Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
Sinh viên: Trần Lan Hương
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
UBND : Ủy ban nhân dân
CBCNVC : Cán bộ công nhân viên chức
BĐS : Bất động sản
KCN : Khu công nghiệp
KHCN : Khoa học công nghệ
Sinh viên: Trần Lan Hương
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 1: Chất lượng nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội
Error: Reference source not found
Biểu đồ 2: Tình hình nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội Error:
Reference source not found
Mô hình 1: Mô hình thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý, khai thác, vận
hành đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư từ nguồn vốn Nhà
nước tại thành phố Hà Nội Error: Reference source not found
Sinh viên: Trần Lan Hương
Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng.
Ở đó vừa là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao
động và là môi trường văn hoá, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình,
là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở
không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm
năng kinh tế và góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà
ở thích hợp và an toàn là nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của

mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc
tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn
bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự
tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết
nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội. Thành phố Hà Nội được coi
là đơn vị luôn đi đầu trong việc cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở
trên địa bàn thành phố. Trong những năm qua, chính quyền thành phố đã có
nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng gặp khó
khăn về nhà ở trong thành phố nhưng do không có chính sách hỗ trợ trực tiếp
về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị,
trong khi đó các doanh nghiệp chỉ trú trọng phát triển các dự án nhà ở thương
mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, vì
vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công
chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang
nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành
phần kinh tế…) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở.
Sinh viên: Trần Lan Hương
1
Chuyên đề tốt nghiệp
Việc thông qua Luật Nhà ở và Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng
9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều
kiện thuận lợi cho việc ra đời những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát
triển nhà ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội của thành phố. Trong đó
quy định chi tiết việc thực hiện cơ chế Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số
đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Tuy
nhiên, quá trình triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội theo quy định
của Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính Phủ cũng đã nảy
sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu

tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất
cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối
tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này.
Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức nhà ở này cùng những thực trạng và
định hướng của Nhà nước và của thành phố Hà Nội trong việc phát triển nhà
ở xã hội trên địa bàn thành phố trong tương lai em xin chọn chuyên đề nghiên
cứu “ Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành
phố Hà Nội ” làm chuyên đề tốt nghiệp.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã
hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư
phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Những đối tượng được phép thuê, thuê
mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua. Chính sách của Nhà
nước trong việc phát triển nhà ở xã hội.
Mục tiêu cụ thể: Trên cơ sở những khái quát chung nhất về nhà ở xã hội,
chuyên đề sẽ đi sâu vào thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành
Sinh viên: Trần Lan Hương
2
Chuyên đề tốt nghiệp
phố Hà Nội cũng như những định hướng của thành phố trong việc phát triển
nhà ở xã hội trong tương lai.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập trung xem xét những vấn đề
liên quan đến nhà ở xã hội trong phạm vi thành phố Hà Nội, những chính sách
về tạo lập, phát triển quỹ nhà ở xã hội cũng định hướng phát triển của thành
phố trong tương lai.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: phương pháp kế thừa các tài
liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,
phân tích kinh tế, phương pháp chuyên gia…Vận dụng các quy luật kinh tế để

giải quyết mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn. Các số liệu được sử dụng
đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành.
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường và các chuyên
viên của phòng Quản lý nhà-Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản-Bộ
Xây dựng đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này!
Ngoài lời nói đầu và kết luận, kết cấu chuyên đề gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố
Hà Nội
Chương 3: Giải pháp và định hướng phát triển nhà ở xã hội của thành phố
Hà Nội trong tương lai
Sinh viên: Trần Lan Hương
3
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản
luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Hiện nay, có nhiều cách hiểu
khác nhau về nhà ở xã hội:
Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua của
các đối tượng có thu nhập thấp sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện
kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được
thuê và thuê mua. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức,
viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân
dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
Những người này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp và thuộc
một trong các trường hợp sau đây:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ
gia đình dưới 5m
2
sàn/người
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột
nát
Sinh viên: Trần Lan Hương
4
Chuyên đề tốt nghiệp
Khái niệm nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm nhà ở cho
người có thu nhập thấp. Đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi
những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân
(tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó
là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì nhà cho người
thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm
công ăn lương và những người kinh doanh cá thể.
1.1.2. Thuê mua nhà ở xã hội
Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi
đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian theo quy định. Kết
thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm
thủ tục theo quy định của luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà (GCNQSHN). Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu
20% giá trị của nhà ở thuê mua. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua
hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với

người được thuê mua.
Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức bán nhà mới, đây là hình thức
bán nhà có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở
hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định. Việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ
giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua
cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của
người thuê mua.
Luật cũng quy định rất rõ việc thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, người
thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới mọi
hình thức. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó
cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đó.
Sinh viên: Trần Lan Hương
5
Chuyên đề tốt nghiệp
1.2. Vai trò nhà ở xã hội
1.2.1. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà
nước
Qua khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở xã
hội, đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện
đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ
trước. Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây
bằng những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để
bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường
ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển. Một
bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80 nhưng
không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống
tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản.
Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều
thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m
2

.
Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường
sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải…Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát
triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi
tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn
rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc
độ lạm phát cao.
Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước
trong lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội. Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu
là có một nơi ở có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của
Chính phủ trong việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội
không đạt hiệu quả cao. Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần
nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở.
Sinh viên: Trần Lan Hương
6
Chuyên đề tốt nghiệp
Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ
góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có
được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước. Điều này có một ý nghĩa tích cực
trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối
tượng khó khăn trong xã hội. Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong
chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.
1.2.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc
triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng
chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn
từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân
(UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả
năng ngân sách của từng địa phương. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các

thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học
kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công
trình.
Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút
các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở
cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do
gặp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây
dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do
giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá
thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà
đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ.
Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích
cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản
Sinh viên: Trần Lan Hương
7
Chuyên đề tốt nghiệp
phẩm gia dụng… những nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải
quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện
thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung. Theo
tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư xây dựng xây dựng 500.000 m
2
nhà ở, sẽ
cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại
vật liệu khác, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động nhành xây dựng.
1.2.3. Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị
trường bất động sản
Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá
trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất
thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông
qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà

ở theo nguyên tắc tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế
bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho
CBCNVC). Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người
thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc
chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn. Tại thời điểm đó, quỹ
nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao
hơn nhiều so với thời điểm hiện nay.
Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn
cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường
hiện nay. Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ
giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn
được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm
được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong
phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt
giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch
Sinh viên: Trần Lan Hương
8
Chuyên đề tốt nghiệp
tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân
khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường
nhà ở chung cư. Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của
nó.
1.3. Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội
1.3.1. Quỹ nhà ở xã hội
Theo điều 45 Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quỹ nhà ở xã hội có thể
do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư
xây dựng dựa trên nhu cầu thuê, thuê mua của các đối tượng sinh sống trên
địa bàn của từng đia phương và phải phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội
cũng như quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước và của địa

phương. Điều này có nghĩa là các thành phần kinh tế cũng được phép tham
gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội và chính quyền địa phương các cấp phải tạo điều
kiện thuận lợi để các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở như:
Các địa phương phải công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát
triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xă hội để bảo
đảm sự gắn kết với các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương
mại hoặc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm cho địa
phương mình, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở,
cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn
đầu tư phù hợp theo quy định, ngoài ra có cơ chế khuyến khích để kêu gọi các
tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ
nhà ở xã hội.
Các địa phương cúng được phép quyết định lựa chọn chủ đầu tư, phê
duyệt các dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án phát
Sinh viên: Trần Lan Hương
9
Chuyên đề tốt nghiệp
triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của địa phương trong từng giai
đoạn.
1.3.2. Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội
Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội sẽ được UBND cấp tỉnh,
thành phố có thẩm quyền xác định, bố trí để xây dựng nhà ở xã hội khi lập,
phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế,
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn của địa
phương mình.
Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh được
xem xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và
khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách
nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ

thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi
trường hợp không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án. Khoản chi phí bồi
thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của
diện tích đất này được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu
tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định. Trong trường hợp khoản chi
phí lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách thì khoản
chênh lệch đó sẽ được hoàn trả từ vốn ngân sách nhà nước ngay sau khi chủ
đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan được UBND cấp tỉnh
chỉ định.
Đối với trường hợp đất được giao, hoặc thuê để thực hiện dự án phát
triển nhà ở xã hội thì chủ đầu tư của dự án sẽ được miễn hoàn toàn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đó.
Đối với thuế sử dụng đất: miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm,
kể từ khi được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao để thực
hiện dự án nhà ở xã hội.
Sinh viên: Trần Lan Hương
10
Chuyên đề tốt nghiệp
Việc hỗ trợ về đất như vậy sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tham gia
vào lĩnh vực vốn được coi là ít lợi nhuận này đồng thời cũng giảm bớt gánh
nặng về tài chính cho các nhà đầu tư, qua đó cũng góp phần giảm bớt giá
thuê, thuê mua xuống thấp hơn, phù hợp với các đối tượng thu nhập thấp.
1.3.3. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội
Nguyên tắc lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ phải tuân theo tiêu
chuẩn thiết kế nhà ở xã hội được quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở. Trong
đó, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những
tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau
đây:
- Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;
- Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không

quá sáu tầng.
- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m
2
sàn và được hoàn thiện theo
cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m
2
sàn.
- Cơ cấu căn hộ được lựa chọn phù hợp với quy mô của các loại hộ gia
đình có nhu cầu.
- Hệ số diện tích sàn căn hộ trên tổng diện tích sàn xây dựng là 80% -
85%
- Điển hình hóa thiết kế mẫu căn hộ để giảm chi phí đầu tư.
Ngoài ra, khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng
nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng
xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và tuân thủ các các quy định khác
đã được nêu trong Luật Nhà ở.
Đối với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng đô thị: Nhà ở xã hội phải bảo đảm
các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô
thị:
Sinh viên: Trần Lan Hương
11
Chuyên đề tốt nghiệp
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tối thiểu cho khu nhà ở xã hội bao gồm: giao
thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc và hệ thống
thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ.
- Các dự án nhà ở xã hội phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ
tầng xã hội tối thiểu bảo đảm cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe,
nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ cơ bản.
- Diện tích cây xanh, thảm cỏ hợp lý.
Về vật liệu và việc áp dụng công nghệ tiên tiến vào việc tạo lập quỹ

nhà ở xã hội, tuy đã có những quy định trong Luật Nhà ở nhưng Nhà nước
khuyến khích:
- Dùng vật liệu trong nước để thi công và hoàn thiện.
- Có phương án tận dụng vật liệu địa phương khi thực hiện hoàn thiện căn
hộ.
- Áp dụng các công nghệ thi công tiên tiến để nâng cao năng suất lao
động, giảm giá thành sản phẩm.
1.3.4. Quỹ phát triển nhà ở
1.3.4.1. Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương để đầu tư Quỹ nhà ở
xã hội để cho thuê
Hiện nay, Nhà nước có chính sách trích một phần nguồn ngân sách
Trung Ương để hố trợ dầu tư xây dựng nhà ở xã hội ở các địa phương. Cụ thể
cơ cấu vốn như sau:
- Nguồn chi giành đầu tư phát triển theo quy định của Luật Ngân sách Nhà
nước.
- Trái phiếu Chính phủ để đầu tư nhà ở xã hội.
- Vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế như: ADB, ODA, WB.
- Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế.
- Tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Sinh viên: Trần Lan Hương
12
Chuyên đề tốt nghiệp
- Các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
1.3.4.2. Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà ở
xã hội để cho thuê
Nguồn vốn địa phương trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội được coi
là nguồn vốn trọng tâm trong lộ trình phát triển nhà ở xã hội. Nguồn vốn này
không giống nhau giữa các địa phương, tùy vào khả năng của từng địa
phương mà có cơ cấu vốn hợp lý. Trong đó có thể có các nguồn vốn như:
- Tiền thoái thu từ việc thu thuế trên địa bàn được ngân sách Trung ương

cho phép chi đầu tư phát triển để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn;
- Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước trên địa bàn;
- Tiền được trích từ nguồn thu trong hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án
nhà ở thương mại trên địa bàn. Theo quy định, số tiền này trích từ 30%
đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và
các dự án khu đô thị mới trên địa bàn. Mức cụ thể do Hội đồng nhân dân
cấp tỉnh xem xét, quyết định.
- Tiền bán nhà, xưởng thuộc sở hữu Nhà nước dôi dư hoặc sử dụng không
đúng mục đích, lãng phí, kém hiệu quả trên địa bàn theo quy định của
Thủ tướng Chính phủ.
- Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế cho địa phương;
- Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài
nước.
- Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp
luật.
1.3.4.3. Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội
Việc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội sẽ được căn cứ vào
tình hình thực tế của các địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ
Sinh viên: Trần Lan Hương
13
Chuyên đề tốt nghiệp
xem xét, quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở
các nguồn huy động theo quy định và ban hành quy chế quản lý quỹ này theo
những nguyên tắc sau đây:
- Quỹ phát triển nhà ở là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên
tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và
không vì mục đích lợi nhuận.
- Quỹ phát triển nhà ở trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có tư cách pháp
nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế

toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín
dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Quỹ phát triển nhà ở được quản lý, điều hành và tổ chức hoạt động theo
Điều lệ tổ chức và hoạt động của Quỹ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành và các quy định có liên quan của pháp luật.
- Quỹ phát triển nhà ở được miễn giảm các loại thuế và nộp ngân sách nhà
nước theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
- Quỹ phát triển nhà ở của địa phương được sử dụng để phát triển nhà ở xã
hội thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi địa bàn.
1.3.5. Dự án phát triển nhà ở xã hội
1.3.5.1. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
Theo quy định tại điều 50 của Luật Nhà ở, UBND cấp tỉnh quyết định
lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
được đầu tư từ quỹ phát triển nhà ở. Cụ thể là: chủ đầu tư dự án tổ chức lập,
trình duyệt dự án và thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng để bảo đảm tiến
độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Hiện
nay ở các địa phương đều có các Công ty quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà
nước, các công ty này sẽ được giao làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên
địa bàn địa phương.
Sinh viên: Trần Lan Hương
14
Chuyên đề tốt nghiệp
Sau khi dự án hoàn thành việc xây dựng, UBND cấp tỉnh thực hiện việc
xét chọn và công bố công khai các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã
hội trong từng dự án, chỉ định đơn vị tiếp nhận việc quản lý, khai thác, vận
hành dự án.
Việc tổ chức thực hiện dự án nhà ở xã hội theo phương thức này có ưu
điểm là tập trung việc quản lý đầu tư xây dựng và quản lý việc khai thác, sử
dụng về một đầu mối, tuy nhiên đối với các địa phương có nhiều đối tượng có
nhu cầu về nhà ở xã hội (trong đó cán bộ, công chức thuộc diện quản lý của

các cơ quan Trung ương chiếm tỷ lệ lớn) như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh thì việc phân cấp cho địa phương sẽ gặp nhiều khó khăn. Đây là chính
là khó khăn chủ yếu trong công tác quản lý và khai thác quỹ nhà ở xã hội ở
các địa phương hiện nay.
Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội do tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư dự án được phép tổ chức
quản lý, vận hành dự án đó sau khi kết thúc đầu tư xây dựng. Ngoài ra, chủ
đầu tư dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà
ở xã hội cho thuê, thuê mua được hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi theo
các quy định đã được ban hành tại Quyết định số 1561/QĐ-TTg ngày 16
tháng 11 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt đề án “ Xây dựng
cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các đơn
vị ngoài công lập thuê dài hạn ”. Quyết định này quy định rất rõ ràng trách
nhiệm của các chủ đầu tư tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội. Cụ thể:
- Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án
đã được phê duyệt.
- Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số
lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho
thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê,
Sinh viên: Trần Lan Hương
15
Chuyên đề tốt nghiệp
thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại
chúng.
- Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra
trong dự án khi kết thúc dự án.
- Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để
bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.
1.3.5.2. Tổ chức thực hiện dự án
Thiết kế, dự toán nhà ở và công trình xây dựng trong các dự án phát

triển nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định về quản lý đầu tư và xây dựng
và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.
Việc lựa chọn tư vấn thiết kế, đơn vị xây dựng đối với các dự án phát
triển nhà ở xã hội tại các địa phương phải được thực hiện theo đúng những
quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng.
Các đơn vị tư vấn khi thiết kế các dự án phát triển nhà ở xã hội phải có
trách nhiệm áp dụng các giải pháp công nghệ thi công và sử dụng vật liệu hợp
lý nhằm đảm bảo mục tiêu về tiến độ, chất lượng và hạ giá thành xây dựng,
khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình.
Việc tổ chức thực hiện dự án cũng phải có được kết hợp chặt chẽ giữa
các cơ quan có trách nhiệm như Quỹ phát triển nhà ở tại địa phương, doanh
nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý của nhà nước trong lĩnh
vực nhà ở như: Bộ Xây Dựng, Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia hoặc
Ngân hàng chính sách xã hội, Sở xây dựng hoặc Ban quản lý nhà ở xã hội địa
phương để đảm bảo thực hiện đúng nội dung, yêu cầu và tiến độ thực hiện dự
án.
Lộ trình tổ chức thực hiện dự án có thể được xây dựng tuỳ theo điều
kiện cụ thể của từng dự án, tuỳ theo hình thức thuê hay thuê mua.
Sinh viên: Trần Lan Hương
16
Chuyên đề tốt nghiệp
1.3.5.3. Các cơ chế chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây
dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua
Đã có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan về chính sách ưu
đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ban hành (Luật Nhà ở, Luật Đầu
tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn
do các cơ quan có thẩm quyền ban hành). Có thể nói, các cơ chế, chính sách
khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được ban hành tương đối đầy
đủ và đồng bộ. Song, việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội vẫn gặp
nhiều khó khăn, điều đó chứng tỏ các cơ chế chính sách đã ban hành hiện nay

chưa đủ mạnh để thu hút và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này.
Theo quy định hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội do các thành
phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua được
hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi sau:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất
được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
- Được ưu đãi về thuế
 Thuế giá trị gia tăng: dịch vụ xây dựng nhà ở xã hội thuộc diện chịu
thuế giá trị gia tăng 10%. Chủ đầu tư dự án được kê khai khấu trừ
thuế giá trị gia tăng đầu vào của công trình nhà ở xã hội và trang thiết
bị kèm theo khi tính thuế giá trị gia tăng phải nộp theo quy định hiện
hành.
 Thuế thu nhập doanh nghiệp: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được
miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập
chịu thuế và giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong
thời gian 9 năm tiếp theo, được áp dụng thuế suất thuế thu nhập
doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian còn lại của dự án.
Sinh viên: Trần Lan Hương
17
Chuyên đề tốt nghiệp
 Thuế sử dụng đất: miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm kể từ
khi được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước để thực hiện
dự án nhà ở xã hội.
- Hỗ trợ tín dụng đầu tư:
 Được hưởng các loại hình ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển của Nhà
nước theo quy định của pháp luật.
 Được vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có).
 Được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay
tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương.
- Các hỗ trợ đầu tư khác

 Được nhà nước giao (hoặc cho thuê) các khu đất đã được bồi thường,
giải phóng mặt bằng và đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi
dự án.
 Được cung cấp các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội
cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm
bảo giảm giá thành xây dựng công trình.
 UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, hỗ trợ khoản lãi định mức khi thực hiện
dự án, nhưng tối đa không quá 10% tổng mức đầu tư của dự án.
1.3.5.4. Quản lý vận hành nhà ở xã hội
Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà ở xã hội
phải được tiến hành thông qua đấu thầu. UBND cấp tỉnh sẽ quyết định lựa
chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo các nguyên tắc:
- Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thì sẽ thực hiện việc
lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp chỉ có một đơn vị đăng ký tham gia thì sẽ giao cho đơn vị đó
thực hiện nếu đủ năng lực, điều kiện và khả năng quản lý vận hành nhà ở.
- Trường hợp không có đơn vị nào đăng ký tham gia thì sẽ giao cho tổ chức
Sinh viên: Trần Lan Hương
18
Chuyên đề tốt nghiệp
có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện.
Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ đối
với doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo
quy định của pháp luật.
1.3.5.5. Xác định giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9
năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở thì giá cho thuê,
thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo các nguyên tắc:
- Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành
quỹ nhà ở xã hội.

-Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo
những hướng dẫn đã ban hành của Bộ Tài chính.
-Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn do UBND tỉnh quy định
trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã
hội gồm:
 Khung giá cho thuê nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà ở thấp tầng
tại khu vực nông thôn. (Phụ lục 1a)
 Khung giá thuê mua nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà chung cư.
(Phụ lục 1a)
 Khung giá thuê mua nhà ở xã hội. (Phụ lục 1b)
 Khung giá thuê nhà ở xã hội tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao. (Phụ lục 1b)
Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ được các địa phương xem
xét, điều chỉnh 5 năm một lần cho phù hợp.
Sinh viên: Trần Lan Hương
19
Chuyên đề tốt nghiệp
1.3.6. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1.3.6.1. Nguyên tắc chung về thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các địa phương phải được
thực hiện đúng đối tượng. Người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng
nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp
thừa kế nhà ở. Nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền
thu hồi nhà ở đó.
Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện được phép thuê,
thuê mua chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn
nhà ở xã hội.
Trong trường hợp đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được
cấp GCNQSHN nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được
quyền ưu tiên mua, trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua

thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá giá
nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh
toán.
Đối với các trường hợp có mức thu nhập bình quân thấp hơn quy định
tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ,
thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương và
hoàn cảnh cụ thể của từng đối tượng để quyết định việc cho thuê, thuê mua
nhà ở xã hội cho phù hợp.
1.3.6.2. Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Những đối tượng nằm trong diện được phép thuê, thuê mua nhà ở xã
hội được quy định rõ trong điều 53 của Luật Nhà ở. Cụ thể như sau:
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức.
Sinh viên: Trần Lan Hương
20
Chuyên đề tốt nghiệp
- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân
hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
- Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định của Nhà nước.
Tùy từng hoàn cảnh cụ thể của các địa phương và quỹ nhà xã hội mà
các địa phương có để mở rộng thêm đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã
hội như: các đối tượng có thành tích lao động xuất sắc được UBND Thành
phố phê duyệt như nhân sĩ, trí thức, nhà khoa học, văn nghệ sĩ, công nhân làm
việc tại các doanh nghiệp không thuộc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu chế xuất.
Như vậy, đối tượng của nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với đối
tượng của nhà ở dành cho người có thu nhập thấp (nhà cho người thu nhập

thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn
lương và những người kinh doanh cá thể).
1.3.6.3. Điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng được quy định rất
chặt chẽ để đảm bảo công bằng và tránh cơ chế xin – cho. Người được thuê
nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở.
- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước.
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia
đình dưới 5m
2
sàn/người. Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở
tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
- Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5
lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có
Sinh viên: Trần Lan Hương
21
Chuyên đề tốt nghiệp
diện tích tối đa là 60 m
2
sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả
đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m
2
sàn, tính theo mức giá thuê do
UBND cấp tỉnh quy định.
Người được thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở.
- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước.

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia
đình dưới 5m
2
sàn/người. Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở
tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
- Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5
lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có
diện tích tối đa là 60 m
2
sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả
đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m
2
sàn, tính theo mức giá thuê do
UBND cấp tỉnh quy định.
- Phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua.
Việc lựa chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ được
hiện theo thứ tự ưu tiên:
- Có nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích
nhà ở bình quân quá thấp).
- Là đối tượng được hưởng lương từ ngân sách nhà nước, cán bộ trẻ tốt
nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được
Nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức.
- Cán bộ, công chức thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở công vụ
nhưng đã trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước mà có nhu cầu thuê, thuê
mua nhà ở xã hội trên địa bàn.
Sinh viên: Trần Lan Hương
22