MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ

MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ,XÂY MỚI VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở CỦA
NGÂN HÀNG
1.1 Khái niệm ngân hàng:
1.1.1 Khái niệm ngân hàng:
Tuỳ theo luật của mỗi quốc gia mà có những khái niệm khác nhau về ngân hàng.
Theo điều 20 Luật các TCTD Việt Nam (luật số 02/1997/ QH10) chỉ rõ: “Ngân hàng là
loại hình TCTD được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh
khác có liên quan”. Trong đó, TCTD là DN được thành lập theo quy định của Luật này và
các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng
với các nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng và thực hiện các dịch vụ
thanh toán.
Như vậy, có thể nói ngân hàng là một định chế tài chính trung gian quan trọng vào loại bậc
nhất trong nền kinh tế thị trường. Nhờ hệ thống định chế này mà các nguồn tiền nhàn rỗi sẽ
được huy động, tạo lập nguồn vốn tín dụng to lớn để có thể cho vay và phát triển kinh tế.
1.1.2 Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng:
1.1.2.1 Nghiệp vụ về nguồn vốn:
- Vốn tự có: vốn tự có bao gồm vốn điều lệ, các quỹ dự trữ pháp định và một số
khoản nợ dài hạn theo quy định của Nhà nước. Vốn tự có của các Ngân hàng là rất ít so với
tổng nguồn vốn. Nguồn vốn tự có được sử dụng cho mọi mục đích, có thể lấy để dự trữ
pháp định, dự trữ kinh doanh, cho vay, đầu tư tài sản cố định…
- Vốn huy đông: là các khoản tiền của các chủ thể khác trong xã hội mà các Ngân
hàng được phép sử dụng với trách nhiệm hoàn trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi.
Các loại vốn huy động của Ngân hàng bao gồm: nhận tiền gửi của cá nhân, tổ chức và các
tổ chức tín dụng khác; phát hành giấy tờ có giá; vay giữa các tổ chức tín dụng, vay của
Ngân hàng Nhà nước (NHNN), …
1.1.2.2 Nghiệp vụ sử dụng vốn:
- Nghiệp vụ ngân quỹ: Dự trữ bắt buộc tại NHNN và dự trữ tại quỹ ngân hàng nhằm
đáp ứng nhu cầu chi trả, chi tiêu, cho vay và đầu tư nhanh của ngân hàng.
- Nghiệp vụ cho vay: là khoản mục sinh lời chủ yếu của Ngân hàng. Mức độ sinh
lời cao vì vậy hàm chứa rủi ro cao.

- Nghiệp vụ đầu tư: chủ yếu là đầu tư vào chứng khoán, ngoài ra còn có kinh doanh
ngoại tệ, kinh doanh bất động sản, đầu tư góp vốn vào các công ty khác…
- Nghiệp vụ tài sản cố định: bao gồm tài sản cố định hữu hình, vô hình tạo nên hệ
thống cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ để đảm bảo điều kiện hoạt động của ngân hàng.
1.1.2.3 Nghiệp vụ khác:
Bên cạnh nghiệp vụ tạo lập và sử dụng nguồn vốn thì nghiệp vụ trung gian thông qua việc
cung ứng các dịch vụ của ngân hàng luôn được các ngân hàng chú trọng đến trong nền
kinh tế thị trường hiện nay như:
+ Làm trung gian thanh toán cho khách hàng
+ Bảo lãnh ngân hàng
+ Thực hiện các dịch vụ cho khách hàng
+ Kinh doanh ngoại tệ
+ Đầu tư chứng khoán
+ Dịch vụ chuyển vốn; dịch vụ nhận tiền gửi qua đem, tư vấn đầu tư, cho thuê két
sắt để khách hàng ký gởi tài sản, những giấy tờ có giá, ..
1.2 Tín dụng ngân hàng:
1.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng:
Tín dụng về hình thức chính là mối quan hệ vay mượn kinh tế giữa người cho vay và người
đi vay với một số ràng buộc nhất định.
Tín dụng về nội dung là sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người cho vay sang
người đi vay kèm theo một số điều kiện nhất định và sau một khoảng thời gian đã thoả
thuận trước thì người cho vay sẽ nhận lại được một lượng giá trị danh nghĩa lớn hơn giá trị
ban đầu.
Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng mà trong đó ít nhất một chủ thể tham gia vào là
ngân hàng.
Theo điều 3 của quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng ban hành ngày 31/12/1001
của Thống đốc ngân hàng nhà nước: Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, giao cho
khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo
thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
1.2.2 Phân loại tín dụng:

Căn cứ theo mục đích sử dụng vốn vay:
- Cho vay đầu tư kinh doanh:có thể chia theo ngành, theo thành phần kinh tế hoặc
theo chủ thể.
+ Chia theo ngành kinh tế bao gồm: cho vay công nghiệp, nông nghiệp, thương mại
và dịch vụ…
+ Phân chia theo chủ thể: cá nhân, thể nhân và pháp nhân
+ Phân chia theo ngành kinh tế bao gồm: kinh tế nhà nước, quốc doanh và ngoài
quốc doanh.
- Cho vay tiêu dùng:
+ Cho vay tiêu dùng trực tiếp: là cho vay không qua trung gian nào mà chỉ có quan
hệ giữa người đi vay và người cho vay. Có hai hình thức chủ yếu là: cho vay tiêu dùng gắn
liền với một tài sản là phổ biến và cho vay tiêu dùng nhưng cho các nhu cầu chi tiêu
thường xuyên hoặc tiêu dùng có mục đích.
+ Cho vay tiêu dùng gián tiếp: thông thường qua các đơn vị bán trả góp.
Ví dụ như; công ty bán nhà, bán xe bán trả góp.
1.3 Hoạt động cho vay mua nhà,xây mới và sửa chữa nhà ở của ngân hàng:
1.3.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
Cho vay mua nhà, xây nhà và sửa chửa nhà ở là lĩnh vực cho vay được thực hiện
trên cơ sở hợp đồng tín dụng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua, xây mới, sửa
chửa nhà ở hoặc căn hộ nhằm mục đích sử dụng của khách hàng.
1.3.2 Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
1.3.2.1 Đối với ngân hàng:
Hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho vay tiêu
dùng góp phần làm đa dạng hoá hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập.
Sản phẩm cho vay về nhà ở ra đời góp phần khuyến khích tiêu dùng trong xã hội. Nó góp
phần đáp ứng cho nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng, thông qua hoạt động hoạt
động cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở thì các ngân hàng có điều kiện thiết lập
mối quan hệ mật thiết với cá nhân cũng như các doanh nghiệp, tạo thuận lợi mở rộng thị
phần, phát triển dịch vụ ngân hàng và khả năng huy động vốn, tiền gửi dân cư.
1.3.3.2 Đối với khách hàng:

Nếu như trước kia, để làm được một căn nhà thì người dân phải lao động, tiết kiệm
hàng chục năm, hoặc phải đi vay mượn thông qua mối quan hệ họ hàng, người quen biết…
Vì vậy để có được căn nhà mới thuộc sở hữu của mình thì cá nhân phải trải qua một thời
gian dài sống khổ sở trong những căn nhà tạm bợ hay những căn nhà thuê chất lượng thấp.
Sản phẩm cho vay về nhà ở ra đời giúp những người có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng
một giải pháp có thể sở hữu trước một căn nhà như mong muốn.
1.3.2.3 Đối với xã hội:
Bằng nghiệp vụ cho vay về nhà ở của các ngân hàng sẽ góp phần không nhỏ vào nhu
cầu nhà ở của người dân. Không những giúp họ ổn định cuộc sống định cư, an tâm làm việc
mà còn cải thiện và nâng cao mức sống của người dân. Từ chỗ sinh sống trong những ngôi nhà
đã xuống cấp, hoặc không có nhà ở thì thông qua hoạt động cho vay về nhà ở sẽ có nhiều hộ
gia đình được sống trong những căn hộ khang trang và đầy đủ tiện nghi. Cuộc sống của người
dân được nâng cao cũng đã góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh, làm cho bộ mặt xã
hội thay đổi và đẹp hơn hẳn.
Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội thì hoạt động cho vay này sẽ góp phần thúc
đẩy kinh tế phát triển, khi vay đã làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn.
Đây là nghiệp vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.
1.3.3 Các đặc điểm của cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
- Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào chu kì kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển thịnh vượng,
đời sống người dân nâng cao,thu nhập tăng thì nhu cầu vay cũng tăng theo.
- Khách hàng vay là cá nhân nên việc chứng minh năng lực tài chính là khó bởi vì
họ dễ dàng giấu kín những thông tin cá nhân đáng ra phải trình bày ( như triển vọng công
việc, tình trạng sức khỏe) hơn là doanh nghiệp. Vì doanh nghiệp thì có bảng cân đối kế
toán, báo cao kết quả kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập và chi tiêu của mình, còn
cá nhân chủ yếu dựa vào tiền lương và sự suy đoán chứ không có bằng chứng rõ ràng.
- Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào trình độ học vấn và thu nhập. Những cá nhân có thu
nhập khá và đồng đều thì thường có nhu cầu vay vì họ có khả năng trả được nợ.
- Là lĩnh vực cho vay có độ rủi ro cao bởi thời hạn vay dài, nguồn trả nợ của người
vay có thể biến động lớn, nó phụ thuộc vào quá trình làm việc, kinh nghiệm,tài năng và sức
khoẻ… của người vay. Nếu cá nhân đó chết, đau ốm hoặc mất việc làm thì ngân hàng sẽ rất

khó thu hồi được nợ. Do đó ngân hàng thường yêu cầu lãi suất cao và yêu cầu cá nhân vay
phải mua bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm tài sản đã mua,…
- Tư cách, phẩm chất của người vay rất khó xác định, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm,
đánh giá, cảm nhận của cán bộ tín dụng. Đây là nhân tố quan trọng quyết định sự hoàn trả
của khoản vay.
1.3.4 Nguyên tắc cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
- Vốn vay phải có mục đích, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả
Khách hàng vay vốn phải sử dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp đồng
vay vốn và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những hành vi sai trái trong quá trình
sử dụng vốn.
- Vốn vay phải được hoàn trả đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn cam kết
Nguyên tắc này định ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng hoạt động một cách bình
thường. Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu là nguồn vốn huy động nên ngân hàng phải
quản lý và sử dụng sao cho vừa đảm bảo an toàn vừa mang lại lợi ích cho ngân hàng. Đó là
khoản tiền ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, khi khách hàng cần rút ngân hàng có nghĩa
vụ đáp ứng ngay. Nếu khoản tín dụng không được hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả
năng hoàn trả cũng như uy tín của ngân hàng.
- Vốn vay phải có bảo đảm
Thông thường các khoản cho vay mua nhà đất thường khá lớn, và mang tính rủi ro
cao bên cạnh những lợi ích có được. Vì vậy để đảm bảo chắc chắn đối với khoản mục cho
vay thì ngân hàng yêu cầu khách hàng thực hiện nguyên tắc này. Có nhiều hình thức bảo
đảm khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,..
1.3.5 Phân loại cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở:
1.3.5.1 Theo mục đích vay: bao gồm
- Mua nhà: là hình thức cho vay tài trợ mục đích mua nhà và nền nhà.
- Xây nhà : là hình thức cho vay nhằm tài trợ cho việc xây mới nhà.
- Sửa chữa nhà: là hình thức cho vay nhằm tài trợ cho việc sửa chữa, nâng cấp,.. nhà.
1.3.5.2 Theo thời hạn vay:
Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến
khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng. Thường chia thành ba loại:

- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn đến 1 năm.
- Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ trên 1 năm đến 5 năm.
- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm.
1.3.5.3 Theo hình thức đảm bảo: theo tiêu thức này tín dụng thường chia thành hai loại:
- Cho vay có bảo đảm không bằng tài sản (tín chấp): Tín dụng đảm bảo bằng uy tín,
năng lực và triển vọng tài chính.
- Cho vay có bảo đảm bằng tài sản: theo hình thức này một khoản vay phải có tài
sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh bằng TS của người thứ ba. Trên một tài sản thế chấp cụ
thể có thể giúp cho ngân hàng có nguồn thu nợ dự phòng, ngoài nguồn thu nợ chính thức
theo thoả thuận.
1.4 Những chỉ tiêu để phân tích tình hình cho vay:
- Dư nợ bình quân:
Là chỉ tiêu phản ánh dư nợ trong một khoản thời gian xác định nào đó Ngân hàng hiện còn cho
vay bao nhiêu, và đây cũng là khoản mà Ngân hàng cần phải thu về.
Dư nợ bình quân = ( Dư nợ đầu kỳ + Dư nợ cuối Kỳ)/2
- Nợ xấu bình quân:
Là chỉ tiêu phản ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Theo cách phân
loại của Ngân hàng là từ nhóm 3 trở đi bao gồm: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có
khả năng mất vốn.
Nợ xấu bình quân = ( Dư nợ xấu đầu kỳ + Dư nợ xấu cuối kỳ )/2
- Tỷ lệ nợ xấu bình quân:
Chỉ tiêu này đo lường nợ xấu trên quy mô cho vay. Nếu chỉ tiêu này nhỏ phản ánh chất
lượng cho vay của Ngân hàng tốt và ngược lại nếu chỉ tiêu này lớn cho thấy chất lượng cho
vay của Ngân hàng chưa thực hiệu quả. Thông thường,chỉ tiêu này dưới 1.5% được coi là
tốt.

Tỷ lệ nợ xấu bình quân = x 100%
Nợ xấu bình quân
Dư nợ bình quân