Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng nhà ỡ xã hội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (12.27 MB, 171 trang )

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC
------------- O&O --------------

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH

KHU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHAN THIẾT
ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG HƯNG LONG – TP.PHAN THIẾT – TỈNH BÌNH THUẬN

C HỦ Đ ẦU TƯ:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHÚ THỊNH
Địa chỉ

: Lô 1/3 KCN Phan Thiết, xã Phong Nẫm, TP.Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận

Điện thoại

: (062) 3838877

– Fax: (062) 3838878

TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 03 – 2016
1

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC
------------- O&O --------------

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH

KHU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHAN THIẾT
ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG HƯNG LONG – TP.PHAN THIẾT – TỈNH BÌNH THUẬN

CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ LẬP DỰ ÁN

C.TY TNHH ĐẦU TƯ KINH DOANH

CÔNG TY CỔ PHẦN

BĐS PHÚ THỊNH

TƯ VẤN ĐẦU TƯ LOCOGI 16.8

2

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

NHỮNG NGƯỜI THỰC HIỆN
Chủ nhiệm đồ án: KTS Lâm Hồng Thắng
Chủ trì TK kiến trúc: KTS Nguyễn Thanh Tùng
Chủ trì TK kết cấu: KS Vương Bá Chín
Chủ trì TK điện: KS Nguyễn Trí Dũng
Chủ trì TK điện nhẹ: KS Đỗ Tràng Khang
Chủ trì TK nước: TS.KS Lê Đức Thường
Chủ trì TK san nền: KS Trần Văn Cảnh

3

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mục Lục
Mục Lục..............................................................................................................................................4
Mục Lục..............................................................................................................................................4
Danh Mục Bảng Biểu.......................................................................................................................10
Danh Mục Bảng Biểu.......................................................................................................................10
Danh Mục Hình Ảnh........................................................................................................................15
Danh Mục Hình Ảnh........................................................................................................................15
Phần 1 Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải Đầu Tư Dự Án......................................................20
Phần 1 Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải Đầu Tư Dự Án......................................................20
1.1 Cơ sở pháp lý...............................................................................................................................................20
1.1 Cơ sở pháp lý...............................................................................................................................................20

1.1.1 Các căn cứ pháp lý chung:................................................................................................20
1.1.2 Căn cứ pháp lý của dự án..................................................................................................21
1.2 Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án:..........................................................................21

1.2 Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án:..........................................................................21

1.2.1 Môi trường vĩ mô và chính sách phát triển của đất nước:.................................................21
1.2.2 Các điều kiện và cơ sở của dự án:.....................................................................................23
1.2.2.1 Điêu kiên chung:.................................................................................................................... 23
1.2.2.2 Địa phương:........................................................................................................................... 23

1.2.3 Thị trường: Phân tích cung - cầu:.....................................................................................23
1.2.3.1 Các yếu tố cầu:....................................................................................................................... 23
1.2.3.2 Các yếu tố cung:..................................................................................................................... 32

1.2.4 Căn cứ của dự án:.............................................................................................................32
1.3 Mục tiêu và đối tượng của dự án:...............................................................................................................33
1.3 Mục tiêu và đối tượng của dự án:...............................................................................................................33

1.3.1 Mục tiêu của dự án:...........................................................................................................33
1.3.2 Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội:................................................................33
1.3.2.1 Đối tượng được mua:............................................................................................................. 33
1.3.2.2 Điêu kiện được mua:.............................................................................................................. 34
1.4 Sự phù hợp và các đóng góp vào chiến lược Quốc gia, đặc biệt là quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của cả
nước, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của vùng hoặc địa phương, quy hoạch phát triển ngành:....35
1.4 Sự phù hợp và các đóng góp vào chiến lược Quốc gia, đặc biệt là quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của cả
nước, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của vùng hoặc địa phương, quy hoạch phát triển ngành:....35

1.4.1 Sự phù hợp và các đóng góp vào chiến lược Quốc gia......................................................35
1.4.2 Sự phù hợp và các đóng góp vào quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của thành phố Phan Thiết
...........................................................................................................................................35
1.5 Chứng minh sự cần thiết của dự án:...........................................................................................................36
1.5 Chứng minh sự cần thiết của dự án:...........................................................................................................36
4

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Phần 2 Giới Thiệu Chủ Đầu Tư Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án....................................................37
Phần 2 Giới Thiệu Chủ Đầu Tư Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án....................................................37
2.1 Giới thiệu khái quát về Chủ đầu tư:............................................................................................................37
2.1 Giới thiệu khái quát về Chủ đầu tư:............................................................................................................37
2.2 Thông tin cơ bản của dự án.........................................................................................................................37
2.2 Thông tin cơ bản của dự án.........................................................................................................................37

2.2.1 Hình thức đầu tư:..............................................................................................................38
2.2.2 Năng lực và kinh nghiệm thực hiện của chủ đầu tư:...........................................................38
Phần 3 Điều Kiện Tự Nhiên, Xã Hội...............................................................................................39
Phần 3 Điều Kiện Tự Nhiên, Xã Hội...............................................................................................39
3.1 Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................................................39
3.1 Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................................................39

3.1.1 Vị trí và giới hạn khu đất:.................................................................................................39
3.1.2 Điều kiện tự nhiện:............................................................................................................41
3.2 Điều kiện xã hội...........................................................................................................................................41
3.2 Điều kiện xã hội...........................................................................................................................................41

3.2.1 Các điều kiện tự nhiên hành chính, xã hội:.......................................................................41
3.2.2 Kết cấu hạ tầng giao thông liên quan đến địa điểm thực hiện dự án:................................41
3.2.3 Các tiềm năng về vật liệu, lao động, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc:..41
3.2.4 Chọn địa điểm phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường:. .42
Phần 4 Quy Mô Dự Án Và Giải Pháp Thiết Kế..............................................................................43
Phần 4 Quy Mô Dự Án Và Giải Pháp Thiết Kế..............................................................................43

4.1 Giải pháp thiết kế kiến trúc:........................................................................................................................43
4.1 Giải pháp thiết kế kiến trúc:........................................................................................................................43

4.1.1 Tiêu chuẩn áp dụng:..........................................................................................................43
4.1.2 Quy mô xây dựng...............................................................................................................43
4.1.2.1 Khối A..................................................................................................................................... 46
4.1.2.2 Khối B:.................................................................................................................................... 48

4.1.3 Giải pháp thiết kế..............................................................................................................50
4.2 Giải pháp thiết kế kết cấu công trình:.........................................................................................................58
4.2 Giải pháp thiết kế kết cấu công trình:.........................................................................................................58

4.2.1 Các quy phạm và tiêu chuẩn thiết kế:................................................................................58
4.2.2 Các số liệu thiết kế:...........................................................................................................58
4.2.2.1 Các đặc trưng vật liệu:............................................................................................................ 58
4.2.2.2 Khối lượng riêng của vật liệu (tỉnh tải) và các hệ số vượt tải:..................................................59
4.2.2.3 Các hoạt tải sử dụng và tải trọng gió:...................................................................................... 59
4.2.2.4 Hoạt tải gió và tải động đất:.................................................................................................... 59

4.2.3 Thuyết minh tính toán........................................................................................................60
4.2.3.1 Đặc điểm công trình và giải pháp kết cấu công trình:..............................................................60

5

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.2.3.2 Tính sàn:................................................................................................................................. 60
4.2.3.2 Tính khung:............................................................................................................................ 60
4.2.3.3 Các trường hợp tải trọng và tổ hợp tải trọng:.........................................................................61

4.2.4 Phụ lục tính toán:..............................................................................................................62
4.2.4.1 Tính tải gió tĩnh:..................................................................................................................... 62
4.2.4.2 Sức chịu tải móng cọc:............................................................................................................ 62
4.3 Hệ thống cấp thoát nước:............................................................................................................................69
4.3 Hệ thống cấp thoát nước:............................................................................................................................69

4.3.1 Cơ sở pháp lý....................................................................................................................69
4.3.2 Yêu cầu thiết kế.................................................................................................................69
4.3.3 Số liệu tính toán................................................................................................................70
4.3.4 Mô tả hệ thống cấp nước:..................................................................................................74
4.3.5 Hệ thống thoát nước thải của công trình:..........................................................................74
4.3.6 Mô tả hệ thống thoát nước mưa:.......................................................................................79
4.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy:................................................................................................................79
4.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy:................................................................................................................79

4.4.1 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng...................................................................................79
4.4.2 Yêu cầu thiết kế.................................................................................................................79
4.4.3 Tính toán hệ thống cấp nước chữa cháy............................................................................80
4.4.4 Mô tả hệ thống phòng cháy chữa cháy..............................................................................83
4.5 Hệ thống điện:.............................................................................................................................................85
4.5 Hệ thống điện:.............................................................................................................................................85

4.5.1 Cơ sở pháp lý:...................................................................................................................85
4.5.2 Yêu cầu thiết kế:................................................................................................................86
4.5.3 Chỉ tiêu tính toán:.............................................................................................................86
4.5.4 Tính toán công suất:..........................................................................................................87
4.5.5 Phương án lựa chọn hệ thống cung cấp điện:...................................................................91
4.6 Hệ thống điện nhẹ:....................................................................................................................................103
4.6 Hệ thống điện nhẹ:....................................................................................................................................103

4.6.1 Hệ thống điện thoại, mạng máy tính................................................................................103
4.6.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế............................................................................................................... 103
4.6.1.2 Phương án thiết kế............................................................................................................... 104
4.6.1.3 Chỉ tiêu cung cấp.................................................................................................................. 105
4.6.1.4 Lựa chọn cấu hình hệ thống................................................................................................. 105

4.6.2 Hệ thống truyền hình (MATV).........................................................................................106
4.6.2.1 Yêu Cầu Chung...................................................................................................................... 106
4.6.2.2 Tiêu Chuẩn thiết kế............................................................................................................... 106
4.6.2.3 Mô tả các thành phần hệ thống............................................................................................ 106

4.6.3 Hệ thống chống sét..........................................................................................................108
4.6.3.1 Tiêu chuẩn áp dụng và yêu cầu chung................................................................................... 108

6

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.6.3.2 Mô tả hệ thống..................................................................................................................... 108

4.6.4 Hệ thống chiếu sáng thoát hiểm.......................................................................................110
4.6.5 Hệ thống báo cháy vùng zone..........................................................................................110
4.6.5.1 Tiêu chuẩn thiết kế............................................................................................................... 110
4.6.5.2 Qui định chung vê thiết kế lắp đặt hệ thống báo cháy tự động.............................................111
4.6.5.3 Giới thiệu chung................................................................................................................... 111
4.6.5.4 Mô tả hệ thống..................................................................................................................... 112
4.6.5.5 Đặc điểm kỹ thuật của thiết bị.............................................................................................. 112
4.7 Hệ thống điều hòa không khí và thông gió................................................................................................117
4.7 Hệ thống điều hòa không khí và thông gió................................................................................................117

4.7.1 Thuyết minh tính toán hệ thống điều hòa không khí và thông gió:...................................117
4.7.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế tham khảo:............................................................................................ 117
4.7.1.2 Điêu kiện khí hậu môi trường và chuẩn mực thiết kế:...........................................................117

4.7.2 Tính toán thiết kế tải lạnh................................................................................................118
4.7.3 Thuyết minh phương án thiết kế:.....................................................................................136
4.7.3.1 Hệ thống điêu hòa................................................................................................................ 136
4.7.3.2 Hệ thống hút gió, hút khói khu vực để xe..............................................................................137
4.7.3.3 Hệ thống tạo áp cầu thang.................................................................................................... 138
4.7.3.4 Hệ thống hút gió thải toilet................................................................................................... 138
4.7.3.5 Hệ thống gió bếp.................................................................................................................. 138
4.7.3.6 Hệ thống quạt làm mát......................................................................................................... 138
4.8 San nền......................................................................................................................................................138
4.8 San nền......................................................................................................................................................138
4.9 Kế hoạch giải phóng mặt bằng và tái định cư:.........................................................................................138
4.9 Kế hoạch giải phóng mặt bằng và tái định cư:.........................................................................................138

Phần 5 Đánh Giá Tác Động Môi Trường......................................................................................140
Phần 5 Đánh Giá Tác Động Môi Trường......................................................................................140
5.1 Các tiêu chuẩn và các chỉ tiêu:.................................................................................................................140
5.1 Các tiêu chuẩn và các chỉ tiêu:.................................................................................................................140
5.2 Hiện trượng môi trường khu vực dự án....................................................................................................140
5.2 Hiện trượng môi trường khu vực dự án....................................................................................................140

5.2.1 Hiện trạng hệ sinh thái động vật và thực vật:..................................................................140
5.2.2 Dự báo và đánh giá tác động đến các yếu tố môi trường do ảnh hưởng của việc xây dựng phát
triển đô thị:......................................................................................................................140
5.2.3 Dự báo tác động lên các tài nguyên môi trường khác.....................................................141
5.3 Các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.................................................142
5.3 Các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.................................................142

Phần 6 nguồn vốn và tổng mức đầu tư..........................................................................................143
Phần 6 nguồn vốn và tổng mức đầu tư..........................................................................................143
6.1 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................143
6.1 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................143
7

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.2 Nguồn vốn thực hiện dự án.......................................................................................................................152
6.2 Nguồn vốn thực hiện dự án.......................................................................................................................152

Phần 7 Phương án sản phẩm.........................................................................................................153
Phần 7 Phương án sản phẩm.........................................................................................................153
và tổ chức kinh doanh....................................................................................................................153
và tổ chức kinh doanh....................................................................................................................153
7.1 Sản phẩm của dự án..................................................................................................................................153
7.1 Sản phẩm của dự án..................................................................................................................................153
7.2 Phương án kinh doanh của sản phẩm.......................................................................................................154
7.2 Phương án kinh doanh của sản phẩm.......................................................................................................154
7.3 Phương án trả nợ vay ngân hàng..............................................................................................................157
7.3 Phương án trả nợ vay ngân hàng..............................................................................................................157

Phần 8 Phân tích hiệu quả dự án...................................................................................................159
Phần 8 Phân tích hiệu quả dự án...................................................................................................159
8.1 Hiệu quả xã hội của dự án........................................................................................................................159
8.1 Hiệu quả xã hội của dự án........................................................................................................................159
8.2 Hiệu quả kinh tế của dự án.......................................................................................................................159
8.2 Hiệu quả kinh tế của dự án.......................................................................................................................159
8.3 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................160

8.3 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................160
8.4 Doanh thu của dự án.................................................................................................................................161
8.4 Doanh thu của dự án.................................................................................................................................161
8.5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án.....................................................................................................161
8.5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án.....................................................................................................161

Phần 9 Tự Nhận Xét Và Kiến Nghị...............................................................................................163
Phần 9 Tự Nhận Xét Và Kiến Nghị...............................................................................................163
9.1 Nhận xét.....................................................................................................................................................163
9.1 Nhận xét.....................................................................................................................................................163
9.2 Kiến nghị được hưởng ưu đãi đầu tư........................................................................................................163
9.2 Kiến nghị được hưởng ưu đãi đầu tư........................................................................................................163
9.3 Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án............................................................................................164
9.3 Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án............................................................................................164
9.4 Kiến nghị hình thức thực hiện dự án.........................................................................................................164
9.4 Kiến nghị hình thức thực hiện dự án.........................................................................................................164
9.5 Phương án tổ chức, quản lý......................................................................................................................164
9.5 Phương án tổ chức, quản lý......................................................................................................................164

9.5.1 Ban quản trị chung cư.....................................................................................................164
9.5.2 Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị..........................................................................165
9.6 Phương án khai thác, vận hành thi công...................................................................................................165
9.6 Phương án khai thác, vận hành thi công...................................................................................................165
9.7 Bảo hành, bảo trì, cải tạo công trình........................................................................................................166
9.7 Bảo hành, bảo trì, cải tạo công trình........................................................................................................166

9.7.1 Bảo hành công trình........................................................................................................166
9.7.2 Bảo trì công trình............................................................................................................166
9.7.3 Cải tạo công trình...........................................................................................................167
9.7.4 Yêu cầu về bảo hành, bảo trì, cải tạo công trình.............................................................167

8

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Phần 10 Mối Quan Hệ Và Trách Nhiệm.......................................................................................168
Phần 10 Mối Quan Hệ Và Trách Nhiệm.......................................................................................168
Các Cơ Quan Liên Quan Đến Dự Án............................................................................................168
Các Cơ Quan Liên Quan Đến Dự Án............................................................................................168
10.1 Trách nhiệm của chủ đầu tư....................................................................................................................168
10.1 Trách nhiệm của chủ đầu tư....................................................................................................................168
10.2 Trách nhiệm của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng...................................................................................168
10.2 Trách nhiệm của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng...................................................................................168
10.3 Trách nhiệm của nhà thầu.......................................................................................................................168
10.3 Trách nhiệm của nhà thầu.......................................................................................................................168
10.4 Trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước..........................................................................................169
10.4 Trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước..........................................................................................169

Phần 11 Kế Luận Và Kiến Nghị.....................................................................................................170
Phần 11 Kế Luận Và Kiến Nghị.....................................................................................................170
11.1 Kết luận....................................................................................................................................................170
11.1 Kết luận....................................................................................................................................................170
11.2 Kiến nghị..................................................................................................................................................170
11.2 Kiến nghị..................................................................................................................................................170

9

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Danh Mục Bảng Biểu
Mục Lục..............................................................................................................................................4
Danh Mục Bảng Biểu.......................................................................................................................10
Danh Mục Hình Ảnh........................................................................................................................15
Phần 1 Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải Đầu Tư Dự Án......................................................20
1.1 Cơ sở pháp lý...............................................................................................................................................20

1.1.1 Các căn cứ pháp lý chung:................................................................................................20
1.1.2 Căn cứ pháp lý của dự án..................................................................................................21
1.2 Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án:..........................................................................21

1.2.1 Môi trường vĩ mô và chính sách phát triển của đất nước:.................................................21
1.2.2 Các điều kiện và cơ sở của dự án:.....................................................................................23
1.2.2.1 Điêu kiên chung:.................................................................................................................... 23
1.2.2.2 Địa phương:........................................................................................................................... 23

1.2.3 Thị trường: Phân tích cung - cầu:.....................................................................................23
1.2.3.1 Các yếu tố cầu:....................................................................................................................... 23
1.2.3.2 Các yếu tố cung:..................................................................................................................... 32

1.2.4 Căn cứ của dự án:.............................................................................................................32
1.3 Mục tiêu và đối tượng của dự án:...............................................................................................................33

1.3.1 Mục tiêu của dự án:...........................................................................................................33
1.3.2 Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội:................................................................33
1.3.2.1 Đối tượng được mua:............................................................................................................. 33
1.3.2.2 Điêu kiện được mua:.............................................................................................................. 34
1.4 Sự phù hợp và các đóng góp vào chiến lược Quốc gia, đặc biệt là quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của cả

nước, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của vùng hoặc địa phương, quy hoạch phát triển ngành:....35

1.4.1 Sự phù hợp và các đóng góp vào chiến lược Quốc gia......................................................35
1.4.2 Sự phù hợp và các đóng góp vào quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của thành phố Phan Thiết
...........................................................................................................................................35
1.5 Chứng minh sự cần thiết của dự án:...........................................................................................................36

Phần 2 Giới Thiệu Chủ Đầu Tư Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án....................................................37
2.1 Giới thiệu khái quát về Chủ đầu tư:............................................................................................................37
2.2 Thông tin cơ bản của dự án.........................................................................................................................37

2.2.1 Hình thức đầu tư:..............................................................................................................38
2.2.2 Năng lực và kinh nghiệm thực hiện của chủ đầu tư:...........................................................38
Phần 3 Điều Kiện Tự Nhiên, Xã Hội...............................................................................................39
3.1 Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................................................39

3.1.1 Vị trí và giới hạn khu đất:.................................................................................................39
3.1.2 Điều kiện tự nhiện:............................................................................................................41
10

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3.2 Điều kiện xã hội...........................................................................................................................................41

3.2.1 Các điều kiện tự nhiên hành chính, xã hội:.......................................................................41
3.2.2 Kết cấu hạ tầng giao thông liên quan đến địa điểm thực hiện dự án:................................41
3.2.3 Các tiềm năng về vật liệu, lao động, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc:..41
3.2.4 Chọn địa điểm phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường:. .42
Phần 4 Quy Mô Dự Án Và Giải Pháp Thiết Kế..............................................................................43
4.1 Giải pháp thiết kế kiến trúc:........................................................................................................................43

4.1.1 Tiêu chuẩn áp dụng:..........................................................................................................43
Bảng 4-1 Tiêu chuẩn áp dụng............................................................................................................................ 43

4.1.2 Quy mô xây dựng...............................................................................................................43
Bảng 4-2 Bảng tổng hợp chi tiêu toàn khu......................................................................................................... 44
Bảng 4-3 Bảng cân bằng đất đai........................................................................................................................ 45
4.1.2.1 Khối A..................................................................................................................................... 46
Bảng 4-4 Bảng thống ke diện tích sàn và số lượng căn hộ.................................................................................46
4.1.2.2 Khối B:.................................................................................................................................... 48
Bảng 4-5 Bảng thống kê diện tích và sàn căn hộ khối B.....................................................................................48

4.1.3 Giải pháp thiết kế..............................................................................................................50
4.2 Giải pháp thiết kế kết cấu công trình:.........................................................................................................58

4.2.1 Các quy phạm và tiêu chuẩn thiết kế:................................................................................58
4.2.2 Các số liệu thiết kế:...........................................................................................................58
4.2.2.1 Các đặc trưng vật liệu:............................................................................................................ 58
4.2.2.2 Khối lượng riêng của vật liệu (tỉnh tải) và các hệ số vượt tải:..................................................59
4.2.2.3 Các hoạt tải sử dụng và tải trọng gió:...................................................................................... 59
4.2.2.4 Hoạt tải gió và tải động đất:.................................................................................................... 59

4.2.3 Thuyết minh tính toán........................................................................................................60
4.2.3.1 Đặc điểm công trình và giải pháp kết cấu công trình:..............................................................60
4.2.3.2 Tính sàn:................................................................................................................................. 60
Bảng 4-6 Tỉnh tải hoàn thiện tác dụng lên các bảng sàn....................................................................................60
4.2.3.2 Tính khung:............................................................................................................................ 60
4.2.3.3 Các trường hợp tải trọng và tổ hợp tải trọng:.........................................................................61

4.2.4 Phụ lục tính toán:..............................................................................................................62

4.2.4.1 Tính tải gió tĩnh:..................................................................................................................... 62
4.2.4.2 Sức chịu tải móng cọc:............................................................................................................ 62
4.3 Hệ thống cấp thoát nước:............................................................................................................................69

4.3.1 Cơ sở pháp lý....................................................................................................................69
4.3.2 Yêu cầu thiết kế.................................................................................................................69
4.3.3 Số liệu tính toán................................................................................................................70
Bảng 4-7 Chỉ tiêu thiết kế hệ thống cấp nước sinh hoạt và nhu cầu sử dụng nước của công trình:....................70
11

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bảng 4-8 Do đó chọn khối tích bể chứa nước dự trữ cho công trình như sau....................................................71
Bảng 4-9 Tính toán khối tích két nước mái........................................................................................................ 71

4.3.4 Mô tả hệ thống cấp nước:..................................................................................................74
4.3.5 Hệ thống thoát nước thải của công trình:..........................................................................74
4.3.6 Mô tả hệ thống thoát nước mưa:.......................................................................................79
4.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy:................................................................................................................79

4.4.1 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng...................................................................................79
4.4.2 Yêu cầu thiết kế.................................................................................................................79
4.4.3 Tính toán hệ thống cấp nước chữa cháy............................................................................80
4.4.4 Mô tả hệ thống phòng cháy chữa cháy..............................................................................83
4.5 Hệ thống điện:.............................................................................................................................................85

4.5.1 Cơ sở pháp lý:...................................................................................................................85
4.5.2 Yêu cầu thiết kế:................................................................................................................86
4.5.3 Chỉ tiêu tính toán:.............................................................................................................86
4.5.4 Tính toán công suất:..........................................................................................................87

4.5.5 Phương án lựa chọn hệ thống cung cấp điện:...................................................................91
4.6 Hệ thống điện nhẹ:....................................................................................................................................103

4.6.1 Hệ thống điện thoại, mạng máy tính................................................................................103
4.6.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế............................................................................................................... 103
4.6.1.2 Phương án thiết kế............................................................................................................... 104
4.6.1.3 Chỉ tiêu cung cấp.................................................................................................................. 105
4.6.1.4 Lựa chọn cấu hình hệ thống................................................................................................. 105

4.6.2 Hệ thống truyền hình (MATV).........................................................................................106
4.6.2.1 Yêu Cầu Chung...................................................................................................................... 106
4.6.2.2 Tiêu Chuẩn thiết kế............................................................................................................... 106
4.6.2.3 Mô tả các thành phần hệ thống............................................................................................ 106

4.6.3 Hệ thống chống sét..........................................................................................................108
4.6.3.1 Tiêu chuẩn áp dụng và yêu cầu chung................................................................................... 108
4.6.3.2 Mô tả hệ thống..................................................................................................................... 108

4.6.4 Hệ thống chiếu sáng thoát hiểm.......................................................................................110
4.6.5 Hệ thống báo cháy vùng zone..........................................................................................110
4.6.5.1 Tiêu chuẩn thiết kế............................................................................................................... 110
4.6.5.2 Qui định chung vê thiết kế lắp đặt hệ thống báo cháy tự động.............................................111
4.6.5.3 Giới thiệu chung................................................................................................................... 111
4.6.5.4 Mô tả hệ thống..................................................................................................................... 112
4.6.5.5 Đặc điểm kỹ thuật của thiết bị.............................................................................................. 112
4.7 Hệ thống điều hòa không khí và thông gió................................................................................................117

4.7.1 Thuyết minh tính toán hệ thống điều hòa không khí và thông gió:...................................117
4.7.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế tham khảo:............................................................................................ 117
12

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.7.1.2 Điêu kiện khí hậu môi trường và chuẩn mực thiết kế:...........................................................117

4.7.2 Tính toán thiết kế tải lạnh................................................................................................118
4.7.3 Thuyết minh phương án thiết kế:.....................................................................................136
4.7.3.1 Hệ thống điêu hòa................................................................................................................ 136
4.7.3.2 Hệ thống hút gió, hút khói khu vực để xe..............................................................................137
4.7.3.3 Hệ thống tạo áp cầu thang.................................................................................................... 138
4.7.3.4 Hệ thống hút gió thải toilet................................................................................................... 138
4.7.3.5 Hệ thống gió bếp.................................................................................................................. 138
4.7.3.6 Hệ thống quạt làm mát......................................................................................................... 138
4.8 San nền......................................................................................................................................................138
4.9 Kế hoạch giải phóng mặt bằng và tái định cư:.........................................................................................138

Phần 5 Đánh Giá Tác Động Môi Trường......................................................................................140
5.1 Các tiêu chuẩn và các chỉ tiêu:.................................................................................................................140
Bảng 5-1 Các tiêu chuẩn quốc gia vê chất lượng nước.................................................................................... 140
Bảng 5-2 Các tiêu chuẩn quốc gia vê tiếng ồn.................................................................................................. 140
Bảng 5-3 Tiêu chuẩn quốc gia vê chất lượng không khí................................................................................... 140
5.2 Hiện trượng môi trường khu vực dự án....................................................................................................140

5.2.1 Hiện trạng hệ sinh thái động vật và thực vật:..................................................................140
5.2.2 Dự báo và đánh giá tác động đến các yếu tố môi trường do ảnh hưởng của việc xây dựng phát
triển đô thị:......................................................................................................................140
5.2.3 Dự báo tác động lên các tài nguyên môi trường khác.....................................................141
5.3 Các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.................................................142

Phần 6 nguồn vốn và tổng mức đầu tư..........................................................................................143

6.1 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................143
Bảng 6-1 Tổng hợp tổng mức đầu tư............................................................................................................... 144
Bảng 6-2 Kế hoạch đầu tư và phân bổ vốn...................................................................................................... 147
6.2 Nguồn vốn thực hiện dự án.......................................................................................................................152

Phần 7 Phương án sản phẩm.........................................................................................................153
và tổ chức kinh doanh....................................................................................................................153
7.1 Sản phẩm của dự án..................................................................................................................................153
7.2 Phương án kinh doanh của sản phẩm.......................................................................................................154
7.3 Phương án trả nợ vay ngân hàng..............................................................................................................157

Phần 8 Phân tích hiệu quả dự án...................................................................................................159
8.1 Hiệu quả xã hội của dự án........................................................................................................................159
8.2 Hiệu quả kinh tế của dự án.......................................................................................................................159
8.3 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................160
8.4 Doanh thu của dự án.................................................................................................................................161
8.5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án.....................................................................................................161

Phần 9 Tự Nhận Xét Và Kiến Nghị...............................................................................................163
9.1 Nhận xét.....................................................................................................................................................163
13

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------9.2 Kiến nghị được hưởng ưu đãi đầu tư........................................................................................................163
9.3 Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án............................................................................................164
9.4 Kiến nghị hình thức thực hiện dự án.........................................................................................................164
9.5 Phương án tổ chức, quản lý......................................................................................................................164

9.5.1 Ban quản trị chung cư.....................................................................................................164

9.5.2 Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị..........................................................................165
9.6 Phương án khai thác, vận hành thi công...................................................................................................165
9.7 Bảo hành, bảo trì, cải tạo công trình........................................................................................................166

9.7.1 Bảo hành công trình........................................................................................................166
9.7.2 Bảo trì công trình............................................................................................................166
9.7.3 Cải tạo công trình...........................................................................................................167
9.7.4 Yêu cầu về bảo hành, bảo trì, cải tạo công trình.............................................................167
Phần 10 Mối Quan Hệ Và Trách Nhiệm.......................................................................................168
Các Cơ Quan Liên Quan Đến Dự Án............................................................................................168
10.1 Trách nhiệm của chủ đầu tư....................................................................................................................168
10.2 Trách nhiệm của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng...................................................................................168
10.3 Trách nhiệm của nhà thầu.......................................................................................................................168
10.4 Trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước..........................................................................................169

Phần 11 Kế Luận Và Kiến Nghị.....................................................................................................170
11.1 Kết luận....................................................................................................................................................170
11.2 Kiến nghị..................................................................................................................................................170

14

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Danh Mục Hình Ảnh
Mục Lục..............................................................................................................................................4
Danh Mục Bảng Biểu.......................................................................................................................10
Danh Mục Hình Ảnh........................................................................................................................15
Phần 1 Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải Đầu Tư Dự Án......................................................20

1.1 Cơ sở pháp lý...............................................................................................................................................20

1.1.1 Các căn cứ pháp lý chung:................................................................................................20
1.1.2 Căn cứ pháp lý của dự án..................................................................................................21
1.2 Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án:..........................................................................21

1.2.1 Môi trường vĩ mô và chính sách phát triển của đất nước:.................................................21
1.2.2 Các điều kiện và cơ sở của dự án:.....................................................................................23
1.2.2.1 Điêu kiên chung:.................................................................................................................... 23
1.2.2.2 Địa phương:........................................................................................................................... 23

1.2.3 Thị trường: Phân tích cung - cầu:.....................................................................................23
1.2.3.1 Các yếu tố cầu:....................................................................................................................... 23
Hình 1-1 Thông tin chương trình nhà ở xã hội.................................................................................... 25
Hình 1-2 Kênh thông tin cập nhật....................................................................................................... 25
Hình 1-3 Thông tin vê gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.............................................................................26
Hình 1-4 Nhu cầu nhà ở xã hội........................................................................................................... 26
Hình 1-5 Mục đích mua nhà............................................................................................................... 27
Hình 1-6 Loại bất động sản................................................................................................................. 27
Hình 1-7 Vị trí bất động sản................................................................................................................ 28
Hình 1-8 Giá bán theo mét vuông....................................................................................................... 28
Hình 1-9 Diện tích căn hộ................................................................................................................... 29
Hình 1-10 Giá bán theo căn hộ........................................................................................................... 29
Hình 1-11 Nguồn vốn mua nhà........................................................................................................... 30
Hình 1-12 Khả năng trả nợ................................................................................................................. 30
Hình 1-13 Thời hạn vay ngân hàng..................................................................................................... 31
Hình 1-14 Hỗ trợ khách hàng............................................................................................................. 31
1.2.3.2 Các yếu tố cung:..................................................................................................................... 32

1.2.4 Căn cứ của dự án:.............................................................................................................32

1.3 Mục tiêu và đối tượng của dự án:...............................................................................................................33

1.3.1 Mục tiêu của dự án:...........................................................................................................33
1.3.2 Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội:................................................................33
1.3.2.1 Đối tượng được mua:............................................................................................................. 33
1.3.2.2 Điêu kiện được mua:.............................................................................................................. 34
15

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.4 Sự phù hợp và các đóng góp vào chiến lược Quốc gia, đặc biệt là quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của cả
nước, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của vùng hoặc địa phương, quy hoạch phát triển ngành:....35

1.4.1 Sự phù hợp và các đóng góp vào chiến lược Quốc gia......................................................35
1.4.2 Sự phù hợp và các đóng góp vào quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của thành phố Phan Thiết
...........................................................................................................................................35
1.5 Chứng minh sự cần thiết của dự án:...........................................................................................................36

Phần 2 Giới Thiệu Chủ Đầu Tư Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án....................................................37
2.1 Giới thiệu khái quát về Chủ đầu tư:............................................................................................................37
2.2 Thông tin cơ bản của dự án.........................................................................................................................37

2.2.1 Hình thức đầu tư:..............................................................................................................38
2.2.2 Năng lực và kinh nghiệm thực hiện của chủ đầu tư:...........................................................38
Phần 3 Điều Kiện Tự Nhiên, Xã Hội...............................................................................................39
3.1 Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................................................39

3.1.1 Vị trí và giới hạn khu đất:.................................................................................................39
3.1.2 Điều kiện tự nhiện:............................................................................................................41
3.2 Điều kiện xã hội...........................................................................................................................................41

3.2.1 Các điều kiện tự nhiên hành chính, xã hội:.......................................................................41
3.2.2 Kết cấu hạ tầng giao thông liên quan đến địa điểm thực hiện dự án:................................41
3.2.3 Các tiềm năng về vật liệu, lao động, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc:..41
3.2.4 Chọn địa điểm phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường:. .42
Phần 4 Quy Mô Dự Án Và Giải Pháp Thiết Kế..............................................................................43
4.1 Giải pháp thiết kế kiến trúc:........................................................................................................................43

4.1.1 Tiêu chuẩn áp dụng:..........................................................................................................43
Bảng 4-1 Tiêu chuẩn áp dụng............................................................................................................................ 43

4.1.2 Quy mô xây dựng...............................................................................................................43
Bảng 4-2 Bảng tổng hợp chi tiêu toàn khu......................................................................................................... 44
Bảng 4-3 Bảng cân bằng đất đai........................................................................................................................ 45
4.1.2.1 Khối A..................................................................................................................................... 46
Bảng 4-4 Bảng thống ke diện tích sàn và số lượng căn hộ.................................................................................46
4.1.2.2 Khối B:.................................................................................................................................... 48
Bảng 4-5 Bảng thống kê diện tích và sàn căn hộ khối B.....................................................................................48

4.1.3 Giải pháp thiết kế..............................................................................................................50
4.2 Giải pháp thiết kế kết cấu công trình:.........................................................................................................58

4.2.1 Các quy phạm và tiêu chuẩn thiết kế:................................................................................58
4.2.2 Các số liệu thiết kế:...........................................................................................................58
4.2.2.1 Các đặc trưng vật liệu:............................................................................................................ 58
4.2.2.2 Khối lượng riêng của vật liệu (tỉnh tải) và các hệ số vượt tải:..................................................59
4.2.2.3 Các hoạt tải sử dụng và tải trọng gió:...................................................................................... 59
4.2.2.4 Hoạt tải gió và tải động đất:.................................................................................................... 59
16

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4.2.3 Thuyết minh tính toán........................................................................................................60
4.2.3.1 Đặc điểm công trình và giải pháp kết cấu công trình:..............................................................60
4.2.3.2 Tính sàn:................................................................................................................................. 60
Bảng 4-6 Tỉnh tải hoàn thiện tác dụng lên các bảng sàn....................................................................................60
4.2.3.2 Tính khung:............................................................................................................................ 60
4.2.3.3 Các trường hợp tải trọng và tổ hợp tải trọng:.........................................................................61

4.2.4 Phụ lục tính toán:..............................................................................................................62
4.2.4.1 Tính tải gió tĩnh:..................................................................................................................... 62
4.2.4.2 Sức chịu tải móng cọc:............................................................................................................ 62
4.3 Hệ thống cấp thoát nước:............................................................................................................................69

4.3.1 Cơ sở pháp lý....................................................................................................................69
4.3.2 Yêu cầu thiết kế.................................................................................................................69
4.3.3 Số liệu tính toán................................................................................................................70
Bảng 4-7 Chỉ tiêu thiết kế hệ thống cấp nước sinh hoạt và nhu cầu sử dụng nước của công trình:....................70
Bảng 4-8 Do đó chọn khối tích bể chứa nước dự trữ cho công trình như sau....................................................71
Bảng 4-9 Tính toán khối tích két nước mái........................................................................................................ 71

4.3.4 Mô tả hệ thống cấp nước:..................................................................................................74
4.3.5 Hệ thống thoát nước thải của công trình:..........................................................................74
4.3.6 Mô tả hệ thống thoát nước mưa:.......................................................................................79
4.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy:................................................................................................................79

4.4.1 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng...................................................................................79
4.4.2 Yêu cầu thiết kế.................................................................................................................79

4.4.3 Tính toán hệ thống cấp nước chữa cháy............................................................................80
4.4.4 Mô tả hệ thống phòng cháy chữa cháy..............................................................................83
4.5 Hệ thống điện:.............................................................................................................................................85

4.5.1 Cơ sở pháp lý:...................................................................................................................85
4.5.2 Yêu cầu thiết kế:................................................................................................................86
4.5.3 Chỉ tiêu tính toán:.............................................................................................................86
4.5.4 Tính toán công suất:..........................................................................................................87
4.5.5 Phương án lựa chọn hệ thống cung cấp điện:...................................................................91
4.6 Hệ thống điện nhẹ:....................................................................................................................................103

4.6.1 Hệ thống điện thoại, mạng máy tính................................................................................103
4.6.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế............................................................................................................... 103
4.6.1.2 Phương án thiết kế............................................................................................................... 104
4.6.1.3 Chỉ tiêu cung cấp.................................................................................................................. 105
4.6.1.4 Lựa chọn cấu hình hệ thống................................................................................................. 105

4.6.2 Hệ thống truyền hình (MATV).........................................................................................106
4.6.2.1 Yêu Cầu Chung...................................................................................................................... 106
4.6.2.2 Tiêu Chuẩn thiết kế............................................................................................................... 106
17

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.6.2.3 Mô tả các thành phần hệ thống............................................................................................ 106

4.6.3 Hệ thống chống sét..........................................................................................................108
4.6.3.1 Tiêu chuẩn áp dụng và yêu cầu chung................................................................................... 108
4.6.3.2 Mô tả hệ thống..................................................................................................................... 108

4.6.4 Hệ thống chiếu sáng thoát hiểm.......................................................................................110
4.6.5 Hệ thống báo cháy vùng zone..........................................................................................110
4.6.5.1 Tiêu chuẩn thiết kế............................................................................................................... 110
4.6.5.2 Qui định chung vê thiết kế lắp đặt hệ thống báo cháy tự động.............................................111
4.6.5.3 Giới thiệu chung................................................................................................................... 111
4.6.5.4 Mô tả hệ thống..................................................................................................................... 112
4.6.5.5 Đặc điểm kỹ thuật của thiết bị.............................................................................................. 112
4.7 Hệ thống điều hòa không khí và thông gió................................................................................................117

4.7.1 Thuyết minh tính toán hệ thống điều hòa không khí và thông gió:...................................117
4.7.1.1 Tiêu chuẩn thiết kế tham khảo:............................................................................................ 117
4.7.1.2 Điêu kiện khí hậu môi trường và chuẩn mực thiết kế:...........................................................117

4.7.2 Tính toán thiết kế tải lạnh................................................................................................118
4.7.3 Thuyết minh phương án thiết kế:.....................................................................................136
4.7.3.1 Hệ thống điêu hòa................................................................................................................ 136
4.7.3.2 Hệ thống hút gió, hút khói khu vực để xe..............................................................................137
4.7.3.3 Hệ thống tạo áp cầu thang.................................................................................................... 138
4.7.3.4 Hệ thống hút gió thải toilet................................................................................................... 138
4.7.3.5 Hệ thống gió bếp.................................................................................................................. 138
4.7.3.6 Hệ thống quạt làm mát......................................................................................................... 138
4.8 San nền......................................................................................................................................................138
4.9 Kế hoạch giải phóng mặt bằng và tái định cư:.........................................................................................138

Phần 5 Đánh Giá Tác Động Môi Trường......................................................................................140
5.1 Các tiêu chuẩn và các chỉ tiêu:.................................................................................................................140
Bảng 5-1 Các tiêu chuẩn quốc gia vê chất lượng nước.................................................................................... 140
Bảng 5-2 Các tiêu chuẩn quốc gia vê tiếng ồn.................................................................................................. 140
Bảng 5-3 Tiêu chuẩn quốc gia vê chất lượng không khí................................................................................... 140
5.2 Hiện trượng môi trường khu vực dự án....................................................................................................140

5.2.1 Hiện trạng hệ sinh thái động vật và thực vật:..................................................................140
5.2.2 Dự báo và đánh giá tác động đến các yếu tố môi trường do ảnh hưởng của việc xây dựng phát
triển đô thị:......................................................................................................................140
5.2.3 Dự báo tác động lên các tài nguyên môi trường khác.....................................................141
5.3 Các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.................................................142

Phần 6 nguồn vốn và tổng mức đầu tư..........................................................................................143
6.1 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................143
Bảng 6-1 Tổng hợp tổng mức đầu tư............................................................................................................... 144
18

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bảng 6-2 Kế hoạch đầu tư và phân bổ vốn...................................................................................................... 147
6.2 Nguồn vốn thực hiện dự án.......................................................................................................................152

Phần 7 Phương án sản phẩm.........................................................................................................153
và tổ chức kinh doanh....................................................................................................................153
7.1 Sản phẩm của dự án..................................................................................................................................153
7.2 Phương án kinh doanh của sản phẩm.......................................................................................................154
7.3 Phương án trả nợ vay ngân hàng..............................................................................................................157

Phần 8 Phân tích hiệu quả dự án...................................................................................................159
8.1 Hiệu quả xã hội của dự án........................................................................................................................159
8.2 Hiệu quả kinh tế của dự án.......................................................................................................................159
8.3 Tổng mức đầu tư........................................................................................................................................160
8.4 Doanh thu của dự án.................................................................................................................................161
8.5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án.....................................................................................................161

Phần 9 Tự Nhận Xét Và Kiến Nghị...............................................................................................163
9.1 Nhận xét.....................................................................................................................................................163
9.2 Kiến nghị được hưởng ưu đãi đầu tư........................................................................................................163
9.3 Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án............................................................................................164
9.4 Kiến nghị hình thức thực hiện dự án.........................................................................................................164
9.5 Phương án tổ chức, quản lý......................................................................................................................164

9.5.1 Ban quản trị chung cư.....................................................................................................164
9.5.2 Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị..........................................................................165
9.6 Phương án khai thác, vận hành thi công...................................................................................................165
9.7 Bảo hành, bảo trì, cải tạo công trình........................................................................................................166

9.7.1 Bảo hành công trình........................................................................................................166
9.7.2 Bảo trì công trình............................................................................................................166
9.7.3 Cải tạo công trình...........................................................................................................167
9.7.4 Yêu cầu về bảo hành, bảo trì, cải tạo công trình.............................................................167
Phần 10 Mối Quan Hệ Và Trách Nhiệm.......................................................................................168
Các Cơ Quan Liên Quan Đến Dự Án............................................................................................168
10.1 Trách nhiệm của chủ đầu tư....................................................................................................................168
10.2 Trách nhiệm của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng...................................................................................168
10.3 Trách nhiệm của nhà thầu.......................................................................................................................168
10.4 Trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước..........................................................................................169

Phần 11 Kế Luận Và Kiến Nghị.....................................................................................................170
11.1 Kết luận....................................................................................................................................................170
11.2 Kiến nghị..................................................................................................................................................170

19

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Phần 1 Những Căn Cứ Và Sự Cần Thiết Phải
Đầu Tư Dự Án
1.1

Cơ sở pháp lý
1.1.1 Các căn cứ pháp lý chung:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, có hiệu lực

thi hành từ ngày 01/7/2004;
- Luật số 38/QH12/2009 ngày 19/06/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều về các luật
liên quan đến xây dựng cơ bản;
- Luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/01/2006;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/7/2006;
- Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006;
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11của Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007;
- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10-02-2009 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 15/10/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bỏ
sung một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009;
- Căn cứ nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính Phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về Quản lý chất
lượng công trình xây dựng.

- Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà
ở;
- Căn cứ Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.
- Căn cứ Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/05/2014 v/v Hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.
20

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

- Căn cứ thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ xây dựng quy định cụ
thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 20/06/2010 của
Chính phủ v/v quy định chi tiết và hưỡng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Căn cứ Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Căn cứ Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 23/06/2009 của Bộ xây dựng quy định chi
tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng;
- Căn cứ Thông tư 27/2009/TT-BXD ngày 31/07/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn một
số nội dung về quản lý chất lượng công trình;
- Căn cứ thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xây dựng về việc hướng
dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng QCXD-VN tập 1, các TCVN về quy hoạch xây
dựng.
- Căn cứ thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư.
- Căn cứ thông tư 02/2013/TT-BXD v/v hướng dẫn điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án
nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm

nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
1.1.2 Căn cứ pháp lý của dự án
- Văn bản chỉ định là chủ đầu tư…..
- Văn bản số 7456/UBND-XDNĐ ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Khánh Hòa V/v
Thỏa thuận phương án quy hoạch kiến trúc công trình Nhà ở xã hội tại khu dân cư Bắc Vĩnh Hải,
Nha Trang.
- Văn bản số 757/UBND ngày 05/02/2015 của UBND tỉnh Khánh Hòa V/v Chấp thuận
đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải.
- Văn bản thẩm duyệt PCCC và hệ thống chống sét.
- Văn bản thẩm duyệt Hồ sơ Đánh giá tác động môi trường.
1.2

Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án:
1.2.1 Môi trường vĩ mô và chính sách phát triển của đất nước:
Bình Thuận là tỉnh duyên hải cực Nam Trung Bộ, thuộc vùng kinh tế Đông Nam Bộ và

nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của địa bàn kinh tế trọng điểm phía Nam. Phía Bắc của tỉnh
giáp tỉnh Lâm Đồng và Ninh Thuận, phía Tây giáp tỉnh Đồng Nai, phía Nam giáp Bà Rịa - Vũng
Tàu, phía Đông và Đông Nam giáp biển Đông với đường bờ biển dài 192 km. Ngoài khơi có đảo
21

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Phú Quý cách thành phố Phan Thiết 120 km. Trung tâm tỉnh cách thành phố Hồ Chí Minh 200
km, cách thành phố Nha Trang 250 km, có quốc lộ 1A, đường sắt Bắc Nam chạy qua nối Bình
Thuận với các tỉnh phía Bắc và phía Nam của cả nước, quốc lộ 28 nối liền thành phố Phan Thiết
với các tỉnh Nam Tây Nguyên, quốc lộ 55 nối với trung tâm dịch vụ dầu khí và du lịch Vũng
Tàu.

Thành phố Phan Thiết là tỉnh lỵ, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học kỹ
thuật của tỉnh Bình Thuận. Phan Thiết nằm trên quốc lộ 1A, trung tâm hành chính Thành phố
Phan Thiết cách trung tâm hành chính Thành phố Hồ Chí Minh 183 km về hướng đông bắc.
Phan Thiết là đô thị Duyên Hải Cực Nam Trung Bộ, thuộc khu vực Nam Trung Bộ. Theo quy
hoạch phát triển đến năm 2025, nó sẽ là đô thị cấp vùng Đông Nam Bộ. Diện tích tự nhiên là
206,45 km², bờ biển trải dài 57,40 km.
Về qui hoạch và phát triển thành phố, sau khi được chính phủ công nhận đô thị loại 2
cuối năm 2009. Thành phố Phan Thiết tiếp tục quy hoạch, định hướng phát triển mở rộng không
gian đô thị. Đến năm 2015 sát nhập một số đơn vị hành chính của huyện Hàm Thuận Bắc và
huyện Hàm Thuận Nam vào thành phố, dân số đạt trên 312.000 người. Diện tích tự nhiên tăng
lên 276,260 km² (tăng 69,8 km² so với hiện nay), phấn đấu trở thành đô thị loại 1. Đến năm
2025, Phan Thiết trở thành cửa ngõ của vùng kinh tế trọng điểm phía nam, Tây nguyên và Nam
Trung bộ với quy mô dân số nội thành Phan Thiết đạt trên 350.000 người.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố đạt bình quân trong 3 năm (2011 - 2013) là
10,68%, Trong đó, nhóm ngành dịch vụ - du lịch tăng 11,4%; công nghiệp - Xây dựng tăng
9,3%; nông - lâm - thuỷ sản tăng 4,5%/năm. Dự ước năm 2013 tỷ trọng ngành dịch vụ - du lịch
chiếm 62,6%. Công nghiệp và xây dựng chiếm 31,9%; nông - lâm - thuỷ sản 5,5%. Tổng vốn
đầu tư phát triển toàn xã hội trong 03 năm đạt 15.034 tỷ đồng, đạt 42,86%, tăng bình quân 16%
năm/25%. Thu nhập bình quân đầu người năm 2013 ước đạt 78,8 triệu đồng (tương đương 3.750
USD), tăng 68,5% so với năm 2010. Tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng
bình quân 17,7%/năm. Kim ngạch xuất khẩu hàng hóa tăng bình quân 13,6%/năm, năm 2013 dự
ước đạt 150 triệu USD. Doanh thu du lịch tăng bình quân 26,5%/năm. Lượng khách du lịch đến
tham quan, nghỉ dưỡng tăng bình quân 12,2%/năm và có thời gian lưu trú dài ngày hơn, riêng
khách quốc tế tăng bình quân 10,8%. Thu hút đầu tư phát triển du lịch đạt khá; đến nay có 246
dự án còn hiệu lực, trong đó có 115 dự án đang hoạt động.
Phan Thiết là khu vực trọng điểm quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tại của Bình Thuận.
Với chức năng là trung tâm kinh tế, chính trị - xã hội, văn hóa của tỉnh, Phan Thiết là nơi thu hút
mạnh nhân lực lao động trong và ngoài nước điều này làm gia tăng nhanh chóng về dân số.
Trước tình hình mở rộng quỹ đất cùng với sự gia tăng nhanh về dân số và nhu cầu nhà ở cho
22

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

người thu nhập thấp, chủ trương của Nhà nước, đặc biệt là các dự án đầu tư nhà ở, chung cư và
các dự án cơ sở hạ tầng đô thị khác.
1.2.2 Các điều kiện và cơ sở của dự án:
1.2.2.1 Điều kiện chung:
Chủ trương tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã được Chính
phủ triển khai từ năm 2009 và ban hành một số văn bản quy định về các vấn đề liên quan. Thực
hiện chủ trương trên, một số thành phố của cả nước như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà
Nẵng... đã có khởi công nhiều công trình dự án chung cư dành cho người có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị. Đây là vấn đề mà các thành phố lớn của cả nước trong đó có Phan Thiết đặc biệt
quan tâm và ưu tiên hàng đầu. Dự án đề xuất là phù hợp với chính sách và chủ trương hiện nay
của Chính phủ thông qua các hành lang pháp lý như sau :
- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách
nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân
tại các khu công nghiệp tập trung và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị.
- Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính Phủ.
- Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 05 năm 2014 của Bộ Xây dựng.
- Thông tư số 07/2013/TT-BXD, ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng.
- Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước.
1.2.2.2 Địa phương:
Các điều kiện về tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố đều thuận lợi cho việc lập dự án
Khu chung cư nhà ở xã hội Phú Thịnh. Đối với Phan Thiết là một thành phố đô thị loại II có tốc
độ đô thị hóa rất nhanh, với vị trí hiện nay là một trung tâm kinh tế lớn của Bình Thuận và các
tỉnh lân cận có nhiều tiềm năng phát triển trong các lĩnh vực về kinh tế, xã hội. Giải quyết nhu
cầu về nhà ở khu vực đô thị cho các đối tượng là người dân của địa phương, người lao động ở
các địa phương đến sinh sống và làm việc tại thành phố là rất lớn và được xem là một trong

những vấn đề cần được quan tâm giải quyết theo hướng chiến lược phát triển bền vững, lâu dài.
1.2.3 Thị trường: Phân tích cung - cầu:
Phân tích và đánh giá thị trường cụ thể là phân tích cung cầu của nhà chung cư. Qua đó
chứng minh sự cần thiết và tiềm năng của dự án và xác định quy mô phù hợp của dự án và thời
điểm đầu tư.
1.2.3.1 Các yếu tố cầu:
- Yếu tố thứ nhất là sự phát triển tự nhiên của dân số thành phố hàng năm khoảng 11,0%
bổ sung thêm số lượng người trong hộ gia đình hoặc số lượng gia đình mới ra đời là yếu tố thúc
đẩy nhu cầu về nhà ở nội tại thành phố tăng lên.
23

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-Yếu tố thứ hai là vấn đề di dân từ các tỉnh khác làm tăng nhu cầu về nhà ở.
Như đã nói, thành phố Phan Thiết là một trong những thành phố lớn của khu vực Nam
Trung Bộ, nằm ở ven biển miền Trung, đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển, là trung
tâm việc làm vì vậy mà số lượng lớn dân di cư từ các vùng, nhất là các tỉnh lân cận đến làm việc
và học tập. Do đó mà có một nhu cầu lớn về nhà ở và chung cư.
Kết quả khảo sát về nhu cầu nhà ở chung cư tại Phan Thiết:
Để đánh giá nhu cầu hiện tại của người dân, đặc biệt là các đối tượng theo qui định được
mua nhà ở xã hội. Bộ phận nghiên cứu thị trường đã triển khai thực hiện việc điều tra khảo sát
tại Thành phố Phan Thiết, với kết quả thu được như sau:
- Tổng số phiếu thực hiện điều tra: 473 phiếu
- Trong đó tập trung cho nhóm đối tượng chính như sau:
+ Nhóm 1: Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu
công nghiệp: 120 phiếu, chiếm tỷ lệ 25,37%
+ Nhóm 2: Cán bộ công chức, viên chức cơ quan hành chính sự nghiệp, cơ quan Đảng
đoàn thể hưởng lương từ ngân sách Nhà nước: 153 phiếu, chiếm tỷ lệ 32,34%

+ Nhóm 3: Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là
quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà
nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách
như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu: 200 phiếu, chiếm tỷ lệ 42,29%
- Về giới tính:
+ Nam: 262 phiếu, chiếm tỷ lệ 55,39%
+ Nữ: 211 phiếu, chiếm tỷ lệ 44,61%
- Về hôn nhân:
+ Đã lập gia đình: 345 phiếu, chiếm tỷ lệ 72.94%
+ Độc thân: 124 phiếu, chiếm tỷ lệ 26,22 %
+ Đã li hôn: 4 phiếu, chiếm tỷ lệ 0,85%
- Về thông tin nhà ở xã hội qua khảo sát có 63% người đã có thông tin về chương trình
này, trong đó có 41% đã biết và tìm hiểu, còn 22% đã nghe nhưng chưa tìm hiểu. Đáng chú ý có
tới 37 % chưa từng nghe biết về chương trình này, điều này cho thấy tại địa phương trong thời
gian qua chưa thật sự huởng ứng thực hiện chương trình này, chưa tuyên truyền đầy đủ đến
người dân, bộ phận được thụ hưởng từ chủ trương lớn này. Vì vậy đối với chủ đầu tư khi bắt tay
thực hiện dự án thì công tác truyền thông phải được chú trọng đúng mức để thông tin đến người
dân về dự án này.

24

Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình NOXH Phú Thịnh tại khu tái định cư phường Hưng Long – TP. Phan Thiết
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Hình 1-1 Thông tin chương trình nhà ở xã hội
- Về kênh thông tin cập nhật, chủ yếu là người dân tiếp cận thông tin qua kênh báo chí và
ti vi. Cụ thể, kênh báo chí là 38% và kênh tivi là 42%, còn lại là qua các kênh khác. Điều này
định hướng cho cách tiếp cận khách hàng trong tương lai khi dự án được triển khai

Hình 1-2 Kênh thông tin cập nhật

25

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng nhà ỡ xã hội

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về