yêu cầu cán bộ thẩm định chỉnh sửa làm rõ các nội dung.
- Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng
phòng Tín dụng. Trưởng phòng Tín dụng xem xét lại các nội dung thẩm định, ghi ý kiến
nhận xét và đề xuất cho vay/ không cho vay vào báo cáo thẩm định của cán bộ tín dụng
trình Giám đốc (hoặc Phó giám đốc được phân công). Giám đốc SGD, nếu thấy cần thiết
có thể triệu tập hợp Hội đồng tư vấn tín dụng để xem xét cho vay đối với dự án. Trong
trường hợp mức cho vay vượt quyền phán quyết của Giám đốc SGD, trình NHNo&PTNT
Việt Nam xem xét cho vay đối với dự án.
Ta có thể biểu diễn quy trình thẩm định dự án đầu tư tại SGD bằng sơ đồ dưới đây:
Sơ đồ 2: Sơ đồ quy trình thẩm định dự án đầu tư
Cán bộ tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng tín dụng
Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn
Tiếp nhận hồ sơ

Kiểm tra sơ bộ hồ sơ
Nhận hồ sơ để thẩm định
Ghi ý kiến vào BCTĐ
Lập báo cáo thẩm định
Bổ sung, giải trình
Kiểm tra, kiểm soát
Thẩm định
Chưa đạt yêu cầu
Đạt
Trình Giám đốc SGD quyết định
Chưa đạt yêu cầu
Đạt
Lưu hồ sơ tài liệu
Nhận lại hồ sơ và kết quả thẩm định
Sau khi NH đưa ra quyết định cho vay hoặc không cho vay. Nếu không cho vay, NH
phải thông báo ngay cho khách hàng. Nếu cho vay có bảo đảm bằng tài sản, tiến hành lập
hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay với khách hàng. Nếu cho vay bằng tiền mặt
thì phải thông qua hạch toán kế toán để thủ quỹ tiến hành giản ngân.
2.2.2. Thẩm quyền thẩm định
Đối với những khoản vay thuộc quyền phê duyệt của SGD:
- Cán bộ thẩm định được Trưởng phòng tín dụng phân công căn cứ vào hồ sơ vay vốn của
khách hàng và kết quả chấm điểm xếp hạng tín dụng tiến hành thẩm định các điều kiện
vay vốn theo quy định
- Trưởng phòng Tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ và báo
cáo thẩm định do cán bộ thẩm định lập, tiến hành xem xét, thẩm định lại ( nếu cần thiết) ,
ghi ý kiến vào báo cáo thẩm định và trình Giám đốc SGD xem xét, quyết định.
Đối với các khoản vay vượt thẩm quyền phê duyệt của Tổng Giám đốc:
Nếu khoản vay thuộc thẩm quyền phán quyết cho vay của Hội đồng quản trị hoặc
Chủ tịch hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc chỉ đạo các Ban có liên quan thực hiện thẩm
định. Căn cứ báo cáo thẩm định và các hồ sơ kèm theo, Tổng giám đốc/ Ban có liên quan

trình Hội đồng quản trị ( Chủ tịch hội đồng quản trị) phê duyệt khoản vay theo quy định.
2.2.3. Thời gian thẩm định
- Đối với các dự án, phương án trong quyền phán quyết: Trong thời gian không quá
5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với cho vay
trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết
của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD sẽ quyết định và thông báo việc
cho vay hay không cho vay đối với khách hàng.
- Đối với các dự án, phương án vượt quyền phán quyết:
+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không
quá 10 ngày làm việc đối với dự án cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy
đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt
Nam, SGD phải làm đầy đủ thủ tục trình lên cấp trên.
+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và 10 ngày
làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi nhận đủ hồ sơ do SGD trình, NHNo cấp
trên phải thông báo chấp thuận hoặc không chấp thuận cho vay.
2.3. Nội dung thẩm định các dự án BĐS tại SGD
2.3.1. Thẩm định khách hàng vay vốn
a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng vay:
Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng là bước đầu tiên mà ngân hàng tiến hành
để xem xét tư cách pháp nhân, lịch sử hình thành, phát triển của khách hàng vay. Nội dung
phần này nhằm thẩm định tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các giấy tờ văn bản trong danh
mục hồ sơ pháp lý, lưu ý các vấn đề sau:
- Điều lệ doanh nghiệp, đặc biệt các điều khoản quy định về quyền hạn, trách
nhiệm.
- Giấp phép kinh doanh
- Biên bản góp vốn, giấy xác nhận vốn góp của các thành viên.
- Biên bản hội nghị thành viên bầu chủ tịch và giám đốc công ty
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc (Tổng Giám đốc), kế toán trưởng và người đại
diện pháp nhân của doanh nghiệp.
- Thời hạn hoạt động còn lại của doanh nghiệp.

- Sự phù hợp về ngành nghề ghi trong đăng kí kinh doanh với ngành nghề kinh
doanh hiện tại của doanh nghiệp và phù hợp với dự án đầu tư, ngành nghề kinh doanh
được phép hoạt động.
- Mô hình quản trị điều hành.
- Biên bản họp thành viên công ty thông qua kế hoạch kinh doanh và kế hoạch vay
vốn để kinh doanh.
- Quyết định dùng tài sản để thế chấp ngân hàng.
Đặc biệt với các dự án BĐS yêu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư lâu dài nên
yêu cầu đối với năng lực pháp lý, tài chính và kinh nghiệm của chủ đầu tư cũng cao.
b. Thẩm định năng lực tài chính và tình hình hoạt động của khách hàng vay
Nội dung phần này nhằm thẩm định khả năng tài chính và tình hình hoạt động sản
xuất kinh doanh của khách hàng vay vốn. Với các dự án BĐS có nhu cầu vốn lớn thì năng
lực tài chính của chủ đầu tư rất quan trọng. Nó không chỉ phải đảm bảo chủ đầu tư có thể
bỏ vốn đủ và đúng tiến độ của dự án mà còn đảm bảo khả năng trả nợ của chủ đầu tư bằng
số tài sản của mình. Để thẩm định năng lực tại chính của doanh nghiệp ta căn cứ vào báo
cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 3 năm gần
nhất của doanh nghiệp. Sau đó CBTĐ thực hiện phân tích các nội dung sau:
 Phân tích tài chính doanh nghiệp:
Phân tích tài chính là việc xác định những điểm mạnh và những điểm yếu hiện tại
của một khách hàng vay qua việc tính toán và phân tích những tỷ số khác nhau sử dụng
những số liệu từ các báo cáo tài chính. Cán bộ thẩm định cần phải tìm ra được các mối liên
hệ giữa các tỷ số tính toán được để có thể đưa ra những kết luận chính xác về công ty.
Hoàn toàn không có một chuẩn mực nào cho phần phân tích theo từng tỷ số. Một hoặc một
số chỉ số là tốt cũng chưa thể kết luận là công ty đang trong tình trạng tốt. Nhóm tỷ số
được đề nghị sử dụng trong việc phân tích báo cáo tài chính bao gồm: Hệ số thanh toán
ngắn hạn; Hệ số thanh toán nhanh; Hệ số tài sản cố định; Hệ số thích ứng dài hạn của tài
sản cố định; Hệ số nợ; Hệ số tự tài trợ; Khả năng thanh toán lãi vay.
 Phân tích hiệu quả hoạt động của công ty:
Những tỷ số ở phần này cho biết tài sản của công ty đã được sử dụng nhanh và hiệu
quả đến mức nào để tạo ra lợi nhuận:

- Doanh thu từ tổng tài sản
-Thời gian chuyển đổi hàng tồn kho thành doanh thu
- Thời gian thu hồi công nợ
- Thời gian thanh toán công nợ
- Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu
- Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh
 Phân tích khả năng sinh lời của công ty:
Ta có thể sử dụng các chỉ tiêu:
- Mức sinh lời trên doanh thu
- Mức sinh lời trên tài sản
- Mức sinh lời trên vốn chủ sở hữu.
Thông qua các chỉ số phân tích, CBTĐ đánh giá sự phát triển về vốn, quy mô hoạt động,
sự phát triển của các lĩnh vực hoạt động, đánh giá quy mô tài chính, khả năng thanh toán nợ, hiệu
quả hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, CBTĐ xem xét việc cho vay vốn nếu doanh nghiệp có
năng lực tài chính tốt.
c. Quan hệ tín dụng
Bên cạnh việc thẩm định năng lực pháp lý và năng lực tài chính của khách hàng,
SGD còn cần tiến hành thẩm định quan hệ tín dụng của khách hàng đối với các tổ chức tín
dụng khác. Việc tìm hiểu dư nợ của khách hàng tại các tổ chức tín dụng khác cũng như tài
sản đảm bảo cho các khoản dư nợ đó sẽ giúp SGD có được cái nhìn khái quát về tình hình
tài chính của doanh nghiệp và cũng góp phần đánh giá khả năng và thiện chí trả nợ của
khách hàng.
Ví dụ minh họa
Đối với việc thẩm định khách hàng vay vốn của “ Dự án đầu tư xây dựng chung cư
cao tầng G3-CD- khu đô thị mới Yên Hòa” của Công ty xây dựng dân dụng Hà nội (nay là
Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà nội).
Giới thiệu khách hàng:
• Tên Công ty : Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng dân dụng Hà Nội
• Tên viết tắt: : HCCI.JSV
• Địa chỉ : Số 292 ngõ Văn Chương, Khâm Thiên, Hà Nội

• Giấy CNĐKKD : Số 0103001695 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà
Nội cấp ngày 12/06/2007.
• Vốn điều lệ : 30.000.000.000 VND (Bằng chữ: Ba mươi tỷ đồng chẵn).
• Ngành nghề kinh doanh chính:
 Xây dựng công trình công nghiệp, dân dụng, nhà ở.
 Xây dưng công trình kỹ thuật hạ tầng, công trình giao thông đường bộ, công
trình thuỷ lợi vừa và nhỏ.
 Xây dựng lắp đặt đường dây và trạm biến áp đến 35KV.
 Xây dựng và lắp đặt máy móc, thiết bị cho các công trình.
 Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất; Sản xuất tiêu thụ
bê tông thương phẩm và các sản phẩm bê tông;
 Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ bản để phát triển các
khu đô thị và các cộng trình đô thị khác. Tư vấn cho các chủ đầu tư trong
nước, nước ngoài về lĩnh vực lập và tổ chức thực hiện các dự án, lĩnh vực đất
đai, giải phóng mặt bằng. Tư vấn thiết kế soạn thảo hồ sơ mời thầu. Giám sát
quản lý quá trình thi công xây lắp, quản lý chi phí xây dựng và nghiệm thu
công trình.
 Kinh doanh nhà, dùng quỹ nhà thuộc sở hữu của Công ty để cho thuê làm văn
phòng đại diện hoặc cư trú đối với các tổ chức, cá nhân trong và nhà nước.
 Kinh doanh khách sạn, máy móc thiết bị và vật tư chuyên ngành xây dựng,
vận chuyển bằng ô tô.
• Các vị trí lãnh đạo chủ chốt của Công ty:
 Chủ tịch HĐQT: Ông Phương Kim Thảo
 Giám đốc: Ông Trần Hồng Tâm
 Kế toán trưởng: Ông Phạm Tiến Điệp
 Trưởng ban kiểm soát: Ông Nguyễn Việt
• Tổng số lao động của Công ty đến thời điểm hiện nay là hơn 400 người.
CBTĐ đã xem xét hồ sơ pháp lý của khách hàng và báo cáo kết quả kinh doanh 3
năm gần nhất để từ đó sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các hồ sơ pháp lý cũng
như tính toán các chỉ tiêu để đánh giá khách hàng như sau:

Hồ sơ pháp lý của khách hàng vay
- Quyết định số 1748/QQĐ-UBND ngày 04/05/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc
chuyển đổi Doanh nghiệp nhà nước: Công ty xây dựng dân dụng Hà Nội thành công ty Cổ
phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103001695 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành
phố Hà Nội cấp ngày 12/06/2007
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế do Cục Thuế TP Hà Nội cấp ngày 27/06/2007
- Quyết định số 08/QĐ-HĐQT-HCCI của Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu
tư xây dựng dân dụng Hà Nội v/v bổ nhiệm Tổng Giám đốc, ngày 02/06/2007
- Quyết định số 12/QĐ-HĐQT-HCCI của Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu
tư xây dựng dân dụng Hà Nội v/v bổ nhiệm Kế toán trưởng, ngày 02/06/2007
- “ Điều lệ tổ chức và hoạt động của công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội” do
Đại hội Cổ Đông thông qua ngày 11/05/2007
Thẩm định năng lực tài chính và tình hình hoạt động của khách hàng:
Căn cứ vào báo cáo tài chính doanh nghiệp cung cấp, CBTĐ đã tính toán các chỉ
tiêu để đánh giá tình hình hoạt động của doanh nghiệp như sau:
STT CHỈ TIÊU 31/12/06 31/12/07 30/06/08
1 Cơ cấu tài sản và cơ cấu nguồn vốn
1.1 Cơ cấu tài sản
1.1.1 TSCĐ / tổng tài sản 71,8% 78,5% 74,3%
1.1.2 TSLĐ / tổng tài sản 28,2% 21,5% 25,7%
1.2 Bố trí cơ cấu nguồn vốn
1.2.1 Nợ phải trả / tổng nguồn 96,3% 96,1% 92,88%
1.2.2 NV CSH / tổng nguồn 3,7% 3,9 % 7,12%
2 Khả năng thanh toán
2.1 Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn 0,36 lần 0,28 lần 0,33 lần
2.2 (TSLĐ- Hàng tồn kho) / Nợ ngắn hạn
0,22 lần 0,17 lần
0,16 lần
2.3 Tiền + các khoản ĐTNH / Nợ ngắn

hạn
0,039 lần 0,015 lần 0,017 lần
3 Tỷ suất sinh lời
3.1 Lợi nhuận trước thuế / doanh thu 2,99% 0,4% -
3.2 Lợi nhuận trước thuế / tổng tài sản 0,16% 0,07% -
Nhận xét của CBTĐ
Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà Nội là đơn vị toán độc lập. Qua kiểm
tra, phân tích vè tình hình tài chính của doanh nghiệp, CBTĐ đã đưa ra những nhận xét
sau:
- Tình hình tài chính lành mạnh, Công ty thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Ngân sách Nhà
nước, hoạt động kinh doanh hiệu quả, doanh thu năm sau cáo hơn năm trước
- Nhìn chung tất cả các hệ số tài chính của Công ty đến 6 tháng đầu năm 2007 như trên là
bình thường, kinh doanh đang trên đà phát triển. Tuy nhiên như đã phân tích ta thấy được
rằng tỷ lệ giữa TSLĐ/Nợ ngắn hạn nhỏ hơn 1 chứng tỏ Công ty đã dùng một số tiền ngắn
hạn dùng tài trợ cho những tài trợ dài hạn cho nên khả năng thanh toán nhanh của công ty
không được tốt điều này phản ánh việc chi trả ngay lập tức các khoản nợ ngắn hạn của
công ty là khó khăn. Nhưng cũng phải biết Công ty là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực
xây dựng cho nên việc chiếm dụng vốn của khách hàng mua nhà là một điều đương
nhiên . Đồng thời tỷ lệ sinh lời trên tài sản và tỷ lệ thu nhập trước thuế trên doanh thu là
thấp thể hiện chi phí của Công ty quá cao , cần phải xem xét lại cơ cấu hay nhân sự để
giảm bớt chi phí quản lý cho Công ty .
Quan hệ tín dụng với các định chế tài chính:
Đến 30/06/2007 , Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà Nội còn vay trung và
dài hạn 2 ngân hàng là Ngân hàng ĐT & PT Chi Nhánh Thăng Long 11.009 trđ , NHNo &
PTNT Chi Nhánh Giảng Võ 1 là 20.000 trđ .
Nhận xét của CBTĐ: Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà Nội có quan hệ
tín dụng tốt với các ngân hàng, đến thời điểm thẩm định Công ty không có nợ quá hạn.
Nhận xét của tác giả: CBTĐ đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của khách hàng
cũng như xác minh lại quan hệ tín dụng của khách hàng với các tổ chức tài chính
khác. Đồng thời, căn cứ vào báo cáo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong 3 năm

gần nhất, CBTĐ đã tính toán các chỉ tiêu về cơ cấu tài sản, cơ cấu nguồn vốn, khả
năng thanh toán và tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp, từ đó đưa ra những đánh giá
khách quan về doanh nghiệp. Tuy nhiên CBTĐ chưa đưa ra được các đánh giá về bộ
máy tổ chức quản lý của doanh nghiệp, trình độ và kinh nghiệm của ban lãnh đạo
doanh nghiệp.
2.3.2. Thẩm định dự án vay vốn
Thẩm định dự án đầu tư là một khâu trong thẩm định tín dụng và luôn được đặt
trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư - khách hàng vay vốn và biện pháp bảo đảm tiền vay.
Trong quá trình thẩm định dự án, tùy theo quy mô, tính chất, đặc điểm của dự án xin vay,
cán bộ tín dụng sử dụng linh hoạt các nội dung theo mức độ hợp lý, có thể xem xét bỏ qua
một số nội dung nếu không phù hợp. Nhìn chung, thẩm định dự án đâu tư bao gồm các nội
dung cụ thể như sau:
- Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án
- Thẩm định, sự cần thiết đầu tư dự án
- Thẩm định thị trường của dự án
- Thẩm định kỹ thuật của dự án
- Thẩm định công tác tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Thẩm định các điều kiện ưu đãi đầu tư đối với dự án
- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn
- Thẩm định những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án
- Thẩm định tài chính dự án.
a. Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án
Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án là việc xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ
sơ dự án. Với những dự án BĐS, CBTĐ cần chú ý đến các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Dự án đầy tư xây dựng công trình
- Dự án xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được phê duyệt
- Các văn bản,giấy tờ liên quan đền quyền sử dụng đất như: Quyết định tạm giao đất, quyết
định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền cấp; Hợp đồng thuê đất, Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các văn bản quyết định và hợp đồng kinh tế cần thiết khác.
Ví dụ minh họa: Đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại
phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất
động sản – TKV (Vinacominland). Hồ sơ dự án, chủ đầu tư cung cấp bao gồm các tài liệu
sau:
- Quyết định số 1648/QĐ-UBND ngày 29/05/2008 v/v phê duyệt điều chỉnh quy hoạch
chi tiết khu dân cư cột 5 phường Hồng Hải.
- Quyết định số 1478/QĐ-HTB ngày 23/06/2008 của Tập đoàn Công nghiêp Than -
Khoáng sản Việt Nam v/v phê duyệt đề cương lập dự án đầu tư khu dân cư cột 5 (giai đoạn
1) hạng mục: hạ tầng , khu nhà liên kế , nhà trẻ.
- Quyết định số 2777/QĐ-XKH về việc giao Công ty kinh doanh bất động sản-TKV thực
hiện nhiệm vụ chủ đầu tư một số dự án trong đó có dự án khu dân cư cột 5 và thông báo số
110/TB-VP.
- Các văn bản về công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 3064/QĐ-UBND ngày 22/9/2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh
về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng khu dân cư Cột 5 tại phường
Hồng Hải, thành phố Hạ Long.
- Quyết định 3631/QĐ-UBND ngày 10/11/2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh
về việc Phê duyệt Thiết kế kỹ thuật thi công - Tổng dự toán các hạng mục thuộc Dự án
Đầu tư xây dựng - kinh doanh khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5. phường Hồng Hải,
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của Công ty kinh doanh bất động sản-TKV.
- Quyết định số 2503/QĐ-HĐQT ngày 3/10/2008 của Hội đồng Quản trị Tập đoàn Công
nghiệp Than-Khoáng sản Việt Nam về việc phê duyệt chủ trương đầu tư khu nhà ở liền kề
khu dân cư Cột 5
- Dự án đầu tư khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 . phường Hồng Hải, thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh của Công ty kinh doanh bất động sản-TKV.
Nhận xét: Bằng phương pháp so sánh đối chiếu, CBTĐ đã kiểm tra các tài liệu CĐT
cung cấp. Những tài liệu này đầy đủ, hợp pháp và là căn cứ quan trọng để CBTĐ tiến
hành thẩm định dự án.

b. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án
Trong quá trình thẩm định, cần xác định dự án BĐS có phù hợp với mục tiêu, quy
hoạch, kế hoạch phát triển của ngành, vùng, địa phương hay không, vai trò của dự án đối
với sự phát triển của ngành, địa phương. Đồng thời, ta cần xác định những lợi ích dự án
mang lại cho chủ đầu tư cũng như cho toàn xã hội. Từ đó ta có thể xem xét việc đầu tư dự
án có thực sự cần thiết hay không, đây là cơ sở đầu tiên giúp CBTĐ dựa vào đó để thẩm
định những nội dung sau.
Ví dụ minh họa đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột
5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh
bất động sản – TKV (Vinacominland). CBTĐ đã căn cứ vào hồ sơ của khách hàng cung
cấp, tìm hiểu những thông tin trên trang web của tỉnh Quảnh Ninh, CBTĐ đã đưa ra những
nhận định về sự cần thiết thực hiện dự án như sau:
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây với việc thu nhập của
người dân không ngừng tăng cao là tốc độ đô thị hoá diễn ra chóng mặt, nhất là những đô
thị có điều kiện thuận lợi như thành phố Hạ Long kéo theo tốc độ tăng trưởng dân số ở
thành phố. Và để thực hiện đúng quy hoạch xây dựng chung thành phố Hạ Long đến năm
2020 của Thủ tướng Chính phủ với dân số khoảng 650.000 người, các dự án đầu tư khu đô
thị mới trong trung tâm thành phố ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư.
Ngành than Việt Nam đã có quá trình tồn tại và phát triển trên 100 năm gắn liền với
quá trình phát triển của Tỉnh Quảng Ninh nói chung và Thành phố Hạ Long nói riêng. Đến
nay một số sở vật chất của ngành Than đang chiếm giữ vị trí trung tâm của thành phố Hạ
Long không còn phù hợp với quy hoạch đô thị và định hướng phát triển của thành phố đến
năm 2020 và các giai đoạn tiếp theo. Vì vậy , việc triển khai đầu tư Khu dân cư cột 5 -
Phường Hồng Hải - TP. Hạ Long rất cần thiết, không những tạo thêm quỹ nhà ở cho
CBCNV ngành Than nói riêng và các tầng lớp nhân dân khác nói chung mà còn tạo ra vị
thế mới của ngành Than tại TP Hạ Long và tỉnh Quảng Ninh trong lĩnh vực phát triển đô
thị.
c. Thẩm định phương diện thị trường của dự án
Thẩm định thị trường dự án là một việc rất quan trọng để có thể xác định tính khả
thi và hiệu quả của dự án. Bởi lẽ, nghiên cứu thị trường dự án là căn cứ để chủ đầu tư xác

định mục tiêu, quy mô của dự án, thị phần mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh trong tương lai
và cách thức chiếm lĩnh thị trường đó. Do vậy, cán bộ thẩm định cần phân tích, xác định
xem những nghiên cứu thị trường trong dự án có thật sự hợp lý và chính xác hay không
thông qua việc xác định:
- Tình hình nhu cầu thị trường về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Những đặc tính sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là gì ? Có đáp ứng được nhu cầu thị
trường không?
- Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ tương tự hoặc thay thế đến thời điểm
thẩm định như thế nào?
- Dự tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
- Dự báo tốc độ tăng trưởng tổng cầu trong những năm tới dựa trên tốc độ tăng trưởng trong
quá khứ
- Năng lực sản xuất và khả năng cung cấp đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong những năm tới
như thế nào (từ các đối thủ cạnh tranh)
Trên cơ sở những phân tích về quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản
phẩm, dịch vụ của dự án, CBTĐ đưa ra những nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản
phẩm, nhận định sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện: Sự cần
thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay; Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm;
Sự hợp lý về việc triển khai tiến độ đầu tư ( phân kỳ đầu tư, mức huy động, công suất thiết
kế). Từ đó so sánh đối chiếu với những nội dung trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự
án và đi đến nhận định quy mô dự án, chất lượng, giá cả sản phẩm dự án có thực sự phù
hợp để cạnh tranh và có được thị phần trong tương lai hay không.
Ví dụ minh họa
Đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường
Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản –
TKV (Vinacominland). Vì đây là dự án xây dựng nhà để bán, nên CBTĐ chú trọng việc
xem xét nhu cầu sản phẩm thị trường dự án và các nguồn cung sản phẩm tương tự tại địa
bàn. Qua tìm hiểu các thông tin trên website của tỉnh Quảng Ninh, cũng như thông tin các
dự án BĐS tại địa bàn, CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự
báo để đưa ra các nhận định sau:

Nhu cầu sản phẩm dự án.
Trong năm 2007, kinh tế Quảng Ninh tăng trưởng khá cao, đạt 13,17% so với năm
2006, trong đó tổng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 18.783 tỉ đồng tăng 17,5% so với năm
2006. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội trên địa bàn ước đạt 24.124 tỉ đồng, tăng 45% so với
năm 2006. Đặc biệt trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, năm 2007 Quảng Ninh thu
hút được gần 400 triệu USD so với 23.5 triệu năm 2006 trong đó có những dự án rất lớn
như Halong Star có vốn đầu tư 180 triệu USD từ Dubai.
Trong tổng thể tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, chính trị
của tỉnh. Hiện nay, thành phố Hạ Long là thành phố loại 2 với dân số 200.700 người, theo
quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2020 đã được Thủ Tướng Chính
Phủ phê duyệt bằng quyết định số : 250/2003/ QĐ-TTg thì đến năm 2020 thành phố Hạ
Long sẽ trở thành thành phố loại 1 với dân số khoảng 650.000 người. Trong quy hoạch sử
dụng đất vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ
sẽ hình thành và phát triển hệ thống đô thị theo không gian vùng Thủ đô và hành lang kinh
tế ven biển Hải Phòng - Quảng Ninh, trong đó, Hạ Long được coi là một đô thị hạt nhân sẽ
đảm bảo vai trò chức năng chính là thành phố cảng , công nghiệp, du lịch, nghỉ ngơi, giải
trí. Do đó, có thể khẳng định nhu cầu nhà ở trên địa bàn trong tương lai là rất lớn.
Nguồn cung các dự án BĐS tương tự
Trong thời gian qua, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Quảng Ninh không
ngừng tăng lên: từ dự án khu đô thị đảo du lịch ở Tuần Châu được triển khai xây dựng từ
năm 1998, tiếp đến là khu đô thị mới Hùng Thắng năm 2000; khu đô thị mới Cao Xanh, Sa
Tô năm 2002; khu đô thị mới; khu tái định cư Bãi Cháy năm 2007; hạ tầng khu dân cư và
chung cư cao cấp Việt - Hàn; dự án khu tổ hợp Hạ Long Star năm 2008...
Thị trường BĐS tại Quảng Ninh từ trước năm 2007 đã rất sôi động do tốc độ tăng
trưởng kinh tế liên tục của Quảng Ninh. Với mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành tỉnh công
nghiệp vào năm 2015, thời gian qua, rất nhiều công trình, dự án lớn đã được cấp phép đầu
tư tại đây. Chưa hết, nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới ở Quảng Ninh, sau khi triển khai
xong mặt bằng phần lớn lại giao dịch mua bán tại Hà Nội nên đã thu hút một lượng lớn các
nhà đầu tư về Quảng Ninh, góp phần làm sôi động hơn thị trường BĐS ở Quảng Ninh.
Trong khi khung giá các loại đất tại TP.Hạ Long theo quy định của UBND tỉnh chỉ dao

động từ 300 nghìn đến 22 triệu đồng/m2 nhưng khi ra thị trường tự do thì mức giá này đã
bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực của nó. Một số ngôi nhà 3 tầng ở phố Thương Mại
(TP.Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 80m2 theo giá khung 15 triệu/m2 nhưng lại được rao
bán với giá gần... 3 tỷ. Một số ngôi nhà 4 tầng ở khu vực Cột Ba (TP.Hạ Long), diện tích
sử dụng rộng 70,2m2 giá khung 10 triệu/m2, nhưng có giá tới 3,2 tỷ đồng.
Khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Do lượng cung nhà liền kề tại khu vực trung tâm thành phố còn ít nên sản phẩm của dự
án sẽ có khả năng cạnh tranh cao và được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở
đánh giá thị trường bất động sản tại Quảng Ninh, thực tế các giao dịch bất động sản có tính
chất tương tự như dự án (giá giao dịch hiện tại khoảng 10 - 11 triệu), lựa chọn đối tượng
khách hàng chủ yếu là cán bộ công nhân viên của Tập đoàn TKV và phân tích so sánh các
phương án đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án, dự án dự kiến phương án giá như sau:
 Giá bán đất: 10 triệu/m
2

 Giá bán nhà: 4,4 triệu/m
2

Qua nghiên cứu về tình hình giá cả BĐS tại Quảng Ninh, CBTĐ nhận thấy, phương án
giá công ty đưa ra là hợp lý, đảm bảo khả năng tiêu thu sản phẩm cao.
Nhận xét của tác giả: Những đánh giá về thị trưởng sản phẩm dự án vẫn chưa
được cụ thể, chi tiết, mang tính chung chung. Nguyên nhân do thị trường bất động
sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng vì vậy việc xác định cụ
thể nhu cầu sản phẩm dự án còn khó khăn.
d. Thẩm định phương diện kỹ thuật của dự án
Nghiên cứu phương diện kỹ thuật của dự án là cơ sở để tiến hành nghiên cứu các
mặt kinh tế tài chính của dự án. Ngoài ra, đây còn là cơ sở để xác định xem dự án có khả
thi về mặt kỹ thuật hay không. Đặc biệt với các dự án BĐS thì vấn đề địa điểm, quy mô,
giải pháp xây dựng của dự án là những nhân tố quyết định đến tính khả thi và hiệu quả của
dự án. Do đó, CBTĐ cần đánh giá, nhận xét kĩ càng các nội dung:

• Địa điểm xây dựng: Xem xét địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông không, có nằm trong
quy hoạch hay không, cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có tại địa điểm đầu tư… Những đặc
điểm của địa điểm xây dựng sẽ là nhân tố mang lại lợi thế cạnh tranh của dự án, hoặc góp
phần giảm chi phí đầu tư nếu cơ sở hạ tầng tại địa phương đã hoàn thiện.
• Quy mô của dự án: Xác định xem công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có
phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm và thị trường tiêu thụ hay
không.
• Công nghệ và thiết bị của dự án: Khi thẩm định ta cần xem xét công nghệ của dự án có tiên
tiến, hiện đại và phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, giá cả của thiết bị
và uy tín của các nhà cung cấp thiết bị. Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, nếu cần
thiết CBTĐ có thể tham khảo các nhà chuyên môn hoặc thuê tư vấn chuyên ngành để việc
thẩm định được chính xác và cụ thể.
• Quy mô và giải pháp xây dựng: Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp
với dựa án không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không. Đánh giá tổng dự
toán của từng hạng mục công trình, tiến độ thi công có phù hợp với thực tế không. Ngoài
ra CBTĐ còn phải xem xét đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy
đủ, hợp lý và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có
hay chưa.
Ví dụ minh họa
Đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề - khu dân cư Cột 5 tại phường
Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản –
TKV (Vinacominland).
CBTĐ đã căn cứ vào hồ sơ dự án, thu thập thông tin tại địa phương thông qua việc
đi khảo sát khu đất dự án, từ đó sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để đưa ra các đánh
giá về khía cạnh kỹ thuật của dự án như:
Địa điểm đầu tư:
Dự án đầu tư xây dựng 68 căn nhà liền kề tại khu dân cư Cột 5, phường Hồng Hải,
TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Diện tích khu nhà liên kế : 9519.4m2
- Phía Đông Bắc giáp khu dân cư hiện hữu.

- Phía Tây Bắc giáp khu dân cư hiện hữu.
- Phía Đông Nam giáp khu chung cư cao tầng theo quy hoạch khu dân cư cột 5.
- Phía Tây Nam giáp khu dân cư do công ty Licogi đầu tư.
Khu đất thực hiện dự án đã được san lấp mặt bằng rất thuận tiện cho việc đầu tư xây
dựng khu dân cư. Sau khi phương án đền bù giải phóng mặt bằng đối với các đơn vị đang
quản lý và khai thác quỹ đất (đã được trình bày kỹ trong mục giải phóng mặt bằng của dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư cột 5) công tác thi công xây dựng công
trình sẽ rất thuận lợi.
Quy mô và giải pháp xây dựng
- Diện tích đất: 9519,4 m
2
- Quy mô xây dựng: xây dựng 68 căn nhà liên kế với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng
23.337 m
2
- Phương án đầu tư xây dựng: dự án dự kiến đầu tư xây thô toàn bộ 68 căn nhà, hoàn
thiện xây dựng các mặt đứng của căn hộ, hạng mục cổng tường rào, sân vườn, lắp đặt
điểm đấu điện, hệ thống thoát nước.
Theo quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu dân cư cột 5 phường Hồng Hải đã được phê duyệt,
khu nhà liên kế có tổng diện tích 9519,4 m2 được chia thành 4 lô:
STT Tên lô Diện tích Mật độ xd Hệ số sdđ Tầng cao
1 Lô B 3733.3 m2 80% 3.5 4
2 Lô C 2864.8 m2 80% 3.5 4
3 Lô D 2153.5 m2 80% 3.5 4
4 Lô E 768 m2 80% 3.5 4
với diện tích sàn các căn hộ như sau:
Mẫu nhà
Diện
tích
tầng 1
(m2)

Diện
tích
tầng 2
(m2)
Diện
tích
tầng 3
(m2)
Diện
tích
tầng 4
(m2)
Diện
tích 1
căn
( m2 )
Số
lượng
căn hộ
Tổng
diện tích
(m2)
Mẫu 1 85 85 85 82 337 21 7.077
Mẫu 1A 85 85 85 82 337 15 5.055
Mẫu 2 85 81 81 83 330 21 6.930
Mẫu 3 95 102 110 93 400 3 1.200
Mẫu 4 96 102 100 95 393 3 1.179
Mẫu 5 91 96 98 91 376 2 752
Mẫu 6 95 96 98 91 380 1 380
Mẫu 6A 95 96 98 93 382 2 764

Tổng diện tích 23.337
Các căn nhà được thiết kế đáp ứng tất cả các thông số kỹ thuật trên. Mỗi căn nhà
được thiết kế 4 tầng.
Tầng 1 : bố trí gara ô tô, xe máy, phòng ăn + bếp, kho, vệ sinh, phòng ngủ người giúp
việc.
Tầng 2 : bố trí phòng khách , phòng ngủ chính , phòng vệ sinh.
Tầng 3 : bố trí hai phòng ngủ.
Tầng 4 : bố trí phòng thờ, phòng ngủ nhỏ, khu vực giặt + phơi, phòng vệ sinh, sân
thượng.
Với việc bố trí như vậy phù hợp với nhu cầu ở của một gia đình.
Các căn nhà được thiết kế có sân trước, sân sau đảm bảo cảnh quan cho từng căn
cũng như tổng thể cả khu phố. Các căn nhà được thiết kế đơn giản về hình khối cũng như
vật liệu xây dựng. Màu sắc sử dụng cho ngoại thất chủ yếu là màu sáng.
e. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý thực hiện dự án
Phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án là một nhân tố quan trọng quyết định
sự thành công của dự án. CBTĐ cần xem xét kinh nghiệm, khả năng tổ chức vận hành của
chủ đầu tư; năng lực, uy tín của nhà thầu ( tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị - công nghệ).
Đồng thời, cần đánh giá nguồn nhân lực của dự án: Số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi
về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo cũng như khả năng cung ứng nguồn nhân
lực cho dự án.
Ví dụ đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại
phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất
động sản – TKV (Vinacominland). Công ty sẽ trực tiếp tổ chức thực hiện dự án.
f. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
CBTĐ phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý
hay chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng,
dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ. So sánh suất vốn đầu
tư đối với một số dự án tương tự. Khi so sánh nếu CBTĐ thấy có sự khác biệt lớn ở nội
dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó,
CBTĐ đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban

đầu của dự án, làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà SGD nên tham gia vào dự án.
Ngoài ra, CBTĐ còn phải thẩm định năng lực vốn tự có của chủ đầu tư và các
nguồn vốn khác tham gia vào dự án. Các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi vốn
tự có của chủ đầu tư thường không cao vì vậy cần xác định rõ tất cả các nguồn vốn tham
gia vào dự án.
g. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Do các dự án BĐS có thời gian đầu tư dài nên việc rót vốn cho dự án theo từng giai
đoạn theo tiến độ dự án là điều tất yếu. Vì vậy CBTĐ phải xem xét, đánh giá tiến độ thực
hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công.
Đồng thời, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có
hợp lý hay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước. Căn cứ vào việc xác
định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn, CBTĐ dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay
trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.
h. Thẩm định hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, CBTĐ phải dựa trên những nội dung đã
thẩm định ở trên như:
- Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư để tính toán chi phí đầu tư ban
đầu, chi phí vốn ( lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu
hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả.
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và
phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán doanh thu dự kiến hàng năm của dự
án.
- Đánh giá khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền
sản xuất để xác định giá thành sản phẩm, dịch vụ, tổng chi phí sản xuất trực tiếp.