Cơ sở khoa học của định giá bất động sản

Cơ sở khoa học của định giá bất động sản
1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1. Khái niệm chung về bất động sản
- Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng
- Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và có
thể chuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ
- Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có
một cách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành động sản
và bất động sản
- Theo điều 181 Bộ luật dân sự:
Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:
• Đất đai;
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính
đó là
- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ
quyền, phải được đo lường bằng giá trị
- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng,
nhà ở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn
phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông
đường xá cầu cống, bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách
dời các công trình xây dựng như máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng
trên đất để tạo cảnh quan cho công trình
Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình
nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình
khai thác hầm mỏ
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của

pháp luật
1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm về định giá
Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới
hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định
1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản
Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của
bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các
đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất
động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế
Nói định giá bất động sản là một khoa học bởi vì nó thể hiện cách tính
toán phân tích dữ liệu trong quá trình xác định giá trị bất động sản
Nói định giá bất động sản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm
bắt thông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu,
nó cần một quan điểm riêng của người định giá
Như phần trên đã trình bày, bất dộng sản có thể là đất đai cũng có thể là
đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là
định giá đất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm
cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách
chúng hoàn toàn độc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị
tương đối thống nhất về quyền chiếm hữu. Quyền sử dụng và về mục đich sử
dụng. Hơn nữa bất động sản là tài sản không di dời được nên giá trị bất động
sản luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh
hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng
tuỳ thuộc vào từng bất động sản từng vị trí của bất động sản. Vì vậy việc xác
định các quyền đối với bất động sản; những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó
cũng chính là công việc của người định giá.
2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN

2.1. Vai trò của định giá bất động sản
Có thể nói định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong hoạt động
kinh tế định giá bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động:
- Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng;
- Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán
bất động sản:
- Thế chấp bất động sản;
- Định giá để cho thuê;
- Định giá bảo hiểm;
- Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển;
Định giá bao giờ cũng gắn với một bất động sản cụ thể và tại một thời điểm
xác định. Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng
như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài
sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công
việc định giá. Tuy mọi cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị
của bất động sản trên thị trường nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn
trước khi tiến hành định giá đó là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào:
giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục
vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ cho người sử dụng đất có cơ sở
trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất
đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v…
Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh
tế, giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn
trong quản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động
giao dịch dân sự khác.
2.2. Các căn cứ định giá bất động sản
2.2.1. Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản
Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đất

đai…
Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình
trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất) thì giá bất động sản sẽ là tổng của
giá đất và giá của các tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.1.1. Cơ sở hình thành giá đất
• Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ
sở hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự
do, sở hữu lớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại.
Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có
quan hệ chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao
động làm thuê trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất
có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh
hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng
đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ
vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất
định theo hợp đồng. Số tiền trả được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền
đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay
nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế.
Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác hay là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư
trường, rừng gỗ …. Đều được gọi là địa tô. Đó chính là giá trị kinh tế của quyền
sở hữu đất đai của địa chủ. Quyền đó đã đem lại cho chủ sở hữu một lợi ích cụ
thể.
Như vậy địa tô là một hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được
thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó.
Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít
đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế chỉ có thể nói: địa tô là
một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất.
Địa tô được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ
phì tự nhiên, vị trí của đất đai ….được gọi là địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh

lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch
đó không phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách
quan tự nhiên đem lại. Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương
thức quảng canh vào thời kỳ bắt đầu khai thác nông nghiệp. Mặt khác chủ tư
bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫn còn lợi nhuận bình quân.
Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô
có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp,
tức là do những những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà
có, và chủ tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn
toàn làm chủ trong sản xuất nông nghiệp. Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư
liên tiếp trên cùng loạii đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định
Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức
Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt.
Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ
không phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả
sản xuất trên loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô,
như vậy có nghĩa là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn
tại. Thực tế không phải như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản
tiền không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối.
Địa tô này bất kể có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc
giữa các mức đầu tư hay không đều phải nộp cho chủ ruộng đất.
Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng
đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau
do cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau.
Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của
địa tô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của
công nhân lao động nông nghiệp tạo ra. Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức
khác của giá trị thặng dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư
bản nông nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất

sinh ra.
Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức
Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận
Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm
cho giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng
Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh
giá lợi nhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng
tâm. Mác đã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của
đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai
bao gồm ba loại địa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của
điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết
quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại
địa tô này phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do
sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cá biệt có liên quan đến đất và giá cả thị
trường.
Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản
thân đất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị
thặng dư. Điều này đã được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản. Định
giá bất động sản theo phương pháp lợi nhuận chính là quá trình phát triển lý
thuyết của Mác về địa tô.
• Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Nếu lãi
suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người
bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô cũng lớn hơn thu
nhập nếu họ bán đất và gửi số tiền đó vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất
có xu hướng giảm đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản

thường sẽ có lãi. Nguời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và xo thể tính bình quân
trong một khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của các nhân tố
cá biệt. Trong phạm vi của nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là
như nhau. Và như vậy có thể nói lãi suất ngân hàng quyết định giá đất nói chung
Thị trường kinh doanh bất động sản phải được phát triển trong một thị truờng
vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi. Khi đó các nhà đầu tư bất động
sản sẽ hành động dựa trên nguyên tắc so sánh chi phí và lợi ích.
Tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử
dụng đất.
Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất –
chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Ở đây nhà
đầu tư coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay
ngân hàng với lãi suất nào đó, do đó khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải
được coi như một khoản chi phí. Nếu Et càng lớn thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả
tiền thuê cao hơn.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau :
P
l
= Σ (P
Lt
/ (1+r)
t
)

(t = 1; ∞)
Trong đó P
l
là giá đất tính như giá trị của một tài sản

P
Lt
là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác
định
r là tỷ lệ lãi suất
• Quan hệ cung cầu bất động sản
- Cầu bất động sản trên thị trường
Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản trên thị
trường được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn. cụ thể là :
Giá cả bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị truờng liên
quan nghịch đảo với giá trị thị trường của chúng. Nếu nhà ở một khu vực nào đó
nằm trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản
có khả năng thanh toán tăng lên và số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng
tăng lên.
Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ
tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn.
Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những
mặt hàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung.
Những dự kiến của khách hàng: Số lượng một mặt hàng được đòi hỏi dựa
vào giá của nó trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự
kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành mua sắm
mặt hàng này sớm hơn và ngược lại.
Sở thích và tâm lý tiêu dùng của khách hàng: sự nhận thức về tính hữu
dụng của sản phẩm được quyết định dựa nhiều trên sở thích và những phong tục
tập quán của khách hàng. Ngoài ra độ tuổi, giới tính vị trí trong xã hội, nghề
nghiệp, trình độ văn hoá sẽ quyết định loại sản phẩm mà họ sẽ mua.
- Cung bất động sản trên thị trường :Có 4 yếu tố quyết định đến số lượng cung
của thị trường đó là :
Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung bất động sản trên thị
trường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương. Sau đó là

diện tích của từng loại đất trên địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà
nước có ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng. Do đất
đai là có giới hạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang
sử dụng vào mục đích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại
đất thì có sự thay đổi do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất.
Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sản
trên thị trường biến động thì sẽ có tác động đến sự hình thành cung trên thị
trường. Nếu giá của bất động sản có xu hướng tăng lên thì lượng cung bất động
sản sẽ có xu hướng tăng lên.
Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động,
vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các
nguồn lực đầu vào là ổn định) thì số lượng các bất động sản được đưa vào thị
trường là phù hợp với dự kiến. Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu
vào và vốn bị cạn kiệt thì số lượng bất động sản được sản xuất sẽ hạn chế.
Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay
đổi công nghệ mới trong xây dựng bất động sản theo chiều hướng ngày càng
hiện đại hoá sẽ làm gia tăng chất lượng và số lượng các bất động sản trên thị
trường. Ngoài ra, sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế cũng là một yếu tố làm
tăng cung bất động sản trên thị trường.
2.2.1.2. Cơ sở tính giá các tài sản trên đất
Các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu đó là nhà cửa và các công trình xây
dựng khác.
Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của
các công trình trên đất. Bởi vì khi xem xét định giá bất động sản giá trị của công
trình là một bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị của bất động sản lúc nay
giá của bất động sản có thể coi như :
Giá bất động sản = giá đất + giá công trình
= Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời
Giá trị hiện tại
của công trình

=
Chi phí thay thế /
tái tạo công trình
-
Tổng giảm giá tích
luỹ công trình
Tổng giảm giá tích luỹ của công trình là: phần mất mát giá trị vì bất cứ
lý do gì tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công
trình so với giá thị trường của bất động sản vào thời điểm định giá.
Chúng ta sẽ nghiên cứu rõ hơn về tổng giảm giá tích luỹ trong phương
pháp định giá chi phí.
2.2.2. Chi phí cơ hội (sử dụng cao nhất tốt nhất)
Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản là việc sử dụng một cách
hợp pháp hợp lý của mảnh đất hoặc của bất động sản đã được cải thiện sự phù
hợp được thể hiện về mặt vật chất và khả thi về tài chính
Nó chịu sự tác động của các lực lượng kinh tế tham gia thị trường việc sử
dụng cao nhất tốt nhất đuợc coi là một nghiên cứu kinh tế. Là cơ sở xác định giá
trị thị trường và đây sẽ là giá cao nhất
Khi định giá đất ta phải coi mảnh đất là mảnh đất trống
Công trình coi như đã được cải thiện
Sử dụng cao nhất tốt nhất đòi hỏi trả lời các câu hỏi
+ Sử dụng mảnh đất vào việc gì
+ Loại xây dựng hoặc cải thiện gì nên được làm và làm khi nào
+ Các cải thiện hiện tại nên được giữ nguyên hay hay nên thay đổi để bất
động sản có giá trị hơn
+ Nếu có các thay đổi thì thay đổi như thế nào và khi nào
2.2.3. Những thay đổi của nền kinh tế
- Luật đất đai là một yếu tố tác động rất lớn đến định giá
- những biến đổi vô hình
- Biến đổi trong bản thân nền kinh tế

- Xu hướng quốc tế
- Ngoài ra những biến đổi về vật chất và tinh thần, tâm lý xã hội cũng
sẽ làm thay đổi giá trị bất động sản
Ví dụ như sự thay đổi trong xu hướng về nhà chung cư chịu sự tác động
của 4 nhân tố: xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường. Bốn nhân tố này sẽ tác
động đến giá trị của bất động sản là nhà chung cư
2.2.4. Sự thích hợp và đóng góp của bất động sản
Sự thích hợp: Giá trị của bất động sản được tạo ra duy trì đến khi các đặc tính
của bất động sản thích hợp với cầu thị trường phụ thuộc hai yếu tố
+ Sức ép của nền kinh tế tạo nên: - Phân vùng quy hoạch
- Thuế
- Quy định về xây dựng
+ Sở thích của chủ sở hữu để xác định sự thích hợp của bất động sản đó là xu
hướng tiêu dùng và thu nhập của chủ sở hữu
Các yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản bảo đảm tính cân đối
Giá trị của bất động sản duy trì bền vững khi các yếu tố đối ngược tác
động qua lại lẫn nhau đạt trạng thái cân bằng
Bất động sản = Đất + Công trình
Sự cân bằng kinh tế đạt được khi sự kết hợp giữa các cải thiện và đất đạt
tối ưu.
Khả năng cạnh tranh của bất động sản
Dựa trên hai khía cạnh là khả năng cạnh tranh sử dụng và và mối tương quan
với các bất động sản khác
+ Xem xét khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất để xét khả năng cạnh tranh sử
dụng
+ Xem xét giữa những người sử dụng, yếu tố cung cầu, cạnh tranh trong nội
bộ cung, cạnh tranh trong khu vực và ngoài khu vực, cạnh tranh trong phù hợp
thị hiếu người tiêu dùng.
2.2.7. Dự báo các lợi ích của bất động sản
Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị hiện tại của các lợi ích

tương lai mà bất động sản mang lại cho nguời tiêu dùng
Giá trị thị trường của bất động sản = FV (giá trị tương lai) do đó người
định giá cần phải dự báo các xu hướng lợi ích đó
2.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.3.1.Nguyên tắc nhất quán
Đòi hỏi định giá trên một cơ sở giá trị sử dụng duy nhất đối với một bất
động sản (Quy định pháp lý của việc sử dụng đất)
2.3.2. Nguyên tắc cân bằng
Giá trị thị trường của một bất động sản đạt ở mức tối đa khi sự kết hợp
giữa đất đai và công trình trên đất là tối ưu
2.3.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá bất động sản chỉ có hiệu lực vào một ngày cụ thể (Ngày yêu cầu
cung cấp định giá)
2.3.4. Nguyên tắc thay thế
Có thể thay thế sử dụng cho những bất động sản khác cho nên bất động
sản có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn
2.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Các bất động sản tương tự nhau cạnh tranh với nhau, sự cạnh tranh còn
được thể hiện giữa các lực lượng tham gia thị trường như cạnh tranh nội bộ
cung cầu
2.3.6. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể được đo bằng sự đóng góp của nó tới giá
trị toàn bộ bất động sản
2.3.7. Nguyên tắc thực tế
Dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng bất động sản những sử dụng này không
đuợc phép khác với quy hoạch
2.3.8. Nguyên tắc trình tự
Đòi hỏi thực tiễn định giá phải tuân thủ trình tự nhất định không bỏ xót
bước, không chồng chéo
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản

2.4.1. Các chính sách về luật pháp liên quan đến bất động sản và định giá bất
động sản
Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tác động
trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản
Luật đất đai 2003 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý trong cả nước. Do đó giá đất sẽ do uỷ ban nhân dân các tỉnh,
thànhphố trực thuộc Trung ương ban hành làm căn cứ tính thuế khi chuyển
quyền sử dụng, thế chấp, bảo hiểm…. Ngoài ra giá đất cũng được hình thành
dựa trên đấu giá quyền sử dụng đất để làm căn cứ tính thuế.
Nghị định 198 đã quy định những căn cứ và phương pháp xác định giá
đất sát giá thị trường. Đó sẽ là cơ sở và căn cứ cho hoạt động định giá. Tuy
nhiên việc ứng dụng các phương pháp và căn cứ này vào thực tế hoạt động sẽ
còn nhiều thách thức và trở ngại khác nhau.
2.4.2. Các chính sách về kinh tế và sự phát triển của nền kinh tế quốc dân
Trước khi chúng ta mở cửa hội nhập đón nhận nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa,có thể nói thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là
chưa có. Khi đó thì hoạt động định giá cũng chưa phát triển. Ở thời điểm đó
Nhà nước chưa công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản nhưng nó vẫn
tồn tại dưới hình thức không chính thức “ ngầm”.
Đầu thập niên 90 nền kinh tế nước ta chuyển mình mạnh mẽ sang nền
kinh tế thị trường. Điều đó đã tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế.
Nó kéo theo sự hình thành của hàng loạt thị trường mới trong đó có thị trường
bất động sản. Các giao dịch dân sự về bất động sản ngày càng tăng vì đất đai là
tư liệu không thể thay thế của qúa trình sản xuất.
Sự tăng trưởng kinh tế làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân tăng lên
(thu nhập tăng). Đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh. Các hoạt động liên quan đến bất động sản lúc này trở nên sôi nổi và hoạt
động định giá ngày càng trở nên quan trọng.
2.4.3. Vai trò chủ quan của người định giá
Bất động sản rất đa dạng nên nếu không phải là những nhà định giá

chuyên nghiệp thì họ sẽ gặp khó khăn với sự đa dạng này. Người định giá
chuyên nghiệp sẽ có những kiến thức đa dạng về bất động sản do đó họ sẽ đưa
ra được những căn cứ chính xác phục vụ cho công tác định giá.
Giá trị bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của
người định giá. Qúa trình thu thập và xử lý thông tin sẽ là khâu rất quan trọng
đối với hoạt động định giá. Chỉ có những nhà định giá chuyên nghiệp mới có
thể lượng hoá được những sự khác biệt giữa các vùng các địa phương và đâu là
những nhân tố của thị trường.
3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Phương pháp so sánh
3.1.1. Khái niệm của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương phap so sánh giá
bán rút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách
trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường
nhằm tìm ra các giá trị của nó từ các giao dịch trước đó
3.1.2. Cơ sở khoa học của phương pháp
Giá trị thị trường của của mỗi bất động sản là kết quả tổng hoà của giá
trị chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách