Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ.pdf

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
-oOo-



TRẦN MINH ðĂNG
TRẦN VĂN NGƯNG


XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC
YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC
TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ
CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN
ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU
THÀNH PHỐ CẦN THƠ


Luận văn tốt nghiệp
Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI





Cần Thơ, 2010

i
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN

BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI



Luận văn tốt nghiệp
Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI


XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC
YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC
TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ
CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN
ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU
THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Cán bộ hướng dẫn: Sinh Viên thực hiện:
Ts. Lê Tấn Lợi Trần Minh ðăng
MSSV: 4074896
Trần Văn Ngưng
MSSV: 4074917
Lớp: QLðð




Cần Thơ, 11/2010

ii
LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết
quả trình bày trong luận án là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ
công trình luận văn nào trước ñây.



Tác giả luận văn

Trần Văn Ngưng Trần Minh ðăng

iii
LỜI CẢM TẠ

Sau bốn năm ñược học tập và rèn luyện dưới mái trường ðại Học Cần Thơ, em
ñã ñược thầy cô truyền ñạt rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báo. ðây sẽ là
hành trang vô cùng quan trọng và sẽ gắn bó với em trong suốt quá trình công tác sau
này. ðể có ñược những kiến thức như vậy em xin chân thành gửi lời cảm ơn ñến:
Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc ñến thầy Lê Tấn Lợi thuộc Bộ Môn Tài Nguyên
ðất ðai, Khoa Môi Trường và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ
ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Anh Thiện thuộc Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi Trường Và Tài
Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình
hoàn thiện luận văn tốt nghiệp
Các bạn lớp Quản Lý ðất ðai 33 ñã luôn bên em, giúp ñỡ em trong thời gian
vừa qua.
Lời cuối em xin chúc toàn thể quý thầy, cô Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai ñược
dồi dào sức khỏe, thành công trong công tác giảng dạy và truyền ñạt kiến thức cho
thế hệ tiếp sau chúng em.

Xin chân thành biết ơn.
Sinh viên thực hiện
Trần Văn Ngưng Trần Minh ðăng

iv


TRƯỜG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
……



 



……

XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN

Xác nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng

ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất ñai làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất
trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ”
Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh
ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài
Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường
ðại Học Cần Thơ.
Từ ngày: 09/08/ 2010 ñến ngày 10/11/ 2010.
Nhận xét của bộ môn:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày ….. tháng …. Năm 2010






v



TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI

……



 



……
Chứng nhận báo cáo luận văn tốt nghiệp với ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ
ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng
ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần
Thơ”.
Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh
ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất
ðai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường ðại Học Cần Thơ.
Từ ngày 09 tháng 08 năm 2010 ñến ngày 10 tháng 11 năm 2010.

Cần Thơ, ngày tháng năm 2010
Cán bộ hướng dẫn




……………………………..

vi





TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
……



 



……

Hội ñồng báo cáo luận văn tốt nghiệp chứng nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức
ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử
dụng ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP

Cần Thơ”
Do sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần
Minh ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài
Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & TNTN - Trường ðại Học Cần Thơ. Thực
hiện từ ngày 09/08/2010 ñến ngày 10/11/2010, kính trình hội ñồng xem xét.
Báo cáo luận văn tốt nghiệp ñược hội ñồng ñánh giá mức:…………
Ý kiến của hội ñồng:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày ….. tháng …. Năm
Chủ Tịch Hội ðồng



vii

LỊCH SỬ CÁ NHÂN



 Sinh viên: Trần Văn Ngưng
- Năm sinh: 1987
- Nơi sinh: Xã Trần Phán, Huyện ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau
- Họ tên cha: Trần Văn Nhịnh

- Họ tên mẹ: Huỳnh Thị Anh
- Quê quán: Huyện ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau
- Quá trình học tập:
+ Năm 2007, thi ñỗ tú tài tại hội ñồng thi trường THPT ðầm Dơi, Huyện
ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau.
+ Năm 2007, thi ñỗ vào trường ðại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và
Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quản Lý ðất ðai


 Sinh viên: Trần Minh ðăng
- Ngày 29 tháng 06 năm 1988
- Nơi sinh: Xã Thạnh Thắng, Huyện Thốt Nốt, Tỉnh Cần Thơ
- Họ tên cha: Trần Linh Thiêng
- Họ tên mẹ: Trần Thị Quế
- Quê quán: Huyện Thị Anh, Tỉnh Thái Bình
- Quá trình học tập:
+ Năm 2006, thi ñỗ tú tài tại hội ñồng thi trường THPT Nguyễn Văn Thoại,
Huyện Thoại Sơn, Tỉnh An Giang
+ Năm 2007, thi ñỗ vào trường ðại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và
Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quản Lý ðất ðai


viii
TÓM LƯỢC

ðề tài ñược thực hiện nhằm mục ñích khảo sát ý kiến của người dân về mức ñộ
ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất trên
ñịa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ. Qua ñiều tra trực tiếp người dân bằng
phỏng vấn và khảo sát ghi nhận thực tế thu ñược kết quả : Có Tám yếu tố chính ảnh
hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều cụ như sau: Vị Trí, ðiều Kiện Sinh

Lợi, Cơ Sở Hạ Tầng Kỹ Thuật, Cơ Sở Hạ Tầng Xã Hội, Loại ðô Thị, Môi Trường,
An Ninh Xã Hội. Trong Tám yếu tố ñó thì yếu tố Vị Trí ñược người dân trong
quận ñánh giá có mức ñộ ảnh hưởng cao nhất từ 29.69% - 43.13% và yếu tố An
Ninh Xã Hội ñược ñánh giá có mức ñộ phần trăm thấp nhất từ 0.13% - 1.81% lên
giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều. Thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn
Quận ñã góp phần làm cho giá ñất của quận Ninh Kiều cao hơn những Quận khác.
Các con ñường Hai Bà Trưng, ðại lộ Hòa Bình có giá trị sử dụng ñất lớn nhất, kế
ñến là ñường 30/4, Nguyễn Trãi, Trần Hưng ðạo, Lý Tự Trọng, Trần Văn Khéo,
Hùng Vương, 3/2, Mậu Thân, Nguyễn Văn Cừ, CMT8, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh,
Châu Văn Liêm, Trần Phú, Lê Thánh Tôn, Trần Việt Châu, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn
Việt Hồng. Các con hẻm giá trị sử dụng ñất thấp hơn nhiều so với vị trí mặt tiền.

ix
MỤC LỤC

Trang phụ bìa.............................................................................................................i
Lời cam ñoan .............................................................................................................ii
Cảm tạ........................................................................................................................iii
Duyệt bộ môn.............................................................................................................iv
Tóm lược....................................................................................................................viii
Mục lục......................................................................................................................ix
Danh sách ký hiệu, chữ viết tắt...................................................................................xi
Danh sách hình...........................................................................................................xii
Danh sách bảng..........................................................................................................xii
MỞ ðẦU ........................................................................................................................1

Chương 1 - LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU..........................................................................2
1.1. ðẤT ðAI..............................................................................................2
1.1.1 ðịnh nghĩa.......................................................................................2
1.1.2 Vai trò của ñất ñai ...........................................................................2
1.2. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT............................................2
1.2.1 Khái niệm thị trường........................................................................2
1.2.2 Khái niệm thị trường bất ñộng sản ..................................................3

1.2.3 Chức năng của thị trường bất ñộng sản ............................................3
1.2.4 Vai trò của thị trường bất ñộng sản ..................................................3
1.3. CUNG CẦU VỀ NHÀ ðẤT .................................................................3
1.3.1 Cầu về nhà ñất.................................................................................3
1.3.2 Cung về nhà ñất...............................................................................4
1.3.3 Quan hệ cung cầu ............................................................................4
1.4. GIÁ ðẤT ..............................................................................................5
1.4.1 Khái niệm giá ñất.............................................................................5
1.4.2 ðịnh nghĩa về giá trị thị trường........................................................5
1.4.3 Khái niệm ñịnh giá, ñịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá ñất....................6
1.4.4 Phương pháp xác ñịnh giá ñất..........................................................6
1.4.5 ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất.......................7
1.5. THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT Ở VIỆT NAM..........................................7
1.5.1 Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam ............................................7
1.5.2 Thị trường nhà ñất ðBSCL và Cần Thơ hiện nay.............................10
1.5.3 Thị trường nhà ñất quận Ninh Kiều..................................................11
1.6. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ NHÀ ðẤT..........................12
1.6.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ................................................................12
1.6.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ..................................................................13
1.7. ðẶC ðIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU .....................................................13
1.7.1 Vị trí ñịa lý quận Ninh Kiều.............................................................13
1.7.2 ðặc ñiểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều..........................................15
Chương 2 - PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................16
2.1 PHƯƠNG TIỆN .................................................................................16
2.1.1 ðịa ñiểm thực hiện ñề tài.................................................................16
2.1.2 Thời ñiểm thực hiện.........................................................................16
2.1.3 Tài liệu............................................................................................16
2.2. PHƯƠNG PHÁP.................................................................................16
2.2.1 Cách thực hiện.................................................................................16

x
2.2.2 Các bước thực hiện..........................................................................17
Chương 3 - KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN....................................................................19
3.1. TÌNH HÌNH BIẾN ðỘNG NHÀ ðẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU ....19
3.1.1 Hiện trạng sử dụng ñất.....................................................................19
3.1.2 ðánh giá sự biến ñộng giá ñất ở quận Ninh Kiều .............................20
3.2. MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU .......................................23
3.2.1 Yếu tố vị trí .....................................................................................23
3.2.2 Yếu tố loại ñô thị.............................................................................25
3.2.3 Yếu tố ñiều kiện sinh lợi..................................................................26
3.2.4 Yếu tố hình thể lô ñất.......................................................................27
3.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật...........................................................28
3.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội..............................................................30
3.2.7 Yếu tố môi trường ...........................................................................31
3.2.8 Yếu tố an ninh xã hội.......................................................................33
3.2.9 Nhóm các yếu tố khác......................................................................34
3.2.10 ðánh giá mức ñộ quan trọng của yếu tố tác ñộng ñến giá ñất
.........36

3.3.. THỰC TRẠNG CÁC TUYẾN ðƯỜNG TRÊN ðỊA BÀN QUẬN
NINH KIỀU..................................................................................................36
3.3.1 Khái quát chung về thực trạng trên quận Ninh Kiều.........................36
3.3.2. Thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều.............37
3.3.3 ðánh giá so sánh giá trị sử dụng ñất giữa các con ñường của Quận
Ninh Kiều.................................................................................................46
Chương 4 - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................50
4.1 Kết luận.............................................................................................50
4.2 Kiến nghị...........................................................................................50

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................51
PHỤ LỤC






















xi

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt Ý nghĩa
3/2(1) ðường 3 tháng 2 (Mậu Thân – Trần Ngọc Quế)

3/2(2) ðường 3 tháng 2 (Trần Ngọc Quế - ñường 30 tháng 4)
30/4(1) ðường 30 tháng 4 (ðại lộ Hòa Bình – Trần Ngọc Quế)
30/4(2) ðường 30 tháng 4 (Trần Ngọc Quế - ñường 3 tháng 2)
BðS Bất ñộng sản
CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (thuộc Tập ñoàn Tư vấn Bất ñộng sản
Quốc tế - CBRE)
CDM Cơ chế phát triển sạch (Clean Development Mechanism)
CMT8 Cách mạng tháng 8
ðBSCL ðồng bằng sông cửu long
FDI (Foreign Direct Investment) Vốn ñầu tư trực tiếp nước ngoài
HTKT Hạ tầng kỹ thuật
HTXH Hạ tầng xã hội
IVSC Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm ñịnh giá Quốc tế (International Council
Valuation Standards)
JIRCAS Trung tâm Quốc Tế Nghiên cứu Nông nghiệp Nhật Bản (Japan
International Research Center for Agricultural Sciences)
LHQ Liên hiệp quốc
Nð-CP Nghị ñịnh chính phủ
PIT Thuế thu nhập cá nhân
PNTR (Permanent Normal Trade Relations) Quy chế thương mại bình thường
vĩnh viễn
Qð Quyết ñịnh
Mậu Thân(1) Mậu Thân (ñường 30 tháng 4 – Huỳnh Thúc Kháng)
Mậu Thân(2) Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng – Nguyễn Văn Cừ)
THCS Trung học cơ sở
TNTN Tài nguyên môi trường
TP Thành phố
TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
UBND Ủy ban nhân dân
VACB Vườn - ao - chuồng - biogas

VAT (Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng
VND Việt Nam ðồng
WTO (World Trade Organization) Tổ chức thương mại thế giới






xii
DANH SÁCH BẢNG

Bảng Tựa bảng Trang
1 Tình hình sử dụng các loại ñất ở quận Ninh Kiều năm 2009 19
2 Giá ñất một số tuyến ñường chính trong quận Ninh Kiều 21
3 Bảng so sánh giá ñất ở một số tuyến giao thông chính của
UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ñịa
bàn quận Ninh Kiều
22
4
Bảng thống kê mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng ñến
giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều
24
5 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Cái Khế 38
6 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Hòa 39
7 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Thới Bình 40
8 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Nghiệp 40
9 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Cư 41
10 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Hội 42
11 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Tân An 43

12 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Lạc 44
Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Phú 44
13 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Xuân Khánh 45
14 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Hưng Lợi 46
15 Tổng hợp các con ñường có hiện trạng cao ở mỗi phường trên
quận Ninh Kiều
48

DANH SÁCH BIỂU ðỒ VÀ HÌNH

Biểu ñồ Tên biểu ñồ Trang
1
Bản ñồ hành chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

14
2 Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố vị trí lên giá nhà ñất qua các
phường của quận Ninh Kiều
25
3 Mức ñộ ảnh hưởng của loại ñô thị lên giá nhà ñất qua các phường
của quận Ninh Kiều
26
4 Mức ñộ ảnh hưởng của ñiều kiện sinh lợi lên giá nhà ñất qua các
phường của quận Ninh Kiều
27
5 Mức ñộ ảnh hưởng của hình thể lô ñất lên giá nhà ñất qua các
phường của quận Ninh Kiều
28
6 Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng kỹ thuật lên giá nhà ñất qua
các phường của quận Ninh Kiều
29

7 Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xã hội lên giá nhà ñất qua
các phường của quận Ninh Kiều
30
8 Mức ñộ ảnh hưởng của môi trường lên giá nhà ñất qua các phường
của quận Ninh Kiều
32
9 Mức ñộ ảnh hưởng của an ninh xã hội lên giá nhà ñất qua các
phường của quận Ninh Kiều
33
10 Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố khác lên giá nhà ñất qua các phường
của quận Ninh Kiều
34

- 1 -
MỞ ðẦU
ðất ñai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi con người tác ñộng vào nó, ñầu tư
cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của ñất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại
nguồn lợi to lớn cho con người. Khi hoạt ñộng của con người trong sử dụng ñất ñai
ngày càng tăng thì giá trị ñất ngày ñược nâng cao và việc trao ñổi mua bán ñất diễn ra
ngày một nhiều và ña dạng hơn làm cho thị trường nhà ñất ở nước ta ngày càng sôi
ñộng và giá nhà ñất luôn biến ñộng qua các năm.
Quận Ninh Kiều là quận trung tâm của thành phố Cần Thơ có cơ sở vật chất hạ tầng
khá hoàn chỉnh từ khi Cần Thơ trở thành ñô thị loại II vào năm 2004 và năm 2009 trở thành
ñô thị loại I trực thuộc trung ương. Tuy nhiên thị trường nhà ñất còn khá non trẻ không thể
phản ứng một cách kịp thời sự biến ñộng của thị trường nhà ñất của cả nước như TP Hồ Chí
Minh, Hà Nội.
Sự chênh lệch giữa giá ñất nhà nước và giá ñất thực tế ngoài thị trường ở quận Ninh Kiều
khá cao. Giá nhà ñất thị trường cao hơn giá nhà ñất nhà nước bởi nhiều sự tác ñộng của yếu
tố vị trí, ñiều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô ñất, loại ñô thị,…..nơi mà khu ñất tọa
lạc. ðứng trước thực trạng này ñòi hỏi phải có một ñề tài nghiên cứu tìm hiểu mức ñộ tác

ñộng của các yếu tố làm ảnh hưởng ñến giá nhà ñất của Quận Ninh Kiều, ñể có những giải
pháp kịp thời giúp cho người mua người bán ñánh giá ñúng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn
quận Ninh Kiều.
Từ những vấn ñề trên ñề tài “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác
ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên
ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ” nhằm tập trung vào các mục tiêu cụ thể sau:
- Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất ở quận Ninh
Kiều.
- ðánh giá thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều.









- 2 -
CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

1.1. ðẤT ðAI
1.1.1. ðịnh nghĩa
Theo Lê Quang Trí (2001), “ñất ñai là một thực thể tự nhiên dưới ñặc tính
không gian và ñịa hình” và thường ñược kết hợp với một giá trị kinh tế ñược diễn tả
dưới dạng giá ñất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan ñiểm tổng hợp
và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một
thực thể tự nhiên.
Theo ðoàn Văn Trường, Ngô Trí Long (1997), ñất ñai là thiết yếu ñối với cuộc
sống và sự sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó làm cho ñất ñai trở thành

trung tâm chú ý của các nhà luật sư, ñịa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế. Vì mỗi
ñiều lệ này ñều liên quan tới ñất ñai và việc sử dụng ñất, nên các xã hội, các nước và
cả thế giới ñều bị tác ñộng.
Và theo luật ñất ñai (2003), “ðất là tài sản quốc gia là tư liệu sản xuất chủ yếu,
là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng là sản phẩm lao ñộng. ðất còn là vật mang của
các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, ñất là mặt bằng ñể phát triển nền
kinh tế quốc dân”.
1.1.2. Vai trò của ñất ñai
Theo Nguyễn Phú Cường (2002), ñất ñai có hai vai trò chính sau:
- Về mặt kinh tế: có thể khẳng ñịnh rằng ñất ñai là một tư liệu không gì khẳng
ñịnh ñược và sản xuất không giới hạn. ðất ñai khác mọi tư liệu sản xuất khác ở chổ,
ñất ñai ñược tồn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất ñi. Trong khi các tư liệu
sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian và ñược loại bỏ khi có một loại tư liệu sản
xuất khác tiến bộ hơn. Còn ñất ñai ñược luân chuyển từ ñời này sang ñời khác. ðất ñai
là ñịa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chổ ñứng cho nhân dân cho
nhà máy. Nói chung, ñất ñai là cơ sở vật chất ñể thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất
cả ngành kinh tế ñều cần ñến ñất ñai, ñặc biệt ñối với lĩnh vực nông nghiệp thì ñất ñai
là tư liệu không thể thiếu ñược.
- Về mặt chính trị: ðất ñai là nơi trú ngụ của cả cộng ñồng dân tộc. Vì thế ñể
giữ gìn ñất ñai, bảo vệ lãnh thổ, dân tộc ta ñã trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến
ñấu kiên cường ñể bảo vệ lãnh thổ ñộc lập dân tộc, bảo vệ chủ quyền quốc gia gắn
liền với ñất ñai, lãnh thổ là dấu hiệu ñể xác ñịnh sự tồn tại của quốc gia.
Trong ñời sống chính trị của một ñất nước, ñất giữ vai trò cực kì quan trọng, là
nguyên nhân cơ bản ñể diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai
cấp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu là những người có ñất và người không có ñất.
Như vậy qua một số phân tích trên, vai trò của ñất ñai về phương diện chính trị cũng
ñược khẳng ñịnh rõ thêm.
1.2. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT
1.2.1. Khái niệm thị trường
- 3 -

Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ,
tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo,
vừa có yếu tố thực.
Thị trường là hệ thống mà trong ñó các hàng hóa và dịch vụ ñược mua bán giữa
người mua và người bán thông qua một cơ chế giá cả không có sự hạn chế quá mức.
Mỗi bên sẽ ñáp lại mối quan hệ cung cầu và quan hệ giá cả hoặc hữu ích khác của
hàng hóa hoặc dịch vụ, các nhu cầu và mong muốn cá nhân của họ (ðoàn Văn
Trường, 2007)
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm ñịnh giá Quốc tế (IVSC) thị trường là một môi
trường trong ñó hàng hóa, dịch vụ trao ñổi, kinh doanh giữa người mua, người bán
tiến hành các hoạt ñộng của họ một cách tự nguyện và không bị hạn chế gì.
1.2.2. Khái niệm thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất ñộng sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan ñến
bất ñộng sản như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở
ñó vai trò quản lý nhà nước có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị trường bất ñộng sản (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây
Dựng, 2007)
1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán ñến với nhau
- Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;
- Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển bất ñộng sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Cục Quản lý
nhà- Bộ Xây Dựng, 2007)
1.2.4. Vai trò của thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả ñất ñai – tài
nguyên thiên nhiên tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát

triển bất ñộng sản;
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoáng, thị
trường hàng hóa, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở (Cục
Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007).
1.3. CUNG CẦU VỀ NHÀ ðẤT
1.3.1. Cầu về nhà ñất


 Khái niệm Cầu
- 4 -
Cầu về nhà ñất là khối lượng về nhà ñất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược khối lượng nhà ñất ñó trên thị trường.
Cầu về nhà ñất xuất hiện trên cơ sở hội tụ của các ñiều kiện:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà ñất nào ñó mà nhu cầu
ñó không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
- Phải có sự hoạt ñộng của thị trường ñể nhu cầu có khả năng thanh toán mới
có ñiều kiện gặp ñược cung và cầu trở thành cầu xuất hiện trên thị trường (Lê Quang
Trí, 2001).


 Các nhân tố ảnh hưởng ñến Cầu
Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân tố ảnh hưởng ñến cầu nhà ñất bao gồm: sự
tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển, sự thay ñổi về tính chất và mục ñích sử
dụng ñất ñai, ñô thị hóa và quá trình phát triển ñô thị, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát
triển và hoàn thiện của hệ thống, kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ, sự
tác ñộng của việc làm và thu nhập ñến cầu nhà ñất, chính sách cung tiền tệ cũng có tác
ñộng ñáng kể ñến cầu về nhà ñất.
1.3.2. Cung về nhà ñất



 Khái niệm Cung
Cung mục ñích trên thị trường là một khối lượng nhà ñất sẵn sàng ñưa ra trao
ñổi trên thị trường tại một thời ñiểm nào ñó với một mức giá giới hạn nhất ñịnh.
Cung nhà ñất là cung về một loại hàng hóa ñặc biệt, nó có những ñặc ñiểm rất
ñặc thù so với các hàng hóa thông thường khác (Lê Quang Trí, 2001).


 Các nhân tố ảnh hưởng ñến Cung
Quỹ ñất ñai trong quy hoạch của Chính phủ.
Khi có Quyết ñịnh của Chính phủ về chuyển mục ñích sử dụng thì chính mảnh
ñất ñó sẽ ngay lập tức làm tăng cung ñất ở và cũng ñồng nghĩa với tăng cung về nhà ở.
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng:
Mức ñộ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác ñộng rất lớn ñến cung về nhà ñất.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay ñổi công dụng và giá trị của nhà ñất hiện có.
Các yếu tố ñầu vào và chi phí phát triển nhà ở:
Các ñiều kiện ñặc thù về ñịa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải ñược thiết kế,
xây dựng với kỹ thuật ñặc biệt và nguyên liệu chuyên dùng nên cung nhà ở cũng phụ
thuộc vào công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
Chính sách và pháp luật nhà nước:
Có tác ñộng hữu hiệu nhất ñến việc ñiều chỉnh, thay ñổi trạng thái về các quan
hệ cung cầu về nhà ñất (Lê Quang Trí, 2001).
1.3.3. Quan hệ Cung Cầu
- 5 -
Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời ñiểm nào và chúng ta có giá cân bằng.
Nếu các yếu tố khác không ñổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ
làm cho giá tăng lên. Do ñó, trong thị trường cạnh tranh thì giá cả ñiều tiết lượng cung
và cầu.
Tuy nhiên, sự thay ñổi của giá nhiều hay ít do thay ñổi lượng cung và cầu còn
phụ thuộc vào ñộ co giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự

thay ñổi trong lượng cầu cũng chỉ sẽ làm cho giá thay ñổi rất nhỏ và cân bằng có thể
nhanh chóng ñạt ñược bởi sự gia tăng, mở rộng của cung. Ngược lại, cung ít co giãn
ñối với giá thì một sự thay ñổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay ñổi mạnh và
cân bằng không thể ñạt một cách nhanh chóng, bởi vì việc tăng lên của cung không
theo kịp với cầu.
Ngoài yếu tố về giá, cung nhà ñất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác
như: quỹ ñất ñai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu
tố ñầu tư vào của phát triển nhà, chính sách và pháp luật. Còn cầu tài sản nhà ñất chịu
ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, nhu cầu phát triển, sự thay ñổi
về tính chất và mục ñích sử dụng ñất ñai, sự thay ñổi của thu nhập và việc làm, quá
trình ñô thị hóa, những chính sách của Chính phủ. Sự thay ñổi của bất cứ yếu tố nào
trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng ñến lượng cung hoặc lượng cầu, làm
cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường tài sản nhà ñất sẽ thay ñổi.
Khi giá nhà ñất tăng, nhiều người sẽ trì hoãn việc mua của mình, do vậy cầu
giảm mạnh. Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng
ñược nữa và cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy, ñộ co giãn ñối
với giá của cầu nhà ñất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. ðộ co giãn của cầu theo
giá và theo thu nhập cũng còn tùy thuộc vào nơi ở các nhóm dân cư và ñiều này sẽ có
ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu và giá cả cân bằng tại những thời ñiểm khác nhau
(Lê Tấn Lợi, 1999).
1.4. GIÁ ðẤT
1.4.1. Khái niệm giá ñất
Theo Lê Quang Trí, 2001. Giá tài sản nhà ñất có thể ñược xác ñịnh là “số tiền
có thể nhận ñược từ một người hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một tài sản
nhà ñất nào ñó, khi tài sản này ñược ñưa ra”.
Giá cả là giá bán có thể thực hiện ñược tốt nhất của một tài sản.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thỏa thuận
giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm nhất ñịnh.
ðể nghiên cứu một cách ñầy ñủ giá cả hàng hóa trong thị trường thì cần thiết
phải xem xét ñến hành vi của người tiêu dùng .

1.4.2. ðịnh nghĩa về giá trị thị trường
“Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một tài sản có thể trao ñổi ñược
vào ngày thẩm ñịnh giá giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là
người mua, sẵn sàng mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch ñủ dài, sau quá
trình tiếp thị công khai mà tại ñó bên bán và bên mua ñều hành ñộng một cách tự
- 6 -
nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao ñổi một cách khách quan
và ñộc lập” (ðoàn Văn Trường, 2007).
1.4.3. Khái niệm ñịnh giá, ñịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá ñất.


ðịnh giá
Theo Vũ Thị Ngọc Lan, 2007. ðịnh giá là loại hoạt ñộng chuyên môn vừa
mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt ñộng ñịnh giá
hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. ðịnh giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
- ðịnh giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá là môn khoa học về ước tính giá trị cho một mục ñích cụ thể của một
tài sản cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài
sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại ñầu tư lựa chọn.


 ðịnh giá bất ñộng sản
ðịnh giá bất ñộng sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. ðịnh giá bất
ñộng sản thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất, thì
cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn ñộc lập nhau, vì bất ñộng sản là một
ñơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục ñích sử

dụng. Hơn nữa do bất ñộng sản là một tài sản không di dời ñược nên giá trị bất ñộng
sản luôn luôn chịu sự tác ñộng bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức ñộ ảnh
hưởng của mỗi yếu tố ñến giá trị của bất ñộng sản là không giống nhau, chúng tùy
thuộc vào từng loại bất ñộng sản, từng vị trí của bất ñộng sản. Vì vậy, việc xác ñịnh
các quyền ñối với bất ñộng sản, những yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng chúng ñến giá trị
của bất ñộng sản là rất khó khăn, phức tạp và ñó cũng chính là công việc của người
ñịnh giá cần giải quyết (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007).
 ðịnh giá ñất
ðịnh giá ñất là sự ước tính về giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc
biệt. Giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác
ñộng bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về
mặt giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường (Vũ
Thị Ngọc Lan, 2007)
1.4.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất
Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP có các
phương pháp ñịnh giá ñất sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại
- 7 -
ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh
giá.
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài
sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng

giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất).
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng
ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra
khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản.
1.4.5. ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất
Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP
- Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị
trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với
loại ñất cần ñịnh giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân
tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường.
- Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược
các khoản thu nhập mang lại từ ñất.
- Phương pháp chiết trừ ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài
sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các
thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu
thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với
thửa ñất cần xác ñịnh giá.
- Phương pháp thặng dư ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất
trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng
ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tương tự trên thị trường
ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu ñã thu thập, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác ñịnh giá ñất quy
ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP này ñể ñịnh giá ñất tại ñịa phương. Trường
hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác ñịnh giá ñất ñể ñịnh mức giá ñất
cụ thể.
1.5. THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT Ở VIỆT NAM

1.5.1. Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam
- 8 -
Theo Lê Quang Trí (2001) quá trình trao ñổi chuyển nhượng mua bán ñất ñai
ñã xảy ra từ rất lâu ở Việt Nam. Các quy ñịnh về vấn ñề này cũng khác nhau, tùy vùng
và tính lịch sử của vùng ñó. Sau năm 1975, vấn ñề mua bán ñất ñai ở miền Nam vẫn
tiếp tục với tốc ñộ chậm do nhu cầu về ñất ở của dân chúng, về nhà ở sau chiến tranh.
Tất cả sự mua bán này ñều mang tính tự phát và dựa trên sự thỏa thuận giữa người
mua và người bán mà không có một tư cách pháp nhân nào quy ñịnh. Sau ñó một số
nơi phường, xã ñã có xác nhận trong mua bán này. Tuy nhiên, vấn ñề này chưa có một
quy ñịnh chính thức chung nào trong cả nước. ðến năm 1993, Luật ñất ñai ra ñời cho
ñược cơ sở xác ñịnh tính sở hữu của ñất ñai (sở hữu toàn dân). Tuy nhiên, vẫn chưa
ñáp ứng ñược nhu cầu về ñất và nhà ở của người dân, ñặt biệt là vấn ñề mua bán, trao
ñổi nên Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998, Pháp lệnh về nhà ở
năm 1991 và các Nghị ñịnh, Thông tư, Quyết ñịnh của Thủ tướng Chính phủ về cụ thể
hóa Luật ñất ñai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và
hoạt ñộng sản xuất kinh doanh nhà ñất. Từ ñó, bước ñầu ñã hình thành nên thị trường
nhà ñất ở nước ta.
Từ ñầu thập kỷ 2000 trở lại ñây, diễn biến thị trường bất ñộng sản của Việt
Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm ñầu từ năm 2001 ñến năm 2003 giá bất ñộng
sản bùng nổ thì bắt ñầu từ cuối năm 2003 ñến cuối năm 2006 thị trường bất ñộng sản
chuyển sang giai ñoạn hạ nhiệt, bước ñầu sang năm 2007 thị trường nhà ñất bắt ñầu
tăng giá ñột ngột ñến cuối năm thì tiếp tục hạ nhiệt, cụ thể như sau:


Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà ñất bắt ñầu biến ñộng,
tiếp ñó giá cả tăng nhanh liên tục và ñạt ñỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo
nhiều chuyên gia nhận ñịnh, giá bất ñộng sản của Việt Nam giai ñoạn này ñang ở mức
ñắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát
triển. ðánh giá một số nguyên nhân dẫn ñến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất

ñộng sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về ñất ñai phục
vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự
ñầu cơ trong kinh doanh nhà ñất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về
ñất ñai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của ñất; và cuối cùng
là do thiếu các thông tin về giá nhà ñất (
Civillawinfor,
2007)


Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản ñóng băng (2003-cuối năm 2006)
Từ cuối năm 2003 ñến cuối năm 2006 thị trường bất ñộng sản ở nước ta diến ra
trầm lắng, “ñóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất ñộng sản năm sau
lạnh hơn năm trước. Theo số lượng thống kê: năm 2003 giao dịch ñịa ốc thành công
giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% (
Civillawinfor
, 2007)


Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản sốt giá suốt năm 2007.
Thị trường bất ñộng sản năm 2007 diễn biến không theo bất cứ quy luật nào.
ðiển hình nhất là TP HCM, chỉ trong vòng 12 tháng có ñến 3 lần lên cơn sốt giá. Các
chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ñất năm 2007 là một năm ñầy biến ñộng do nhiều
nguyên nhân: Việt Nam gia nhập WTO; Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam; Hội
nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút vốn ñầu tư trực tiếp
- 9 -
nước ngoài (FDI) của Việt Nam năm 2007 là rất lớn; rồi thị trường chứng khoán nở
rộ, ñem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà ñầu tư và ñã không ít nhà ñầu tư chuyển
sang ñầu cơ nhà ñất; Các chính sách “mở” cho phép Việt kiều và người nước ngoài
mua nhà tại Việt Nam (ðại Học Kinh Tế Quốc Dân, 2007)



 Giai ñoạn ñầu năm 2008 ñến 2009
Trong năm 2008, giá nhà ñất bắt ñầu sụt giảm từ ñầu năm và giảm mạnh nhất
là vào khoảng quý 4 của năm. Bước sang năm 2009, Theo Marc Townsend (2009),
cho rằng, năm 2009 nhiều bộ luật và quy ñịnh sẽ có hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập
cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường
bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài; tăng lệ phí trước bạ ô tô và chuyển nhượng bất
ñộng sản; tăng mức lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt ñầu cho
vay bất ñộng sản … sẽ khiến tình hình thị trường bất ñộng sản trong nước có nhiều
thay ñổi khó dự ñoán.
Theo nhận ñịnh của Giám ñốc ñiều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
(thuộc Tập ñoàn Tư vấn Bất ñộng sản Quốc tế - CBRE) thị trường bất ñộng sản của
Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 - 6 năm)
. Mặc dù niềm tin vào thị trường bất ñộng sản toàn cầu và Việt Nam bị lung lay trong
năm 2008, nhưng vẫn có niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của
Việt Nam, sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn.


 Giai ñoạn ñầu năm 2010 ñến nay
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất ñộng sản năm 2010 tiếp tục
ñà hồi phục nhanh, nhưng vẫn phát triển thiếu ổn ñịnh, không bền vững.
Bước vào năm 2010, thị trường bất ñộng sản vẫn giữ ñược ñà phục hồi của năm 2009
cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng kinh tế thế giới bắt ñầu từ giữa năm 2007. Các doanh nghiệp kinh doanh
bất ñộng sản ñã bớt khó khăn so với năm 2008.
ðặc biệt, tại Hà Nội có thời ñiểm còn xảy ra những “cơn sốt” ngắn, nhất là với phân
khúc thị trường nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ và có tính thanh khoản cao. Cơ cấu
hàng hoá của thị trường BðS ñã có sự thay ñổi, các nhà ñầu tư ñã chuyển hướng ñầu
tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ ñể ñáp ứng
nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn ñầu tư.

Việc huy ñộng vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu ñô thị
mới còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho xã hội. Hiện tượng ñầu cơ, kích giá,
tâm lý mua bán theo "tin ñồn", "tâm lý ñám ñông" còn diễn ra phổ biến. Các vi phạm
như chủ ñầu tư giao nhà chậm so với tiến ñộ, chất lượng không ñảm bảo như thỏa
thuận ban ñầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp ñồng.
Hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất ñộng sản còn nhiều bất cập; hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất ñộng sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất (ðăng
Khoa, 2010)
Trong năm 2010, nguồn cung BðS vẫn tiếp tục tăng và nhu cầu mua nhà ñất của
người dân vẫn rất lớn. Thế nhưng, người có tiền và có nhu cầu dường như chưa sẵn
- 10 -
sàng cho việc ñầu tư vào mua BðS, ngay cả khi họ có rất nhiều cơ hội và ñiều kiện
chọn hàng.
Nhiều chuyên gia BðS nhận ñịnh, thị trường BðS năm 2010 sẽ là cuộc giằng co quyết
liệt giữa một bên là các chủ ñầu tư, các ñại diện bán hàng và một bên là người mua
hàng. Nguyên nhân của tình trạng này chính là yếu tố tâm lý của nhà ñầu tư chưa sẵn
sàng và họ ñang chờ ñợi một sự thay ñổi nào ñó ñể tiếp tục nhập cuộc.
Theo Ông John Gallander, Giám ñốc chi nhánh Kninght Frank Việt Nam, công ty tư
vấn và ñịnh giá BðS uy tín hàng ñầu thế giới của Anh quốc cho rằng: xu hướng tăng
lãi suất ngân hàng tại Việt Nam dẫn ñến nguồn cung BðS và nhu cầu người mua bị
ảnh hưởng (Trọng Tuyến, 2010).
Tất cả những vấn ñề trên ñã làm cho thị trường BðS Việt Nam thiếu ổn ñịnh,
không bền vững mặc dù ñang trên ñà phục hồi.
1.5.2. Thị trường nhà ñất ở ðồng Bằng Sông Cửu Long và Cần Thơ hiện nay.
Chỉ sau thời gian ngắn khi cầu Cần Thơ khánh thành và ñưa vào sử dụng, giá ñất
ở các tỉnh trong khu vực lân cận bỗng dưng tăng bất thường. Theo giới kinh doanh
nhà ñất, nguyên nhân thị trường bất ñộng sản ở khu vực này sau một thời gian dài yên
ắng, nay bỗng dưng sôi ñộng là do “ăn theo” cầu Cần Thơ.
Nếu như trước ñây, giá ñất ruộng tại Vĩnh Long chỉ khoảng 21 triệu ñồng/công
(1.000m

2
), ñất vườn cao nhất là 45 triệu ñồng/công mà chẳng ai mua, thì nay giá ñất ở
ñây ñã tăng gấp 7 ñến 10 lần, 1 công ñất ruộng ñược bán với giá khoảng 220 triệu
ñồng.
Riêng tại thành phố Cần Thơ, giới kinh doanh bất ñộng sản tại ñây ñang rất kỳ vọng
sau khi cầu Cần Thơ khánh thành sẽ “hâm nóng” thị trường bất ñộng sản tại khu Nam
Cần Thơ và trung tâm thành phố. Và sau gần hai tháng thì những kỳ vọng ấy ñã bắt
ñầu thành hiện thực.
Theo thống kê của một số công ty kinh doanh, môi giới bất ñộng sản ở khu vực Nam
Cần Thơ, trước thời ñiểm khánh thành cầu Cần Thơ khoảng 4-5 tháng, nhu cầu mua
nhà, ñất ở khu Nam Cần Thơ diễn ra rất nhộn nhịp, nhất là ñất phân lô ñã có “giấy
ñỏ”, giá cả tăng liên tục. Tuy nhiên, khoảng nửa tháng sau kể từ ngày khánh thành cầu
Cần Thơ, thị trường nhà ñất gần như “ñóng băng”.
Ông Nguyễn Phan Hoài Tùng, Giám ñốc Công ty Nhà ñất An Thới (tại Khu dân cư
Hưng Phú 1) cho biết, có thể do người bán neo giá ở mức cao, người mua thì chờ giá
xuống thấp nên hai bên không gặp nhau .
Ngoài ra, có thể do ảnh hưởng của thị trường tài chính, lãi suất ngân hàng ở mức cao,
nên các nhà ñầu tư ngại bỏ vốn vào bất ñộng sản...
Từ quý II/2010 trở lại ñây thì thị trường bất ñộng sản Cần Thơ ñã hồi phục trở lại,
giao dịch diễn ra nhiều hơn. Hầu hết khách hàng mua nhà, ñất ñều có nhu cầu ở thật
sự, hơn nữa, người bán cũng không còn “hét giá” nên người mua - người bán dễ gặp
nhau.
- 11 -
Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ Trần Thanh Mẫn cho biết, hiện nay thành phố
ñang ñón ñầu một làn sóng ñầu tư mạnh mẽ từ các nhà ñầu tư trong và ngoài nước với
các dự án xây dựng khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư và các dự án
bất ñộng sản du lịch.
Theo ñánh giá của nhiều người am hiểu về ñất ñai, thị trường bất ñộng sản Cần Thơ
trong thời gian tới ñang có nhiều yếu tố hỗ trợ như ñưa vào sử dụng một số tuyến
ñường giao thông, các khu dân cư mới; giá ñất năm 2010 ñược công bố cao hơn năm

2009 từ 10-30%; một số ngân hàng trên ñịa bàn bắt ñầu tạo ñiều kiện cho kênh tín
dụng bất ñộng sản.
Hiện nay, thành phố Cần Thơ ñã cấp giấy chứng nhận cho một số dự án phát triển bất
ñộng sản ñể phục vụ phát triển thu hút du lịch như: dự án xây dựng Khu dịch vụ nghỉ
dưỡng và giải trí cồn Cái Khế (quy mô 8,8 ha, tại khu vực cồn mới nổi ở phường Cái
Khế); dự án khách sạn 5 sao Thanh Trà; dự án cao ốc Xuân Quang... Ngoài ra, các
khu cù lao như cồn ấu, cồn Cái Khế, cồn Khương, cồn Sơn, cồn Tân Lộc... có cảnh
quan thiên nhiên sông nước tươi ñẹp cũng ñang ñược thành phố mời gọi ñầu tư.
Các dự án trước ñây chậm tiến ñộ như: Khu dân cư Hồng Loan, Khu ñô thị tái ñịnh cư
Him Lam, Việt Khanh... ñang ñược khẩn trương xúc tiến. Tất cả sẽ làm cho thị trường
bất ñộng sản Cần Thơ thêm ña dạng, phong phú (Quang Trí, 2010).
1.5.3. Thị trường nhà ñất ở Quận Ninh Kiều
Từ năm 2005 sau khi thành phố Cần Thơ trở thành ñô thị trực thuộc Trung
Ương, ở giai ñoạn này quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh, nhà nước quy hoạch và phát
triển nhiều dự án khu công nghiệp, khu dân cư mới, nâng cấp và mở rộng và phát triển
thêm hệ thống ñường giao thông, ñây cũng chính là ñộng lực góp phần làm cho ñất
ñai bị biến ñộng. Các biến ñộng chủ yếu là chuyển mục ñích sử dụng của ñất ñai.
- ðất nông nghiệp chuyển sang ñất giao thông, ñất ở và các công trình công
cộng.
- ðất ở sang ñất giao thông và công trình công cộng.
Năm 2006, 2007 thì tình hình chuyển mục ñích sử dụng ñất không có nhiều
biến ñộng như năm 2005. Nguyên nhân là phần lớn diện tích ñất bị ảnh hưởng từ các
dự án quy hoạch, ñất ở trong dân ña phần ñều ñược chuyển mục ñích sử dụng.
Sang năm 2008 cùng với các dự án lớn ñược triển khai như nâng cấp mở rộng
Quốc lộ 91B, mở ñường từ Mậu Thân chạy thẳng ñến sân bay Trà Nóc, dự án cầu Cần
Thơ và sân bay Cần Thơ sắp ñưa vào hoạt ñộng thì ñất ñai ở quận Ninh Kiều cũng có
sự biến ñộng tuy không bằng năm 2005 cụ thể là tính ñến tháng 8 ñã có 21.863,43m
2

ñược chuyển mục ñích sử dụng.

Năm 2010 giá nhà ñât ñược công bố tăng hơn năm 2009 từ 10%-30%. Nhiều
tuyến ñường ở quận Ninh Kiều như ñường Hai Bà Trưng (nhà hàng Ninh Kiều -
Nguyễn An Ninh), ñường Hòa Bình (Nguyễn Trãi – 30 Tháng 4) giá 25 triệu ñồng/m²
(tăng 7,5 - 8,2 triệu ñồng/m²), ñường Trần Hưng ðạo (cầu Nhị Kiều - Mậu Thân),
ñường Trần Văn Khéo (Nguyễn Trãi - hết Công ty Hội chợ triển lãm quốc tế Cần
Thơ) 18 triệu ñồng/m² (tăng 2 - 3,5 triệu ñồng)… Còn ñất ở nhiều dự án khu dân cư
- 12 -
ñô thị mới, giá thấp nhất hiện nay ñang giao dịch là 4 triệu ñồng/m², cao nhất có nơi
lên ñến 14 triệu ñồng/m² (
Ngọc Lễ, 2010)
1.6. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ NHÀ ðẤT
Giá cả bất ñộng sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất ñộng sản thường bị ñẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá bất ñộng sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của
thị trường như “ñộc quyền”, “ñầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu
tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như ñầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp
cơ sở hạ tầng khu dân cư (ñường giao thông, cấp và thoát nước, cấp ñiện...), tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc, áp dụng việc bán ñấu giá tài
sản bất ñộng sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập
thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không
muốn bán nhà ñất do cha ông ñể lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham
muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ.
Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2007) có các nhóm nhân tố tác ñộng ảnh
hưởng ñến giá bất ñộng sản nói riêng cũng như ñối với bất ñộng sản nói chung, cụ thể
là:
1.6.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
* Vị trí của bất ñộng sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất ñộng sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất ñộng sản càng lớn. Mỗi bất ñộng sản luôn ñồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối. Xét trên phương diện tổng

quát, cả 2 loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất
ñộng sản. Những bất ñộng sản nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá
trị lớn hơn những bất ñộng sản nhà ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí
tương ñối). Những bất ñộng sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất ñộng sản nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt ñối). Việc xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí bất ñộng sản là cực kỳ quan trọng,
ñặc biệt là ñối với việc xác ñịnh giá ñất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa ñất hoặc lô ñất: Một kích thước và diện
tích thửa ñất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của ña số dân cư trong
vùng. Thông thường ñối với ñất nền trong các khu dân cư, khu ñô thị mới thường có
mặt tiền thửa ñất từ 4m-5m và chiều sâu thửa ñất là từ 10m-15m. Ngoài ra còn có một
số diện tích mà người mua thường quan tâm là mặt tiền 5m x 20m, diện tích này có
thể tăng lên tùy theo nhu cầu và nguồn lực tài chính mà người mua có thể chấp nhận
ñược. thông thường mảnh ñất ñược chọn sẽ có dạng hình chữ nhật, gần các trục lộ lớn
hay gần các con sông có cảnh quan hữu tình.
* ðịa hình bất ñộng sản toạ lạc: ðịa hình nơi bất ñộng sản toạ lạc cao hay
thấp so với các bất ñộng sản khác trong vùng lân cận có tác ñộng ñến giá trị bất ñộng
sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng
triều cường thì giá của bất ñộng sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Xét về
ñịa hình thì ở quận Ninh Kiều nằm ở vùng ñồng bằng nên ñịa hình của hầu hết các