Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên các trường trong khu đô thị đại học quốc gia TP HCM

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÁO CÁO TỔNG KẾT
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG “NHÀ
KHOA HỌC TRẺ UEL” NĂM 2020

Tên đề tài:

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH THUÊ CHỖ
Ở CỦA SINH VIÊN CÁC TRƯỜNG TRONG KHU ĐÔ THỊ
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

Lĩnh vực: Xã hội - Giáo dục

TP.HCM, Tháng 4 Năm 2020


2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÁO CÁO TỔNG KẾT
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG “NHÀ
KHOA HỌC TRẺ UEL” NĂM 2020

Tên đề tài:

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH THUÊ CHỖ
Ở CỦA SINH VIÊN CÁC TRƯỜNG TRONG KHU ĐÔ THỊ
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
Nhóm sinh viên thực hiện
TT
1.

Họ tên
Trần Đức Trung

MSSV
K174030299

2.

Trần Thị Bích Chi

K174030273

3.

Đỗ Thị Kim Chung

K174030275

4.

Hoàng Gia Tú

K174030304

Đơn vị
Khoa
Kinh tế
Khoa
Kinh tế
Khoa
Kinh tế
Khoa
Kinh tế

Nhiệm vụ
Nhóm
trưởng
Tham gia
Tham gia
Tham gia

Điện thoại
Email
0392478844 trungtd17403c
@st.uel.edu.vn
0387105311 chittb17403c@s
t.uel.edu.vn
0347585807 chungdtk17403c
@st.uel.edu.vn
0343666086 tuhg17403c@st.
uel.edu.vn

Giảng viên hướng dẫn: ThS Đinh Hoàng Tường Vi

TP.HCM, Tháng 4 Năm 2020


i

TÓM TẮT ĐỀ TÀI
Đề tài nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố, từ đó phân tích, đánh giá mức độ tác
động của các yếu tố này đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên các trường trong Khu đô
thị ĐHQG TP.HCM.
Nghiên cứu được thực hiện thông qua 2 giai đoạn: nghiên cứu định tính và nghiên cứu
định lượng với bảng trả lời của 515 sinh viên. Dựa vào tổng quan các nghiên cứu đi trước kết
hợp cơ sở lý thuyết hành vi người tiêu dùng để hình thành mô hình đề xuất nghiên cứu.

Kết quả kiểm định ANOVA cho thấy không có sự khác biệt giữa các nhóm ảnh
hưởng đến quyết định thuê chỗ ở: Giới tính, Trường học, Năm học, Vùng miền, Tham
khảo ý kiến, Tổng chi tiêu hàng tháng. Kết quả phân tích cấu trúc SEM đã chỉ ra rằng, có
5 nhân tố tác động đến quyết định thuê chỗ ở theo thứ tự giảm dần bao gồm: (1) Quan hệ
xã hội, (2) Giá cả, (3) An ninh, (4) Dịch vụ, (5) Vị trí.
Về mặt thực tiễn, kết quả này giúp sinh viên nhìn nhận cũng như có hướng đi đúng
đắn hơn trong việc ra quyết định thuê chỗ ở. Thông qua đề tài, nhóm đưa ra các kiến nghị
nâng cao chất lượng chỗ ở đối với chủ nhà trọ, ban quản lí KTX, cơ quan ban ngành. Bên
cạnh đó, kết quả là cơ sở đề xuất xây dựng ứng dụng thông minh tìm chỗ ở phục vụ nhu
cầu ngày càng đa dạng của sinh viên.


ii

ABSTRACT
The research topic aims to identify factors, from which to analyze and assess the
impact of these factors on the decision to rent accommodation of students in the National
University of Ho Chi Minh City.
The study was conducted through 2 phases: qualitative research and quantitative
research with the answer sheet of 515 students. Based on the overview of previous studies,
combining the theoretical basis of consumer behavior to form a research proposal model.

The results of Analysis of variance (ANOVA) showed no difference between
groups, it affecting accommodation rent decisions: Gender, School, School year, Domain
area, Consultation, Personal consumption expenditure. The results of SEM structural
analysis have indicated that there are 5 factors affecting the decision of accommodation
rents in descending order including: (1) Social relations, (2) Prices, (3) Security, (4)
Services, (5) Location.
In practical terms, this results help students not only recognize but also make the
right direction for making decisions about accommodation rents. To approve the study,
my group offers recommendations to improve the quality of accommodation for the
landlords, the dormitory management board, the agency committee. In addition, the result
is a the basis for proposing the construction of smart applications to find accommodation
to serve the increasingly diverse needs of students.


iii

MỤC LỤC
DANH SÁCH BẢNG........................................................................................................ vi
DANH SÁCH HÌNH........................................................................................................vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài......................................................................................................... 1

2. Tổng quan các nghiên cứu đi trước............................................................................. 2
2.1. Nghiên cứu nước ngoài......................................................................................... 2
2.2. Nghiên cứu trong nước.......................................................................................... 3
3. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 9
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................... 9
4.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................................ 9
4.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 10
5. Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu................................................................ 10
6. Ý nghĩa của nghiên cứu............................................................................................. 10
7. Kết cấu đề tài............................................................................................................. 11
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT................................................................................. 12
1.1. Các khái niệm cơ bản............................................................................................. 12
1.1.1. Khái niệm về chỗ ở.......................................................................................... 12
1.1.2. Khái niệm KTX................................................................................................ 12
1.1.3. Khái niệm nhà trọ............................................................................................. 12
1.2. Thuyết phân cấp nhu cầu........................................................................................ 13
1.3. Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng........................................................ 15


iv

1.4. Tâm lý đám đông.................................................................................................... 16
1.5. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng................................................................................. 17
1.6. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng.......................................................................... 19
1.6.1. Khái niệm hành vi người tiêu dùng.................................................................. 19
1.6.2. Các nhân tố tác động đến hành vi tiêu dùng..................................................... 19
1.6.3. Quá trình ra quyết định của người tiêu dùng.................................................... 20
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................. 23
2.1. Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu đề xuất....................................................... 23
2.1.1. Các giả thuyết nghiên cứu................................................................................ 23

2.1.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất............................................................................. 25
2.2. Quy trình nghiên cứu.............................................................................................. 25
2.3. Nghiên cứu sơ bộ................................................................................................... 27
2.4. Nghiên cứu chính thức........................................................................................... 27
2.4.1. Phương pháp chọn mẫu.................................................................................... 27
2.4.2. Thang đo.......................................................................................................... 28
2.4.3. Bảng câu hỏi.................................................................................................... 32
2.5. Xử lý và phân tích số liệu....................................................................................... 33
2.5.1. Phân tích thống kê mô tả.................................................................................. 33
2.5.2. Phân tích Cronbach’s Alpha............................................................................. 33
2.5.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA..................................................................... 34
2.5.4. Phân tích nhân tố khẳng định CFA................................................................... 35
2.5.5. Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM..................................................... 36
2.5.6. Phân tích phương sai ANOVA......................................................................... 36
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................................... 38


v

3.1. Mô tả mẫu.............................................................................................................. 38
3.1.1. Thống kê mô tả định tính................................................................................. 38
3.1.2. Thống kê mô tả biến định lượng...................................................................... 42
3.2. Phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha................................................................... 46
3.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA........................................................................... 49
3.3.1. Phân tích khám phá nhân tố với biến độc lập................................................... 49
3.3.2. Phân tích khám phá nhân tố với các biến phụ thuộc......................................... 51
3.4. Hiệu chỉnh mô hình sau EFA.................................................................................. 53
3.5. Phân tích ANOVA.................................................................................................. 56
3.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA......................................................................... 57
3.7. Mô hình cấu trúc tuyến tính SEM........................................................................... 60

CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KIẾN NGHỊ.....................63
4.1. Thảo luận kết quả nghiên cứu................................................................................. 63
4.2. Kiến nghị giải pháp để việc tìm chỗ ở của sinh viên được hiệu quả.......................65
4.2.1. Đối với sinh viên.............................................................................................. 65
4.2.2. Đối với chủ nhà trọ.......................................................................................... 66
4.2.3. Đối với ban quản lí KTX.................................................................................. 66
4.2.4. Đối với cơ quan ban ngành.............................................................................. 67
4.2.5. Đối với người thiết kế xây dựng ứng dụng....................................................... 67
KẾT LUẬN...................................................................................................................... 69
PHỤ LỤC......................................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................ 87


vi

DANH SÁCH BẢNG
Bảng 1. Tổng hợp các nghiên cứu đi trước......................................................................... 8
Bảng 2.1. Thang đo cơ sở vật chất.................................................................................... 28
Bảng 2.2. Thang đo dịch vụ.............................................................................................. 29
Bảng 2.3. Thang đo an ninh chỗ ở.................................................................................... 30
Bảng 2.4. Thang đo vị trí chỗ ở........................................................................................ 30
Bảng 2.5. Thang đo môi trường........................................................................................ 31
Bảng 2.6. Thang đo mối quan hệ xã hội........................................................................... 31
Bảng 2.7. Thang đo giá cả................................................................................................ 31
Bảng 2.8. Thang đo quyết định thuê chỗ ở....................................................................... 32
Bảng 2.9. Thang đo nhu cầu sử dụng ứng dụng tìm chỗ ở................................................ 32
Bảng 3.1. Kết quả thống kê mô tả biến định lượng........................................................... 46
Bảng 3.2. Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha................................................ 49
Bảng 3.3. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA........................................................ 51
Bảng 3.4. Thang đo quyết định thuê chỗ ở của sinh viên.................................................. 52

Bảng 3.5. Thang đo nhu cầu sử dụng ứng dụng tìm chỗ ở của sinh viên..........................52
Bảng 3.6. Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha sau EFA................................................. 55
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả One-way ANOVA quyết định thuê chỗ ở của sinh viên.......57
Bảng 3.8. Hệ số tin cậy tổng hợp (CR) và phương sai trích trung bình (AVE).................58
Bảng 3.9. Kết quả kiểm định quan hệ giữa các thang đo.................................................. 60
Bảng 3.10. Kết quả Bootstrapping mô hình cấu trúc........................................................ 62


vii

DANH SÁCH HÌNH
Hình 1.1. Tháp nhu cầu của A.Maslow............................................................................. 13
Hình 1.2. Điều kiện cần và đủ để tối đa hóa lợi ích.......................................................... 15
Hình 1.3. Hình chiếu mặt ngưỡng trong không gian hai chiều......................................... 18
Hình 1.4. Mô hình chi tiết các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi......................................... 20
Hình 1.5. Mô hình các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định mua sắm................20
Hình 2.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất............................................................................. 25
Hình 2.2. Quy trình nghiên cứu........................................................................................ 26
Biểu đồ 3.1. Tỉ lệ nam nữ tham gia khảo sát..................................................................... 38
Biểu đồ 3.2. Sinh viên các trường tham gia khảo sát........................................................ 39
Biểu đồ 3.3. Tỉ lệ sinh viên các năm tham gia khảo sát.................................................... 39
Biểu đồ 3.4. Sinh viên các miền tham gia khảo sát........................................................... 40
Biểu đồ 3.5. Sinh viên ở KTX và nhà trọ tham gia khảo sát............................................. 40
Biểu đồ 3.6. Sinh viên ở KTX và nhà trọ tham gia khảo sát............................................. 41
Biểu đồ 3.7. Sinh viên ở KTX và nhà trọ tham gia khảo sát............................................. 41
Biểu đồ 3.8. Chi phí trong một tháng của sinh viên tham gia khảo sát.............................42
Hình 3.9. Kết quả mô hình CFA với các hệ số ước lượng chuẩn hóa................................ 59
Hình 3.10. Kết quả mô hình SEM với các hệ số ước lượng chuẩn hóa............................. 61
Hình 4.1. Mối quan hệ giữa các nhân tố........................................................................... 65

viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
AN
An ninh
ANOVA

Phân tích phương sai

CFA

Phân tích nhân tố khẳng định

CFI_ Comparative Fit Index

Chỉ số thích hợp so sánh

CMIN/df

Chi-square điều chỉnh theo bậc tự do

CSVC

Cơ sở vật chất

DV

Dịch vụ

ĐH CNTT

Đại học Công nghệ thông tin

ĐH KT-L

Đại học Kinh tế- Luật

ĐH KHTN

Đại học Khoa học tự nhiên

ĐH KHXH & NV

Đại học Khoa học xã hội & Nhân văn

ĐHQG TP.HCM

Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh

EFA

Phân tích nhân tố khám phá

GC

Giá cả

GFI_Goodness of fit Index

Chỉ số đo mức độ phù hợp

KMO

Chỉ số xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố

KTX

Ký túc xá

MT

Môi trường

QD

Quyết định

QHXH

Quan hệ xã hội

QTKD

Quản trị kinh doanh

RMSEA

Trung bình sai số xấp sỉ

SEM

Mô hình cấu trúc tuyến tính

TLI

Chỉ số Tucker & Lewis

TS

Tiến sĩ

UD

Ứng dụng

VT

Vị trí


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Cuộc sống con người tồn tại và phát triển dựa trên các thang bậc nhu cầu của học
thuyết Maslow: ăn, mặc, nơi trú ngụ, tình dục, an ninh, mối quan hệ, được tôn trọng và tự
thể hiện. Trong đó, nhà ở là một trong những nền tảng quan trọng để các nhu cầu khác
phát triển, từ đó giúp con người có cuộc sống an toàn, có thể tập trung làm việc hơn. Để
trở thành một công dân tốt, có đạo đức và có ích cho xã hội, con người cần phải được

chăm sóc, giáo dục trong một môi trường lành mạnh. Đối với sinh viên, là bộ phận ưu tú
của xã hội, là lực lượng nòng cốt trong công tác xây dựng và phát triển đất nước, họ đang
trưởng thành và học tập để hoàn thiện bản thân nên cần được chăm sóc và giáo dục trong
môi trường lành mạnh. Vì vậy, chỗ ở dành cho sinh viên là một trong những vấn đề quan
tâm của các bậc phụ huynh và các bạn sinh viên.
Chỗ ở là không gian cư trú, đảm bảo môi trường sống để sinh viên học tập hoặc nghỉ
ngơi sau những giờ học trên lớp. Nếu sinh viên phải sống ở một nơi tạm bợ, mất trật tự an
ninh, sẽ ảnh hưởng đến việc học tập cũng như nhân cách của sinh viên đó. Vào một môi
trường mới, khác so với cấp ba, phải hòa nhập vào lối sống thành thị nơi tấp nập xe cộ
đông người qua lại và rèn luyện cách sống tự lập cho bản thân thì một chỗ ở tốt là rất cần
thiết với mỗi sinh viên để có được tinh thần lạc quan, kích thích sự hiệu quả trong học tập.
Đa số các trường đại học có chất lượng đào tạo tốt thường được xây dựng ở các
thành phố lớn: Hồ Chí Minh, Hà Nội, Huế, Đà Nẵng v.v... Vì thế số lượng sinh viên từ các
tỉnh thành lên thành phố lớn ngày càng tăng qua các năm. Và khu đô thị ĐHQG TP.HCM
cũng là nơi tập trung khá nhiều trường đại học mà phần lớn sinh viên học học ở đây là
những sinh viên xa nhà. Theo thống kê chỉ tiêu tuyển sinh năm 2019 của trang tuyển sinh
của một số trường trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM gồm các trường đại học như: ĐH
Khoa học Tự nhiên, ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Bách khoa, ĐH Công nghệ Thông tin, ĐH
Quốc tế, ĐH Khoa học Xã hội và Nhân văn, khu đô thị ĐHQG tiếp nhận hơn 40.000 sinh
viên (Mạnh Tùng, 2019).
Quyết định thuê chỗ ở KTX ĐHQG hay phòng trọ sẽ ảnh hưởng đến học tập của sinh
viên và mỗi sự lựa chọn này đều có những sự đánh đổi. Đăc biệt, với số lượng lớn sinh viên
nhập học hàng năm và nhu cầu nhà ở của mỗi bạn khác nhau, để biết rõ về các nhân tố ảnh


2

hưởng đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên, nhóm đã quyết định chọn đề tài “CÁC YẾU
TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH THUÊ CHỖ Ở CỦA SINH VIÊN CÁC TRƯỜNG
TRONG KHU ĐÔ THỊ ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM” làm đề tài nghiên cứu khoa học,

mong muốn từ nghiên cứu sẽ đưa ra những gợi ý cho các bạn sinh viên trong việc tìm chỗ ở
phù hợp, đồng thời cũng cung cấp những thông tin cần thiết cho các chủ trọ trong việc thay
đổi mô hình phòng trọ để đáp ứng được tốt hơn nhu cầu của sinh viên.

2. Tổng quan các nghiên cứu đi trước
2.1. Nghiên cứu nước ngoài
Abiodun.K.Oyetunji và Sains Humanika (2016) với nghiên cứu “Đánh giá các yếu tố
ảnh hưởng đến sự lựa chọn nhà ở của sinh viên trong các tổ chức đại học Nigerian”. Đề tài
nghiên cứu để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn nơi cư trú của sinh viên tại tổ
chức đại học Nigeria. Cuộc khảo sát 470 sinh viên năm cuối của Đại học Công nghệ Liên
bang Akure, Nigeria với 37 câu hỏi. Dữ liệu thu thập được phân tích bằng cách sử dụng điểm
trung bình có trọng số và phân tích hàm phân biệt. Kết quả cho thấy có 4 nhân tố quan trọng
nhất: Vị trí, Mức giá cho thuê, Loại nhà ở và Cơ sở vật chất. Bên cạnh đó, các nhân tố như
phương tiện di chuyển, giải trí, địa điểm tiêu thụ thực phẩm, thoải mái, an ninh, riêng tư, bãi
đậu xe, nhà vệ sinh và vòi hoa sen, kích thước của phòng, khoảng cách từ trường, tuổi xây
dựng, sự riêng tư, gần gũi với các tuyến mua sắm / xe buýt, khu phố an toàn và giá trị cho
thuê của tài sản cũng ảnh hưởng trong việc xác định lựa chọn nhà ở của sinh viên.

Nghiên cứu “Nhận thức và hành vi mua căn hộ của người tiêu dùng ở thủ đô của
Delhi” của Mansi Misra, Gagan Katiyar and A.K. Dey (2013) nhằm xác định các nhân tố
bên ngoài và bên trong ảnh hưởng quyết định của người dân khi mua căn hộ ở vùng thủ
đô Delhi (NCR) bằng khung lý thuyết quá trình ra quyết định (Kotler and Armstrong
(2005), Mowen (1995) and Engel et al,. (2005)). Nghiên cứu được thực hiện thông qua 2
giai đoạn là nghiên cứu định tính với các nhà quản lý, trợ lý bán hàng của công ty bất
động sản với vài người môi giới bất động sản, và nghiên cứu định lượng với khách hàng
đã mua căn hộ chung cư. Kết quả cho thấy các nhân tố bên ngoài: Cho vay, Kế hoạch
thanh toán, Giảm giá, Thương hiệu của nhà xây, Quảng cáo, Vị trí và các nhân tố bên
trong: Các thông số kỹ thuật.

3

Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ trong một cuộc điều tra
theo kinh nghiệm tại Amman, Jordan” của Mweq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig
Haddad (2011) thu được 120 mẫu khảo sát từ những người mua căn hộ ở thủ đô Amman.
Kết quả nghiên cứu cho thấy có 5 nhân tố tác động đến việc ra quyết định mua căn hộ:
Kinh tế, Thẩm mỹ, Tiếp thị, Xã hội và Địa lý. Mặt khác, nghiên cứu kết luận rằng có sự
khác biệt đáng kể trong việc ra quyết định mua căn hộ chung cư theo giới tính và độ tuổi
và không có sự khác biệt đáng kể theo tình trạng hôn nhân hoặc trình độ học vấn. Trên
thực tế, nghiên cứu này có ý nghĩa thực tiễn đáng chú ý đối với các nhà nghiên cứu và
thực hành trong lĩnh vực bất động sản. Nó có thể giúp các cá nhân và người ra quyết định
tổ chức để lựa chọn các căn hộ phù hợp có thể đáp ứng yêu cầu của họ.
Hae Lee Yim, Byeong Hun Lee, Ju Hyung Kim and Jae Jun Kim với nghiên cứu
“Đánh giá sự hài lòng của cư dân về chất lượng căn hộ và hiệu suất công ty ở Seoul,
Korea” (2009) để tìm hiểu sự hài lòng của 2530 hộ gia đình cư trú tại 47 căn hộ trên toàn
quốc và hiệu quả hoạt động của các công ty xây dựng. Bằng phương pháp phân tích nhân
tố khám phá EFA và phương pháp phân tích tương quan hệ số Pearson, kết quả cho thấy
có 3 nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân về chất lượng căn hộ: Vị trí, Chất
lượng công trình xây dựng và Môi trường sống.
Connie Susilawati và các cộng sự thực hiện nghiên cứu “Các yếu tố động cơ và
nhận thức ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của người dân ở Dilly, Đông Timor” (2001) để
đánh giá các yếu tố động lực và nhận thức trong hành vi mua nhà. Nhóm tác giả đề ra 4
thành phần ảnh hưởng chính tới hành vi mua nhà: Vật lý, Liên kết, Môi trường và Tiện
ích. Kết quả cho thấy nhân tố Vật lý và Liên kết thông qua tiêu chí được người dân Dilly
đặt lên hàng đầu với phương châm “sạch sẽ, an toàn, thẩm mỹ, sức khỏe và thịnh vượng”.
2.2. Nghiên cứu trong nước
Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà trọ của sinh viên trường đại
học Công Nghệ thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả Trần Trung Hiếu (2017) được thực hiện
thông qua 2 giai đoạn là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Nghiên cứu định
tính được thực hiện thông qua thảo luận nhóm 20 sinh viên đang theo học tại trường đại học

Công Nghệ thành phố Hồ Chí Minh và nghiên cứu định lượng thông qua bảng câu hỏi khảo
sát. Phương pháp được sử dụng trong nghiên cứu là phương pháp phân tích nhân


4

tố khám phá EFA, phương pháp phân tích tương quan hệ số Pearson, phương pháp phân
tích hồi quy đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà trọ của sinh viên và
phương pháp phân tích phương sai ANOVA với lượng mẫu là 221 sinh viên đang theo học
tại trường đại học Công Nghệ TP.HCM. Kết quả cho thấy có 6 nhân tố tác động tới quyết
định thuê trọ của sinh viên trường đại học Công Nghệ TP.HCM, sắp xếp theo thứ tự độ
mạnh giảm dần: Dịch vụ nhà trọ, An ninh, Cơ sở vật chất, Địa điểm/vị trí nhà trọ, Giá cả
nhà trọ và Mối quan hệ xung quanh nhà trọ.
Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại thành phố
Hồ Chí Minh” của tác giả Võ Thị Thùy Linh (2016). Với mô hình nghiên cứu được xây
dựng dựa trên các nghiên cứu trước đó về hành vi người tiêu dùng cho dịch vụ bất động
sản. Với 350 bảng trả lời của khách hàng tại TP.HCM, kết quả cho thấy có 7 nhân tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhà chung cư: Tình hình tài chính, Kiến trúc, Vị trí nhà,
Marketing, Dịch vụ hỗ trợ, Môi trường sống và Ảnh hưởng xã hội. Ngoài ra đề tài còn sử
dụng phân tích phương sai ANOVA để chứng minh quan điểm khác nhau giữa nam và nữ,
các nhóm tuổi, các nhóm thu nhập về sự lựa chọn mua nhà chung cư.
Nguyễn Mai Phương và các cộng sự (2013) tiếp cận theo khung lý thuyết hành vi
người tiêu dùng (Philip Kotler, 2001) trong đề tài “Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng
đến hành vi người thuê nhà trọ của sinh viên trường đại học Bách Khoa Hà Nội”. Tổng
bảng khảo sát hợp lệ là 130. Kết quả nghiên cứu cho thấy có 5 nhân tố tác động đến quyết
định thuê chỗ ở của sinh viên đại học Bách Khoa Hà Nội, sắp xếp theo thứ tự độ mạnh
giảm dần: Giá thuê trọ, Diện tích phòng, Tiện nghi của phòng trọ, Môi trường và An ninh
phòng trọ.
Cáp Xuân Tuấn với đề tài "Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua
căn hộ giá thấp của khách hàng có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh” (2013), ông

đã sử dụng lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng để giải thích hành vi của người
tiêu dùng. Kết quả nghiên cứu phân tích đưa ra mô hình các nhân tố tác động đến quyết
định mua căn hộ hạng trung của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 7 nhân
tố: Uy tín - chất lượng, Thu nhập, Môi trường sống, Giá cả, Vị trí, Hoạt động chiêu thị và
Đặc điểm cá nhân. Trong đó nhân tố Uy tín - chất lượng có tác động mạnh nhất đến quyết
định mua căn hộ giá thấp (0.279) và nhân tố Vị trí có tác động yếu nhất (0.161). Kết quả


5

kiểm định cũng cho thấy không có sự khác biệt giữa các yếu tố cá nhân ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ của khách hàng cụ thể là các yếu tố về độ tuổi, trình độ học vấn,
nghề nghiệp, tình trạng hôn nhân và giới tính.
Trong đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách
hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả Võ Phạm Thành Nhân (2013) chỉ dựa trên
khung lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Philip Kotler, 2001). Nghiên cứu này thu được
144 phiếu khảo sát hợp lệ và kết quả phân tích nhân tố khám phá cho thấy các nhân tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhà gồm 7 yếu tố: Tình hình tài chính, Bằng chứng thực tế,
Không gian sống, Vị trí nhà, Thiết kế và kiến trúc nhà, Môi trường sống và Tiện nghi
công cộng. Ngoài ra, kết quả kiểm định các giả thuyết đưa ra ban đầu phù hợp với dữ liệu
mẫu thu thập được.
Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Kenton
Residences” của tác giả Phạm Minh Bằng (2013) đã điều tra thực nghiệm từ ý kiến của
các hộ gia đình đang cư trú tại địa bàn TP.HCM bằng lý luận hàng hoá bất động sản và
khung lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Philip Kotler, 2001). Phương pháp nghiên cứu
định tính (phương pháp thảo luận nhóm, phương pháp phỏng vấn sâu) và phương pháp
nghiên cứu định lượng (phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và phương pháp
phân tích hồi qui Logistic) được sử dụng. Kết quả cho thấy có 7 nhân tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ, sắp xếp theo thứ tự độ mạnh giảm dần: Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc,
Dịch vụ hỗ trợ, Tâm lý, Marketing, Nhóm tham khảo.

Phan Phước Âu đã vận dụng 2 lý thuyết: hành vi tiêu dùng và quá trình quyết định
mua hàng (Philip Kotler, 2001) khi phân tích đề tài “Nghiên cứu hành vi thuê nhà trọ của
sinh viên khoa Kinh tế - QTKD trường đại học An Giang” (2009). Kết quả nghiên cứu thu
được 80 bảng hỏi khảo sát và tìm ra được 5 tiêu chí ảnh hưởng đến việc thuê nhà trọ: Giá
thuê, Diện tích thuê phòng, Thiết bị sẵn có, Mức độ ồn ào, Khoảng cách từ nhà trọ đến
trường. Đa số sinh viên có khuynh hướng tự ra quyết định và không tham khảo ý kiến của
người khác do đó yếu tố mối quan hệ xung quanh không tác động đến việc thuê nhà trọ
của sinh viên khoa Kinh tế - QTKD trường đại học An Giang.
Đồ án “Thiết kế website tìm kiếm phòng trọ” của Trương Việt Dũng (2018). Hiện nay,
thông tin và công nghệ góp phần quan trọng dẫn đến sự thành công trên tất cả các lĩnh


6

vực, đây cũng là một phương thức tìm kiếm phòng trọ nhanh và lựa chọn dễ dàng. Nhu
cầu tìm kiếm phòng trọ ở các thành phố lớn ngày càng tăng và website chứa một lượng
lớn thông tin về các nhà, phòng hiện tại chủ nhà muốn cho thuê. Người truy cập vào trang
web có thể sử dụng chức năng tìm kiếm theo khu vực như ở thành phố, quận huyện, theo
giá tiền thuê cũng như diện tích của nhà, phòng cho thuê v.v... Điều đó giúp khách hàng
dễ dàng chọn lựa cho mình một phòng trọ phù hợp với nhu cầu của mình.
Nghiên cứu “Hỗ trợ tìm kiếm nhà trọ trên smartphone” của Lâm Quang Kha Ly
(2015) đã điều tra thực nghiệm nhu cầu tìm thuê và cho thuê nhà trọ sẽ ngày càng tăng.
Tuy nhiên, mọi người đều thấy rằng tìm được một nhà trọ vừa ý, giá cả hợp lý là vô cùng
khó khăn. Hầu hết các sinh viên đều sở hữu một chiếc điện thoại thông minh dùng để liên
lạc, giải trí và phục vụ các mục đích khác. Tận dụng ưu điểm của điện thoại thông minh
và sức mạnh của cộng đồng sử dụng, đề tài hỗ trợ tìm nhà trọ trên điện thoại thông minh
đã ra đời nhằm xây dựng ứng dụng giải quyết bài toán nhà trọ. Với ứng dụng này người
cho thuê sẽ dễ dàng đưa thông tin nhà trọ đến mọi người, ngược lại người muốn thuê sẽ
tìm đượ nhà trọ một cách nhanh chóng.
STT Năm

Tác giả

Không gian

Kết quả nghiên cứu

nghiên cứu
Nghiên cứu nước ngoài
1

2016

Abiodun.K.Oyetunji và
Sains Humanika

Nigeria

Vị trí, Mức giá cho thuê, Loại
nhà ở và Cơ sở vật chất
Các nhân tố bên ngoài: Cho
vay, Kế hoạch thanh toán,

2

2013

Mansi Misra, Gagan
Katiyar and A.K. Dey

Delhi

Giảm giá, Thương hiệu của
nhà xây, Quảng cáo, Vị trí và
nhân tố bên trong: Các thông
số kĩ thuật


7

3

4

2011 Mwfeq Haddad, Mahfuz

Amman

Kinh tế, Thẩm mỹ, Tiếp thị,

Judeh và Shafig Haddad

(Jordan)

Xã hội và Địa lý

Hae Lee Yim, Byeong
2009 Hun Lee, Ju Hyung Kim
and Jae Jun Kim

5

2001 Connie Susilawati và các
cộng sự

Seoul

Vị trí, Chất lượng công trình

(Korea)

xây dựng, Môi trường sống

Dilly (Đông
Timor)

Vật lý, Liên kết, Môi trường
và Tiện ích

Nghiên cứu trong nước

6

2017

Trần Trung Hiếu

Đại học

Thứ tự độ mạnh giảm dần:

Dịch vụ nhà trọ, An ninh, Cơ

Công Nghệ

sở vật chất, Địa điểm/vị trí nhà

TP.HCM

trọ, Giá cả nhà trọ và Mối quan
hệ xung quanh nhà trọ

7

2016

Võ Thị Thùy Linh

TP.HCM

Tình hình tài chính, Kiến trúc,
Vị trí nhà, Marketing, Dịch vụ
hỗ trợ, Môi trường sống và
Ảnh hưởng xã hội

8

2013 Nguyễn Mai Phương và
các cộng sự

Thứ tự độ mạnh giảm dần: Giá

Đại học Bách thuê trọ, Diện tích phòng, Tiện
Khoa Hà Nội nghi của phòng trọ, Môi
trường và An ninh phòng trọ

9

2013

Cáp Xuân Tuấn

TP.HCM

Uy tín-chất lượng, Thu nhập,
Môi trường sống, Giá cả, Vị
trí, Hoạt động chiêu thị và Đặc
điểm cá nhân


8

Tình hình tài chính, Bằng
chứng thực tế, Không gian
10

2013

Võ Phạm Thành Nhân

TP.HCM

sống, Vị trí nhà, Thiết kế và
kiến trúc nhà, Môi trường sống
và Tiện nghi công cộng

11

2013

Phạm Minh Bằng

Kenton

Thứ tự độ mạnh giảm dần:
Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc, Dịch

Residences

vụ hỗ trợ, Tâm lý, Marketing,
Nhóm tham khảo

Trường Đại
12

2009

Phan Phước Âu

học An
Giang

13

2018

Trương Việt Dũng

Việt Nam

Giá thuê, Diện tích thuê
phòng, Thiết bị sẵn có, Mức
độ ồn ào, Khoảng cách từ nhà
trọ đến trường
Thiết kế website tìm

kiếm

phòng trọ

14

2015

Lâm Quang Kha Ly

Việt Nam

Xây dựng ứng dụng tìm nhà
trọ trên điện thoại thông minh
để giải quyết bài toán nhà trọ

Bảng 1. Tổng hợp các nghiên cứu đi trước
Tổng hợp và đúc kết kinh nghiệm các đề tài đi trước, nhóm nhận thấy các nhân tố có tác
động đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên các trường trong Khu đô thị ĐHQG TP.HCM
bao gồm: Giá cả, Vị trí và Môi trường. Các nhân tố Cơ sở vật chất, Dịch vụ, Mối quan hệ xã
hội cũng được đề cập trong nhiều nghiên cứu đi trước. Bên cạnh đó, nhân tố An ninh ít được
những đề tài trên nhắc đến và nhóm cho rằng đây là nhân tố mới, phù hợp với thực trạng hiện
nay như tệ nạn xã hội (trộm cắp, gây gổ đánh nhau, ma túy, mại dâm) xảy ra nơi bạn đang ở,
chỗ để xe an toàn, có người trông coi, có camera giám sát. Hơn nữa, nhân tố Hoạt động chiêu
thị (Marketing) cũng được đề cập trong nhiều đề tài nhưng nhóm


9

nhận thấy nhân tố không phù hợp với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê
chỗ ở của sinh viên các trường trong Khu đô thị ĐHQG TP.HCM” vì nhân tố này chỉ xuất
hiện ở các nghiên cứu mua nhà, mua chung cư, mua căn hộ. Mặt khác, toàn bộ đối tượng
nghiên cứu của đề tài là sinh viên các trường trong Khu đô thị ĐHQG TP.HCM, vì thế cơ
hội để sinh viên sở hữu một ngôi nhà, chung cư hay căn hộ là rất thấp, đa số là thuê chỗ ở.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung:
Nghiên cứu, phân tích, đánh giá các nhân tố tác động đến quyết định thuê chỗ ở của
sinh viên các trường trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM. Từ đó, kiến nghị giải pháp giúp
nâng cao chất lượng, dịch vụ về chỗ ở của sinh viên.
Mục tiêu cụ thể:
Nhận biết được các tiêu chí cơ bản trong quyết định thuê chỗ ở của sinh viên. Qua
đó, xác định các nhân tố có ảnh hưởng đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên các trường
trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM.
Xây dựng mô hình nhằm tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê chỗ ở
của sinh viên các trường trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM.
Xác định, phân tích mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định thuê chỗ ở của

sinh viên.
Xem xét quyết định thuê chỗ ở có ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng ứng dụng tìm chỗ
ở hay không để kiến nghị với người thiết kế xây dựng ứng dụng nên cung cấp đầy đủ
thông tin về các nhân tố có tác động đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên.
Đưa ra những kiến nghị giải pháp đối với chủ nhà trọ, ban quản lí KTX, cơ quan ban
ngành nhằm nâng cao chất lượng nhà ở cũng như phù hợp với nhu cầu của sinh viên các
trường trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê chỗ ở của sinh
viên các trường trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM. Chính vì thế, chủ thể mà nghiên cứu
hướng tới là các bạn sinh viên thuộc những trường ĐHQG TPHCM: ĐH Khoa học Tự


10

nhiên, ĐH Bách khoa, ĐH Xã hội và Nhân văn, ĐH Công nghệ Thông tin, ĐH Kinh tế Luật, ĐH Quốc tế.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Nhóm sẽ tiến hành nghiên cứu tại các trường trong khu đô thị
ĐHQG TPHCM trên địa bàn quận Thủ Đức.
Về thời gian nghiên cứu: 08 tháng, từ tháng 8 năm 2019 đến tháng 3 năm 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu
Để thực hiện đề tài nghiên cứu này, nhóm chúng tôi sử dụng kết hợp phương pháp
định tính và phương pháp định lượng.
Nghiên cứu định tính: Trên cơ sở các lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, các nghiên
cứu sơ lược, tài liệu sách, báo liên quan đến đề tài, nhóm đã đưa ra mô hình nghiên cứu dự
kiến và các giả thiết nghiên cứu. Sau đó nhóm đã tiến hành thảo luận để đưa ra các nhân tố
ảnh hưởng đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên: địa điểm thuận lợi, cơ sở vật chất đáp
ứng nhu cầu của sinh viên, giá cả phù hợp, an ninh được đảm bảo, mối quan hệ xung quanh
tốt và dịch vụ tiện ích được cung cấp đầy đủ. Qua kết quả cuộc thảo luận nhóm và dưới sự

hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn, nhóm đã hình thành thang đo nghiên cứu sơ bộ. Sau đó
tiến hành thực hiện điều tra sơ bộ bằng việc khảo sát thử 30 mẫu về bảng câu hỏi sơ bộ trên
30 bạn sinh viên ở trọ và KTX theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp, đây là cơ sở để kiểm
tra, rà soát và điều chỉnh bảng hỏi trước khi tiến hành điều tra chính thức.

Nghiên cứu định lượng: được thực hiện thông qua bảng câu hỏi khảo sát để kiểm
định tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên. Quy
mô mẫu trong lần nghiên cứu này là n = 515. Từ các số liệu thu được, xây dựng mô hình
tuyến tính SEM để đưa ra giải pháp thích hợp cho việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho sinh
viên các trường trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM. Bài nghiên cứu sử dụng phần mềm
SPSS 22 và AMOS 24.0 để xử lý với những công cụ thống kê miêu tả, kiểm định hệ số tin
cậy Cronbach's Alpha, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích ANOVA,
phân tích nhân tố khẳng định CFA và mô hình tuyến tính SEM.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Thông qua nghiên cứu, nhóm tác giả tìm ra được các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định
thuê chỗ ở của sinh viên, từ đó xác định được tâm lý thuê chỗ ở của sinh viên hiện nay


11

mang tính cập nhật. Chỉ ra mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định thuê chỗ ở của
sinh viên.
Đề tài đưa ra các kiến nghị đối với sinh viên, chủ nhà trọ, ban quản lí KTX, cơ quan
ban ngành nhằm giúp sinh viên thuê chỗ ở một cách hiệu quả hơn. Thông qua kết quả
nghiên cứu làm cơ sở cho các nhà thiết kế ứng dụng tìm chỗ ở tham khảo, hiểu biết sâu
hơn về hành vi người tiêu dùng để có chiến lược kinh doanh phù hợp.
7. Kết cấu đề tài
Mở đầu
Nội dung chương này là trình bày khái quát về lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên
cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu, ý nghĩa

của nghiên cứu.
Chương 1: Cơ sở lý thuyết
Chương này trình bày những khái niệm về các lý thuyết nghiên cứu và đưa ra các
mô hình, những đánh giá của nhóm nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định
thuê chỗ ở của sinh viên các trường trong khu đô thị ĐHQG TP.HCM.
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu
Chương này trình bày quy trình nghiên cứu, các phương pháp nghiên cứu được áp
dụng nhằm phát triển mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo chính thức cho mô hình
nghiên cứu của đề tài.
Chương 3: Kết quả nghiên cứu
Từ kết quả số liệu khảo sát thu được, nhóm tiến hành phân tích và kiểm định thang
đo để đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định thuê chỗ ở của sinh viên.
Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu và kiến nghị
Chương này sẽ tiến hành thảo luận kết quả đạt được, từ đó kiến nghị với các chủ nhà
trọ, ban quản lí KTX, cơ quan ban ngành, người thiết kế và xây dựng ứng dụng.
Kết luận
Nhóm nghiên cứu sẽ tiến hành tổng kết quá trình thực hiện đề tài, đưa ra những hạn
chế và những gợi mở cho những nghiên cứu tiếp theo.


12

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm về chỗ ở
Theo quy định tại Khoản 9 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 thì chỗ ở được
định nghĩa: Chỗ ở là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú. Chỗ

ở thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc được cơ quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho
mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật.

Theo quan điểm của nhóm, chỗ ở còn là nơi trú ngụ hay nhà ở, là phương tiện để
chúng ta cư trú hoặc trú ẩn. Chỗ ở thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức hoặc có thể
được cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm KTX
Trong nghiên cứu của tác giả Đào Thúy Hằng và các cộng sự (2014), KTX
(Campus) là khu khuôn viên của trường, cùng nằm chung hoặc có thể cách xa trường một
khoảng cách ngắn và có thể ở trên cùng một diện tích là các học viện, thư viện, các sân
chơi thể thao, các hội thể thao, các khu nhà ở. Nhờ đặc điểm này, sinh viên không phải
mất thời giờ nhiều để di chuyển từ chỗ này đến chỗ khác hoặc có thể thoải mái tham gia
các hoạt động thể dục thể thao trong khuôn viên của KTX cũng như tham gia học ở thư
viện thuận tiện hơn.
Theo phân tích chữ trong phiên âm Hán-Việt: “Ký” là ở nhờ, ở tạm; “Túc” là nghỉ lại,

ở lại, nghỉ qua đêm; “Xá” là ngôi nhà, nhà ở tập thể. Vậy KTX là một ngôi nhà lớn, nhà
tập thể dành cho người ở lại, nghỉ lại một cách tạm thời trong một thời gian nhất định.
Theo quan điểm của nhóm, KTX là những tòa nhà, khu cư trú tập trung của sinh
viên, cung cấp chỗ ở cho sinh viên trong thời gian học tập. KTX được xây dựng nhằm
đáp ứng nhu cầu thiết yếu của sinh viên, đầy đủ tiện nghi với mức giá thấp. KTX thường
được xây gần các trường đại học để sinh viên dễ dàng di chuyển đến trường.
1.1.3. Khái niệm nhà trọ
Theo nghiên cứu của Trần Trung Hiếu (2017), nhà trọ là những ngôi nhà ở hay là cơ
sở, công trình kiến trúc được xây dựng hoặc sử dụng để cung cấp chỗ ở tạm thời cho một
hoặc nhiều người, và người thuê trọ phải trả cho người chủ trọ một khoản phí gọi là tiền
thuê trọ. Phòng trọ là một phòng trong một tòa nhà hoặc dãy nhà.


13

Theo quan điểm của nhóm, nhà trọ là cơ sở hay kiến trúc được xây dựng và sử dụng
cung cấp chỗ ở tạm thời cho một người hoặc nhiều người. Nhà trọ là tài sản được dùng để

trao đổi, giao dịch buôn bán giữa hai bên chủ nhà trọ và người thuê trọ về dịch vụ chỗ ở.
Người thuê trọ có được chỗ ở ổn định và chủ nhà trọ nhận được khoản phí do họ đặt ra
cho người thuê. Nhà trọ hiện nay được phát triển thành nhiều loại hình khác nhau dành
cho nhiều đối tượng để đáp ứng được nhu cầu thiết yếu cho từng nhu cầu khác nhau của
người thuê trọ.
1.2. Thuyết phân cấp nhu cầu
Thuyết phân cấp nhu cầu của A.Maslow đóng vai trò quan trọng trong việc ra quyết
định của người tiêu dùng. Hệ thống cấp bậc nhu cầu của A.Maslow thường được thể hiện
dưới dạng một hình kim tự tháp, các nhu cầu ở bậc thấp thì càng xếp phía dưới, nghĩa là
trước khi kích hoạt nhu cầu cao hơn thì nhu cầu thấp hơn phải được đáp ứng.

Hình 1.1. Tháp nhu cầu của A.Maslow
(Nguồn: Maslow 1943)
Nhu cầu cơ bản (basic needs): Nhu cầu này còn được gọi là nhu cầu sinh lý
(physiological needs), bao gồm các nhu cầu cơ bản của con người như ăn, uống, ngủ, không
khí để thở, tình dục, các nhu cầu làm cho con người thoải mái (cơ sở vật chất và dịch vụ),
giao thông công cộng v.v… đây là những nhu cầu cơ bản nhất và mạnh nhất của con người.
Trong hình kim tự tháp, chúng ta thấy những nhu cầu này được xếp vào bậc thấp nhất: bậc


14

cơ bản nhất. A.Maslow cho rằng, những nhu cầu ở mức độ cao hơn sẽ không xuất hiện trừ
khi những nhu cầu cơ bản này được thỏa mãn và những nhu cầu cơ bản này sẽ chế ngự,
hối thúc, giục giã một người hành động khi nhu cầu cơ bản này chưa đạt được. Chúng ta
có thể kiểm chứng dễ dàng điều này khi cơ thể không khỏe mạnh (đói khát hoặc bệnh tật),
lúc đó các nhu cầu khác chỉ còn là thứ yếu.
Nhu cầu về an toàn, an ninh (safety/security needs): Khi con người đã được đáp ứng
các nhu cầu cơ bản, tức các nhu cầu này không còn điều khiển suy nghĩ và hành động của
họ nữa, các nhu cầu về an toàn, an ninh sẽ bắt đầu được kích hoạt. Nhu cầu an toàn và an

ninh này thể hiện trong cả thể chất lẫn tinh thần. Con người mong muốn có sự bảo vệ cho
sự sống còn của mình khỏi các nguy hiểm. Nhu cầu này sẽ trở thành động cơ hoạt động
trong các trường hợp khẩn cấp, nguy khốn đến tính mạng như chiến tranh, thiên tai, gặp
thú dữ v.v… Nhu cầu này cũng thường được khẳng định thông qua các mong muốn về sự
ổn định trong cuộc sống, được sống trong các khu phố an ninh, sống trong xã hội pháp
luật, có nhà cửa để ở v.v…
Nhu cầu về xã hội (social needs): Nhu cầu này còn được gọi là nhu cầu mong muốn
thuộc về một bộ phận, một tổ chức nào đó hoặc nhu cầu về tình cảm, tình thương. Nhu cầu
này thể hiện qua quá trình giao tiếp như việc tìm kiếm, kết bạn, tìm người yêu, lập gia đình,
tham gia một cộng đồng nào đó, làm việc nhóm v.v... Nhu cầu này là một dấu vết của bản
chất sống theo bầy đàn của loài người chúng ta từ buổi bình minh của nhân loại. Mặc dù,
A.Maslow xếp nhu cầu này sau hai nhu cầu phía trên, nhưng ông nhấn mạnh rằng nếu nhu
cầu này không được thoả mãn, đáp ứng, nó có thể gây ra các bệnh trầm trọng.

Nhu cầu về được tôn trọng (esteem needs): Nhu cầu này còn được gọi là nhu cầu tự
trọng vì nó thể hiện 2 cấp độ: nhu cầu được người khác quý mến, nể trọng thông qua các
thành quả của bản thân và nhu cầu cảm nhận, quý trọng chính bản thân, danh tiếng của
mình, có lòng tự trọng, sự tự tin vào khả năng của bản thân. Sự đáp ứng và đạt được nhu
cầu này có thể khiến cho một sinh viên học tập tích cực hơn, một người trưởng thành cảm
thấy tự do hơn.
Nhu cầu được thể hiện mình (self-actualization needs): Không phải ngẫu nhiên mà
nhu cầu này được xếp đặt ở mức độ cao nhất, A.Maslow mô tả nhu cầu này như sau: nhu
cầu của một cá nhân mong muốn được là chính mình, được làm những cái mà mình “sinh


15

ra để làm”. Nói một cách đơn giản hơn, đây chính là nhu cầu được sử dụng hết khả năng,
tiềm năng của mình để tự khẳng định mình, để làm việc, đạt các thành quả trong xã hội.
1.3. Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng

Theo N.Gregory Mankiw, lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng cho rằng:
“quá trình ra quyết định của cá nhân được định hướng bởi sự tối đa hóa tính hữu ích trong
một lượng ngân sách hạn chế”. Theo đó, với giả thuyết con người là duy lý và thông tin
trên thị trường là hoàn hảo, hành vi của người tiêu dùng chịu sự ảnh hưởng bởi hai nhân
tố cơ bản sau:
Thứ nhất, sự giới hạn của ngân sách (thu nhập): mọi người đều chịu sự giới hạn hay
ràng buộc về mức thu nhập của họ. Khi quyết định mua một loại hàng hóa nào đó, người
ta thường phải xem xét đến khả năng chi trả của họ, khả năng đánh đổi của họ để có được
hàng hóa này thay vì hàng hóa khác hay dùng vào việc khác.
Thứ hai, mức hữu dụng cao nhất: người tiêu dùng chỉ lựa chọn những loại hàng hóa,
dịch vụ nào mang lại cho họ lợi ích lớn nhất. Lợi ích này là tổng hòa những giá trị mà
người tiêu dùng nhận được khi lựa chọn sản phẩm hay dịch vụ đó.
=
Điều kiện cần và đủ để tối đa hóa lợi ích: {
+

=

0

Hình 1.2. Điều kiện cần và đủ để tối đa hóa lợi ích
(Nguồn: Principles of Microeconomics: N.Gregory Menkiw, Cengage Learning,
Seventh Edition)