trường bất động sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới..doc

Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt
Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới,
Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường,
trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng
với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu
cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn
nhiều yếu tố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa
bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong
những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải
cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn.
Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng
sâu rộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài
chính trong nước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị
trường bất động sản là một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng
tài chính thế giới. Vì vậy, dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế
giới, thị trường bất động sản Việt Nam không tránh khỏi lung lay. Nghiên
cứu, đánh giá, phân tích tác động của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới
đến thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản Việt Nam để biết
được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa ra được các định hướng
phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấn đề cần thiết.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính
thế giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở
đề tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và
hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của
pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh
hưởng từ bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam, để đề ra các
hướng phát triển cho thị trường này.

Thị trường bất động sản VN dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới.
Chương I/ Khái quát chung về tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay.
1. Lý luận chung về khủng hoảng tài chính và tình hình thế giới hiện nay.
1.1 Khái niệm và nguyên nhân khủng hoảng tài chính.
Khái niệm khủng hoảng tài chính:
Tài chính được hiểu theo nghĩa rộng là tập hợp các quỹ tiền tệ cùng với các mối
quan hệ giữa chúng. Trong nền kinh tế thị trường luôn có sự luân chuyển các luồng
vốn tiền tệ và trong quá trình đó hình thành các quỹ tiền của tất cả các chủ thể trong
xã hội mà giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn nhau tạo nên một hệ
thống tài chính.
Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng có thể
dẫn đến
Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng có thể
dẫn đến
sụp đổ quỹ. Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng tiền
vào/ra;
sụp đổ quỹ. Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng tiền
vào/ra;
nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ.
nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ.
Khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm trọng giữa
tài sản
hủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm trọng giữa
tài sản
có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại t
có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại tiền. Đ
iền. Đó là hiện tượng
Một nhóm lớn các tổ chức tài chính có giá trị nguồn vốn vượt quá giá trị thị trường
của các tài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch chuyển cơ cấu
đầu tư, sự sụp đổ của một số doanh nghiệp tài chính và cần thiết phải có sự can thiệp

của nhà nước.
Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn các ngân
hàng
(NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng trả nợ.
.
Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng tất cả
mọi người. Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân hàng giảm
mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp đổ và xuất hiện tình
trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài sản nổ tung: sự sụt giá ban đầu
trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếp tài sản và làm giá tài sản tiếp tục
giảm mạnh hơn nữa. Các khoản tín dụng hình thành trong thời
ác khoản tín dụng hình thành trong thời
điểm bùng nổ được mang ra bán tháo.
điểm bùng nổ được mang ra bán tháo.
Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay:
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến động từ nền
kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động đến nền kinh tế của
nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính và sự trì trệ của nền kinh tế
Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam (VN).
Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần này là
sự suy sụp của thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi mua
nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau đó. Do
đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽ giữa tình hình lãi suất và tình trạng của thị trường
bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượn thì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá
nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thị trường giậm chân, người bán nhiều hơn người
mua, đẩy giá nhà xuống thấp.
Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bất
động
sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ.
Có ba yếu tố chính đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở

Mỹ.
Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ liên
bang Mỹ
(Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay
tiền mua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay tiền mua nhà do các ngân
hàng thương mại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhiều so với lãi suất cơ bản của Fed,
nhưng mức độ cao hay thấp của
chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản). Vào giữa năm 2000 thì
lãi suất cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được
cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ còn 1%. Thứ hai, về phương diện
sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ lúc bấy giờ là khuyến khích
và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân da màu được vay tiền dễ
dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện thông qua hai công
ty được bảo trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai công ty
này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sản bằng cách mua lại các khoản
cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loại chứng từ
được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities –
MBS – chứng khoán bất động sản), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố
Wall, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill
Lynch. Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sự biến đổi các khoản cho
vay thành các công cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ cho thị
trường bất động sản không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng
thương mại hoặc các công ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó