Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình

Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
mục lục
Chơng I. Các căn cứ pháp lý 5
I. Các căn cứ pháp lý 5
II. Chủ trơng đầu t và mục tiêu dự án : 6

6
Chơng II. Sự cần thiết phải đầu t 7
I. Sự cần thiết phải đầu t 7
II. Đánh giá nhu cầu thị trờng 8
1. Nhu cầu thị trờng nhà ở 8
2. Nhu cầu thị trờng văn phòng làm việc 9
3. Nhu cầu thị trờng về phát triển kinh doanh dịch vụ thơng mại 9
4. Nhu cầu thị trờng khách sạn cao cấp 9
Chơng III- Phân tích điều kiện tự nhiên, đánh giá hiện trạng và phơng án giải phóng
mặt bằng 11
I. Điều kiện tự nhiên : 11
1. Vị trí địa lý : 11
2. Địa hình địa mạo và điều kiện khí hậu : 11
3. Địa chất thuỷ văn : 12
4. Địa chất công trình : 12
II. Hiện trạng tổng hợp : 22
III. Các dự án đầu t có liên quan 24
IV. Phân tích đánh giá hiện trạng: 24
V. Phơng án giải phóng mặt bằng 25
Chơng IV. Quy mô đầu t, yêu cầu công nghệ 27
I. Quy mô dự án 27
1. Tên dự án: 27
2. Địa điểm xây dựng: 27
3. Hình thức đầu t : Đầu t mới 27
4. Quy mô đầu t 27

5. Tổng mức đầu t 28
6. Nguồn vốn đầu t : 28
II. Yêu cầu công nghệ, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng 28
1. Yêu cầu công nghệ 28

1
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
2. Yêu cầu tiêu chuẩn 29
Chơng V. các giải pháp kỹ thuật 30
I. Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng 30
II. Phân tích, so sánh, lựa chọn phơng án 32
1. Phơng án 1 : 32
2. Phơng án 2 34
III. Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật toàn khu 37
1. San nền 37
2. Thiết kế hệ thống đờng giao thông. 39
3. Giải pháp cấp nớc 43
4. Giải pháp thoát nớc 45
5. Giải pháp điện và chiếu sáng đô thị 47
6. Giải pháp phòng cháy chữa cháy: 53
7. Giải pháp vệ sinh môi trờng 54
VI. Các giải pháp thiết kế (phơng án chọn) 54
1. Giải pháp kiến trúc 54
2. Giải pháp kết cấu 59
3. Giải pháp cấp điện 63
4. Giải pháp chống sét 67
5. Giải pháp cấp thoát nớc 68
6. Giải pháp vệ sinh môi trờng 74
7. Giải pháp phòng cháy chữa cháy 74
8. Giải pháp thiết kế nhà liền kề 76

9. Giải pháp thiết kế nhà trẻ 80
10. Giải pháp thiết kế hệ thống điện nhẹ: 85
12. Điều hoà: 94
Chơng VI. Sơ bộ đánh giá tác động môi trờng 96
I. Cơ sở pháp lý: 96
II. Hiện trạng môi trờng: 96
III. Dự báo các nguồn gây ô nhiễm: 96
1. Giai đoạn xây dựng: 96
2. Giai đoạn đa dự án vào hoạt động: 97
3. Các biện pháp giảm thiểu gây ô nhiễm: 99
Chơng ViI. Hình thức Quản lý và tổ chức thực hiện 102

2
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
I. Lựa chọn Chủ đầu t: 102
II. Hình thức quản lý dự án: 102
III. Tổ chức thực hiện 102
IV. Các mối quan hệ phối hợp thực hiện: 103
Chơng VIII. Phân tích tài chính và hiệu quả đầu t 104
I.Cơ sở tính toán : 104
II. Tổng vốn đầu t : 105
810.249.369.000 đồng 105
III. Phơng án nguồn vốn đầu t : 105
1. Dự kiến các nguồn vốn sau: 105
2. Phơng án huy động vốn: 105
IV. Phơng án kinh doanh : 106
V. Phân tích lựa chọn giá kinh doanh: 106
1. Phân tích giá thị trờng: 106
a. Nh chung c 106

b. Nh văn phòng 106
Trong nhi u n m qua, th tr ng nh v n phòng cho thuê t i Thành phố Vinh là
một trong những nhu cầu khá lớn đối với các công ty 106
Tình tr ng khai thác và giá cho thuê tham kh o m t s văn phòng ở Thành phố Vinh
n m 2008 nh sau: 106
c. Thuê kinh doanh dịch vụ 107
Trong nhi u n m qua, th tr ng cho thuê địa điểm làm kinh doanh dịch vụ ở Thành
phố Vinh là một trong những hình thức khá phổ biến với nhu cầu kinh doanh ngày
càng lớn và giá đất đai ngày càng tănh nh hiện nay 107
Tình trạng khai thác và giá cho thuê tham kh o m t s địa điểm ở Thành phố Vinh
n m 2008 nh sau: 107
d. Thuê khách sạn 107
Tình tr ng khai thác v giá cho thuê tham kh o m t s khách sạn ở Thành phố Vinh
n m 2008 nh : Khách sạn Ph ơng Đông, Khách sạn Kim Liên, Khách sạn Thợng Hải.
Kinh doanh khách sạn gồm các nguồn thu sau 107
- Doanh thu buồng ngủ : 107
e. Bán nhà và chuyển nhợng quyền sử dụng đất các nhà liền kề 107
2. Lựa chọn giá kinh doanh: 107
VI. Doanh thu của dự án: 108

3
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
VII. Chi phí hàng năm: 108
VIII. Các khoản thuế của dự án: 108
IX. Nguồn trả nợ, kế hoạch trả nợ vốn vay: 109
X. Hiệu quả kinh tế của dự án: 109
XI. Hiệu quả của kiến trúc quy hoạch 109
XII. Hiệu quả về xã hội của dự án: 110
ChƯơng IX. Kết luận và kiến nghị 113
I. Kết luận : 113

II. Kiến nghị : 113
Đề nghị các cơ quan có thẩm quyền, các ban ngành cấp trên xem xét chấp thuận dự
án đầu t Khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, khách sạn cao tầng, văn phòng cho thuê,
chung c cao tầng và nhà ở liền kề VINACONEX- 20 để chủ đầu t tiến hành các bớc
tiếp theo 113

4
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Chơng I. Các căn cứ pháp lý
I. Các căn cứ pháp lý.
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày .26/11/2003.
- Luật đầu t số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu t xây dựng
công trình.
- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP.
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 về quản lý chi phí đầu t xây dựng
công trình.
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 12/12/2004 về quản lý chất lợng công trình
xây dựng.
- Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 v/v qui định chi tiết và hớng dẫn thi
hành một số điều của Luật đầu t.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 v/v qui định chi tiết và hớng dẫn
thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 v/v qui định chi tiết và hớng dẫn thi
hành Luật nhà ở.
- Thông t số 02/2007/TT-BXD ngày 14/2/2007 của Bộ Xây Dựng v/v hớng dẫn một
số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình; giấy

phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu t xây dựng công trình qui định tại
Nghị định 16/2005/NĐ-CP và Nghị định 112/2006/NĐ-CP.
- Quyết định số 2503/QĐ-UBND-CN ngày 02/06/2008 của UBND Tỉnh Nghệ An về
việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu tổ hợp Trung tâm thơng mại,
Khách sạn cao tầng, văn phòng cho thuê, chung c cao tầng và nhà ở liền kế tại ph-
ờng Quán Bàu, thành phố Vinh, Nghệ An.
- Quyết định số 27 QĐ/VC20-ĐT ngày 20/09/2008 của Hội đồng quản trị Công ty
cổ phần cơ khí xây dựng VINACONEX 20 phê duyệt chủ trơng xây dựng khu tổ
hợp Trung tâm thơng mại, Khách sạn cao tầng, Văn phòng cho thuê, Chung c cao
tầng và nhà ở liền kề tại phờng Quán Bàu, thành phố Vinh, Nghệ An.
- Căn cứ hồ sơ thiết kế khảo sát địa chất công trình do Viện Quy hoạch Kiến trúc xây
dựng Nghệ An lập tháng 11/2008.

5
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
II. Chủ trơng đầu t và mục tiêu dự án :
Thực hiện chủ trơng của HĐND Tỉnh Nghệ An về việc di chuyển toàn bộ nhà
máy xí nghiệp gây ô nhiễm, tiếng ồn ra khỏi khu vực dân c, thành phố theo quyết
định số 49/2000/QĐ-TTg ngày 21/4/2000 của thủ tớng chính phủ về việc phê duyệt
điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2020.
Công ty CP cơ khí xây dựng Vinaconex 20 chủ trơng di chuyển toàn bộ nhà máy sản
xuất ống thép vào khu vực Nam Cấm. Bố trí lại mặt bằng dây chuyền công nghệ sản
xuất phù hợp, kinh doanh có hiệu quả; Đồng thời sử dụng quỹ đất hiện đợc Tỉnh Nghệ
An giao quản lý tại số 3 Mai Hắc Đế một cách có hiệu quả.
Dự án nhằm đầu t một khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, khách sạn cao tầng, văn
phòng cho thuê, chung c cao tầng và nhà ở liền kế kết hợp với hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ thực hiện chỉnh trang đô thị, giải quyết sự bức bách về
nhà ở của các tầng lớp nhân Thành phố Vinh và khu vực lân cận. Tạo ra những văn
phòng làm việc hiện đại, khu lu trú khách sạn cao cấp đồng bộ đáp ứng nhu cầu về
nhà ở, văn phòng làm việc của Thành phố Vinh trớc mắt cững nh lâu dài, giải quyết

công ăn việc làm cho một bộ phận lao động mở mang ngành nghề kinh doanh tạo
nguồn thu ổn định; phát triển bền vững của Công ty đồng thời đóng góp ngày càng
nhiều cho ngân sách Tỉnh góp phần đáng kể cho mục tiêu phát triển nhà ở, đáp ứng
ngày càng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của nhân dân thành phố Vinh. Dự án đầu t xây
dựng khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, Khách sạn cao tầng, Văn phòng cho thuê,
Chung c cao tầng và nhà ở liền kề tại phờng Quán Bàu, thành phố Vinh, Nghệ An
hoàn thành tạo nên một khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội, kiến trúc
văn minh hiên đại góp phần tạo nên thành phố Vinh - đô thị loại 1 xứng đáng là trung
tâm kinh tế, văn hóa khoa học kỹ thuật vùng Bắc Trung Bộ.

6
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Chơng II. Sự cần thiết phải đầu t
I. Sự cần thiết phải đầu t
Thành phố Vinh tỉnh Nghệ An là trung tâm kinh tế chính trị văn hóa và phát triển
khoa học kỹ thuật vùng Bắc Trung Bộ. Trong những năm gần đây Thành phố Vinh nói
riêng và tỉnh Nghệ An nói chung đã có những bớc phát triển vợt bậc về kinh tế xã hội,
nhịp độ đô thị hóa tăng nhanh đời sống vật chất tinh thần của nhân dân đợc nâng cao
đáng kể, nhu cầu về nhà ở, nhu cầu phục vụ đời sống của các tầng lớp nhân dân tăng
cao. Thực hiện quyết định số 49/2000/QĐ-TTg ngày 21/4/2000 của thủ tớng chính
phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An đến năm 2020, UBND Tỉnh nghệ An có chủ trơng "Các xí nghiệp công
nghiệp gây ô nhiễm hiện đang nằm tại nội thành sẽ di chuyển đến vị trí thích hợp để
khắc phục triệt để ô nhiễm môi trờng trong khu vực dân c thành phố, đồng thời tạo
thêm quỹ đất để phát triển nhà ở cho cán bộ nhân thành phố Vinh và các lực lợng lao
động khác. UBND Tỉnh Nghệ An đang tích cực thúc đẩy việc cải thiện nhà ở năng
cao chất lợng đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, phát triển nhà ở đô thị văn
minh và hiện đại theo hớng công nghiệp hóa và hiện đại hóa.
Tỉnh Nghệ An là một trong những tỉnh có mức độ tăng trởng cao, vị trí địa lý
chiến lợc thuận lợi cho sự phát triển kinh tế nói chung, có tiềm năng phát triển du lịch

và thu hút khách du lịch khá cao. Thành phố Vinh lại nằm giữa trục giao thông huyết
mạch Bắc - Nam, cạnh những khu du lịch nổi tiếng nh: khu du lịc biển Cửa Lò, khu
du lịch sinh thái Pù mát, Bãi Lữ nhiều khu di tích lịch sử nh khu di tích Kim Liên,
Lâm viên Núi Quyết Phợng Hoàng Trung Đô hàng năm thu hút hàng triệu du
khách đến đây tham quan và nghỉ dỡng; nhng hệ thống khách sạn cha phát triển đồng
bộ hoặc không đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách, đặc biệt là một bộ phận
lớn những ngời có thu nhập cao trong nớc và khách du lịch nớc ngoài. Vấn đề đặt ra
là để phát triển ngành công nghiệp không khói này thành phố Vinh một mặt phải tập
trung cải tạo sữa chữa những khách sạn, trung tâm thơng mại đã có đồng thời khuyến
khích phát triển đầu t cho khách sạn, trung tâm thơng mại mới đủ tiêu chuẩn nhằm
đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của du khách.
Vị trí khu đất nghiên cứu dự án tại số 3 Mai Hắc Đế nằm trên trục đờng nối trung
tâm thành phố với sân bay Vinh đây là trục phát triển chính của thành phố trong tơng
lai. Có thể nói đây là vị trí khá thuận lợi trong giao lu kinh tế và văn hóa giữa các khu
vực nội thành và các khu lân cận, giữa thành phố Vinh với nớc bạn Lào, là nơi tập
trung rất đông nguời có nhiều điều kiện thuận lợi cả về vị trí địa lý, sự tác động qua
lại để dự án thực hiện có hiệu quả về mặt kinh tế và mặt xã hội.
Từ những phân tích trên cho thấy khu vực dự án nghiên cứu hội tụ nhiều yếu tố
thuận lợi để đầu t khu tổ hợp nhà chung c cao tầng, văn phòng cho thuê, khách sạn
cao cấp kết hợp với nhà ở liên kế dạng biệt thự Mini xen kẽ hệ thống cây xanh, một sự

7
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
kết hợp đa dạng về kiến trúc, sự kiết hợp hài hoà về chiều cao của các khu nhà tạo nên
một cảnh quang đẹp, hài hòa và hiện đại, tạo đợc điểm nhấn đối với thành phố Vinh
trớc mắt và lâu dài.
II. Đánh giá nhu cầu thị trờng
1. Nhu cầu thị trờng nhà ở
Trong kỳ họp thứ 9 Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An khóa XV, đề cấp đến chơng
trình phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2010, định hớng đến năm

2020 đã nhấn mạnh: Đến năm 2010, hoàn thành quy hoạch chi tiết các khu đô thị
trên địa bàn, chú trọng bảo vệ môi trờng, tăng cờng tỷ lệ cây xanh mặt nớc nhằm đạt
tỷ lệ cây xanh bình quân 20m2/ngời. Xây dựng và quản lý chặt chẽ quy chế kiến trúc
đô thị và văn minh đô thị. u tiên quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, các khu nhà
ở đợc xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gắn liền với việc phát triển
nhà ở xã hội trong các khu quy hoạch này. Đẩy mạnh việc xây dựng các nhà chung c
cao tầng nhằm tiết kiệm đất đai; hạn chế, giảm dần và tiến tới chấm dứt việc giao đất
nhỏ lẻ cho dân tự xây. Đến năm 2010, cải tạo, nâng cấp quỹ nhà ở đã xuống cấp, h
hỏng nặng; tất cả các căn hộ đều có nớc sạch dùng cho sinh hoạt, có công trình phụ
khép kín. Chậm nhất, đến năm 2015, xóa bỏ các khu chung c cũ, các khu tập thể cũ
nát, nhà tạm bợ, đơn sơ tại các đô thị.
Hiện tại, còn hàng trăm hộ gia đình đang sống trong các khu tập thể từ 3-5 tầng
đang chờ đợc cải tạo, sữa chữa gấp và có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở sang những khu ở
mới hiện đại, tiện ích hơn.
Theo bỏo cỏo u nm 2009 ca Cụng ty CP Qun lý v phỏt trin h tng ụ th
Vinh, Thnh ph Vinh (Ngh An) cú ti 17/18 chung c c ch cũn li di 50% an
ton cho phộp cỏc h dõn sinh sng. õy l thc t khụng khỏc nhiu so vi thc
trng chung c c t thi bao cp trờn ton quc.
Theo điều tra mới đây, trên địa bàn thành phố Vinh có khoảng 95.000 hộ gia đình
trong đó có khoảng trên dới 3.000 hộ cha có nhà ở hoặc tạm trú dới các hình thức
khác nhau, chiếm 3.2% trong đó khoảng 75% (2.200 hộ) có tài chính để mua nhà còn
lại 800 hộ mới lập gia đình và có kinh tế khó khăn. Năm 2008 dân số Thành phố Vinh
khoảng 280.000 ngời mỗi năm tỷ lệ tăng 10-12% do phát triển dân số, và các thành
phần lao động khác di c vào thành phố. Nh vậy nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành
phố Vinh trong những năm tới còn rất lớn, theo điều tra nếu phấn đấu chỉ tiêu 17.5m2
diện tích ở/đầu ngời thì ớc tính từ nay đến năm 2010 toàn tỉnh cần đầu t xây dựng mới
khoảng 785.400 m2 sàn ớc tính khoảng 10.200 căn hộ trong đó Thành phố Vinh
chiếm một tỷ lệ đáng kể. Mặt khác các khu cao tầng cũ của thành phố đợc xây dựng
từ những năm 1973 đến nay đã bị hng hỏng nặng và xuống cấp nghiêm trọng, có khả
năng gây nguy hiểm cho ngời và tài sản. Trớc tình hình đó đặt ra cho tỉnh Nghệ An

nói chung và thành phố Vinh nói riêng phải tập trung cải tạo các khu chung c cũ, song

8
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
song với việc phát triển các khu chung c cao tầng mới nhằm giải tỏa sự bức bách về
nhu cầu nhà ở của nhân dân.
Hiện nay trên địa bàn thành phố Vinh đã có những dự án nh: Toà nhà Tecco, Vinh
Tân, Chung c Đội Cung, Hng Dũng, Toà nhà dầu khí . đã và đang triển khai thực
hiện nhng cũng chỉ đáp ứng đợc 50-60% nhu cầu về các loại hình nhà ở, 40% còn lại
đòi hỏi các dự án sắp tới phải đợc triển khai kịp thời mới đáp ứng đợc nhu cầu.
2. Nhu cầu thị trờng văn phòng làm việc
Trong những năm gần đây Nghệ An đã ngày càng thu hút đợc nhiều nhà đầu t
trong và ngoài nớc đầu t vào những dự án lớn nh KCN Bắc Vinh, KCN Nam Cấm
Đang đợc hình thành và lấp đầy bên cạnh đó theo thông báo của cục đầu t năm 2009
và những năm tiếp theo làn sóng đầu t của nớc ngoài vào Việt Nam nói chung và
Nghệ An nói riêng sẽ tăng cao.
Thành phố Vinh là một trong những trung tâm phát triển kinh tế, văn hoá KHKT
của Miền Trung việc giao lu thơng mại với các địa phơng trong nớc và nớc ngoài sẽ
ngày càng đợc khẳng định và phát triển. Nhu cầu về mở rộng cơ sở giao dịch và làm
việc của các tổ chức trong nớc cũng nh nớc ngoài đang là một xu thế việc phát triển
văn phòng làm việc, văn phòng cho thuê cũng đã đợc triển khai nhng cha đợc chú ý
quan tâm. Theo kết quả điều tra thực tế cho thấy những khu vực có vị trí thuận lợi có
văn phòng hiện đại đủ tiêu chuẩn đợc đối tác chấp nhận 100%. Nh vậy thị trờng phát
triển nhà văn phòng làm việc cho thuê rất khả quan.
3. Nhu cầu thị trờng về phát triển kinh doanh dịch vụ thơng mại
Cùng với sự phát triển và tăng trởng của kinh tế, thu nhập ổn định và phát triển
đời sống nhân dân ngày càng đợc nâng cao tập quán mua bán cũng đang dần đợc thay
đổi. Các trung tâm thơng mại đang ngày càng thu hút phần lớn ngời tiêu dùng. Nhu
cầu về phục vụ những mặt hàng chất lợng, có thơng hiệu ngày càng đợc thể hiện rõ,
cuộc sống công nghiệp ngày càng thu hút một bộ phận lớn ngời lao động, viên chức

hớng tiêu dùng vào các khu trung tâm thơng mại vì những lẽ đó phát triển các trung
tâm thơng mại tại các khu chung c đông dân, tại các vị trí thuận lợi đang là xu thế tất
yếu, đang là nhu cầu cần thiết nhằm đáp ứng tốt nhất, thuận lợi nhất cho đời sống dân
sinh ở thành phố Vinh trong hiện tại và tơng lai.
4. Nhu cầu thị trờng khách sạn cao cấp
Với vị trí chiến lợc là trung tâm giao lu kinh tế chính trị, văn hoá khoa học kỹ
thuật khu vực Bắc Miền Trung hàng ngày Thành phố Vinh câu lu một khối lợng lớn
các nhà đầu t các nhà doanh nghiệp, khách du lịch từ Bắc vào Nam và ngợc lại, ngoài
ra một khối lợng lớn những tổ chức kinh tế khu vực Việt - Lào cũng thờng xuyên qua
thành phố Vinh đây là những du khách có tiềm năng kinh tế và có nhu cầu về phục vụ
ăn ở rất cao. Thực trạng hiện nay tại thành phố Vinh có rất nhiều nhà hàng khách sạn

9
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
nhng chỉ có 1-2 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3* còn lại chỉ là những nhà nghỉ có chất l-
ợng dịch vụ rất thấp. Thực tế cho thấy một số khách sạn đạt tiêu chuẩn cao đều đạt
công suất sử dụng buồng trên 75% tỷ lệ này đợc đảm bảo quanh năm không theo
mùa. Xu thế nhu cầu khách làm việc và nghỉ ngơi đợc sử dụng các dịch vụ tiên tiến và
hiện đại đang ngày càng hiện rõ. Tình trạng khủng hoảng thiếu cơ sở lu trú, khách sạn
cao cấp tại các đô thị lớn nói chung và Thành phố Vinh nói riêng đang diễn ra gay gắt
cung không đảm bảo nhu cầu.
Qua sự tổng hợp, phân tích thực trạng và đánh giá nhu cầu thị trờng có thể khẳng
định rằng việc ra đời dự án Khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, Khách sạn cao tầng,
Văn phòng cho thuê, Chung c cao tầng và nhà ở liền kề taị số 3 - đờng Mai Hắc Đế -
phờng Quán Bàu - thành phố Vinh là có cơ sở hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thị trờng
trong điều kiện hiện nay.

10
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Chơng III- Phân tích điều kiện tự nhiên, đánh giá hiện trạng

và phơng án giải phóng mặt bằng
I. Điều kiện tự nhiên :
1. Vị trí địa lý :
Khu đất dự án nằm ở phía Bắc thành phố Vinh, thuộc địa phận hành chính của
phờng Quán Bàu, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đợc giới hạn nh sau:
- Phía Đông giáp: Đờng Mai Hắc Đế.
- Phía Tây giáp : Đờng quy hoạch 15m.
- Phía Bắc giáp: Công ty Lam Hồng quân khu 4.
- Phía Nam giáp: Công ty CP khí công nghiệp.
Phạm vi nghiên cứu, ranh giới qui hoạch 1/500 đã đợc xác định cụ thể theo văn
bản số 936/SXD/QLQH ngày 29/05/2008 của Sở Xây dựng Nghệ An.
Tổng diện tích khu đất để xây dựng công trình theo quy hoạch đợc duyệt là
31.351,7m2
2. Địa hình địa mạo và điều kiện khí hậu :
- Địa hình địa mạo :
Khu tổ hợp trung tâm thơng mại, văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp, chung
c cao tầng và nhà ở liền kề, số 3- đờng Mai Hắc Đế phờng Quán Bàu thành phố
Vinh tỉnh Nghệ An có địa hình khá bằng phẳng, khu vực xây dựng nằm trong
phạm vi sân, đờng giao thông nội bộ và một số hạng mục xây dựng vào phạm vị một
số nhà kho hiện tại của Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng Vinaconex 20.
Điều kiện địa mạo trong khu vực khảo sát chủ yếu tồn tại dạng trầm tích đệ tứ.
- Điều kiện khí hậu :
Khu vực nghiên cứu có chung chế độ khí hậu của thành phố Vinh. Khí hậu nhiệt
đới gió mùa, có 2 mùa rõ rệt và có sự biến động lớn từ mùa này sang mùa khác. Mùa
ma từ tháng 4 đến tháng 10

thờng có giông bão, mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm
sau, thờng có những đợt rét, gió mùa Đông Bắc và ma phùn
- Nhiệt độ trung bình năm : 24
0

C
- Nhiệt độ cao nhất : 42,1
0
C
- Nhiệt thấp nhất : 4
0
C
- Biên độ ngày của nhiệt độ : 6,1
0
C
- Độ ẩm trung bình : 85-90%

11
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Số giờ nắng trung bình 1.696 giờ. Năng lợng bức xạ dồi dào, trung bình 12 tỷ
Keal/ha năm, lợng ma trung bình 2.000ml. Có 2 mùa gió rõ rệt: Gió Tây - Nam : khô
xuất hiện từ tháng 5 đến tháng 9; Gió Đông - Bắc: kèm ma phùn lạnh, ẩm ớt từ tháng
10 đến tháng 4 năm sau; Tốc độ gió trung bình: 1,5m/s 2,5m/s; Tốc độ gió cao
nhất 34m/s. Bão thờng xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ
cấp 8 đến cấp 10 và đôi khi lên tới cấp 12.
3. Địa chất thuỷ văn :
- Trong khu vực khảo sát có một số nguồn nớc thải sinh hoạt, nớc ma và đặc biệt cạnh
chung c T1 có ao với diện tích khoảng 250m
2
,

chiều sâu khoảng 2,0m. Nên khi khai đào hố
móng nên chú ý đến độ chênh áp lực nớc dễ xảy ra trựơt, lở thành hố móng;
- Trong khu vực xây dựng có 2 đờng ống dẫn nớc cung cấp cho nhân dân sinh hoạt
nên trong quá trình thi công nên chú ý;

- Nớc dới đất trong khu vực tập trung trong các lớp cát, cát lẫn sỏi sạn với trũ lợng
khá lớn.
- Qua số liệu thu thập đợc ở hiện trờng, mực nớc ngầm ổn định rất nông (Mực nớc
ngầm dao động theo mùa trong khoảng từ 1.30 - 1.70m kể từ mặt đất). Chính vì vậy, khi xây
dựng tầng hầm và móng nông cần có biện pháp che chắn, hạ mực nớc ngầm tránh hiện tợng
cát chảy ra từ hố móng, phá vỡ kết cấu tự nhiên của đất nền;
- Các mẫu nớc thí nghiệm nhằm đánh giá khả năng ăn mòn đối với bê tông cốt thép
cho thấy, nớc dới đất trong khu vực xây dựng không có tính ăn mòn đối với bất cứ bê tông
cốt thép làm bằng loại ximăng nào;
- Kết quả thí nghiệm hút nớc tại 1 vị trí cho kết quả: Hệ số thấm của lớp chứa nớc
trên cùng thay đổi từ: K = 4.65x10
-3
cm/s 4.97x10
-3
cm/s.
(Chi tiết kết quả thí nghiệm hút nớc trong các lỗ khoan xem phụ lục kèm theo)
4. Địa chất công trình :
Theo "Báo cáo điều tra địa chất đô thị thành phố Vinh'' do Liên đoàn Địa chất
thuỷ văn - Địa chất công trình miền Bắc biên soạn năm 1997 thì Tham gia vào cấu
trúc địa chất vùng đô thị Vinh bao gồm các thành tạo địa chất có tuổi Paleozoi,
Mesozoi và Kainozoi. Các thành tạo đá gốc bao gồm các đá trầm tích biến chất của hệ
tầng Sông Cả (O
3
-S
1
sc); cuội sạn cát bột kết của hệ tầng Đồng Trầu (T
2
-ađt); cát kết
hạt thô, sạn bột kết của hệ tầng Đồng Đỏ (T
3

-rđđ) và trầm tích phun trào Riolit xen
cuội sạn kết, tuf của hệ tầng Mờng Hinh (Jmh). Lớp phủ đệ tứ bao gồm:
- Cuội sạn cát pha ít sét hệ tầng Hoằng Hoá (aQ
1
-hh);
- Cuội sạn lẫn cát sét hệ tầng Hà Nội (aQ
II-III
-hn);
- Cát sạn pha sét bột hệ tầng Vĩnh Phúc (a, amQ
III
-vp);

12
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Cát bột sét hệ tầng Thiệu Hoá (mb, am, mQ
IV
1-2
-th);
- Trên cùng là Cát bột sét của hệ tầng Thái Bình (mb, am, amb abQ
IV
3
-tb);
Chi tiết điều kiện địa tầng khu vực xây dựng công trình đợc mô tả cụ thể ở phần sau.
4.1. Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá.
a- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Văn phòng:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 1 lỗ
khoan (VP1) và 1 hố huyên, kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất đá tại
khu vực xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
(Do khu vực xây dựng văn phòng chỉ khoan 1 lỗ khoan nên kết hợp với lỗ khoan
KS2 của khu vực xây dựng khách sạn để vẽ mặt cắt ĐCCT)

- Lớp KQ : Đất mặt, phía trên là đá dăm láng nhựa, phía dới là đá dăm lẫn cát sạn.
Lớp có diện phân bố rộng bắt gặp trên toàn bộ khu vực xây dựng công trình. Bề dày của lớp
từ 0.70 -1.00m.
- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 6.60m;
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 11.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.10 kG/cm
2
- Lớp 2 : Sét lẫn hữu cơ màu xám đen, trạng thái dẻo chảy. Lớp nằm ngay dới lớp 1
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 6.60m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 3.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 0.70 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)
- Lớp 3 : Sét màu xám vàng xám nâu, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 2 và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 2.50m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.57 kG/cm
2

13
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Lớp 4 : Sét màu nâu tím xám vàng, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3 và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 9.50m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 12.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.38 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét pha màu xám vàng xám xanh, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới
lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 1.30m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.63 kG/cm
2
- Lớp 6 : Sét màu xám trắng xám vàng, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 5
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 4.00m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 24.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.91 kG/cm
2
- Lớp 6a : Sét màu xám nâu xám đen lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay
dới lớp 6 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 5.20m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.20 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)
- Lớp 7 : Sét pha màu xám vàng xám nâu, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp
7 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 3.50m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.26 kG/cm
2
- Lớp 8 : Cát hạt trung màu xám vàng xám xanh, bão hoà nớc, chặt. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 8 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp tại VP1 là 2.50m;
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);

14
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 2.40 kG/cm
2
- Lớp 9 : Cát hạt thô lẫn nhiều sỏi sạn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt
đến rất chặt. Lớp có diện phân bố hầu nh rộng khắp khu vực khảo sát, bề dày của lớp hiện
cha xác định đợc. Trong phạm vi chiều sâu lỗ khoan khảo sát xác định đợc bề dày và sự
phân bố của lớp nh sau:
+ Tại lỗ khoan VP1 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -36.84 và đã khoan vào lớp 7.50m;
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 53.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
b- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Khách sạn:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 2 lỗ
khoan (KS1, KS2) và 2 hố huyên, kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất
đá tại khu vực xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
- Lớp KQ : Đất mặt, có thành phần là đá dăm lẫn cát sạn. Lớp có diện phân bố rộng
bắt gặp trên toàn bộ khu vực xây dựng công trình. Bề dày của lớp từ 0.80m (KS1) -1.50m
(KS2).
- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 5.00m (KS2) -5.70m (KS1).

Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 9 - 12.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.00 kG/cm
2
- Lớp 2 : Sét lẫn hữu cơ màu xám đen, trạng thái dẻo chảy. Lớp nằm ngay dới lớp 1
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 6.50m (KS2) -7.20m (KS1).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 4 - 5.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 0.72 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)

15
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Lớp 3 : Sét lẫn ít sạn màu xám vàng xám nâu, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 2 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 2.80m (KS1) 4.00m
(KS2).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);

Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 13.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.23 kG/cm
2
- Lớp 4 : Sét màu nâu tím xám vàng, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3 và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 5.00m (KS2) - 8.00m (KS1).
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 14.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.25 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét pha màu xám vàng xám xanh, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới
lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 2.50m (KS1) 5.60m
(KS2). Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng
hợp các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.83 kG/cm
2
- Lớp 6 : Sét màu xám nâu xám đen lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 5 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 8.00m (KS1) 10.90m
(KS2).
Đã thí nghiệm 4 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 11 - 15.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.18 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)
- Lớp 7 : Sét pha màu xám vàng xám nâu, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp
6 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 2.50m (KS2) 3.00m (KS1).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.60 kG/cm
2

16
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Lớp 8 : Cát hạt trung màu xám vàng xám xanh, bão hoà nớc, chặt. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 7 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 2.00m (KS2) 3.50m
(KS1).
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 31.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R

tc
= 2.30 kG/cm
2
- Lớp 9 : Cát hạt thô lẫn nhiều sỏi sạn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt
đến rất chặt. Lớp nằm ngay dới lớp 8 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp
từ 7.00m (KS2) 12.00m (KS1). (Tại KS2 cha khoan hết đáy lớp)
Đã thí nghiệm 4 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 51 - 53.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
- Lớp 10 : Cuội sỏi cát màu xám trắng, bão hoà nớc, rất chặt. Lớp có diện phân bố hầu
nh rộng khắp khu vực khảo sát, bề dày của lớp cha xác định đợc. Trong phạm vi chiều sâu lỗ
khoan khảo sát xác định đợc bề dày và sự phân bố của lớp nh sau:
+ Tại KS1 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -48.38 và đã khoan vào lớp 0.50m;
+ Tại lỗ khoan KS2 cha khoan vào lớp;
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 5.00 kG/cm
2
c- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Chung c T1:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 2 lỗ
khoan (CC3, CC4), kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất đá tại khu vực
xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
- Lớp KQ : Đất mặt thành phần chủ yếu đá dăm lẫn cát sạn rễ cây. Lớp có diện phân
bố rộng bắt gặp trên toàn bộ khu vực xây dựng công trình. Bề dày của lớp khoảng 1.00m.

- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 5.00m (CC3) -6.00m (CC4).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 14.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 0.96 kG/cm
2

17
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Lớp 2 : Sét pha lẫn hữu cơ màu xám đen, trạng thái dẻo chảy. Lớp nằm ngay dới lớp
1 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 7.50m (CC4) -8.00m (CC3).
Đã thí nghiệm 3 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 2.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 0.59 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)
- Lớp 3 : Sét màu nâu tím xám vàng, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 2 và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 7.00m (CC3) 9.70m (CC4).
Đã thí nghiệm 4 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 9 - 14.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.06 kG/cm
2
- Lớp 4 : Sét màu xám vàng xám trắng, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 6.80m (CC4) - 12.00m (CC3).
Đã thí nghiệm 3 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 24 - 27.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.58 kG/cm
2
- Lớp TK : Cát hạt mịn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt vừa. Lớp nằm
ngay dới lớp 4 và chỉ xuất hiện tại lỗ khoan CC4. Bề dày của lớp tại CC4 là 2.00m.
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.15 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét màu xám nâu xám đen lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp khoảng 2.20m.
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 9.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.28 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)

18
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Lớp 6 : Sét pha màu xám vàng xám nâu, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp
5 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 2.00m (CC3) 2.50m (CC4).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 8 - 14.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.14 kG/cm
2
- Lớp 7 : Cát hạt mịn màu xám vàng, bão hoà nớc, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp 6
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 4.00m (CC3) 4.50m (CC4).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT

= 19.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.20 kG/cm
2
- Lớp 8 : Cát hạt thô lẫn nhiều sỏi sạn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt
đến rất chặt. Lớp nằm ngay dới lớp 7, bề dày của lớp cha xác định đợc. Trong phạm vi chiều
sâu lỗ khoan khảo sát xác định đợc bề dày và sự phân bố của lớp nh sau:
+ Tại lỗ khoan CC3 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -35.54 và đã khoan vào lớp 5.00m;
+ Tại lỗ khoan CC4 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -36.82 và đã khoan vào lớp 5.00m;
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 50.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
d- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá khu vực xây dựng Chung c T2:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 2 lỗ
khoan (CC1, CC2), kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất đá tại khu vực
xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
- Lớp KQ : Đất mặt thành phần chủ yếu đá dăm lẫn cát sạn. Lớp có diện phân bố rộng
bắt gặp trên toàn bộ khu vực xây dựng công trình. Bề dày của lớp từ 0.90 - 1.00m.
- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 5.50m (CC1) -5.60m (CC2).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N

SPT
= 11.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.00 kG/cm
2

19
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Lớp 2 : Sét pha lẫn hữu cơ màu xám đen, trạng thái dẻo chảy. Lớp nằm ngay dới lớp
1 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 6.50m (CC1) -7.00m (CC2).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 3.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 0.60 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)
- Lớp 3 : Sét màu nâu tím xám vàng, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 2 và
có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 10.50m (CC2) 11.00m (CC1).
Đã thí nghiệm 4 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 10 - 15.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R

tc
= 1.23 kG/cm
2
- Lớp 4 : Sét màu xám vàng xám trắng, trạng thái nửa cứng. Lớp nằm ngay dới lớp 3
và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 6.50m (CC2) 11.50m (CC1).
Đã thí nghiệm 3 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng ổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 20 - 25.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.93 kG/cm
2
- Lớp 5 : Sét màu xám nâu xám đen lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 4 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 0.90m (CC1) 3.00m
(CC2).
Đã thí nghiệm 1 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 11.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.19 kG/cm
2
(Đây là lớp đất yếu nên trong quá trình thiết kế và thi công phải có biện pháp xử lý
thích hợp)
- Lớp 6 : Sét pha màu xám vàng xám nâu, trạng thái dẻo cứng. Lớp nằm ngay dới lớp
5 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 1.60m (CC1) 4.50m (CC2).

Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);

20
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 15.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.39 kG/cm
2
- Lớp 7 : Cát hạt trung màu xám vàng xám xanh, bão hoà nớc, chặt. Lớp nằm ngay d-
ới lớp 6 và có diện phân bố rộng khắp khu vực. Bề dày của lớp từ 3.00m (CC1) 3.50m
(CC2).
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 29 - 31.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 2.20 kG/cm
2
- Lớp 8 : Cát hạt thô lẫn nhiều sỏi sạn màu xám vàng xám trắng, bão hoà nớc, chặt
đến rất chặt. Lớp nằm ngay dới lớp 7, bề dày của lớp cha xác định đợc. Trong phạm vi chiều
sâu lỗ khoan khảo sát xác định đợc bề dày và sự phân bố của lớp nh sau:
+ Tại lỗ khoan CC1 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -35.78 và đã khoan vào lớp 5.00m;
+ Tại lỗ khoan CC2 mặt lớp xuất hiện ở cao độ -36.23 và đã khoan vào lớp 6.50m;
Đã thí nghiệm 2 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp

các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);
Trị số xuyên tiêu chuẩn N
SPT
= 51 - 52.
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 3.00 kG/cm
2
4.2- Địa tầng và đặc tính cơ lý của các lớp đất đá nền đ ờng:
Căn cứ vào tài liệu đo vẽ ĐCCT và khoan khảo sát địa chất tại hiện trờng tại 4 lỗ
khoan (NĐ1, NĐ2, NĐ3, NĐ4), kết hợp các số liệu trong phòng thí nghiệm, phân chia đất
đá tại khu vực xây dựng ra các lớp theo thứ tự từ trên xuống nh sau:
(Các lỗ khoan NĐ2, NĐ3 mỗi lỗ nằm trên một tuyến nên không vẽ đợc mặt cắt địa
chất công trình. Tuy nhiên địa chất các tuyến xây dựng tơng đối giống nhau và trong báo
cáo này vẽ mặt cắt ĐCCT từ lỗ khoan NĐ1 - NĐ4 đại diện cho các tuyến dự kiến xây
dựng)
- Lớp KQ : Đất mặt thành phần chủ yếu đá dăm lẫn cát sạn. Lớp có diện phân bố hầu
nh rộng khắp khu vực khảo sát, gặp ở tất cả các đoạn tuyến. Bề dày của lớp từ 0.70 - 1.00m.
- Lớp 1 : Cát hạt mịn màu xám vàng xám nâu, chặt vừa. Lớp nằm ngay dới lớp KQ và
có diện phân bố rộng khắp các tuyến đờng. Trong phạm vi chiều sâu các lỗ khoan khảo sát
nền đờng đã khoan vào lớp từ 4.00 4.30m mà cha xác định đợc bề dày của lớp. Tuy nhiên
theo tài liệu khoan khảo sát các hạng mục khác thì bề dày của lớp từ 5.00 6.60m;
Đã thí nghiệm 8 mẫu. Các chỉ tiêu cơ lý của lớp đợc trình bày trong Bảng tổng hợp
các chỉ tiêu cơ lý các lớp đất đá" (có phụ lục kèm theo);

21
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Sức chịu tải quy ớc của lớp R
tc
= 1.20 kG/cm

2
5. Các hiện tợng địa chất động lực công trình.
Trong khu vực xây dựng có sự xuất hiện của các lớp đất yếu (xem phần mô tả địa
tầng) có bề dày khá lớn nên khi thiết kế và thi công công trình có thể xảy ra hiện tợng lún
nhiều, lún không đều gây mất ổn định công trình.
Theo quy trình Công trình trong vùng có động đất 22TCN-221-95 thì khu vực xây
dựng có động đất cấp 7 (Theo khung chia MSK-64).
Ngoài ra không có hiện tợng địa chất động lực công trình nào ảnh hởng đến công
trình xây dựng.
II. Hiện trạng tổng hợp :
1. Hiện trạng sử dụng đất và vật kiến trúc :
Khu dự án đang đợc nhà nớc giao quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần cơ khí
xây dựng Vinaconex 20 (Chủ đầu t). Trong đó, tổng diện tích khu đất để xây dựng
công trình theo quy hoạch đợc duyệt là 31.351,7m2. trên khu đất là hệ thống các nhà
xởng máy móc, hạ tầng phục vụ cho việc sản xuất của công ty. Toàn bộ nhà xởng,
máy móc, hạ tầng này công ty mới đầu t xây dựng, mua sắm cha khấu hao hết.
Hiện tại toàn bộ lô đất đợc sử dụng với chức năng là đất nhà máy công nghiệp.
Toàn bộ diện tích khu đất đợc chia làm 5 phần:
- Dãy kiốt phía Đông giáp đờng Mai Hắc Đế
- Nhà làm việc công ty Vinaconex 20 nằm tại phía Đông Nam
- Khu nhà xởng nằm ở giữa lô đất
- Khu vực ao nằm tại phía Tây Bắc
a. Hiện trạng sử dụng đất:
Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất:
STT Thành phần đất Diện tích (m2)
I Đất xây dựng công trình 9.068,00
1 Trụ sở làm việc 475,00
2 Nhà xởng sản xuất 6.664,00
3 Kiốt và các chức năng 1.928,00
II Sân đờng nội bộ 5.743,58

III Đờng giao thông 4.624,75
IV Ao hồ, mặt nớc 2.455,32
V Đất bãi trống 9.460,10

22
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Tổng cộng
31.351,7
b. Hiện trạng hạ tầng xã hội:
- Hiện trạng khu đất dự án là trụ sở công ty và nhà xởng nên không có dân c sinh
sống.
- Hiện trạng các công trình.
+ Nhà làm việc công ty cổ phần Vinaconex 20 cao 1 tầng.
+ Dãy kiốt, cây xăng bám mặt đờng Mai Hắc Đế nhà cấp 4.
+ Khu nhà xởng sản xuất, làm bằng khung thép, mái tôn đã xuống cấp thấm dột
và h hỏng nhiều.
+ Kho chứa máy, dụng cụ cơ khí thuộc nhà máy
+ Đờng giao thông có diện tích: 4624.75m2
+ Sân bê tông phía trớc khu đất
+ Khu vực ao hồ: 2455.32m2
Toàn bộ các kiốt phía đờng Mai Hắc Đế hiện nay do các hộ t nhân và một số
nghiệp thuê để kinh doanh.
Nhà làm việc cao 1 tầng, khu nhà xởng sản xuất hiện vẫn đang sử dụng, sẽ đợc
cấp đất xây dựng mới tại khu công nghiệp Nam Cấm huyện Nghi Lộc.
2. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:
a. Hiện trạng giao thông:
- Hiện nay lối tiếp cận giao thông với dự án là từ phía đờng Mai Hắc Đế qua đờng đi
ở ranh giới phía Đông Bắc khu đất.
- Tuy nhiên, theo quy hoạch trong tơng lai khu đất sẽ có thêm đờng tiếp cận ở phía
Tây Bắc nối ra đờng quy hoạch 15m.

- Giao thông nội bộ chủ yếu bằng lối, bãi trống
b. Hiện trạng cấp điện
Khu vực nghiên cứu hiện sử dụng điện tại hai trạm biến thế 560KVA-20/10/04KV
đặt tại góc Đông Bắc và Tây Nam khu đất.
Khu vực quy hoạch hiện có đờng dây cao thế chạy sát hàng rào phía Bắc khu đất
c. Hiện trạng hệ thống cấp nớc:
- Khu vực này phần lớn đã dùng nớc máy, có đờng ống D300 chạy dọc hai bên đờng
QL 1A

23
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
- Mức độ dùng nớc sinh hoạt nhiều nhất là các hộ dân c bám dọc theo hai bên đờng
quốc lộ 1A
- Đờng ống cấp nớc chậy dọc theo 2 bên đờng Nguyễn trãi có D300-D320
e. Thoát nớc bẩn và vệ sinh môi trờng :
- Cha có hệ thống thoát nớc khu vực hiện tại nớc chảy tự nhiên theo địa hình
- Các công trình thoát nớc trong phạm vi khu vực
- Nớc thải từ các thiết bị vệ sinh đã đợc xử lý bằng bể tự hoại, nớc thải sinh hoạt
thoát trực tiếp ra các mơng thoát nớc ma mà cha có hệ thống thu gom xử lý nớc
thải đồng bộ.
- Về rác thải: rác thải đợc thu gom bởi Công ty Môi trờng đô thị Nghệ An.
III. Các dự án đầu t có liên quan
Khu đất dự án nằm trong khu vực phát triển mới của thành phố Vinh với rất nhiều
dự án mới có liên quan chặt chẽ với nhau. Trong đó có các dự án nằm tiếp cận hoặc
gần với khu đất nghiên cứu sẽ có tác động lớn đến dự án nh sau:
- Dự án xây dựng chung c cao tầng, siêu thị BMC Vinh Plazza khu vực ngã t ga -
phờng Quán Bàu nằm tiếp cận dự án.
- Dự án xây dựng: Toà nhà Dầu khí Nghệ An số 7 Quang Trung thành phố
Vinh đang đợc khởi công xây dựng.
- Dự án xây dựng chung c Texco - Quang Trung -Vinh đã đợc hoàn thành và đã khai

thác hết.
- Dự án Trung tâm thơng mại và căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê số 02 - Quang
Trung do Tập đoàn Erowindour đầu t.
- Dự án Chung c cao tầng C1 Quang Trung do Công ty CP phát triển nhà Nghệ An
đầu t.
- Dự án chung c Đội cung của công ty CP phát riển nhà Nghệ An đang đợc khẩn tr-
ơng, gấp rút hoàn thành để bàn giao cho các chủ hộ hiện đã mua hết.
Nhìn chung các dự án đã và đang xây dựng nêu trên sẽ tạo ra một vùng đô thị mới
phía Bắc Thành phố Vinh, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng nh hạ tầng xã hội hiện
đại, đồng bộ, hấp dẫn đầu t, thu hút nhu cầu ngời dân đến sinh sống và làm việc.
Tuy nhiên, khi xây dựng dự án cũng cần quan tâm đến yếu tố cạnh tranh của các
dự án lân cận có chức năng tơng tự về chung c, văn phòng, dịch vụ thơng mại, khách
sạn cao cấp.
IV. Phân tích đánh giá hiện trạng:
1. Thuận lợi:

24
Dự án đầu t khu tổ hợp TTTM, KS cao tầng, VP cho thuê, CC cao tầng và nhà ở liền kề
Về vị trí: Khu vực nghiên cứu nằm trong khu vực mới phát triển, có tốc độ đô thị
hoá rất cao với sự phát triển hàng loạt các công trình đô thị mới. Có vị trí địa lý tốt,
nằm tại nút giao thông của các trục đờng chính lớn và quan trọng kể cả giao thông đối
nội va giao thông đối ngoại. Mặt bằng thoáng đãng, thuận lợi cho việc chuyên chở,
tập kết vật liệu và rất thuận lợi cho việc thi công công trình.
Là 1 khu vực thuộc trung tâm phát triển thành phố, nằm sát trục đờng giao thông
đối nội và đối ngoại (Vinh Hà Nội, Vinh thành phố Hồ Chí Minh), có nhiều lợi
thế thơng mại.
Vì vậy việc xây dựng khu tổ hợp công trình này có sức hút lớn đối với các tầng
lớp dân c, nhất là tầng lớp dân c trung thị khá giả và các nhà doanh nghiệp, nên có
tính khả thi cao.
Về sử dụng đất đai: Hiện tại khu đất đang đợc nhà nớc giao cho chủ đầu t quản lý

sử dụng với mục đích kinh doanh nên không phải di dân giải phóng mặt bằng.
Về các công trình hạ tầng kỹ thuật, môi trờng và cảnh quan: Trong khu vực và
lân cận có nhiều dự án đã và đang đợc triển khai xây dựng, mạng lới hạ tầng kỹ thuật
đô thi đã đợc xây dựng tốt (nh hệ thống giao thông chính, hệ thống cấp thoát nớc, hệ
thống cấp điện .v.v.) Đặc biệt có thể khai thác hệ thống kỹ thuật hạ tầng chính có sẵn
từ phía mặt đờng Mai Hắc Đế.
Xung quanh liền kề khu đất cha có các công trình xây dựng lớn nên việc tổ chức
thi công công trình nhất là thi công móng, thi công tầng hầm thuận lợi, không gây ảnh
hởng lớn tới các công trình xung quanh.
Môi trờng khu vực xây dựng dự án hiện đang đảm bảo điều kiện tiêu chuẩn vệ
sinh, cha có và gần nh là không có nhân tố gây ô nhiễm lớn.
Cơ sở sản xuất công nghiệp đợc dịch chuyển ra khu công nghiệp Nam Cấm là phù
hợp với chủ trơng của UBND Tỉnh, thành phố Vinh.
2. Các khó khăn:
- Trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng thị
trờng Bất Động Sản cũng có những bớc thăng trầm do đó việc triển khai dự án cũng bị
ảnh hởng.
- Bên cạnh đó các việc triển khai các dự án có chức năng tơng tự trên địa bàn
Thành phố Vinh cũng ảnh hởng rất lớn tới dự án. Vấn đề đó đặt ra cho Chủ đầu t cần
đa ra một bài toán kinh tế hiệu quả để thu hút nhà đầu t và các tổ chức, cá nhân có
nhu cầu mua nhà.
V. Phơng án giải phóng mặt bằng
Hiện tại khu đất nghiên cứu của dự án đang đợc chủ đầu t sử dụng làm mặt bằng
sản xuất và đã đợc UBND Tỉnh Nghệ An đồng ý cho chuyển đổi mục đích sử dụng, di
chuyển nhà máy vào khu Công Nghiệp Nam Cấm. Việc giải phóng mặt bằng Chủ đầu
t hoàn toàn chủ động và triển khai mà không gặp bất cứ một khó khăn trở ngại nào.

25