Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn thực hiện tại thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI (NOXH) TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LƯU THỊ HỒNG VÂN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu
trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Xác nhận của giảng viên hướng dẫn

Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã hướng
dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.

Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem
lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong những năm học vừa qua.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã luôn
bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016


MỤC LỤC
BẢNG TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài ................................................................................................ 1
2. Mục đích nghiên cứu ......................................................................................... 1
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 2
5. Ý nghĩa đề tài ..................................................................................................... 2
5.1. Ý nghĩa lí luận ................................................................................................. 2
5.2. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................. 3
6. Kết cấu của luận văn ......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1...............................................................................................................4
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI................................................4
1.1. Khái quát chung về nhà ở xã hội.................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm nhà ở ........................................................................................... 4
1.1.2. Khái niệm nhà ở xã hội ................................................................................ 7
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội ............................. 9
1.2. Pháp luật về nhà ở xã hội ............................................................................. 19

1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật .................................................... 19
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh nhà ở xã hội ......... 20
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về nhà ở xã hội ................ 22
1.2.4. Pháp luật về nhà ở xã hội một số quốc gia trên thế giới và những gợi mở
cho Việt Nam ....................................................................................................... 30
CHƯƠNG 2 ......................................................................................................... 37
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ....................................................................................... 37
2.1. Nội dung pháp luật về nhà ở xã hội ............................................................. 37
2.1.1. Nội dung pháp luật về phát triển nhà ở xã hội ......................................... 40
2.1.2. Nội dung pháp luật về quản lí nhà ở xã hội .............................................. 47
2.2. Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn Thành phố Hà Nội ......................... 53
2.2.1. Tình hình phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội ....... 53
2.2.2. Đánh giá thực tiễn phát triển và quản lí nhà ở xã hội tại Thành phố Hà
Nội ........................................................................................................................ 58


Kết luận chương 2 ............................................................................................... 66
CHƯƠNG 3.............................................................................................................67
ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
NHÀ Ở XÃ HỘI......................................................................................................67
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội ...................................... 67
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội .............................. 69
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật ................................................................................. 69
3.2.2. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật ....................................................... 72
Kết luận chung……………..…………………..…………………………………82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………...……………84


BẢNG TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

CBCNVC

: Cán bộ công nhân viên chức

CPF

: Quĩ tiết kiệm Trung ương

KLHC

: Tổng công ty nhà và đất Hàn Quốc

NHF

: Qũi nhà ở quốc gia

NOXH

: Nhà ở xã hội

ODA

: Hỗ trợ phát triển chính thức

TNT

: Thu nhập thấp


MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi hộ gia đình, mỗi cá nhân, là tổ
ấm hạnh phúc của mỗi con người, là môi trường sống, môi trường lao động sản
xuất, thể hiện sự văn minh, tiến bộ của một xã hội. Trong nền kinh tế thị trường,
nhà ở còn là hàng hóa, một loại hàng hóa có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế chính trị - xã hội cao. Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lí, điều tiết và có chính
sách phù hợp, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế, giải quyết an sinh - xã hội, tăng lòng tin của nhân dân vào Đảng, Nhà nước,
thể hiện bản chất nhân văn của chế độ xã hội chủ nghĩa.
Tuy nhiên, tại Thành phố Hà Nội, trong những năm qua, với tình hình gia
tăng dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, nhà ở đã trở thành vấn đề bức xúc
trong đời sống xã hội, nhất là đối với cán bộ công nhân viên chức (CBCNVC).
Trong tình hình trên, để đáp ứng nhu cầu của xã hội việc nghiên cứu “Pháp
luật về nhà ở xã hội (NOXH) từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hà Nội” nhằm
giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp (TNT) tại Thành phố Hà Nội.
2. Mục đích nghiên cứu
Chứng minh nhà ở là một hàng hóa có giá trị cao, tuân theo qui luật cung cầu
của thị trường, đồng thời làm rõ khái niệm nhà ở, NOXH, đối tượng cũng như điều
kiện để được thụ hưởng loại nhà này.
Khẳng định thị trường hàng hóa nhà ở có những hạn chế và một trong những
hạn chế cần quan tâm đó là sự xuất hiện nhu cầu nhà ở của đối tượng TNT, đối tượng
CBCNVC nhưng họ không thể tiếp cận được với loại nhà ở do khu vực thị trường tư
nhân cung cấp, tìm hiểu thực trạng và nhu cầu NOXH tại Thành phố Hà Nội.
Phân tích và đánh giá tình hình cung cầu NOXH cho CBCNVC tại Thành
phố khi có sự can thiệp của Nhà nước đối chứng với nhu cầu để nhận ra mâu thuẫn
cung cầu từ đó khẳng định Nhà nước cần xây dựng NOXH để giải quyết nhu cầu

1


nhà ở cho CBCNVC khi khu vực thị trường tư nhân không quan tâm đến đối tượng
này, từ đó rút ra những mặt tích cực, tồn tại của thị trường NOXH làm cơ sở đề xuất
các giải pháp phát triển loại nhà này.
Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho
CBCNVC trong đó trọng tâm là vấn đề phát triển NOXH.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: tập trung giải quyết chỗ ở cho các đối tượng có TNT là cán bộ,
công chức, viên chức theo pháp lệnh cán bộ công chức có khó khăn về nhà ở theo
các điều kiện, tiêu chuẩn được Luật Nhà ở qui định trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
Lí thuyết về cung cầu sẽ là nền tảng cơ bản để thực hiện nghiên cứu. Dựa
vào việc phân tích cung cầu của thị trường nhà ở nói chung và thị trường NOXH
cho CBCNVC nói riêng để tìm ra những hạn chế của thị trường, nguyên nhân cung
không đáp ứng cầu, từ đó khẳng định Nhà nước phải có sự can thiệp để điều chỉnh
thị trường; đồng thời luận văn cũng đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm giải
quyết nhu cầu nhà ở cho CBCNVC trong đó trọng tâm là vấn đề phát triển NOXH.
Phương pháp chuyên gia: nghiên cứu các quan điểm, kinh nghiệm, chính
sách và các mô hình phát triển NOXH trên thế giới.
Phương pháp thống kê mô tả kết hợp nghiên cứu báo cáo, văn bản pháp qui,
các tài liệu phát triển nhà ở qua các năm của các cơ quan quản lí nhà nước, tổ chức
tư vấn nghiên cứu thị trường BĐS, các tài liệu nghiên cứu về nhà ở của nước ngoài
nhằm tổng hợp, so sánh đối chiếu, thống kê tình hình phát triển nhà ở của Thành
phố nói chung và NOXH nói riêng nhằm làm rõ các luận điểm của đề tài.
5. Ý nghĩa đề tài
5.1. Ý nghĩa lí luận
Trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu và các lí thuyết khác nhau về nhà ở đã

2


được công bố, luận văn đã chọn lựa, tổng hợp và lí luận làm rõ các khái niệm cùng
với những nội dung liên quan đến NOXH. Cơ sở lí luận này đóng góp vai trò quan
trọng để làm nền tảng cho việc phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
phát triển NOXH nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nhà ở là vấn đề trọng yếu đối với đời sống con người. Do đó, việc nghiên
cứu tình hình thị trường nhà ở nói chung, thị trường NOXH nói riêng và đề xuất
giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả việc giải quyết nhà ở cho CBCNVC hiện nay
là tạo điều kiện để người lao động “an cư”, sớm phục hồi sức khỏe, nâng cao năng
suất và chất lượng nguồn nhân lực, hạn chế các tệ nạn xã hội phát sinh do phải sống
trong những khu nhà đông đúc, chật chội, ẩm thấp, bình ổn thị trường nhà ở, an sinh
xã hội, ổn định kinh tế - chính trị.
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm phần mở đầu, 3 chương và phần kết luận:
Phần mở đầu nêu lí do chọn đề tài, mục đích nghiên cứu, đối tượng và phạm
vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa của vấn đề nghiên cứu.
Chương 1: Tổng quan pháp luật về NOXH
Chương 2: Pháp luật về NOXH từ thực tiễn Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về NOXH.

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Khái quát chung về nhà ở xã hội

1.1.1. Khái niệm nhà ở
Xét theo thang bậc nhu cầu của con người của Maslow1, ở là một nhu cầu cơ
bản, chỉ đứng sau nhu cầu an toàn. Nhà ở là nơi bảo vệ con người khỏi những điều
kiện tự nhiên, khí hậu khắc nghiệt, là nơi tái tạo sức lao động của con người, nhiều
nhu cầu cuộc sống bậc cao được thỏa mãn ngay tại nhà như nhu cầu hưởng thụ văn
hóa, giải trí… Nhà ở còn tạo ra thu nhập, là mặt bằng trực tiếp sản xuất kinh doanh,
buôn bán, làm trụ sở văn phòng… Như vậy, nhà ở là một hàng hóa thiết yếu bắt
buộc mọi người phải tiêu dùng dù giàu hay nghèo, nó không có hàng hóa thay thế.
Như Ph-Ăngghen đã nói: “Con người trước hết phải ăn uống, mặc và chỗ ở đã rồi
mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...”2.
Trong thị trường BĐS, Nhà ở là hàng hóa trung gian giữa hàng hóa tư nhân
và hàng hóa công, nó là “hàng hóa có giá trị đặc biệt hay còn gọi là hàng hóa có ý
nghĩa xã hội”, khi cá nhân tiêu dùng tạo ra lợi ích xã hội cao hơn lợi ích tiêu dùng
cá nhân. Điều này thể hiện qua hai thuộc tính vật chất và xã hội.
Nhà ở có thuộc tính vật chất khá rõ, nó cố định, luôn gắn với đất ở một vị trí
nhất định. Việc giao dịch mua bán phải bằng chứng từ. Thường nhà gắn với đất
thành một hàng hóa chung, chứng từ sở hữu nhà cũng thường chung với đất. Nhà ở
có giá trị lớn, là sản phẩm của một đời người, có quan hệ mật thiết và toàn diện với
sự quản lí và phát triển đô thị. Ngoài ra, nhà ở còn có tính đầu cơ vì giá trị của nó
tăng lên theo thời gian. Như vậy, về khía cạnh kinh tế, nhà ở là hàng hóa chịu sự chi
phối của qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh.
1

A.H. Maslov, A Theory of Human Motivation, Psychological Review 50 (1943): 370-96

2

Mác-Angghen, tuyển tập, tập 2, ST. 1971, tr.198

4

Do nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người nên nhà ở cũng là một loại tài sản
có thuộc tính xã hội cao, phản ánh về xã hội của một đô thị, một quốc gia như sau:
Thứ nhất, tình trạng chỗ ở phản ảnh khoảng cách giàu nghèo, trong nền kinh tế thị
trường nếu thiếu sự can thiệp và điều tiết của Nhà nước, theo qui luật cạnh tranh,
khoảng cách này sẽ ngày một lớn. Thứ hai, cách ăn ở của các cộng đồng dân cư thể
hiện văn hóa của dân tộc đó. Thứ ba, tình trạng chỗ ở của nhân dân thể hiện bản
chất của một chế độ chính trị, khả năng quản lí của chính quyền. Một chính quyền
có hiệu lực, quản lí có hiệu quả theo mục tiêu chính trị vì con người thì không thể
để tình trạng nhân dân không có chỗ ở trong khi kinh tế đang phát triển được. Thứ
tư, nhà ở phải được nhà nước điều chỉnh ở tầm vĩ mô do nó chiếm tỉ trọng lớn trong
đô thị, có mối quan hệ hữu cơ với qui hoạch tổng thể đô thị và gắn liền với hệ thống
kết cấu hạ tầng kĩ thuật điện, nước, môi trường, xử lí nước thải…
Như vậy, dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc,
đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp
ứng nhu cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản
thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Chính bởi tầm quan trọng như vậy
mà ở bất kì quốc gia nào, nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở thông
qua việc ban hành các chính sách pháp luật của Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn
cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói riêng. Ở nước ta, các qui định về
nhà ở được nhà nước ghi nhận trong Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà
ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Vậy, khái niệm nhà ở cần được hiểu như thế nào?
Theo Từ điển Tiếng Việt thì nhà ở là "Chỗ ở và sinh hoạt của một gia
đình" 3.
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở ở năm 2014 qui định “1. Nhà ở là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”. Tùy vào mục đích quản lí, sử dụng và kết cấu của công trình nhà ở mà
3

Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.114

5


người ta phân chia ra thành các loại nhà ở khác nhau: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư,
nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, NOXH.
Tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014 cũng hướng dẫn cụ thể các loại nhà ở như sau:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo qui định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân
thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo qui
định của pháp luật.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của Luật này.
Tóm lại, nhà ở là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn
gắn với nhu cầu thiết yếu của con người. Nhà ở là một tài sản đặc biệt luôn gắn với
đất đai. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công

vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và NOXH.
Nhà ở có các đặc điểm chính như sau:

6


Thứ nhất, nhà ở được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh
hoạt của con người. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của cá nhân hoặc của
các thành viên trong gia đình. Nó không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang giá trị
tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.
Thứ hai, nhà ở được cố định với một vị trí địa lí và không thể dịch chuyển
được. Nhà ở luôn gắn với đất đai - một loại tài sản đặc biệt nên về cơ bản là không
thể dịch chuyển được, vì vậy mà nhà ở cũng được coi là một loại BĐS.
1.1.2. Khái niệm nhà ở xã hội
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 “NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của
Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định
của Luật này”.
Nhà ở là một hàng hóa thiết yếu bắt buộc mọi người phải tiêu dùng dù giàu
hay nghèo và nó không có hàng hóa thay thế. Và ở một khía cạnh nào đó, hàng hoá
nhà ở là hàng hoá khi cá nhân tiêu dùng tạo ra lợi ích xã hội cao hơn lợi ích tiêu
dùng cá nhân. Song những người có TNT không thể tiếp cận loại nhà đang được
khu vực tư nhân cung cấp trên thị trường do giá trị cao hơn mức thu nhập bình
quân. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải giải quyết nhà ở cho những người không có
khả năng tiếp cận để đảm bảo tính công bằng.
Nhà nước thường can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua 3 cách thức chủ
yếu: (1) Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà; (2) Hỗ trợ tài chính thông qua thuế và
các hỗ trợ khác để giảm giá thành từ đó giảm giá bán và giá thuê hàng hóa nhà ở; (3)
Sự cung cấp trực tiếp hàng hóa của khu vực công. Hai hình thức thứ (1) và (2) nêu
trên của Nhà nước có thể không đến trực tiếp những người cần được hỗ trợ, có thể
chuyển sang những người không cần hỗ trợ. Còn đối với hình thức thứ (3), Nhà nước

sẽ trực tiếp cung cấp hàng hoá công - NOXH ra thị trường cho đối tượng thụ hưởng
là các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo qui định của pháp luật.
Như vậy, NOXH là hình thức Nhà nước can thiệp vào thị trường nhà ở bằng
việc cung cấp trực tiếp nhà ở như là một thứ hàng hóa công. Và hình thức Nhà nước

7


can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua hai chính sách cơ bản đó là: phát triển
NOXH và quản lí NOXH. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, chính sách phát triển nhà ở xã hội
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 “Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây
dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở”. Như vậy, phát triển
NOXH là toàn bộ khối lượng NOXH sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi theo qui
định của pháp luật tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định, việc phát
triển NOXH (nguồn cung NOXH) bao gồm:
Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ
trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư
phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng NOXH và các quĩ nhà ở
khác thuộc sở hữu nhà nước.
Nguồn cung từ khu vực tư nhân do các tổ chức, cá nhân thực hiện tuân thủ
theo các qui tắc, pháp luật của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Nguồn cung từ khu vực không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn
độc lập với những khuôn khổ, qui định của Chính phủ.
Nguồn cung từ Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân là nguồn cung chính
trong thị trường NOXH nhưng việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo các qui tắc
chính thức của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Thứ hai, quản lí nhà ở xã hội
Đối với NOXH được nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà

nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi
của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây
dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác
định để xây dựng NOXH theo qui định để cho thuê, cho thuê mua, thì cơ quan quản
lí NOXH quyết định lựa chọn đơn vị quản lí vận hành NOXH. Hoạt động quản lí

8


vận hành NOXH có thể do doanh nghiệp nhà nước hoặc hợp tác xã có chức năng
quản lí vận hành nhà ở thực hiện và các đơn vị này được hưởng các cơ chế ưu đãi
như đối với dịch vụ công ích.
Đối với NOXH được doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây
dựng NOXH để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người
lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của nhà nước theo qui định
pháp luật, được phân chia các loại quản lí như sau:
+ Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lí vận hành nhà ở
hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lí vận hành theo qui định của pháp
luật thực hiện quản lí vận hành nhà ở đó;
+ Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư
thực hiện quản lí vận hành nhà ở theo qui định nêu trên; sau khi người thuê mua
đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì người mua nhà ở tự thực hiện
việc quản lí vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải
tuân thủ các qui định về quản lí vận hành nhà chung cư qui định của pháp luật (hội
nghị nhà chung cư, bầu Ban Quản trị nhà chung cư….) (Điều 64, Điều 174 Luật
Nhà ở 2014);
Cơ quan quản lí nhà nước về nhà ở: Chính phủ thống nhất quản lí nhà nước
về nhà ở trong phạm vi cả nước; Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ
thực hiện thống nhất quản lí nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước; Các Bộ,
ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực

hiện trách nhiệm quản lí nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực
hiện các qui định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm
thực hiện quản lí nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo qui định của Luật này và phân
cấp của Chính phủ.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội
Việc phát triển nhà ở xã hội chịu ảnh hưởng của những yếu tố cơ bản
như sau:

9


* Đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước
Hiến pháp 1992, cũng như Hiến pháp 2013, Điều 53 đã xác định “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân” nên về bản chất thị trường BĐS nước ta có khác với các
nước theo chế độ tư bản chủ nghĩa. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân, vì dân
nên luôn đề cao quan điểm đảm bảo cho người dân ai cũng có “cơm ăn, áo mặc,
nhà ở”. Vì vậy, đối với việc phát triển NOXH để hỗ trợ nhà ở cho những đối tượng
TNT như cán bộ công nhân viên chức, vai trò của Nhà nước là rất quan trọng. Theo
đó, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 Chính phủ xác định nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho người có TNT tại khu vực
đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quĩ nhà ở từ nguồn ngân
sách nhà nước để cho thuê, cho thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế chính sách
ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng đầu tư nhà
ở TNT để bán, cho thuê, cho thuê mua4. Theo đó, các nhiệm vụ cụ thể như sau:
Thứ nhất, xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình,
kế hoạch phát triển, quản lí nhà ở, đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ phát triển
NOXH theo khối lượng, chất lượng và qui định của Nhà nước đối với các ngành,
lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp trong cả nước.
Thứ hai, ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật, để kiểm soát và
phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển

kinh tế xã hội để Nhà nước điều chỉnh bổ sung vì lợi ích chung của nền kinh tế.
Thứ ba, can thiệp thông qua việc phát triển loại hình NOXH cho những
người có TNT để lấp chỗ trống về quĩ nhà ở cho đối tượng TNT mà khu vực tư
nhân đã không tiếp tục đầu tư.

4

Thông báo liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà

nước Việt Nam - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thủ tục thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai theo qui định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính
phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

10


Thứ tư, Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc
quản lí, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất, nước của các đơn vị, tổ chức,
cá nhân nhằm hài hòa giữa mục tiêu phát triển NOXH với các mục tiêu khác sao
cho đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội tối ưu.
Thứ năm, trong nền kinh tế thị trường, nhà nước còn phải giám sát việc chấp
hành pháp luật, chính sách và các qui chế quản lí do nhà nước ban hành nhằm phát
triển loại hình NOXH, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến
nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra.
Thứ sáu, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng
xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích
lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương.
Như vậy, vai trò của Nhà nước đối với việc phát triển NOXH là rất quan
trọng vì thông qua các cơ chế, chính sách pháp luật nhằm quản lí, điều tiết thị
trường nhà đất mà quan trọng nhất là phát triển loại hình NOXH Nhà nước trực tiếp

cung cấp nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện cho những người có TNT có thể có được chỗ ở
phù hợp, từ đó thị trường nhà ở phát triển bền vững theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế chính trị.
* Chính sách tài chính quốc gia
Việc mở rộng các nguồn vốn huy động trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp
phần giúp các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai các dự
án phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua. Sự thành công của cơ chế cho phép các
chủ đầu tư dự án huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu
đãi và vốn vay của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án đẩy nhanh tiến
độ thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng đồng bộ các
công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở,
dự án khu đô thị mới sớm vào khai thác.

11


Việc chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện cho
người dân có được chỗ ở thích hợp đã làm giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà
nước, đồng thời huy động được một khối lượng lớn vốn đầu tư từ nhân dân. Việc
huy động vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng
cũng đã có những chuyển biến tích cực.
Mặc dù, Nhà nước đã có một số chính sách về tài chính, tín dụng BĐS,
nhưng nhìn chung vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có chính sách riêng về tài
chính nhà ở, các qui định về việc lập Quĩ phát triển nhà ở, Quĩ tín thác BĐS, Quĩ
đầu tư BĐS, thị trường thế chấp BĐS còn chưa hoàn thiện, nên chưa tạo ra được cơ
chế về tài chính đủ mạnh để hỗ trợ cho thị trường nhà ở phát triển, do đó các chủ
đầu tư vẫn thiếu vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở. Nguồn vốn cung cấp cho thị
trường nhà ở vẫn còn hạn chế, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn. Hành
lang pháp lí cho các công cụ tài chính trên thị trường BĐS chưa hoàn thiện, chưa
hình thành và phát triển các mô hình tổ chức tài chính cho phát triển nhà ở. Hệ

thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường nhà ở, như thuế chuyển mục đích
sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thuế nhà đất... hiện hành không đủ mạnh không hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà
đất. Thuế chuyển nhượng BĐS tuy có giảm nhưng vẫn còn cao, chưa khuyến khích
phát triển giao dịch nhà ở chính thức. Do đó, cần mở ra nhiều phương thức huy
động tài chính mới cho đầu tư phát triển nhà ở đặc biệt là đối với NOXH.
* Nhu cầu của xã hội
Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá lớn của cả nước, mặt khác
Thành phố đang trong quá trình đô thị hoá rất mạnh mẽ. Chính bởi vậy, luồng lao
động di cư là điều tất yếu. Bên cạnh đó chủ trương của Thành phố thực hiện chiến
lược mở rộng địa giới hành chính thủ đô. Chính hai yếu tố này đặt sức ép rất lớn
cho xã hội và làm tăng nhu cầu xã hội đối với nhà ở. Theo báo cáo thuyết minh
Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định

12


hướng đến năm 2030, số liệu nhà ở và dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố
như sau:
- Theo số liệu về nhà ở trong tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, trên
địa bàn Thành phố có hơn 1.713.684 hộ, trong đó chia ra:
+ Khu vực Thành thị:
Diện tích ở bình quân đầu người 20,63 m2/người,
Tổng số 713.480 hộ, chiếm tỉ trọng 41,63%: Số hộ có nhà ở 713.377 (trong
đó nhà chung cư: 113.034; nhà riêng lẻ: 596.675, số không xác định 3.668), chia
theo diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:

TT

Diện tích bình quân (m2/

Số hộ

người)

Tỉ lệ (%)

1

Dưới 5

42.232

5,9

2

6 - 10

128.283

17,98

3

11 - 20

205.125

28,75

4

21 - 25

65.711

9,21

5

Diện tích khác

272.026

38,16

+Khu vực Nông thôn:
Diện tích ở bình quân đầu người là 15,25 m2/người.
Tổng số hộ 1.000.204, chiến tỉ trọng 58,37%; Số hộ có nhà ở 999.807 (trong
đó nhà chung cư 10.386, nhà riêng lẻ 989.365, số không xác định 56), chia theo
diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau:

13


TT

Diện tích bình quân

Số hộ

(m2/ người)

Tỉ lệ (%)

1

Dưới 5

35.307

3,53

2

6 - 10

243.249

24,32

3

11 - 20

401.881

40,18

4

21 - 25

82.616

8,26

5

Diện tích khác

236.754

23,71

- Dự báo nhu cầu nhà ở (tổng diện tích nhà ở) của Thành phố cần tăng thêm
cho từng năm, từng giai đoạn, cụ thể:
Các chỉ
tiêu
Dự báo
nhu cầu
Do tăng
dân số

Hiện trạng

Năm 2015

Năm 2020

Năm 2030

năm 2011

tăng thêm

tăng thêm

tăng thêm

(m2 sàn)

(m2 sàn)

(m2 sàn)

(m2 sàn)

19.596.554

41.180.656

76.033.904

8.171.394

16.170.013

28.892.484

11.425.159

25.010.642

47.141.419

146.723.447

Do tăng
diện tích
bình quân
Như vậy, có thể nhận thấy trong báo cáo đã chỉ rõ số lượng tổng diện tích
NOXH của Thành phố Hà Nội cần tăng thêm cho từng năm, từng giai đoạn trong dự
báo đều tăng mạnh trung bình chu kì 5 năm tăng gấp 2 lần. Cụ thể đối với nhu cầu
NOXH: Qua tổng hợp số liệu nhu cầu của các Bộ, Ngành, cơ quan Trung ương đóng

14


trên địa bàn và nhu cầu của các Sở, Ngành, cơ quan trực thuộc Thành phố Hà Nội có
tổng số 121 cơ quan, đơn vị với khoảng 197.212 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu
cầu về NOXH. Trong đó: 38 Cơ quan của Trung ương với khoảng 161.104 hộ gia
đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH; 83 Cơ quan của Thành phố Hà Nội với
khoảng 36.108 hộ gia đình, cá nhân đăng kí có nhu cầu về NOXH5.
* Tác động của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS tác động đến giá cả của của nhà ở nói chung, cũng như
NOXH nói riêng.
(1) Cầu hàng hóa nhà ở
Cầu nhà ở là khối lượng hàng hóa nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp

nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được hàng hóa
nhà ở đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.
Nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được nhà đất để
thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Tuy nhiên không phải mọi người có
nhu cầu nhà ở đều trở thành người mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người
không có nhà tức là có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền mua thì cũng
không thể trở thành người đi mua nhà. Điều đó có nghĩa là nhu cầu về nhà ở rất lớn
nhưng nhu cầu về nhà ở trên thị trường bằng không. Như vậy điều kiện để xuất hiện
cầu về nhà đất trên thị trường là bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và
khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Trong điều kiện giá cả nhà đất
trên thị trường có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không
có nhu cầu về nhà ở nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua nhà đất với mục đích đầu cơ và
làm xuất hiện thêm một lượng cầu gọi là cầu đầu tư nhà đất.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về nhà ở và cầu về nhà ở trên thị trường có sự cách
biệt khá lớn về qui mô, phạm vi đối tượng. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui

5

Báo cáo về tình hình phát triển nhà ở theo dự án và kết quả thực hiện các dự án phát triển NOXH trên địa

bàn Thành phố Hà Nội, tháng 6/2014

15


mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường
lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán
và có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng trở thành lực lượng cầu
trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu,
khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Tình trạng nhà ở hiện

nay là nhu cầu lớn, cầu bé do nhiều người có TNT.
Cũng như những hàng hóa thông thường khác, cầu hàng hóa nhà ở tỉ lệ
nghịch với giá, khi giá tăng thì cầu giảm, giá giảm thì cầu tăng. Bên cạnh đó, một số
nhân tố quan trọng tác động đến cầu nhà ở là thu nhập và dân số. Thu nhập là vấn
đề cần quan tâm đầu tiên, để mua hoặc thuê được nhà cần có mức thu nhập cao hơn
ngưỡng nhất định, ngưỡng đó phải trên mức “đủ ăn, mặc”. Đây là cơ sở để nhu cầu
trở thành cầu có khả năng thanh toán. Dân số tăng thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng, dân
số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về số lượng nhà ở của
các hộ gia đình tăng, dân số tăng còn kéo theo qui mô từng hộ gia đình tăng dẫn đến
diện tích về nhà ở cũng tăng. Quá trình đô thị hóa đã làm tập trung dân cư vào
Thành phố và buộc phải mở rộng không gian đô thị, làm thay đổi căn bản về nhu
cầu nhà ở đô thị và kết cấu hạ tầng kĩ thuật xã hội của đô thị.
Ngoài ra còn có các yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến cầu như sở thích, xu thế
thị trường, chính sách của nhà nước…
(2) Cung hàng hóa nhà ở
Cung nhà ở trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa nhà ở sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Cung hàng hóa nhà ở bao gồm:
Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng nhà ở bằng vốn ngân sách và các quĩ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.
Nguồn cung từ khu vực tư nhân do các tổ chức, cá nhân thực hiện tuân thủ
theo các qui tắc, pháp luật của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Nguồn cung từ khu vực không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn

16


độc lập với những khuôn khổ, qui định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp
không được qui định chặt chẽ, rõ ràng, những qui định về quyền sở hữu và quyền sử
dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng

phát triển và cơ hội làm giàu cho nhóm người đầu cơ này.
Nguồn cung từ Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân là nguồn cung chính
trong thị trường nhà ở nhưng việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo các qui tắc
chính thức của nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà ở.
Cung nhà ở tác động tỉ lệ thuận với giá, giá tăng cung tăng, giá giảm cung
giảm. Có nhiều nhân tốảnh hưởng đến cung nhà ở trong đó nhân tố có tính chất
quyết định là cung về quĩđất phát triển nhà ở trong qui hoạch của nhà nước. Đây là
cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, khi nhà nước mở rộng
hoặc thu hẹp quĩ đất sẽ làm ảnh hưởng đến tổng cung nhà đất trên thị trường. Năng
lực của nhà đầu tư cũng là vấn đề quan trọng, dựa vào nhu cầu thị trường, các qui
định của pháp luật, nhà đầu tư quản lí, sử dụng các nguồn lực để tạo ra sản phẩm và
tìm kiếm lợi nhuận cao nhất. Đối với hàng hóa BĐS đòi hỏi nhà đầu tư phải là có
năng lực tài chính lớn, kinh nghiệm, phải có định hướng đầu tư lâu dài vì nhà ở là
hàng hóa có giá trị lớn, có tính chất lâu bền, khó thay đổi công năng. Thị trường nhà
ở còn chịu tác động của pháp luật và chính sách Nhà nước, Nhà nước thông qua
các công cụ điều tiết chính sách về đất đai, qui hoạch, thuế,…tuy không làm thay
đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò to lớn trong việc đưa nguồn hàng hóa
nhà ở vào lưu thông là tăng hoặc giảm nguồn cung. Ngoài ra, các yếu tố khác cũng
ảnh hưởng đến cung như: giá vật liệu xây dựng, khả năng của hệ thống tài chính–tín
dụng, xu thế thị trường, điều kiện tự nhiên,…
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co dãn thuận
chiều so với nhân tố giá cả.Tuy nhiên, cung về hàng hóa nhà đất lại không hoàn
toàn như vậy. Độ co dãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung
là rất nhỏ. Điều này là do khi giá đất tăng lên, một bộ phận đất đai thuộc qui hoạch
cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển mục đích sử dụng cho đất ở tăng

17


lên nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quĩ đất ở và sự ràng buộc chặt

chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung
nhà đất không phản ứng kịp theo sự tăng lên của giá cả bởi việc xây dựng nhà ở đòi
hỏi vốn lớn, thời gian xây dựng dài và đòi hỏi một trình độ kĩ thuật nhất định nên
lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
(3) Quan hệ cung cầu nhà ở (giá cả trong thị trường nhà ở)
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên.
Khi cung bằng cầu nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá
cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa
cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Tổng cung về nhà đất là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử
dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian bởi vậy
cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Trong
ngắn hạn, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu
cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn. Trong
dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với
ngắn hạn.
Những phân tích trên cho thấy việc dịch chuyển đường cung sang phải hoặc
sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố như chính sách về nhà đất, năng lực của
nhà đầu tư, giá nguyên vật liệu… Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch
chuyển đường cung về bên phải nhưng trong bối cảnh đường cầu luôn luôn tăng lên
và thậm chí còn tăng nhanh hơn, đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải
song sự giảm giá nhà đất chỉ là tạm thời, thị trường sẽ lấy lại sự cân bằng cung cầu
và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.
(4) Cung cầu nhà ở xã hội
Hiện nay về tổng thể cung cầu đang gặp nhau ở một mức giá cao đôi khi
vượt giá trị thực của bản thân nó do tâm lí của bộ phận lớn người dân chuyển

18

nguồn vốn cất trữ vào nhà đất, nạn đầu cơ BĐS tìm kiếm chênh lệch của những
người không có nhu cầu thực sự nhưng có khả năng tài chính. Cung tăng trong thị
trường không phải do cầu nhà ở thực sự tăng mà có thể xem đây là cầu “ảo” do
cầu đầu tư BĐS.
Tình trạng cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu về nhà ở nhưng không
thể mua nhà ở có thể giải thích bởi thị trường cung cấp hàng hoá là nhà ở ở một
mức giá cao hơn mức giá mà những người có TNT cho thể chi trả đối với nhà ở. Mà
nếu đối với doanh nghiệp kinh doanh vì mục đích thương mại thông thường, nếu
cung cấp sản phẩm với mức giá thấp thì sẽ bị mất đi một khoảng lợi nhuận. Chính
vì vậy, dù cung không gặp được cầu, nên nhà nước với mục tiêu ổn định chính trị xã hội cần phải có sự can thiệp để bình ổn thị trường bằng cách tác động đến việc
dịch chuyển nguồn cung gặp cầu với lượng hàng hoá chính là NOXH.
1.2. Pháp luật về nhà ở xã hội
1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật
Thực tiễn đã chứng minh những giá trị nhân văn của chính sách NOXH. Tuy
nhiên, trên địa bàn Thành phố cũng đã xuất hiện nhiều trường hợp lợi dung chính
sách NOXH để chuộc lợi hoặc những người thụ hưởng chính sách không đúng đối
tượng được hưởng theo qui định của pháp luật. Thậm chí nhiều trường hợp, các qui
phạm pháp luật không đủ căn cứ để xử lí những hành vi vi phạm trên thực tế. Đơn
cử như trường hợp người được thuê mua NOXH cho người khác sử dụng nhà dưới
hình thức cho ở chung; ở nhờ (người sử dụng nhà khai là bà con, người quen với
người thuê mua), việc cho thuê lại mà không có hợp đồng cho thuê lại nhà.
Mặt khác, nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được nhà
đất để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Tuy nhiên không phải mọi người
có nhu cầu nhà ở đều trở thành người mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người
không có nhà tức là có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền mua thì cũng
không thể trở thành người đi mua nhà. Trong điều kiện giá cả nhà đất trên thị
trường có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu

19