NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ
1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.1.1. Khái niệm.
Về bản chất, dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để
tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được mục
tiêu nhất định trong một khoảng thời gian xác định.
Xét về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hợp hồ sơ số liệu trình bày
một cách chi tiết, đầy đủ, khoa học và toàn diện một dự kiến dự án trong
tương lai. Đây cũng là phương tiện chủ yếu mà chủ đầu tư sử dụng để thuyết
phục nhằm nhận được sự ủng hộ về mặt tài chính của các nhà tài trợ.
1.1.2. Vai trò của dự án đầu tư.
Xét trên góc độ quản lý thì dự án đầu tư là cơ sở để các cơ quan quản lý
nhà nước xem xét, phê duyệt cấp giấy phép đầu tư, là căn cứ quan trọng để
đánh giá và đưa ra những điều chỉnh kịp thời những tồn tại, vướng mắc trong
quá trình thực hiện và khai thác dự án; và là cơ sở pháp lý để xem xét, xử lý khi
có tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh đầu tư.
Còn đứng trên phương diện kế hoạch hoá, dự án đầu tư là một công cụ
thể hiện kế hoạch chỉ tiêu của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát
triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
1.1.3. Chu trình của dự án.
Một công cuộc đầu tư được xem như bắt đầu từ khi có ý định về dự án
đầu tư. Từ ý định về dự án đầu tư đến việc xây dựng, thực hiện và kết thúc dự
án là cả một quá trình. Quá trình này có thể chia làm 3 giai đoạn: giai đoạn
chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành kết quả đầu
tư. Trong mỗi giai đoạn diễn ra nhiều bước với nhiều công việc. Cụ thể là:
* Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm các bước chính như sau:
- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư
- Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước và ngoài nước để
xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung
ứng thiết bị, vật tư cho sản xuất, xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa

chọn hình thức đầu tư.
- Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng.
- Lập dự án đầu tư.
- Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định
đầu tư, tổ chức cho vay vốn và cơ quan thẩm định dự án đầu tư.
* Giai đoạn thực hiện đầu tư gồm các bước chính sau:
- Xin giao đất hoặc thuê đất (đối với dự án có sử dụng đất)
- Xin giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên (nếu có)
- Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch định cư
và phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng (nếu có).
- Dự kiến mua thiết bị, công nghệ, vật tư kỹ thuật.
- Tổ chức đấu thầu, chọn thầu, giao nhận thầu.
- Thi công theo đúng thiết kế.
- Tiến hành chạy thử.
- Bàn giao công trình vào khai thác.
* Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư gồm các bước chính sau:
- Bàn giao công trình vào khai thác.
- Thực hiện việc kết thúc xây dựng công trình.
- Vận hành công trình và hướng dẫn sử dụng công trình
- Bảo hành công trình.
- Quyết toán vốn đầu tư.
- Phê duyệt quyết toán.
- Hoàn trả vốn đầu tư.
- Kết thúc dự án.
- Đánh giá sau dự án.
Như vậy, thẩm định dự án đầu tư là một khâu trong cả chu trình, nhưng
nó có vai trò hết sức quan trọng và được xem là có tính quyết định đối với sự
thành bại của một dự án đầu tư.
1.2. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.2.1. Khái quát về thẩm định dự án đầu tư.

1.2.1.1. Khái niệm.
Các dự án đầu tư sau khi được soạn thảo xong dù được nghiên cứu, tính
toán kỹ lưỡng thì mới chỉ qua bước khởi đầu. Để đánh giá tính hợp lý, tính
hiệu quả, khả thi của dự án và quyết định dự án có được thực hiện hay không
phải trải qua quá trình kiểm tra, đánh giá một cách độc lập, tách biệt với quá
trình soạn thảo dự án. Quá trình đó được gọi là thẩm định dự án đầu tư.
Đứng trên giác độ Ngân hàng, thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức
xem xét, phân tích một cách khách quan toàn diện, độc lập những nội dung cơ
bản của dự án đầu tư đồng thời đánh giá chính xác những nhân tố ảnh hưởng
trực tiếp đến tính khả thi của dự án nhằm đưa ra quyết định cho vay đảm bảo
hiệu quả, an toàn.
1.2.1.2. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư
Đối với chủ đầu tư: Ngân hàng với kinh nghiệm của mình trong Thẩm
định dự án đầu tư có thể tư vấn cho doanh nghiệp phương án đầu tư có hiệu
quả mà bản thân doanh nghiệp do thiếu khả năng phân tích tổng hợp, thiếu
thông tin không thể lựa chọn được.
Đối với Cơ quan quản lý Nhà nước: Thẩm định dự án đầu tư giúp các
cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được sự cần thiết và tính phù hợp của dự
án đối với quy hoạch phát triển chung của ngành, địa phương, và cả nước trên
các mặt: mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.
Đối với nền kinh tế: Thẩm định dự án đầu tư giúp xác định được sự
lợi hại của dự án khi đi vào hoạt động trên các khía cạnh: công nghệ, vốn, ô
nhiễm môi trường và các lợi ích kinh tế- xã hội khác. Nền kinh tế đang cần các
dự án đang đầu tư phát triển phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước, song
đó là các dự án có hiệu quả kinh tế xã hội và lợi ích nhiều mặt khác. Đầu tư
kém hiệu quả, sai mục đích có thể là nguy hại. Hơn nữa với điều kiện hạn chế
về vốn đầu tư, tính hiệu quả của một dự án càng phải được cân nhắc kỹ. Do đó,
với vai trò thẩm định dự án đầu tư của mình, ngân hàng đã giúp nền kinh tế có
được những dự án thực sự tốt, đem lại hiệu quả đầu tư như mong muốn.
Đối với ngân hàng: Nếu ngân hàng làm tốt công tác thẩm định dự án

đầu tư sẽ tạo tiền đề cho việc thu hồi cả vốn lẫn lãi đúng hạn, tạo điều kiện cho
vốn tín dụng luân chuyển nhanh, an toàn và hiệu quả. Bởi vậy thẩm định dự án
đầu tư là việc hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với ngân hàng, thể
hiện:
- Rút ra các kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế của
phương án hoặc dự án vay vốn, khả năng trả nợ, những rủi ro có thể xảy ra để
ra quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay một cách đúng đắn và chính xác
nhất.
- Tham gia góp ý cho chủ đầu tư về phương án sản xuất kinh doanh, tạo
tiền đề để đảm bảo hiệu quả cho vay, thu được nợ gốc và lãi đúng hạn và hạn
chế rủi ro tới mức thấp nhất.
- Xác định khả năng và ý muốn của người vay trong việc trả nợ vay (cả
gốc lẫn lãi) phù hợp với các điều khoản của hợp đồng tín dụng.
- Là cơ sở để xác định mức rủi ro có thể chấp nhận, xác định số tiền cho
vay, thời gian cho vay, mức thu nợ hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh
nghiệp hoạt động có hiệu quả.
- Rút ra kinh nghiệm và bài học để thực hiện các dự án sau được tốt hơn.
Vì vậy, trong công tác thẩm định dự án đầu tư, phải rất thận trọng để
đem lại sự an toàn cần thiết cho ngân hàng, nâng cao chất lượng tín dụng
đồng thời không bỏ lỡ cơ hội đầu tư có lãi, phục vụ khách hàng làm ăn có hiệu
quả.
1.2.1.2. Yêu cầu khi thẩm định.
Để đảm bảo hiệu quả của việc thẩm định, cán bộ thẩm định cần đáp ứng
các yêu cầu sau:
- Nắm vững các chủ trương chính sách quy hoạch phát triển kinh tế của
nhà nước, ngành, địa phương và các cơ chế quản lý kinh tế, quản lý hoạt động
đầu tư của nhà nước.
- Hiểu rõ, đánh giá và phân tích đầy đủ, khách quan về tình hình hoạt
động sản xuất kinh doanh, tài chính của doanh nghiệp, các mối quan hệ giao
dịch làm ăn của doanh nghiệp.

- Nắm bắt được tình hình kinh tế, chính trị, xã hội có liên quan đến việc
thực hiện món vay.
- Nghiên cứu và kiểm tra, thẩm định một cách khách quan, khoa học và
toàn diện về nội dung của dự án đầu tư của đơn vị vay vốn, có sự phối hợp với
các cơ quan chuyên môn và chuyên gia nếu thấy cần thiết để đưa ra các nhận
xét, kết luận, kiến nghị chính xác.
- Có đạo đức tốt, tinh thần trách nhiệm cao trung thực trong công việc.
- Có đủ trình độ chuyên môn, đáp ứng được yêu cầu thẩm định các dự án
ngày càng đa dạng và môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt.
1.2.2. Căn cứ và quy trình thẩm định dự án đầu tư.
1.2.2.1. Căn cứ để thẩm định dự án đầu tư
Để có căn cứ thẩm định dự án đầu tư, các cán bộ tín dụng phải điều tra,
thu thập, tổng hợp và phân tích các nguồn thông tin về khách hàng bao gồm
những nguồn sau:
- Phỏng vấn trực tiếp người vay.
- Những thông tin do khách hàng cung cấp thông qua hồ sơ vay vốn gửi
cho ngân hàng bao gồm:
+ Hồ sơ pháp lý
+ Các báo cáo tài chính, hợp đồng kinh tế
+ Phương án vay vốn
+ Hồ sơ bảo đảm tiền vay
+ Các văn bản, giấy tờ khác có liên quan (nếu cần)
- Những thông tin từ ngân hàng có quan hệ thanh toán, tiền gửi, tín
dụng với khách hàng, các nguồn thông tin của các tổ chức có liên quan và
thông tin từ thị trường, từ trung tâm thông tin rủi ro tín dụng của ngân hàng
nhà nước; các cơ quan kiểm toán độc lập (phải trả chi phí); các cơ quan quản
lý nhà nước hoặc chủ quản cấp trên; cơ quan thuế; hải quan ; quản lý thị
trường; cơ quan quản lý đất đai; địa chính… Điều tra thực tế tại nơi hoạt động
kinh doanh của người xin vay.
1.2.2.2. Quy trình thẩm định dự án đầu tư.

Mỗi ngân hàng tự xây dựng và áp dụng cho nội bộ đơn vị mình một quy
trình thẩm định riêng sao cho phù hợp với điều kiện của ngành, của ngân hàng
mình và tuân thủ theo đúng quy định của ngân hàng nhà nước. Tuy nhiên về cơ
bản một quy trình thẩm định bao gồm các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ vay vốn và kiểm tra thực tế đối với khách hàng.
Bước 2: Tập hợp các căn cứ để thẩm định.
Bước 3: Thẩm định khách hàng vay vốn.
Bước 4: Thẩm định dự án đầu tư và phương án cho vay, thu nợ.
Bước 5:Thẩm định các điều kiện kinh tế ảnh hưởng đến dự án đầu tư.
Bước 6: Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay.
Bước 7: Lập tờ trình kết quả thẩm định.
1.2.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư
Cho vay là hoạt động chủ yếu và cũng là nguồn thu chủ yếu của ngân
hàng trong đó cho vay đầu tư là một phương thức chủ yếu của các ngân hàng
thương mại Việt Nam. Trên góc độ nhà tài trợ, ngân hàng đánh giá dự án chủ
yếu trên cơ sở tính khả thi của dự án và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng
theo các nội dung sau đây:
1.2.3.1. Thẩm định khách hàng vay vốn
Mục đích của ngân hàng khi thẩm định khách hàng là để xác định khả
năng và ý định trả nợ của khách hàng. Như vậy ngân hàng thẩm định khách
hàng thực chất là thẩm định tư cách, uy tín khách hàng và thẩm định năng lực
tài chính của khách hàng trong thời gian qua có đáng tin cậy không. Muốn vậy
ngân hàng cần xem xét các vấn đề sau:
A. Thẩm định tư cách và uy tín khách hàng
Khách hàng đến với ngân hàng phải có đủ năng lực pháp luật và năng
lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật trong quan hệ vay vốn và phải
có nhu cầu chính đáng, phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với pháp nhân, phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh pháp nhân đó được
thành lập hợp pháp, có giấy phép kinh doanh, điều lệ hoạt động, quyết định bổ
nhiệm người đại diện pháp nhân trước pháp luật. Trường hợp khách hàng vay

vốn là tổ chức kinh tế tập thể, công ty cổ phần, xí nghiệp liên doanh, công ty
trách nhiệm hữu hạn…phải kiểm tra tính pháp lý của người đại diện đứng ra
ký hồ sơ thủ tục vay vốn phù hợp với điều lệ hoạt động của tổ chức đó và phải
có văn bản uỷ quyền vay vốn của các cổ đông, các sáng lập viên hoặc những
người đồng sở hữu tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh.
Thẩm định tư cách và uy tín khách hàng là điều kiện ban đầu giúp cho
ngân hàng hạn chế được các rủi ro chủ quan do khách hàng gây ra như: Rủi ro
đạo đức, rủi ro về thiếu năng lực, trình độ, kinh nghiệm, khả năng thích ứng
với môi trường, đề phòng và phát hiện những âm mưu lừa đảo ngay từ đầu
của một số khách hàng.
B. Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng
Ngân hàng phải tiến hành thẩm định năng lực tài chính của khách hàng
nhằm đánh giá chính xác thực trạng tài chính, khả năng độc lập tự chủ của
doanh nghiệp trong kinh doanh, khả năng tự cân đối các nguồn tiền có thể sử
dụng chi trả khi cần thiết mà đặc biệt là khả năng thanh toán và chỉ tiêu sinh
lãi.
Báo cáo tài chính của một công ty bao gồm các phần sau:
+ Bản cân đối kế toán
+ Báo cáo kết quả kinh doanh
+ Báo cáo lưu chuyển tiền tệ
+ Bảng thuyết minh các báo cáo tài chính
Khi tiến hành phân tích tài chính doanh nghiệp, ngân hàng cần xem xét
đến tất cả các bộ phận cấu thành của báo cáo tài chính và phải thu nhập số
liệu của 3 đến 5 năm liền kề với thời điểm thẩm định.
* Phân tích bảng cân đối kế toán
Khi phân tích bảng cân đối kế toán cần chú ý đến các chỉ tiêu và tỷ lệ tài
chính chủ yếu sau:
1. Nhóm các chỉ tiêu về tình hình, khả năng thanh toán
Khả năng thanh toán của doanh nghiệp là khả năng mà doanh nghiệp có
thể hoàn trả các khoản nợ ngắn hạn bằng việc chuyển nhanh chóng các tài sản

lưu động để thành tiền để trả nợ. Nhóm chỉ tiêu này bao gồm các chỉ tiêu chủ
yếu sau:
+ Vốn lưu động ròng = Nguồn vốn thường xuyên - TSCĐ và đầu tư dài
hạn.
Trong đó nguồn vốn thường xuyên = Vay dài hạn + Nợ dài hạn khác +
nguồn vốn chủ sở hữu.
Nếu Vốn lưu động ròng < 1 thì thể hiện doanh nghiệp đã sử dụng vốn vay
ngắn hạn để đầu tư vào tài sản cố định.
+
Hệ số này phản ánh mức độ bảo đảm của các tài sản có thể chuyển đổi
thành tiền trong một gian đoạn tương ứng với thời hạn của khoản nợ. Yêu cầu
của tỷ lệ này phải lớn hơn 1
T i sà ản lưu động (mục A, t i sà ản)
Hệ số TT ngắn hạn = -----------------------------------------------------
( Khả năng TT chung) Nợ ngắn hạn (Tiết 1 mục A, nguồn vốn)

+
Chỉ tiêu này phản ánh khả năng thanh toán tức thời của doanh nghiệp;
nếu hệ số này lớn hơn 0,5 thì tình hình thanh toán khả quan; nếu hệ số nhỏ hơn
0,5 thì doanh nghiệp gặp khó khăn trong thanh toán. Mặt khác nếu hệ số này
cao thì cũng không tốt vì vốn bằng tiền quá nhiều dẫn đến vòng luân chuyển
tiền chậm, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn.
2. Nhóm chỉ tiêu về cơ cấu tài chính
Nhóm chỉ tiêu này phản ánh khả năng tự chủ tài chính và rủi ro tài chính
của doanh nghiệp.
Nợ phải trả (mục A, nguồn vốn)
Hệ số nợ = ------------------------------------------
Vốn chủ sở hữu
Nguồn vốn chủ sở hữu
Hệ số t i trà ợ = -------------------------------------

Tổng nguồn vốn
Nguồn vốn chủ sở hữu
Năng lực đi vay = ----------------------------------------
Vốn thường xuyên
(Vốn thường xuyên = vốn chủ sở hữu + nợ vay d i hà ạn)
+
+
+




Tổng số vốn bằng tiền (Tiết 1 mục A, t i sà ản)
Hệ số TT nhanh = ----------------------------------------------------------
Tổng nợ ngắn hạn (Tiết 1 mục A, nguồn vốn)
Doanh nghiệp có khả năng tự cân đối tài chính là doanh nghiệp có các
hệ số này ngày càng tăng và lớn hơn 0,5.
Ngoài ra ta có thể sử dụng các chỉ tiêu khác như:


Lợi nhuận trước thuế v lãià
Hệ số thanh toán lãi vay = -------------------------------------
Lãi tiền vay
+

3. Nhóm các chỉ tiêu về năng lực hoạt động
Các chỉ tiêu về khả năng hoạt động được sử dụng để đánh giá hiệu quả
sử dụng nguồn được đầu tư vào các tài sản khác nhau. Khả năng hoạt động
được thể hiện qua các chỉ tiêu sau:
+

Hệ số này cho biết số vòng quay của vốn lưu động trong năm. Số vòng
quay càng lớn thì đồng vốn dược sử dụng càng hiệu quả.
Giá vốn h ng bán trong kà ỳ
Vòng quay h ng tà ồn kho = ---------------------------------------
Giá trị h ng tà ồn kho bình quân
Doanh thu trong kỳ
Vòng quay các khoản phải thu = --------------------------------
Các khoản phải thu bình quân

+
+
Nợ phải trả
Hệ số nợ trên t i sà ản = ---------------------------
Tổng t i sà ản
Doanh thu thuần trong kỳ
Vòng quay vốn = ------------------------------------------------
lưu động T i sà ản lưu động bình quân
+

Đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp. Vòng quay càng lớn thì hàng tồn kho và các khoản phải thu
luân chuyển càng nhanh.
* Phân tích báo cáo kết quả kinh doanh
Đánh giá kết quả kinh doanh tức là đánh giá sự biến động tuyệt đối và
tương đối của các chỉ tiêu:
Doanh thu thuần, doanh thu xuất khẩu
Tốc độ tăng trưởng doanh thu
+
Lợi nhuận ròng từ hoạt động sản xuất kinh doanh

Ngoài ra, còn phân tích khả năng sinh lời tài chính qua một số chỉ tiêu:
Lợi nhuận sau thuế
Tỷ suất LN trên DT = ------------------------------------
(ROS) Doanh thu thuần
Lợi nhuận sau thuế
Tỷ suất LN trên vốn chủ sở hữu = ---------------------------
(ROE) Vốn chủ sở hữu

+

+
DT kỳ hiện tại
Tốc độ tăng trưởng DT = --------------------- - 1
DT kỳ trước
Trên đây là những chỉ tiêu cơ bản để giúp ngân hàng phân tích tài chính
doanh nghiệp. Trong quá trình thẩm định khách hàng ngân hàng không nhất
thiết phải sử dụng tất cả các chỉ tiêu trên nhưng phải nắm bắt được các vùng
rủi ro, cần cân nhắc trước khi xử lý. Kết quả phân tích phải kết hợp với các yếu
tố khác để đưa ra quyết định đúng đắn cuối cùng, hạn chế những tổn thất ban
đầu trong quá trình kinh doanh.
* Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ
Trước khi quyết định cho vay, ngân hàng cần quan tâm xem khách hàng
có luồng tiền đủ lớn để trả nợ gốc và lãi hay không. Ngân hàng chỉ có thể tài
trợ khi biết chắc rằng doanh nghiệp có khả năng tạo ra tiền kịp thời để trả nợ
khi đúng hạn. Bởi vậy, mối quan tâm hàng đầu của các ngân hàng là khả năng
thanh toán. Trong một thời kỳ doanh nghiệp có thể làm ăn có lãi nhưng vẫn có
thể không đáp ứng được những yêu cầu thanh toán của các chủ nợ tại một
thời điểm nào đó, có thể do bán chịu nhiều hàng hoá chẳng hạn.
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho phép phân tích khả năng thanh toán của
doanh nghiệp một cách xác thực bởi nó cung cấp các thông tin cần thiết cho

việc đánh giá khả năng tạo tiền của các doanh nghiệp trong kỳ báo cáo, đồng
thời dự báo thanh toán khả năng tạo tiền từ nội tại hay nói cách khác là khả
năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh chứ không phải từ hoạt động đầu tư
hay hoạt động tài chính.
Tóm lại, thông qua phân tích tài chính của doanh nghiệp, ngân hàng có
thể biết được một phần tình hình sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính của
doanh nghiệp khả quan hay khó khăn, xu hướng phát triển của doanh nghiệp
để từ đó có quyết định cho vay đúng đắn, đảm bảo thu hồi nợ đầy đủ, đúng
hạn.
1.2.3.2.Thẩm định dự án đầu tư
Nếu coi thẩm định chủ đầu tư là một bước tiền đề quan trọng để đánh
giá tư cách và năng lực tài chính của chủ đầu tư, tạo cơ sở tin tưởng ban đầu
giữa khách hàng với ngân hàng thì thẩm định dự án đầu tư mới là mấu chốt
của vấn đề, bởi nó có tính chất quyết định đối với chất lượng một khoản vay.
Có thể nói, nếu một dự án được thẩm định một cách hiệu quả và kỹ lưỡng thì
Ngân hàng chỉ phải chịu rủi ro thị trường, còn những rủi ro khác thì đã được
nhận biết, xử lý và hạn chế ở mức thấp nhất bởi khi tiến hành thẩm định dự
án, ngân hàng phải tiến hành thẩm định trên tất cả các khía cạnh có liên quan
tới dự án, thông thường bao gồm:
- Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án
- Thẩm định sự cần thiết của dự án
- Thẩm định phương diện thị trường
- Thẩm định phương diện kỹ thuật
- Thẩm định phương diện tổ chức quản lý
- Thẩm định ảnh hưởng của môi trường
- Thẩm định phương diện tài chính
- Thẩm định khả năng trả nợ
- Thẩm định các lợi ích kinh tế xã hội khác
- Thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay
Sau đây ta sẽ lần lượt nghiên cứu từng khía cạnh cụ thể:

a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án
Hồ sơ pháp lý của dự án gồm các giấy tờ sau:
- Báo cáo nghiên cứu khả thi
- Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật.
- Giấy phép đầu tư thuộc dự án
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất.
- Giấy phép xây dựng
- Giấy phép sử dụng tài nguyên (nếu có)
- Hợp đồng bảo hiểm, giấy chứng nhận bảo hiểm.
- Phê duyệt kết quả đấu thầu, hợp đồng mua bán mấy móc thiết bị, hợp
đông thi công xây lắp, tài liệu chứng minh về vấn đề đầu tư, các nguồn tham
gia của dự án, …
b. Thẩm định sự cần thiết của dự án đầu tư
Khi tiến hành thẩm định dự án, trước hết ngân hàng phải xem xét đến
các mục tiêu, định hướng của dự án bởi vì dự án được thực hiện sẽ ảnh hưởng
không nhỏ đến đời sống nhân dân, đến toàn bộ nền kinh tế, xã hội, ảnh hưởng
đến cung cầu hàng hoá, hoạt động xuất nhập khẩu trong nước, môi trường tự
nhiên,…Như vậy cần phải thẩm định, đánh giá xem dự án có thật sự cần thiết
trong tình hình hiện nay hay không, có tuân thủ theo đúng quy hoạch, kế hoạch
đầu tư, định hướng phát triển do các bộ, các ngành có liên quan công bố không
và có tác dụng như thế nào đến sự phát triển chung của đất nước,… Muốn vậy,
ngân hàng cần đối chiếu mục tiêu và phương hướng phát triển của dự án với
mục tiêu, định hướng chung của ngành, địa phương và những quyết định của
nhà nước trong tương lai. Tuỳ theo từng dự án theo đuổi mục tiêu nào, ngân
hàng sẽ chú trọng đến mục tiêu đó mà quyết định đầu tư. Song điều quan trọng
là dự án đó phải đem lại lợi ích gì cho chủ đầu tư, cho ngân hàng và cho phát
triển kinh tế đất nước.
c. Thẩm định phương diện thị trường
Có thể nói thị trường là nơi quyết định sự thành công của dự án và là
yếu tố quyết định nguồn trả nợ cho dự án. một dự án ngày càng có khả năng

đứng vững và chiếm lĩnh thị trường thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng
càng trở nên chắc chắn. Để tiến hành thẩm định nội dung này, ngân hàng cần
đánh giá:
* Quan hệ cung – cầu của sản phẩm
Khi nghiên cứu quan hệ cung- cầu sản phẩm cần xem xét tổng thể cả thị
trường trong nước và ngoài nước với mục đích làm rõ xu thế trong tương lai
của sản phẩm. Người nghiên cứu thị trường cần quan tâm xem xét các vấn đề
sau:
- Tình hình tiêu thụ sản phẩm cùng loại trong thời gian qua trên địa bàn
doanh nghiệp dự kiến sẽ xâm nhập chiếm lĩnh.
- Sự chấp thuận của sản phẩm đó trên thị trường hiện nay, nhu cầu của
người tiêu dùng đang ở cấp độ nào. Sự chấp nhận và mức độ thoả mãn của
người tiêu dùng đối với sản phẩm của mình và so với những sản phẩm cùng
loại trên thị trường và sản phẩm có thể thay thế.
- Dự báo nhu cầu sản phẩm trong tương lai và mức độ đáp ứng sản
phẩm đó trên thị trường, các kênh đáp ứng các sản phẩm tương tự và sản
phẩm thay thế ra sao.
- Tính hợp pháp, hợp lý và mức độ tin cậy của hợp đồng bao tiêu sản
phẩm, các văn bản giao dịch sản phẩm, tránh sự giả mạo có thể xẩy ra.
- Với dự án sản xuất sản phẩm cùng loại trên thị trường thì cần đánh giá
những ưu và nhược điểm nổi bật của sản phẩm mình đem ra bán trên thị
trường. Tình hình cân đối sản phẩm đó hiện nay trên thị trường như thế nào.
- Tình hình sản xuất sản phẩm này ở nước ngoài như thế nào (Xét về giá
thành, chi phí, mẫu mã, giá cả có phù hợp không?)
* Thẩm định các chiến lược sản phẩm, chiến lược giá cả, chiến
lược phân phối, khuyếch trương
- Về chiến lược sản phẩm: Cần xem đó là sản phẩm hiện có, sản phẩm cải
tiến, hay sản phẩm mới; được tung ra trên thị trường hiện có hay thị trường
mới. Sản phẩm đang ở giai đoạn nào của chu kỳ sống? Đánh giá khả năng
thích ứng của sản phẩm trên thị trường.

- Về chiến lược giá cả: Do tình hình cạnh tranh gay gắt trên thị trường
mà cần phải có giải pháp để xây dựng giá cả cho từng giai đoạn và từng thị
trường kinh doanh. Giá cả phải đảm bảo cho người sản xuất bù đắp chi phí và
có lãi. Tuy nhiên giá cả là đại lượng tỷ lệ nghịch với khối lượng sản phẩm tiêu
thụ: giá giảm thì khối lượng bán tăng và ngược lại. Do đó, người ta thường sử
dụng phương pháp giảm giá để đánh bại các đối thủ cạnh tranh chiếm lĩnh thị