Phân tích và định giá cổ phiếu của công ty cổ phần đầu tư – công nghiệp tân tạo.doc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG HÀ NỘI
 & 
TIỂU LUẬN
THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ – CÔNG NGHIỆP TÂN TẠO
Giảng viên hướng dẫn : PGS, TS Nguyễn Đình Thọ
Học viên thực hiện : Nguyễn Thanh Tùng
Lớp : CH 7C QTKD
STT : 100
Hà Nội 06/2011
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU...................................................................................................4
NỘI DUNG................................................................................................5
I. Giới thiệu doanh nghiệp ...................................................................... 5
Lĩnh vực kinh doanh...........................................................................5
Mặt hàng kinh doanh..........................................................................6
Thị trường kinh doanh........................................................................8
II. Phân tích môi trường kinh doanh ..................................................... 10
1.Môi trường kinh tế vĩ mô...............................................................10
2.Môi trường cạnh tranh ngành.........................................................11
III. Phân tích doanh nghiệp ................................................................... 14
1.Phân tích SWOT............................................................................14
IV. Phân tích một số chỉ tiêu tài chính .................................................. 17
1.Các chỉ tiêu tài chính qua các năm.................................................17
V. Phân tích định giá cổ phiếu .............................................................. 20
1.Theo phương pháp chiết khấu cổ tức.............................................20
Theo phương pháp chiếu khấu luồng tiền.........................................21
KẾT LUẬN..............................................................................................24

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................25
MỞ ĐẦU
Tập đoàn Tân Tạo - Ita Group là một Tập đoàn đầu tư, kinh doanh trong và
ngoài nước, chuyên đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp, khu dân cư đô thị và các ngành nghề khác.
Tiền thân là Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Tân Tạo, thành lập từ năm
1996, đã đầu tư phát triển Khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân, Tp.HCM)
- KCN lớn nhất và thành công nhất của TP.HCM, liên tục là KCN dẫn đầu cả
nước trong suốt 10 năm qua - đến nay cơ bản đã hoàn thành đầu tư xây dựng
442 ha tại KCN Tân Tạo và hiện đang tiến hành đầu tư phát triển Quần thể công
nghiệp-dân cư-dịch vụ Tân Đức trên diện tích 1159 ha tại huyện Đức Hòa, tỉnh
Long An.
Từ năm 2002, thành viên của Tập đoàn Tân Tạo đã mạnh dạn đầu tư sang
Hoa Kỳ và Sigapore; đầu tư nhiều khu nhà ở cao cấp tại thành phố Houston,
Texas-Hoa Kỳ, mang đến cơ hội lý tưởng cho người Việt Nam sở hữu hợp pháp
bất động sản tại Hoa Kỳ, được sinh sống trong các biệt thự kiến trúc đẹp, hiện
đại, chất lượng, tiện nghi, an ninh và môi trường sống tốt.
Là một trong những tập đoàn lớn mạnh và có uy tín nhất tại Việt Nam, cổ
phiếu của công ty hứa hẹn sẽ trụ vững được trên thị trường. Dưới đây là phần
phân tích đánh giá cổ phiếu ITA của công ty Công ty cổ phần Đầu tư – Công
nghiệp Tân Tạo trên sàn HOSE, dựa trên báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo
tài chính của những năm gần đây.
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, bố cục của đề tài bao gồm những nội dung
chính sau:
I. Giới thiệu doanh nghiệp
II. Phân tích môi trường kinh doanh
III. Phân tích doanh nghiệp
IV. Phân tích một số chỉ tiêu tài chính
V. Phân tích định giá cổ phiếu
4

NỘI DUNG
I. Giới thiệu doanh nghiệp
Tên công ty: Công ty Cổ phần đầu tư – công nghiệp Tân Tạo
Tên viết tắt: ITACO
Tên tiếng anh: TAN TAO INVESTMENT INDUSTRY CORPORATION
Địa chỉ trụ sở chính : Khu Công nghiệp Tân Tạo, Phường Tân Tạo A, Quận
Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh.
Vốn điều lệ: 3 425 625 650 000 đồng
Ngày niêm yết: 11/01/2006
Ngày chính thức giao dịch: 15/11/2006
Khối lượng cổ phiếu đang niêm yết: 342 562 565 cổ phiếu
Khối lượng cổ phiếu đang lưu hành: 342 562 565 cổ phiếu
Loại cổ phiếu: cổ phiếu phổ thông
Mã chứng khoán: ITA
Mã ISIN: VN000000ITA7
Mệnh giá cổ phiếu: 10.000 đồng (Mười nghìn đồng)
Tổng giá trị cổ phiếu niêm yết theo mệnh giá: 3 425 625 650 000 đồng.
2.1.1Lĩnh vực kinh doanh
Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng trong Khu công nghiệp Tân
Tạo.
Đầu tư xây dựng và kinh doanh khu công nghiệp, khu dân cư đô thị.
Cho thuê đất đã được xây dựng xong cơ sở hạ tầng.
Cho thuê hoặc bán nhà xưởng do Công ty xây dựng trong khu công nghiệp.
Kinh doanh các dịch vụ trong Khu công nghiệp.
5
Dịch vụ tư vấn đầu tư, tư vấn khoa học kỹ thuật và chuyển giao công nghệ.
Xây dựng công nghiệp, dân dụng, giao thông.
Dịch vụ giao nhận hàng hóa và dịch vụ cho thuê kho bãi.
Xây dựng các công trình điện đến 35KV.
Kinh doanh nhà ở (xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê).

Dịch vụ truyền số liệu; dịch vụ truyền tệp điện tử, truy cập từ xa; dịch vụ truy
cập dữ liệu theo các phương thức khác nhau.
2.1.1Mặt hàng kinh doanh
Công ty CP KCN Tân Tạo là doanh nghiệp chuyên kinh doanh cơ sở hạ tầng
khu công nghiệp. Sau khi được các cơ quan chức năng chấp thuận đầu tư vào
khu đất, Công ty tiến hành giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng và cho
thuê đất để các doanh nghiệp xây dựng nhà máy, nhà xưởng phục vụ sản xuất,
các dịch vụ trong khu công nghiệp, v.v…
Khu công nghiệp Tân Tạo, nằm dọc theo Quốc lộ 1A, phía Tây Nam của Tp.
Hồ Chí Minh, thuộc quận Bình Tân, cách trung tâm Tp. Hồ Chí Minh 12 km,
cách Sân bay Tân Sơn Nhất 12 km, cách cảng Sài Gòn 15 km. Đây là vị trí khá
quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh, là
đầu mối giao thông của khu vực và các tỉnh miền Tây. Dự kiến, khu vực này sẽ
phát triển thành Trung tâm Công nghiệp và Thương mại của Thành phố. Khu
công nghiệp Tân Tạo bao gồm 2 khu: Khu hiện hữu và Khu mở rộng với tổng
diện tích theo thiết kế ban đầu là 443,25 ha.
Dự án Khu Công nghiệp Tân Tạo hiện hữu được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt tháng 11 năm 1996 với diện tích là 181 ha, vốn đầu tư là 500 tỷ đồng.
Tính tới ngày 31/12/2006, diện tích đất và nhà xưởng tại Khu công nghiệp hiện
hữu đã cho thuê như sau:
Diện tích đất cho thuê: 73,42 ha - đạt tỉ lệ 96%;
Diện tích nhà xưởng cho thuê: 22,67 ha - đạt tỉ lệ 98%;
6
Vốn đầu tư thu hút đạt: 4.477,283 tỷ đồng và trên 122,671 triệu USD;
Tổng số nhà đầu tư: 146 nhà đầu tư.
Tiếp tục sự thành công của Khu công nghiệp hiện hữu, Công ty đầu tư dự án
KCN Tân Tạo mở rộng với vốn đầu tư là 900 tỷ đồng, tổng diện tích theo thiết
kế là 262,25 ha sau đó điều chỉnh giảm làm hai khu tái định cư xuống còn lại
212,55 ha. Dự án được Thủ tướng chính phủ phê duyệt vào tháng 5 năm 2000.
Tổng diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch khoảng 65% tổng diện

tích được giao. Đến thời điểm 31/12/2006, diện tích đã cho thuê đạt:
Giải phóng mặt bằng đạt tỉ lệ: 83%;
Cho thuê đạt: 98 ha - đạt tỉ lệ 75% diện tích theo quy hoạch;
Diện tích nhà xưởng cho thuê: 6,98 ha;
Xây dựng cơ sở hạ tầng đạt: 162 ha;
Vốn đầu tư thu hút đạt: 5.354,45 tỷ và 140 triệu USD;
Tổng số nhà đầu tư: 91 nhà đầu tư.
Giá thuê đất tại KCN Tân Tạo là khoảng: 80 - 100 USD/m2/45 năm; Giá thuê
mua nhà xưởng tiêu chuẩn Khu Hiện hữu khoảng 3,2 - 3,8 USD/m2/tháng; Giá
thuê mua nhà xưởng tiêu chuẩn Khu Mở rộng khoảng 3,2-3,6 USD/m2/tháng,
trả hàng tháng trong thời gian 10 năm; Giá thuê mua phần Văn phòng là 4 USD/
m2/tháng, trả hàng tháng trong thời gian 10 năm.
Điện được cấp từ trạm biến áp 110/15KV, bằng đường dây điện cấp riêng
cho các KCN. Giá điện chưa có VAT (15KV - 22KV):
Giờ bình thường (từ 4 giờ đến 18 giờ): 770 đồng/Kwh;
Giờ thấp điểm (từ 22 giờ đến 4 giờ): 390 đồng/Kwh;
Giờ cao điểm (từ 18 giờ đến 22 giờ): 1.340 đồng/Kwh.
KCN Tân Tạo là KCN đầu tiên của TP Hồ Chí Minh được cung cấp từ hệ
thống nước máy của Thành phố và đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng của các doanh
nghiệp trong KCN Tân Tạo. Giá nước đã có VAT: 4.500 đồng/m3.
7
Công ty thiết lập mạng lưới viễn thông hiện đại đáp ứng đầy đủ và nhanh
chóng nhu cầu thông tin liên lạc trong và ngoài nước cho các nhà đầu tư. Hệ
thống giao thông được quy hoạch, xây dựng hoàn chỉnh với trọng tải lớn và nối
liền trực tiếp với quốc lộ 1A. Khu công nghiệp có cảng cạn (ICD) và kho ngoại
quan, được Thủ tướng chính phủ cho phép thành lập điểm thông quan nội địa
tại đây, các doanh nghiệp được làm thủ tục hải quan tại KCN sẽ tiết kiệm thời
gian và chi phí.
Khu Công nghiệp đã đầu tư trạm xử lý nước thải vận hành tốt. Phí xử lý nước
thải: 0,2USD/m3 (bằng 80% lượng nước tiêu thụ), trả từng tháng.

Trong Khu công nghiệp, Công ty đã xây dựng trạm y tế và đã nâng cấp lên
Phòng khám đa khoa để phục vụ cho các doanh khách hàng trong khu công
nghiệp. Đội An ninh trật tự - phòng cháy chữa cháy có hơn 40 người, được
huấn luyện chính quy, bảo vệ an toàn 24/24 h cho các doanh nghiệp trong khu
công nghiệp. Phí bảo dưỡng, duy ty Cơ sở hạ tầng (quản lý hành chính, vệ sinh,
bảo dưỡng cây xanh, tiện ích công cộng, bảo vệ v.v…) là 0,63 USD/m2/năm
(trả từng quí);
Công ty được nhận huân chương lao động hạng 3; liên tục trong 4 năm 2000 -
2003 được Thủ Tướng Chính Phủ tặng cờ thi đua vì đã xuất sắc dẫn đầu phong
trào thi đua, năm 2004 tiếp tục được UBND Thành phố tặng cờ thi đua. Là
KCN dẫn đầu về tinh thần phục vụ các nhà đầu tư. Công ty Tân Tạo được tổ
chức BVQI của Anh Quốc cấp chứng thư ISO 9001: 2000, đã xây dựng Hệ
thống quản lý môi trường và được tổ chức chứng nhận Quốc Tế BVQI cấp
chứng thư về môi trường ISO 14000: 1996.
2.1.1Thị trường kinh doanh
Tân Tạo nhắm đến một nhóm khách hàng riêng biệt: các Công ty trong nước
và nhà đầu tư nước ngoài. Công ty xác định đó là những khách hàng tiềm năng
để tập trung tiếp thị và vận động thu hút đầu tư vào KCN.
Công ty thường xuyên trao đổi với các doanh nghiệp đã đầu tư vào KCN Tân
Tạo nhằm hỗ trợ các vấn đề phát sinh liên quan, nắm bắt nhu cầu của các doanh
8
nghiệp đã đầu tư vào KCN cần mở rộng thêm nhà xưởng hoặc thuê thêm đất
với phương thức thanh toán linh hoạt và có nhiều chính sách ưu đãi.
Công ty thường xuyên tiếp cận và làm việc trực tiếp với các doanh nghiệp
tiềm năng, tìm hiểu nhu cầu mở rộng sản xuất của các KCN và gửi thư chào
dịch vụ cho doanh nghiệp. Ban lãnh đạo trực tiếp tiếp cận các khách hàng có
vốn đầu tư nước ngoài; bộ phận Marketing hỗ trợ Ban lãnh đạo thực hiện các
công việc mở rộng thị trường, trao đổi với khách hàng hiện tại và khách hàng
tiềm năng.
9

II. Phân tích môi trường kinh doanh
1. Môi trường kinh tế vĩ mô
So với các nước trong khu vực và thế giới, Việt Nam có nền kinh tế non trẻ
với trên 70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp. Các nhà máy công nghiệp tập
trung rải rác với công nghệ lạc hậu, vừa không đáp ứng được nhu cầu phát triển
của xã hội vừa gây ô nhiễm môi trường.
Để đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước theo con đường công nghiệp hóa,
hiện đại hóa bắt kịp nhịp sống của thế giới ngày càng tiến bộ. Một đất nước
phát triển bền vững cần phải có nền công nghiệp phát triển. Bởi công nghiệp
được ví như bộ khung móng vững chắc để xây dựng ngôi cao nhà tầng hiện đại.
Trong 4 tháng đầu năm 2006, các KCN đã thu hút được 87 dự án có vốn đầu
tư nước ngoài với tổng số vốn đầu tư đăng ký đạt 544 triệu USD, chiếm khoảng
30% tổng số vốn đầu tư nước ngoài đăng ký của cả nước và gấp hơn 1,6 lần so
với cùng kỳ năm ngoái. Về tình hình tăng vốn trong 4 tháng đầu năm 2006, có
73 dự án đầu tư nước ngoài tăng vốn với tổng số vốn đầu tư đăng ký tăng thêm
325 triệu USD, chiếm khoảng 50% số vốn tăng thêm của cả nước.
Tính đến nay, các KCN đã thu hút được khoảng 4.650 dự án đầu tư (gồm
2.207 dự án đầu tư nước ngoài và 2.443 dự án đầu tư trong nước) với tổng số
vốn đầu tư đăng ký đạt khoảng 17,688 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài và trên
113 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư trong nước (chưa kể hơn 1 tỷ USD và 33 nghìn tỷ
đồng đầu tư phát triển hạ tầng các KCN), trong đó gần 2.800 dự án đã đi vào
sản xuất kinh doanh và khoảng 800 dự án đang triển khai xây dựng nhà xưởng.
Tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê của các KCN trên cả
nước đạt 53%, riêng các KCN đã vận hành đạt tỷ lệ lấp đầy 73%. Các doanh
nghiệp KCN hiện giải quyết việc làm cho khoảng 860 nghìn lao động trực tiếp
và 2 triệu lao động gián tiếp.
Nghị quyết 11/1997/QH10 ngày 12 tháng 12 năm 1997 về Luật Khu Công
Nghiệp đã được ban hành tại kỳ họp thứ hai tại Quốc hội khóa X và Thủ tướng
10