Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ
THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
MAI KHÁNH VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 51010162

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN TUYẾT

Hà Nội – 2019

1


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân sau quá trình
học tập tại lớp cao học khóa 17 (2017 – 2019), chuyên ngành Luật Kinh tế do
Trường Đại học Mở Hà Nội tổ chức. Luận văn được thực hiện trên cơ sở kiến thức
tích lũy sau khóa học, tham khảo Luật, các Nghị định, thông tư, các tài liệu đã
được công bố và thực tế tại Hà Nội với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo –
PGS. TS. Phạm Văn Tuyết. Các kết quả nêu trong luận văn là trung thực và không
sao chép công trình nào khác./.
Tác giả luận văn

MAI KHÁNH VIỆT

2

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô, bạn
bè và nhiều đồng nghiệp. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành của mình đối với
các thầy cô giảng dạy tại Trường Đại học Mở Hà Nội nơi tôi đã học tập 02 năm
qua và các đồng nghiệp thân thiết, các anh chị học viên lớp cao học khóa 17 (2017
– 2019), chuyên ngành Luật Kinh tế.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình đối với thầy giáo - PGS. TS.
Phạm Văn Tuyết, đã tận tình hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tôi trong quá trình
hoàn thiện luận văn này.
Tác giả luận văn

MAI KHÁNH VIỆT

3


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................................................6
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
XÃ HỘI ................................................................................................................................................. 14
1.1. Lý luận về nhà ở xã hội ................................................................................................................. 14
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở xã hội ....................................................................................... 14
1.1.2. Vai trò của nhà ở xã hội ............................................................................................................. 22
1.2. Lý luận pháp luật về nhà ở xã hội ............................................................................................... 26
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ về nhà ở xã hội ........................................................ 26
1.2.2. Khái niệm pháp luật về nhà ở xã hội ......................................................................................... 28
1.2.3. Nguyên tắc của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội .................................................. 29
1.2.4. Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội ........................................................................................... 32

Tiểu kết chương 1 ................................................................................................................................. 39
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ
Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................................... 41
2.1. Các quy định về đối tượng và điều kiện hưởng chính sách về nhà ở xã hội ............................ 41
2.1.1. Về đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội ....................................................................... 41
2.1.2. Về điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội............................................................. 43
2.2. Các quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội .................................................................... 46
2.3. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội ................................................................................................... 53
2.4. Các quy định về ưu đãi phát triển nhà ở xã hội ......................................................................... 58
2.4.1. Ưu đãi với chủ đầu tư ................................................................................................................. 58
2.4.2. Ưu đãi với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động ................................................................... 62
2.5. Vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội..................................................................... 63
2.6. Các quy định về quản lý nhà ở xã hội ......................................................................................... 67
2.6.1. Quản lý về thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội ............................................................................ 67
2.6.2. Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội ................................................................................... 71
2.6.3. Quản lý chất lượng nhà ở xã hội................................................................................................ 73
Tiểu kết chương 2 ................................................................................................................................. 75
CHƯƠNG 3. NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
XÃ HỘI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ
HỘI ........................................................................................................................................................ 77

4


3.1. Những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội
và nguyên nhân..................................................................................................................................... 77
3.1.1. Hạn chế, bất cập trong hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố
Hà Nội ................................................................................................................................................... 77
3.1.2. Nguyên nhân của hạn chế trong pháp luật về nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội ................. 82
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội .................................... 85

3.2.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội
................................................................................................................................................................ 85
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội ....................................................................... 87
3.2.3. Đẩy mạnh cơ chế giám sát đối với việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội ........................... 93
3.2.4. Nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà
ở xã hội .................................................................................................................................................. 95
3.2.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội............................... 95
Tiểu kết chương 3 ................................................................................................................................. 97
KẾT LUẬN ........................................................................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 100

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của luận văn
Nhà ở là vấn đề nan giải và cấp thiết nhất trong đời sống của mỗi người dân.
Một trong những nhiệm vụ, giải pháp về chính sách xã hội nói chung và an sinh xã
hội nói riêng được Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 – Ban Chấp hành Trung ương (khóa
XI) nhấn mạnh là bảo đảm mức tối thiểu về một số dịch vụ xã hội cơ bản cho người
dân – trong đó có bảo đảm nhà ở tối thiểu là: Cải thiện điều kiện nhà ở cho người
nghèo, người có thu nhập thấp ở đô thị, từng bước giải quyết nhu cầu về nhà ở cho
người lao động tại các khu công nghiệp và học sinh, sinh viên. Có cơ chế hỗ trợ nhà
ở cho người thu nhập thấp ở đô thị phù hợp cho đối tượng có nhu cầu thuê, mua nhà
ở. Tập trung khắc phục những khó khăn về đất đai, quy hoạch, vốn, thủ tục, tạo điều
kiện cho các tổ chức kinh doanh tham gia thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội,
có chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu công nghiệp.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng
nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, những chính
sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành

phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối
tượng trong xã hội. Được coi là một trong những địa phương luôn đi đầu trong việc
cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố, Hà Nội trong
những năm qua đã thực hiện chủ trương gắn phát triển kinh tế với giải quyết các vấn
đề xã hội, chính sách an sinh xã hội, quan tâm nhân tố con người… và đã đạt được
những kết quả tích cực.
Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở đã được thừa nhận tại Điều 4 Luật Nhà
ở 2014: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng,
mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở
nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định
tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của

6


Luật này”. Đến khoản 3, điều 59 Hiến Pháp 2013 cũng nêu rõ: “Nhà nước có chính
sách phát triển về nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở”.
Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc về
“Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” cũng nhấn mạnh rằng “Chỗ ở thích
hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người và là điều cơ bản cho việc hoàn
thành những ước vọng của con người”, rằng “Một môi trường ở tồi tệ là mối đe dọa
thường trực cho sức khỏe và bản thân cuộc sống và như vậy tạo nên sự kiệt quệ các
nguồn lực con người, một tài sản quốc gia giá trị nhất”, đồng thời “Tình trạng thảm
thương này có thể tác hại đến sự ổn định xã hội và chính trị của các quốc gia”. Nghị
quyết nhấn mạnh “Một số lớn gia đình và cá nhân ở các nhóm thu nhập khác nhau
đang sống trong chỗ ở có tiêu chuẩn thấp hơn so với khả năng thực sự của họ. Họ
không thể vươn lên được bởi vì chính sách hiện hành của chính phủ không tạo điều
kiện hoặc thực tế không khuyến khích việc xây dựng chỗ ở”.
Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam nhu cầu về nhà ở và chỗ ở của người dân vẫn

chưa được đáp ứng đặc biệt là ở các thành phố lớn mật độ dân số đông đặc biệt là Hà
Nội thủ đô của cả nước với dân số đông thứ hai cả nước. Với mức thu nhập bình quân
đầu người của nước ta hiện nay ở mức thấp, để sở hữu một căn nhà người lao động
phải chắt chiu, tiết kiệm khoảng 10 - 15 năm trong suốt quãng thời gian lao động.
Đặc biệt, đối với những người có hoàn cảnh khó khăn như người thu nhập thấp, hộ
nghèo, hộ cận nghèo, hay học sinh, sinh viên các trường dạy nghề…thì nhà ở vẫn
luôn là ước mơ xa vời. Những năm qua có thể thấy Nhà nước thông qua hành lang
pháp lý đã thể hiện được các chủ trương chính sách nhằm giúp đỡ, hỗ trợ các đội
tượng khó khăn trong xã hội tiếp cận được với nhà ở xã hội, góp phần tạo điều kiện
phát triển nhà ở xã hội cũng như quản lý nhà ở xã hội hiệu quả hơn. Cụ thể là Luật
Nhà ở ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: “Các chính sách về nhà ở xã
hội”, Nghị định số 100/NĐ- CP ban hành ngày 20/10/2015 quy định về Phát triển và
quản lý nhà ở xã hội. Ví dụ như pháp luật quy định về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội, vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội hay

7


quy định về quản lý sử dụng nhà ở xã hội... Song thực tiễn áp dụng pháp luật về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội còn gặp nhiều vướng mắc như chính sách hỗ trợ đầu tư
xây dựng và phát triển nhà ở xã hội vẫn còn trên lý thuyết, quỹ đất vẫn còn hạn chế
và chưa có quy hoạch đồng bộ, quy trình để người dân tiếp cận được với nguồn vốn
hỗ trợ nhà ở xã hội vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà, mất thời gian, nguồn vốn hỗ trợ
vẫn còn hạn hẹp và chưa có lộ trình ổn định…
Từ những phân tích trên, tác giả quyết định chọn đề tài: Pháp luật về nhà ở xã
hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội, làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng từ lâu đã là vấn đề nhiều học giả
quan tâm nghiên cứu. Tuy nhiên mỗi một học giả lại có cách tiếp cận vấn đề chuyên
sâu theo từng khía cạnh khác nhau. Ở Việt Nam đã có các công trình nghiên cứu cụ

thể như sau:
Thứ nhất, công trình nghiên cứu, Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người
thu nhập thấp tại Việt Nam, 2010, của nhóm tác giả Doãn Hồng Nhung; Trần Tố
Uyên; Đỗ Thị Thanh Hà; Nguyễn Thị Minh Hoàn. Nhóm tác giả đã đề cập đến quan
niệm về nhà ở xã hội. Các chính sách về nhà ở ở xã hội khi lần đầu tiên được thừa
nhận trong văn bản luật cao nhất là Luật Nhà ở 2005. Theo đó, các tác giả đưa ra các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội.
Thứ hai, Chế định sở hữu đất đai qua các thời kì và giải pháp tăng cường quản
lý nhà nước đối với đất đai, TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật_ Đại học Quốc Gia
Hà Nội. Tác giả Doãn Hồng Nhung đã khái quát về chế định sở hữu đất đai qua các
thời kì từ sau cách mạng tháng Tám 1945 đến giai đoạn có Luật Đất đai 1987 đến từ
sau công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước. Tiếp đó, tác giả đưa ra gợi ý
về định hướng quản lý nhà nước với đất đai và một số giải pháp tăng cường hoạt động
quản lý nhà nước đối với đất đai. Trong các giải pháp đó, tác giả nêu rõ cần hoàn
thiện các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước cần sửa đổi các

8


quy định về giao đất, cho thuê đất và nhà ở cho người thu nhập thấp, thuê mua nhà ở
xã hội....
Thứ ba, Chinhphu.vn, 28/02/2015, Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính sách
của nhiều quốc gia. Bài báo đã chỉ rõ, hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia đình trên
toàn thế giới đang phải sống trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi số tiền quá lớn
trong thu nhập của mình cho vấn đề “nơi ăn chốn ở”. Tới năm 2025, con số này thậm
chí có thể tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người. Từ những con số trên có
thể thấy nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết của tất cả người dân trên thế giới và là
nhiệm vụ tất cả các quốc gia cần giải quyết. Đặc biệt là ở các quốc gia châu Á, trong
đó có Việt Nam, nơi mà hệ thống phúc lợi xã hội còn yếu kém. Đồng thời bài báo
còn đưa ra kinh nghiệm phát triển của Singapore, Thái Lan, Nhật Bản là các nước

phát triển mạnh mẽ trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người dân.
Thứ tư, Bài viết Một số điểm mới của luật nhà ở 2014, năm 2015, Cục trợ giúp
pháp lý. Tác giả bài viết đã so sánh và đưa ra thống kê về các điểm mới của Luật nhà
ở 2014 bao gồm: (1) Luật Nhà ở 2014 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Nhà
ở 2005, (2) quy định cụ thể hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để phù hợp
với từng loại giao dịch nhà ở, (3) qui định mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam: mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người việt nam
định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài và mở rộng đối tượng được sở
hữu nhà ở xã hội và mở rộng chính sách nhà ở xã hội. Cụ thể, với nhà ở xã hội thì
theo đó, đối với từng đối tượng cụ thể thì nhà nước có những chính sách cụ thể để tạo
điều kiện cho họ được sở hữu nhà ở như nhà nước hổ trợ việc cho thuê, cho thuê mua
nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước, hỗ trợ xây dựng, sữa chữa cải tạo nhà
ở, hỗ trợ giao đất có miễn giảm tiền sử dụng đất.... Mặc khác, để tránh phát sinh tranh
chấp và bảo vệ quyền, lợi ích của người mua Nhà nước cũng quy định cụ thể việc
thanh toán tiền khi mua nhà ở xã hội là“tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở
không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở

9


cho người mua, và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước
khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó”.
Thứ năm,luận án tiến sĩ của tác giả Đỗ Thanh Tùng, 2008, Đại học kinh tế
Quốc dân, Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội. Luận án đã đưa ra
tổng quan lý luận về chính sách tài chính nhà ở, vai trò của chính sách tài chính, có
sự so sánh đối chiếu với kinh nghiệm của một số quốc gia khác và rút kinh nghiệm
cho Việt Nam. Đồng thời đưa ra thực trạng các chính sách tài chính trên địa bàn đô
thị Hà Nội: về tiến độ triển khai, hiệu quả. Từ thực tiễn tác giả kiến nghị các giải pháp
nhằm phát huy hiệu quả của các chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội.
Thứ sáu, Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Hằng, 2013. Đại học Quốc

Gia Hà Nội, Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam.
Luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài
chính hỗ trợ cho người thu nhập thấp ở Việt Nam để có thể thuê, thuê mua và mua
nhà ở. Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách
giá, chính sách hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở.
Thứ bảy, Luận văn thạc sĩ của tác giả Mai Hồng Thuận, 2014, Đại học Quốc
gia Hà Nội, Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội. Luận văn đã trình bày cơ
sở lý luận chung nhất về chính sách phát triển nhà ở tại Hà Nội, có so sánh với kinh
nghiệm của địa phương khác như Đà Nẵng, hay quốc gia khác như tại Hàn Quốc.
Nêu thực trạng chính sách phát triển nhà ở tại Hà Nội đặc trưng với điều kiện tự
nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của Hà Nội. Kiến nghị đưa ra định hướng hoàn thiện
chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Nhìn chung, các tác phẩm sách, báo, công trình khoa học đã phản ánh rất nhiều
góc độ khác nhau về tình hình thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội, nhà ở
cho người thu nhập thấp ở các đô thị nói riêng. Mặc dù các tác phẩm, tác giả đã phản
ánh tình trạng cấp thiết cần có nhà ở xã hội và đề xuất được những giải pháp để ổn

10


định đời sống của người dân trong tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hoá. Tuy nhiên,
cho đến nay chưa có một công trình nghiên cứu một cách có hệ thống, sâu sát, đầy
đủ về cơ chế, chính sách nhà ở xã hội trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá ở
thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích chung khi nghiên cứu đề tài này là nhằm đánh giá pháp luật về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội từ thực tiễn thi hành áp dụng, chỉ ra những điểm còn bất

cập hạn chế và đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm phát triển và quản lý
hiệu quả nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để hoàn thành các mục tiêu trên đề tài nghiên cứu cần hoàn thành các nhiệm
vụ sau:
Thứ nhất, trình bày có hệ thống cơ sở lý luận về nhà ở xã hội, khái niệm nhà ở
xã hội, nhà giá thấp, vai trò của nhà ở xã hội, nhu cầu điều chỉnh pháp luật về phát
triển nhà ở xã hội và nội dung pháp luật về phát triển nhà ở xã hội.
Thứ hai, làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội
từ thực tiễn, nêu những vướng mắc khó khăn trong quá trình thực hiện áp dụng pháp
luật phát triển, quản lý nhà ở xã hội.
Thứ ba, đưa ra kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội từ yêu cầu hoàn thiện, các giải pháp cụ thể từ khung pháp luật
đến thi hành pháp luật.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Pháp luật về nhà ở xã hội và thực tiễn áp dụng tại thành
phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

11


Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu vào việc phân tích các quy định cụ thể của pháp
luật về phát triển quản lý nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 và nghị định 100/20015
NĐ- CP và nêu thực trạng phát triển, quản lý nhà ở xã hội ở Việt Nam. Trọng phạm
vi có hạn của đề tài, đề tài không phân tích chuyên sâu về các chủ trương chính sách
chung của nhà nước liên quan đến nhà ở, nhà ở xã hội trong các nghị quyết. Đề tài
chủ yếu đề ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật giúp
quản lý, phát triển nhà ở xã hội thông qua hành lang pháp lý hiệu quả hơn.

Về không gian đề tài nghiên cứu thực trạng triển khai chính sách pháp luật về
nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong 5 năm qua.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là Triết học
Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả dựa trên phép duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử, ngoài ra luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa
học khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệ thống hóa để làm rõ những
nội dung cơ bản, chủ yếu của pháp luật về phát triển quản lý nhà ở xã hội, so sánh
với các quy định pháp luật của một số nước trên thế giới về phát triển quản lý nhà ở
xã hội để thấy được những mặt tích cực và hạn chế trong việc quy định của pháp luật
về vấn đề này, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp
luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế về kinh tế xã
hội của Việt Nam.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn mang đến nhận thức sâu sắc về vai trò của nhà ở xã hội cũng như sự
cần thiết phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội,
chứng minh hành lang pháp luật có tính tác động mạnh mẽ đến việc phát triển quản lý
nhà ở xã hội hiệu quả. Qua đó giúp thay đổi và sáng tỏ nhận thức của cả nhà làm luật
cũng như những người thực thi áp dụng pháp luật trên địa bàn Hà Nội.

12


Về mặt thực tiễn luận văn giúp cho việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở
Việt Nam hiệu quả hơn. Hơn hết là giúp cho những đối tượng khó khăn trong xã hội
có chỗ ở, nhà ở ổn định phát triển cuộc sống lao động, học tập và công tác.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
thành 03 chương với 10 tiết.

13


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ
NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Lý luận về nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở xã hội
Nhà ở là yêu cầu xã hội thiết yếu mà mọi tầng lớp, mọi đất nước đều cố gắng
đáp ứng tối đa và không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế hay chế độ chính
trị. Khái niệm nhà ở xã hội bắt đầu xuất hiện từ các nước: Anh, Mỹ, Canada vào
những năm 1970 và dần lan rộng ra các nước khác như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung
Quốc. Đến nay, các quốc gia trên thế giới đều đã xây dựng chính sách về nhà ở xã
hội và có những nhận thức chung về khái niệm nhà ở xã hội. Kinh nghiệm của các
nền kinh tế phát triển từ châu Âu đến những nền kinh tế mới nổi ở châu Á cho thấy,
các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều
nước và nhiều bài học có thể rút ra để Việt Nam tham khảo, học hỏi.
Ở Mỹ: Chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội (NHÀ Ở XÃ HỘI) dành
cho người thu nhập thấp nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã
hội Mỹ. Vì vậy, Chính phủ nước này đã đặc biệt quan tâm và hỗ trợ phát triển loại
hình nhà ở xã hội. Về sở hữu nhà ở, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy
động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các Quỹ Tiết kiệm và ngân hàng với nhiều
hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân,
Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách (khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư
phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác) cho tái
tạo Quỹ Nhà ở. Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80% còn
có sự đóng góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có
thể vay tới 90-95% giá trị căn hộ. Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất
từ 5-6%. Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800
USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống. Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của

những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ và cộng đồng.

14


Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong
đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3
nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất
lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.
Ở Hàn Quốc: Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống
nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập
cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia
đình có thu nhập thấp. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc
tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người
có mức thu nhập trung bình trở lên. Theo đó, một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban
hành: (1) Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua
nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến
70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5% năm. “Chương trình
Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương
có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70%
tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp
nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3% năm; (2) Chính sách quản
lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của
Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng
chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu
nhập thấp. Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động
sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được
sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.
Ở Trung Quốc: Trước năm 2008, ở Trung Quốc làn sóng di cư ồ ạt từ nông

thôn lên các thành phố lớn đã gây ra tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng. Để giải quyết
vấn đề này, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai các giải pháp đồng bộ sau: (1) Về
chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội trên toàn quốc và thực hiện

15


phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các
địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội. Chính phủ thực
hiện miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng nhà
ở xã hội; (2) Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định.
Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: Thuộc diện thu nhập thấp
so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới
7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn NDT trở xuống. Điều kiện
này được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa
phương; (3) Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người
mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế
mức huy động vốn. Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay
tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất.
Quá trình mua bán nhà diễn ra thông qua mạng để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát.
Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng
về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn Giao dịch bất động sản…
Ở Việt Nam ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách
nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ,
chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức. Trong thời gian
đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng
như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân
sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa
ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của

kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân
và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc
thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng
như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001. Tuy
nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm

16


của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng
và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành
phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của
thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự
tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.
Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ nhà ở xã hội là Chiến lược phát triển nhà ở
quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong đó có đưa ra định
nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư
xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc
diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã
hội đã xuất hiện một cách gián tiếp qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở
hữu của Nhà nước, và có vẻ như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các
văn bản trước đó.
Chỉ sau đó một năm, khái niệm nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức xuất
hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa nhà ở xã hội là “Nhà
ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định
tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Như vậy, khái niệm nhà ở
xã hội đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất, trong các các văn bản
dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp như trên coi nhà ở
xã hội như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã
hội. Những thay đổi trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa

hơn những nhóm đối tượng được thụ hưởng và các điều kiện để tiếp cận phân khúc
nhà ở này, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này.
Cho đến Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở xã hội sẽ có được định nghĩa rõ ràng
và trực tiếp hơn, không cần phải qua hai nội hàm có liên quan là đối tượng thụ hưởng
và điều kiệu tiếp cận nữa là “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho
các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”
Như vậy có thể thấy nếu sửa đổi theo hướng luật mới thì nội hàm khái niệm nhà ở xã

17


hội sẽ bao quát được bản chất và chức năng của loại hình nhà ở này thay vì hình thức
liệt kê phụ thuộc vào đối tượng như các quy định và Luật nhà ở 2005.
Ngoài ra, còn thấy xuất hiện khái niệm nhà cho người thu nhập thấp, Quyết
định 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà
ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi Nhà ở xã hội không được
đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người thu nhập thấp”, loại hình nhà
không chỉ để cho thuê, thuê mua mà còn mua trả tiền một lần. So sánh có thể thấy
nhà ở xã hội khác với khái niệm Nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nó có phạm vi
phục vụ hẹp hơn. Nếu đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người
làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy,
quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công
nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì “Nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu
vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người làm ăn cá
thể.”1
Tháng 6-2010, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó lại bổ sung thêm loại nhà ở xã hội do Nhà
nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê. Chính việc không
đồng nhất tên gọi này đã dẫn đến những hiểu lầm không đáng có mà sau đây là minh
chứng rõ ràng:

Trong khi Ngân hàng nhà nước cho rằng chỉ cho vay để thuê, thuê mua các dự
án nhà ở xã hội thì Bộ Xây dựng cho rằng gạt đối tượng có thu nhập thấp ra khỏi danh
sách được mua Nhà ở xã hội là vô lý.
Theo Bộ Xây dựng, cần bổ sung đối tượng này bởi nhà ở xã hội xây dựng bằng
vốn ngoài ngân sách (do doanh nghiệp bỏ vốn, Nhà nước hỗ trợ qua chính sách) được
bán cho người có thu nhập thấp và đã được cụ thể hóa trong Nghị định 71 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
1

Ths. Lê Văn Thành (2006), “Một số suy nghĩ về nhà ở xã hội trong Luật nhà ở, Nội san kinh tế, số 6, Viện kinh tế
Tp Hồ Chí Minh.

18


Chính những quan điểm trái chiều này từ các cơ quan chức năng đã khiến
không ít người đặt câu hỏi: Dường như đang có sự nhầm lẫn về khái niệm giữa nhà
ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp ngay tại chính các cơ quan ban hành chính
sách?
Trong khi Ngân hàng nhà nước cho rằng nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu
nhập thấp là hai loại hình riêng biệt, thì Bộ Xây dựng cho rằng hai dạng nhà này là
một. Trên thực tế, theo nhiều chuyên gia, sự nhầm lẫn này không phải quá khó hiểu.
Từ nhiều năm qua, việc gọi tên hai loại hình nhà ở này đã trở nên lẫn lộn và nhiều
người vẫn lầm tưởng có hai loại nhà ở riêng biệt, không liên quan đến nhau: nhà ở xã
hội dùng để gọi loại hình nhà ở xây dựng từ tiền ngân sách, nhà ở cho người thu nhập
thấp dùng để gọi loại hình nhà ở Doanh nghiệp đầu tư dưới sự hỗ trợ của Nhà nước.
Song có quan điểm rằng hai loại hình nhà này là một và được gộp chung vào với tên
gọi nhà ở xã hội.
Rõ ràng, bài toán quy định chồng chéo giữa các luật và văn bản dưới luật lại
một lần nữa làm khó dễ ngay bản thân các cơ quan ban hành chính sách. Thiết nghĩ,

đã đến lúc cơ quan chủ quản như Bộ Xây dựng nên có một sự phân định rõ ràng và
thống nhất về tên gọi. Bởi mặc dù đơn giản, chỉ để gọi tên nhưng sự không đồng nhất
này có thể dẫn tới những rắc rối về sau, đặc biệt là trên các văn bản pháp luật mà sự
hiểu lầm vừa qua là một thí dụ điển hình.
Tiếp đến ta còn thấy hình thức nhà ở giá rẻ cũng xuất hiện rất nhiều tại các dự
án. “Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị
trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê
không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin-cho”2. Ngay từ tên gọi
đã cho thấy mối quan tâm chung giữa cung và cầu của loại nhà này là chỉ là giá rẻ,
làm sao phù hợp với túi tiền của những người nguồn lực tài chính còn hạn hẹp. Người

2

TS. Phạm Sỹ Liêm (2011), “ Nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp”.

19


mua, kể cả người thu nhập thấp, hễ có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp
tại khu vực họ mong muốn.
Như vậy nhà ở giá rẻ hoàn toàn khác với nhà ở xã hội do không chịu những
ràng buộc pháp lý đặc thù về đối tượng, về chính sách thuê, thuê mua, chuyển
nhượng… như nhà ở xã hội.
Tóm lại, việc định danh thật chính xác từng loại nhà đóng vai trò quan trọng,
giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện. Bởi mỗi loại nhà sẽ
phải chịu sự điều chỉnh pháp luật đặc thù. Cũng như giúp những người có nhu cầu về
nhà ở xác định được rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Lâu nay ở Việt Nam chưa định
danh được một cách chính thống và cụ thể loại nhà chung cư cao cấp, trung bình hay
bình dân (nên định theo loại 1,2,3), cũng như nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà
cho người nghèo (nhà tình thương, tình nghĩa) làm cho không chỉ nhà quản lý lúng

túng mà còn tạo kẽ hở cho một số người lợi dụng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ đóng
góp cho địa phương, mượn danh nghĩa huy động vốn phi pháp…
Như vậy, theo nghĩa rộng, nhà ở xã hội nói chung của một quốc gia, địa phương
là dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong
xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, nhà ở xã hội bao gồm những căn nhà giá rẻ giành cho
người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật,
cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn
cảnh khó khăn. nhà ở xã hội có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở
hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước. Nói chung, có thể hiểu, nhà
ở xã hội là một loại hình nhà ở được Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng để dành cho các đối tượng đặc biệt trong xã hội mua,
thuê hoặc thuê mua nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng theo quy
định của pháp luật.
Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các
đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa
phương. Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công

20


bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở,
nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ
thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ
nhà ở xã hội.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở
xã hội được thực hiện theo quy định như sau:
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây
dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện
tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy
hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án

được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so
với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10%
so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây
dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở
xã hội trong dự án.
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất
xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá
2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại
các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và
xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.
Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng
phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu

21


chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội
riêng lẻ.. Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước
phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được
cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận.
Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là các đối tượng đặc
biệt được quy định theo Luật nhà ở năm 2014.
1.1.2. Vai trò của nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở xã hội nói riêng xuất phát từ vai
trò to lớn của nhà ở đối với cuộc sống của người dân và sự phát triển quốc gia. Nhà
ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi mà con người cư
trú với nhiều thời gian nhất. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô
thị. Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến
năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện
đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định.
Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành
công của đất nước.
- Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của nhà nước.
Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước
đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ
đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời
khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp,
đặc biệt là các thành phố lớn, nơi tập trung đông dân cư. Vấn đề nhà ở cho hàng ngàn
lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà
máy, công trường là vấn đề cấp bách, tạo sự an tâm cho người lao động có nơi ăn
chốn ở trong quá trình làm việc, tái tạo sức lao động và sản xuất ra của cải vật chất,
giảm tình trạng các khu ổ chuột và tệ nạn xã hội, giúp quản lý lao động tốt hơn. Điều
này chính là việc từng bước phát triển an sinh xã hội của đất nước. Quá trình di chuyển

22


các dòng dân cư này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát
triển chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với
quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô
trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…Đối với những đối
tượng như người có công, người thuộc lực lượng vũ trang cần hỗ trợ về nhà ở thì nhà
ở xã hội thể hiện sự quan tâm hỗ trợ cũng như đãi ngộ của nhà nước đối với lực

lượng trực tiếp làm việc phục vụ nhân dân, giúp những đối tượng này giảm bớt gánh
nặng, yên tâm công tác, hoàn thành nhiệm vụ tốt hơn.
Theo nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng xã
hội cần được hỗ trợ phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao
quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững,
và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam.
Việc phát triển nhà ở xã hội còn làm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo giữa
người với người trong xã hội. Chính việc thu hẹp khoảng cách giàu nghèo này cũng
góp phần tạo sự ôn hòa và tiến tới một xã hội văn minh không phân biệt giai cấp, tầng
lớp. Giúp những đối tượng khó khăn trong xã hội có cái nhìn lạc quan hơn và thấy
được sự tôn trọng của xã hội cũng như sự quan tâm của Nhà nước đến người dân. Có
thể thấy càng hội nhập càng phát triển thì càng là nguy cơ gia tăng khoảng cách giàu
nghèo. Ngay giữa lòng thành phố Hà Nội ta có thể bắt gặp rất nhiều khu tập thể cũ
kĩ, khu nhà ổ chuột của công nhân lao động tự do bên cạnh các tòa cao ốc hiện đại,
sang trọng.
- Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai
các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Theo quy định của Luật nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ
được hưởng ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín
dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của
địa phương (nếu có), được ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc
toàn bộ lãi vay theo khả năng ngân sách của từng địa phương. Ngoài ra nhà nước còn

23


hỗ trợ về các thiết kế, mẫu thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ
khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giá thành xây dựng công trình…
những hỗ trợ này của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh
nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối

tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài
chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại
đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà thương mại cao, việc đầu
tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số
dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này- phân khúc nhà
ở đang bị bỏ ngỏ.
Mặt khác, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số lĩnh vực khác như:
ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng…những ngành phục vu cho xây
dựng, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho lao động hoạt động trong lĩnh vực
này, tạo điều kiến thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế thừa nguồn cung.
Ngoài ra từ nhu cầu cấp bách hiện nay là việc mất cân bằng giữa cung và cầu
nhà ở xã hội nghiêm trọng chính là sự tất yếu phải phát triển nhà ở xã hội ở nước ta.
Theo kết quả Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ ở Việt Nam, tại thời điểm
1/4/2014: Dân số Việt Nam đạt 90,5 triệu người đến nay (tháng 8 năm 2017) dân số
nước ta khoảng 95 triệu người.3 Như vậy mỗi năm dân số tăng lên khoảng hơn 1 triệu
người. Quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh. Hiện có 33,1% dân số sống tại khu
vực thành thị và 66,9% tại nông thôn. Tỷ suất tăng dân số thành thị hằng năm 3,3%
(tương đương với tăng dân số hàng năm tại các đô thị trong quá trình đô hóa vào
khoảng 0,8- 0,9 triệu người). Việt Nam chỉ có 46,6% hộ gia đình sống trong nhà kiên
cố, còn lại: 43,7% hộ sống trong nhà bán kiên cố, 5,9% hộ có nhà thiếu kiên cố và
3,7% hộ có nhà đơn sơ. Diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước là

3

/>
24


20,6m2/người, với 23m2/người tại khu vực thành thị và 19,5m2/người tại khu vực
nông thôn.

Hàng năm Việt Nam không chỉ phải tạo thêm khoảng 1 triệu việc làm mà còn
phải đầu tư xây dựng mới thêm khoảng 25 triệu m2 nhà ở. Với khả năng chi trả nhà
ở theo mức thu nhập hàng tháng còn rất thấp, khoảng 4 triệu đồng/tháng (thuộc nhóm
thấp nhất ASEAN), nhu cầu về nhà ở xã hội trong những năm tới là rất lớn. Chỉ riêng
khu vực đô thị, dự kiến hàng năm phải xây dựng khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội.4
So với chỉ tiêu số lượng nhà ở xã hội tại đô thị và khu công nghiệp đến 2020
đã đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, khoảng 250.000 căn hộ thì đến thời
điểm hiện tại, mới giải quyết được khoảng 28%.
Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội ngày 7/12/2016 tại Thành
phố Hồ Chí Minh, tổng hợp báo cáo của các địa phương đến năm 2020, nhu cầu
khoảng 1 triệu căn hộ tương đương với khoảng 50 triệu m2. Một số địa phương có
nhu cầu nhà ở xã hội lớn là Hà Nội khoảng hơn 110.000 căn; Thành phố Hồ Chí
Minh: 134.000 căn; Đà Nẵng: 11.500 căn; Đồng Nai: 36.700 căn; Bình Dương:
41.250 căn.
Thực tế người lao động với đồng lương ít ỏi vẫn phải sống trong những căn
phòng trọ chật hẹp với chi phí đắt đỏ, rải rác và không tập trung. Ngoài ra thì các điều
kiện an ninh, chi phí dịch vụ giá trên trời từ các chủ nhà trọ càng làm khó khăn thêm
cho cuộc sống người lao động. Dẫn đến đời sống người lao động không thể ổn định.
Đó là chưa kể đến những trường hợp những gia đình người lao động có con nhỏ thì
việc học hành vui chơi của trẻ nhỏ càng bị ảnh hưởng khi không có không gian vui
chơi học tập đầy đủ. Chính vì vậy nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu cấp
thiết đối với người lao động. Hay nói cách khác vấn đề về phát triển nhà ở xã hội
trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mang tính tất yếu.

4

TS. Phạm Đình Tuyển (2016), “Quản lý và phát triển nhà ở xã hội ở Việt nam, Kiến tạo và khởi nghiệp”, Đề tài
nghiên cứu cấp trường, Đại học Xây dựng.

25